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文亮語
 
 
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1. 法子 2013-12-01 09:10:51
CY不明白做官的道理,就是每一任行政長官其中一項主要任務就是要解決上一任行政長官留下的蘇州屎

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對!難道曾特首解決懂特首留下來的問題少嗎?年年赤字、高失業率等等。只是曾特首不會說出口這是上一任的問題,而上一任的功積,就每天都說成是自己的功積,例如老人$2撘車。
2. 辣招 2013-12-01 09:23:58

舉報成功者,免租金一年。

3. 亮劍 2013-12-01 12:29:03
昨日東涌昇薈開售,計落最平嘅單位都要叄佰幾萬,第二時入伙,有一線海景的話,算你執倒!
但佢旁邊,有幅地鐵定用來起公屋,其中唔少單位會望見全海景已經非常肯定,作為一個普通人,你會不會覺得呢個政府病Q咗?
你用幾M上車,望樓景、住大西北!但排下隊等公屋,有海景、住市區!!!
隨時公屋實際人均面積,仲大過私人樓呢度先唔公平!
單單呢個東涌三幅地規劃,就睇倒呢個政府病到懵咗!
如果呢啲白癡政策唔改,公屋呢條龍唔過30萬我跟你班政棍挽鞋上北京!
4. 無奈 2013-12-01 12:35:53
亮劍兄,
樓市盛極時小弟開始看淡,3D出籠確認。我有點幸運,每一次樓市升跌浪都大至
捉得到,微利而已,因不會賺最後一個銅板。政府不可盡信,這一點我同意,但現屆政府的決心我無理由不相信,兄台似乎並未領悟現届政府的思路與決心,pp兄數據雖好,但比對近幾十年中外不同經濟體,無不是政治先行,各位對近一年環境只知道批評,但潛意識仍然由自由市場思維主導。

各位又喜歡用中國市場來對比以證港樓控不敵市場,有可比性嗎?若到了可比時,香港已是一個極度封閉的市場,大家都要淚向西風落。大陸樓價上升是因其處於一個快速上升的經濟體,香港是什麼,能回答我嗎?
貸款稅對港樓價有何影響,能回答嗎?
增值稅對港樓價有何影響,能回答嗎?

提到身邊朋友遭遇,小弟有類似故事,自97始,都是不聽我說,貪勝不知輸有之,人云亦云有之,往往是看不到核心問題所在,舉棋不定,理論多多,又不行動配合,紙上談兵,錯失時機,繼而刻舟求劍,更多者追求一點僥倖而輸身家。正是,春風秋雨,悲歡際遇。
5. 給無奈兄 2013-12-01 13:06:07

現今政府的想法只是管理樓市的需求,為了配合各項辣招,政府各人唯有出口術話樓市要跌幾多幾多,出招再加口述只是管理樓市的需求,把樓市急凍而已,並非希望它下跌,只是希望購買力能追上。

冇樓一族又想上車,在這段空間要努力累積财富後找空位上車,在全球印銀紙及零息政策下,樓市是没有下調空間,不存在輸身家的元素。

兩岸猿聲啼不絕、輕舟已過萬重山,所有大業主都會遊歷以上景界。



6. 向饭民说不 2013-12-01 13:33:04

我都话香港真正的霸权是公屋霸权。

公屋霸权的选票,加上被毒果毒倒变丧尸的群体的选票,加上无知中产的选票。他们的利益基本上是不能被侵犯。

班民选议员全部为公屋霸权,人民公社服务。

7. 被饭民洗脑的毒果丧尸的逻辑 2013-12-01 13:41:26

叫人草錢為自己做d野都叫奴役。

所以都系住人民公社好,吃大锅饭好。

原来伟大领袖毛泽东,就是毒果丧尸的大救星。

8. 改為公屋輪換居住制度 2013-12-01 14:02:45

但違例霸佔公屋的時件就愈來愈多,公屋輪候的時間就愈來愈長,不但對輪候的市民不公平,對那些支助興建公屋的納稅人亦不公平,....

公屋輪候制......改為公屋輪換居住制度即可以了........廢話少說..............

9. 亮劍 2013-12-01 14:11:55

無奈兄⋯⋯講者施凌詳細分析本港樓市升跌基礎因素, 澄清坊間一些誤解, 深入淺出, 值得細看。By 亮劍

 
影片簡單總結:

- 香港樓市表現只受三項因素影響:貨幣升跌(即通脹因素)、供求會否失衡、本地經濟表現。
- 政策/辣招只能短暫影響樓價, 對中、長期樓市效用輕微。



http://www.youtube.com/watch?v=qgjP0k61gRU

[影片時間0:28]"經濟表現"最主導樓市
影響樓市升跌最重要因素=>「經濟表現」, 而一般講"經濟表現"包含2個分析指標:"GDP" 及 "失業率"。今日香港GDP維持一定增長及低失業率, 正正就係樓市向上之中流砥柱。


[影片時間2:03]加息後樓價真的會跌?
好多人話等加息樓價就跌, 呢個根本係一個誤會...利率政策根本冇能力可以將整個經濟環境扭轉。

[影片時間4:00]供應 vs 需求
香港樓房向來一直供不應求,香港呢個集中地有如"北京/上海"、"曼克頓"or"倫敦", 但此類國際金融城市通常面積都大好多, 稍為冇錢市民就自然搬去偏遠外圍較平地區。  可是香港情況不同, 不單面積細, 可以起樓地皮又有限, 市民又唔會搬去深圳來回過關咁麻煩, 形成香港窮人及富人都去互相競爭有限資源, 並以市區最貴為中心, 向外伸延新界地區一浸一浸樓價跟著升。 

[影片時間6:15]政府政策可以反轉今日趨勢?
答案係唔可以!樓市升跌睇最重要因素仍然係經濟狀況。強如8萬5政策亦不是98年樓市爆破原凶, 當年樓市爆破主因都只係亞洲金融風暴。

[影片時間7:25]貨幣貶值探討
今日港幣每年以6-8%貶值速度, 四年幾來美國QE港幣至少跌左三成。市民問邊個還番30%比我先? 我唔投資落實物資產e.g.磚頭, 唔通等政府$6000咩? 所以政府出極招都係冇用架, 大前題:邊個賠番果30%損失比我先?(聯匯又唔會脫勾), 所以樓市晌貨幣戰爭下係仍要繼續升!

[影片時間8:20]供樓負擔比率分析
97年供樓負擔比率升到100%以上極不健康水平, 但今日比率都仍然健康約為4-5成, 但因為M-型社會因素故只當作參考用。

[影片時間9:25]政府辣招盡出, 樓價會跌嗎?
-印花稅只會令供應更加減少。
-收緊壓力測試、DTI(供款佔入息比率)令真正用家無法入市...引證數字兄理論
-因港元貶值、經濟繼續向上, 供求繼續失衡下, 投資者仍選擇買樓保值。
-聯匯不脫勾, 供應睇唔到大量增加, 唯一就只有經濟轉差才可令樓市大跌。

10. 亮劍 2013-12-01 15:25:25
無奈兄你問我:
貸款稅對港樓價有何影響?
影響要睇向乜嘢人徵收:-
如果係全部手持物業嘅人齊齊有份,咁百萬人上街指日可待,CY民望好高?可以咁玩嗎!
全民唔得,正路緊係只向收租物業徵收,我估大多數人都認為咁好合理!但現在港私人樓係求過於供定供過於求?那新增利息支出邊個埋單昭然若揭!

增值稅對港樓價有何影響?
有咗增值稅,個價升跌我唔知,但地代死多二錢重應冇懸念,因為2手賣家出售意圖肯定會進一步萎縮。其實香港實施咗SSD之後,持有物業嘅人所作所為,兄台當可參透箇中玄機!
在此同你分享我初次做收租時之經歷,回想 20多年前,我以有限公司名買入一個值 1 球單位收租,呢件嘢我只係借6成啫,但那時嘅按息係12-13厘喎,而呢個單位嘅回報都有成 7厘!
單論利息每年8萬,收到嘅租金只有7萬,所有皮費都唔計你都要倒貼,那麼要是樓價唔升的話,我真是蝕到入肉呀!
當然結局係我賺樓市升幅,租客賺息差,政府賺稅,地代䁠佣,銀行賺息啦,咁樣家家有求,皆大歡喜有乜唔好呢???
請大家注意,租金多少係視乎市民負擔能力,但樓價唔係!
其餘仲有租金管制,嚴禁第二套房買賣,限價售樓⋯⋯等,效果當然有,但副作用非常大,總體上你政府在求過於供嘅大形勢下,去做管理需求措施,只係玩緊啲租客,盞佢哋交多啲租!
11. 一網民 2013-12-01 16:08:49
又有劏房火災
12. 無奈 2013-12-01 18:35:07
5樓非常相信政府的控制能力,這很好啊。CY怎會有推倒樓市的心思?閣下想多了。輸身家只是說97時,請明察。亮劍兄,每一次股樓崩時,總有大量利好理由,乍聽都很完美,今天也不例外,政府徵稅時請大家不要再罵就好。
13. 珍惜香港 2013-12-01 18:35:35
珍惜香港TO:4/F 無奈

睇嚟閣下真喺冇睇過我不久之前對你嘅回應

做咗十幾年收租佬,經歷過樓價嘅起跌,利息嘅高低,有乜未見過?樓市對我嚟講,喺好貼身,唔使睇乜數據我都 FEEL 到。果邊有個井底寄生虫,成日話我長篇大論,仲講埋啲樓價關租值乜Q事嘅廢話;咁又難怪,佢望住個井口咁細,又點容得下我啲所謂長篇大論?睇唔掂就發我難喺好正常。

無奈兄,點解你要問咁多「如果」?如果搞乜貸款稅會點?如果搞乜增值稅會點?點解你總要覺得,政府依家喺同全港業主有仇,個樓市唔冧誓不罷休?咁就去盡啲啦,不如問如果政府立法設樓價上限會點?如果政府立法設中央地代,所有物業買賣要經政府,個價由政府訂,咁又會點?

今日只喺個特首嘅問題啫,香港始終喺自由經濟體,錯嘅政策喺唔會捱得耐嘅。比起沙士果陣,依家算乜?當年我帶住口罩去睇樓,每買一件貨都喺好經典,都喺畢生難忘。依家睇翻轉頭,啲人就話我撈底;但响果陣,啲人喺話我傻仔!我自己又點睇?乜都唔喺!如果對自己嘅地方咁冇信心,做乜唔移民?做乜要响度獻世?住得响度嘅,就要對香港有信心,既然冇諗住放棄呢個地方,無論個市喺點,呢兩樣嘢都喺唔會錯嘅:

物業長線投資者,只要量力而為,唔好當啲物業喺股票咁嚟炒,喺唔會點輸
用家置業安居,只要量力而為,買樓換樓,長遠都喺一樣唔會點輸

個市可以等啫,個人仲可以等幾耐?人生有幾多個十年?何必咁執著要贏?項羽之所以輸,就喺因為佢要贏。千祈唔好將啲物業睇成好似股票咁,置業安居呢味嘢,講乜鬼輸贏?有能力嘅點解唔買?你唔買都要俾租,輸咗幾年租,個市唔跌點算?個市跌咗又點?保證可以跌到 cover 你輸咗嘅租?就算我地呢啲物業長線投資者,都只喺為咗老來唔使求仔女或者政府養,搞到發咗達,亦只喺唔覺意。

我地唔喺生神仙,唔知個市會升定喺會跌,你問咁多「如果」,只喺代表你有炒樓嘅心態,因為只有炒樓心態嘅人,先至會咁執著將來嘅升跌,將來嘅輸贏。置業安居也好,投資也好,只需要問一句:

「你對香港仲有冇信心?」
14. 今天 2013-12-01 20:26:14
15. 回12樓無奈 2013-12-01 20:30:49
"每一次股樓崩時,總有大量利好理由,乍聽都很完美,今天也不例外"

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每一次股樓崩時,總有大量利好理由,但一定沒有"大量睇淡的(自以為智者)智者"。

而家睇淡的智者多到財經週刊者登唔哂。
16. 公屋問題難以解决的原因 2013-12-01 23:06:26
公屋問題難以解决的原因其實一字咁淺, 係個『公』字惹的禍, 『屋』字無問题.
『公』即『公家所有』, 公家野無人理, 如果有人去理呢味公家野, 即是給其他相關部門添煩, 輕則俾人點到暈頭轉向, 重則俾人炳到七彩, 正一有自唔在攞苦嚟辛, 如果真有傻仔賣力去攪, 最後得個自宮下場.

其實若果真有呢個拼自宮都要解决公屋問题嘅儍仔, 在下不才佩服之餘願獻上一條妙計, 就係效發房署賣鋪俾领滙, 將公屋擁有及管理權私有化, 到時將個『公』字轉為『私』字, 問題即時徹底解法, 至然點樣着手推行, 就要請教長毛.
17. 公屋問題難以解决的原因 2013-12-01 23:14:08
更正:
問題即時徹底解决, 至於點樣着手推行, 就要請教長毛.
18. 亮劍 2013-12-01 23:25:17
屋企人於70年買入第一層樓,経數十年之後,呢間嘢不單升值近百倍,期間仲可自住及收租,請問呢個世界還有更好的投資工具與此相比嗎?
好可能大家唔知,那些將現金存在銀行收緊息嘅人,其實佢哋每日都俾人偷緊錢!點解光天化日可以發生呢種情況?那一切由美國取消金本位開始!
每年各國政府,通過各式渠道增加貨幣供應,其實係直接及間接咁削弱現金的購買力!
例如四拾幾年前,你揸住四萬銀就可以買間2房,但今日同係四萬,只不過緊緊夠俾地產經紀佣!
咁呢啲錢嘅購買力消失咗去咗邊?請各位自行判斷!
我只係知喺呢幾十年,各次經濟事件都話俾我知一様嘢,就是「群眾永遠是錯的」這硬道理!
總之八九成人話去買嗰陣,你就做淡應該中八九成!例如97嘅樓市,科網股,港股直通車!
又或者八九成人睇淡唔敢落注嗰陣你落埸買,中長缐睇中八九成!例子有沙士及金融海嘯等!
19. 張愛玲 2013-12-02 02:57:19
我的父母係60年代從大陸先經澳門再落嚟香港落地生根嘅。
佢哋讀書小,嚟到香港只能做小販去維持生計,果時搵食好艱難,佢哋要做劏雞
劏鴨先揾到兩餐,但死鬼老豆好堅持,一定要有自己的家(即係要有一間自置居所),死慳死底買咗佢唯一嘅一層樓(鰂魚涌近電車路)而唔會去諗申請公屋(以前叫廉租屋)細過時,老豆成日同我講,千祈唔好去住廉租屋D同學屋企玩呀,果度好雜嫁,乜人都有,好容易比人非禮強姦呀!

係鰂魚涌呢層樓,我度過快樂嘅童年同埋少女時代,到我未夠26歲已同另一半係附近康怡花園自置咗我第1個物業!家的概念係父母強烈遺傳給我,一間自置物業比到的安全感,一種安定的感覺,一個自己真正的家,呢D係香港社會依家呢班攞着數嘅公屋戶,永遠永遠感受唔到嘅..............................

死鬼老豆鰂魚涌呢層樓,早幾年比(甜心集團)收購咗,收購價4佰幾萬(比當年購入價升咗佰倍)(但係都算賣早咗,老媽話舊年最後成交果批賣到成8佰萬)
即係呢批單位40年間升值超過200倍呀!

父母親遺傳我要有家,深深的影響我,到現在我有數個收租物業(都是港島東大藍籌屋苑)期間經歴過97,03,08,再到依家D所謂磚家話跌幾多成....跟本思毫冇損我對擁有物業嘅信念同物業帶比我的肯定與及安全感!

再講講,老豆層樓賣咗4佰幾萬,收錢後我立即換咗個東區籃籌屋苑頂樓連天台單位,比老媽子可以曬下衫,種下花,果時仲上到世紀H plan, 1個月利息都只係2仟
幾蚊,(呢層樓到目前為止都升咗成4佰幾萬嫁)



20. 見到昔日新聞有咩感覺 2013-12-02 05:48:52
見到昔日新聞有咩感覺


http://s.nextmedia.com/realtime/a.php?i=20131201&s=6996647&a=51944571

香港首富李嘉誠接受內地南方報業集團專訪時,指「香港地價高,已經看到不健康的趨勢」。到底香港的樓市高到何種地步,連李超人都說不健康呢?從1975年12月初的報章廣告,或許能窺見一些端倪。

據當年報章刊載,淘大新推出的銀標老抽廣告,每樽零售價為2.1元。同一份報章內有很多個樓盤廣告,例如筲箕灣東大街的金來大廈,單位3萬餘元起(建築面積約210呎起,呎價約140元);尖沙嘴柯士甸道的幸運大廈,兩房單位由8萬多元起(建築面積約330呎起,呎價約242元);至於北角的豪宅美麗閣,單位特價八五折,每伙售價10餘萬起,該樓盤單位建築面積約1,200呎至1,400呎,呎價約百多元。

事隔38年,今天金來大廈最小單位約售193萬,升值約64倍;幸運大廈最小的單位近日以322萬成交,呢價約9,700元,升值約40倍;而美麗閣最小單位早前以1,670萬元成交,升值逾百倍。

至於淘大豉油,目前每樽售價約10元,升值約5倍,豉油價格升幅遠遠追不上樓價升幅。現時市民即使以豉油撈飯去省錢,相信都買不起樓了。






實用相關搜尋: 廣告 香港 新聞 單位

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21. 交租並非替人供樓 2013-12-02 06:26:41
交租並非替人供樓
(太陽) 2013年11月30日

少市民情願買樓,都不想交租幫業主供樓。
陳小姐︰很多人說現今的樓價很貴,不應入市。我覺得樓價雖貴,但與其白交租給業主,還是自己買較划算。請問以上的想法對不對?

答︰樓價貴,令大部分市民感到不滿和失望,因為大家都有一個願望,想成為業主,有自己的安樂窩。不過,大家有沒有想過,如果買樓後,要為層樓捱一世,又是否值得?

撇開成為業主為您帶來的滿足感,單單用金錢計,一世租樓會否比買樓自住蝕底,在經濟角度上是否一定要買樓才划算?

樓價夠交幾十年租

以現時的租金回報率計,一個500萬元的單位,市值租金約15萬元一年,如果用500萬元來交租,可支付33年的租金,相信33年後,即使該單位仍在,也五勞七傷。當然,如果我們將租金上漲的因素加在其中,假設每年5%的話,500萬元只夠支付20年的租金。

不過,我們沒有包括一些租樓不用交,但自置物業時需要支付的開支或費用,包括差餉、地租、管理費、維修費等,加起來可以佔每年租金兩至三成。

另一方面,我們亦沒有計算資金因為沒有買樓,閒着時有增值的可能性,可以放在銀行收息,買債券和買股票。如果投資每年有6%回報(過去30年,恒生指數的回報為每年11.9%),同一樣的500萬元足夠交差不多40年的租金。

當然,筆者不是說買樓是錯,因為每個人的價值觀不同,有時安居的感覺不是用錢可以買到的。以上的說法,只是說明買樓自住不一定比租樓蝕底。不少客戶說買樓是因為不想白交租給業主,變相幫業主供樓。

筆者每次聽到近似的說法,都會感到莫名其妙,既然用了別人的東西,交租是必然的,根本沒有白交不白交。如果事事抱這個想法,不就樣樣東西都要自己買。平日出街搭的士要交租(車資),不如自己買架車!做生意租舖要交租,不如自己買間舖!

業主承受樓市風險

還有,如果樓市不是升而是跌,你估他們還會不會覺得租是白交?相信一定不會,因為租樓期間,是業主而不是租客承擔了樓價的升跌。所以,業主不一定是穩賺,而租也不是白收。

安柏環球投資顧問有限公司研究部總監 梁偉民


22. 交租至聰明 2013-12-02 08:52:40
安柏環球投資顧問有限公司研究部總監 梁偉民

多謝你咁出力叫人租屋, 租客啱啱退租, 見到咁多post話買樓點好點好, 我好嬲, 驚無人租我間屋, 而家安樂哂, 不過無廣告費筆直, sorry!
23. Oscar Lam 2013-12-02 10:01:10
To: 4/f 無奈,9/f 亮劍,13/f 珍惜香港
作為業余物業投資者,我亦堅信樓價長遠必升的道理。但此不代表我們在任何時候均適合入市。對於投資者而言,入市和退巿的timimg至關重要。同樣賣出一個物業,何為有人可以膁數倍,有人則只能微賺離場?關鍵就在於入市的timing和location。

雖然我們無法捕捉樓市的高低位,但評估何時是入市的good timing還是有可能的。那未來一年是否入市的good timing?看來不是的!樓價的升跌除了受基本因素如供求、利率、經濟等因素影響外,更加受到人們對於樓價升跌的期望而影響。如果大家一致期望樓價在未來會下跌二成,都不願意以高價買樓,那樓價何來上升?現時樓價位處歷史高位,風險日增,再加上政府辣招,此已經改變了大家對於樓價上升的期望。

因此,在未來一年裏,我雖不敢說樓價能下跌多少,但起碼是易跌難升。對於手上沒有樓,或者存貨不多的用家或投資者,如真想買樓,大可以慢慢尋找心目中的樓盤,狠狠壓價!反正機會多的是。
24. To: 21/F 2013-12-02 13:26:59

Only very young man or some guys have no much experience in investment market will believe in this kind of BULLSHIT! Such advice is based on an assumption that you can earn money from bond or stock with annual return 8%! For most of people, it is very difficult for them to get such annual return. You will have over 70% for losing money in short term for this kind investment. Of course, you have higher chance to earn money in long term. However, most of people will sell out the stock/ bond when there is only little profet but hold them for a long time when there is loss!

 

This guy only wish to cheat us to buy such investment products so that he has business to earn for his life!

25. 東 2013-12-02 13:38:31
to 21/F

果啲人永遠只會用啲陰濕招數去誤導人, 老實講, 有幾多人有500萬可以full pay, 條數根本都唔係咁計!

就算有, 都唔會叫人全副身家做單一投資啦, 6%? 你保證有呀? 換一角度, 就算有得FP買樓, 又有幾多人會FP而唔借錢, 完全唔留現金响手?

「另一方面,我們亦沒有計算資金因為沒有買樓,閒着時有增值的可能性,可以放在銀行收息,買債券和買股票。如果投資每年有6%回報(過去30年,恒生指數的回報為每年11.9%),同一樣的500萬元足夠交差不多40年的租金。」
26. PN 2013-12-02 14:19:01

Good to see many interesting, non-offensive posts and discussions this morning. I think its okay to say xxx price increased / dropped xx% over 1 – 2 years and max 5 years. The longer period we are looking at the less meaningful it becomes. We all know we have experienced high inflation and currency depreciation during the last few decades. I paid 10 cents for my bus rides when I was young. My dad only made few hundred HK when I was kid and my first pay check would not be sufficient to pay for my daughter’s lunches now.

1 question you need to ask yourself is the inflation expectation in the next 5 – 10 years and what you can do to protect your wealth.

2nd question is after the 2001 tech-bubble, FED created a bigger (property) bubble to cover it up. Then we have the 2nd bubble blow up in 2008 and FED created a even bigger (global assets) bubble to cover it up. So what will happen when the 3rd global bubble blow up and what can / should you do to protect yourself.

27. 亮劍 2013-12-02 15:03:50
如果今日走去買樓收租,未見官先被人打咗80大板,按得一半之餘,又要將租金收入交稅費兩成,根本全無化算,那麼仲去投資私樓者,肯定要好有信心樓市會喺幾年後大升最少幾成先得!

但是自住就完全唔係咁計,我有親戚朋友家人於幾年前買樓,嗰陣放低5到7%首期,每月供一萬幾千,仲唔使壓測⋯⋯現在呢啲嘢通通無曬!
如無意外政府呢個打房政策,唔再煮重你米都要偷笑,仲要減辣係咪儍咗?
打後幾年樓價再升,雙重打擊,更唔使旨意上車!
樓價唔升唔跌,除非你份工收入大增,否則都係冇本錢上車!
就算樓市回弍叄成都死,因為你啲金錢去矖業主嗰度,實力此消彼長,有平嘢執,業主佢買多間都輪唔到你去買!

28. 寄生虫 2013-12-02 21:06:26
to13
做咗十幾年收租佬,經歷過樓價嘅起跌,利息嘅高低,有乜未見過?樓市對我嚟講,喺好貼身,唔使睇乜數據我都 FEEL 到。果邊有個井底寄生虫,成日話我長篇大論,仲講埋啲樓價關租值乜Q事嘅廢話;咁又難怪,佢望住個井口咁細,又點容得下我啲所謂長篇大論?睇唔掂就發我難喺好正常。
  十幾年收租就話係長線投資,唔好笑死人啦!我收租嗰陣睇怕你仲係度食奶,以目前樓市收租4年可平平地full paid買多層細樓咯!
 
29. 珍惜香港 2013-12-03 01:46:04
珍惜香港TO:23/F Oscar Lam

都喺果句,個樓市會升定喺跌,唔喺最重要,千祈唔好有炒樓嘅心態

入市同退巿呢樣嘢,我睇得好簡單,「抵買」就買,「抵賣」就賣,而點樣叫「抵」,喺好個別,且因人而異。要有呢個心態,就唔會點輸。我從來都唔會教人點去贏,一個咁執著要贏嘅人,到最終嘅下場就會喺輸唔切

至於你話依家不宜入市,呢樣嘢就最啱聽!不過唔喺個價嘅問題,而喺對持有 N 個物業嘅投資者嚟講,依家買嘢喺好「唔抵」。點解?因為我地呢啲銀行至 LIKE 嘅客戶,已經入晒金管局個 Blacklist 度,買嘢唔使旨意上會。咦?用 CASH 咪得囉!咁又喺!樓上啱啱至有人話可以 full paid 喎!依家啲人有幾個錢就叻唔切,我就從來都覺得自己好窮,冇乜資格攞啲 CASH 嚟晒。錢喺要俾人賺嘅,上會就當同銀行做生意,俾唔到銀行賺嘅投資有幾「抵」?

最後閣下講嘅嘢,又喺好啱聽!呢方面我同你又喺好一致,對於首置用家,或者啲貨唔喺多到俾金管局 Blacklist 咗嘅投資者,就算依家冇平嘢,都唔等於冇抵嘢嘅!只要用心,依家呢個時勢,一樣可以入貨
30. 寄生虫 2013-12-03 13:49:59
樓上
聽到full paid話馬上連想到唔駛上會做按揭,你就真係叻唔切,成日只識一開二,二開四咁玩法,就以為自己好醒好叻,真係笑死人!
31. TO 29 樓 2013-12-03 16:13:42
32. Oscar Lam 2013-12-03 22:25:41
To: 29/f 珍惜香港 
本人的投資物業全部為長期投資,從不短炒,只是在不同的時機換貨而已。本人亦認為現在的物業不"抵買",主要原因是現在樓價高,加上政府辣招打壓樓價(特別是住宅),樓價在這二年上升的空間十分有限,相反,下跌的風險則較大。因此,現今的物業不"抵買"。正由於不"抵買",銀行是否做到按揭就變成不重要了。

另外,作為投資者,我認為應該要有膁錢的決心和勇氣。大膽假設,小心求証。同時,要做最壞的打算。所謂天時、地利、人和。賺錢與否,運氣為重,策略次之。這是我在近幾年中深深體會到的。
33. 煲浪追浪 2013-12-03 23:29:08
公屋問題一野搞掂,
取消世襲制,每五年做一次資格審查。
每三年做一次家訪,睇下有冇超豪擺。
唔係下下又垃圾車大王又包老二老三
都霸住公屋先得架。
即時多几仟個单位應市。
34. 珍惜香港 2013-12-04 02:12:44
珍惜香港32/F Oscar Lam

好高興响度遇到一個咁正面既物業長線投資者,以閣下嘅態度,就算贏唔到,都一定唔會輸。

前文講過,點樣叫「抵」,喺因人而異,投資者應該揀一個最適合自己嘅邏輯。而對樓價嘅睇法,就喺最直接嘅標準,不過原來呢樣又喺因人而異,大家都只喺估估下。一個唔覺意,今日嘅貴價,可能變成聽日嘅平價;或者今日嘅平價,可能變成聽日嘅貴價。所以我自己嘅睇法,就响我前文好唔起眼嘅呢一句度:

「俾唔到銀行賺嘅投資有幾抵?」

就喺因為呢句嘢,搞到有人自作聰明咁話我乜嘢一開二、二開四喎,好明顯佢根本完全唔明我講緊啲乜。不過坦白講,我喺預咗冇人會明,所以冇諗過解釋,而我亦唔鼓勵其他人跟我呢個邏輯,唔明就亂跟喺會觸礁嘅。

但既然咁投契,就講多少少。

經濟體系呢樣嘢,喺一環扣一環。大家應該仲記得碼頭工人罷工呢單嘢,啲工人以為飛起啲外判,同和黃打工就最好;不過現實喺,當外判要被淘汰,就即喺話行業已經冇肉食,走緊向夕陽。同樣道理,金融地產,喺唇齒相依,借貸鍊作為金融嘅核心,要依賴好似樓按呢啲鎖定資金作長遠投資嘅工具,至可以穩定咁發展。無論喺乜嘢原因,樓價、利息、租值、貨幣、政策等等等等,或者喺呢一堆嘢嘅混合體,導致個市場再俾唔到銀行賺,下下都要 full pay 至有啲肉食,咁呢啲嘅所謂投資,抵極有限囉!
35. Oscar Lam 2013-12-04 08:49:54
To: 34/f 珍惜香港 
同意閣下的分析。這也是我在這10年裏與銀行建立了長遠、良好的合作關係的原因。供樓從不間斷,銀行要的資料第一時間提供,而銀行也積極配合我的需要。至於其他投資策略,有空再討論。
36. 引刀一快 2013-12-05 06:25:42
用70年嘅樓價舉例係有所偏頗嘅,當時暴動造成嘅大跌價,我仲聽過2萬一間屋添,依傢嘅問題係,如果全球通漲,人均收入可以加倍,咁就可以供得起樓嘅,如果個個都係供咗樓就生多個仔都養唔起,首期越來越多人俾唔起,世界就會起變化。三年前,香港仲可以搵到180萬左右嘅樓,依傢呢?首期都幾乎要100萬,有幾多人可以追得到?成個社會中下階層嘅收入都去晒樓市嘅話,冇咗呢部份人嘅消費,社會又會變成點?
37. 藍鳥 2014-01-04 15:59:15

To: 湯文亮
Yes, I agree with you.

38. mini 2014-01-04 16:20:06

The latest reports about the maintenance fees for some private buildings indicate that there will be  hidden costs for maintaining the public estates in the near future...

Let's say, at least, the maintain cost of HK$70,000 per unit for the current construction cost of HK$700,000 of new unit if there is no mistake !

Think when the tenants are getting older and older, who takes care for them... It is You /Taxpayer !

In other words, living in the public housing may be a trap in future ! Believe or Not ?