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文亮言
 
 
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1. 供應量不足,導致樓價飆升 2014-01-27 09:36:04
供應量不足,導致樓價飆升?你看金行幾多金賣.但金價升到萬幾啦,之前萬八元一兩.本人覺得實際是港幣不停貶值才是真正元兇.
2. 亮劍⋯⋯林奮強會完成對港承諾 2014-01-27 09:42:37

如果欣賞林奮強自動令我成為梁粉,我是堅硬梁粉。今時今日的政治氣候,公開欣賞梁粉是高危行為,我仍這樣做,是因為我選擇相信自己的判斷。林奮強五十歲結束投資銀行生涯,成立獨立研究組織「香港黃金五十」,希望以他的研究強項服務香港。五十,是因為林奮強相信香港最燦爛五十年在我們前面;五十,是因為林奮強認為五十歲的香港人,是握控香港前途最重的一群人。林奮強以身作則,五十歲踏出一步,這一步助他走進政府權力中心,但差點令他被當賊辦。林奮強的五十故事,太吸引我;我,今年五十歲。

吃飯地點是林奮強的飯堂美利堅,黃金五十辦公室在對面。林奮強建議中午十二點食,因為午飯時段,美利堅熱鬧至沒法交談;分析員的預測是基於客觀證據,事後證明沒有錯。認識林奮強是二十年前的事,但二十年來甚少見面,時間或可改變一個人的態度,但難以改變性格,坐在面前的舊朋友,毫不陌生。

未必想贏 但輸會後悔

這個訪問內藏私心,一個理性分析員,放棄自己熟悉位置,走進一個被稱為服務香港的陌生領域,他憑甚麼作出決定?這麼重要的決定,必定有醞釀期,林奮強考慮了多久?最後一推是甚麼?我一路聽,其實自己腦袋一路轉,在林奮強身上出現這些迹象,是否面善?我是在看自己嗎?
「我很早便知道自己是怎樣一個人,我相信我們需要認識自己,有些事情可改變,有些事情不可改變。我的動力來自不想後悔,我未必事事想贏,但一定不想承受因為輸帶來的後悔。」林奮強不脫書呆子作風,拋出minimax regret這些學術理論。
「創立黃金五十正是因為我不想後悔。我是分析員,多年來一直很清楚香港的需要,到了一個年紀,我覺得有責任為香港做點事情。」為香港做事情不一定須辭工,應該有其他途徑?

「我有想過其他方法,我當然知道由自己做,是成本最高的方法,但我環顧四周,我覺得我最適合做。如果有其他人可做到,而又肯去做,我一定不會爭住去做。情況如我在大學宿舍,深夜肚餓,落去廚房煮麵食,發現廚房起火,我可以走,但我一定會後悔。香港有病,我覺得我識醫,我要企出來。」林奮強意思是,此時此刻,香港需要他。讀者在看這篇訪問,對我應有一點認識,以cynical形容我為人,可能是太客氣,香港需要某一個人這種大言不慚說話,我竟樂意照單全收。
林奮強在金融界建立不容置疑的聲譽,二十年來以實戰成績,贏得中外業界口碑,在外資投行站於高位,可算名成利就。客觀上,林奮強是一個有能力的人,再加上他發現自己原來有一顆服務香港的心。有心有力還不止,林奮強五十歲踏出一大步,是因為他看到一些其他人看不到的東西,這關乎林奮強的看市能力。
「創立黃金五十前,我感到時間上有逼切性。創立黃金五十是建基於一個信念:2010年至2014年是香港前途的盛衰關鍵。我認為這黃金五年期間,我們作出的選擇,將影響接下來的黃金五十年。那時候全球經濟不穩,美國需動用兩次QE救市,歐洲債務危機陰魂不散,中國保不住八,全世界不看好香港,我認為全世界是錯。那時候無人相信香港可獨善其身,我不同意,我不是隨便講,我有數據,有事實,我敢跟全世界對賭。」
「過去三年,香港經濟數據證明我看對了市:香港的確好勁,但我們需在這五年內把握機會,這段時間作出的決定是關鍵。因此,我不停講,香港需做大個餅迎接美好明天。香港面對很多供應限制,我們應該推動公共政策,迎接新一輪增長期。」

香港有病 我知道怎醫

「我們需注意,香港前途是二元(binary)選擇,一是成功,一是失敗,沒有做七成這回事,不成功便失敗,因為香港面對太多強勁競爭者。這不是說笑,我覺得有很多逼切問題。」
Okay,就當我接受香港有病,林奮強知道怎醫,為何以黃金五十這形式去醫?話時話,黃金五十是甚麼一回事?
黃金五十官方刊物自稱為獨立研究機構,林奮強指他不喜歡「智庫」,他想了一陣,形容黃金五十類近投行的研究部門,除了研究,還提出行動建議。林奮強相信知識改變命運,香港前途在每一個香港人手上,他希望為香港人提供更有用的知識。「香港需要改變,過程是辛苦,但事實和數據會令香港人較易接受改變。」
林奮強很怕「沉默大多數」這詞,他認為文明社會不應該是沉默,大多數人倘若有知識,一定會為自己前途發聲。在林奮強眼中,人不是跟隨政府政策改變,而是因為有了知識。林奮強舉了內地股市例子,十多年前,內地股市牛氣沖天,股票市盈率逾百倍,股民排隊買股票,內地股市炒風熾熱。今日,內地股票市盈率八倍,無人排隊買股票,分別不是內地政府政策,而是內地股民十多年來累積了知識,認清股票的真正價值。林奮強認為他的任務是,為香港人提供獨立、有用的知識,讓香港人為自己前途作出最適合自己的決定。

梁振英做林粉更貼切

林奮強認為他適合出任知識提供者角色,不是因為他叻過其他人,而是他認為近年香港知識空間充斥太多情緒,大部份意見帶既定立場,不能脫離預設政治取向。林奮強強調黃金五十身份獨立,所有研究完全以客觀事實為基礎。
慢着,林奮強獨立?跟大部份香港人一樣,我感覺是,林奮強這梁粉與獨立有一段距離。這餐飯讓我知道一些我以前不知道的事情,最令我感愕然,是林奮強梁粉之路。
我也戴上分析員帽子,我問他未接受加入行會前,見過梁振英幾多次?他咿咿哦哦,好似一班人見過一兩次,十幾年前酒會好似交換過卡片,我打斷問他:「試過好像現在單對單?」他立即答:「未試過,你認識梁振英肯定多過我認識梁振英。」
這件事開始變得離奇,林奮強接受加入行會邀請不奇,奇在梁振英在不認識林奮強背景下,邀請他加入行會?我對梁振英另眼相看。即是說,林奮強成為梁粉,是加入行會之後的事。林奮強之所以是梁粉,難道是因為他加入行會後,支持政府政策?然而行會是政府決策重要一環,支持自己有份參與討論和制訂的政策,好像無不妥地方?例如好像沒聽過人形容葉劉為梁粉。梁振英政府採納黃金五十提出的部份意見,林奮強當然歡迎,但他對梁振英政府的影響,由始至今似乎有限。以梁粉形容林奮強,好像不適合,反而形容梁振英為林粉,或更合邏輯。林奮強的梁粉之路,我開始覺得混亂,恕我弄不清林奮強的梁粉身份。
黃金五十進行的政策研究,有根有據,我未聽有人批評內容不夠紮實。然而,這些報告引起的關注,跟報告的份量,好像不成正比。關於這現象,我搜集過意見,大部份人認為黃金五十的研究低估了實際施行政策的難度。很多事情不是政府察覺不到或不想做,而是基於種種原因,不能做一些表面看似合理的事情。
「我同意有人批評我們想法有時是naive,我們從來沒假裝我們知道問題的所有答案。政策制訂是一個不停演變的過程,我認為我們的態度算是謙卑,不停把研究結果跟持不同意見的人分享,從中不停學習,我肯定我們在不停進步中。」

「我們一定有盲點,不過我們已盡量做到最好,例如團隊成員來自不同背景,擁有不同風格,希望互補長短。還有,我們很相信從下而上,從問題最基層開始工作,我們肯定不是把自己關在辦公室,寫一份脫離現實的研究報告,我以前做分析員的時候也不會這樣做。」
「我真的很相信『做大個餅』的概念,這是香港這幾年最應該做的事,我相信只要我們不停講,是可潛移默化改變別人。知識一旦跟別人分享,可發揮很大威力,內地股市的例子很真實。」
你覺得這幾年政府有沒有採納你們的建議?林奮強答:「有」。
林奮強買樓風波期間,我寫過不止一篇評論文章,主要環繞着中環精英容易被高人一等的自信心累死。中環精英在能者居之世界殺出重圍,相信自己能力,以為自己掌握情況,不理解商業世界跟政治世界不同,特別是在現今傳媒環境。林奮強是中環精英表表者,他分析力強,說話有自信,但從政生涯跟中環戰績,是兩個世界。
這餐飯感覺是,買樓風波沒改變林奮強。風波前,如果有人認為他「寸寸貢」的話,他現在仍「寸寸貢」,我相信自信是他生命的重要動力,不管是順境或逆境。
近距離接觸林奮強,即使不同意他的言論,亦很難討厭林奮強這個人,因為他永遠無悔地相信自己基於謹慎分析後得出的所思所想。一個人用功做一件事,過程中建立自信,這是可接受(甚至是可愛)的「寸寸貢」。我是在說林奮強,不是自己。
林奮強買樓風波告一段落後,他本可恢復行會成員職務,但他選擇離去,我想知道原因。原因有兩個:一、林奮強不想媽媽受苦。林奮強媽媽患腦退化症,那時候記者不停打電話找她,扮不同身份,林老太記不清楚跟誰說過甚麼,越說越亂,情況令林奮強感心痛。自己製造的問題,理應自己承擔,他不想連累八十多歲的媽媽。二、他想繼續黃金五十的工作,而當時政治氣氛,會令工作變得困難。買樓風波後,如果他繼續留在行會,他一舉一動,都容易被政治化,黃金五十的研究容易被視為不夠中立。
加入行會,本來是希望在一個接近權力中心的平台,發揮影響公共政策的功能,符合黃金五十的宗旨。林奮強離開的決定,牽涉家人,外人很難加插意見。談起這件事,林奮強不感可惜:「我會完成對香港的承諾。」

發過誓五年內為港服務

甚麼承諾?「我出任行會成員時發過誓,五年內,為香港服務。」一個成年人一本正經在我面前談發誓,一時間我不知怎應對,我目不轉睛望着他,看他會否爆出一聲大笑,以示發誓是笑話,但林奮強沒笑出來,相反,他變得特別正經。
黃金五十長遠前景是怎樣?十年後,黃金五十怎樣,林奮強在哪裏?「十年後,黃金五十不再存在,林奮強在香港。香港的病醫好了,黃金五十沒有存在價值,我有信心香港人在這段時間內能夠作出明智決定,香港將進入更美好年代,證明我這香港大好友沒看錯。」

最偉大一代

林奮強談及媽媽時,他哭了。林奮強母親林莫秀馨女士是著名教育家,上月去世。我告訴林奮強我跟媽媽一起住,他知道我對母子情有接近他的理解,他告訴我多個關於他媽媽的故事。
母親永遠把兒女放在自己之前,擔憂兒女成為一輩子的責任,在一個無私教育家身上,特別發出光芒。
林老太去世前,林奮強每次探病,她都不斷叮囑,快點上班。有一次林奮強帶孫兒探病,林老太訓示,他們不應來,應在家讀書。林奮強說,上一代為我們這一代,付出實在太多,我以無言附和。
即使是感性中的林奮強,離理性也不會太遠,他說:「很多人留意不到,人口老化的影響之一,是我們這一代,花最多時間一起的人,不是配偶,不是兒女,是媽媽。媽媽去世時,我53歲,我跟她一起53年,你可以計下數,你跟太太和兒子,未必會一起度過53年。」

交棒

跟林奮強談香港,「交棒」兩個字出現次數甚多。林奮強特別關注自己所屬45歲至54歲這年紀的人,這批人為數60萬,佔香港人口分佈最多數。
平均五十歲的香港人,處於三代之中,上有父母,下有子女,這群人五十年來累積豐富人生經驗,經歷過經濟起飛、六四事件、移民潮、回歸等,有學識和見識,對香港政經前途,起左右作用。
「上一代走難來香港,我們這一代人卻是移民去世界各地,吸取人家最好的東西,然後選擇回香港,這一代擁有廣闊視野。」
林奮強指出我沒想過的一點,這批平均五十歲香港人擁有不一樣的同理心,關心更多人和事,思想較開放,判斷層面較廣,對香港這段時間的公共討論,起重要作用。
然而,十年後,這批人老去,思想或會變得狹窄,或失去同理心。在黃金五年(2010年至2014年)內這一代怎交棒予下一代,將影響香港前途。 


看過蔡東豪訪問林奮強這篇文章,本人有幾點感受。
香港的未來,一係更加成功,勝者全拿!
一係沉淪、不能自拔,淪落到成為中國一個毫不起眼的城市!

『在此之外並無第三條出路」!!

而香港要更上一層樓,唯一要做嘅係「做大個餅」。
而點做大個餅?突破土地樽頸係重中之重,而呢兩任特首實施的一連串打房措施,與此「背道而馳」,所以我亮劍一再出文反擊!

唔使有林奮強咁叻,只要有常識就知,你限制需求,在生產呢一方面來睇就會減少供應,因為商人做生意,只為逐利而並非做善事,大賺大做、小賺小做、冇錢賺甚至要虧老本不做!
道理非常明顯及簡單,如果有一間工廠生產一種民生必需品,但政府因民粹唔俾呢個廠佬䁠錢,唔俾佢做批發,唔俾人賣啲貨俾拆家,唔俾人同大陸客做生意,總之呢樣唔得、嗰樣不能⋯⋯咁呢個廠家如果仲走去擴充生產缐,整多啲產品出來「藕」的話,佢個䐉一定係灌咗水!
3. 法子 2014-01-27 09:43:09
博士,

「突如其來」才是重點。完全同意。

那些經常把報紙headline搬出來作分析,就看作是真理的人是沒法明白的。

在此我經常解釋,但有一網友好像還是不明白,經常那報紙主流看法回應我。例如:退市、加息、增加供應等。

真不知如何解釋給他知。要跟報紙主流看法相反。已經說了幾年的已經過程反映了。


4. 八萬五 2014-01-27 10:05:33
其實八萬五從來都沒有 full load 去到八萬五, 如果每年搞到四五萬加一個浪就差唔多了.
5. Or Sir 2014-01-27 10:08:04

看博士文章兩年多了,亦依照指示:忍、等、狠;逢三退一等理念。上年已賣掉最差的一層樓,用比較少的資金及預期澳元續跌方法入澳洲樓。,三五年後看定情況(取消辣招)才班師回朝。若香港情況不妙,資金亦可留在彼岸,繼續收租,大把強國人在哪裡支持樓市,政府亦來者不拒。

6. 珍惜香港 2014-01-27 11:17:09
沒有突如其來的供應量,樓價就不會大跌

只會慢慢跌,四成至五成?
7. OR 士 2014-01-27 11:33:43
看博士文章多年了,從來都不會依照指示,從來都不忍、不等、不狠;從來都不信逢一退三這等鬼理念。上年已不再炒樓了。若香港情況無得再炒,資金亦可以炒其他,現在大把人都不看好樓市,政府亦可能會繼續加強棘招,以免炒風死灰復燃。
8. 亮劍 2014-01-27 11:35:11
四叔話拾幾弍拾年前,每呎私人樓建築成本由6-7百升到上最近3仟零,升足4、5倍極為震撼!
可能有人賴工人短缺,但20年人工我睇都無可能整體上5倍啩!
建築材料升幅驚人?個別唔敢包,但冇理全部建材平均計升幾個開喎!
我都曾經撈過幾年地盆,於幾拾年前就算發展商起私人樓,銷售對象都係普羅大眾,建材、裝修及附送嘅家電都係實而不華,咁每呎建築成本,相對合理!
因為8到90年代,約50幾60萬 5-60後進入置業高峰期,每年有2到3萬伙私樓地皮面粉供應,你發展商間間起豪宅咁起,那來客路?
但自從8萬5一役,香港土地儲備一下子給董伯伯及CY淘光,加上市度唔好,政府唯有將僅有的土地,用唧牙膏方式推出。
在每年一萬伙唔夠嘅原材料供應限制下,如果毛利率不變,咁地產商當然係將製成品的價值盡量提高,那麼將任何地段的土地用來起曬「豪華住宅」,就變成「合理安排」!
至於尋常地段嘅土地,點先豪得起?一句講曬就是包裝!
而包裝要多少銭,咁唔該大家得閒就走去參觀新近入伙的私樓,再比較翻拾多年前那時嘅新樓,你就知多出來啲建築成本去咗邊!
9. 順民 2014-01-27 14:11:32
睇嚟博士始終都係梁振英忠實粉絲﹐今日這篇文章擺明又係明撐他。但請恕在下不顧冒犯直言﹐這篇文章一開頭就有犯駁及令人感覺模糊了。博士稱讚 CY 很清楚樓價上升的問題癥結所在﹐於是努力開拓土地‥‥啊原來只有 CY 一人才看出這個問題癥結﹐那其他的人都看不出這個癥結了﹐CY 果然係偉人 ﹗接著博士說市民指責政府盲搶地﹐說市民驚樓價下跌而令他們的身家大縮水﹐再說 CY 將樓價壓下去是順從民意‥我看到這裡頓感模糊。係人都知道現在社會上有兩批市民﹐一批是已經置業﹐而另一批是仍未置業。這兩批市民的意願當然是對立﹐有樓者固然擔心自己身家縮水﹐而無樓者又極希望樓價大跌﹐越跌就越開心﹐這兩批人是沒有矛盾的。但博士竟將這兩批市民混為一談﹐說市民們矛盾﹐為 CY 申冤﹐是市民令他左右做人難。我不禁問博士一句﹐是市民們矛盾﹐還是你矛盾呢 ﹖

10. 陶冬:和1997年亞洲金融危機有許多共同之處 - 樓價又怎會不大跌? 2014-01-27 14:16:56

新興市場再次遭到衝擊,近期原因是阿根廷央行停止干預匯市,導致披索墜崖式下跌,民眾出現恐慌情緒。阿根廷在過去六個月的匯率干預中,用掉了三分之一的外匯儲備,而且這個數字可能還是被低估的,因為央行的一些調期操作並未在現期的儲備數據中反映出來。巴西、土耳其、印度、印尼、南非、俄羅斯等國貨幣亦告急,外資奪門而逃,更加重了匯率的貶值壓力和利率的上升壓力。新興市場作為一個資產種類,正在面臨嚴峻的挑戰。筆者看來,目前新興市場的資金出走,和1997年亞洲金融危機有許多共同之處。海外熱錢湧出,央行靠外匯儲備獨力支持匯率,但是本國的經常項目赤字、財政赤字龐大,通脹壓力沉重,國內資金也開始懷疑目前匯率可以支撐多久。一旦內資開始出逃,目前的匯率水平很難守住,接下來是過去幾年借的短期外債面臨支付困難,評級機構落井下石。內需受到外圍因素影響而轉弱,經濟增長放緩,稅收下降,財政可持續性遭到質疑。筆者在過去已經大聲疾呼正視新興市場的風險,看來狼真的來了。新興市場出事恐怕有一個漸進的過程,目前相信才剛剛開始。

 

11. 80後的打工仔 2014-01-27 15:11:22

小弟一直留意博士的文章,特別留意本論壇各高手如亮劍前輩,法子前輩,Peter Paker前輩等意見.一直覺得獲益良多.小弟因才疏學淺不敢在此放厥.但因今一日事,不得不向諸位前輩訴苦及求救.

本人與妻子住一個兩房單位(月供中).有一個車位(已買斷及出租).本來非常夠住.但最近因小女出世,加上要請工人照顧家頭細務,兩房單位顯得有點不夠用.於是向銀行請教.數據如下:

本人家庭收入約5萬

如果出租住處,正常租金約1.4萬

加上車位租金(約值60萬),租1600

除還貸款約1.4萬外(住所為妻小單名持有),別無外債.

我問銀行如果想出租本來住處,另外買一間稍大的,那麼我們大約可以值得多少.回答是約3百萬.我聽後心中一沉.因為我以為可以借到約4百萬,落差有25%.再向銀行同事打聽為何借得如此少,回答是因為政府要做壓力測試,已升到5厘.

此時我心中恨意馬上燃燒起來,不是恨狼英,而是恨狼英果個紥腳既老母.人做女人佢做女人,做乜生個咁既畜牲出黎害人?佢做乜唔教好只畜牲?我已經無問政府攞津貼,無要求佢俾間大屋我住,我只係想靠自己俾好生活家人,都無門路,到底呢個政府想我地點?

同時想請教各位前輩,小弟咁既情況,可以如何改善居住環境?

12. 樓市供應 2014-01-27 15:28:16

以前樓市供應重災區,馬鞍山和將軍澳。但是昨天去了馬鞍山,成個馬鞍山只有烏溪沙可以有新供應,而將軍澳只有將軍澳和日出供應。將軍澳站的地也賣了差不多了。

究竟現在還有那些可以提供供應。

97年,成個馬鞍山,和將軍澳的供應是重災區。

13. T0 11樓 2014-01-27 16:23:16

喂! 不可問候狼英老母。佢老母不一定沒教訓佢,只是佢不受教,那關佢老母 「X 」事????

你要發洩,可直接FUXK當事人,但不可FUXK人老母。

人家會說你沒教養。知沒?????

14. Andy 2014-01-27 16:26:11

香港地无穷人:

通常被劫时才‘点算’出自己几有钱:

http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/news/20140127/bkn-20140127014416588-0127_00822_001.html

【on.cc東網專訊】長洲山頂道24號一間獨立屋,昨晚9時許揭發遭賊人爆竊,56歲男戶主返家時發現屋內有被搜掠痕跡,家中一個夾萬被撬毀,經點算約損失一百萬現金、首飾及名錶等財物,警方現場調查列爆竊案件跟進,暫無人被捕。

15. PN 2014-01-27 16:53:25
to 10/F

I was working close to the centre of the storm during those days. Maybe I can give people a better feel on what happened between now and then.

 First of all, people label anything outside of G-11 being Emerging Markets, including HK and Singapore alike.

 I am using Thailand as an example; given it was Asian Financial Crisis ground zero in 1997. In 1993, Thailand had FCY Reserve of USD 25 bln and increased to ~ USD 40bln before the crisis. At the peak of the crisis, its reserve dropped back to USD 26 bln but if we take away the USD 23 bln of forward FX contracts it conducted to defense its currency, the reserve dropped to USD 3 bln.

 As of Dec 2013, its FCY reserve was USD 167 bln + USD 22 bln of forward contract which BoT used to PREVENT THB from appreciating too fast. So Total FCY reserve is USD 190 bln To have a feel on what is FCY reserve of USD 190 bln:

China = USD 3726 bln
HK = USD 307 bln
US = 146 bln

The Asian Financial systems are nothing comparable to the 90’s (They learn the lesson the hard way and they bite the bullet and really recovered by means of fiscal transformation etc rather than EQ). One of the biggest head-ache their central bankers had these years was the fact that the need to try their best to keep their ccy from appreciating to fast.

I am not saying high reserve level = no ccy depreciation = no crisis (INR depreciated more than 30% during the last 2.5 years despite the fact that they have USD 295 bln of reserve). My point is: if you are expecting a general crisis at this part of the world, you maybe disappointed

16. 法子 2014-01-27 16:53:57
回12樓

現在要大量新供應,只能在梁振英的嘴巴也到。

現在所有的大量新供應都是出自他的嘴巴。
17. 旁觀者 2014-01-27 17:08:01

各讀者抱懷疑的態度讀呢度既文章.

我沒有興趣估樓市升跌. 因為到呢一刻大家都知跌既機會大定升既機會大.

係想大家諗清楚留言者背後動機或有否bias.

一字, 有樓投資者, 必然不想樓價; 同理, 自住樓都無既, 亦一定想樓價.

18. 法子 2014-01-27 17:20:21
之前我也說過。

7萬個「潛在供應」是何解?根本是正常。

首先,「潛在供應」的定義是,政府把地賣了給發展商之後,和發展商賣出去之前,就計入這「潛在供應」。

了解過什麼是「潛在供應」之後,下一個問題就是「7
萬個是否多?」。去回答這問題,最好就是「潛在供的歷史數據」。其實過去10年「潛在供應」一直是在5萬到7
萬之間。2004、2005年就有7萬,想一想2005年之後的5、6年香港樓價如何?就知道「潛在供應有7萬個」是否代表樓價要下跌。

第二:近年年因賣地的規則改變了,不像以前只有big 4籠繼了「發展商」這個行業。看看上年多了中字頭和一些中小型發展商(以前只能做建築商的俊和),紀惠也有參加投地,想試一試做發展商。而做發展商就要有自己的土儲,所以「商展商總土儲」比以前的平均數多了一萬個左右是很正常的。
19. 亮劍 2014-01-27 17:25:10

80後打工仔----首先我身邊朋友和你有相同處境者都唔少,你話你的家庭收入係 50 K,加上出租車位有 1.6 K,即係你家庭總收入係 51.6 K

你冇講層樓幾時入,當時幾錢入,做咗幾長年期,息率係幾多,仲爭銀行幾多按揭未還,層樓現在大約值多少,手頭上現金幾多----

現在我斷估你層樓約值 550 万,如果你現在兩公婆係首置想入一層咁嘅樓,透過按揭保險計劃你要拿首期 110万,餘額 440万上銀行做 30年,月供約170 K(連按保下同),加三厘壓測月供約 24X K,要是如你所講加夠 5 厘壓測月供就過埋 3 万添,就算加上車位月租當一半收入計,隨時連壓測都過唔倒!

即係你最盡只能借440(加按保) ,因此除非兄台有強勁後台或例如有四五佰個在手,否則你要入件 8 M以上嘅單位,幾達不可能之地步,因為 8 M嘅單位只係借得六成,而且連壓測亦過唔倒(如真係加 5)

如果以簡單啲講,你買嘅樓不可超過月入 100 倍,否則計唔掂條數!

現在唯有出租自住,再租三房以等待小生命之來臨。

20. 法子 2014-01-27 17:32:35
19樓,亮、

以我所知,總收入應該是50k+(1.6k+14k)*0.8=62.48k

因為如果他收入新單位後,舊單位會出租。

而租金收入就要打折。
21. 法子 2014-01-27 17:39:13
總之,銀行已同你計過,你如果有過唔到壓測買3房的話,就只有雙租。

現在很多人因為梁振英的新政無法換大單位,也只能雙租。把自己的細單位租出,同時租入一個大單位。

所以現在磚頭的價值不是反映在樓價上,而是反映在租金上。
22. 過路人 2014-01-27 17:45:36

to : 11/F

如果你賣左個車位,條數應該會鬆動D喎,反正你都買斷左,收租($1.6K)又唔係好多。

23. 80後的打工仔 2014-01-27 17:56:39

多謝亮劍前輩,多法子前輩指教,

除左隻租之外,目前情況小弟只好雙等,等狼英腳痛,同等自己收入再增加.新年將至,先在此祝各位前輩新年快樂!龍馬精神!身體健康!

80後的打工仔 敬上

24. 亮劍 2014-01-27 18:00:07
法子兄⋯⋯現在就算80後打工仔計算所有收入過60K,他亦過唔倒壓測,除非:
他太太名嗰間樓只剩下按揭1M樓下。
與此同時,下列選項最少二選一。
他們父母有強勁支援。
或佢哋有數百萬喺手。

否則入唔倒8M以上嘅樓!
25. BT 2014-01-27 18:08:30
所以做什麼都有人在罵, 有時還是同一群人在罵, 因為那群人可能是在市場之外的塘邊鶴, 貴就給他們壓, 平就給他們挺, 但貴貴平平他們都可能只在罵, 貴時上不了車, 平時怕跌下去. 的確是很矛盾. 或許這都是媒體們賴以生存的方式.

我看"突如其來"的供應挾著"死恐性拋售"才有機會崩塌式下跌. 那種下跌是與客觀數據與事實沒有關連, 純粹心理因素主宰決定. 回看今天情況, 即使是軟著陸, 跌幅達到4-5成不是容易, 舉例以樓價約實用呎價12,000/sf, 建築面積呎價約9,000/sf...

1.利潤: $1,000
2.地價/補價 $4,000
3.建築/銷售 $4,000
$9,000/sf

假設發展商減半利潤,政府半價定價賣地, 變成500+2000+4000=6,500 (實用8667)
$9,000 -> $6,500  跌左27.8%

若$9,000要跌50% 至 4,500/sf (要跌多$6,500-$4,500=$2,000/sf)
那建築費都要跌一半由$4,000跌到$2,000/sf...
建築行內有條粗數, 成本有大約六成半係人工, 其餘是材料. 
當然材料價有機跌, 但供應商未必完全反映.
在材料成本不變下, 人工等如4,000X0.65=2,600/sf, 要absorb $2,000跌幅...剩下$600/sf
即係人工/外判價要下跌 (2600-600)/2600= 77%

釘板工 $1,700/日 >>> $391/日 >開足26日 > $10,166
扎鐵工 $2,600/日 >>> $598/日 >開足26日 > $15,548
油漆工 $1,000/日 >>> $230/日 >開足26日 > $5,980

工人最實際, 不知什麼經濟數據, 收這個人工不如去洗碗.
除非經濟蕭條, 通縮重臨. 否則跌50%要更多更實在既理據支持.
26. To 9/F 2014-01-27 18:12:02
天天來此讀文,博士不僅是矛盾,應該是X,又想擦cy鞋,又想撐樓市,左搖右擺,無所適從,現在樓價下調,開始驚慌失措,胡言亂語,哈哈
27. 珍惜香港 2014-01-27 19:06:30
珍惜香港

唔知點解唔知邊個咁鍾意冒我,唔通有奬品?不過,都喺果句,呢個名又唔喺我嘅專利。

回正題,博士又講到呢個 topic,要回應嘅話,都只會喺將果邊 4/F5/F 兩篇長嘢响度再抄多一次。

贈言呢樣嘢,一次就夠,兩次已經嫌多,再多更無謂。

放條 LINK 响度就算。
28. 永言 2014-01-27 21:42:59
珍惜香港,好野先有人冒。:)
29. Oscar Lam 2014-01-27 21:55:15
同意博士的分析,如果沒有突如其來的供應量,樓價就不會大跌。相反,我們也可以說,如果沒有突如其來的供應量,樓價就不會大升。

看來,樓價這幾年很可能以平穩為主,不大升也不大跌。這對於投資者而言,絕對是一種挑戰。
30. 出奇不意的下跌??? 2014-01-27 22:14:19

樓價下跌將會在不知不覺中進行???很有可能是出奇不意的下跌???防不勝防???

31. 亮劍 2014-01-27 22:28:38
BT兄⋯⋯現在建築材料價格,就算因為環球經濟不景而滑落,都反映唔倒喺建築成本嗰度先大〇樂。
回想二十多年前我大哥買咗一個大型屋邨樓花,在收樓嗰日我仲一齊同佢去八卦下!
因為我大佬在地盆做高層,收樓同驗樓可謂佢強項,還記得那天他用了幾粒鐘,一共挖掘倒那層新樓共有40多處要執漏嘅地方,到今天我仲冇忘記佢呢句話:「估唔到長江樓都起得唔差」!
但俾著係今天,又俾著係K寶揾阿詹 Sir 同你公開喺電視嗰度驗屍咁驗,咁呢間有40張黃紙仔嘅屋,隨時俾南哥數落!
試想40張黃紙仔喎,仲要出現喺觀眾眼前喎,呢次負責起樓那個建築商仲唔死?而呢個發展商以後賣樓花仲唔賣到氣咳?
為保招牌,大家唯有做多步,以前8層到10層樓要換一套石屎板嘅,現在4層到6層就開過一套石屎板!
舊時收樓驗樓一日十間八間,現在四間盡曬!
以前天花地板廁所爭少少平水,得過且過,現在同我死掂佢!
其他乜嘢廚房家電浴室潔具窗門玻璃大門⋯⋯,通通冇得揸流攤,磁磚每件同你「鏗」,地板每件同你「幢」,請問呢啲使唔使出人工請人攪呢?

加上用料升級同埋通貨膨脹,建築費真係跌佢老毛!
32. Sky 2014-01-27 22:39:32
坦白講……都不明白過去幾次大跌市……很多人也不敢買樓……到依家升左咁多……買唔到果班人又糟……香港人真的很搞笑……努力揾錢好過啦!

33. To 11. 80後的打工仔 2014-01-28 07:58:47

Kitty: 你好!我年半前以$1700000買入金獅花園(9成按),現單位已升值至$2500000。

因剛生了小孩,覺得地方不夠住,想換大一些的住宿環境。但現在私樓實在太貴了,我今年28歲,儲蓄只有$400000,月入17k,先生20k(自顧人仕沒有報稅),本人想賣掉單位,先租屋,等兩年後抽居屋,但又擔心抽唔到!

你認為可行嗎?請指教還有其它方法嗎?

kitty小姐的個案相信好多人都面對過。結婚「猛猛緊」買間兩房上車,及後發覺要三房先夠用(其實係香港梗係越大越好),於是心中計數如何改善居住環境。 

方案一就係人都曉,就係賣左舊樓買番新樓。

中間好多人間係究竟賣樓先定係買樓先呢? 對自己最著數既係賣樓數期短,買樓成交期長,咁你既cash就最鬆動啦。

但要注意係賣樓一收左錢係就要交吉(搬走),所以請勿係新樓睇到十畫都未有一撇時就走去沽出現居。

諗樣係早期文章已有提及詳細情況,如同賣家議價到3-5%內時可以點做,提前成交如何完成等,請留意blog中其他文章(其一參考買樓附送試住期)。 

Kitty如要一沽一買未必合適,始終手上現金及月入未見強大,等兩年後抽居屋,真係有可能抽唔到。因政府好大可能將抽居屋入息上限調至三萬五至約四萬水平,多左人爭居屋。

 

建議可以先將現樓租出,再自己去租三房。好處係唔便比兩次傭(一賣一買),又唔使再行SSD(三年),更可慳比大部份印花稅。賣出金獅收1%即$25000,買入三房至少都三百幾萬,又約$35000,最後新樓更要打印花稅約$70000,即係呢個動作未計裝修先洗十三萬! 呢十三萬只係益左人同政府! 咩都買唔到(除左幾個印)!

34. BT 2014-01-28 11:47:02
回 31樓 亮劍兄

材料價難以預計, 事關現時大量建築來自大陸, 物料價格隨時抵消不到滙價上升. RMB看似長線升值居多, 要材料成本下降不是易事.