估值最高逾550亿 决胜看地价亦看设计
新冠肺炎疫情下，中环新海滨3号商业地王昨日截标。这幅招标期长达半年的「地王级」官地，地政总署公布共吸引6个财团入标，大部分为「中环商厦地主」，包括长实、新地、恒地等，信置则伙拍招商局置地及鹰君合组财团，华懋和九龙仓置业亦各自表示合组财团入标，可谓星光熠熠。至於市场关注的中环大地主置地有否加入当中大孖沙的组合，公司则表示看好中环的发展前景，但不评论具体的投标事宜。业内人士指，地皮位处中环商业核心，其如能以理想价钱出售，可视为市场对香港前景信心投下坚定的一票。
●香港文汇报记者 颜伦乐
中环新海滨3号商业地王位於怡和大厦对出，旁边为知名商厦IFC，被视为中环商业区「核心中的核心」，市场对地皮估值高达322.9亿至553亿元，即每方尺楼面地价2万至3.4万元。不过，由於地皮独特，项目昨仍吸引多达6个财团入标，大多数为「中环商厦地主」，如长实、新地、恒地、九龙仓置业、华懋等，分别持有中环知名商厦如长江大厦、IFC、会德丰大厦及华懋中心等。
大地主置地不评论有否投标
目前入标的6个财团中，只有恒地表明独资，长实及新地未有就是否有合作伙伴作出回应，九龙仓置业合组财团，信置则伙拍招商局置地及鹰君合组财团竞逐，华懋亦合组财团入标。至於较早前英资怡和旗下、有「中环大地主」之称的置地曾表示对地皮感兴趣，惟昨日被问到有否入标时则未正面回覆。
置地公司执行董事周明祖称，不评论具体的投标事宜，但作为中环的主要持份者，公司相信中环海滨商业地的发展，将提升香港核心商业区的吸引力。
华懋以合组财团形式竞投项目，集团指，相信此项目有助提升投资组合及租金收入，长远支持集团的可持续发展。
中环商业地王自去年底开始招标，招标期长达6个月，并罕有采用「双信封制」，地价及技术设计评分各占一半。资料显示，地皮面积约51.63 万方尺，可建楼面最高约161.46万方尺(不包括由买方负责兴建或重置的公众或政府设施)，发展商可自行规划兴建商场、写字楼或酒店。
政府设有底价 确保不贱卖
发展局曾解释，由於地皮非常具价值和战略性，除提供大量写字楼面积，亦有助经济发展，而且项目有一半用地(约2.5公顷)会是一些绿化空间、公共空间，及有行人通道连接把海滨和中环其他地方连接起来。因此政府看这幅地皮的时候，不单看其能带来多少金钱价值，而是看其长远能对香港作出的贡献，所以最终选择透过「双信封制」进行招标。
按卖地章程列出技术设计的评分基准，评分准则分6大项，13小项。入标设计必须达到60分(100为满分)才会纳入考虑。而地价方面，与以往卖地一样，出价亦必须高於政府预定的底价才可入围，以确保不会贱卖。除设计图则，发展商也要提交一个项目设计模型、一套3至5分钟的介绍短片及交通评估报告等供评审参考。
楼面地价料难超美利道纪录
华坊谘询评估资深董事梁沛泓指，基於地盘位置邻近 IFC Mall及本身发展高度的限制，项目的价值很大程度上体现於将来的商场上，相信发展商的设计会於商场上有更多着墨。疫情以致网上购物的趋势令商铺市场充斥不明朗的因素，各发展商估算或有极大差异，如近月铜锣湾加路连山道商业地皮的第二标价与中标价相距甚大，预计今次出价亦会有很大参差。
卖地章程显示，项目最迟2021年11月12日才会公布结果，距离截标时间可长达5个月。综合业界估计，地皮每尺楼面地价虽然或未能超越2017年恒地以每尺逾5万元中标美利道商业地的纪录，但以总价计则或许仍会创出历来卖地新高。
古洞住宅地下周五招标
另外，地政总署公布招标出售粉岭古洞第24区住宅用地，地盘面积约82,065方尺，最高可建楼面约492,388方尺。地皮将於下周五招标，7月23日截标。中原地产测量师张竞达表示，参考之前古洞第25区的造价，预测今次地皮每方尺楼面地价可达7,100元，总值约35亿元，预料发展密度较高，可发展成中小型单位。
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