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资深会员专栏

长河乱话(十一)2016 楼市小结

 

历史长河

2016年12月30日
    「人生天地之间,如白驹过溪,忽然而已。」

    2016 就这样忽然而过,不留下一片云彩。

    2016 「黑天鹅」乱飞:英伦脱欧,狂人当选,美国加息,十月辣招.......,然并鸟(然而并没有鸟用)。香港楼市在一片唱淡声中(然并鸟),在一衆淡友118的美丽愿景中(然并鸟),在政府的不断打压下(然并鸟),在传媒财演的各种恐吓下(然并鸟)越升越有,更在从价印花税新政之后气势如虹连升七周最终以全年高点,7.7%的升幅完美收官。

    以普通收租佬一倍杠杆来计,加上净租金回报,总回报为18%左右。这也许略低於过去十几年一直坚持投资楼市的每位普通投资者的平均投资回报。回报率的下滑主要是近几年来楼市升幅有所放缓以及杠杆下降所致。

    这不是什么惊人的回报,只是一个普通楼市投资者的平均回报。与几个月便可赚得十几年租金的股神投资回报比,是有些失礼。不过贵在可持续性,又可全攻全守。钱够时便放在砖头里,然后专心工作再去储钱。如果一个人,将自己每月的薪水存下而不是为了追求更高回报而去胡乱投资的话,够钱时即买入房产,那么在多年以后,he can't help but get rich,因为这是楼市的生命力所决定的。
   
     三厘半似无还有,似有还无,可最终楼还是没有令人失望,完胜金股油汇。

  「天街小雨润如酥,草色遥看近却无;
    最是一年春好处,绝胜烟柳满皇都」

    2016年,做为一个普通人,赚取一个普通收租佬的平均回报,收货。

    展望来年,「江畔何人初见月, 江月何年初照人。 人生代代无穷已, 江月年年只相似。」人生无涯,Try to be a wise man, do a few good things,足矣。

 
 
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1. 向引刀・土著・自醉・浪子说不 2016-12-30 16:55:14

 2016年本港楼市跑赢股市

CCI按年升约8%   恒指按年微升0.4%

 中原地产研究部高级联席董事黄良升指出,2016年下半年楼价持续向升,预料2016年底中原城市指数(CCI)重返20158143.46点的高位,估计12CCI将达144点,与2015年底的133.13点相比,全年楼价上升约8.2%。另外,20161230日恒生指数(HSI)收市报22,000.56点,比2015年底的21,914.40点,全年港股微升0.4%。显示2016年本港楼市的表现明显跑赢股市,楼价的升幅(8.2%)大於股市的升幅(0.4%),两者相差7.8个百分点。

 2016年楼价先跌后升。CCI201512133.13点下跌至20163125.42点,首季楼价累跌5.8%。其后楼价止跌回稳,4月到6月期间CCI持续在126点上下徘徊,第二季楼价微升1.4%6月底英国脱欧后本港楼价明显加快向上,虽然11月初政府加辣拖慢楼价升势,但预计12CCI可重上历史高位至144点,下半年楼价累计升幅约13.2%

 港股方面,2016年恒生指数(HSI)走势反覆。恒指由201512月的21,914.40点下降至2月的19,111.93点低位,首两个月累跌12.8%。其后恒指反覆向上,升至9月的23,297.15点高位,七个月累升21.9%。不过,第四季HSI未能再推进向上,由9月高位回落至12月的22,000.56点,三个月累跌5.6%,以致2016年全年港股仅升0.4%

 市场分析员:罗家宁

中原地产研究部

20161230

2. 向引刀・土著・自醉・浪子说不 2016-12-30 17:18:19
118是人民币汇价,对换100港币,预期17年会回现眼前。
3. 小仪 2016-12-30 17:18:28
多谢长河兄的文章,2016年的确系令人担心但又刺激的一年,冇谂过楼市三月见底后翻身,虽然遇到多只黑天鹅但都可在高位企稳。收租一年有18%回报真系心满意足,股市这大赌场系不适合我们这类追求稳健回报人玩嘅!
4. Watchman 2016-12-30 17:28:43
Sofa!  Happy New Year 2017!
5. 自我陶醉 2016-12-30 18:23:19
今年楼市的确比上年升1.9%有很大进步,值得高兴! 

河兄的一倍杠杆系否免息贷款? 如果扣除利息开支还有18%回报真系令人羡慕! 若是免息贷款就更令人羡慕了。哈哈哈!

6. 引刀一快 2016-12-30 20:14:52
系喎,要总结喎。
7. 小师妹 2016-12-30 21:05:20
Thanks for sharing... one of the few wise and good men!
8. 二少 2016-12-30 21:08:20
多谢长河兄2016年既分享,祝愿长河兄2017更上几层楼.
9. 鱼蛋仔 2016-12-30 22:04:58

多谢长河兄无私的分享!

祝长河兄新年快乐!百尺竿头,达到100间!

10. 路人XX 2016-12-30 22:18:35
我就唔明白,点解唔在最低位买入,同埋最高位售出呢,好似引刀兄一样,赚钱多过长河兄多多声啦。

我又好奇怪,点解琴日六合彩,D人唔买 2,11,13,15,17,21呢?全部都系21之内,2行数目字,3秒钟填晒啦,咁容易中都输,真系蠢到冇朋友。
11. 八十后 2016-12-30 22:43:30
祝大家2017继续进步,心想事成。
12. 历史长河 2016-12-30 23:35:55
楼上各位师兄师姐,预祝新年进步,大展鸿图!

巴菲特的平均年回报为22%左右,这样的回报持续了50年,成就了他的世界首富地位。本文中的回报率未计加按再投资,如果计入这部份,在过去10几年的投资回报超过22%并不难,可难的是如何持续下去,如何保持几十年这样的回报。回报不在於有几高,决定最终战果的是可以维持几耐,大家共同研究。

13. 历史长河 2016-12-30 23:51:21
#5 陶醉兄,

咦,你不提真是忘记了去年也是开大。股市今年表现也优於去年,去年负增长,今年在你睇淡后连续两日发威,最终扭亏为赢,全年爆升100 点,升幅为0.4%。恭喜哂

话净回报啫,当然有计利息支出。若冇计,长河可能忘咗,若有计,陶醉兄可能真是未做过收租佬。

不过这点回报在你面前真是失礼,你在股市潇洒走一转都不止这些。见谅。
14. 引刀一快 2016-12-31 03:09:12

计亲回报都系由2003计起,呢D就系借捞底吹嘘买楼一定赢,但系把口又坚持冇人知几时系底喎。事后孔明边个唔识?年初估118你都唔敢落注喇。

赢?你2016买咗楼未?出咗手未?人家证券已经执咗钱喎。
15. 自我陶醉 2016-12-31 07:50:03
13楼 长河兄,

计错数都可以咁气定神闲去分散人注意力,果然够专业。

不过,有啲嘢,识就系识,唔识就系唔识,点扮人哋都会知你唔识㗎,最好办法就系唔好勉强扮识,其实,买股票最紧要系拣股,每个板块都有唔同周期,日日睇住个指数有咩用? 恒指里面今年升得劲嗰只,按年升三成几,低位同高位比,升近一倍,最差嗰只就跌4成几,咁即系话若然你买咗佢,就算恒指升一倍,一样唔关你事,你明唔明? 不如你搵吓最好同最差系边两只先再讲过喇!  哈哈!

16. 元朗人 2016-12-31 08:39:03
谢谢长河兄文章。除拥有模特儿body行得型,文采亦高,长河兄果真内外兼备:-)

又过一年,少少感慨。青春日子里买卖股票不少,和他人说总是赚钱的经历,赔钱那些不提,因有损自己形象,亦介意别人话学艺不精,冇面子呢。

股票有闲钱依然会买少少,希望可同人威威。古胜话斋,大大声但是细细注!

17. MSK 2016-12-31 08:55:52
多谢长河兄分享
18. 自我陶醉 2016-12-31 09:20:11
元朗人兄所言甚是! 这个世界滥竽充数 同作大笃数的人实在太多。

19. 历史长河 2016-12-31 09:31:07
元朗人兄,我真人威过张相啊,当日行丅台时间仓促未来得及化妆,状态也不是几好。哈哈
20. 历史长河 2016-12-31 09:35:29
陶醉兄,我有计错数吗?请指教。

表现最好的股票一年升几成?你太谦虚了吧,每日都有升几成的股票啊,你每年只须做一日就够了,其余364日就可以阳光海滩美女了。
21. 引刀一快 2016-12-31 10:15:44
五年前买嘅港楼,依家要蚀让,报纸经常有卖,当时买得起呢类“蚀让楼”嘅,都唔系上车客,系经济实力比较强嘅人,何来买楼一定赚?
如果我学“楼主”咁计数法,硬要由2009年一月开始计上证指数,中国边度有穷人唧?
22. Jerry 2016-12-31 10:46:23
河兄文采飞扬,中文根基深厚,小弟十分佩服!然并鸟,哈哈,谢谢分享!

自醉兄,2016年狗股俾你贴中,2017有咩狗股心水?


23. 荣仔 2016-12-31 14:34:21
支持河兄的好文。
道不同不相为谋,河兄不要动气

我十分同意一句说话,"时间系业主的好朋友"
即使2017年楼市牛皮,又如何,对吗?
24. 打工仔 Andy 2016-12-31 20:18:46
遅左少少回应, 
祝大家心想事成, 楼市平平稳稳! 
写在特急快车上, 哈哈!
25. 自我陶醉 2016-12-31 20:39:35
Jerry兄,说来惭愧,今年的回报还不及上年大时代那么理想。相信来年的投资重点会在之前所说的基建相关类别身上,但最终还是要看美国的政经国策。之前所提的十年一遇,让我整理一下,在引刀兄的茶餐厅再交流。

26. 历史长河 2016-12-31 22:15:06
陶醉兄,

非常期待!

同样期待的是请指出我计错数的地方,多谢!
27. 历史长河 2016-12-31 22:50:55
打工兄,旅途愉快!
28. 自我陶醉 2017-01-01 08:54:43
河兄,

你的计算和比较,个人认为有以下地方值得考虑:
1. 住宅和股票在交易成本上,有数以十倍的差别,在你的计算中,回报内有扣除你所付的一切交易成本吗?

2. 股息是免税的,租金收入是要付税的,除税后的收入才是净收入

3. 买楼的收入,要靠日后的供款能力支持,买股买了就完结,没有任何断供风险,你的风险成本可如何在回报反映?

4. 我买了滙丰,绝对不担心他们会拖欠股息,请问你租客的坏帐风险如何量化? 租楼的经纪佣金、空置成本、维修费用有计算吗?

5. 以杠杆后收益来跟股票回报比较,有点自欺欺人,股票同样可以月供或孖展买入,亦可以用期权窝轮做杠杆,倍大几倍,收益不是也比你大得多吗?这样做比较有什么意义,要比就用同一标准。

6. 现在嘅楼市成交薄弱,所用的CCL指数是否可以反映资产的真实价格和变现能力成疑,这点令我想起股票市场里一些所谓归边的庄家股,就像早年的汉能一样,在高位时,根本有价无市,难以变现,所以价格应该按能成功售出物业的价位和机会率计算出一个expected value的合理值,才是真正市值。

29. Jerry 2017-01-01 09:26:00
自醉兄:

期待大作!

新年快乐、身体健康!
30. 引刀一快 2017-01-01 09:31:25
自我陶醉兄

楼宇折旧
地契到期
辣招税、房产税等抽水式打压

呢几点都唔会喺股票市场出现
31. 不买不卖 2017-01-01 10:40:36
河兄,

你的计算和比较,个人认为有以下地方值得考虑:
1. 住宅和股票在交易成本上,有数以十倍的差别,在你的计算中,回报内有扣除你所付的一切交易成本吗?(易买易卖)

2. 股息是免税的,租金收入是要付税的,除税后的收入才是净收入 (公司经已代付税)

3. 买楼的收入,要靠日后的供款能力支持,买股买了就完结,没有任何断供风险,你的风险成本可如何在回报反映?(租金呢?)

4. 我买了滙丰,绝对不担心他们会拖欠股息(可以无息加要俱供股),请问你租客的坏帐风险如何量化? 租楼的经纪佣金、空置成本、维修费用有计算吗?

5. 以杠杆后收益来跟股票回报比较,有点自欺欺人,股票同样可以月供或孖展买入,亦可以用期权窝轮做杠杆,倍大几倍,收益不是也比你大得多吗?这样做比较有什么意义,要比就用同一标准。

6. 现在嘅楼市成交薄弱,所用的CCL指数是否可以反映资产的真实价格和变现能力成疑,这点令我想起股票市场里一些所谓归边的庄家股,就像早年的汉能一样,在高位时,根本有价无市,难以变现,所以价格应该按能成功售出物业的价位和机会率计算出一个expected value的合理值,才是真正市值。
32. 自我陶醉 2017-01-01 18:39:14
引刀兄,

可能河兄太怀念以往无辣招买楼嘅好日子,忘记咗现在每买100万楼收租,要俾30万政府洗,再加埋地代佣金、维修费、律师费,成本要130几万。 大耳窿9出13归好赚我一向都知,喺香港做收租佬13出9归都依然咁好搵,真令人羡慕,呵呵!

河兄如果早几十年出世,可能股神、债王、索老、超人,全部都听佢话转行喺香港做收租佬炒起个市。 唔知超人有冇后悔呢几十年唔做收租佬,将啲楼卖鬼哂呢?否则现在随时系世界首富,真系唔讲得笑!  哈哈哈!

33. 引刀一快 2017-01-01 19:20:23
自我陶醉兄

一言惊醒梦中人,如果今日买楼,俾咗呢三成几辣椒水同埋使费,假设楼价唔跌,一年后撤招,系咪等如蚀咗份辣招水呢?
34. 引刀一快 2017-01-01 19:32:45
长河san

求神拜佛要加辣呀,越加辣越赚!
35. 历史长河 2017-01-01 23:01:53
自醉兄所言甚四。已按你所讲做出如下调整:

1. 全港业主2016 年都交DSD 15%
2. 租金税已计,不再double count 
3. 业主供唔起,被迫卖楼,再交15% SSD
4. 空置杂费已计,不再double count 
5. 全部业主 full pay 买楼,杠杆不计
6. 中原指数及政府最新数据都不可靠,expected value 大约在中原指数打九折个位。
7. 利息(陶醉兄忘咗?)已计,不再double count 


重新计算后2016年业主平均输三成半,-35%。

好彩小弟手上也有一只股票, 原本今年回报为4.5%,算上十倍杠杆后,修订为45%。够交40年租。

再次多谢陶醉兄指正,知识就是力量!
36. 历史长河 2017-01-01 23:50:44
接获举报,竟然有人偷窃:


还望自醉兄出手去香讨平乱!哈哈



37. 引刀一快 2017-01-02 00:45:54
系喎,长河san,卖楼要抬钱赎契,窝轮孖展都唔使喎。
38. 自我陶醉 2017-01-02 07:54:46
Jerry兄 新年快乐!


河兄,

从会计角度看DSD 可视为资本性开支,可以每年分期扣减,避免对短期利润做成冲击,我想带出的一点是辣招早已将表面上看似三厘的回报大幅蚕食,而SSD 和现今的薄弱成交,亦会为有可能出现迫切资金需要的投资者带来巨大损失,必须理性面对,至於你的版权被盗问题,小弟实在无能为力,你或可考虑按版权条例向海关举报,祝新年快乐!


引刀兄,

孖展与分期付款买股票都同样要上身的,而窝轮同期权虽然唔洗上身,但对这些衍生工具没有透彻理解的人来说,高杠杆同样也代表高风险。

39. 历史长河 2017-01-02 22:42:41
陶醉兄,再次毫不保留地同意,我又计了一次,仍是负增长。从另一个角落来睇,这种结果也是合理的。楼市是 zero sum game, 如果租楼日日赚成立,则业主负回报就是必然,不是可能。

如有时间,能否计一下2016股票投资者的平均回报?也好让我哋一班乜都唔识嘅收租佬高山仰止 景行行止 虽不能至 心向往之。


知识就是力量!
40. Warrant Buffet 2017-01-03 00:47:26
My value investment rules:
1, investment return != investor return

Do you think my brother Warren got rich by investing in stock like KO, Washington post which give me 3-4 % above inflation a year?  No! He actually used his insurance company to get super high leverage which will never give margin call even when his company stock drop by 40% in the 2008 GFC.  

2, don't forget the first rule
Even investor Richard Li sold tencent he bought at $1.5 and sold at about $7 when the investment grew to $1100 ($220 after 1-5 split).  Tencent early share holder Naspers is a much better stock picker then my brother. 

My two rules probably explained 99% of the people who got rich in the market, from little property investors to my well-known rich brother.

41. 引刀一快 2017-01-03 01:11:51
不断往前回索,就系因爲楼价要么上升空间所余无几,要么要靠土豪走资承托楼价。

拒绝公允中肯讨论,系想掩埋对方有力论据。

长河san,你用咗知识以外嘅力量。
42. 自我陶醉 2017-01-03 08:57:28
引刀兄, 看来河兄还是很不服气啊! 

河兄,

正如阁下说,2015小弟真的有很多时间要呆在海滩上,因为在股票见顶前的一、两个星期,小弟已开始将手持的股票平仓,当时还告诉地产网Q组的网友,股市快要到顶不要再入市,可惜你没有在组里,否则也可能避过一刧啊!

其实在2016最高位时,我都有通知过大家,不过就睇你有冇缘接收到, 如果你全年只赚到0.5%就唔好怪我冇出声喇! 哈哈哈!

***
56. 自我陶醉 2016-09-10 08:49:41
我冇乌龟咁长命 ,又冇乌龟咁坚忍,局住要做兔仔喇!  不过买股真系高风险,就算年初上咗车,唔识落车一样会见财化水。
***

43. 历史长河 2017-01-03 14:42:29
自醉兄,扯得再远就无谓了。文中18%是指过去一年无知收租佬的平均回报。当然也有假设比如一倍杠杆。是过去式,不是讲未来。如果你不认同,请按你的版本计一个出来。

我无意挑战股市投资者的回报,也相信真有股神,正如有赌神的存在一样,更相信你能百发百中,铺铺全部压上铺铺赢尽。正如你在美股一万八时看淡美股,及在新辣招前买入地产股一样。我的经验同元朗人一样,周边买股票的都赢钱,可问题来了,谁输钱?王弼吗?哈哈

44. 历史长河 2017-01-03 14:48:31
40楼巴老,


你是真正明白人,这也是为什么国内地产公司有兴趣溢价收购保险公司关键所在。除咗金融杠杆之外,您成功的另外两个因素是低息融资及寿命够长。炒波幅能致富,xxx 会上树。哈哈,一切顺利。
45. 自我陶醉 2017-01-03 15:29:05
河兄,请问点解要用5成按揭计?  既然系过去式,不如用过去的一成按揭计咪仲开心! 

怀缅过去常陶醉,下一句系咩? 我估你一定未听过。 ... 逝去了的都已逝去,常见明月挂天边,每当变幻时, 便知时光去。   投资系押注未来,唔系现在,更加冇可能系押注过去。 

河兄太善忘了,我早就说过,你信与不信,who cares?  收租咁好赚,你咪买多两间罗! 咁好搵,不如你去问下超人有冇兴趣跟你搵食。哈哈哈!
46. 引刀一快 2017-01-03 16:30:03
自我陶醉兄

叫佢地依家买楼,就真系笃正佢地死穴喇,年初嘅时候,保住CCL118都冇信心,依家就话赚118%。
47. 自我陶醉 2017-01-03 17:10:24
引刀兄, 

其实佢仲买紧的话,我都会佩服佢有勇气,问题系呢班人成日喺度吹香港买楼几好搵,有钱就要买,但系自己已经几年冇买过,有钱宁愿走去第度买,计条数俾人睇仲要用过去式,又要用埋杠杆吹大条数,咁先难顶。 

48. 历史长河 2017-01-03 18:04:15

陶醉兄,

写2016年总结,不用过去式用什么?未来?本年底再总结喽!

点解用五成按揭?金管局每月都有类似的update, LVR 一直稳定在5x%, 下面link 是最新一期的,有兴趣可以搵其他月份的:





不知是我夸大楼市杠杆,还是你夸大股市杠杆呢?长河写一篇2016年业主回报总结,你不同意的话,按道理说最好提出自己的修正数据为妥,可自己又拿不出数据,开始话未计利息,跟著拿出一堆似是而非的论调,现在又话五成按揭是夸大杠杆。对不起,请你做好功课再来挑机。

至於我个人的投资策略,相信与本次讨论无关,不再回应,也希望二位能理性讨论。不过今次一个小小的总结,伤害到二位,真是估无到,对唔住了!

陶醉兄,小弟万分期待你代表股市投资者的总结!哈哈,唔好留任何余力,请大胆假设。
50. 引刀一快 2017-01-03 20:15:18
自我陶醉兄,忌讳忌讳,建议改一改讲法,免致又今蝉。
51. 历史长河 2017-01-03 20:16:24
看来陶醉兄又一次技穷了,嘅小弟就不再浪费大家时间了。

下次再挑机仍是欢迎,不过最好先装备一下自己才对得起大师的称谓。
52. 历史长河 2017-01-03 20:23:50
刀兄,一个人的人品怎样,关键时刻见真章,你明的,哈哈
54. 历史长河 2017-01-03 21:39:29
一个人的人品如何,关键时刻见真章,一点不假。我再次问你,这与讨论有何关系?参加9.19聚会及转角品酒会的人都知道我是谁,只是你从来不敢露面。不要再自作聪明了。真是估唔到你咁输唔起,既然输唔起,下次挑机前掂量掂量自己份量先啦!

我是谁对你来讲真的那么重要吗?你随意吧,只是唔好臆猜就可以了!
55. 自我陶醉 2017-01-03 22:38:46
在讨论中,一个人的思维方式、人品、教育水平、操守、背景都不会是秘密,可以骗到人吗? 别自欺欺人了, 论人品,你认为你比引刀兄好吗? 你有资格批评别人人品吗?
56. 历史长河 2017-01-03 22:42:35
哗,有冇搞错?系话你唔系引刀兄啊!
回应呢,自己删除?

既然已认衰删除, 如果没有关於18%任何讨论,恕不再奉陪
57. 自我陶醉 2017-01-03 22:58:00
失忆吗? 52楼在说谁?我什么都没删过。
58. 引刀一快 2017-01-04 00:02:54
长河san,你呢招可以KO所有人。

今次系超级今蝉。
59. 自我陶醉 2017-01-04 07:37:42
引刀兄, 唔怪之得你话小心忌讳喇! 原来地产网已经进化到话人广灿,公公,放埋街上阿伯张相出嚟都唔会删,讨论辣招对计回报有咩影响就要被删嘅水平。

其实呢条挑机桥,我都系从网友身上学番嚟,主要系希望大家明白买唔买楼,租唔租楼,每个人自己都有一条数要计,你有咩税要交,理财能力如何,年龄多大,工作稳定性,家庭负担,风险取向,投资经验等,都有自己一条数,计出嚟俾人睇几靓都冇用,work唔work, 自己心里有数,就算呃到人都呃唔到自己,输唔起都要勉强博就只能祝你好运。

多谢河兄分享华丽的18%回报!



60. 笑看人生 2017-01-04 10:17:01
52楼大哥所言甚是
61. 笑看人生 2017-01-04 10:22:08
55楼大哥所言甚是
62. 蓝血夜郎 2017-01-04 11:51:52
广灿,公公,街上老伯都系实实在在存在的,无的放矢挑机妄言妄语,管理员施行正道有问题吗?
63. 引刀一快 2017-01-04 13:26:48
自我陶醉兄

论坛出D咁嘅问题,你仲肯写回覆?

咁样驶横手删人帖,完全大陆化,呢度已经唔好玩。
64. 引刀一快 2017-01-04 13:33:52
败笔呢街,你系咩?咩都写唔出,净系识一堆出嚟围人嘅小流氓,从来都未睇得起过你。

蓝血?夜郎?好心你喇。知识同文化唔系一定要靠读书,所以你亦不必自暴自弃。
65. 蓝衣人 2017-01-04 13:52:55

我就系光明正大、不藏头露尾、唔识讲大话、英文夸啦啦嘅广灿,大家系咪印象深刻呢,请大力拍烂手掌。



图像中可能有1 人、站立
66. 二少 2017-01-04 14:59:28
管理员认为唔得街都唔荒系好野,自我检讨下啦!
67. 引刀一快 2017-01-04 16:12:14
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在讨论中,一个人的思维方式、人品、教育水平、操守、背景都不会是秘密,可以骗到人吗? 别自欺欺人了, 论人品,你认为你比引刀兄好吗? 你有资格批评别人人品吗?
68. 回引刀 2017-01-04 16:18:43
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自醉大师都曾赠你几句,要攞版权吗?



不过,有啲嘢,识就系识,唔识就系唔识,点扮人哋都会知你唔识㗎,最好办法就系唔好勉强扮识


69. 引刀一快 2017-01-04 17:16:41
X少

你果D系好嘢呀?哈哈
70. 蓝血引刀夜郎自大 2017-01-04 19:59:47
蓝血,夜郞。呢个称号你都觉得恶心。我忍受住此恶名都有一段日子,只为嘲讽广州佬引刀,在全是无注册读者回应中,以唯一蓝字人身份,嚣张跋扈的姿态写几句废话挑机,此等夜郎自大之徒人间少见,故得配此恶名。
71. 引刀一快 2017-01-05 13:23:06
继续忍受吧,呵呵