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資深會員專欄

長河亂話(十一)2016 樓市小結

 

歷史長河

2016年12月30日
    「人生天地之間,如白駒過溪,忽然而已。」

    2016 就這樣忽然而過,不留下一片雲彩。

    2016 「黑天鵝」亂飛:英倫脫歐,狂人當選,美國加息,十月辣招.......,然并鳥(然而并沒有鳥用)。香港樓市在一片唱淡聲中(然并鳥),在一衆淡友118的美麗願景中(然并鳥),在政府的不斷打壓下(然并鳥),在傳媒財演的各種恐嚇下(然并鳥)越升越有,更在從價印花稅新政之後氣勢如虹連升七周最終以全年高點,7.7%的升幅完美收官。

    以普通收租佬一倍槓桿來計,加上淨租金回報,總回報為18%左右。這也許略低於過去十幾年一直堅持投資樓市的每位普通投資者的平均投資回報。回報率的下滑主要是近幾年來樓市升幅有所放緩以及槓桿下降所致。

    這不是什麼驚人的回報,只是一個普通樓市投資者的平均回報。與幾個月便可賺得十幾年租金的股神投資回報比,是有些失禮。不過貴在可持續性,又可全攻全守。錢夠時便放在磚頭裡,然後專心工作再去儲錢。如果一個人,將自己每月的薪水存下而不是為了追求更高回報而去胡亂投資的話,夠錢時即買入房產,那麼在多年以後,he can't help but get rich,因為這是樓市的生命力所決定的。
   
     三厘半似無還有,似有還無,可最終樓還是沒有令人失望,完勝金股油匯。

  「天街小雨潤如酥,草色遙看近卻無;
    最是一年春好處,絕勝煙柳滿皇都」

    2016年,做為一個普通人,賺取一個普通收租佬的平均回報,收貨。

    展望來年,「江畔何人初見月, 江月何年初照人。 人生代代無窮已, 江月年年只相似。」人生無涯,Try to be a wise man, do a few good things,足矣。

 
 
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1. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2016-12-30 16:55:14

 2016年本港樓市跑贏股市

CCI按年升約8%   恒指按年微升0.4%

 中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,2016年下半年樓價持續向升,預料2016年底中原城市指數(CCI)重返20158143.46點的高位,估計12CCI將達144點,與2015年底的133.13點相比,全年樓價上升約8.2%。另外,20161230日恒生指數(HSI)收市報22,000.56點,比2015年底的21,914.40點,全年港股微升0.4%。顯示2016年本港樓市的表現明顯跑贏股市,樓價的升幅(8.2%)大於股市的升幅(0.4%),兩者相差7.8個百分點。

 2016年樓價先跌後升。CCI201512133.13點下跌至20163125.42點,首季樓價累跌5.8%。其後樓價止跌回穩,4月到6月期間CCI持續在126點上下徘徊,第二季樓價微升1.4%6月底英國脫歐後本港樓價明顯加快向上,雖然11月初政府加辣拖慢樓價升勢,但預計12CCI可重上歷史高位至144點,下半年樓價累計升幅約13.2%

 港股方面,2016年恒生指數(HSI)走勢反覆。恒指由201512月的21,914.40點下降至2月的19,111.93點低位,首兩個月累跌12.8%。其後恒指反覆向上,升至9月的23,297.15點高位,七個月累升21.9%。不過,第四季HSI未能再推進向上,由9月高位回落至12月的22,000.56點,三個月累跌5.6%,以致2016年全年港股僅升0.4%

 市場分析員:羅家寧

中原地產研究部

20161230

2. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2016-12-30 17:18:19
118是人民幣匯價,對換100港幣,預期17年會回現眼前。
3. 小儀 2016-12-30 17:18:28
多謝長河兄的文章,2016年的确係令人擔心但又刺激的一年,冇諗過樓市三月見底後翻身,雖然遇到多隻黑天鵝但都可在高位企穩。收租一年有18%回報真係心滿意足,股市這大賭場係不適合我們這類追求穩健回報人玩嘅!
4. Watchman 2016-12-30 17:28:43
Sofa!  Happy New Year 2017!
5. 自我陶醉 2016-12-30 18:23:19
今年樓市的確比上年升1.9%有很大進步,值得高興! 

河兄的一倍槓桿係否免息貸款? 如果扣除利息開支還有18%回報真係令人羨慕! 若是免息貸款就更令人羨慕了。哈哈哈!

6. 引刀一快 2016-12-30 20:14:52
係喎,要總結喎。
7. 小師妹 2016-12-30 21:05:20
Thanks for sharing... one of the few wise and good men!
8. 二少 2016-12-30 21:08:20
多謝長河兄2016年既分享,祝願長河兄2017更上幾層樓.
9. 魚蛋仔 2016-12-30 22:04:58

多謝長河兄無私的分享!

祝長河兄新年快樂!百尺竿頭,達到100間!

10. 路人XX 2016-12-30 22:18:35
我就唔明白,點解唔在最低位買入,同埋最高位售出呢,好似引刀兄一樣,賺錢多過長河兄多多聲啦。

我又好奇怪,點解琴日六合彩,D人唔買 2,11,13,15,17,21呢?全部都係21之內,2行數目字,3秒鐘填晒啦,咁容易中都輸,真係蠢到冇朋友。
11. 八十後 2016-12-30 22:43:30
祝大家2017繼續進步,心想事成。
12. 歷史長河 2016-12-30 23:35:55
樓上各位師兄師姐,預祝新年進步,大展鴻圖!

巴菲特的平均年回報為22%左右,這樣的回報持續了50年,成就了他的世界首富地位。本文中的回報率未計加按再投資,如果計入這部份,在過去10幾年的投資回報超過22%并不難,可難的是如何持續下去,如何保持幾十年這樣的回報。回報不在於有幾高,決定最終戰果的是可以維持幾耐,大家共同研究。

13. 歷史長河 2016-12-30 23:51:21
#5 陶醉兄,

咦,你不提真是忘記了去年也是開大。股市今年表現也優於去年,去年負增長,今年在你睇淡後連續兩日發威,最終扭虧為贏,全年爆升100 點,升幅為0.4%。恭喜哂

話淨回報啫,當然有計利息支出。若冇計,長河可能忘咗,若有計,陶醉兄可能真是未做過收租佬。

不過這點回報在你面前真是失禮,你在股市瀟洒走一轉都不止這些。見諒。
14. 引刀一快 2016-12-31 03:09:12

計親回報都係由2003計起,呢D就係借撈底吹噓買樓一定贏,但係把口又堅持冇人知幾時係底喎。事後孔明邊個唔識?年初估118你都唔敢落注喇。

贏?你2016買咗樓未?出咗手未?人家證券已經執咗錢喎。
15. 自我陶醉 2016-12-31 07:50:03
13樓 長河兄,

計錯數都可以咁氣定神閒去分散人注意力,果然夠專業。

不過,有啲嘢,識就係識,唔識就係唔識,點扮人哋都會知你唔識㗎,最好辦法就係唔好勉強扮識,其實,買股票最緊要係揀股,每個板塊都有唔同週期,日日睇住個指數有咩用? 恒指裡面今年升得勁嗰隻,按年升三成幾,低位同高位比,升近一倍,最差嗰隻就跌4成幾,咁即係話若然你買咗佢,就算恒指升一倍,一樣唔關你事,你明唔明? 不如你搵吓最好同最差係邊兩隻先再講過喇!  哈哈!

16. 元朗人 2016-12-31 08:39:03
謝謝長河兄文章。除擁有模特兒body行得型,文采亦高,長河兄果真內外兼備:-)

又過一年,少少感慨。青春日子裡買賣股票不少,和他人說總是賺錢的經歷,賠錢那些不提,因有損自己形象,亦介意別人話學藝不精,冇面子呢。

股票有閒錢依然會買少少,希望可同人威威。古勝話齋,大大聲但是細細注!

17. MSK 2016-12-31 08:55:52
多謝長河兄分享
18. 自我陶醉 2016-12-31 09:20:11
元朗人兄所言甚是! 這個世界濫竽充數 同作大篤數的人實在太多。

19. 歷史長河 2016-12-31 09:31:07
元朗人兄,我真人威過張相啊,當日行丅台時間倉促未來得及化妝,狀態也不是幾好。哈哈
20. 歷史長河 2016-12-31 09:35:29
陶醉兄,我有計錯數嗎?請指教。

表現最好的股票一年升幾成?你太謙虛了吧,每日都有升幾成的股票啊,你每年只須做一日就夠了,其余364日就可以陽光海灘美女了。
21. 引刀一快 2016-12-31 10:15:44
五年前買嘅港樓,依家要蝕讓,報紙經常有賣,當時買得起呢類“蝕讓樓”嘅,都唔係上車客,係經濟實力比較強嘅人,何來買樓一定賺?
如果我學“樓主”咁計數法,硬要由2009年一月開始計上證指數,中國邊度有窮人唧?
22. Jerry 2016-12-31 10:46:23
河兄文采飛揚,中文根基深厚,小弟十分佩服!然并鳥,哈哈,謝謝分享!

自醉兄,2016年狗股俾你貼中,2017有咩狗股心水?


23. 榮仔 2016-12-31 14:34:21
支持河兄的好文。
道不同不相為謀,河兄不要動氣

我十分同意一句說話,"時間係業主的好朋友"
即使2017年樓市牛皮,又如何,對嗎?
24. 打工仔 Andy 2016-12-31 20:18:46
遅左少少回應, 
祝大家心想事成, 樓市平平穩穩! 
寫在特急快車上, 哈哈!
25. 自我陶醉 2016-12-31 20:39:35
Jerry兄,說來慚愧,今年的回報還不及上年大時代那麼理想。相信來年的投資重點會在之前所說的基建相關類別身上,但最終還是要看美國的政經國策。之前所提的十年一遇,讓我整理一下,在引刀兄的茶餐廳再交流。

26. 歷史長河 2016-12-31 22:15:06
陶醉兄,

非常期待!

同樣期待的是請指出我計錯數的地方,多謝!
27. 歷史長河 2016-12-31 22:50:55
打工兄,旅途愉快!
28. 自我陶醉 2017-01-01 08:54:43
河兄,

你的計算和比較,個人認為有以下地方值得考慮:
1. 住宅和股票在交易成本上,有數以十倍的差別,在你的計算中,回報內有扣除你所付的一切交易成本嗎?

2. 股息是免稅的,租金收入是要付稅的,除稅後的收入才是淨收入

3. 買樓的收入,要靠日後的供款能力支持,買股買了就完結,沒有任何斷供風險,你的風險成本可如何在回報反映?

4. 我買了滙豐,絕對不擔心他們會拖欠股息,請問你租客的壞帳風險如何量化? 租樓的經紀佣金、空置成本、維修費用有計算嗎?

5. 以槓桿後收益來跟股票回報比較,有點自欺欺人,股票同樣可以月供或孖展買入,亦可以用期權窩輪做槓桿,倍大幾倍,收益不是也比你大得多嗎?這樣做比較有什麼意義,要比就用同一標準。

6. 現在嘅樓市成交薄弱,所用的CCL指數是否可以反映資產的真實價格和變現能力成疑,這點令我想起股票市場裏一些所謂歸邊的庄家股,就像早年的漢能一樣,在高位時,根本有價無市,難以變現,所以價格應該按能成功售出物業的價位和機會率計算出一個expected value的合理值,才是真正市值。

29. Jerry 2017-01-01 09:26:00
自醉兄:

期待大作!

新年快樂、身體健康!
30. 引刀一快 2017-01-01 09:31:25
自我陶醉兄

樓宇折舊
地契到期
辣招稅、房產稅等抽水式打壓

呢幾點都唔會喺股票市場出現
31. 不買不賣 2017-01-01 10:40:36
河兄,

你的計算和比較,個人認為有以下地方值得考慮:
1. 住宅和股票在交易成本上,有數以十倍的差別,在你的計算中,回報內有扣除你所付的一切交易成本嗎?(易買易賣)

2. 股息是免稅的,租金收入是要付稅的,除稅後的收入才是淨收入 (公司經已代付稅)

3. 買樓的收入,要靠日後的供款能力支持,買股買了就完結,沒有任何斷供風險,你的風險成本可如何在回報反映?(租金呢?)

4. 我買了滙豐,絕對不擔心他們會拖欠股息(可以無息加要俱供股),請問你租客的壞帳風險如何量化? 租樓的經紀佣金、空置成本、維修費用有計算嗎?

5. 以槓桿後收益來跟股票回報比較,有點自欺欺人,股票同樣可以月供或孖展買入,亦可以用期權窩輪做槓桿,倍大幾倍,收益不是也比你大得多嗎?這樣做比較有什麼意義,要比就用同一標準。

6. 現在嘅樓市成交薄弱,所用的CCL指數是否可以反映資產的真實價格和變現能力成疑,這點令我想起股票市場裏一些所謂歸邊的庄家股,就像早年的漢能一樣,在高位時,根本有價無市,難以變現,所以價格應該按能成功售出物業的價位和機會率計算出一個expected value的合理值,才是真正市值。
32. 自我陶醉 2017-01-01 18:39:14
引刀兄,

可能河兄太懷念以往無辣招買樓嘅好日子,忘記咗現在每買100萬樓收租,要俾30萬政府洗,再加埋地代佣金、維修費、律師費,成本要130幾萬。 大耳窿9出13歸好賺我一向都知,喺香港做收租佬13出9歸都依然咁好搵,真令人羨慕,呵呵!

河兄如果早幾十年出世,可能股神、債王、索老、超人,全部都聽佢話轉行喺香港做收租佬炒起個市。 唔知超人有冇後悔呢幾十年唔做收租佬,將啲樓賣鬼哂呢?否則現在隨時係世界首富,真係唔講得笑!  哈哈哈!

33. 引刀一快 2017-01-01 19:20:23
自我陶醉兄

一言驚醒夢中人,如果今日買樓,俾咗呢三成幾辣椒水同埋使費,假設樓價唔跌,一年後撤招,係咪等如蝕咗份辣招水呢?
34. 引刀一快 2017-01-01 19:32:45
長河san

求神拜佛要加辣呀,越加辣越賺!
35. 歷史長河 2017-01-01 23:01:53
自醉兄所言甚四。已按你所講做出如下調整:

1. 全港業主2016 年都交DSD 15%
2. 租金稅已計,不再double count 
3. 業主供唔起,被迫賣樓,再交15% SSD
4. 空置雜費已計,不再double count 
5. 全部業主 full pay 買樓,槓桿不計
6. 中原指數及政府最新數據都不可靠,expected value 大約在中原指數打九折個位。
7. 利息(陶醉兄忘咗?)已計,不再double count 


重新計算後2016年業主平均輸三成半,-35%。

好彩小弟手上也有一隻股票, 原本今年回報為4.5%,算上十倍槓桿後,修訂為45%。夠交40年租。

再次多謝陶醉兄指正,知識就是力量!
36. 歷史長河 2017-01-01 23:50:44
接獲舉報,竟然有人偷竊:


還望自醉兄出手去香討平亂!哈哈



37. 引刀一快 2017-01-02 00:45:54
係喎,長河san,賣樓要抬錢贖契,窩輪孖展都唔使喎。
38. 自我陶醉 2017-01-02 07:54:46
Jerry兄 新年快樂!


河兄,

從會計角度看DSD 可視為資本性開支,可以每年分期扣減,避免對短期利潤做成沖擊,我想帶出的一點是辣招早已將表面上看似三厘的回報大幅蠶食,而SSD 和現今的薄弱成交,亦會為有可能出現迫切資金需要的投資者帶來巨大損失,必須理性面對,至於你的版權被盜問題,小弟實在無能為力,你或可考慮按版權條例向海關舉報,祝新年快樂!


引刀兄,

孖展與分期付款買股票都同樣要上身的,而窩輪同期權雖然唔洗上身,但對這些衍生工具沒有透徹理解的人來說,高槓桿同樣也代表高風險。

39. 歷史長河 2017-01-02 22:42:41
陶醉兄,再次毫不保留地同意,我又計了一次,仍是負增長。從另一個角落來睇,這種結果也是合理的。樓市是 zero sum game, 如果租樓日日賺成立,則業主負回報就是必然,不是可能。

如有時間,能否計一下2016股票投資者的平均回報?也好讓我哋一班乜都唔識嘅收租佬高山仰止 景行行止 雖不能至 心向往之。


知識就是力量!
40. Warrant Buffet 2017-01-03 00:47:26
My value investment rules:
1, investment return != investor return

Do you think my brother Warren got rich by investing in stock like KO, Washington post which give me 3-4 % above inflation a year?  No! He actually used his insurance company to get super high leverage which will never give margin call even when his company stock drop by 40% in the 2008 GFC.  

2, don't forget the first rule
Even investor Richard Li sold tencent he bought at $1.5 and sold at about $7 when the investment grew to $1100 ($220 after 1-5 split).  Tencent early share holder Naspers is a much better stock picker then my brother. 

My two rules probably explained 99% of the people who got rich in the market, from little property investors to my well-known rich brother.

41. 引刀一快 2017-01-03 01:11:51
不斷往前回索,就係因爲樓價要么上升空間所餘無幾,要么要靠土豪走資承托樓價。

拒絕公允中肯討論,係想掩埋對方有力論據。

長河san,你用咗知識以外嘅力量。
42. 自我陶醉 2017-01-03 08:57:28
引刀兄, 看來河兄還是很不服氣啊! 

河兄,

正如閣下說,2015小弟真的有很多時間要呆在海灘上,因為在股票見頂前的一、兩個星期,小弟已開始將手持的股票平倉,當時還告訴地產網Q組的網友,股市快要到頂不要再入市,可惜你沒有在組裡,否則也可能避過一刧啊!

其實在2016最高位時,我都有通知過大家,不過就睇你有冇緣接收到, 如果你全年只賺到0.5%就唔好怪我冇出聲喇! 哈哈哈!

***
56. 自我陶醉 2016-09-10 08:49:41
我冇烏龜咁長命 ,又冇烏龜咁堅忍,局住要做兔仔喇!  不過買股真係高風險,就算年初上咗車,唔識落車一樣會見財化水。
***

43. 歷史長河 2017-01-03 14:42:29
自醉兄,扯得再遠就無謂了。文中18%是指過去一年無知收租佬的平均回報。當然也有假設比如一倍槓桿。是過去式,不是講未來。如果你不認同,請按你的版本計一個出來。

我無意挑戰股市投資者的回報,也相信真有股神,正如有賭神的存在一樣,更相信你能百發百中,鋪鋪全部壓上鋪鋪贏盡。正如你在美股一萬八時看淡美股,及在新辣招前買入地產股一樣。我的經驗同元朗人一樣,周邊買股票的都贏錢,可問題來了,誰輸錢?王弼嗎?哈哈

44. 歷史長河 2017-01-03 14:48:31
40樓巴老,


你是真正明白人,這也是為什麼國內地產公司有興趣溢價收購保險公司關鍵所在。除咗金融槓桿之外,您成功的另外兩個因素是低息融資及壽命夠長。炒波幅能致富,xxx 會上樹。哈哈,一切順利。
45. 自我陶醉 2017-01-03 15:29:05
河兄,請問點解要用5成按揭計?  既然係過去式,不如用過去的一成按揭計咪仲開心! 

懷緬過去常陶醉,下一句係咩? 我估你一定未聽過。 ... 逝去了的都已逝去,常見明月掛天邊,每當變幻時, 便知時光去。   投資係押注未來,唔係現在,更加冇可能係押注過去。 

河兄太善忘了,我早就說過,你信與不信,who cares?  收租咁好賺,你咪買多兩間囉! 咁好搵,不如你去問下超人有冇興趣跟你搵食。哈哈哈!
46. 引刀一快 2017-01-03 16:30:03
自我陶醉兄

叫佢地依傢買樓,就真係篤正佢地死穴喇,年初嘅時候,保住CCL118都冇信心,依傢就話賺118%。
47. 自我陶醉 2017-01-03 17:10:24
引刀兄, 

其實佢仲買緊的話,我都會佩服佢有勇氣,問題係呢班人成日喺度吹香港買樓幾好搵,有錢就要買,但係自己已經幾年冇買過,有錢寧願走去第度買,計條數俾人睇仲要用過去式,又要用埋槓桿吹大條數,咁先難頂。 

48. 歷史長河 2017-01-03 18:04:15

陶醉兄,

寫2016年總結,不用過去式用什麼?未來?本年底再總結嘍!

點解用五成按揭?金管局每月都有類似的update, LVR 一直穩定在5x%, 下面link 是最新一期的,有興趣可以搵其他月份的:





不知是我夸大樓市槓桿,還是你夸大股市槓桿呢?長河寫一篇2016年業主回報總結,你不同意的話,按道理說最好提出自己的修正數據為妥,可自己又拿不出數據,開始話未計利息,跟著拿出一堆似是而非的論調,現在又話五成按揭是誇大槓桿。對不起,請你做好功課再來挑機。

至於我個人的投資策略,相信與本次討論無關,不再回應,也希望二位能理性討論。不過今次一個小小的總結,傷害到二位,真是估無到,對唔住了!

陶醉兄,小弟萬分期待你代表股市投資者的總結!哈哈,唔好留任何餘力,請大膽假設。
50. 引刀一快 2017-01-03 20:15:18
自我陶醉兄,忌諱忌諱,建議改一改講法,免致又今蟬。
51. 歷史長河 2017-01-03 20:16:24
看來陶醉兄又一次技窮了,嘅小弟就不再浪費大家時間了。

下次再挑機仍是歡迎,不過最好先裝備一下自己才對得起大師的稱謂。
52. 歷史長河 2017-01-03 20:23:50
刀兄,一個人的人品怎樣,關鍵時刻見真章,你明的,哈哈
54. 歷史長河 2017-01-03 21:39:29
一個人的人品如何,關鍵時刻見真章,一點不假。我再次問你,這與討論有何關係?參加9.19聚會及轉角品酒會的人都知道我是誰,只是你從來不敢露面。不要再自作聰明了。真是估唔到你咁輸唔起,既然輸唔起,下次挑機前掂量掂量自己份量先啦!

我是誰對你來講真的那麼重要嗎?你隨意吧,只是唔好臆猜就可以了!
55. 自我陶醉 2017-01-03 22:38:46
在討論中,一個人的思維方式、人品、教育水平、操守、背景都不會是秘密,可以騙到人嗎? 別自欺欺人了, 論人品,你認為你比引刀兄好嗎? 你有資格批評別人人品嗎?
56. 歷史長河 2017-01-03 22:42:35
嘩,有冇搞錯?係話你唔係引刀兄啊!
回應呢,自己刪除?

既然已認衰刪除, 如果沒有關於18%任何討論,恕不再奉陪
57. 自我陶醉 2017-01-03 22:58:00
失憶嗎? 52樓在說誰?我什麼都沒刪過。
58. 引刀一快 2017-01-04 00:02:54
長河san,你呢招可以KO所有人。

今次係超級今蟬。
59. 自我陶醉 2017-01-04 07:37:42
引刀兄, 唔怪之得你話小心忌諱喇! 原來地產網已經進化到話人廣燦,公公,放埋街上阿伯張相出嚟都唔會刪,討論辣招對計回報有咩影響就要被刪嘅水平。

其實呢條挑機橋,我都係從網友身上學番嚟,主要係希望大家明白買唔買樓,租唔租樓,每個人自己都有一條數要計,你有咩稅要交,理財能力如何,年齡多大,工作穩定性,家庭負擔,風險取向,投資經驗等,都有自己一條數,計出嚟俾人睇幾靚都冇用,work唔work, 自己心裡有數,就算呃到人都呃唔到自己,輸唔起都要勉強博就只能祝你好運。

多謝河兄分享華麗的18%回報!



60. 笑看人生 2017-01-04 10:17:01
52樓大哥所言甚是
61. 笑看人生 2017-01-04 10:22:08
55樓大哥所言甚是
62. 藍血夜郎 2017-01-04 11:51:52
廣燦,公公,街上老伯都係實實在在存在的,無的放矢挑機妄言妄語,管理員施行正道有問題嗎?
63. 引刀一快 2017-01-04 13:26:48
自我陶醉兄

論壇出D咁嘅問題,你仲肯寫回覆?

咁樣駛橫手刪人帖,完全大陸化,呢度已經唔好玩。
64. 引刀一快 2017-01-04 13:33:52
敗筆呢街,你係咩?咩都寫唔出,淨係識一堆出嚟圍人嘅小流氓,從來都未睇得起過你。

藍血?夜郎?好心你喇。知識同文化唔係一定要靠讀書,所以你亦不必自暴自棄。
65. 藍衣人 2017-01-04 13:52:55

我就係光明正大、不藏頭露尾、唔識講大話、英文誇啦啦嘅廣燦,大家係咪印象深刻呢,請大力拍烂手掌。



圖像中可能有1 人、站立
66. 二少 2017-01-04 14:59:28
管理員認為唔得街都唔荒係好野,自我檢討下啦!
67. 引刀一快 2017-01-04 16:12:14
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在討論中,一個人的思維方式、人品、教育水平、操守、背景都不會是秘密,可以騙到人嗎? 別自欺欺人了, 論人品,你認為你比引刀兄好嗎? 你有資格批評別人人品嗎?
68. 回引刀 2017-01-04 16:18:43
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自醉大師都曾贈你幾句,要攞版權嗎?



不過,有啲嘢,識就係識,唔識就係唔識,點扮人哋都會知你唔識㗎,最好辦法就係唔好勉強扮識


69. 引刀一快 2017-01-04 17:16:41
X少

你果D係好嘢呀?哈哈
70. 藍血引刀夜郎自大 2017-01-04 19:59:47
藍血,夜郞。呢個稱號你都覺得噁心。我忍受住此惡名都有一段日子,只為嘲諷廣州佬引刀,在全是無註冊讀者回應中,以唯一藍字人身份,囂張跋扈的姿態寫幾句廢話挑機,此等夜郎自大之徒人間少見,故得配此惡名。
71. 引刀一快 2017-01-05 13:23:06
繼續忍受吧,呵呵