上海喜福其實是被迫犯法

香港楼价实在太高，社会栋樑唯有諗歪路……搞佔中、反政府、仇富、地产霸權、踢场……

【太陽報專訊】資金持續流入，恒生指數上周重越24,000關，並有望連續十年七月份上漲，券商對後市愈來愈樂觀，預期恒指會重越25,000關，最樂觀甚至會上試30,000點。不過，Look's Asset Management董事總經理兼投資總監陸東認為，港股維持上落市格局，要重越25,000點關，需有企業盈利增長配合，惟暫時未看到有支持，因樓價見頂，目前港股沒有大漲可能。

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美股上周五顯著下挫逾百點，惟港股ADR個別發展，滙控（00005）、中移（00941）雙雙靠穩，按比例推算恒指僅微跌21點。分析認為，截至上周五為止，恒指已累漲1,025點或4.42%，因資金持續流入，金管局上周六更再度向銀行體系注資，港股有望連續十年「七翻身」。

企業盈利增長未配合
陸東認為今年港股維持上落市格局，恒指要重越25,000關，需要有企業盈利增長配合，惟暫時未看到有支持，加上樓價見頂，目前港股不存在大漲的可能，惟難跌穿21,000點。他說，滬港通雖屬利好消息，資金北水南調下，港交所（00388）明顯受惠，同時內地投資者對騰訊（00700）、中移等較熟悉企業有興趣，惟對港股刺激作用不大，因每日限額少。

法子兄:

姚兄的言論來自費沙(theory of interest)中的 一條公式: R = r + p.

R = Rominal interest rate， r = real interest rate， p = espected rate of interest. 當 R> p 或p < R時，r為負數。

近日忙，有時間解說。至於姚兄所言，即p是否可作為回報率，在下頭腦清醒時再思考。

法兄:

sorry , p = espected rate of inflation 才對，手民之誤。見諒。真是心諸不寧。

經濟分析 2007 年10 月

東亞銀行經濟研究部編製(節錄部份)

香港負利率的情況在1 9 9 0 年代相當嚴峻. .

 .
對很多香港人來說， 1 9 9 0 年代實質負利率帶來的衝擊仍然記憶猶新。

負利率不僅大大蠶食了購買力，亦導致資產泡沫的產生。

然而，現時的情況跟以往有所不同， 因為1 9 9 0 年代的負利率環境主要是由結構性因素所引起。
1 9 9 0 年代初期，香港經濟增長強勁， 失業率一直維持在2 %以下的偏低水平。《中英聯合聲明》後的高地價政策限制了土地供應，刺激房地產價格飆升。

樓市的空前繁榮，令建造業和其他房地產相關行業對勞工的需求大大增加， 隨後更影響至整個勞工市場。
長時間的經濟高增長和全民就業讓當時的名義薪金以雙位數幅度上漲。

薪金急劇增長帶動通脹持續攀升

在1 9 9 0 年代初期，消費物價指數的按年增長一直高企在9 %的水平。

同時，美國一連串的減息行動卻令港元存款利率隨之大幅削減至1 . 5 % ， 故此實質利率在1 9 9 0 年代初期跌至- 6 % 至- 8 % 之間。

負利率對樓市的刺激大於股市

為了保存購買力，負利率的出現往往令資產投資增加。然而，是次負利率對樓市的推動力會較股市大。

這是由於在負利率出現之前，股票市場經已屢創新高，成交亦保持強勁。

現時股市投資份外活躍，主要是被可觀的回報吸引，多於保值的需要。

因此，負利率對於已經飆升的股票市場來說， 幫助是有限的。

不過， 負利率將會帶旺房地產市場。

在過去1 2 個月， 平均每月按揭供款下跌2 % ， 反觀租金卻大幅上升1 3 % 。

這種情況理應有利於刺激樓宇銷售。

然而， 用家及投資者經歷9 7 年樓市泡沫爆破後餘悸猶在。

展望未來，經濟持續向好，推動股票市場及工資上升，正面的財富效應有助用家恢復對買樓的信心，為樓市帶來支持。

鑒於利率有下調壓力，按揭支出將進一步回落。

此外，繼過去3個月錄得1 1 . 4 % 漲幅後，預期租金在未來仍有上升空間， 這些因素將誘使更多現有租客及用家選擇置業。

因此預期樓宇買賣在2 0 0 8 年將會轉趨活躍。

以前做美國公司，找廠報價要人地將產品拆細到一件羅絲都要即係BOM/賺幾多都要知，然後再找其他Cheap廠報價再逐一以價打你，問你點解甘昂貴，出貨前就即時加品質要求，QC要reject你D貨其實好容易，玩殘你penalty，Late shipping，試過有廠被Penalty 900幾萬，另外又試過當時老細(老外)叫我打去問資料實情收風，對方係香港人(都算好修養)回答 "你應該唔知內情，我唔怪你，但你知唔你間公司告緊我地!!)  當然我O咀~~

楼上，你系唔系香港人，香港人有能力都会送子女出国留学。

而且子女出国留学又有咩问题。饭民班友难道不是吗？

我们反对的其实就是那些叫其他小朋友去占中去犯法，却让自己孩子在外国。

还有拿着外国护照，在香港玩颠覆。

投資樂園——政府辣招搞瘋細價樓市

       近日細價樓市場好像發瘋一樣，成交價不斷破頂，只要有放盤出來，就有人不問價去搶。一向被稱為上車盤指標的沙田第一城395方呎（建築面積）的單位，竟創下410萬元的成交價！四球都叫上車盤，是上林保堅尼嗎？上車客再買不起這些上車盤了，就轉戰到公屋第二市場搏鬥，各區湧現天價放盤。根據房委會及房屋署的最新數據，今年上半年全港共錄238宗公屋第二市場綠表買賣，較去年下半年大增51%。

        財爺曾俊華看到這情況，說細價樓市場有再次熾熱跡象，他特別關心細價樓買家，提醒這批買家在決定置業之前，要注意息口和樓市走勢，以及自己的負擔能力。喂，財爺先生，細價樓市場被炒到瘋了，不就是你的辣招搞出來的嗎？

        需求大供應少價格搶高

        自從雙倍印花稅由2013年2月實施以後，購買非住宅物業或第二間住宅的買賣協議，成交價在200萬元或以下的交易，印花稅稅率為1.5%，200萬至300萬為3%，300萬至400萬為4.5%，400萬至600萬為6%，600萬至2000萬為7.5%，超過2000萬為8.5%。這對投資者市場，產生一個很大的轉變：以前買樓收租的人，會喜歡買豪宅大單位，或大額的商舖和寫字樓，但現在則重點選擇細價樓。

      請看以下的例子：假設有投資者打算用2000萬，買一間二手樓或商舖收租。這些人應該已有物業，所以要給雙倍印花稅，即2000萬元x8.5%=170萬元；但如果買十間200萬元的單位，印花稅就是200萬元x10x1.5%=30萬元，相差是140萬元。所以投資者為了印花稅的差別，寧買較細的住宅物業，以避開高昂的印花稅率。

        除此之外，還有另一個推動力，就是有一班天真的業主，在數年前看見政府出招，誤以為辣招會令樓價下跌，於是沽樓轉租，期望樓價下跌後可以入平貨；結果等到頸都長，業主又不停加租，現在無奈被迫要入市了，但與賣樓的時候相比，以前按揭可做七成，現在有壓力測試，變得只有五六成；按息從Hibor+0.7%的一厘以下，變了今天的兩厘多；樓價又升了數十巴仙；可惜人工和數年前相比，差不多沒有怎樣升過。結果這些原來住六七百方呎的人，現在買樓只能負擔三四百方呎的樓了，要與上車一族去搶細價樓。

        至於從供應方面去看，辣招令到住開細價樓的人，就算能力可以負擔，也不敢換樓搬大屋，有細價樓收租的投資者，就更加不會放賣了，因為賣出後再買會來的話，一來一回的使費很大，何況要被印花稅鎖住三年。

        所以在政府辣招下的細價樓市場，需求大了，供應少了，價格就自然搶高。香港政府的政策，應該是令更多基層市民，可以更容易買樓上車；但現在辣招的結果，卻是明顯地走相反的路了。

        中國經濟專家

        林一鳴博士

通脹、利息和投資組合

1.               預期通脹和利率

費沙方程式： R = r + p^e

R = 名義利率，是指以明天的貨幣來計算今天的貨幣的價格。名義利率是持有非貨幣資產例如債券的回報，也即是持有貨幣資產的成本。Can be interpreted as increase in money.

r = 實質利率，是指以明天的物品來計算今天的物品的價格。實質利率是指實際的購買力。Can be interpreted as increase in good.

 費利民認為它必須是正數的(positive)。

名義利率和實質利率的分別在於預期通脹率。即是說實質利率不變時，名義利率隨通脹率上升而上升，或者說名義利率會隨貨幣供應增加而增加。

理論上，名義利率可以低於實質利率。原因是p^e可以是負數，即預期通縮。名義利率也可以是負數，即是說預期通脹率大於實質利率p^e > r。然而在現實世界內，名義利率甚少出現負數，這是因為中央銀行通常會為名義利率定一下限，目的就是防止其出現負數。

2.   非預期通脹和利息回報

比預期高的通脹率(underestimate)會降低實質利息回報，做成回報率較預期低。

因為實現了的實質利息回報 = r + p^e - p^a  (p^a：實現了的通脹率 : real inflation rate)

影響貨幣需求(Md,md)的利率是名義的R或是實質的(r)呢?

一般來說，影響貨幣需求的利率是名義利率。因為名義利率是貨幣資產而需放棄的回報。這是假設貨幣資產沒有利率回報。但如果持有貨幣資產也有正利率回報的話，那麼影響貨幣需求的利率應該是債券利息和貨幣利息的息差。(difference between the interest of bond holding and money holding)

R = R_B - R_M à = (r_B +g^e) – (r_M+ g^e) à R = r_B - r_M

由於無論從名義或實質的利率的觀點出發，影響名義貨幣需求或實質貨幣需求的最終都是名義利率。(It doesn’t matter whether it is nominal interest rate or real interest rate => 即利息無論是名義或實質都沒關係)。也即是說，貨幣無論是指名義結餘的(minimal balance)或是實質結餘的 (real balance) 都無所謂，因為它們都受名義利率(R) 影響。因此，名義利率是持有名義貨幣結餘(Md)或實質貨幣結餘(md)的成本或價格。(R = price of holding nominal or real balance)。換言之，r不能被視為實質貨幣結餘的成本或價格。

Md = (Y.R) 或

md== (Y.R)

除非P^e  = 0，r = R，則名義和實質利率沒有分別。