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1. 法子 2014-06-09 08:52:30
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法子《压力煲效应》
早几年已经谈过这将会出现，「压力煲效应」，现在压力都压在上车盘。
1. 楼价、租金上升，需求向下游，以前住3房的，现在住2房，以前住9龙塘的，现在住荃湾。他们选择只有一个因素，就是「价细」。
2. 原本住了几年买了「价细」楼的人，以前住几年就会升级。但现在因为SSD、DSD、压测和按揭利率等原因，大家唔肯换楼升级。
2014-04-16
缺盘持续 细价楼看升【拆 局】
楼市似转势，价量回升。土地注册处资料显示，5月份二手住宅买卖登记量有4,749宗，不但较4月份的3,935宗上升逾两成，是今年最旺一个月，并创自去3月后的15个新高。近期有趣的现象，是上车盘越抢越贵，即使尺价破顶，但由於涉及金额仍在能力负担之内，准买家无奈地先买3、400尺细单位尽快上车，「求价不求尺」，令上车屋苑尺价接连破顶。
近年唱淡楼市之声此起彼落，包括政府出招调控，银行加息在即，以及政府狂推地兼贱价卖地等。有业界及专家更估计今年上半年楼价会丧跌一至两成。尽管楼市被唱衰多时，楼价仍未见显著回落，表现硬净。
楼市辣招效应，加上现时大部份二手盘源已落用家及强者手中，相信缺盘情况只会持续，令楼价易升难跌。不少用家等候多时，仍未见楼价下跌，甚至越等越贵，近期一窝蜂入市，楼价再度被挟高，当中最旺场的嘉湖山庄及沙田第一城，就是上车乐园的屋苑。
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2. 法子 2014-06-09 08:53:41
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天晋尺价媲美半山豪宅【本报讯】近月楼市急转弯，新盘热卖，沉寂已久的二手市场再起哄，缺盘所致，上车盘越抢越贵。青衣青怡花园及沙田中心齐破顶，将军澳天晋有海景户三天抢贵242万元，尺价17,735元贵绝区内二手。 记者：朱连峰 二手楼揭开癫价抢盘新一页。将军澳区代理透露，天晋一期6座高层A室海景户，建筑1,111方尺，实用874方尺，刚售1,550万元，实尺17,735元，料是将军澳二手楼史上最贵尺价，买家为本地客。面积和景观完全相同的3座高层A室，本月5日只售1,308万元，相差三天，卖贵18.5%或242万元，尺价媲美半山部份豪宅，认真夸张。
天晋一期2011年10月推售，首批单位平均建筑尺价12,698元，创区内新高，当时已较同区二手尺价高出逾50%至接近1倍。刚易手单位当年以约1183万元买入，是次转手赚367万元。据中原地产最新数据，港岛半山的阳明山庄，最新平均实用尺价只是约1.9万元水平，西环指标屋苑宝翠园，实尺则为1.7万元。 青怡花园卖388万新高 新界其他地区亦出现癫价成交，美联吴英杰表示，青怡花园6座中层F室，建筑432方尺，实用343方尺，刚由九龙区上车客以388万元承接，实用尺价高达11,311元，创屋苑入伙约28年历史新高。成交价远超部份银行估值，滙丰及中银估值仅324万及334万元，较成交价低最多16%。单位属优质货，望青衣公园及海景。
沙田中心一单位，更同时有两客争，最终由投资者以屋苑历史最贵尺价购入。美联陈国良称，海宁大厦中层G室，实用310方尺，属全城门河景靓货。因有两名买家同时落票，出价同为390万元，结果其中一人多付1.5万元，以391.5万元购得，实尺高达12,629元，创屋苑历史分层尺价新高。对上屋苑只有广宁大厦顶层连天台的成交尺价比其高，去年8月以每尺12,842元易手。 金狮花园尺价扑万元 陈国良称，沙田市中心屋苑上月录约38宗买卖，随着平盘消化，业主态度转硬，本月市况呈「量跌价升」情况，缺盘令交投放慢，挟高楼价。
新界多个上车屋苑尺价逼万元。消息称，大围金狮花园金满阁高层7室，建筑530方尺，实用336方尺，刚售330万元，实用尺价高达9,821元。中原黄达雄称，大埔太湖花园17座中层A室售408万元，实尺9,379元，属同类新高。
沙田400万元三房户近绝迹，连带「垃圾景」单位也出货。消息指，居屋愉田苑F座极低层户，实用568方尺，因其中两间房望向商户平台上的「垃圾」，放盘两年一直乏人问津，直至近日缺盘下，终以390万元连地价易手，由用家承接。
中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰指，近期交吉盘源仍缺，睇楼量增加只为二手业主带来假象，放盘态度转强硬，惟买家仍缺乏强烈追价意欲，令二手呈拉锯局面，成交转疏落，令小阳春难以形成。 【壹锤定音】星期一至五，早上8点开咪！
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下一则: 缺盘持续 细价楼看升
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3. 亮剑 2014-06-09 08:55:15
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现在呢个打房政策，最受打击的范畴系果D千零万嘅物业！ 呢D楼要付富豪才应俾的尺价同税率，但享用的面积系公屋居民嘅尺数，或系旧到要进行大维修的楼龄！ 两三年前在西半山入嘅楼，要么呢几年楼价无升过，要么续约冇得加租！因为几年前西半山有大量旧楼被拆卸，那批受影响嘅小业主，因此一窝蜂抢高附近物业价格，有些个案唔使一年升足4-5成！ 呢个世界有咁耐风流，就有咁耐折堕，嗰阵高追嘅业主全部扮蟹坐艇，看见新界ABC升到爸爸声，自己果D就不升反跌惨被屈机，真的眼泪心中流！
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4. 亮剑 2014-06-09 09:15:02
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汤博士---- 你住紧嘅阳明山庄共 18 幢，可能你亦知道，嗰度第 9 同第 10 座在兴建之时，原来系拨归政府用作高官宿舍，而佢哋嘅用料同另外果 16 座，系有差别的！
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5. 汤文亮 2014-06-09 09:26:47
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亮剑兄， 这个我当然知道，结构是一样，内部装修不同，但几十年，什么装修亦都冇用，更主要的是其它座数全部中央冷气，冷气机占了室内一个大约100尺房间，这两座可装大型分体冷气，当然是自己俾钱，不过，又少交管理费，除笨有精，而且，十八座楼以弧形排列，住第十座如箭在弦，不得不发，够唔够专业，可唔可以去做地代。
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6. 亮剑 2014-06-09 10:21:01
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汤博士----- 多谢你提醒小弟，我只系提出政府宿舍的设计及用料，同发展商可供出售或出租的物业有唔同啫，咁究竟政府宿舍行实而不华好、或系地产商玩华而不实好，那么真系要撞客，而我唔系地代你知喎。 今日睇见平果话将军澳海景楼尺价，竟可同阳明攀比，呢镬真系想爆我个头，唔知汤生点睇？
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7. To 6/F 2014-06-09 10:30:28
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8. 物业初哥 2014-06-09 10:37:19
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豪宅的租务，牵涉更广泛的翻新装修工程，租客对家电亦有要求，甚至到达奄尖地埗，有时候，豪宅业主为免却麻烦，情愿少收一两成租金 ---------------------- 言之有理,少收的租金同装修费比,小巫见大巫..
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9. 小阳 2014-06-09 10:37:22
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话系豪宅起码1500尺，价＄高，bsd dsd 贵，将军澳本地人多，好少有＄外国人钟意住个度。
我有个有＄uncle 同汤博士同鄕, 但系在香港冇三粒星身份证，佢个仔外国大学毕业来港大战拳脚，uncle 想买间西九大宅俾佢，点知先发现要俾15％bsd, 佢嬲嬲地就去买雪梨豪宅，佢话迟D买伦敦，佢系24孝老豆,买唔到香港豪宅，所以租罗!!!!!!
我觉得系dsd bsd 累事
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10. 小阳 2014-06-09 10:39:34
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你叫D有＄人住系堆填区海景隔离，一定俾D Frds 笑到面到黄
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11. 物业初哥 2014-06-09 10:42:02
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天晋3为左唔好庶到自己友,楼已经起得特别低,前面海景又有一排会德丰既地打紧桩
,真系唔知咁样可以买几钱?
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12. Alan Pepper 2014-06-09 10:47:11
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"今日睇见平果话将军澳海景楼尺价，竟可同阳明攀比"
Firstly: 874 sq. ft., 15.5 mil... If you can find a flat at Parkview for $15.5 mil I will buy. Size totally different. 尺价万八边个买吖？Well, minimum entry level for Parkview is $25mil for 2 bedroom ah my friends. And certainly cannot cut 3 rooms because of the unit layout. Where you find extra 10 mil?
Secondly: 19k Parkview = entry level 17.5k Junk Bay (Tseung Kwan O) = 特色海景单位. So the buyer paid 1-2 million for a 海景单位, no big deal. The Parkview units 特色单位 (facing wan chai, not the mountains) easily 25k per sq. ft. (50mil my friends) This is like comparing a Mercedes C class and Volkswagan phaeton.
Most importantly: Parkview now underpriced! Buy one if available la...
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13. Alan Pepper 2014-06-09 10:51:46
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to 10:
Are you referring to Tsung Kwan O? Actually it's not bad ah... Well I visited a friend last time and I was amazed by the mountain views. I forgot the property name, but was one of the older developments there, like 10 years? Also it is like a community like Taikoo Shing / Kornhill / Shatin / Cheung Sha Wan... also it's all quite new development. I think quite nice wor...
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14. 亮剑 2014-06-09 10:58:05
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如果有小朋友就读紧神校 St. Paul's Co-ed，咁你搬去住阳明山庄，简直不作他想，剩呢度已经将天晋比下来，加上如此规模的豪宅发展项目，应后无来者，因为单单呢个环评已叫你收皮！ 而静中带旺、永久景观、真正富豪聚居地段，更系将军澳楼所不能比划的，究竟系天晋卖得贵？定阳明山庄卖得平呢？
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15. Ghost 2014-06-09 11:13:39
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Is Parkview still haunted?
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16. 法子 2014-06-09 11:15:34
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| 10. 小阳 2014-06-09 10:39:34 |
| 你叫D有＄人住系堆填区海景隔离，一定俾D Frds 笑到面到黄
我听朋友讲毕菲特住的都不是一线城市、一线地段。 |
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17. 小阳 2014-06-09 11:15:52
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18. Alan Pepper 2014-06-09 11:27:43
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To 15:
How is Parkview Haunted?
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19. 法子 2014-06-09 11:59:24
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| 17. 小阳 2014-06-09 11:15:52 |
| 太古城差不多栋栋跳过楼。
really? |
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20. 鱼蛋仔 2014-06-09 12:13:51
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小阳你错了，现在有很多鬼佬、专业人士住在天晋。我个单位在5月头放租，来睇楼果D全部是建筑师、投资银行人士等等。最后租比一个建筑师鬼佬天妇，0议价，2房19000元，上年租比个律师，现在天晋出入见到很多名车。吾同晒|a
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21. To 18/F 2014-06-09 12:19:29
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Burial site for people executed by the Japanese in WW2.
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22. 自我陶醉 2014-06-09 12:20:13
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以下是我听过最似曾曾嘅鬼故事， 唔知有冇人是系真定假呢？
事情发生在1989年12月，这间茶餐厅叫潮涌记，平日里就卖些蛋粉肠粉饭和多士面包蛋挞之类的家常便饭，当然外卖也是经常送了，附近也有不少小的别墅区，稀稀落落的，不像如今的新界，到处是地产开发楼盘，屋村消失，别墅林立。
那天，很平常的一天，潮涌记的侍应接到打进茶餐厅里的电话，需要加底蛋饭、牛河粉等食物，说要送到大埔田西边的喜秀花园别墅一个单位，点了大概四个人的份额，於是伙计做完打包就骑上车提著外卖篮子赶往喜秀花园。到了电话中留的地址后，伙计按了门铃，等了许久不见人来开门，又是敲门又是大声叫“送外卖～”，不久，门开了一个很小的缝，把钱从门缝里递出来，叫伙计把外卖放在门口就可以了，伙计里觉得很奇怪，但是照做了，於是就回了潮涌记餐厅。晚上关门后老板算帐时，在盘点一天赚的钱时，突然数到钱盒里有一叠阴私纸（冥币），当时以为是伙计或徒弟的恶作剧，就把下属都叫过来问，当时没人知道怎么回事，而且据后来的伙计跟警察讲，就是把钱偷走了也不会放冥币在钱箱里，谁也不会干这种缺德的事。於是当时就不了了之了。
第二天，茶餐厅关门后老板数钱又在钱箱理发现一叠冥币，叫来下属和侍应，原来当天白天有人又接到送餐电话，点了一些粉和饭，是同一个单位，同前一天一样，让伙计把外卖放在门口，把钱从门缝下塞出来，老板很生气同时觉得很不对劲，跟伙计们要求，如果还接到这个单位的电话订外卖，等他来亲自送过去。
果然不出所料，第三天，餐厅又接到外卖电话，要求送牛肉粉、叉烧饭等，於是这次老板亲自送过去，同样是到了门口，敲门后，有人把钱塞出来，老板想趁机看一下里面什么样子或是什么人在塞钱，但是完全看不到，不过想想就随便了，只要钱看清楚就OK了，老板亲自数钱验明真伪，都是真正的港币，於是放下外卖带著钱回潮涌记了。回到潮涌记茶餐厅后，老板特意把钱放在钱箱的一个单独隔断里，晚上盘点数钱时，就发现别的钱都没有问题，只有单独放的那些钱成了冥币，而这些钱就是自己从喜秀花园送外卖后带回来的。老板顿时通体冰凉，心生寒颤，於是恐慌之中向警方报了警。
警方接到报警电话后，迅速派警员侦查喜秀花园此单位，但是拍门叫开都没人答应，按门铃也是坏的，於是破门而入，进入之后赫然发现四具尸体，横卧在地板上，并且立刻就可以判断尸体已经停放多日，死亡时间很久了。警方立刻封锁现场，进行调查，而询问此单位旁边的邻居们时，得到很多邻居反馈的信息竟然是，完全不知道隔壁有人死亡，因为最近几天一直在听到里面有人打麻雀，虽然没有听到说话的声音但是洗牌的声音却是很容易听清楚的，特别是夜晚安静的时候，洗牌的声音很大。
警方於是解剖尸体进行物证和技术分析，发现死亡时间超过1周，而不可思议之事件让法医都瞠目结舌，在四个死者的胃中，发现有消化程度不超过1－2天的新鲜食物，包括牛肉、河粉、叉烧等，在法医解剖历史中，这是从来不可能出现的。根据现代西方医学和解剖学理论，食物进入体内后，人体死亡，食物会停止消化，但是根据质谱分析和胃酸等发酵细菌的成分结构可以判定食物的正确摄入时间，而“他们”在潮涌记茶餐厅订的外卖正是这些。如果说这个技术结果还不够震撼的话，在警方从茶餐厅取回的物证－－冥币上，又发现了除了送外卖的伙计和老板的指纹外，还有其中两名死者的指纹，别无其他。这些科学的解释结果和事实又对应不上，如果说没有古怪的话，也说不过去。
附近村落也有人专门请大师过来看，大师发现此单位门面朝东北，气冲鬼门关，阴气极重，死亡之时又是冲煞之时，四个绝魂都没离开尸魄，以为自己还在人间，继续生活订餐吃饭打牌，只到警察冲进房屋，破了气冲之场，才得以脱离困顿。而他们的真正死亡原因是，因为烧炭产生一氧化碳导致四人在打麻雀后睡觉时中毒死亡.在历史记录中，新界北冬季最低气温在有些年里，降到历史平均最低气温0－2摄氏度。
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23. 物业初哥 2014-06-09 12:26:54
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24. 法子 2014-06-09 12:33:19
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回20楼，
我倾向觉得你和小阳师姐都无错。
小阳师姐说的是「有钱人」，而你说的都是「专业人士」。
如果你和小阳都无错，逻辑上只有一个结论，就系「专业人士」唔系「有钱人」。
无错「专业人士」系用mode 1（自己的时间精力）揾钱好叻，但比起 mode 2，差好远。
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25. 自我陶醉 2014-06-09 12:34:10
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物业初哥兄， 我喺google map 搵唔到有 “喜秀花园”， 如果唔系拆咗， 多数都系老作。 我小时住屋邨， 见惯空中飞人， 所以唔系好惊。
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26. 顺民 2014-06-09 12:37:05
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其实有钱人住楼并不一定全部都拣名牌效应的。在下举两个真实例子，一对中年夫妇，男的做律师，女的做沙田某中学校长，都算唔错挂 ？他们住在沙头角麻雀岭三层独立丁屋，前面有 300尺入契大花园，可泊两架车。另一位系商人，每年捐八百到千万去资助读写障碍的特殊教育机构。他们住喺边 ？大埔三门仔 。
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27. 物业初哥 2014-06-09 12:38:27
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28. 小阳 2014-06-09 12:45:28
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To 法子兄， 毕生是以悭俭出名,佢做投资，唔系做生意，唔驶见人。 做生意，做高级主管唔同，你话自己live in tko , 人地觉得你个生意大极有限，做 Goldman 住tko , 高级极有限，去LKF 沟女，点沟件好嘢 ，除非你好靓仔。
To Alan pepper , I must admit the wings is nice . My relative lives there . However , as u said , Benz vs Toyota . I think the wings can be the middle class luxury properties but not for the rich one .
The wing 'a clubhouse is nice decorated , but the quality of users is so so . The parents scold the children loudly. A number of mainlanders make the clubhouse as showflats. U will see 明星仔 in there . 好鬼噪！
The parkview 's clubhouse user class is totally different . Mainly are foreigners . Even the mainlanders speak English to me . My husband loves the outdoor swimming pool there coz a quite a number of golden hair girls walk around during summer .
To 亮剑兄， 究竟系天晋卖得贵？定阳明山庄卖得平呢？ 真正豪宅因为bsd and dsd，＄难升，有＄人冇可能得一层楼，2500 万个楼要交15％，等於一间细价楼，佢地去外国买楼途径多和资料齐全，普通中产不可能做到，我uncle 就系这个case.
天晋个case 可圏可点， 有人讲左，天晋三快出，D二手平均价点可以唔拉高D，D地産商点卖好价？迲个情况在喜X都有出现，so far 得一个单位，都可以上头条，广告唔驶卖，我今次要用引刀兄D阴谋论，一定有D嘢！
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29. 小阳 2014-06-09 12:50:00
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30. 顺民 2014-06-09 12:53:51
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自醉兄所讲的鬼故在下印象中略曾听过，但记得地点好像在新界一间牌照村屋发生，并非阁下所说的某某花园。还有另两个出名的鬼故是新娘潭和乌蛟腾锁罗盘村鬼故，有机乎八成香港人都听过了。自醉兄无端讲鬼故目的为何 ？
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31. 小阳 2014-06-09 12:57:09
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顺民兄， 你个有$朋友已超脱，是有＄人最高境界，活像小龙女杨过，但做到这些事的人真的小，值得敬佩！
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32. 顺民 2014-06-09 13:00:45
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在下再补充一句，还有大首富未来的「超级豪宅」都系建在新界大尾笃而已。
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33. 小阳 2014-06-09 13:02:53
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个经记讲，97年炒得那么劲!!其实你留意下报纸，依家都有D， 但系楼价还那么劲！
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34. 亮剑 2014-06-09 13:11:04
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数字兄早前讲过传统豪宅及新派豪宅的分别，我尝试将之代入阳明山庄及天晋： 市区楼抗跌力强
抗跌力是大跌市时业主继续供款的能力，因此，以下类别的物业抗跌力一定强：
一、 大部份业主已供断的屋苑(没有供楼压力)
二、 大部份业主的买入价都很低(供楼压力极低)
三、 业主真系好有钱(没有收入压力)
因此，老牌屋苑(第1类)、新界100万上下的物业、半山豪宅的抗跌力一定高，其中半山豪宅最强。而老牌屋苑如太古城、美孚新村都位於市区，故产生抗跌力强的假象。
以下物业抗跌力最弱：
一、 被发展商食尽溢价的一手楼
二、 业主多数是高收入打工仔(一旦失业很难在短时间内找到同样人工的工作)
三、 入伙日期接近爆破日期的物业
此三项条件可以同时出现。
大家唔好睇阳明成弍拾几年楼，呢度台湾侨福呕心沥血，起足十年又落足料，发展商还有些单位唔舍得卖，用作长线收租，如果我有生之年可整翻间用作退休，此生无憾。 因此「如果」「或者」「可能」香港楼市真系有一日大崩围，咁阳明山庄的尺价跌幅，肯定会低过将军澳天晋，因为后者对开还有唔少楼盘喺度起紧，你发展商蚀本卖楼，系随时有机会发生的，但港岛区由其阳明山庄左近，根本冇地可供发展，就算有都过唔倒环评，单计供求阳明胜。
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35. 自我陶醉 2014-06-09 13:13:32
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顺民兄， 其实好多鬼故事， 有晒时间、地点、人物， 只求逼真， 好多唔系老作就系唔会。 我听过一个系， 早上五点几， 有个师奶坐老梯， 在十楼开门时， 在电梯外见到无头人， 即时大叫兼关门， 后来才知道， 原来有另一住客喺度著紧过头冷衫， 自己吓自己。惊得几多？
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36. 法子 2014-06-09 13:23:28
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| 28. 小阳 2014-06-09 12:45:28 |
| To 法子兄， 毕生是以悭俭出名,佢做投资，唔系做生意，唔驶见人。 做生意，做高级主管唔同，你话自己live in tko , 人地觉得你个生意大极有限，做 Goldman 住tko , 高级极有限，去LKF 沟女，点沟件好嘢 ，除非你好靓仔。
学到嘢，我现在知道自己点解沟唔到女。 |
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37. 顺民 2014-06-09 13:40:30
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38. 顺民 2014-06-09 14:04:34
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31小阳靓女，在下讲那位住在三门仔的有钱人严格来说并不算是我的朋友(因在下未去到咁高水平)。只是在下小女正在一特殊教育机构任职，在去年底她机构举行 Annual Dinner ，其中一名校懂建议在他家中举行，在下该次有幸奉陪末座。而该位富商亦不是你所说的已进入了最高境界，我只系想举出他那豪宅大厅加埋门前花园可容纳成百人一起聚餐，呢样嘢 Apartment 真系做唔到。
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39. 法子 2014-06-09 14:13:01
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法子《10间屋的村》
其实这是简单的道理。
一条村有11个家庭，得10间屋。村长话「抽税」就可改善大家居住空间。你信唔信？
这是我对 DSD 的意见。
2013年3月2日
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40. To 39 2014-06-09 15:09:16
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佢是否 C 觉失调? 哩个都系...供款占入息比例点可能去到 73% 呢? 财 政 司 司 长 曾 俊 华 到 立 法 会 简 报 香 港 最 新 经 济 状 况 。 他 表 示 ， 去 年 2 月 政 府 推 最 新 一 轮 楼 市 需 求 管 理 措 施 后 ， 楼 市 出 现 整 固 ， 成 交 减 少 ， 楼 价 横 行 。 他 表 示 ， 随 著 美 国 加 息 临 近 ， 预 期 将 会 令 国 际 资 金 流 动 出 现 较 大 波 动 ， 影 响 本 港 资 产 价 格 ， 而 本 港 今 年 4 月 楼 价 仍 较 1997 年 高 位 多 40% ， 供 款 占 入 息 比 例 在 首 季 达 56% ， 如 果 利 率 上 升 3 厘 至 正 常 水 平 ， 相 关 比 率 将 升 至 73% 。
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41. 引刀一快 2014-06-09 15:16:43
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To 自我陶醉兄
如果要我判断，会判断为假，就算系真，都系B货，即系事件原型中加入咗大量杜撰情节。
理由有几个 1，太精细，除非有记者做过专题追访，否则边有咁精细嘅铺排？ 2，点解打麻将会烧炭？ 3，几日嘅饭菜，个肚咪好胀？ 4，乜原来鬼食单吊饭架咩？每日一餐就够？ 5，如果班大仙仲以爲自己系人，点解唔大方开门收外卖？有心烧炭又点解会以爲自己仲系人？ 自我陶醉兄系用嚟做比喻，不必深究，否则仲有大把破绽可以讲。
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42. 股荣 2014-06-09 15:58:41
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香港楼市唔知几时爆，但当大淡友也投降转軚时，可能是一个较好的启示。
港股近月成为票房毒药，冇人炒、冇人讲兼冇人睇。另一边厢，超人荃湾新盘就算几多缺点，准买家一样咁包容，谁说楼市唔掂。一、两个月前仍然唱衰楼市的业界及专家，周内齐齐转軚，代理出嚟话寒冬变小阳春，转势在望。花旗年头仍估楼价跌一成，立即反口见底跌唔落。去年底估今年楼市跌两至三成的摩通，直言楼价不会大跌，大幅调高地产股目标价。
今日的我打倒昨日的我，原本没有甚么大碍，但軚已转，理据却欠奉，借用港视员工金句:「我哋输得起，如果有道理。」半年前口口声声话未来供应会大增、息口会逐渐趋升，政府辣招碍入市，但半年后这些缺点却不是缺点，说甚么刚性需求多过供应、美国有序加息、香港仍是负利率、延长DSD豁免期变相局部撤辣等等。
未来供应量、美息走势甚至建筑成本高，这些都是既知的事实，何解同一样事情，半年内专家却有如此大差异的解读，股荣想了又想，能自圆其说的，可能只有一种，以上原因与楼价，其实不存在因果关系，极其量只是用来凶人抛你的藉口，说白点，就是因果谬误，未有充分证据下，便轻率断定因果关系的不当推论。
同一个事实 不同的演绎
代理想做生意，会同卖家讲美国即将加息，楼价会跌，减价走货要紧；对住买家就用另一套口吻，美国明年中加息，低息上车最后机会。分析员都是一样。
近年报告似乎有点本末倒置，先有立场然后推论原因，而非有原因，然后推断出结果。他们认为地产股唔掂，有了立场，然后判断楼市亦会PK，点解地产会PK，就罗列出上述已知的事实。到了地产股转势，要转軚，唯有讲楼市唔会PK，同样也是列出根本上没有改变的事实，只是演绎方法不同。
事实摆在眼前，港楼好贵，但在长年超低息环境下，两极化现象越来越严重。一系买家叠水有实力，买完一间又一间；一系连一间首期都畀唔起，或者过唔到压力测试。目前六成业主已「供断」物业，中小型楼劈来劈去，高开市价走，顶尽「减条毛」益下你。从卖家角度，根本上没有诱因要豪畀你。新盘市价开，「关我乜事」；新地皮平卖，「发展商会益你咩」；明年加息，「真系加先算啦」。
过去几次楼市大调整，原因一定唔系「阿妈系女人」的事实。虽然唔知几时爆，但当大淡友也投降转軚时，可能是一个较好讯号或启示，楼市真的「熊出没注意」。
投资银行巴克莱三年前开始唱淡本港楼市，三年间起码发表六份以上报告，估楼价丧跌最多45%，结果中原指数期内反而上升两成。去年8月由大好友变为大淡友的陆东，估未来两年楼价跌一半，今年就估楼价跌10%至15%。当两个城中超级大淡友也弃械投降之时，楼市大跌应该不远矣!
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43. 山高云低 2014-06-09 16:27:55
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44. 法子 2014-06-09 16:28:05
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睇完董嘉仪才发现汤生在隔离。
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45. 物业初哥 2014-06-09 16:29:27
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To 41:引兄
引兄的分析很有道理，其实我都觉得故事不合逻辑，但就没有好好去思考，又上一课..
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46. 物业初哥 2014-06-09 16:33:07
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今天也买了经济看博士文章，主场之利的确要好好利用，但如果连租约购入，会否又不一样？
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47. 法子 2014-06-09 16:39:05
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汤生今日论波，令我想起一句格言「只投资你熟悉的事情」。
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48. 引刀一快 2014-06-09 16:42:18
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To 物业初哥兄
故仔搵破绽梗系易，其实有时，真事都会有好多令人不解嘅部份，呢个世界，真假难分。
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49. 引刀一快 2014-06-09 16:51:55
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To 35楼 自我陶醉兄
哈哈哈，真系好笑，个师奶冇瀬尿算好彩，其实好多时，吓到人魂不附体嘅原来系假嘢，真系见到坚嘢就反而内心不起波澜。
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50. T0 22 and 41 2014-06-09 16:54:39
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Nice ghost story. It is about ghost, so cannot be explained by logic. Only mystery after mystery.
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51. 引刀一快 2014-06-09 17:09:58
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52. 山高云低 2014-06-09 17:17:46
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踢波讲主场之利。买楼忌隔山买牛。如果不熟当地情况，好易出师未捷身先死。就算英雄也泪满襟。
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53. 山高云低 2014-06-09 17:18:45
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踢波讲主场之利。买楼忌隔山买牛。如果不熟当地情况，好易出师未捷身先死。就算英雄也泪满襟。
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54. 小阳 2014-06-09 17:26:17
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顺民兄， 你讲得岩，apartment 同独立屋唔同。 鱼蛋仔， 其实你先有＄过个租客，佢冇楼，你系收租佬 法子兄， 你唔好玩啦.!你要沟，d女排到北角
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55. CD ROM 2014-06-09 17:52:35
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豪宅业主大多坐拥身家丰厚, 处现财务身经百战, 边有死错人ga...
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56. CD ROM 2014-06-09 17:53:02
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豪宅业主大多坐拥身家丰厚, 处现财务身经百战, 边有死错人ga...
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57. To 52 2014-06-09 17:53:52
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58. Alan Pepper 2014-06-09 17:57:18
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To 28.
Sorry I'm not familiar with Tseung Kwan O, but I only see its become a good community, much like Taikoo Shing, Olympic station or Cheung Sha Wan? Sorry again as I'm not familiar with all of them really. As I mostly invest on HK side. (Since I cannot buy everything, I just stick with what I know best)
But I have viewed Parkview many times and sure I like the serene environment, I just don't like apartments in big complex. Also, the layout is a little awkward for HK (some may like it because all units have ensuite baths, and the corner unit with a half moon bay window Living Room) and that it is still a bit far from CBD. The club house is great but I don't really care for estate clubhouses because I need to pay extra in management fees, but cannot collect extra rent from tenants. Besides, I can buy a few club memberships, some of which transferable, that usually offer better foods, services, and facilities, more convenient when treating guests, and cheap parking at metro areas... better value for money the way I see it :P Most tenants who require club houses only require a gym anyway, and so many gyms in Metro areas they don't need an estate clubhouse.
That's just personal preference I guess.
Oh, and thank you for replying in English, but it is not necessary, because I can read Chinese just fine. I just don't know how to type in Chinese. If you have seen my posts before I tried but it took me like an hour to make a short response :P
To 24/F., From my field of business, I can tell you that 「专业人士」can, but not necessarily be「有钱人」, but both are welcome to be my clients :P
To 21/F., if this is the case it will be difficult to live anywhere in HK la. Have you heard stories about Happy Valley for example? Or the "Victoria City" or what is now the Sheung Wan, Central or Wan Chai area? What about the lower stretch of Stubbs Road? It's ok la, land was on Earth before man kind ma...
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59. 莫名奇妙 2014-06-09 17:58:33
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呢个网站都是一些实事求是的评论员，今日竟然有人分析鬼神，送你们一套短片，最好天黑睇……
https://www.youtube.com/watch?v=qNk6QR4uJeo
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60. 小阳 2014-06-09 18:10:32
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Alan pepper 兄， 我赞成佢系中产靓屋苑. 我用clubhouse 是代个class唔同，住客是中产。
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61. 自我陶醉 2014-06-09 18:15:44
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To 41/F 引刀兄
兄台分析力真无得顶， 佩服佩服。
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62. 小阳 2014-06-09 18:17:51
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To Alan pepper .
It is easier for me to type in English as well .
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63. Alan Pepper 2014-06-09 18:23:02
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To 40/F.,
That's crazy. Did he just take the HK Median mortgage payment divided by the HK median income? If so he must be an idiot.
He also stated later:
曾俊华表示，虽然楼市稍为降温，但泡沫风险不容忽视，需要多管齐下处理土地及房屋供应问题。他指，过去数年政府推出逆周期需求管理措施，在现时不稳定的环境下有必要持续。
How can he misintrepret the market like this. He thinks 泡沫风险不容忽视, he must really go back to ECO101 and take a look at the definition of 泡沫. But at least he mentions 土地及房屋供应问题 is really a 供应问题. But I don't know how 3D is a method of fixing this 供应问题?
It's like saying "there isn't enough water to drink, let punish people if they drink water..." -_-
In hindsight, it seems that's what the government is doing... there isn't enough milk powder, lets punish people if they buy milk powder... while there are other ways to solve this problem.
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64. 子婷 2014-06-09 18:28:51
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亮剑兄，有车接送的话读St.Paul Co-ed住阳明山庄是不错，不过生活起来是很与世隔绝的..
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65. 小阳 2014-06-09 18:31:14
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To 63 floor Alan pepper 兄，
Agree !!!佢可能俾ck 迫到儍左。
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66. 蜕变中嘅懒人 2014-06-09 18:53:14
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7楼兄台话：天晋III is coming.... 懒人谂：咦！似曾相识，天X事件，天价事件，33=88？ 将军澳天晋=阳明山庄？瞬间低层贵过高层200几万？唔合理但系真实！ 唔合理嘅事但系真实发生咗，咁应该有合理原因被隐藏中！睇完经济日报汤博士世界杯专栏以波论楼都睇唔见隔篱有靓女，色即是凶，空即是识，聪明咗！
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67. 亮剑 2014-06-09 19:04:25
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上中原查看2011年人口普查，发觉阳明山庄家庭住户每月收入奇高，最高嗰25%，月入28万几，中位数都有成15万咁济！ 而呢度有近6成人原来唔系业主，大约有4成几系租客，又有成几系住喺雇主提供嘅宿舍，即买来收租唔使惊无客承租。
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68. To 63 2014-06-09 19:13:08
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佢应该讲如果美利坚加息到6%，入息比会去到101%，咁先够震撼。
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69. Alan Pepper 2014-06-09 19:39:36
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To 42/F
"当两个城中超级大淡友也弃械投降之时，楼市大跌应该不远矣!"
Although I may not agree with you, because the fundamentals of HK property market is extremely healthy. I cannot omit your comment entirely. But I will probably wait until EVERYONE in HK, including the "street market lady" say the property market is on the rise, and Tseung Kwan O is 30k per Sq. Ft. Then I will be really scared.
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70. 顺民 2014-06-09 20:28:03
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Alan , at present many people can typing both Chinese and English. because we could get in tough with both characters in HK during our daily life . there will be no difficulties at all . 仓颉好容易打，以在下经验，两个月滚瓜烂熟 。
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71. 亮剑……好文分享 2014-06-09 21:02:48
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上周欧央行放水、减息，但这次放水对环球经济与投资意义重大，因今次欧息一减，便减出负息来。 即是变相打劫财主佬（有大额金钱存入银行者），进贡穷佬（想借贷的企业有平钱及足够的钱可借），可行吗？还有哪些估到或估不到的后果？ 当评估欧央行推负利率之时，不要以为这是石破天惊之举，市场是有估量到的，起码连笔者这个欧洲围外人，也在5月12日为文：「通缩？」通缩与低利率、负利率是一家人，有遗传基因的，附刊四张小时图更说明此点，由於不是石破天惊之举，只是属於有预期无惊奇时，有关市场除了在公布的那几小时有「突变」外，跟着就是回归从前，正是茶杯里的风波，老鼠尾生疮，有几大吖？ 但我们又不能不忽视这个欧元负利率的后延影响，毕竟欧元是只大货币，连日圆都未试过负利率，欧元就革命性地身先士卒，怎会无影响？ 不少人认为欧元负利率，欧汇实跌，跌到1.20美元或更下，但上周四欧元波动说明，欧汇实际上是升了，何故？唉！就是穷佬谂法和有钱佬谂法之别罗！ 穷佬，鸡碎咁多钱，睇见负利率就心嗡，转买美元收息好了。
二綫欧债受惠负利率
有钱佬，家财亿元计，睇见负利率唔使闭翳，去买西班牙、希腊债券，一样有息收，如果欧息续负利率下去，这些二綫欧元债券更会有资本升值，最紧要的是，改存美债好咩！要冒汇率风险，兼美债爆煲风险，怎较近身钱般稳阵？大家但看美汇指数就知，负欧息之时，大投资者都不是急急跳船到美元资产。 不过日本仔就麻烦点了，本来安倍将日汇与日息推下，就是想环球炒家借日圆去炒，日本银行便执番啲，今时欧央行总裁德拉吉，减息减得狠过你安倍，立时人家就不如改借负息的欧元，好过借仍不是负息的日圆，试想想，当大家都咁平息，炒家是否宁可借欧元去买欧债，好过借日圆，换成欧元再去买欧债？安倍出身政客，德拉吉出身高盛，点够炒族出手咁狠？你估大屠杀死得人快，还是斩仓死得钱快？
最大威胁是通缩
德拉吉之所以出重手，欧洲央行管委诺沃特尼（Ewald Nowotny）在上周一（6月2日）表示，对於欧洲央行而言，最大的威胁是由於通缩引发的经济滞胀，这在日本已发生过。 欧洲官跟美国官很不一样，美国官员是山草药性格，嗡得就嗡，欧洲官是YKK拉链性格，拉埋就密封，要拉开，是因为要刻意放风，嗱，勿谓欧央行唔通水（使鬼好似美储局咁，一定要搞记者招待会），他们在上周一已通了水，欧央行担心通缩噃！稍有经济常识的人都知欧央行於上周四的议息会议中一定会减息，减几多，人人可估，但一定无人估加息，由於诺沃特尼「通水」有效，故上周四的市就只能炒几小时就收工，而且应是春江鸭或已借机平仓套利了。 这些一时波动，是阻不了大势所趋的，笔者5月12日通缩文有以下分析。 只要这下一段文章现象出现，就或会出现再下一段文章的现象。 美国劳动参与率续跌，失业率续跌，申领失业人数在32万至29万间徘徊，新增非农业职位未能高於25万个，美国工人时薪与每周工时又不见上升。则： ⑴环球息口回下； ⑵美元兑日圆会见100至98日圆； ⑶金价下见1,020美元一盎斯； ⑷科技股续走软； ⑸公用股走强； ⑹地产收租股无运行； ⑺环球股市回下，成交萎缩； ⑻环球经济增长/消费/出入口减少； ⑼无壳一族见到平楼都买唔到，因为怕失业，供不起； ⑽要捱5至7年的贱物斗穷人，穷人愈斗愈见穷期。 笔者希望自己估错，但看见下列一堆图（请翻看5月12日文，今不再重登），认真心实。 此文由於有旧文可抄，故是或於上周五六时，即Gann讲座前及美就业数据公布前，不看就业数据就为文，是因为，小小的一两次数据，怎敌大势——通缩？欧央行已话你知了。
By 石 Slr
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72. 亮剑……好文分享 2014-06-09 21:03:15
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上周欧央行放水、减息，但这次放水对环球经济与投资意义重大，因今次欧息一减，便减出负息来。 即是变相打劫财主佬（有大额金钱存入银行者），进贡穷佬（想借贷的企业有平钱及足够的钱可借），可行吗？还有哪些估到或估不到的后果？ 当评估欧央行推负利率之时，不要以为这是石破天惊之举，市场是有估量到的，起码连笔者这个欧洲围外人，也在5月12日为文：「通缩？」通缩与低利率、负利率是一家人，有遗传基因的，附刊四张小时图更说明此点，由於不是石破天惊之举，只是属於有预期无惊奇时，有关市场除了在公布的那几小时有「突变」外，跟着就是回归从前，正是茶杯里的风波，老鼠尾生疮，有几大吖？ 但我们又不能不忽视这个欧元负利率的后延影响，毕竟欧元是只大货币，连日圆都未试过负利率，欧元就革命性地身先士卒，怎会无影响？ 不少人认为欧元负利率，欧汇实跌，跌到1.20美元或更下，但上周四欧元波动说明，欧汇实际上是升了，何故？唉！就是穷佬谂法和有钱佬谂法之别罗！ 穷佬，鸡碎咁多钱，睇见负利率就心嗡，转买美元收息好了。
二綫欧债受惠负利率
有钱佬，家财亿元计，睇见负利率唔使闭翳，去买西班牙、希腊债券，一样有息收，如果欧息续负利率下去，这些二綫欧元债券更会有资本升值，最紧要的是，改存美债好咩！要冒汇率风险，兼美债爆煲风险，怎较近身钱般稳阵？大家但看美汇指数就知，负欧息之时，大投资者都不是急急跳船到美元资产。 不过日本仔就麻烦点了，本来安倍将日汇与日息推下，就是想环球炒家借日圆去炒，日本银行便执番啲，今时欧央行总裁德拉吉，减息减得狠过你安倍，立时人家就不如改借负息的欧元，好过借仍不是负息的日圆，试想想，当大家都咁平息，炒家是否宁可借欧元去买欧债，好过借日圆，换成欧元再去买欧债？安倍出身政客，德拉吉出身高盛，点够炒族出手咁狠？你估大屠杀死得人快，还是斩仓死得钱快？
最大威胁是通缩
德拉吉之所以出重手，欧洲央行管委诺沃特尼（Ewald Nowotny）在上周一（6月2日）表示，对於欧洲央行而言，最大的威胁是由於通缩引发的经济滞胀，这在日本已发生过。 欧洲官跟美国官很不一样，美国官员是山草药性格，嗡得就嗡，欧洲官是YKK拉链性格，拉埋就密封，要拉开，是因为要刻意放风，嗱，勿谓欧央行唔通水（使鬼好似美储局咁，一定要搞记者招待会），他们在上周一已通了水，欧央行担心通缩噃！稍有经济常识的人都知欧央行於上周四的议息会议中一定会减息，减几多，人人可估，但一定无人估加息，由於诺沃特尼「通水」有效，故上周四的市就只能炒几小时就收工，而且应是春江鸭或已借机平仓套利了。 这些一时波动，是阻不了大势所趋的，笔者5月12日通缩文有以下分析。 只要这下一段文章现象出现，就或会出现再下一段文章的现象。 美国劳动参与率续跌，失业率续跌，申领失业人数在32万至29万间徘徊，新增非农业职位未能高於25万个，美国工人时薪与每周工时又不见上升。则： ⑴环球息口回下； ⑵美元兑日圆会见100至98日圆； ⑶金价下见1,020美元一盎斯； ⑷科技股续走软； ⑸公用股走强； ⑹地产收租股无运行； ⑺环球股市回下，成交萎缩； ⑻环球经济增长/消费/出入口减少； ⑼无壳一族见到平楼都买唔到，因为怕失业，供不起； ⑽要捱5至7年的贱物斗穷人，穷人愈斗愈见穷期。 笔者希望自己估错，但看见下列一堆图（请翻看5月12日文，今不再重登），认真心实。 此文由於有旧文可抄，故是或於上周五六时，即Gann讲座前及美就业数据公布前，不看就业数据就为文，是因为，小小的一两次数据，怎敌大势——通缩？欧央行已话你知了。
By 石 Slr
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73. 蜕变中嘅懒人 2014-06-09 21:11:11
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懒人有时会望住天空谂：1.新盘贴市开价好卖得，愈高溢价去货愈慢。2.二手成交少叠创高价。3.CCL打横行轻微上落。楼市预示紧乜？
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74. 大战中环 2014-06-09 21:21:48
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「占领中环」克「白居二」，大战中环???第一批无辜者???
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75. Oscar Lam 2014-06-09 21:32:21
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73. 蜕变兄， 你说的情况代表，市场对於房屋有刚性需求，且需求相当强烈。但由於辣招原因，许多人不愿意或者也没有能力以高价购入物业。因此，预计在一段相当长的时间内，楼价升也升不到哪里，跌也跌不了多少，保持平稳。至到有一天香港或外围经济突变，政府撤招，楼市走势才会有明确的方向。
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76. 蜕变中嘅懒人 2014-06-09 22:50:05
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TO 75楼 Oscar Lam兄 好多谢兄台意见，事实上似乎都系现在大多数人主流谂法，或者二手可以创高嘅原因系少数财雄者分散角逐少数嘅心头好，而亦不乏心急者愿低价沽货。 至於兄台提到有一天香港或外围经济突变，政府撤招，楼市走势才会有明确的方向，懒人担心可能香港经济仲变得快过外围，早几日临病越哦试图西九三期文化工程缩沙试水温，今日更明确表示该项工程受重大经济压力，今日财爷宣布多项经济坏消息，加上之前已知嘅都系坏消息居多，政府预备防占中预演证明系真正担忧，在在显示库房、经济、政治三方面都朝坏方向走，可能懒人系杞人忧天，但真正开始作坏处准备，当然还是希望明天会更好。
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77. Oscar Lam 2014-06-10 00:05:03
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76. 懒人兄， 本人对香港一向抱有信心，认为方法总比问题多。不过，香港目前确实在政治、经济和管治方面均面对不少问题。这个时候，预留足够的现金，确保健康的现金流非常重要。只有这样，我们才能够转危为机，更上一层楼。
好了，good night！早上还要起来跑步呢！
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78. 引刀一快 2014-06-10 07:07:38
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To 73楼 懒人兄
不必杞人忧天，该来嘅总会来，前几日见到兄台描述作攻防准备嘅弹药，小弟口水直流，其实点解揸物业收租系咁多人嘅梦想，就系唔驶咁劳心劳力搵银，人生可以轻松自在D，如果好似兄台咁优厚嘅储备，仲唔嗱嗱声喺思想上开始放开金钱嘅羁绊！若果同家人一齐享受”无忧“嘅日子少咗，都系损失嚟架。
1.新盘贴市开价好卖得，愈高溢价去货愈慢。－－指教下小弟，愈高溢价去货愈快会系咩情况？
2.二手成交少叠（屡？）创高价。－－瘟神、水鱼、盲头乌蝇飞来蜢，都系珍稀动物，偶然出现惊鸿一瞥。
3.CCL打横行轻微上落。楼市预示紧乜？－－累积紧正能量，形成一个盾，唔够遮住晒个身，起码可以遮住对眼！一撤招，个市即刻上................一上...............就跌番落嚟。
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79. 张卫健9.8万租出云晖大厦 2014-06-10 07:09:56
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【明报专讯】虽然近日不断有名人沽货，但过去数月仍有个别名人购楼收租。消息指，由艺人张卫健於今年3月以4085万元购入的跑马地云晖大厦一单位，新近以月租9.8万元租出。 净租金回报2.5厘 上述单位为云晖大厦B座中高层1室，实用1940方尺，消息指，单位原叫租10万元，现「象徵式」减价2000元，以9.8万元「全包」租出，实尺50.5元，与市价相若。有关单位由张健以4085.1万元购入，实尺2.1万元，租金回报约2.8厘，估计连同使费，净租金回报约2.5厘。 事实上，该屋苑近期连录多宗大额租务成交，其中A座连天台单位，实用1953方尺，月租约14.6万元，实尺74.7元。业主於上月以6595万元购入，租金回报约2.6厘。
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80. 引刀一快 2014-06-10 07:17:08
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To 61楼 自我陶醉兄
其实最搞笑一点，系呢班仙游咗七日嘅大仙，俾人发现叫咗三日外卖，咁其余果4日，唔知帮衬咗边间？定系自己煮？
陶醉兄不如简单道明出文意图，仲有好多人未参透。
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81. 地产博客 2014-06-10 07:36:58
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地产博客变成低 B 神鬼世界!!! 地产博客变成低 B 神鬼世界!!! 地产博客变成低 B 神鬼世界!!!
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82. 法子 2014-06-10 07:45:59
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83. Oscar Lam 2014-06-10 07:54:14
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84. Oscar Lam 2014-06-10 07:58:00
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85. Oscar Lam 2014-06-10 08:10:05
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To: 79/f 张卫健所买的云晖B座，实用应为1567方尺，报纸打错字。
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86. 蜕变中嘅懒人 2014-06-10 08:34:19
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TO 78楼 引刀一快兄
懒人该次如实向大宝二宝招供，绝无炫耀之意，引兄如此说令懒人诚惶诚恐，请看原由：1.懒人系有问会答嘅人，无必须嘅唔隐藏。2.咁少嘅资产喺大多数网友前可以纳入忽略不计。3.该笔钱系逢三退一保命盾牌，如果唔卖楼懒人连做穷百万都唔够资格。4.真心向宝宝兄请教加按招数，要剖白现况否则呃人误己。5.希望当日各网友同钟先生都明白懒人绝对系真诚请教加按问题。引兄及网友明鉴。
懒人小儿今年16岁，责任重且远，重未可以喺思想上开始放开金钱嘅羁绊，要待小儿学成后自立后至有得可以消遥放任。
再回引兄：1.楼市再陷疯狂，劲加辣辣招再现，回归平淡。2.只报上天罕有飞鸟，不提下海稀有潜鱼。3.引兄比喻风趣精癖，一语道破懒人心中所想。
懒人现已将危与机时间提前至16年中，且看后况如何。谢引兄。
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