曾是中国首富的许家印的中国恒大（3333），近年麻烦不断，近日不利消息又一单接一单，成为市场关注点。一切的根源，来自於部分内地民企，尤其是房地产型民企的超高负债 发展模式，当政策一收紧，便马上出现资金链问题。在国家当前高度防范各类风险的大监管环境下，市场忧虑恒大会否变成另一个海航――为了减债不断出售资产，元气大伤；而曾被视为投资「避风港」的内地房地产行业的信用市场，风险也正上升，投资者必须留意。
总负债1.95万亿元
据彭博资讯，截至2020 年底，恒大的负债总计1.95万亿元人民币，相比之下，其所有者权益仅为3,500亿元人民币。因此，鉴於有关部门可能对开发商融资和房地产市场整体保持倾向於收紧的立场，允许高负债企业有更多信用违约事件发生，投资者的紧张情绪很可能不会轻易消退。向房企采取更严厉措施对於防止更大系统性风险的形成至关重要，因为这样的风险将直接威胁到长期金融稳定。今年第一季，内地大型开发商华夏幸福就发生了违约事件。
内地为防范系统性金融风险，近年尤其收紧了房地产行业的信贷。2020年第三季，有关部门出台了房地产企业融资的「三条红线」政策，抑制开发商负债率。今年2月，中央发布规定，22个主要城市一年只能拍卖三次土地。6月，内地宣布土地使用权出让收入由之前上交地方政府，改为由税务机关统一徵收，加强了中央对之前一直被忽视的地方政府融资领域的监督。
上周五，路透社引述消息人士称，人行计划要求开发商在月度报告中披露公司的商业票据(CP)发行细节。报道指，由於人行过去限制高负债开发商的传统信贷，他们於是转向商业票据，这种借款如果在一年内偿还通常不需要支付利息，他们就用商业票据代替现金来支付水泥和衞生间设施的做法避开了当局的监管，他们去年就藉商业信用形式从其供应链融资5,560亿美元。所以，当政府在计算公司的债务上限时将供应链信贷纳入其中，这可能会使许多开发商的资产负债表重新踩到红线。
上述一系列举措的目标直指存在过热风险的楼市，无疑对开发商的信用状况造成了压力，这些措施尤其给恒大这样的高负债企业造成压力。
或迫使卖地套现
目前情况下，这可能会迫使一些压力很大的开发商考虑通过出售他们最有价值的资产―土地来筹集现金。例如，去年恒大手中拥有2.31亿平方米的未开发储备土地，其中70%位於一线城市。根据路透社的计算，以目前价格计算，其价值可能超过3万亿元人民币。上市房企融创中国（1918）和碧桂园（2007）也有类似的土地储备规模。
不过，卖地是他们的最后一步，就如海航集团当年卖掉香港启德4幅地皮一样。开发商不愿意这样做是有原因的。首先，他们的商业模式是以土地积累为中心。其次，虽然市场对企业出售不相关业务的股权并不在意，但出售核心资产可能表明面临生存压力，并引发债权人踩踏。所以，当大家看到开发商卖地皮的话，就知清算日不远了。■记者 蔡竞文
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