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1. k仔 2014-01-23 08:55:38
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博士，
现在新楼的实尺价只系贵2手楼10 - 15%左右，但新楼要即供才有5 - 7%的优惠，但依家D新楼要1年多至2年后才交楼。
因此，要即供因素（未收楼要成交，并开始供楼），同时计及少收1年多的租金收入（收租用）或者收楼前的租金支出（自住），其实新楼唔系咁 jetso
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2. k仔 2014-01-23 09:04:34
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博士，
现在新楼的实尺价只系贵2手楼10 - 15%左右（计哂所有优惠后 , 包括要即供），其中要即供才有5 - 7%的优惠，但依家D新楼要1年多至2年后才交楼。
因此，要即供因素（未收楼要成交，并开始供楼），同时计及少收1年多的租金收入（收租用）或者收楼前的租金支出（自住），其实新楼唔系咁 jetso
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3. k仔 2014-01-23 09:16:09
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况且 , 如果买来收租 (DSD 后 , 收租客可能较少) , 新楼同一时间收楼 , 同一时间放租 , 租盘量升 , 新楼收楼后租金普遍受压
for example, 大围名城2期于2012年年初入伙 , 因盘量大 , 尺租曾低见 $14 - $15 , 但入货价要 $8,000 多 / 建尺 . $8000 多 / 建尺的2手楼当时可以收到$22 - $23 建尺租
虽然现在名城建租巳去到 $19 - $21 , 但新收楼业主要涯 1 - 2 年多的低租金期
唯一建议就系买D盘量细的新搂 (< 1000 伙)
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4. 亮剑 2014-01-23 10:10:00
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波叔以超过双倍价钱购回他在三年前出售的物业，售价不菲，要给对方赚三亿，没有过人胸襟，如何能够做到，我自问做唔到，我亦相信有很多人做唔到--------- 汤博士你有所不知啦，波叔在三年多前出售咗唔少铺之后，并唔系变现睇淡存定期，反之系佢将弹药放於工厦嗰度先真，比对商铺双倍升幅，工厦应该唔只，失之东隅、收之桑榆----神级呀！
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5. 【新报社论】楼市政策任重道远 - 张炳良实在不值得在今天便沾沾自喜 2014-01-23 11:15:21
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香港楼市产生泡沫，是从曾荫权政府的后期开始出现，到了2011年，迅速成为了不可遏止的膨胀之势，也成为了整个社会的矛盾的焦点所在；对过热的楼市采用「需求管理」，并不是由梁振英政府开始的，而是在曾荫权政府的后期，已经出招，只是曾不敢太过得罪香港的地产巨头，所出的招数温吞吞的，并没有任何杀伤力，楼价因而变脱缰之马，不可收拾。直至梁振英政府上场之后，才正式的使用了有效的「需求管理」的招数，但是由於楼市的升势持续强劲，第一轮的楼市辣招，还不管用，直至在去年初，「双辣招」出笼，才总算把楼市的升势遏止下来。
楼市先跌成交再跌价格
「双辣招」推出至今，已经大半年了。在推出的初期，楼市的虚火还继续升了一轮，但不久后，成交便淡静下来，整个二手市场变成了一潭死水，地产代理叫苦连天。当时不少人批评，「双辣招」只是减少了成交，并没有压低楼价，这些批评者包括了政客和传媒评论员在内，这些迹近无知的意见，我们曾予以驳斥：楼市的下跌是先跌成交，再跌价格的。所以，它不会一下子便把价格压下来，而是当成交减少了之后，大约过了半年，价格便会慢慢的调整下来了。
千可错万可错，但是房地产市场的基本理论是不会错的，人们只要稍为对房地产市场有丁点的基本知识，都能够预测得出其结果来。果然，在「双辣招」推出的半年之后，楼市价格慢慢调整下来了，虽然，至今为止，距离高位的调整幅度并不大，只有几个巴仙的跌幅，但这已成功的扭转了许多市民对於「楼市必升」的市场预期。
对於运输及房屋局局长张炳良在昨天的说法：经过两轮楼市辣招，终於将楼市「驯服」下来。我们很难加以驳斥，因为楼市的确是已经停止上升了。然而，如果张局长满意於几个巴仙的跌幅，认为这已经是「驯服」了楼市，用这么低的尺度和要求去作为「双辣招」的评估标准，则令人无话可说。
港人负担楼价世界最高
事实上，在前天，美国研究机构Demographia在研究了9个国家中，360个城市的楼价，公布了本年的国际楼价负担能力报告（Demographia International Housing Affordability Survey），结论是本港楼价中位数为家庭入息中位数的14.9倍，是全世界的最高，相比起前三年，分别是13.5倍、12.6倍及11.4倍，这也证明了香港人供楼的负担越来越重。
供楼指数只是楼市问题的一部份，打个比方，如果两个人，都是把薪水的两成，用来吃喝，但前者天天吃的是即食面，后者则天天去高级餐厅吃饭，这两个人的「吃饭占薪水比例」虽是一样，但是所得到的享受却是大有分别。而香港人的供楼指数不但是全世界最高，新楼面积亦是最低，在研究中的9个国家之中，香港的新楼平均面积只有500尺，那是9个国家当中的最低，相比起美国，更是相差了二十倍之多！香港的地产吃人，可见一斑！换句话说，香港人付出了最高的代价，却只能够得到最差的回报：除了房子的面积低之外，这还不算缩水楼、漏水楼等，质素水平只及第三世界国家的劣质楼宇，香港人实在太不幸了！
我们同意，政府的「双辣招」的确有效，楼价已经「驯服」了下来。可是，楼价的高低，只是香港房屋市场的种种问题中一部份而已。政府所面对的房屋问题，除了在价格上的「需求管理」之外，还得从供应量去着手，增加供应，才能够增加人均居住面积，改善香港人的居住环境。换言之，政府的工作任重而道远，楼价的被「驯服」，只是百步之遥走出一步而已，未来要面对的难题，还不知有多少，实在不值得在今天便沾沾自喜！
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6. LIKE! 2014-01-23 11:24:51
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Maybe buying brand new property would be more worthy than the second-hand ones. Apart from enjoying the discount to offset the nonsense Ds, who knows there may be a chance to get refund of the "deposit" of those nonsense Ds which is a violation of the basic law.
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7. Loki 2014-01-23 11:33:16
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发展商把楼盘视作货物， 一般业主把手上物业视作宝物， 心态大大不同，提出的offer自然不同。
我们每天来看博士文章，因为， 博士不是告诉我们答案， 而是教我们看事情的方法，
长期拜读博士文章， 从而建立一套思考哲学。 放诸四海皆通用，受用一生。
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To 5/F 某个物业值100万 Case A 政府话, 中签的人, 可以用九折买呢间居屋... 中签的人买了... 请问, 咁系咪叫做 「有十个巴仙的跌幅」?!? Case B 政府话, 首置的人, 可以俾少一成(地价?印花税?免息贷款?) 首置的人买了... 请问, 咁系咪叫做 「有十个巴仙的跌幅」?!? Case C 政府话, 首置的人, 可以送一成地价俾你 首置的人买了... 请问, 咁系咪叫做 「有十个巴仙的跌幅」?!? Case D 政府话, 首置的人, 可以免收你一成税 首置的人买了... 请问, 咁系咪叫做 「有十个巴仙的跌幅」?!?!?!?!?!?!? 「楼价」「跌」左几个% , 税却俾多十几个% , 成交要俾的金钱多左 , 「楼价」到底系咪真系跌左??????? 『 当时不少人批评，「双辣招」只是减少了成交，并没有压低楼价，这些批评者包括了政客和传媒评论员在内，这些迹近无知的意见，我们曾予以驳斥：楼市 的下跌是先跌成交，再跌价格的。所以，它不会一下子便把价格压下来，而是当成交减少了之后，大约过了半年，价格便会慢慢的调整下来了。
千可错万可错，但是房地产市场的基本理论是不会错的，人们只要稍为对房地产市场有丁点的基本知识，都能够预测得出其结果来。果然，在「双辣招」推出的半年之 后，楼市价格慢慢调整下来了，虽然，至今为止，距离高位的调整幅度并不大，只有几个巴仙的跌幅，但这已成功的扭转了许多市民对於「楼市必升」的市场预期。
』
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9. Hongkong People 2014-01-23 12:23:40
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To No.5:
其实你系度贴呢D低能新闻,有D无谓,呢度有太多智者,真系有D难去洗佢哋脑。
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10. 利字当头 2014-01-23 12:59:16
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陈姓梁粉财主抱怨前届政府没有把握时机发展土地，又指摘现任财爷用钱「不应使又使」，是大罪人。不过十年前，同一位陈财主曾高调表示，香港税基狭窄，要是全民普选政府，恐怕会变成Representation without Taxation；换言之就是怕香港走向福利社会之路。当时，我倒是觉得这位陈财主是句句肺腑之言；毕竟，香港越来越多福利从业员，担心慷他人之慨成为习俗，乃人之常情。但见到这位富二代打倒昨日的我，难免令人怀疑，究竟当年他反对的是普选，还是反福利社会。 陈家在八十年代经历一役楼市滑铁卢，伤痕太深，就算手头再有本钱玩铺大，陈财主也没有反盘那份霸气。但眼白白见到几大家族继续收渔人之利，陈财主竟然跟没有砖头在手的社会栋梁一样，寄望思歪来一次土改斗地主。难怪每次见到他出镜，电视也彷佛传来一阵阵的酸味。 香港政府一直以来都是由资产泡沫带来的横财来支撑，所以政府收入周期与资产价格周期有非常密切的相关性。换言之，投机者承受风险，也得到回报，政府则透过土地收益和股票印花税，做点财富再分配，以补贴无产阶级的福利。 话说回头，所谓的税基的阔与窄，本来应该是一个相对的概念；可是那死心不息要破坏香港简单税制的税务学会，却从来都拿不出其他国家的数字作比较。原来世界各地都是一样，少数人负担了多数的税。十九世纪经济学家Vilfredo Pareto研究意大利联邦的税收，老早就发现了这个现象；后人甚至将这种统计学的分布，称之为80/20定律。 税务学的会计师，专长是替别人报税赚钱，不懂得经济学常识，不值得出奇。奇就奇在香港人经过多年疲劳轰炸，税基狭窄四只字终於深植脑袋。坦白讲，世界有哪个地方，开了销售税之后，财政状况会比今天的香港更健康？再讲，假如说税基狭窄就不应有普选政府，按道理全世界都要有个阿爷钦点的特首，对吗？
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11. 我一定会即时买楼 2014-01-23 12:59:33
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假如我入马场赢佐大冷马钱. 假如我赢佐六合彩钱. 假如我我去澳门赌场赢佐大钱...........我一定会即时买新楼!!!!!!!
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12. 博士旧文分享------回报率与痛苦指数都是似是而非 2014-01-23 13:08:07
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-----痛苦指数就是阁下几多年收入才可以全数付清所买物业，经济日报唐荣讲痛苦指数讲咗好几年，信他的人真的很痛苦，他经常说一个人如果每个月收入2万，而他买了一个物业价值200万，那人便要为那个物业工作100个月，期间更加不能用钱，又冠以一个恐布名字叫「痛苦指数」，上述那人的痛苦指数是100，吓到那班仅合资格上车的人士不敢置业，不过，亦有人很大胆，不顾一切上车，到今日，那人的薪金已经调升至3万，即是痛苦指数下降至67，冇咁痛苦，而且，他买入的物业上升至300万，若果他的痛苦指数回复至100，他便有100万现金，都几开心，若果当日他不买楼，今日才买，他的痛苦指数仍然是100，即是他损失了100万现金，真的几痛苦。
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13. 《经济学人》--改名为《计划经济学人》 2014-01-23 13:32:36
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市场永远是对的。这是经常经济支持者的核心 《经济学人》既然相信市场经济，那么也应该相信目前的楼价是正常的。因为在政府各种打压下，楼价还是稳定了，不跌，证明这就是市场价。那么那个什么可负担能力is bullshit。 《经济学人》可负担能力的计算出香港可负担能力太高，但是楼价又不跌，从科学角度看， 现在只能说《经济学人》可负担能力的计算方法有问题。 《经济学人》---改名为《计划经济学人》比较合适。让我们知道这份杂志原来是支持政府干预市场。
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14. 《经济学人》--改名为《计划经济学人》 2014-01-23 13:34:41
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根据《经济学人》的model计算，03年香港楼价一样是sky high。 如果03年香港人根据《经济学人》的model计算而卖出自住楼，甘就哀哉咯。
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15. 泡沫冠全球 港楼市有难 2014-01-23 13:42:50
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有关本港楼市泡沫的分析，笔者去年12月19日在本栏指出：「1971年笔者第一次在本港置业，当时每平方尺楼价为100元，现时楼价每平方尺动辄超过1万元，与市民的收入完全脱节，过去42年楼价升幅超过100倍，是另外一个泡沫。
以波浪理论分析，本港楼市在1997年见顶以来，（A）浪向下调整，（B）浪以不规则形态反弹，可能已在今年初见顶。倘若上述数浪方式成为事实，（C）浪将会以5组浪下跌，目标直指2003年的低位。」
究竟本港楼市是否与市民的收入脱节？
楼价最难负担 昨日本报财经版报道，「香港成为全球楼价最难负担地区」。最新国际楼价负担能力报告显示，本港楼价中位数为家庭入息中位数的14.9倍，即全家要14.9年不吃不喝才可以供甩层楼，数字亦为连续四年称冠；《经济学人》早前报告则显示，本港楼市泡沫指数蝉联全球之最，都反映本港楼价贵得惊人。
美国研究机构Demographia公布年度国际楼价负担能力报告（Demographia International Housing Affordability Survey）。该报告研究9个国家中360个城市，以当地的住宅价格与家庭入息中位数比较，按比率高低分为四级：3倍或以下为可负担级别，3.1至4.0倍为颇难负担级别，4.1至5.0倍为很难负担级别，5.1倍或以上为极难负担级别。」 大跌周期快临 左丁山1月18日报道其校友地产W对本港楼市的观点，原文如下：「佢嘅观点似系今天北半球天气，好冷，好友L就似系南半球气候，热到跳舞。地产W在校友午餐会上讲2014年的楼市，话明系进入一个跌市循环（cycle），而由开始至完结，楼价最多会跌五成。
例如上一个跌市循环就系（1997至2003），六至七年间跌幅有五成，然后步入一个上升循环（2004至2012），市区楼价升咗三至四倍。
地产W话：『我劝各位校友快啲卖楼，即使自己只有一间自住楼，都要卖咗佢，再租过。』」
去年10月25日石镜泉转载中山大学何广明教授以太阳黑子周期分析楼市的文章。何教授指出：「近期太阳黑子的逆转期发生在1981年、1992年和2003年（11年周期）。
这些都是中港楼市崩溃年份，预测下一个年份将会发生在2014年。（见附图）」
许沂光
图表分析员
本栏逢周四刊出
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16. 羊生永远是对的！ 2014-01-23 14:37:35
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呢个世界唯有羊生估乜中乜，如果到后来呢个市场真是跟羊生嘅方向走，咁羊生中！ 但要是个市场反其道而行呢？那就是有人和羊生对著干，系佢哋望久了！ 因为「神X」永远是对的⋯⋯请掌声鼓励！ 而「神X」系指羊生XX定XX，在此未能指出！
新隆中对：谷物价迟早升
大米产区去年多灾多难，加州大旱、巴基斯坦水灾、菲律宾风灾、印尼火山持续爆发，中国和越南气温下降令稻米产量减少。美国加州出现百年大旱，有些水塘已经见底，州长宣布加州进入旱灾紧急状态。 过去年半，我在电视环节隆中对说美国严重干旱，农作物收成欠佳，价格会大升。但结果谷物价格大跌，玉米价格在年半时间，跌掉一半。每吨大米由年半前的612美元跌至半年前低於400美元。当时，农业专家认定2013和14年是丰收年，无法估计谷物价格跌到甚么水平，建议沽空谷物期货。这些农业专家应该只是吃饭的时候才会见到农作物。去年，投资者大手造淡谷物和牛肉期货。 我被人骂了整整两年，说我看错市，说我甚么都不懂。
大旱下收成差 加州确系两年大旱，农作物收成真的很差。我预测谷物价格上升系合情合理。但是，有人以为可以趁着百年大旱沽空谷物期货赚钱！他们的沽盘确实推低大米价格。难道这是我的错吗？ 最近，大米价格强力反弹至440美元一吨。中国、越南、印度和埃及等产米国已经限制输出大米。国际白米研究院（IRRI）说白米生产低於需求，米价应该会持续上升。 我不明白，2013年全年，没有人察觉到气候出了问题吗？没有人想到农作物会欠收吗？ 小麦沽盘更加搞笑。去年圣诞节之后，美国中部和东部急冻，有些地区气温低过南北极，美国三分之一的小麦有可能受灾，竟然有人选这个时候沽空小麦！执笔时，小麦期货价格继续下跌。难道2014年还有小麦丰收？如果美国小麦收成差，小麦价格还会下跌吗？选这个时候沽空小麦赚大钱？ 发生这样荒谬无伦的事情，竟然是我的预测错误！
杨卫隆 金融海啸系列作者 本栏逢周四刊出
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17. 香港要实行销售税 2014-01-23 15:18:14
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利生假设的是旧有的港英制度，小政府，大市场，当然可以不用销售税。但是实行这种制度的曾生，被饭民和CY打成了贪曾。 所以政治现实已经改变啦。 但是现在是民粹社会，福利之后以几何级数上升。无销售税，点抑制福利上升。
无销售税的时候，无纳税的人比纳税人多，在民选社会，一定是无产阶级专政。
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18. Fan 2014-01-23 15:41:19
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好多人将自己层楼卖了租屋，点知旧钱用去了一半交租都未等到楼价回落! 唔该分析员要负责任，业主自己都想清楚，你余下的钱够买回之前卖出的楼吗？
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19. 博士粉丝 2014-01-23 16:32:04
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20. 佩服佩服 2014-01-23 16:35:44
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21. to 9/F 2014-01-23 16:36:12
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22. 路人 2014-01-23 17:24:06
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天天都是买楼的好时机！只要搵笨实的联系汇率仍存在。
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23. 4个月前文章重贴中七成⋯⋯亮剑 2014-01-23 18:03:24
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你政府死撑话3D成功，咁嘅言论或者呃下一啲无知妇孺就得！ 我亦读过数年所谓经济，假假哋都知道乜嘢系无形之手，但唔知点解，政府班高官竟然唔知呢样嘢！ 我将成件事简单化，废事你班友唔明。 1〉现在每年有几万个新增住屋需求，唔买都要租，咁你政府话啲楼价高到痴忍缐，走去冰封佢，但唔通就可解决倒问题啦吗?呢个仲唔系掩耳盗铃? 2〉而你们又有否想过，就算你哋今日将所有辣椒取消，啲楼价贵成咁，连白痴都知买唔过，或买唔起！咁乜水去买呢?就算真的有乜水，点解你政府唔俾呢班人去跌钱益下街坊? 3〉你政府将楼市冰封，咁嗰啲地产商就坐喺度唔做嘢唔还拖，俾你哋拳打脚踢?佢哋唔识冻结农地补地价申请，拖慢建筑进度，将预售楼花期压缩吗? 4〉你班友有无计过你哋有几多土地弹药喺手?你哋无做唔紧要，大把人同你们做咗啦，否则明显嗰个巿跌硬，点解那些发展商仲去投地呢? 5〉现在啲息低成咁，那些万恶嘅炒家同收租佬，会否俾你们震倒仓?现在系有钱嗰班越玩越多钱，而越穷嗰班就越玩越少银用，你哋知无? 6〉你哋想帮那班人，占总体人口有几多?系佢哋多定是小业主呢边多先！ 7〉喺现在咁高水位，理论上嗰啲发展商，喺咪应该挖埋啲仓底货出来卖，以求锁定利润先?但点解你班友走去反其道而行，阻挠人哋救火? 8〉你班裤袋经济学家，究竟知唔知香港有成弍拾多万伙住宅，系供紧一厘息上下呢?佢哋纳息就千多，租就要皮几，借问声点卖楼为你们助拳? CY话打房辣椒不能切，否则楼巿会再癫过，银行嘅风险会增加------- 那么嗰班揸住几层楼嘅「小业主」，你CY即系话到明俾大家知，你哋嗰几层楼，若非我出蕉，系唔止呢个价喎！ 仲有你们走去卖楼嘅话，我担保你好难再以相约条件买翻间，而且政府会煮重你班友米，叫你交埋那些乜啲物啲！！ 咁俾著你真的有几间烂鬼楼喺手，你仲走去走货，系咪跌亲个头？？ 业主唔出售手上物业，咁楼市又点大跌?? 你交紧贵租嘅咪唔好买罗，横掂收租佬唔愁无人同佢租，就大家齐齐等啦！
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24. delink hkd is the most urgent task 2014-01-23 18:10:23
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香港真系比联系汇率玩死. 根本香港经济已经系跟中国, 唔系美国. 於是早两年中国好, 美国唔掂, 香港资产夹住升. 但而家形势已开始掉转, 中国开始唔掂, 美国上紧黎. 你问问做生意既就会feel到订单同shipping已开始减少. 如果中国真系硬著陆而美元又转强, 港元好似97-03年咁比美元扯住上, 但同时经济又唔掂, 香港资产价格肯定又比联系汇率乱舞. 各位同路真系要小心.
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25. 快乐 2014-01-23 18:21:37
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到那时候就可以出撃，不过就唔知道是几时。
唉 。HK 起码要5年之后了。所以现时更应主动四出揾战机
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26. 掹车边80后 2014-01-23 20:08:15
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宜家cy咁样讲每年供应量 好难唔跌 人人等2017买新楼 2手好难卖
不过都系千祈唔好放自住楼
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27. To 15/F 2014-01-23 20:58:21
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原来1992年系中港楼市淡友的崩溃年份，预测下一个年份将会发生在2014年。
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