贵租逼人买楼 上车客叹无奈
俗称上车盘的细价私人住宅单位楼价破顶,近几个月无日无之,成为推动整体楼价挑战新高的动力,从一些地产代理的领先指数屡破纪录可见一斑。
因此,差饷物业估价署昨天公布的数字,显示整体楼价在六月份连续两个月创新高,绝不令人意外,而且肯定还会再上。
政府数据滞后以致无甚新意,但毕竟较全面,除可窥探楼价破顶成因,从中更看到当前的趋势甚危险。
如果把住宅租金指数及售价指数综合分析,不难发现个中玄机。
在五类住宅物业中,约四百方尺或以下的细单位租金,按年升得最急,而七百多方尺或以上的租金,只属持平或下跌。楼价指数亦有类似情况,细单位楼价按年升幅最显著,中大型单位则下跌。
从中可归纳出一个结论,上车盘买家看着租金不断随楼价上升,租楼长此下去不是办法,索性捱贵楼也不想捱贵租。
这种长痛不如短痛的心态,相信会持续蔓延开去,因为买家的选择有限,未来的一手新供应有多少合适上车亦不明朗。
差估署的数据显示,预计今年落成的私人住宅单位中,只有不足一成六为面积约四百方尺或以下的细单位,比例偏低。至於未来几年可推售的新盘中,有多少属细单位兼楼价在负担范围内,亦无数据可参考。
如果现在不入市,将来不知变成甚么世界,成为推动细价楼破顶的巨大力量。
事实上,楼价破顶绝非个别情况,而是有大批市场购买力支持,在六月份住宅楼价指数连续第二个月创新高之时,同期的住宅成交量亦显著增加,从反映该月份交投的七月份土地注册处登记数字可印证,其中三百万元至少於五百万元的住宅单位成交增幅明显,楼价破顶有成交配合。
不过,创新高的屋苑多集中在新界,估计很多买家的财力属「掹掹紧」,削弱了未来承受风险的能力。
此外,七月份一手买卖注册量也显著增加,部分反映在五百万元以上的交易中,过千万的交易按月增幅更以倍数计。
如综合观察同期中大型单位楼价指数也按月攀升,扭转之前反覆回落的走势,看来不仅上车盘,而是整体楼价也在重拾升轨。
当前,楼市面临的风险除了美国可能提早加息,以及外围地缘政治危机之外,未来新供应的分布不明朗,更为上车客增添多一重风险。
政府估计未来三至四年将有七万三千个单位可售,由於很多新盘均有限量条款,当中必有面积细小的单位,问题是占多少及如何分布,目前全无资讯可言,令很多准买家无从预算,最终可能产生两个不良后果,一是实际供应仍然不足,刺激细价楼再上;二是突然涌现大量供应,甚至有可能过剩,拖累楼价回调。
无论那一个结果,均不利楼市稳定。