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文亮語

創新高價應該是真的

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2015年5月19日

  地產商不惜與二手樓同價大手賣樓,有個別地產商更揚言個個月有樓賣,對於穩定香港物業市場,此是最佳消息,但對於樓價,則為利淡消息,對於長線投資者來說,此為中性消息,對於那些在近幾個月買樓的人來說,此為不幸消息,既然用二手樓價錢可以買新樓,點解唔買新樓,如果用創新高價買樓的人來說,此為一個值得考慮撻訂消息。有老友話,那些創新高樓價是不會出現撻訂,到差不多成交時,又會有消息說那些創新高價的個案是搞錯地區,如果條友叫阿Sam,就會將灣仔當做秀茂坪,甚至,有些個案會被否認,而若果有人因為那些創新高價而買了樓,是否一殼眼淚,我覺得不能夠怪別人,政府早已有指示,買樓的人必需要查清楚參考的成交個案是否屬實,物業代理早已有免責條款,所以,錯誤是在買家。
 
  老友又問我試過騎上虎背未,條友都傻,我連老虎都未見過,如果其他人唔講,我以為係隻大貓。老友話,這只不過是一個譬喻,現在很多人騎上虎背,就是那些以創新高價買樓的人,傳媒已經虎視眈眈,對於那些突然間消失,或者將灣仔當做秀茂坪個案,如果沒有傳媒關注,就會不了了之,過往,每一個月都會有四五十宗取消個案,現在,傳媒關注,稍有處理不當,政府就會介入,最佳做法就是將創新高價的物業成交,買賣雙方交足稅,就算有人話那些成交做假都沒有證據。所以,他認為那些創新高最後都會成交,或者是我老友疑心大,那些以創新高價買樓的人根本沒有打算放棄,是他是以小人之心,度君子之腹。
 
  其實,有創新高又有什麼不好,那些以後買樓的人知道自己可以比創新高價平兩成,買到更優質單位,有什麼辦法唔開心,而且,那些是真實成交,所以,以創新高價買樓的人真的是做了好事。不過,如果他們唔成交又作別論,現在,當日以創新高價買樓的人若果早已打算唔成交,現在真的是進退維谷,成交死,唔成交仲死,但我始終相信,那些人會以大局為重,就算明知以後樓價會回復正常,都應該成交,最多損失些少金錢。如果唔成交,麻煩仲大,如果與賣家相識就更慘,傳媒的監察力是很犀利,已經有報章對創新高的個案表示懷疑,所以,我估計那些創新高應該會成交,證明創新高價是真的。

 
 
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1. 陳大文部落 2015-05-19 09:17:02
一直追看湯博士的評論文章,很準確,也中肯,只是坊間很多人未明白真實市況。
2. 大寶二寶 2015-05-19 10:57:18
創新高未必係做假,原因有三:

1. 等住要住。新樓樓花要一兩年後先入伙,等唔切。
2. 個人生活圈子在某区,工作在某区,父母住在某区,情有獨鐘某区。要搬去其他区份,平兩成都唔會買。
3. 新盤熱爆超額,你估你想買就有?抽多幾次抽唔到冇瘾,嘥錢嘥時間嘥心机,走番去買二手盤囉。

呢個世界真係咁多假嘢?我都想。

共想之,哈哈!
3. 垃圾TOM 2015-05-19 12:41:35
樓價急升,有換樓客買樓預算追不上樓價,爆出換樓甩轆事件。天水圍嘉湖山莊一名業主原本計劃沽出自住單位,換入鰂魚涌太古城三房戶,上月初簽訂臨約後,才去搵盤,然而太古城樓價一個月內已急升3%,令首期及按揭大失預算,換不到樓,惟有賠定,連佣金損失24萬元。 
記者:陳家雄 

據土地註冊處資料,天水圍嘉湖山莊景湖居8座高層A室,實用面積635方呎,文件顯示已簽訂臨時買賣合約,成交價475萬元,呎價7,480元。據悉,業主因自覺賣到好價而滿心歡喜,事關同類單位成交價僅425萬元至440萬元,其成交價比市價賣高約一成。 

[img]http://static.apple.nextmedia.com/images/apple-photos/apple/20150519/large/b0401a.gif[/img] 
連佣金料損失24萬 
不過,中原地產黃海指,上述單位原業主日前戲劇性地向買家賠定16萬元,以及佣金8萬元,合共約24萬元,其後將單位封盤繼續自住。該組買家則轉買元朗區私樓。 

據了解,業主原計劃沽出嘉湖山莊後,換入「中產屋苑」太古城三房單位,不過樓價升得急,追不切,換不到太古城,該名業主曾向代理呻:「唉!唔啱價,換唔到,惟有賠定。」他亦無意換入本港其他大型屋苑。資料顯示,業主2011年2月以275萬元買入,若以475萬元沽出,假設借七成按揭,粗略估計今日可以連本帶利取回約300萬元。 

賣樓變現揸三球,然而心儀新居太古城在短短一個月內急升,4月份錄12宗成交,有10宗是創同類型單位新高的成交個案,屋苑平均實用呎價亦由3月底15,928元,升至16,432元,升幅3.16%。 
中原地產趙鴻運表示,過去兩個月太古城放盤量雖然維持約330個,但部份業主已反價,例如3月屋苑兩房入場費約680萬元,為唐宮閣低層A室,實用447方呎,至4月底,業主已反價至705萬元,加幅約3.5%。三房單位方面,3月底仍有900餘萬元的入場選擇,惟4月份已經超過1,000萬元。 

假設嘉湖山莊業主在3月份換入太古城,當時入場費約900萬元,借一半按揭450萬元,首期須450萬元,業主押上嘉湖變現的300萬元後,需要再貼150萬元。若單位升到1,000萬元,首期就增至500萬元,業主要貼多50萬元,即要200萬元。 
4. 垃圾TOM 2015-05-19 12:43:08
專訪曹仁超:年輕人,不要讓500尺綁住你的青春



唔好比XXTOM言論,XXX而害怕

5. 垃圾TOM 2015-05-19 12:44:49
愛因斯坦,生係呢個年代,都因此要供樓,買間建設500實用得4成既樓.

發明家,,發夢就可以.,,收租佬對社會最冇撚用
6. 曾淵滄副教授 來 挑機 博士,因你曾經表示,他親手創立的中原指數是“假大空”! 2015-05-19 14:21:43

置業安居】買得起與買不起(曾淵滄)

iMoney作者 曾淵滄 | iMoney – 1時53分前

3個月前,突然出現一股細價樓3個月內會爆煲的討論,現在3個月過去,細價樓呎價升幅依然比豪宅、中價樓更多,其中天水圍嘉湖山莊的升幅最多達21.7%,平均呎價由1月的6,594元升至4月的8,022元,期間中原城市領先指數(CCL)只上升5.9%。

細價樓一升再升,是炒作嗎?機會不大,在重重辣招之下,炒作不會有利潤。因此細價樓呎價上升,最重要原因是,至今為止,細價樓的「上車價」依然是上車一族買得起的水平。細價樓的特點是面積小,雖然呎價上升,但樓價依然是不少上車一族買得起的水平。

上車首期多來自父母

現在一般所謂細價樓應該是指400萬元以下的樓,目前嘉湖山莊內實用面積448平方呎的住宅一般叫價約360萬元,當然3個月前,叫價可能僅300萬元,60萬元的漲幅以20年時間來分期付款,不是很大負擔,主要是首期付款,上車一族只要有能力付首期,就有衝勁買入。

今日許多上車一族,實際上已經不是依靠自己買樓,不少上車一族的首期付款中,相當部分是來自其父母。或許父母剛剛退休,領取一筆相當可觀的退休金,父母也可能已經供完自住的住宅單位,決定把該單位向銀行再抵押借錢。

或者因為住宅單位樓價上升而向銀行加按,又可能退休報的父母因為沒有收入,手上的自住單位不容易向銀行取得貸款,也可能會轉向財務公司借貸付比較高的利率, 這也是為甚麼數個月前有人擔心細價樓會爆煲。實際上,當時更多人討論的,正是財務公司的借貸利率很高,不是一般買樓者有能力負擔。

新婚家庭選兩房一廳

嘉湖山莊內448平方呎單位當然不是市場上最小單位,市場上還有300平方呎、200平方呎甚至少於200平方呎的單位,面積愈小,對上車一族而言,自然更能負擔。買不起500萬元的單位可買400萬元的單位,買不起400萬元的單位可買300萬元的單位。

只是少於300萬元的單位,很難找到兩房一廳的家庭單位,只有一房一廳或一房無廳的超小單位,只適合單身或沒有孩子的新婚家庭居住。一般而言,新婚家庭若想上樓,也會設法買兩房一廳,一房一廳只是過渡時期居住,一般上,只會租不會買。

在考慮或估計樓價見頂時,一個單位的總金額比呎價更重要,因為這是買得起與買不起的分別。另外,也要將購買者分為兩種,一種是家庭,一種是單身人士。

 

作者:曾淵滄

7. 湯粉 2015-05-19 14:46:24
過去香港的房地產政策過於偏向發展商,如買新樓用「建築面積」,面積發水幾多難以估計。售賣價單又不透明,買家難以掌握真實市價。近年香港政府少有的「德政」就是實行「實用面積」計算和監管地產商售樓的新政策。

地產商可能發覺難以使用過去的方法速消新樓盤,令人懷疑近來的「創新高」有可能就是他們的「新招」用作製造樓市假像。

無論樓價升或跌,我們都希望香港樓市能健康地發展。要健康地發展,市民應容易掌握真實市況,不容任何人製造假像。

希望傳媒繼續努力跟進「創新高」個案,又其是買方,這樣不單只有新聞價值,亦造福市民大眾。

政府亦應繼續關注,如發現有不法行為,必須追究到底,這樣才能令香港政府的「德政」在大量新樓盤即將發售時候造福市民。
8. 亮劍 2015-05-19 15:22:26
曾淵滄話:
「今日許多上車一族,實際上已經不是依靠自己買樓,不少上車一族的首期付款中,相當部分是來自其父母。或許父母剛剛退休,領取一筆相當可觀的退休金,父母也可能已經供完自住的住宅單位,決定把該單位向銀行再抵押借錢。」

小弟呢幾年,不斷同身邊朋友提出「 成功需父幹 」,但大部分人唔認同,仲寸狗我!
但在真相大白之後,啲人又話那些父母做壞規矩;或後生仔唔好謀住老豆老母。
但實情係絕大多數父母客,都係自己揸主意,出錢出力同D细路置產的😰
9. CD ROM 2015-05-19 15:34:11
創新高價, 我個人認為並不十分可怕, 特別係換樓客, 你大概亦已以接近創新高價去賣出單位了吧...  加上所謂創新高, 又唔係比之上一個高價出好多%, 係條上升軌度你可能不以接近新高價去買的..............

小弟上年都係西區換樓, 亦以創新高價接貨, 分享一下大概原因如下:
  1. 西區既新樓呎價, 同我買既2手樓新高呎價, 仲有$5000差別
  2. 我原本單位已經以新高價賣走, 我需盡快確定新居
  3. 盤太少, 一個細屋苑2-3座, 唔好話Key盤, 好多連預約盤都無個........
  4. 我要近家人方便照顧小孩, 選擇就係果15mins步程既......
我買自住樓, 唔同買樓投資ar................
10. CD ROM 2015-05-19 15:52:00
亮劍兄, 對父母首期資助一事, 我絕對認同你的, 因為這也是我看到的事實~~~

我地80後呢批早幾年狠下心場上車的, 仲可以懶有骨氣唔靠父母, 宜家難D啦... 加上好多朋友家景不俗, 唔好話父母比, 其實均真D借比D細路, 佢地每個月還比你, d父母當做份比人搵笨既年金而已~~~
11. 亮劍 2015-05-19 17:05:49
CD ROM ……
唔知阿嫂會否好似小弟老婆咁玩嘢:
1 明明中西區及湾仔D楼貴夹细,但係要搬過來,佢會同你講貪呢度校網好。
2 明明 11及12 校網你去考又好,你大抽獎又好,好多間免費名津校畀街坊子女任入,但唔知點解D女人,係要同你個细路報那些:「要畀錢又勁多人爭住入嘅學校」。
3 到你小朋友真的入咗呢D學校,你兩公婆亦發覺其他小朋友,唔少人的情況與你們相若,即係街坊但要跌錢讀書;而其餘的小朋友,就長途跋涉坐褓姆車 過江上学,學費連車費隨時夠供楼。

香港咁多怪獸家長,年輕人首置的首期點來還有懸念嗎?
12. 引刀一快 2015-05-19 17:11:04
我早就話要請健力士買賣雙方現身說法喇,無論如何都係好正面嘅事情。
13. 引刀一快 2015-05-19 17:15:29
To 11樓 亮劍兄

父母有能力幫細路供埋就話啫,揦條大債上仔女身上,愛害未知,禍福難料。
15. TO: 14樓 運輸工人 - 更加多人加入圍攻博士,事實擺在面前! 2015-05-19 17:36:27

《視點31》湯文亮、黃良昇,分析今年樓市走向。

https://www.youtube.com/watch?v=fEpTN7R-78A


【1200】美聯料全年住宅租金升8% 細價樓租金被推高

星島日報星島日報 – 51分前

  美聯物業(01200)住宅部行政總裁布少明表示,目前整體私宅空置率創新低,租金獲得支持,而首批新居屋於本周四開始揀樓,申請認購破紀錄,亦反映上車住屋需求強盛。

  他指出,金管局收緊細價樓按揭,令個別業主轉售為租,加上新盤陸續收樓,租盤供應增加,但措施同時導致部分住宅需求流入租巿,租賃市場承接力仍然堅挺,加上第三季為傳統租賃旺季,租金有望進一步攀升5%,全年看升8%,但增幅仍跑輸樓價。今年首4個月私樓租金僅升約1.3%,但由於中小型單位空置率低,細價樓會更貴。(cn)

16. 亮劍 2015-05-19 20:13:47
父母有能力幫細路供埋就話啫,揦條大債上仔女身上,愛害未知,禍福難料……

我大约在兩年,同PP喺電話激辯4小時,話題就是小弟反對香港政府再搅按揭保險,因為這等同推實力不足者入火坑。
而 PP 就話要借按保的人,只佔申請按揭十個八個%。
其實我亮劍由始至终,都極力反對那些無 FQ、無4~5成首期喺手、無最少一年供款做儲備、無楼市可能會跌 4 成準備、供款佔入息超過 4 成者盲中中入市!!
17. 引刀一快 2015-05-19 21:53:35
你到底講緊應該入市定唔應該入市?定係講緊D父母令下一代做錯誤决定?