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地產博客 > 脫苦海‧梁隼 返回
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脫苦海‧梁隼
脫苦海‧梁隼
降低居屋入場門檻隨時好心做壞事
梁隼
2014年11月11日

　　政府進一步公佈居屋銷售的詳情，申請人家庭入息上限為46,000元，但沒有設下限，只要買得起，沒有收入也不成問題。

　　有議員擔心此舉會令到買樓人士在加息周期時會增加供樓負擔，令到斷供的機會提高，質疑現時的居屋定價過高，哦，說到底就是爭取售價平一點來搏取掌聲。

　　談到供樓負擔一事，議員們的擔心可說是不存在，因為政府口裡說沒有，實際已經設限，因為銀行批核申請人的樓按時，都會核實申請人的入息和負債水平，再進行壓力測試以符合金管局的指引，除此之外，筆者也沒有聽聞有申請者為繞過壓力測試，而向財務公司做樓按（據知房委會也不容許這樣做），既然銀行一關也過得到，又何需太擔心？

　　至於售價方面，市價不是房委會說了算，想降低售價只有增加折扣率，例如由現時市價七折增加至市價五折，本意是很好，不過議員們就忽略了現時建築成本高昂，增加折扣率就變相由政府補貼市民上車，做成社會不公平。另外從財務角度分析，未補地價居屋既不能出租，又不能加按，買居屋只是買入居住權，增加折扣率來降低售價表面上可以幫助更多人上車，實際上是鎖死更多人的資金，阻止人向上流，很有可能好心做壞事呢。

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1. middle middle class 2014-11-11 11:27:22
Home Ownership Scheme is not a good policy anymore.  Instead, I appreciate what Donald Tsang ( our ex-CE ) proposed. 
2. AH-HO 2014-11-11 11:55:21
居屋按揭同一般按揭不一樣，因為有政府做擔保的，例如綠表客可以5%首期就可以上車了。
所以銀行未必有做壓力測試。
3. 金管未干預「白居二」按揭 2014-11-11 13:40:00

白表免補地價購買二手居屋（白居二）可望不受金融管理局壓力測試要求影響。金管局發言人表示，銀行可根據「白居二」借款人情況彈性處理壓力測試安排，意味「一刀切」壓力測試不適用於「白居二」。

金管局發言人回覆本報查詢時表示，銀行對有關按揭貸款審批準則，可根據房屋委員會剩餘的擔保年期長短而作彈性處理，當中還款能力評估較複雜，涉及申請人的入息及當時的利率估算等，所以不能一概而論。

銀行可按情況自行評估

房委會的剩餘擔保年期愈長，銀行對借款申請人的還款能力評估及壓力測試彈性愈高，因此銀行可因應每個貸款申請的實際情況，例如房委會的剩餘擔保年期、擔保期完結時的未償還按揭貸款額等因素，為按揭貸款申請人訂定合適的還款能力評估及利率上升壓力測試安排。

據了解，金管局已於上周五將有關釐清內容致函銀行。根據金管局收緊按揭措施，現時銀行要對全部按揭借款人進行現有按息加3厘的壓力測試，首項按揭及多於一項按揭的借款申請人，在測試下的供款與入息比率上限不得超過60%及50%。

銀行界表示，金管局進一步釐清監管要求，可以更有效保障按揭客戶的預算及風險，儘管銀行會繼續對客戶進行壓測，但會彈性處理。

4. 山高雲低 2014-11-12 08:36:12
政府好似早在若干年前，曾蔭權時代，已宣佈居屋已完成歷史使命。
  
但在當今梁朝下，又打倒昨日的我。居屋碱魚番生。 

真是一朝天子又朝臣。
5. 肥婆四 2014-11-12 22:16:56
　至於售價方面，市價不是房委會說了算，想降低售價只有增加折扣率，例如由現時市價七折增加至市價五折，本意是很好，不過議員們就忽略了現時建築成本高昂，增加折扣率就變相由政府補貼市民上車，做成社會不公平。另外從財務角度分析，未補地價居屋既不能出租，又不能加按，買居屋只是買入居住權，增加折扣率來降低售價表面上可以幫助更多人上車，實際上是鎖死更多人的資金，阻止人向上流，很有可能好心做壞事呢。
分析精闢！
6. 山高雲低 2014-11-13 11:01:07
鹹
7. Peter Paker 2014-11-13 11:49:22

我對居屋的看法

1. 補地價是按照他日業主賣出時的地價向政府補地價，基本上補地價會呑噬大部份升幅；

2. 政府以7折賣居屋俾你，名義上以小股東形式資助理你三成買樓，你作為佔七成的大股東買入物業。但政府這個三成的小股東，其實好惡， 在未補地價前，這個小股東不准你轉賣、放租及加按，使你不能用盡整套私有產權，7折買件產權不全的亞資產，值唔值要自己秤

⋯⋯

3. 不要少看上述補地價、轉讓及出租的限制，因為當你有需要換大屋及換區時，這些限制基本上會嚴重削弱換樓的本錢，如果私樓升，而間未補地價的居屋的升值大部份會去左政府度，因此，你賣居屋後的餘款一定唔夠買私樓，以致居屋流轉比私樓慢好多

4. 如果你有間未補地價嘅居屋係上水，而你係上水翻工，that's ok。但如有一日你舊老闆叫你番去幫手，加你7成人工，不過番柴灣。如未補地價，你唔可出租上水居屋，然後再租柴灣；或者索性賣左佢，未補地價只可賣俾綠表，變相難賣好多，從而影響個人的 mobility，令你入左間居屋后，好難离開厘間居屋

8. Agree 2014-11-13 12:59:45
以投資角度，同意梁隼、Mr Parker 的分析。

但對以小市民來說，有一間自住樓，未必會想搬來搬去。上屋搬下屋嘛。

仲有D 人，暫時唔打工，自己搞個BR搞免稅搞NGO做總幹事，都喺爲自己可以開（低）入息證明，方便申請居屋公屋。得到樓以後，日後出來搵工，就另外開個（高）入息證明及工作證明，提高叫價，一舉兩得。