地產博客 > 蔡志忠 返回
瀏覽人次:13634    回應:27
蔡志忠
2020年8月26日
這是好消息 也是壞消息
 
蔡志忠
亞洲地產創辦人
香港東區工商業聯會會長
香港專業地產顧問商會會長

  港府剛公布對非住宅物業放寛銀行按揭成數,由原本的4成貸款增加至5成,這是一個好消息。時隔超過10年,港府終於放寬銀行借貸,讓買家更有條件買舖或買寫字樓自用,不必擔心業主加租,公司被迫經常搬遷;另一方面,也讓業主能夠加按或出售套現,解決資金周轉之急,有助中小企業長遠發展,同時也有助穩定就業市場。

  過去一年多以來,筆者多番發表言論和文章,也多次向立法會議員及政府反映地產市道的艱難,強烈要求港府對樓市減辣,尤其是工商舖市場。今天終於得到回應,雖然救市算是遲了,但「遲到好過冇到」。銀行增加一成按揭表面上是輕微減辣,但意義重大,相信二、三千萬以内的工商物業成交會有所增加,業主與買家各取所需,締造雙贏局面。

  然而,這也是一個壞消息,讀者或許會感到奇怪,明明減辣可刺激地產市道,為何筆者卻說是壞消息?沒錯,減辣的確是正面訊息,可以刺激交投,但另一方面也顯示工商舖市場到了危險邊緣,按照港府一向處事作風,正是少做少錯,不做不錯,如非到了迫不得已階段,盡量不去改變政策。今天港府肯向工商舖減辣,證明這個市場並非輕微擦傷,而是到了嚴重內傷階段。

加辣樓市升 減辣樓市跌

  事實上,近年來香港政經不穩,內外交困,高端消費市場大幅回落,加上去年反修例風波引起社會動盪,已將外地遊客趕出家門。年初至今出現的新冠肺炎,可說是「屋漏偏逢連夜雨」,送了香港經濟最後一程。直到今天,商舖租售價格跌了將近一半,而商業寫字樓也跌價三成左右,工商舖市場已病入膏肓,不少企業及一些投資者的資金鏈開始斷裂,恐怕難以捱到今年年底,唯有寄望金融機構更加放鬆借貸,在非常時期與客戶共渡時艱。

  樓市政策與地產市場並非相向而行,每當港府對樓市加辣,便是牛氣衝天;相反,如果對樓市減辣,就是熊巿來臨。就如97年至04年時期,港府一直減辣,甚至停止賣地及停售居屋,樓市仍然難以止跌;而2010年至2018年的牛市期間,港府不斷加辣,樓價卻升了一倍。這證明加辣或減辣非靈丹妙藥,只是治標不治本,如何審時度勢,及時出招,才真正考驗執政者的智慧。

 
 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
會員登入
登入ID 或 網名
密碼
1. 金融機構更加放鬆借貸 2020-08-26 12:39:08
結果係哩啲機構會計唔掂數變成國有, 然後啲人出黎鬧國進民退。
2. 東成 2020-08-26 12:40:08
減辣當然係好事,好過唔減,政府肯做算係行出第一步,10年行一步都係有進步.

希望市場活躍啲,業主走到貨,買家買到心頭好,增進經濟交流,工商舖有啲生機.


3. 正確 2020-08-26 12:40:58

加辣樓市升 減辣樓市跌


4. 自然一派 2020-08-26 13:19:33
我同意蔡老闆文章,樓市政策同走勢唔係相向而行,就好似中美關係咁.

[樓市政策與地產市場並非相向而行,每當港府對樓市加辣,便是牛氣衝天;相反,如果對樓市減辣,就是熊巿來臨。就如97年至04年時期,港府一直減辣,甚至停止賣地及停售居屋,樓市仍然難以止跌;而2010年至2018年的牛市期間,港府不斷加辣,樓價卻升了一倍。這證明加辣或減辣非靈丹妙藥,只是治標不治本,如何審時度勢,及時出招,才真正考驗執政者的智慧。]
5. 爆破 2020-08-26 14:34:55
樓市好大機會爆破,港府出招救都救唔返.
6. 爆破 2020-08-26 15:56:53
香港再唔通關,經濟會惡化,過咗抗疫基金資助後,年底就係死期,失業率急升,百業蕭條.

到時你話樓價受唔受威脅,唔單止商舖,所有物業唔爆煲都幾難.
7. 那些年 2020-08-26 17:58:27
作者作為樓市投資者,講樓價跌比較罕見,也說明其睇淡後市真正一面.如實反映市場,希望政府多啲救市,目前出招唔夠力.
8. G 2020-08-26 18:03:06
全球玩緊鬥督手指,香港卻玩缩手指,好快唔夠人玩。

9. 講樓價跌比較罕見 2020-08-26 18:05:05
作者可能忘記了講苦有二百億買吉舖錢未用。
10. 過路人 2020-08-26 18:17:28
好文章,講得好貼切,減辣樓價跌,樓價跌才會救市!
11. 亮劍 2020-08-26 18:24:40
其實唔少世界大城市的房價,近十年都升到嘭嘭聲,前幾日我見到新聞話南韓首爾房價,同比升咗52%!
已經講到囗臭,香港呢十多年私人樓的樓價升完再升,最主要係環球水浸,唔接納呢個大前題,講乜都冇用。
我之前亦講過,點解政府不停出嚟打房? 最主要嘅原因係負責房屋政策的官員知道,中短期樓市升硬,咁又點樣同私樓市場減辣😰
至於工商舖,因為暴動令遊客卻步,加上疫情令到工商舖需求大跌,無論租售睇嚟都要捱多一段時間😔
12. 滿記 2020-08-26 19:01:58
同意亮劍。六九年美孚成交一個單位兩萬多元。到上年,這單位成七百多萬。因為美國不斷印銀紙造成。這也說明為何比特幣在無實體經濟情況下,也升幾千倍!到了今年,美國更出無限量寬,大約 28 萬億元。現在在傳媒話香港七國咁亂,可是樓價無跌,若果不利因數走了,樓價會爆升!疫苗已出,王毅在在意大利 演講時 沒有戴口罩!香港漢奸一個個捉了。無樓短盤的,睇路!老吹樓價跌的人,睇着樓價升,結果果又是無無意義。
13. 正確 2020-08-26 19:26:46
久違了!亮劍兄較為睇好住宅,全球大印鈔票,香港銀行存款天價數字,隨時推高物業市場.
樓價冇得跌,我支持亮劍兄嘅高見.
14. 路透會 2020-08-26 20:39:24
錢多都冇用,今時今日,錢唔會入樓市,只會炒科網股.

科網股炒一個月,好過炒樓幾年,仲買樓俾雙倍印花稅?咪講笑啦!
15. 亮劍 2020-08-27 07:33:02
買樓收租製造被動式收入及錢多唔知點躉有唔少,但呢幾年不少置業人士真係有實際需要,呢篇野寫於5年前,可解釋「成功憑父幹」係甚麼一回事。

40. 亮劍 2015-07-24 09:17:13
呢幾年不少「楼評人」不斷用供楼佔市民入息已經幾多成黎反証楼價過高,但為何楼價仲喺高位企硬,拒絕回落?

呢個世界有時真的幾無可奈何,因為競爭無時無刻都存在於日常生活中,而且比大家想像慘烈得多。

後生仔畢業後面對嘅第一樣嘢,就是就業,與學校有所不同的是,私人企業沒有責任保證或營造公平的環境畀各位同學仔。
假設有兩個成績相若的畢業生,那家庭環境較好,人脈關係較佳的一位,定必佔盡優勢。

我明白,競爭從來都不曾絕對公平過,香港於 70~80 年代有長足發展, 與此同時孕育左一班 50~60 後中產或專業人士,呢班人要是做左父母的話,咁他們的子女照計都已經或就來畢業、出身甚至談婚論嫁。
從對上拾多年呢班「有閒資」父母在教育下一代所投放的資源嗰種狠勁黎睇,你話叫佢哋攞多壹佰幾拾個出來幫D細路上車,肯定有心有力。
以一個三人中產60後家庭為例,要是父母喺90年代初就上左車,呢家有件太古城的話,咁呢個家庭可動用的潛在彈藥,就最少上仟萬計,60 後父母要是仲有能力,可加按、可一開二,咁加上幾拾年歷年積蓄,入多件日出根本不費吹灰之力。
有人可能說,咁會唔會變相壓縮了草根階層的子女的機會?
但無可奈何的是,我們大部分中產父母,只是希望自己的孩子不會讓人家比下去,並不是有心要比低其他人,然而客觀效果就是大家一起把競爭的要求愈推愈高。

「輸在起跑線」情況。就此政府和民間社會可以有什應對?在中國開始有科舉制度之後,無父幹的窮小子脱贫其中一個途徑,就是讀好書。
因為讀書係唯一你能掌握得倒既野。
小弟深信「將相本無種、男兒當自強!」

但出到黎社會做野,有人扶你一把,结果差好遠,亦係殘酷的現實。
16. TO:亮劍 2020-08-27 11:14:56
亮劍兄言之有理,值得大家借鏡,努力人生,上車最緊要.
18. 炒股得個吉 2020-08-27 15:28:18
過去幾十年身邊 ,幾十個朋友炒股票, 最終能夠贏錢的 可能得一個, 可是買樓 賺錢的, 十個有十個都做到! 
19. 路透會 2020-08-27 18:10:47
樓上18樓:

宜家唔同了,時代變遷,香港冇咗特殊地位.炒股好過炒樓.
炒一轉騰訊阿里巴巴或京東,幾個月賺3成閒閒地,又唔駛咁多雜費.
炒樓舊年至今年全部輸,起碼輸印花稅.
20. 若果炒股好 2020-08-27 22:26:35
若果炒股好,你有花咁多時間來地產網,又睇又講又老作咩 ?除非你是廢青啦!
21. 路透會 2020-08-27 23:25:57
TO:20樓

炒股就唔入地產網,閣下入咗地產網,唔通又唔聽股市財經?

炒樓又炒股嘅人好普遍,無須大驚小怪.呢度廢青唔多,反而食古不化嘅長輩多.
22. 說真話 2020-08-28 11:46:42
香港一刀切嘅作風,不容唔同聲音,社會能夠恢復平靜.

與全世界為敵,樓市呢兩年會由升轉跌,好多人唔知工商舖跌得咁利害,下一步住宅全面追跌機會好大,各位業主保重.
23. 那些年 2020-08-28 13:06:21
我同意作者嘅講法,有事實根據,減辣係樓價跌嘅時候,樓價大跌時候政苦才會減辣.

"樓市政策與地產市場並非相向而行,每當港府對樓市加辣,便是牛氣衝天;相反,如果對樓市減辣,就是熊巿來臨。就如97年至04年時期,港府一直減辣,甚至停止賣地及停售居屋,樓市仍然難以止跌;而2010年至2018年的牛市期間,港府不斷加辣,樓價卻升了一倍。這證明加辣或減辣非靈丹妙藥,只是治標不治本,如何審時度勢,及時出招,才真正考驗執政者的智慧。"
25. 張先生 2020-08-29 08:29:57
路透會,
一看就知道你對樓同股認識有限,從你只寫到科網最好一面,卻沒寫到多少人以前在科網輸到破產例子非常多?!滕訊上升前也由470跌到200多,足足不見4成,你揸了重貨,跌了4成,心情如何?不是每個人都有那麼好的心理質素,到你手上的股票在大市不斷升但你的股天天減值?會否受心魔天天影響要你換馬呢?一換就左一巴右一巴呢?從數據上,十個人有九個買樓致富的確很多,買股發達及有持續性嬴錢其實真的不多,十個可能有半個能做到吧。

由始可見,閣下只是一個入世未深的無知股民,本人也有港股ATMX,京東及美股FANGMA 即AZN, APPLE, NETFLIX, GOOGLE, MICROSOFT, FB等,全都有一定數量 ,但我認為股市變化1天都可翻天變臉,絕對不夠港樓穩定穩賺,時代及周期短變化大,除非在非常低位已增持大數量的科技股,以我的組合如美團成本公是70多,APPLE 一百不到,滕訊一百以下,當然沒有問題,但現在或幾個月前再炒賺大錢的人難保之後穩賺不輸,因股值已呈現泡沫,你不追價,你賺不夠,你一追,平均價上升危及你組合安全性及風險,買輪丶牛熊丶期權,風險更大,注碼控制需要精準,否則隨時輸身家!
在我多年投資股、債、樓來說能做到穩中實賺就只有港樓了,這裏不是叫人瞎買樓,只是說分散風險的重要性,而不只是說某種產品一定好過另一種,而是各種投資物各有好壞,如有資金,資產組合最好分散在港樓,股,債,金,外滙。
26. 路透會 2020-08-29 16:30:00
張先生:

從閣下自己描述手持嘅股票情況,如果係真,閣下明顯係炒股贏家,咁樣更加係買樓者嘅借鏡.
我指嘅是呢一兩年投資樓及股嘅回報結果,當然,世事無絕對.
以後,時代已經唔同,大家再睇睇樓市嘅變遷,明年中之前就會有結果.我祝大家好運,也祝香港好運!
27. 青年已癈 2020-08-30 00:09:46
路透會 =青年已癈
28. 青年已廢 2020-08-30 23:30:57
香港呢一代青年已廢,唔緊要,香港人及執政者請諗下,點解咁樣對待下一代?
30. 正確 2020-08-31 11:54:48
呢個結果係廢青咎由自取,最慘連累埋正經青年,香港嘅未來黯淡矣.