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文亮語
新CEO上任後的首要工作
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年12月17日

  我雖然只是在非常年輕時在外面的公司工作過,亦從未做過其他公司的CEO,不太懂得辦公室政治,但我亦了解到如果一位CEO履新,首要任務就是要清除上一任CEO的不明朗政策,同時,對那些對公司有負累的投資項目撇除,就算覺得物業市道前景甚佳,都要出售上一任CEO投資有虧損的物業,即使有損失亦在所不惜,否則的話,物業市道繼續下跌,就會被董事局質疑,情願在出售之後,在適當時候再投資物業,如果唔做這個動作,當樓價回升,令到上任CEO所投資物業虧損減少,甚至有盈利,功勞就會屬於上一任CEO,這並不是什麼辦公室政治,而是懂得做CEO的領導指定動作,我亦以此為理由,認為特朗普就任美國總統之後,很快就會開始加息,如果加息可以令美國經濟復甦,功勞就會歸於特朗普,如果加息令美國經濟放緩,大不了是再次減息。

  CY可能唔了解這種文化,亦唔了解房屋政策,當他做特首之後,全盤接受曾蔭權打擊樓市的特別印花稅政策,並沒有考慮到樓價上升是因為供應不足所致,更加唔知道因為勾地政策導致供應不足,CY甚至變本加厲,除了沒有訂出取消SSD的時間表或者條件,還推出BSD,DSD等措施,直到中央政府提醒,才匆匆忙忙以招標替代勾地,但遠水不能救近火,樓價節節上升,最後令CY敗走麥城,放棄競選連任。

  如果CY在履新後,確認SSD是一個錯誤政策,表示在供應充足之後就會取消,以三至五年為期,之後,政府就全力開拓土地,增加供應,市民知道樓宇未來供應會大增,樓價自然會受到控制,就算上升,都會以緩慢步伐,結果就是,CY沒有確認上一任失誤,就變成自己失誤,我估計他的繼任人,很快就會修正新印花稅制以及取消限購奶粉令。

 
 
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1. 引刀一快 2016-12-17 08:35:55
冇BSD的話,政府起幾多樓都唔夠大陸班土豪買。

上年睇個私人龜場,場主居然大量進貨雜交龜,六千幾蚊一隻買咗幾百隻,佢話六代之後可以100%提純。我幫佢計數,5年一代,都要三十年,咁呢D龜三十年之後仲係咪值錢?

大陸嘅不理性投資走資,CY用BSD緩衝咗,確係一項功績。
2. 【中經會】 2016-12-17 09:43:32
中央堅持「房子用來住、不是用來炒」定位
3. 向飯民說不 2016-12-17 09:50:23
都話政府應該是用熱錢太多需要去槓桿來保證金融穩定,所以先會出BSD。香港人號稱金融中心,點解吾識學美國鬼用的術語。

結果今日比黃屍富商抽水。黃屍富商,BSD最多只是令你賺少一點,但是其實保證了你的投資組合比較穩定。當然黃屍富商可能覺得樓價升,可以賺錢,跌一樣可以賺錢,功力比猶太人更厲害。
4. 香港土著 2016-12-17 12:31:44
一線城市要壓樓市泡沫,哩個喺國策,香港亦唔可以例外。
5. 十郎 2016-12-17 12:33:38


      3樓--------在大陸賺大陸錢的台獨富商,
投晒降喇。

6. 向飯民說不 2016-12-17 13:47:36
樓上,只是想問你希望做一個有自信的中國人還是被人歧視的東亞病夫的支那人。
7. 十郎 2016-12-17 14:11:19


      台商:海霸王在四川因食物安全挨罰,結果登報聲明一個中國。

                 上海政府以消防為由,迫誠品取銷租約,未能開業。

                 製鞋大廠豐泰集團,因稅務查核,被罰款十億。

                 台積電張忠謀,劉金標辭任立委。全部發生在11月以後。

                 大陸警告不能在中國賺錢,返台灣搞台獨。


8. 向飯民說不 2016-12-17 15:05:45
最近日本走狗又用貶值中的日元買正貶值的美國債。真的做狗也幸福。
9. 十郎 2016-12-17 15:38:53


      當年漢武帝,今天習大大。

      看題目,一定擦鞋仔,其實我就係擦鞋仔。鄧小平最硬朗,最矮仔,所以最多偈,佢提出韜光養晦,成就今日強盛中國。當年秦朝經歷兩帝而亡,死因是太過勞民。漢朝國庫空虛,文景二帝就實行少稅(藏富於民),少戰,檢用等策略,積聚大量財富,其實當時漢朝受盡匈奴侵擾。到漢武帝時荷包腫脹,派使者西域找寶馬,改良戰馬(漢朝戰馬屬第九班),因為匈奴馬快,耐跑。匈奴兵來時,漢兵未及上馬,匈奴兵走,漢兵追不著,稱游擊戰(武帝時有游擊將軍),到武帝成就時,盡趕匈奴向漠北,死人無算,我都不忍!

      今日中國,據說,據聞,據說殲20可以藐視美戰機,有東風21D航母殺手,量子雷達令隱形機變現形機,新卡秋莎火箭炮,全球最霸,無人能及。未用過,講就無敵,你去揭佢底牌?經濟方面,擁大把債券,最多攬住一齊死。所以川普話唔承認一個中國,習大大撩佢拗手瓜。



10. 引刀一快 2016-12-17 15:53:42
海霸王D嘢好跩,食扠死人。

我買過一次海霸王嘅高級系列,魚肉做餡,食咗一啖就發現中招,永遠唔再買。
11. 十郎 2016-12-17 15:56:40


      亞刀,你都幾好彩!哈哈哈!

12. 浪子心聲 2016-12-18 00:32:32
中央經濟會議明確嚴控炒樓,「房子用來住,不是用來炒」,促研長效機制,這是未來中國主要房地產政策大方向,香港亦會跟隨,希望湯博士明白形勢已變,無論誰成為下任香港特首都會跟隨這大方向。即是從政治角度分析,三大辣稅SSD、BSD和15%DSD將會維持不變或甚至成為香港長期政策機會甚高,我個人認為這三辣已足夠成為「長效機制」防止樓房炒賣,亦是非常有效的需求控制政策,短期內無須修改,只會在樓市非常不景氣及大幅度調整後才有機會修改。

我認為就算2017年尾香港樓市調整20%,亦只會放寬按揭比率,亦不會減辣。要減辣必須樓價有大幅度調整及樓市非常不景氣引至經濟問題,這情況發生機會不大。
13. 自我陶醉 2016-12-18 09:35:32
浪子兄,

我很同意政府不會輕率撤辣,但香港和國內的情況有點分別,國內地方大,很多三四線城市新建的房子住的人都不多,繼續建房投機會危害金融體系穩定,而香港地小人多,近年的政策成功減少投機及投資需求,金融系統風險仍然可控,但拓地建屋困難重重,而房價高已造成年輕人反社會甚至反國家情緒,這個政治穩定性因素中央及港府定必正視,在國內移民不斷增加,土地供不應求的情況下,新政府必須以新思維將香港房屋的自住和投資比例重新調整,才可解決困局,如果新政府有遠見的話,未來的辣招極有可能會針對手持大量物業的人,而非沿用現有只針對投資需求的辣招,貿然撤招,不但無法領功,若因而進一步激化反政府浪潮,更是愚不可及的舉措,因此我相信未來不會撤辣,只會更辣,直至社會矛盾得到緩解。

14. Small Potato 2016-12-18 09:37:49
依家呢個形勢,肯放寛辣招,真係要好有吉士先得,
期待新CEO 可以出D新政策,為香港帶黎一番新既景象。高官們通常都好保守,佢地吾係吾知亦吾係睇吾到,只係無吉士,到依家我都係覺得陳四萬比較有膽識,對佢有份欣賞。。。
15. 真真薯片 2016-12-18 10:19:33
如果地產界想正苦減辣, 起碼要比樓價先跌一成, 最後好跌穿今年低位, 咁新突手可以大條道理減辣, 如果CCL保持140樓上, 就算新突手想減辣都難
16. 向飯民說不 2016-12-18 10:51:15
習總講了,樓是用來住的,所以黃屍富商接受現實,在樓價仍然是高位的時候,是不可能減辣。

當然今年有黑天鵝出現,特朗普組成了一個戰爭內閣,雖然還沒有上任。特朗普挑戰一中政策。企圖聯俄打中---可想而知商家沒有政治智慧,普京在最近不斷的被美國佬落面,前兩年俄國仲要被刮毛,苦不堪言。日本安倍現在仲要笑笑口像只狗話想和普京做朋友。普京又邊會傻到站在美國佬果邊。西方政客真的搞笑,什麼都做得出,反轉豬肚也可以,做狗也可以。

中國已經出手了,聽講敘利亞在中國軍事顧問的幫助下,迅速打敗了以美國為首支持的ISIS,美國佬現在應該大鍋,成功中東基本上已經被俄羅斯,伊朗,敘利亞和伊拉克現在仲要加上中國,美國佬在中東經營隨時翻盤。

面對著沒有政治智慧的商家佬,只會在tweeter上發表原論的商家佬,下一年風險很大。

黃屍們,現在是選擇做中國人,或者是支那人了。
17. to: 13/F 陶醉兄 2016-12-18 11:46:48

to: 13/F 陶醉兄,

那未來特首及其家人必定是沒有物業投資,否則在自身利害之下,必然不會推出辣招針對手持大量物業的人。

18. 引刀一快 2016-12-18 11:54:32
自我陶醉兄

未來的辣招極有可能會針對手持大量物業的人

大陸未來嘅辣招就係針對呢D人,叫做房產稅,依家怕冧市所以一直拖住唔敢實行,到時我養貓養狗要俾額外一筆,名副其實係消費品。
19. 浪子心聲 2016-12-18 13:44:48
我當然同意自醉兄的睇法,香港和內地的房地產情況係有點分別,但我認為他們有一個共通特點就係「房地產作為投資工具的角色已影響到真正需要購買住房人士」,因為樓價已太高,大多市民不能負擔,不單只影響民生,甚至已有損害經濟發展,因為大部分餘資都投放到地產市場對整體經濟發展不健康,長遠必帶來不良效果。

所以我個人非常認同15%的新辣稅,它能減低樓宇物業的投資價值,當港人有餘資再不會一面倒只考慮投向地產,他們會開始考股市、債券、創業等等,這樣香港的整體發展就望變得「多元化」,年輕人的發展機會自然大得多,現今香港社會的不穩定就機會減輕。
20. 浪子心聲 2016-12-18 14:57:44
自醉兄的「未來的辣招極有可能會針對手持大量物業的人」和引刀兄的「房產稅」論點非常值得再加思考。

香港政府亦應開始研究有無需要針對手持大量物對的人士的政策,他們是否對香港經濟帶來負面影響呢?

「房產稅」是最直接打擊這些人士,但是否亦會產生其他不良效果呢? 有趣、有趣!!

21. 自我陶醉 2016-12-18 18:13:00
引刀兄,

我對傳聞多時嘅房產稅冇咩了解,有冇啲連結可以參考? 


浪子兄,

QE扭曲了利率,利率扭曲了樓價,樓價確實扭曲了社會的資源分配,不利長遠經濟發展,15%印花稅的確殺盡二手樓投資,但亦同時將市場的投資需求推向發展商,他們掌握一手市場的定價能力,輕易透過提價和回贈,製造樓價不斷向上的假象,在缺乏二手市場成交的情況下,他們變相操縱了樓價的起落,令樓價難以反映實際情況,唯有重新激活二手市場成交,打破發展商操控市場能力,才有利日後的發展,在這方面,現行的印花稅制度明顯有需要優化。另一方面,17樓提及的利益衝突和發展商對施政的影響力將會是推動進一步改革的最大阻力。

22. 加辣 2016-12-18 18:50:07
升幾個%就要加辣,減辣就話要跌多過10%,真真不公平。
23. 引刀一快 2016-12-19 09:18:12
自我陶醉兄

我揾揾,睇下有冇參考價值高D嘅官方資料。
24. 引刀一快 2016-12-19 09:34:03
To 21樓 自我陶醉兄

大陸嘅走資盲流係提價嘅重大因素,唔睇價+唔知價+唔識貨,三個經典氣質俾中介巧妙利用,交互作功,摧枯拉朽,乜都可以製造狂潮。

不過一定要趁退潮前快走,大陸資金走起上嚟一樣摧枯拉朽,睇下依家走資潮就知。
25. 自我陶醉 2016-12-19 10:14:15
引刀兄,

好的,謝謝!  國內人的投資字典裏,從來都沒有價值投資概念,見高追高,跌市人踩人,早已見怪不怪,這些不理性投機行為,反而不斷為真正價值投資者,提供千載難逢的入市良機。

26. 向饭民说不 2016-12-19 11:12:06
引刀,对你主子的控诉啊。

。塞爾維亞大導庫斯圖里卡 ( Emir Kusturica ) 在一次專訪時說:「西方散播民主之處,災難將隨後而至」( Where the west comes to spread democracy, disasters follow ) 。庫斯圖里卡生於波斯尼亞的薩拉熱窩,曾經歷戰火,對美國強行改造別國以符合西方利益的手段,十分反感。當南斯拉夫被摧毁,許多文化都消失了。庫斯圖里卡表示唯有透過電影,重建文化力量,帶給人們一點溫暖。那麼,敘利亞人呢?
27. 引刀一快 2016-12-19 11:55:19
自我陶醉兄

就係囉,進又好,出又好,必須考慮大陸特色。
28. a l 70 2016-12-20 00:50:57
博士,增加土地有用咩?

你應該聽過有人話,

紫禁城,甘大,皇帝都系瞓1張床之麻。

起細D呎數,遷就年輕人上車,年輕人只是需要空間,
1間房細細地就夠咼。
細细地5緊要,但賣几$呎先?

发展商控制晒楼价,你見新界楼地价几仟,一樣起豪宅式,开价万几蚊或者起獨立屋,豪宅。。
cy 政府出BSD冇錯,錯在冇適量起平价楼,調節市埸。將个楼市定位主動權比晒发展商。

这几年,08年后开始高楼价,
开盤万几兩万蚊呎……香港潛在怨氣到撕烈。
你或大家有眼見的。







29. 引刀一快 2016-12-20 12:59:47
有大陸資金參與嘅嘢就係咁,要學識接受,最正面嘅做法就係北上買屋,早日接受融合、混和嘅事實,早日確立自己喺大陸嘅定位。