本港樓市陰霾密布，市場憧憬施政報告推「減辣」提振樓市，惟最新機構分析認為，即使施政報告有「減辣」措施，在持續高息環境及環球經濟困難等不明朗因素下，預期今年及明年的樓價持續下跌。其中，瑞銀預期明年樓價下跌逾10%，仲量聯行則預測豪宅樓價今年下跌最多5%，明年再跌約5%。香港文匯報訊（記者 曾業俊）
中小發展商高負債持貨多
瑞銀昨發表研究報告指，鑑於中小型發展商的高負債風險，加上高息環境將持續更長時間，因此將今年本港樓價預測由上升5%，下調到持平至上升5%，並預計明年樓價將下跌超過10%。該行指，17間中小型上市發展商之中，有10間的淨負債比率超過50%，他們截至6月底持有14,500伙未售單位，相當於2021年10個月的新屋銷售量。其中，2,319伙單位將在未來兩年內完工，估計這些高槓桿公司可能需要降價沽貨，以低價刺激銷量及加快資金回流，應付高利率環境。
瑞銀相信，即使施政報告「減辣」，如取消非本地居民在香港首次置業時的額外30%印花稅，但利率仍然偏高；當外派到香港的專業人士需求得到滿足後，樓市交投將再度縮減，樓價的反彈空間亦相當有限。該行相信在美聯儲減息之前，本港住宅樓價不會顯著復甦。
豪宅上半年升幅已被上季抵消
另一邊廂，仲量聯行昨亦發布報告，指今年上半年豪宅價格錄得的升幅已全數於第三季抵消。該行預期，即使施政報告有放寬冷卻樓市措施，面對當前環球經濟環境困難及不明朗前景，預期豪宅價格將進一步下跌，今年將下跌最多5%，並在2024 年再下跌約5%。
該行指，今年首9個月，豪宅資本值下跌0.3%，上半年的增長在9月已被完全抵消。去年公布的施政報告，將額外印花稅退還給符合條件的非本地買家，已證明並未能有效穩定住宅物業價值或刺激市場活動。整體住宅交易中，涉及買家印花稅的交易比例維持在1.6%， 與去年同期持平。
該行續指，儘管賣家迅速調整叫價，但豪宅市場仍未見到買家轉趨活躍。第三季售價2,000萬元或以上的住宅成交量按季顯著減少52%。由於很多本地買家的財富受到金融投資表現欠佳所影響，買家提升居住質素的需求已明顯放緩。據花旗銀行數據，在香港擁有超過1,000 萬元淨資產的人群，其流動資產的中位數在今年已減少100萬元。同時，一些急需現金的賣家被迫將叫價設定在銀行估價的20%以下，務求盡快賣樓套現。
地緣政治緊張 高息料持續
仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峰表示，就算政府減免部分印花稅，僅能令豪宅價格跌幅收窄及帶動交投。他認為，豪宅市場將要面對多項挑戰，包括內地經濟復甦不及預期、人民幣持續貶值及內地物業投資情緒疲軟；至於中東地區衝突升級及潛在油價上漲引發通脹，都將左右利率走向，預計美國加息周期或會延長，並進一步推高香港的基本利率。本港銀行因為借貸成本壓力，料會上調按揭利率和減少現金回贈。
仲量聯行研究部資深董事鍾楚如表示，按目前市場條件，豪宅的流動性風險可能成為非本地高淨值人士的主要憂慮，並可能阻礙他們遷移到香港。政府一直致力吸引家族辦公室和環球投資者，印花稅減免將向他們提供直接誘因。
機構對香港樓市最新分析
瑞銀：10家高負債率中小型發展商貨尾達1.45萬伙，他們有減價沽貨壓力；高息環境料持續更長時間，壓抑樓市，料今年樓價僅持平至上升5%，明年則將下跌超過10%。
仲量聯行：高息環境持續及環球經濟不明朗，豪宅市場面對更多挑戰，料價格今年下跌最多5%，明年再跌約5%。
摩根大通：預計未來6個月本港樓價將跌5%至10%；另由於寫字樓供應過剩，因此對寫字樓看法最為悲觀。
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