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資深會員專欄
專業機構投資者(十)陣痛
 
珍惜香港
法團專業投資者
SMIEEE.MSc(ICDE)
http://facebook.com/hongkongtruevalue/
2017年3月28日

上回寫完《政經》一文後,有人向我反映,話寫得太深,亦睇唔明「陣痛」嘅意思。本來諗住响選舉日之前,出多一篇文章,點知每次想開筆,都總喺遇到一啲突發嘅公事或私事,彷彿天意唔想我响選舉揭盅之前,完成呢篇文章。

前日,林鄭以 777 票當選,鬍鬚曾以 365 票落敗。聽埋兩位嘅選後宣言,如果真喺有天意阻住我出文嘅話,我諗我已經知道點解。

前無古人嘅場面

上星期五,鬍鬚曾以巴士巡遊,作選前最後一次落區,並於當晚舉行造勢大會。阿女問我點,我諗咗一陣,究竟寫文,定喺過去會一會佢?其實到咗果一刻,選情幾乎已經塵埃落定,而我嘅文章,又幫唔到佢啲乜嘢。於是我決定同阿女到戲院里,親身見下呢位我尊敬多年嘅,真正嘅大師,之後仲參加埋佢嘅造勢大會。

我果然冇睇錯人,鬍鬚曾已經成為香港回歸以嚟,民望最高嘅特首候選人。種種感人場面,可以話喺前無古人,而再要有後來者嘅恐怕都幾難。有人認為,呢啲只喺公關技倆,或者佢地應該親自落去見識一下,而唔喺淨喺睇新聞報導。正如田北辰話,政治唔單喺講能力,仲要講心,你冇心嘅,公關點叻,都好難响撕裂嘅環境之下,造就到咁嘅效果。

老曾嘅啟示

記得一個月前,香港發生咗一件,令我好難過嘅大事。曾蔭權三項控罪,一項無罪,一項罪成,判監二十個月,而另一項未達成裁決嘅,就俾律政司咬住唔放,要到九月再重審。一個令香港谷底抽身,救活無數港人嘅前特首,唔知做錯咗啲乜嘢,要飽受凌遲般嘅煎熬。我傷感、難過,唔單止喺因為呢位老人家嘅遭遇,而喺眼見現今社會,响撕裂嘅矛盾之下,果種冷漠、果種無情,我為香港人可悲。

當日,我尊稱曾蔭權為「老曾」,就喺睇唔過眼芳間對佢嘅落井下石,開口貪曾,埋口貪曾。香港人,食碗面,反碗底,我叫佢地用一面鏡,照一照自己。以前香港嘅首富,喺人民嘅偶像,追求成功嘅目標,依家首富被打成地產霸權嘅魔鬼。原來,環球經濟新常態嘅陣痛,早响後曾蔭權年代,就已經殺到嚟香港。

陣痛與深層次矛盾

要了解陣痛,其實唔難,呢家嘢,芳間有個名堂,叫深層次矛盾。好多人將深層次矛盾,歸咎於貧富懸殊,同資本主義社會之下嘅不公。講真,華探長年代嘅香港,咪仲唔公平?貧富,從來都喺咁懸殊,又唔見以前有乜嘢深層次矛盾?歸根究底,都喺因為經濟體嘅發展,漸趨成熟,以致個體嘅生活質素,响持續優化嘅同時,亦要付出難以上位、難以自決嘅代價。社會各階層之間、持份者之間,甚至兩代之間,開始出現矛盾;而當矛盾擴大,就會激發各方互攻同自保嘅本能,形成社會撕裂。

所以林鄭同 CY,將社會嘅撕裂歸咎於政改,喺嚴重錯判形勢。如果以為,只要加強民生政策,就可以解決當前嘅社會問題,就未免太過天真。因為人心,永遠都喺不足,妳可以幫埋人地上位、任由佢地自決咩?再者,妳幫得呢個,點解唔可以幫埋果個?只幫呢個,又會唔會影響到第個?到頭來,不斷浪費資源,仲提高埋羊群嘅素求標準,弄巧反拙,造成更難處理嘅社會問題。結果,咪又喺做咗好多嘢,使咗好多錢,人地都喺咁唔滿意囉!

求各方妥協嘅政治理念

解決陣痛嘅最終方案,就喺要令各階層嘅持份與非持份者,面對現實,接受新常態,接受歸邊,以共同發展為大前提,作出讓步同妥協,呢個就喺鬍鬚曾嘅政治理念。可惜,人就喺咁自私,要達到呢個目的,喺非常困難,尤其非持份者,以及啲理想化嘅年青人,陣痛令佢地衍生咗輸打贏要嘅心態。但鬍鬚曾就正正要呢一群人,面對同接受高樓價嘅現實;响一個訪問裡面,佢被多次問及樓價,都喺呢個答案:私樓一定唔會平!佢以金字塔社會嘅經濟模型,推斷出要社會穩定,就必須達至六成政府資助房屋嘅長遠方向。同樣地,佢亦唔肯承諾取消強積金對沖,而喺以金融手法,處理關於退休嘅問題。

呢種經濟為先,以宏觀經濟主導民生嘅大原則,本應難以討好非持份者同年青人。不過今次特首選舉,最 BUY 鬍鬚曾嘅,竟然就喺呢一群人,我不得不佩服佢強大嘅凝聚力,真喺可以將不可能變成可能。CY 將泛民全投鬍鬚曾,講成純粹為反而反嘅行為,喺大錯特錯。鬍鬚曾本身亦喺前任高官,屬建制背景,所以泛民今次喺响強大民意之下,作出讓步同妥協,當年佢自己做唔到嘅,就唔好話人地為反而反。

持份者嘅短視

至於持份者,包括建制及商界,點解反而唔 BUY 佢?有人話,佢地喺受到所謂「中央」嘅壓力,但特首選舉始終喺行暗票制,所以我唔認為呢個喺主因。或者舉個實例,當日鬍鬚曾提丁居屋混合發展,班鄉親都唔知幾 LIKE,大讚佢愛國愛港愛鄕、中庸之道,又話佢有腦,但點解提名同投票,都俾哂林鄭?因為「中央」壓力?非也!根本佢地就已經睇穿咗,林鄭嘅「好打得」,只不過喺流於表面,連佢自己都話,解決橬建,要先易後難,換句話講,咪即喺欺善怕惡!班鄉親同林鄭傾,自然好過同鬍鬚曾傾,而商界、金融界亦喺一樣,你 IDEA 幾好都喺假,點解要坐响對等嘅圓枱邊,下下講妥協?

持份者當然明白,芳間話鬍鬚曾耳仔軟,左搖右擺,都喺假象。人地只喺响執行方面,容許較大嘅妥協空間,但對於大原則,就守得好緊。香港嘅財政、金融安全,以及科技中立、對優質同合規嘅要求等等,都喺不容妥協。冇多年嘅強硬堅持,又點可能守得住香港嘅國際評級?至於林鄭,所謂「好打得」,只在於執行,佢精於政策嘅運作,但宏觀理念薄弱,基礎原則就好容易被攻破。

金融安全冇得妥協

就睇金融界,個個都想放寬監管,賺多啲佣,阿里巴巴咁大舊肥豬肉,啲乜嘢保障股東利益,重要咩?賺咗眼前錢至算啦!話說,有網友認為我站錯隊,咁遲下債券通出台,唔知我地應該以質取勝,定喺做爛個市?我諗如果林鄭真喺咁耳仔軟,BUY 金發局果套,俾中港散戶齊齊當股票咁玩,罔顧金融安全,咁到時就真喺唔知邊個大檸樂啦!

所以有朋友話,風險管理應該留俾銀行同個人,我喺好有保留。香港喺國際金融中心,外向型經濟體,即喺話,我地嘅金融同銀行體系,唔喺一個封閉嘅賭場。投資者嘅輸贏,以及投資操守,如果唔單喺影響佢地自己,而喺會直接衝擊到香港金融同本土經濟之間果度保護牆,影響各行各業,影響民生嘅話,咁就真喺唔講得笑。美國爆發金融危機,可以搵其他國家埋單,而我地就只能夠食自己。今日,就算有十個索羅斯,都郁唔到香港一條毛,有網友話,林鄭有任志剛,冇有怕喎!咁又喺!衰咗嘅話,都要搵個高手打下大鱷嘅,不過唔好唔記得,果劑嘢之後,香港內傷咗幾多年。

鬍鬚曾嘅民望基礎

與其話,強大嘅民意支持,令到中央憂慮,倒不如話,喺令到部份持份者憂慮貼地啲。湯博士認為,鬍鬚曾只喺反映民意嘅 MESSENGER,呢點我唔認同。博士話唔明白,今日好多支持鬍鬚曾嘅人,昔日都鬧佢喺守財奴。同其他持份者一樣,博士以為中央政府意屬林鄭,市民先至為反而反去支持另一個。點解,總喺要以對立嘅角度,去睇事物?

我親身見到嘅,卻喺另一回事,市民對鬍鬚曾嘅支持,喺出自真心,唔喺單純為反對另一位候選人。佢之所以民望咁高,就喺因為能夠成功令到人民妥協,而呢個就正正喺團結嘅基礎。所以點解我話,佢喺唯一嘅候選人,可以帶領香港,成為全球首個步入新常態第三階段嘅地區。但睇嚟呢個願景,已經變得遙不可及。

寄語新特首

前日,林鄭正式當選特首,無論如何,香港嚟緊五年,都會响佢管治之下,而作為香港市民,我地當然要支持佢。

有朋友問我,點解對林鄭咁苛刻?我睇番自己《出陣》同《政經》兩文,以及本文嘅內容,對佢嘅批評,又真喺幾唔客氣嘅!無疑,响人品方面,佢的確比 CY 優勝,而理念基礎上,亦唔似得會傾向行消極施政。我諗如果响太平盛世,經濟暢旺,社會融洽嘅環境之下,例如五年前,老曾交棒俾林鄭而唔喺 CY,咁應該冇乜問題。可惜今日,香港嘅陣痛,已經進入白熱化階段,林鄭必須大大改變自己嘅作風,先至有機會駕馭到呢個形勢。

今次特首選舉,喺回歸以來最精彩。鬍鬚曾唔單止展示咗,一條修補社會撕裂嘅出路,更通過自己嘅競選團隊,成功示範咗集體負責、不分彼此嘅團隊制,呢個先至講得上喺,管治新風格,而唔喺林鄭標榜果種,以官僚駕馭官僚嘅問責制。

希望林鄭真喺如佢宣言中所講,通過今次選舉,了解到自己嘅不足,同虛心學習人地嘅長處。千祈唔好俾內地式嘅吹噓所蒙蔽,見到人地讚下妳,就覺得自己冇哂問題。一定要付出真誠,感動市民,感動持份者,令佢地自願互相妥協。同時間,更加要修補自己嘅不足,但唔喺搵啲乜嘢巨頭補習,而喺通過溝通同體驗,建立正確嘅宏觀理念同大原則,予以堅持,唔好只喺著眼於個執行性。

寄語持份者

我地呢一代人,經歷過艱辛嘅年代,成為今日嘅持份者。眼見當下受寵嘅年青人,不時慨嘆佢地無知,指責佢地不濟。不如我反問大家,呢個世界,可唔可以返去冇手機嘅年代?冇最低工資嘅年代?返去公屋多戶一廁嘅年代?要佢地親身感受我地當年嘅苦,似乎唔太實際,但社會嘅未來,又喺靠哂呢群年青人嘅競爭力喎!

記得响一個專訪裡面,鬍鬚曾提到,若果撕裂嘅界線,仍然存在嘅話,佢喺冇機會當選。今日,我諗我地作為持份者嘅,真喺要反思,唔好以為,推一個好打得,但理念薄弱嘅領導出嚟,就可以保住自己嘅利益,而又同時「擺平」哂呢班年青人。就睇特朗普,佢幾打得,都無奈要撤回法案,陣痛,真喺唔喺你地想像中咁簡單。

或者大家唔為意,泛民已經開始入侵主要嘅功能組別,而選委數目亦佔咗四份之一。今日佢地拉布,大不了咪見一次,剪一次?但三年之後,又多咗三批合格嘅年青選民,到時立法會選舉,若泛民攞到足夠否決議席嘅話,咁唔知道要幾打得,先至可以擺得平?

所謂,大勢所趨,總要發生;成敗得失,不在朝夕

唔好為咗眼前嘅利益,搞到將來要嘔突。

夢想與鹹魚

步入新常態第三階段,只不過喺時間問題,而分別就在於,陣痛,究竟仲要持續幾多年,喺順利過渡,定喺响痛苦之中過渡。正如羅永聰問,喺唔喺仲有其他可能性

如果連夢想都冇,真喺不如做條鹹魚就算

所以點解我話,彷彿喺天意,阻住我出文。有啲嘢,真喺要親身體驗,再加埋反覆思考,先可以達至更深層嘅領悟。我同朋友講,彷彿自己後生咗幾十年;要了解年青人,其實都幾簡單,只要回望一下,當年嘅自己,用心去感受就得。

但原來,鬍鬚曾早响兩年前,就已經咁講:「香港人特別喺新嘅一代,响物質生活以外,更加渴望心中富有,呢個喺社會成熟嘅表現。對於呢一種轉變,我地喺須要回應;但喺大家必須要明白,要解決社會上唔同嘅問題,我地喺須要對話,而唔喺須要對立」。


真喺好佩服佢,我諗,能夠了解,同觸動年青人,甚至有能力引導年青人嘅政治家,恐怕就只得佢一個。

寄語年青人

記得响政改否決之後,我寫咗一篇《》,我話,政改通唔通過,點解冇通過,唔喺最重要。關鍵喺,响政制發展嘅歷程之中,我地體會到啲乜嘢,心態有冇進步,還是仲喺執迷不悟。

同樣地,輸贏,亦唔喺最重要。關鍵喺,响整個選戰歷程之中,我地體會到啲乜嘢,心態有冇進步,還是仲喺執迷不悟。《火影忍者》裡面,有一個叫帶人(うちはオビト)嘅角色,失去至愛嘅慘痛遭遇,令佢仇恨世界,強行要將世人,拉入虛假嘅夢境入面,後來受到主角鳴門(うずまきナルト)嘅啟發,通過互相理解而覺悟,最後犧牲自己,拯救世界。

理想,唔一定要好偉大,香港夢,亦可以好簡單。大家嘅夢想,可能唔一樣,追求夢想,或者面對現實,都喺自己嘅選擇,而每一個人,亦須要為自己嘅選擇負責,同承擔後果。

切記,心,可以死,但喺,千祈唔好成魔

火影忍者:帶人之曲

 
 
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1. 引刀一快 2017-03-28 04:29:03
沙發
2. 打工仔 Andy 2017-03-28 07:03:06
嘩 ! 引刀兄

咁快手 ! 大團結最好!
3. Leooo 2017-03-28 07:31:44
香港正式多事之秋,這邊佔中,那邊港獨,水深火熱,
阿爺好難俾肥彭個老友做特首喎。
造勢大會的年青人,十居其九都係蘋果讀者,
我Facebook裏便啲黃絲帶朋友,睇完蘋果,
全部都去咗撐鬍鬚仔,阿爺好亂喎,
究竟香港要一個普遍黃絲帶支持的特首,修補撕裂
定係學啊成哥話齋要一個阿爺支持嘅特首呢?

4. 歷史長河 2017-03-28 08:12:32

老子的《道德經》有言:天之道,損有餘而補不足。人之道,則不然,損不足以奉有餘。


就是說世界是平的,人心是失衡的。實際上就是《聖經》中的馬太效應:


說有位國王給兩個僕人各一錠金子,讓他們倆出門去賺錢。第一個以一錠金子為資本,投資賺到10錠。國王賞賜他10座城堡。第二個不敢投資,小心翼翼的把金子藏好帶回。國王下令把這錠金子搶過來給第一個僕人,並說:“凡是少的,連他最後的也要奪過來。凡是多的,那就再多多的給。


會賺錢的人,就會形成賺錢慣性,越賺越會賺,越賺錢越多。相反,不會賺錢的人,所思所想所行所奉,處處跟財富規律對著幹。有些人甚至會窮極一生的努力,絞盡腦汁讓自己賺不到錢。


賺不到錢的人,總是強調現實不公。然而,老子已經說了,人之道,損不足而奉有餘。不是世界不公正,而是人心不平衡。是人性人心構成了永不公平的世界。選擇貧窮對抗世界,是窮人的"氣骨"。認知人性學會適應,是富人的智慧。

5. 亮劍 2017-03-28 08:58:23
林鄭以777票當選,將會在打後5年統治香港,小弟對房地產有一点兒認識,現在此抛磚引玉,希望準特首或其主管房地產官員有緣看見。

點解香港D私楼会贵成咁?最主要的原因係大约每一個私楼業主的背後,都要負擔一户公屋家庭的支出呀。香港的土地供應緊拙由來已久,港英政府因此設計咗呢個「香港人養香港人的計劃」,可謂用心良苦!

首先官員將有限土地分成兩份,咁有限的土地便变成短缺,那呢D私楼地就可賣得起價,發展商買入贵麵粉、再整D貴麵包,最後以高價賣俾那些俾得起又肯俾錢嘅準買家,喺呢個過程中,土地供應者其實已向上述買賣雙方抽了重税,之後呢個土地供應者再變身成政府,將上述呢幾筆錢作財富再分配,就可有錢起公屋俾窮人住之餘,再整D福利益街坊。政策好唔好在此我不作評論,但這是事實的全部。
6. 亮劍 2017-03-28 09:01:18
小弟自1998年開始,寫咗好多文章去報紙及網站,提出香港點理順房屋政策。

我之前提過,以後居屋可參照整個項的建築成本(當然高低層及坐向要微調),一毛都唔賺你原價售于合資格香港人,地價方面以後就在每月應課差餉租值抽翻你小業主兩叁成作地價補償。

這是房屋3级制,第一層係公屋,由政府出資建保障房畀低下階層住,以穩定草根階層;第二層係由政府及土地擁有者興建不含地價的房屋畀中產階層購買,只收回建築成本,地價部分就攤分50年由小業主分期歸還;第三層係由政府及土地擁有者照現時私房政策發展,因應市場所需自由發揮,你市場可以賣幾多,政府不會理你,但後果自負。

其實大型發展商及新界原居民手上擁有的土地,可以起碼興建幾十萬伙私楼,如果免咗補地價磋商,立刻便有大量土地資源得以解放,而政府之後分期從小業主身上取回補地價的金額,絕對不會少過一炮過同發展商收取。

政府点解可以令發展商發展「微利房」?
這可以同擁有農地的發展商做等價交換,起一呎「微利房」,就可用「優惠/折讓價」補一呎「暴利房」地價!

當然政府要在打房政策呢度撥亂反正。 


7. 亮劍 2017-03-28 09:06:58
舊文章重貼

9. 亮劍 2015-03-30 11:59:16

呢篇野寫了幾年,今天又貼多次!

如果大家求其捉一個香港人來問問,現在樓價貴唔貴?

答案好明顯,大比數勝出嘅係貴啦!

再問啲年青人想唔想上車?

答案好明顯,大比數勝出嘅喺想啦!

但再問一問嗰啲業主,如果政府以行政手段攪冧嗰樓市,好等年青人易啲上車,你又讚唔讚成呢?

答案好明顯,大比數勝出嘅唔讚成啦!

咁問題來啦,月入萬多元樓下有公屋呢個安全網,叁四萬幾銀樓上嗰啲人自己有對策上車,但中間呢班人點算?

政府現在用嘅藥係居屋同置安心,之前仲有夾屋、首置及租者置其屋,但以上各式各樣嘅資助房屋計劃,都同樓價有某程度上掛勾!

即係樓價升,政府就加大現金及土地資助力度、放寬多啲受助人仕限制、加大折扣成數就嗰個市場價!

通常樓價升得急,就算無迫切需要嘅人,都會一窩蜂地走去買樓,但政府嘅各種資助置業計劃,又間接上同樓價相互追趕,咁樓市唔升就真係有鬼!

世界唔少樓市泡沫爆破嘅原因,是因為信貸政策過度寬鬆,這會使到那些之前唔夠首期及缺乏供款能力嘅人,都可以入倒市!

那些要政府幫手先可入市者,就係最後買家,咁連拒哋都出埋場,高位接曬火棒,購買力仲唔耗盡晒?

最惨呢班人因為實力不足,如果個市一回,拒哋唔少人會成為首批倒下來嘅犧牲者,攪得兩攪他們嘅物業會變成銀主盤,然後拖埋其他人落水,主政者愛你變成害你,世界就喺咁無可奈何!

任何一個負責任及有少少良心嘅政府,都要防止樓市狂飆暴跌,最好當然係人人有屋住,個個樂安居,地價以分期支付方式收取,以防止實力不足嘅人摸頂入市累街坊!

1 香港只得豆腐膶咁大,土地極之珍貴,講句現實啲就係,政府手上土地係賣一幅,少一幅,這連住喺非洲嘅土人都知道,樓價唔貴真係有鬼!

咁點解樓價高?小學 2 年班都知因為地價貴呀嗎!

點解地價貴?因為政府唔能夠將啲珍貴土地平賣囉!

點解平價賣地唔得?其一平賣會俾人話官商勾結、其二政府等開飯、其三嗰啲小業主會嘈!

咁地價唔平得,年青人如果無呀爸呀媽照住,咪唔使旨意買樓?佢哋隨時聚合起來攪事,天下大亂可期喎!

呢個上車難係第一死結!

2 地產商本有唔少土地喺手,點解又唔走去起屋?說穿係在香港建樓,要過甚麼規劃評估、乜乜環評、地區咨詢等幾拾關卡,但呢啲都係碎料,補地價係幾多先係關鍵!本來香港政府擁有土地的絕對擁有權 (除了中環聖約翰座堂的所在地), 都是屬於政府, 政府賣地其實只是將土地出租一定年期, 而建於土地上的樓宇亦屬於土地的一部份, 所以業主其實只購入地契年期內該單位的權益. 地契到期後, 政府可以收回土地及建於其上的所有建築物, 如果政府決定這樣做,單位便不再屬於業主, 而有別於重建收地的情況, 政府沒有法定責任要給予賠償. ,例如九龍倉旗下嘅海運大廈地契到期,就要講故!當然, 政府亦可以將土地續租, 若政府決定續租, 那業主可繼續持有單位,當然嘔大筆錢出來係少不了的!

對於住宅用地, 為免擾民, 政府目前的政策是一般也會續租, 至於接近地契到期時買樓, 其實交易時買賣雙方都會知道這情況, 有關的風險自然會在價錢上反映出來, 而政府通常做法,係容許土地在地契到期後,不需再付地價而獲續期五十年,而地租只是差餉租值的3%,屬偏低水平,間接樓價居高不下。

呢個供樓難係第二死結!

3 我已幾拾歲,而我哋呢班人在打後拾幾弍拾年將會陸續退休「享福」!但政府所能賣嘅土地就越來越少,另一方面政府嘅總開支又會隨人口老化而越來越多,政府點保證有充裕嘅經常性收入去找數?

呢個巧婦難係第三死結!

 

4 喺現行居屋/公屋補地價機制之下,政府可使到一半居屋業主補回地價差額俾佢哋,我喺中環倒吊十分鐘都仲得!

 

呢個收銀難係第四死結!

5 呢個 MPF有幾「掂」已經有公論,費事浪費我口水,咁小市民唔想臨老無銀用,點攪?

呢個退休難係第五死結!

 

我喺呢度提出一個合理而可行的新土地政策,由今日開始,每年喺政府土地庫中抽出 5千個單位,或揼地產商心口「捐」地亦可,然後以免地價嘅方式,起樓俾啲年青人,而地價就用分期付款方式,於樓宇建成入伙之後,由呢班業主分期繳納!

以一個新界市值 2百幾萬嘅單位為例,建築成本連地產發展商利潤當一百多萬,小业主可以去銀行用 9成半上會,那首期連使費十萬應有找,而嗰1百萬地價就當地租咁每月收 2-3千,咁置業人士可望付出一個較低的樓價「上車」,這麼政府可以收租代賣斷,而地產發展商同銀行可以繼續做佢哋嘅生意。

實行我嘅 (Hire-purchase) 方案,就可分期收翻大部份補地價收益,我在十幾年前的提議係同應課差餉租值掛勾,大約係新界 3 成,市區 4成。

 

政府如推行此方案,有下列好處 –

1 香港嘅大型地產發展商都識得强化收租物業組合,以防每年盈利因售樓收益起落而大幅波動,咁政府用穩定收入來源已經攪掂好多議員把口!

2 年輕人點解未畢業就走去申請公屋?主因係佢哋恐怕成世都上唔倒車,臨老都過唔倒世,咁現在有條路,俾你十萬八萬就上倒車,係咪打定個底先!

3 而現在持有物業嘅小業主,呢個 (Hire-purchase) 方式對你哋嘅影響已經係最少,除非你係一個持有大量中小型單位出租嘅包租公!

4 銀行同發展商因為免除左地價大幅波動風險,可以做到薄利多銷,而因為呢啲屋只係用來住,無投資價值,咁就唔驚同胞將這些住宅炒到反轉!

5 最重要嘅係,現在樓價已經喺高水平,無論你係發展商或小買家,如要入市嘅話,都面對好大風險!發展商唔係第一日出來做生意,風險大---咁就大大聲、細細注,唔好玩咁大囉!咁本來可以做一萬個單位嘅胃納,都變成七千或六千啦,升市本應增加供應,但地產商因為避險而減少供應,你話係咪攪笑呢?

但實行分期支付地價方式賣出土地,樓價升降風險由政府負責,咁發展商就可以有數圍!

打後樓市唔係升就係跌,睇吓對買左呢啲樓嘅業主有乜影響?

樓市兩年之後大跌,咁小業主就可以俾少啲分期付款(補地價金額) !

樓市繼續上,咁因為補地價金額係同應課差餉租值掛左勾,理應同市民負擔能力有重大互動關連,就算租金要升,都升得無咁離譜!

而最重要係政府可一次過解決上述五大死結!

 

那麼政府是否應收取買樓人士risk premium及利息呢﹖政府現在賣地,係一次過賣斷例如 50 年嘅土地使用權,政府有兩個方法收回呢筆錢:一

一係本加利息分五十年收翻!

一係與應課差餉租值掛勾!

補地價政府可幾時才收---我嘅提議係入伙之後數年先俾!

業主再多還款幾十年,那麼跟現在延長按揭年期令每月供款下降有何分別﹖還完銀行呢一筆,咁就等如用半價或四折租倒樓住,再加多個逆按揭,咁就唔怕老來做無殼蝸牛,呢樣就係分別!

發展商全包點解有問題?如果你提出的措施旨在“令樓價下跌從而令更多人可以置業”,那把地價拆開算並沒有降低成本。除非發展商甘願少賺些,否則售價不會下跌。

發展商全包(地價加建築成本加發展商的利潤) ,其實就係香港樓價高企嘅核心!

當你係一個買大陸平價手袋嘅商人,每個包包入貨價只係十幾銀,你會賣行電視廣告;或係大道中、時代廣場、IFC、太古廣場同人搶租天價舖經營嗎?咁人同此心,發展商如果入塊地都講緊十億八億,加埋建築成本又講緊十億八億,咁以後唔賣翻三十億樓上又點維皮?又點對冲期間風險?但實行我嘅 (Hire-purchase) 方案,政府可以要求發展商「價低者得」,同之前私人參與居屋一樣,咁發展商嘅風險及利息支出會降低唔少,隨時政府自己起埋都仲得!單計大數----請想一想(建築成本加地價)乘合理利潤率大,或者係建築成本乘合理利潤率大?

當然發展商會以「市價」賣樓,但回本加利潤率點都會計埋考慮。

仲有因為發展成本少左,入場門檻會降低埋,競爭大加上投標係以私人参建居屋嘅價低者得形式運作,單單建屋成本都可以減低唔少!

而地價因為以分期 50 年支付形式運作,以自用為主,無曬炒作成份,成本點會唔降低?

點解我提議分期補地價係同應課差餉租值掛勾,主要原因是整體私樓租金一定要同潛在租客嘅負擔能力掛勾,而且租金唔同樓市,係無得囤積居奇,無得俾人炒嘅!

 

現時不能負擔買樓的人仍是買不起----咁十隻手指都有長短,香港要做世界金融中心,呢個高樓價困擾中產會如影隨形。

而且比起租私樓,交租二十年會得到乜?起碼唔使每兩年就面對業主迫遷呢度已經賺左!

相對新居屋方案,我嘅提議係合理得多。

 

如果措施旨在"維持樓價水平但幫助人置業",那將按揭比率放寬至95%或以上已可以了,犯不著把地價拆開算-----世界唔少樓市泡沫爆破嘅原因,係因為信貸政策過度寬鬆,這會使到那些之前唔夠首期嘅人都可以入倒市,連最後賣家都出埋場,咁嗰啲貨尾揾乜水來接?唔爆有鬼!!

我提出以分期支付形式繳納地價,係睇倒於可見嘅將來,會有排山倒海,仲要係腰纏萬貫嘅同胞走來香港買樓!

上幾年將西九同新界屋仔買上兩皮嘅同胞,先遣部隊黎咋,下一波係市區一手、二手,跟手就新市鎮一手、二手-----

現在唔盡快將「港人自住」同「樓房投資」兩個市場分割,咁如果最後連大西北嘅中小型二手都賣成千萬起錶嗰陣,政府先黎發矛,咁就蛇都死!

 

方案財務負擔沉重會無以為繼-----現在起一間公屋,地價係全面補貼的,建築費用連利息就隨時過百万,另一方面你房屋署收回的租金,就連請實蕉及維修都只係緊緊夠,每間公屋使你政府過百万,呢度就真係無以為繼,但(Hire-purchase) 方案,建築費可收回,地有發展商出,政府只係出七通一平基建支出,每呎當一仟啦,有剩咪當攪建築社區囉,而且呢D支出可分幾拾年分期回收喎,而且當(Hire-purchase) 樓越來越多,呢筆數絕非少嘢,政府每年在呢 D項目中的支出,應越來越少才是。

 

公屋弍三仟租,乜水會買(Hire-purchase) 先?------有層自己樓才是真理乃中國人傳統,所以連租者置其屋都有客,加上輪候公屋嗰班人應有唔少人責緊界,那麼每年幾仟個客會難揾嗎?

 

你政府善後工作一大串喎------應課差餉租值每年估價,咁於差餉單加多行又有多難?

 

問題既根本係供應不足,有供應,問題就ok,冇必要去改制度⋯⋯

我現在問你,俾著你係特首,又有時光機回到1997年頭,你會喺嗰陣減少土地及樓宇供應,以回應回歸後的供過於求嗎?

又俾著你回到2003年年頭,你會喺沙士期間,增加土地及樓宇供應以回應今天房屋求過於供嗎?

請唔好俾一個模棱兩可嘅答案我呀!

但要是實行我呢個補地價後數方案,咁市好,你交多啲地租,反之大圍市況差,你交少啲租囉!咁是否正路啲?

 

又有C兄話,經濟唔好交唔倒分期補地價,咪要瞓街?

咁又係喎,但當你現在供緊樓,又唔好彩供唔掂層樓斷供會點?

我做開按揭嗰間,就會將之後嘅按息加幾厘同你贈慶,再唔掂咪收你皮,將你層樓攪拍賣囉!

租緊人屋而交唔倒租呢?老老實實如果我係業主,會掃把你走,唔通和你有親?
8. 榮仔 2017-03-28 09:17:54
支持長河兄
睇完上面呢篇,忍唔住睇埋長河兄之前的政經和歸邊
9. 亮劍 2017-03-28 09:21:41
今年立法會選舉,主打房地產政策嘅朱凱迪榮膺票王,可想而知香港房地產的問題,是多麼的叫人抓狂。

呢家香港在房地產的領域,面對最大的困局係有成百多萬個物業,被私人持有,而且不少人喺高位接咗貨,若果政府嘅房地產政策作根本性的改革,令呢一大班人成為負資產甚至破產,咁暴動都有份。

但另一方面,若果政府不能制止樓價不斷反覆上升,那麼還未上車的年輕人,亦可能成為動亂的根源。

在此小弟提出一個中間落墨的方案,就是以後政府批地,有部分補地價以分期方式收取。

具體方法如下……
有某塊地推出來,開發商免補地價以價低者得去落標起楼,開發商之後可以在公開市場發售,而政府未曾收到的地價,就向將來的小業主按月分期收取。

雖然一層樓的售價與成本沒有必然關係,但參考一下亦無妨:

楼價=1地價成本+2建築費+3銷售成本+4開發商合理利潤

若果實施此種方法去起樓,咁 1 會後数;2 會略略減少;3及4實際付出金額會大減。

在政府的角度而然,地價係一炮過收或係分期收。

在發展商黎講,建築成本有数圍,但地價起跌好難掌握,因此發展商會有興趣去起呢D楼。
年輕人角度睇,他們最驚係一買即跌,但若果呢D楼的售價同建築成本掛勾,咁幾乎可以講佢哋贏硬。
從銀行的角度睇, 呢種樓嘅按揭壞賬率應該好低,你放低五個%做首期畀你上車已經足夠,銀行密食當三番!

樓價Lump sum細左,結果一定會令「剩售價」上升!…………

因此一定要畀準買家知道,他們買咗啲啲樓之後,每個月係要分期繳付地價。小弟的想法係每月分期補地價 4~5 仟,大约係市值租金的幾成,咁就會限制左呢類楼宇既升幅。
10. 路過的人 2017-03-28 09:37:58
政治唔單喺講能力,仲要講心,你冇心嘅,公關點叻,都好難响撕裂嘅環境之下,造就到咁嘅效果。

我非常認同這一句,但你所說的講心(心計),這一次黃色團隊也太快太明顯了。如果他們都把這顆心交給林鄭(不可能吧!?)香港也不知道繁榮到什麽地步。

但如果你說的是因爲曾俊華的魅力,因爲他有心,做就了黃色團隊的大團結,未免太牽强了吧!

很多人對曾蔭權的無情,其實跟很多人對梁振英的無情都是一樣,這亦是我認爲“普選”對我們香港不是一件好事的根本原因。

11. 引刀一快 2017-03-28 10:25:26
長河san

如果做生意果位僕人,蝕剩半錠金的話,國王係咪奪過來俾唔做生意果位僕人?然後奬唔奬城堡俾果位僕人呢?

凡事有兩面。
12. 風 2017-03-28 15:47:18
2樓: 
我係一個年青人, 鬍鬚曾個造勢大會係我咁大個人第一次出席既政治活動, 事前冇睇過蘋果。要話我係黃人我一定唔係, 但藍人咩, 我又對今次建制派喺特首選舉既取向好失望。 你話黃人係為左黃先會跑去支持鬍鬚曾, 個世界咁大, 有人咁做唔出奇。但你冇去過唔知, 喺戲院里夾到仲扁過張紙揾佢合照(聽講珍港大大都影左張)既人, 同大會開始前借人個咪發表下意見既人, 講既野都大部分都唔係激進泛民為反而反講得出既, 而係一班對曾生發自內心咁支持既, sensible 既人既分享, 鬧人既話都冇幾句。

10樓:
300個泛民投晒比鬍鬚曾, 係因為佢地應承左會投比民望最高嗰個, 而佢地咁講, 係因為佢地都相信鬍鬚曾係會有能力(胡官有佢300票都一定選唔到, 但鬍鬚曾(turns out 好可惜地唔係)就可能係差嗰300票)同有心(林鄭選緊嗰陣個態度都明擺唔會理佢地, 但鬍鬚曾以行動證明會聽人意思再 evaluate/amend 佢既政綱, 表現到佢從根本解決問題(取消小三 TSA),會平衡各方利益(丁公混合屋)既作風)去(合理地)fulfil 佢地爭取普選既訴求(話晒鬍鬚曾都話過會做次諮詢跟住反映中央睇下831可以點改, 對於一個建制派候選人咁仲唔叫做到加零一?)。
曾蔭權被判罪名成立, 我都好難過。 林鄭如果想挽回 CY 喺佢啱啱選完出泥就拉左班佔中垃圾sin 鬼佢跌左既民望, 就唔該一上任特一特赦我地個前特首。 

普選對香港係唔係一件好事, 由佔中開始我一直都覺得唔係, 因間比呢班無賴選左個長毛/黃痴瘋出嬲咪大濟? 但今次見識過曾生團結社會既 potential 同人既自私, 又發覺到 HK 人都有好多係講道理既, 所以好唔好事係睇邊個出泥選架姐。全香港既人都自私咁選, 都好過一小班人自私咁選。

都幾佩服珍兄對林鄭既信心, 我就唔係好覺得佢一選完就180度轉既態度可信性會有幾高, 不過希望我5年後可以後悔而家講左呢句啦。
13. CD ROM 2017-03-28 17:15:00
珍兄居然用了內輪帶人, 做這一個咁凝重既題目既總結, 真的不易~~~ 厲害厲害!!!


14. to 10/F 2017-03-28 17:53:18
我今年四十多,你現在的感觸,我89年6月份都有。

之後我在内地生活過,也參加過一些Asia Work等的課程,之後發現所有堆砌出來的事物都可以非常美好的。但離開那個單位回到現實世界,而又不肯面對現實,你會極度失落。不管曾俊華説得如何美滿,他能討好的就衹有泛民,不是建制。以爲可以財色兼收,結果是人財兩空。

曾經一度,我們可以一人一票,隨手可得卻不要。

又要清高,又要掌聲,哎!


15. 湯姆叔叔都好失望 2017-03-29 09:44:06

http://news.tvb.com/local/58dabeea6db28c92209aceef


美批北京干預特首選舉 嚴重削弱香港自治權

美國國會及行政當局委員會批評,北京明顯干預香港行政長官選舉,再次嚴重削弱香港自治權。 

16. 江湖再見 2017-03-29 12:54:25