上海喜福其实是被迫犯法

香港楼价实在太高，社会栋梁唯有谂歪路……搞占中、反政府、仇富、地产霸权、踢场……

【太阳报专讯】资金持续流入，恒生指数上周重越24,000关，并有望连续十年七月份上涨，券商对后市愈来愈乐观，预期恒指会重越25,000关，最乐观甚至会上试30,000点。不过，Look's Asset Management董事总经理兼投资总监陆东认为，港股维持上落市格局，要重越25,000点关，需有企业盈利增长配合，惟暂时未看到有支持，因楼价见顶，目前港股没有大涨可能。

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美股上周五显著下挫逾百点，惟港股ADR个别发展，滙控（00005）、中移（00941）双双靠稳，按比例推算恒指仅微跌21点。分析认为，截至上周五为止，恒指已累涨1,025点或4.42%，因资金持续流入，金管局上周六更再度向银行体系注资，港股有望连续十年「七翻身」。

企业盈利增长未配合
陆东认为今年港股维持上落市格局，恒指要重越25,000关，需要有企业盈利增长配合，惟暂时未看到有支持，加上楼价见顶，目前港股不存在大涨的可能，惟难跌穿21,000点。他说，沪港通虽属利好消息，资金北水南调下，港交所（00388）明显受惠，同时内地投资者对腾讯（00700）、中移等较熟悉企业有兴趣，惟对港股刺激作用不大，因每日限额少。

法子兄:

姚兄的言论来自费沙(theory of interest)中的 一条公式: R = r + p.

R = Rominal interest rate， r = real interest rate， p = espected rate of interest. 当 R> p 或p < R时，r为负数。

近日忙，有时间解说。至於姚兄所言，即p是否可作为回报率，在下头脑清醒时再思考。

法兄:

sorry , p = espected rate of inflation 才对，手民之误。见谅。真是心诸不宁。

经济分析 2007 年10 月

东亚银行经济研究部编制(节录部份)

香港负利率的情况在1 9 9 0 年代相当严峻. .

 .
对很多香港人來說， 1 9 9 0 年代实质负利率带來的冲击仍然记忆犹新。

负利率不仅大大蚕食了购买力，亦导致资产泡沫的产生。

然而，现时的情况跟以往有所不同， 因为1 9 9 0 年代的负利率环境主要是由结构性因素所引起。
1 9 9 0 年代初期，香港经济增长强劲， 失业率一直维持在2 %以下的偏低水平。《中英聯合声明》后的高地价政策限制了土地供应，刺激房地产价格飙升。

樓市的空前繁荣，令建造业和其他房地产相关行业对勞工的需求大大增加， 随后更影响至整个勞工市场。
长时间的经济高增长和全民就业让当时的名义薪金以双位數幅度上涨。

薪金急剧增长带动通胀持续攀升

在1 9 9 0 年代初期，消费物价指數的按年增长一直高企在9 %的水平。

同时，美国一連串的减息行动却令港元存款利率随之大幅削减至1 . 5 % ， 故此实质利率在1 9 9 0 年代初期跌至- 6 % 至- 8 % 之间。

负利率对樓市的刺激大於股市

为了保存购买力，负利率的出现往往令资产投资增加。然而，是次负利率对樓市的推动力会较股市大。

这是由於在负利率出现之前，股票市场经已屢创新高，成交亦保持强劲。

现时股市投资份外活跃，主要是被可观的回报吸引，多於保值的需要。

因此，负利率对於已经飙升的股票市场來說， 帮助是有限的。

不过， 负利率将会带旺房地产市场。

在过去1 2 个月， 平均每月按揭供款下跌2 % ， 反观租金却大幅上升1 3 % 。

这种情况理应有利於刺激樓宇销售。

然而， 用家及投资者经歷9 7 年樓市泡沫爆破后余悸犹在。

展望未來，经济持续向好，推动股票市场及工资上升，正面的财富效应有助用家恢復对买樓的信心，为樓市带來支持。

鉴於利率有下调压力，按揭支出将进一步回落。

此外，继过去3个月錄得1 1 . 4 % 涨幅后，预期租金在未來仍有上升空间， 这些因素将诱使更多现有租客及用家选择置业。

因此预期樓宇买卖在2 0 0 8 年将会转趋活跃。

以前做美国公司，找厂报价要人地将产品拆细到一件罗丝都要即系BOM/赚几多都要知，然后再找其他Cheap厂报价再逐一以价打你，问你点解甘昂贵，出货前就即时加品质要求，QC要reject你D货其实好容易，玩残你penalty，Late shipping，试过有厂被Penalty 900几万，另外又试过当时老细(老外)叫我打去问资料实情收风，对方系香港人(都算好修养)回答 "你应该唔知内情，我唔怪你，但你知唔你间公司告紧我地!!)  当然我O咀~~

楼上，你系唔系香港人，香港人有能力都会送子女出国留学。

而且子女出国留学又有咩问题。饭民班友难道不是吗？

我们反对的其实就是那些叫其他小朋友去占中去犯法，却让自己孩子在外国。

还有拿着外国护照，在香港玩颠覆。

投资乐园——政府辣招搞疯细价楼市

       近日细价楼市场好像发疯一样，成交价不断破顶，只要有放盘出来，就有人不问价去抢。一向被称为上车盘指标的沙田第一城395方尺（建筑面积）的单位，竟创下410万元的成交价！四球都叫上车盘，是上林保坚尼吗？上车客再买不起这些上车盘了，就转战到公屋第二市场搏斗，各区涌现天价放盘。根据房委会及房屋署的最新数据，今年上半年全港共录238宗公屋第二市场绿表买卖，较去年下半年大增51%。

        财爷曾俊华看到这情况，说细价楼市场有再次炽热迹象，他特别关心细价楼买家，提醒这批买家在决定置业之前，要注意息口和楼市走势，以及自己的负担能力。喂，财爷先生，细价楼市场被炒到疯了，不就是你的辣招搞出来的吗？

        需求大供应少价格抢高

        自从双倍印花税由2013年2月实施以后，购买非住宅物业或第二间住宅的买卖协议，成交价在200万元或以下的交易，印花税税率为1.5%，200万至300万为3%，300万至400万为4.5%，400万至600万为6%，600万至2000万为7.5%，超过2000万为8.5%。这对投资者市场，产生一个很大的转变：以前买楼收租的人，会喜欢买豪宅大单位，或大额的商铺和写字楼，但现在则重点选择细价楼。

      请看以下的例子：假设有投资者打算用2000万，买一间二手楼或商铺收租。这些人应该已有物业，所以要给双倍印花税，即2000万元x8.5%=170万元；但如果买十间200万元的单位，印花税就是200万元x10x1.5%=30万元，相差是140万元。所以投资者为了印花税的差别，宁买较细的住宅物业，以避开高昂的印花税率。

        除此之外，还有另一个推动力，就是有一班天真的业主，在数年前看见政府出招，误以为辣招会令楼价下跌，於是沽楼转租，期望楼价下跌后可以入平货；结果等到颈都长，业主又不停加租，现在无奈被迫要入市了，但与卖楼的时候相比，以前按揭可做七成，现在有压力测试，变得只有五六成；按息从Hibor+0.7%的一厘以下，变了今天的两厘多；楼价又升了数十巴仙；可惜人工和数年前相比，差不多没有怎样升过。结果这些原来住六七百方尺的人，现在买楼只能负担三四百方尺的楼了，要与上车一族去抢细价楼。

        至於从供应方面去看，辣招令到住开细价楼的人，就算能力可以负担，也不敢换楼搬大屋，有细价楼收租的投资者，就更加不会放卖了，因为卖出后再买会来的话，一来一回的使费很大，何况要被印花税锁住三年。

        所以在政府辣招下的细价楼市场，需求大了，供应少了，价格就自然抢高。香港政府的政策，应该是令更多基层市民，可以更容易买楼上车；但现在辣招的结果，却是明显地走相反的路了。

        中国经济专家

        林一鸣博士

通胀、利息和投资组合

1.               预期通胀和利率

费沙方程式： R = r + p^e

R = 名义利率，是指以明天的货币来计算今天的货币的价格。名义利率是持有非货币资产例如债券的回报，也即是持有货币资产的成本。Can be interpreted as increase in money.

r = 实质利率，是指以明天的物品来计算今天的物品的价格。实质利率是指实际的购买力。Can be interpreted as increase in good.

 费利民认为它必须是正数的(positive)。

名义利率和实质利率的分别在於预期通胀率。即是说实质利率不变时，名义利率随通胀率上升而上升，或者说名义利率会随货币供应增加而增加。

理论上，名义利率可以低於实质利率。原因是p^e可以是负数，即预期通缩。名义利率也可以是负数，即是说预期通胀率大於实质利率p^e > r。然而在现实世界内，名义利率甚少出现负数，这是因为中央银行通常会为名义利率定一下限，目的就是防止其出现负数。

2.   非预期通胀和利息回报

比预期高的通胀率(underestimate)会降低实质利息回报，做成回报率较预期低。

因为实现了的实质利息回报 = r + p^e - p^a  (p^a：实现了的通胀率 : real inflation rate)

影响货币需求(Md,md)的利率是名义的R或是实质的(r)呢?

一般来说，影响货币需求的利率是名义利率。因为名义利率是货币资产而需放弃的回报。这是假设货币资产没有利率回报。但如果持有货币资产也有正利率回报的话，那么影响货币需求的利率应该是债券利息和货币利息的息差。(difference between the interest of bond holding and money holding)

R = R_B - R_M à = (r_B +g^e) – (r_M+ g^e) à R = r_B - r_M

由於无论从名义或实质的利率的观点出发，影响名义货币需求或实质货币需求的最终都是名义利率。(It doesn’t matter whether it is nominal interest rate or real interest rate => 即利息无论是名义或实质都没关系)。也即是说，货币无论是指名义结余的(minimal balance)或是实质结余的 (real balance) 都无所谓，因为它们都受名义利率(R) 影响。因此，名义利率是持有名义货币结余(Md)或实质货币结余(md)的成本或价格。(R = price of holding nominal or real balance)。换言之，r不能被视为实质货币结余的成本或价格。

Md = (Y.R) 或

md== (Y.R)

除非P^e  = 0，r = R，则名义和实质利率没有分别。