3个月前，突然出现一股细价楼3个月内会爆煲的讨论，现在3个月过去，细价楼尺价升幅依然比豪宅、中价楼更多，其中天水围嘉湖山庄的升幅最多达21.7%，平均尺价由1月的6,594元升至4月的8,022元，期间中原城市领先指数（CCL）只上升5.9%。

细价楼一升再升，是炒作吗？机会不大，在重重辣招之下，炒作不会有利润。因此细价楼尺价上升，最重要原因是，至今为止，细价楼的「上车价」依然是上车一族买得起的水平。细价楼的特点是面积小，虽然尺价上升，但楼价依然是不少上车一族买得起的水平。

上车首期多来自父母

现在一般所谓细价楼应该是指400万元以下的楼，目前嘉湖山庄内实用面积448平方尺的住宅一般叫价约360万元，当然3个月前，叫价可能仅300万元，60万元的涨幅以20年时间来分期付款，不是很大负担，主要是首期付款，上车一族只要有能力付首期，就有冲劲买入。

今日许多上车一族，实际上已经不是依靠自己买楼，不少上车一族的首期付款中，相当部分是来自其父母。或许父母刚刚退休，领取一笔相当可观的退休金，父母也可能已经供完自住的住宅单位，决定把该单位向银行再抵押借钱。

或者因为住宅单位楼价上升而向银行加按，又可能退休报的父母因为没有收入，手上的自住单位不容易向银行取得贷款，也可能会转向财务公司借贷付比较高的利率， 这也是为甚么数个月前有人担心细价楼会爆煲。实际上，当时更多人讨论的，正是财务公司的借贷利率很高，不是一般买楼者有能力负担。

新婚家庭选两房一厅

嘉湖山庄内448平方尺单位当然不是市场上最小单位，市场上还有300平方尺、200平方尺甚至少於200平方尺的单位，面积愈小，对上车一族而言，自然更能负担。买不起500万元的单位可买400万元的单位，买不起400万元的单位可买300万元的单位。

只是少於300万元的单位，很难找到两房一厅的家庭单位，只有一房一厅或一房无厅的超小单位，只适合单身或没有孩子的新婚家庭居住。一般而言，新婚家庭若想上楼，也会设法买两房一厅，一房一厅只是过渡时期居住，一般上，只会租不会买。

在考虑或估计楼价见顶时，一个单位的总金额比尺价更重要，因为这是买得起与买不起的分别。另外，也要将购买者分为两种，一种是家庭，一种是单身人士。

作者：曾渊沧

　　美联物业(01200)住宅部行政总裁布少明表示，目前整体私宅空置率创新低，租金获得支持，而首批新居屋於本周四开始拣楼，申请认购破纪录，亦反映上车住屋需求强盛。

　　他指出，金管局收紧细价楼按揭，令个别业主转售为租，加上新盘陆续收楼，租盘供应增加，但措施同时导致部分住宅需求流入租巿，租赁市场承接力仍然坚挺，加上第三季为传统租赁旺季，租金有望进一步攀升5%，全年看升8%，但增幅仍跑输楼价。今年首4个月私楼租金仅升约1.3%，但由於中小型单位空置率低，细价楼会更贵。(cn)