1. 王于渐：无楼族易陷跨代贫穷 2014-04-10 08:57:48
【明报专讯】香港存在跨代贫穷吗？这又会否与楼市结构有关系？香港大学经济学讲座教授王于渐明日（11日）将会举办公开讲座，会就上述问题作出探讨；本报率先访问了王教授，他给出了出人意表的答案：原来香港没有自置物业的家庭，其离婚率远高於有楼家庭，贫困的单亲家庭在照顾和培养子女相对困难，不利下一代「上流」，容易造成跨代贫穷！
王于渐引述美国五位著名经济学者向数十万个家庭进行调查的结果，指出美国过去30年，上一代与下一代的「向上流」未见恶化（将两代人由穷变富，和由富变穷的百分比作比较），但以坚尼系数反映的贫穷差距确有所扩阔，而这只反映由於经济转型，人成功向上流后，会获得更好的待遇，这反而有利刺激人们更加上进和努力。
单亲妈妈 子女最易跨代贫穷
「不过，有关研究也指出阻碍穷人向上流的一个重要原因，就是单亲（尤其女姓）家庭的子女，确是较易出现跨代贫穷，这种情也在香港出现。」王指出，研究显示富人的离婚率一般较低，原因是离婚的机会成本高，至少要和原来配偶「分身家」。「穷人离婚率既高，尤其女性在离婚后，若要继续照顾子女，更难工作搵钱养家，不利培养子女。研究证明，人们愈年轻接受好的教育，更有利日后的学习和成长，以及脱贫，则穷人离婚率高，也令到跨代贫穷更易形成。」
港近年离婚率升至全球前十位
他又表示，香港有两个独特因素，令上述情更严重。其一是随中港日益融合，跨境婚姻更盛行，令低收入男姓，无惧离婚后没有人愿意再嫁他们，所以更容易决定离婚；另一是更多女性接受独立工作，且香港福利保障增加，也令她们少了决定离婚的后顾之忧。
「统计数据显示，香港自上世纪九十年代中期以后，不论男或女，离婚率都出现急升，值得注意的是，拥有自置物业的较富裕人士，离婚率明显低於只租楼住的人士（图）！」王于渐指出，现时香港的离婚率已排名全球前十名之内，相信和上述原因有密切关系，但哪又应如何改善跨代贫穷？
「提升教育水平 帮助脱贫」
「很多人以为只要增加福利，便可以解决贫穷问题，其实不然。1990年代中期，香港人因读书、生病、残疾等理由而不工作的年轻人比例，只有不足1％，而到了2011年，有关比例却急升至3％至4％，甚至更高，反映增加福利，确实反令更多人不愿工作，更难脱贫！」
他认为，投放更多资源提升教育水平，让单亲家庭的子女更容易接受优质教育，令他们有更强的谋生和致富能力，才是解决跨代贫穷的最好方法。「很可惜，1990年代以来，香港政府开支急增，但很高比例花在福利之上，教育占GDP的比例，却停滞不前，实在有违解决跨代贫穷的目标。」
明报记者 陆振球
摄影 李绍昌
2. IMF吁减辣 2014-04-10 09:03:46
楼价失控 港经济堪忧 IMF吁减辣 财爷：未到时机
(综合报道)(星岛日报报道)国际货币基金组织（IMF）昨指出，本港现时最大风险为楼价调整失控，一旦市况急速调整，政府需要加快减少辣招。
IMF昨指出，本地主要风险来自物业价格失序调整，此可触发经济活动、银行贷款、家庭资产负债与物业市场之间的恶性循环。就此，IMF建议，政府的印花税可因应市场正常化的步伐逐步撤销，一旦市况急速调整，则可加快撤销步伐。
IMF续指，由於增加供应需时，因此目前实施逆周期审慎监管及财政对策，有助促进市场有秩序调整。在退出措施时，当局应视乎宏观金融体系风险退减的程度。
特首梁振英昨回应时指出，政府会继续努力解决房屋短缺问题，调控楼市政策有初步成效。但在增加房屋供应，尤其是在公营房屋供应方面，仍有不少问题须解决，包括需要更改规划土地，以及在地区层面取得共识，不能松懈。
财政司司长曾俊华则表示，政府会在市场正常化时，按市况作出相应措施，但现时未是时机这样做，同时相关草案也未曾通过。
为长远解决住屋问题，IMF认为，关键在於确保市场有足够供应，因此欢迎本港政府最近公布、计画增加包括公营房屋单位在内的房屋供应，可有助解决供应不平均问题。
另一方面，金管局过去也曾推出6轮逆周期措施。发言人表示，逆周期措施目的，是加强银行抵御楼市下行风险，该局会密切留意市场状况，当楼市周期改变时，会考虑合适措施回应，以维护本港银行业稳定。金管局考虑因素包括楼市成交、楼价、按揭市场、市民的偿债能力及外围经济等。
学者倡撤从价印花税
浸大财务及决策学系副教授麦萃才认为，撤招可先考虑去年推出全新的从价印花税税率，以刺激投资物业收租的买家入场；下一步则可考虑外国来港工作人士置业，是否可豁免买家印花税。他指，实际上是否撤招，则视乎供求平衡、本港经济，以及金融体系是否稳定，而非用楼价为指标。
美联物业住宅部行政总裁布少明则认为，政府可以缩短额外印花税的年期，以及取消公司名义购买住宅物业所涉的买家印花税。
此外，IMF又认同，联系汇率是最适合香港的汇率制度，过去30年以来一直行之有效。
IMF并肯定本港推出包括积极管理按揭成数，以及个人贷款的供款与收入比率等措施。
IMF报告重点
•香港主要本地风险来自物业价格失序调整，触发经济活动、银行贷款、家庭资产负债与物业市场之间的恶性循环
•印花税措施可因应市场正常化的步伐逐步撤销，一旦市况急速调整，则可加快撤销步伐
•长远解决住屋问题的关键，在於确保市场有足够供应
•美国退市若加剧资本流向及金融市场波动，或带来显著的负面影响
•若内地出现不利情况，或会打击经济信心，并循贸易及金融渠道，对香港造成负面影响
•2014年经济增长加快至约3.75%，通胀率预计维持於约4%，失业率仅略高於3%
•2014至15年度财政预算案审慎理财，适当地减少刺激方案
•联系汇率为最适合香港的汇率制度
本港各界对撤招回应
特首梁振英
调控楼市初见成效，调控不可松懈
财政司司长曾俊华
现时未是时机
金管局
密切留意市场状况
大学教授麦萃才
可先取消去年推出的从价印花税，刺激投资物业收租的买家入场
美联住宅部行政总裁布少明
可缩短额外印花税年期，或取消公司名义购买物业的买家印花税
财经
3. 综援社群的天下 2014-04-10 09:07:59
未来香港是综援社群的天下啊！.....
1992年彭定康推出…上世纪90年代初，港英政府推出“玫瑰园计划”这个计划预计花费1247亿到2000亿港币 ... 1992年，彭定康到任香港总督之后，提出要大幅提高福利。目的把香港建成一个综援港??? ...所以这个社会体系的动力是依赖性的……
吸引造就了现今百万综援社群,未来将会是取待中产社群的地位......除非香港出现一位强硬邓小平人物????废除香港人民公社综援培植寄生虫制度,否则,未来必定是百万综援社群大过天的世界,用百万综援社群消灭香港......食穷香港......取代香港.......
4. 有楼冇尊严 2014-04-10 09:10:59
实情可能系IMF 有関官员早前已入够货， 依家梗系希望特衰正苦撤招喇。神又系佢， 鬼又系佢。
5. to 1 2014-04-10 09:21:05
王迂腐唔系成日话要派晒啲廉租屋咩? 都已经管吃管住终生了...无楼族易陷跨代贫穷, 定系因为不肯自力脱贫而无楼? 租廉租屋离婚又可否分多间?
6. 陈云本土论 2014-04-10 09:30:18
近年陈云本土论???
中港矛盾激起，本土 意识日益高涨，陈云 在2012年起大力提倡「香港城邦自治论 」，主张香港在《基本法》和一国两制的大前提下，享有自治权利，普选行政长官与立法会，政策必需以本土 利益和需要为依归，维护正体中文，保护华夏文化，禁止一切 ...
（独媒特约报导）陈云 的城邦论 引起香港不同的身份认同、本土 意识、族群论述的思辩，网上战火愈来愈激烈，却不多人离开键盘，针对《香港城邦论 》《香港遗民论 》等书中理论展开真正的讨论。「本土 意识与香港社群论述论坛」曾邀请陈云 （岭南大学 ...
陈 云根（1961年11月8日 － ），笔名陈云 ，香港 学者，岭南大学中文系助理教授，香港自治运动发起人和倡导者，拥有 ... 为保本土 利益，「勇武抗争」双非、水货客等问题 关注中文词汇 [编辑] 陈云 毕业於 ...
有的人说黄毓民、陈云 虽口中说本土 意识、城邦论 ，但他们实质是大中华派。其实完全是一种错误的解读。黄毓民提本土 意识，在香港当前面临困境的情况下，它能让香港人普遍産生壹种强烈的共鸣 ...
为甚么，被残害的是李旺阳，不是陈云 ？为甚么，被监禁的是李旺阳，不是陈云 ？为甚么，被自杀的是李旺阳，不是陈云 ？ 陈云 ，本土 派欠了你甚么？香港人欠了你甚么？李旺阳与我们欠了你甚么？ 身为本土 派，我与陈云 这老头在本土 理论上决裂之 ...
【明报专讯】本土 运动倡议人陈云 ，昨在「占领中环 」的论坛中 没交代「占中 」之外，他们会有什么「勇武抗争」手段，反质疑「占中 」只由少数政党人士把持，或有美国在背后支持，担心会变成颜色革命。「占领中环 」倡议人
www.facebook.com/notes/wan-chin/陈云占领中环揭开香港... 网页纪录 - 更多此站结果 占领中环 是香港本土 的阶级之战，也是世代之战。香港的夕阳阶级（高级中产的买办阶级）和夕阳世代（位高权重的中年人）只是想在香港的民主斗争中 ，寻求漂亮的日落，因为他们时日无多，漂亮的日落是他们追求香港民主的落幕，却同时也是他乡 ...
主场新闻：
陈云 ：
占领中环 将成港版天安门，2013年3月14日 ↑ 热血时报：「
占领 光环」合集（不断更新 ... 辅仁网：
占领中环 揭露「伪
本土 派」真面目，2013年3月23日 取自「
http://evchk.wikia.com/wiki/ %E4%BD%94%E9%A0%98% E4%B8%AD%E7%92 ...
为保本土 利益，「勇武抗争」双非、水货客等问题 关注中文词汇 [编辑] 陈云 毕业於 ... 陈云 曾在公开论坛反对「占领中 环 」行动，指运动没足够实力，只由少数政党人士把持，将会失败。 ...
7. 双辣招议案 2014-04-10 09:47:06
是谁令租金上升？
是 2004 年至 2014 年不断在高位变现出售房地产物业业主获得巨额盈利的原业主推动租金上升？
同时他们又支持财政司司长曾俊华推跌楼市双辣招议案的立法 !!!
方便他们回购物业房产 !!!
8. 亮剑 2014-04-10 09:58:35
有形之手 加剧楼市波动 诺奖得主批美救市损自由经济
来自陆振球文章
2011 年 9 月 17 日
------ 其实，近年香港楼价急升，不少政客都认定是供应少所造成，但香港属外向型经济，虽采用联系汇率制度，但资金却是可自由进出，每当资金大量流入时，香港的货币供应便会大增，利率便也偏低，有利楼价攀升，相反，当资金大量流走，利率便容易被扯高，楼价多数表现乏善足陈。 不信？瑞银外部顾问、 Look's Asset Management Ltd 董事总经理兼投资总监陆东便指出，过往 20 多年数据显示，香港货币供应 M1 的增长率，与香港楼价的相关度高达 92 ％（见图），如此，则若他日资金流走， M1 增长放缓，却又碰上政府大力打压楼市和增加供应，楼市便可能面对极大危险。 M1 供应 与港楼价关系密切 说开陆东，也是楼市高手之一，他在 1989 年六四事件令楼价急跌时买楼，之后陆续入货，至 1995 年才停手，然后清货， 2000 年后才重新入市买写字楼。他现时位於飞鹅山的居所，则是在 2007 年以 6400 万元购入，现时已升值至超过 2 亿元，他今年 2 月左右放售的中环九如坊铺位，也在一年多时间升值近半。 陆东为买楼 食足一年麻婆豆腐 陆东在他的新书《继续傲行》回忆 89 年时首次买楼，首期是一毫子一毫子的储回来。
如何储？头 10 万元极其辛苦，头一年日日食 6.5 元的麻婆豆腐饭，返工放工只是搭巴士和渡海小轮，为省钱更只搭下层，且未搭过地铁。
到储了人生的第一个 10 万元，为了奖励自己，才搭渡轮（又是下层）去长洲玩，本打算豪花 100 元食海鲜餐，但原来不够，於是只花了 7 元买个炒饭，另外买几罐大陆啤酒，在海边睇日落当庆祝。 陆东话，以他的学历同收入，当初买楼也要捱，但现在的年轻人每每想一步登天，买楼又要市区，又要新楼，买不到又赖社会，又要政府帮，不知是何道理？
他指出，储第一个 10 万很难，但懂得投资，有 10 万元后很快便可赚到 100 万元， 100 万元到 1000 万元会更快，之后到 1 亿元是「极快」。
王 先生 2011-09-17 10:54:23
原来陆东买楼嘅首期都系有血有汗嘅，真系今日先知。
咁我同老婆做兼职、加班去到 11 点、 10 年无得坐飞机去旅行、去出口店买衫换季、对鞋着到穿先换、做左嘢七年重同屋企人住、每个星期食 3 次老麦 .......... 原来湿湿碎！抵你陆东住飞鹅山。
不过有样嘢少少唔同意陆东见解嘅，首先除非屋企人帮手，头个拾万真系好难班翻黎， ----- 同意！！
学识投资加上运气 10 万变 100 万， ----- 唔难！！！
但系 100 万去 1000 万就好难，除非你用 100 万做首期买楼自住或收租，讲紧系长揸，否则一个浪黎就打回原型，身边唔少例子可供参考！
致於 1000 万变上亿！咁就一命、二运、三风水、四积阴德、五读书，决一不可！
王 先生 2011-09-21 10:11:28
由 0 至 10 万要聚沙成塔，集腋成裘；而由 10 万至 100 万唔投资唔得。
香港人玩股票好多；但俾股票玩翻转头重多 ，大约 7 成人输、 2 成打和、只有 1 成人有钱落袋！ 散户已经资金不足、消息不灵、投资智识贫乏，咁如果连投资基本法都唔识， 唔输致奇！
小弟不才，得高人指点过几招，玩落都行得通，大家不妨研究下： - 『散户通常买 2 、 3 、 4 线股，重要赢粒糖、输间厂，好股执少少就走，衰股就望明天会更好留翻系度！ 最终成个组合只只股都捱紧价，心情好至奇，而且就算有赢硬嘅机会出现，都因为成手蟹货而无钱买！ 散户要赢钱就要好似恒生指数选股咁做，要蓝筹或紫筹股，要有盈利，要有息派。 最重要系汰弱留强，保留强势股、将弱势股清除，卖出股票不论盈亏、只论强弱！ 唔识就用月结单做准则，每个月选一只最鸡嘅股黎沽，然后再买心水货，当自己系基金经理咁做买卖！ 唔信大家试吓，或攞翻啲旧月结单出黎做模拟测试。不出两年成个组合会靓好多，咁起码心情都好啲！ 最好揾啲投资课程学吓，例如揾埋阴阳烛帮手，例如连出三支阴烛走、连出三支阳烛入！ 赢大钱嘅股就走几成货锁定利润，再赢到够首期就买楼。
亮剑 ( 王 先生 )2014 年 4 月 10 日补充
贪婪和恐惧是投资执行投资决策时最大的敌人，
贪婪会让你赚到钱，却迟迟不肯收手，
恐惧会让你失去最好的投资机会。
假设阿花买了某档股票，一开始赚了钱，马上就再加码买进，
虽然朋友建议她 见好就收，但阿花相信一波还有一波高。
结果，在某一次的市场变动下，股票反转大跌，
阿花只能把获利就全部吐回给市场，一切成了纸上富贵。
过了半年后，股票市场已经到了适合进场的时机，
但受过伤的阿花，心中对股票有了很大的恐惧，
打算从此后不碰股票！钱存银行！
直到后来股票又开始高涨，阿花只能默默的在被窝里哭 …
股神巴菲特有句与众不同的投资信条：
『在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪。』
巴菲特是价值型投资人，
他相信股票的价格围绕著公司内在价值在跑，
所以他买卖的理念很简单： 便宜时买，太贵就要卖 。
一般人买卖股票往往都被情绪所左右，
但巴菲特则是方法确定了，就严格遵守纪律！
9. 在升, 点会撤招呢 2014-04-10 10:45:43
致这里的汤生和他一众唱好的人
你们早两天在这里又话楼在升(咁都讲得出)
宜家又望撤招, 试问你们喇, 升梗又点会撤招呢, 唉, 服你Lu 博士
10. 望闻问切睇 2014-04-10 10:57:58
中医诊症四招望闻问切, 到咗今日网上世界潮流兴盛嚟讲, 己经唔够用, 因为好多隐闭网上病态网友卢山面目难见, 又无得面对面交流, 无得闻, 无得问, 更加切唔到, 坚持学有所用, 秉承悬壶济世善行, 唯有加多一招:睇!
单睇7楼仁兄大作, 症状: 文无伦次, 无逻辑思维, 无理据, 凭空幻想.
诊断: 严重精神分裂.
处理: 移送青山精神病院急症室, 快!
11. 三Ｔ 2014-04-10 11:42:25
三辣招要撤，要尽快撤。不是因为楼价升跌，是因为辣招一开始就是错的，而且是错得很厉害。
这是一个民粹的政策，是一个对香港百害而无一利的政策！再继续下去，香港将为此付出巨大而无可挽回的代价。
令人担心的是我们的特首自比梅花，环境越差，压力越大，它一样坚定不移。那么，无论ＩＭＦ或者任何人对这政策有保留或反对，伟大的坚定的特首都可能坚持到底，甚或变本加厉，个人意气将由香港整去买单。
12. 自我陶醉 2014-04-10 12:07:05
博士： 我觉得你所说的 "连一向话香港楼市有泡沫的IMF都认为香港要撤招” 绝对有断章取义， 误导读者之嫌。
IMF实际是说 ： 一旦市况急速调整更可加快撤招。
13. 高手论述都睇唔明 2014-04-10 12:21:47
10. 望闻问切睇 2014-04-10 10:57:58
中医诊症四招望闻问切, ????
你是中医中的败类????高手论述都睇唔明???
香港中医高手可以把此类烂肉症治好,免割除疗法!!!
科比细菌感染惨情再退... (综合报道)(星岛日报报道)澳洲游泳名将科比殊周二於雪梨进行肩部手术时被细菌严重感染，经理人艾斯坚表示绰号「鱼雷」的科比虽无生命危险，但游泳生涯应已被逼告终，一六年再战奥运的梦想亦幻灭。
艾斯坚表示擅长自由泳的科比难以再做运动员：「他的肩部严重骨折，接受过两至三次手术后发生严重感染，幸好情况已逐渐好转，不过他的游泳生涯基本上已完结，但我们仍未跟他说明这坏消息。」
三十一岁的科比於二月时已被传媒指患有抑郁问题及饱受严重左臂伤患困扰，该名澳洲名将於千禧及○四年奥运赢得五金，而且曾赢得十一个世界锦标赛冠军，并创造十三项世界纪录后，○六年决定退役，五年后重返赛场，不过成绩未如理想。科比仍希望出战一六年奥运，不过如今希望已经幻灭。
14. 亮剑兄，请赐教 2014-04-10 12:34:36
本人於2013年6月借七成购入了一自住物业，现因某些原因出现供楼压力，父母建议我搬回家住，并将物业出租，我只有这个物业，若出租，是否应先补足五成首期才可出租呢？若是我无能力补足五成首期，分租一房间给人是否可行呢？
15. 12楼, 同意你 2014-04-10 12:35:08
对呀 IMF实际是说 ： 一旦市况急速调整更可加快撤招。
发梦未甘中, 捱下价先啦你班好友, 哈哈哈哈....
16. peter2 2014-04-10 13:18:49
Dr Tong,
I am with you, the rental market tells the truth health of the market. I think in a market lack of foresight, you analysis and smell tells the truth too. Expectation of gain has driven the short-term demand but there's real demand that CY couldn't suppress or meet with his ever-changing and heavy handed policies pleased no one (not even first-time end users).
Echoing your view is a video which I think your reader may enjoy:
https://www.youtube.com/watch?feature=player_embedded&v=FyzpmEVnwfc
best
17. 自我陶醉 2014-04-10 13:29:00
感谢亮剑兄於股票方面之交流， 从本人多年观察， 一般散户还有一个问题， 就是“孤注一掷”, 当注码超出个人心理负荷， 而所选之股票不如预期， 便增加心理压力， 於终极一跌时做出错误决定， 升市亦然， 散户往往就在终极一升时才决定入市， 导致一败涂地。 而大户只会按照价钱及所定策略分段行事， 愈买愈低， 愈沽愈高。相信同样道理， 亦可应用在楼市投资上。
18. DEF 2014-04-10 13:41:39
租金上升的超趋势是显然易见的:
(1)准买家惊楼价跌，不敢买，惟有租楼，加上原本的自然增长，租楼需求快速上升；(2)BSD令市场上的收租投资者不断减少，租盘供应亦不断减少；(3)最低工资及每两年的调整不断提高租客的付租能力。
19. peter2 2014-04-10 13:49:40
"吾以往之不谏，知来者之 可追 ." perhaps is the unspoken message
20. 80后打工仔 2014-04-10 13:55:34
致各位前辈,
小弟亦有近似14楼兄台的问题.
本人的问题是,太太手持一物业,按8成,但因太太收入不高,所以当时小弟作了部份担保.现在本人有少许现金,打算留作机会来时可以措8成或9成,以自己名义买另一层.介时出租现有单位.想问银行会否在批按揭时查到小弟的借贷记录而查到原单位已出租??从而要小弟补差价??恳请各位前辈不吝赐教.
80后打工仔敬上
21. 亮剑 2014-04-10 13:57:10
本人於2013年6月借七成购入了一自住物业，现因某些原因出现供楼压力，父母建议我搬回家住，并将物业出租，我只有这个物业，若出租，是否应先补足五成首期才可出租呢？若是我无能力补足五成首期，分租一房间给人是否可行呢？
讲句失礼，小弟亦试过在 94-95 年供唔掂楼要搬回老家，好彩我每次买楼都俾最少一半出来，所以我层楼就租咗比人同我供住先。
你现在最麻烦系你做了七成按揭，而且供唔够一年就出问题，呢次真系玩死人！
搬回老家本系杀著，但你喺今时今日行呢步，如果俾银行知道，咁基於一系列打房政策关照，银行家真系要你立即补回两成以上差额都有份(预埋估价不足)。
而如果俾准租客(分租都系)，知你未经银行批准就出租物业，轻则压价，如果衰起上来，俾你遇倒租霸，咁就喎河。
仲有现在你未够三年卖楼要俾 SSD，真的前无去路，后有追兵，俾著我就咁玩：
首先你就算点死，都要死掂按揭呢笔数先，否则神仙难变。
其次唔知你屋企有冇兄弟姊妹，或你已经有亲密伴侣？你一个人供唔倒，唔代表两个人供唔掂。
我唔知你父母层楼系自己嘅或租紧人地方住，如果双亲有自住楼又供得七七八八嘅，咁同他们商量出租拒哋嗰间然后住你呢层会好啲。
路就有几条，今晚冷静想想边条路啦！
经一事长一智，下次买楼千万唔好预到咁尽，同准备一年供楼弹药先好落场！
22. 没有能力者沽售 2014-04-10 13:58:33
本人於2013年6月借七成购入了一自住物业，现因某些原因出现供楼压力，父母建议我搬回家住，并将物业出租，我只有这个物业，若出租，是否应先补足五成首期才可出租呢？若是我无能力补足五成首期，分租一房间给人是否可行呢？
网友回应: 有能力支持者续供!!!没有能力者沽售!!!
23. 路人 2014-04-10 15:28:44
分租一间房给人绝对可行，不过这个人或这对夫妇一定要与你有深厚感情 (如曾经系同学或同事之类) 或有亲戚关系，租金稍稍有开埋，做到一家便宜两家著为止，如此你可以继续供楼而不惊动银行。
24. 80 后求生队长 2014-04-10 15:49:18
操盘实例 -- 80后准新婚上车族
队长!有刨过你啲文章，对於你对楼市o既见解同睇法都几认同。但我依家既处境，有以
下事项想请教∶
背景: 24岁，月入24k，手上持有现值400k股票，100k现金，每月储10k，家用5k，由
於系supervisor平日应酬万岁好难减少所以一个月计晒所有洗费平均每个月自己用
6-7k，剩返每月2-3k系备用/储够去旅行咁，但如果有需要储多2k左右我觉得都可以
谂。现在同屋企人住。
呢年半我系股票上投资有23%回报，但好明白自己唔系股神，呢d回报唔系必然，但稳阵
收息ge股票大概占左profolio 40%，回报5%左右。
由於想系15年结婚，所以都有买楼ge打算(男友月入14k左右，谂住佢主力储钱结婚，所
以买楼上我暂时系想自己搞掂)，但有d野谂得唔系好清，希望队长可以指点:-
想法1: 依家去尽买左个三百几万上车盘先。 但上车盘一般系细/地理位置麻麻(我理想
系住东九龙)，万一楼市跌，要长揸个盘咁个地理位置又唔近屋企人ge话会好影响我地
想生小朋友ge计划，惊缚死左d钱。而且我自己买楼好似过唔到压测。就算勉强买
左，差向，管理费，维修费样样都系钱，除非cut家用，如果唔系好难生活。
想法2: 等多两年，有信心储到800k (未计投资回报)，希望一买就买到间大d/就脚d
ge自住楼。但之前队长讲过，万一楼市跌，首期成本上升，到时分分钟要有1000k先搞
得掂个首期，咁我就唔敢肯定买唔买得掂。
我份工系好稳定ge，每年人工加2k左右，预计2-3年后可升职人工就会有43k左右。所以
如果2年后先买楼可能会轻松好多，但我最惊系到时反而首期都未储到(因为银行关水喉
而楼价又冇想像中跌咁多—我都唔信楼价可以跌多过30%)
以我ge profolio，可以点部处呢？边个想法较实际呢？
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你个case我认为要分阶段咁去计划，亦即是说你唔好将几样野捞埋一齐就设定成一个目标，也许咁样会易谂好多。
在你而言，我认为你可以先谂一层得宝的细单位，其实细一你都无问题，可考虑下2.6-2.8M买入311/334/343的盘。395/397的盘你可能会超笔直，所以计数上现刻你未必搞得掂，除非你买的时候再加番两三千蚊人工。
假设你要买入2.8m计，首期杂费连简单装修可能用你400K左右，我相信呢个笔直对你黎讲都会比较舒服，只需要卖晒D股票就OK。以2.8m计，你借9成大约即系借252万，@2.15每月还款9504元，压测13759 元，相对你的人工60% 14400元，压测无问题。每月供9千几蚊，你每月能储10K的话，理论上都可应付。
以你现时人工黎讲，你未必可以买得起一层300万以上的楼，而就算你之后买到，我个人黎讲都唔建议你这种顶头锤的方法，即有小小顶到尽先岩岩买得起供得掂的谂法。相反如果你呢家买一层细小小的两人自住，就算系studio好，或者细细地一房，趁后生呢家捱得就捱下。而且细细地都好，衰极都叫自住楼，大市升就一齐升，跌亦有限度，点都赚左个自住，人生会踏实D。
呢个计划的其中一个主要目的，就系为你下一层楼而铺路。生BB系人生必经阶段，但我听你的状态，断估你唔会系已经有左，即我认为你叫做无即时急切的需要。而且，你好有信心咁话比我听你会加人工，又穏定，2-3年后就有43K一个月，比而家多成19K，我估计两年后的你，就算呢家买左一层细楼住住先，亦一样会有番400-500K左右的现金。
想像一下，到你两年后，有自住楼一层，400-500K左右的现金，弹性就好大了。一方面你可以再储多一两年，而呢一两年除了你自身的人工外，仲有你老公系结完婚后的积蓄，到时你经济条件许可下，先再买多一层大小小的三四百万楼自住，而呢家呢一层细的，也许也可以谂下如何出租。当然9成上会是不能出租的，但几年后的按揭状态系点无人知，或者层楼升左，转一转按到时就可以出租，也说不定。
希望你明白，人生好多时有好多野会抽你后腿，而现在系你最无负担的时候，要抟就系呢D时候抟。到你第时有左BB，小朋友几十样开支，加上要照顾小朋友自己更加开始无乜心机在职场抟杀时，你今日有无计划去制造passive income到时就会产生莫大的作用。如果你呢家唔识玩，好大机会到你生完BB后，你会发现你个人变得要更保守而更无得玩。所以今日的一念之差，我大胆讲句可以影响你和你家人的人生。
大方向就比左你，点行你自己谂，不过再提醒多一句，投资涉及风险，嬴输都唔关我事，有咩自己楂番fit，唔好到时喊住赖我
25. ET 2014-04-10 16:30:10
「几年前将自住物业卖走」这个话题已经回带起码几十次，就算写的唔闷，睇的都闷了。
26. 汤文亮 2014-04-10 17:03:19
楼上，
我都写到闷， 但如果唔写，很多人都不知道真相，如果你觉得闷，咪唔好睇，何需留言，正如我睇唯灵冩食经，同一味菜，写了不下百次 ，编辑都照出，你唔好太自私，你睇过，很多人还未睇过
27. ET 2014-04-10 17:40:44
这是真相，但不是真相的全部。
28. 崩口人忌崩口碗 2014-04-10 17:45:04
博士讲中你／你朋友吗？我就睇极都唔闷，次次都有新角度。我话你唔系闷，系嬲，因为崩口人忌崩口碗，系呢度最嬲的唔系买唔到楼既人，而系向下炒自住楼失利既人。
29. 汤文亮 2014-04-10 17:58:14
ET
我每一篇文章只得三至四万人睇，单以香港计算 ，还有很多人未睇，他们不知道整天叫政府出招什至出租管的人就是几年前将自住物业卖走的人，他们其实才是炒家，孤注一掷的炒家，大家常说，假话说了一百次便变成箴言，真话若只说两，三次又会是什么，请细心想一想
30. 亮剑 2014-04-10 18:01:09
博士……其实抢高私楼租金嘅人，并非前几年卖楼等跌嗰班。
可能你玩开大码野，对细眉细眼的楼盘冇兴趣。
喺几年前，唔少大学收咗一D大陆生，呢班人因为冇宿舍，所以要喺大学附近寻找租盘。
呢班学生全冇收入，咁他们想揾楼租系咪要出高价先？
港人六仟都讲价，他们就七仟即磅唔还价！
港人两个月按金，他们一炮过俾一年租。
港人要换新冷气机机，他们就免费同业主D细路补习。
港人又要你打厘印、攞银行出租证明，他们乜都唔使……
俾着你有件沙一，你都会选择啦。
那些大学生，通常用夹份方式租屋，你月租七千，摊开计每人叁几仟，就算当你要謮两年，十皮嘢唔使。
下一两年另一批大学生寻租，因为缺租盘，业主加到8仟5，那么两年计每人多万零左右，唔觉唔觉加到一皮……
香港租客几年加鬼倒几仟俾你?
31. 自我陶醉 2014-04-10 18:25:58
成日话人买自住楼就系炒家， 如果明天有人畀市值两倍你卖唔卖？ 两倍唔卖噤， 三倍呢？ 三倍唔卖十倍呢？ 每个人都有个价， 只系到左未。 大家无谓五十步笑百步。
32. 卖楼向下炒 2014-04-10 18:26:48
博士讲的例子, 单是我身边, 便4个我认识的朋友这样做. 他们家庭月入无10万都7,8万.
以前两公婆住两房, 后来生了两件, 加埋工人唔够住, 又见到政府天天话要做瓜楼市, 都不约而同卖楼租楼住. 卖楼时个个高高兴兴执百几2百个, 更有位朋友马上买埋benz奖励自己.
数年过去了, 相连变3房, 3房变两房, 赚到的剩下多少? 楼价升了多少?
这不是个别例子. 我现在的租客也一样.
而亮剑兄的例子, 就更加剧了部份地区的紧张情况.
33. 自我陶醉 2014-04-10 18:38:07
卖楼就向下炒， 买楼就向上炒， 好正常呀！ 如果相反就真系值得研究吓。 好老实， CCL 140 以上我一定走。使咩扮清高。
34. mini 2014-04-10 18:58:45
The latest payments for rates & government rent have already told the private owners to work harder ! Really, they have been giving a lot to HKG for many decades !
Our parents always say, you cannot afford to buy a flat for some reasons, you do need to pay rents for a certain period of time !
Hong Kong is an international city, part of China. Never Sleep ! Be Practical !
35. 皆大欢喜 2014-04-10 19:04:34
中港继续融合、港沪直通车、中央泛民有偈倾、唐唐被放生、梁营唐营好似变港营、CY日报吹水减辣、港滙直廹7.75、耶伦又做番鸽派、有钱越有钱、CCL Go Go Go、楼市股市唔好客气 Go Go Go...
36. TO 自我陶醉 2014-04-10 19:14:50
有楼望升, 无楼望跌, 有楼但却又有大把现金在手而望跌, 好正常的.
博士没有扮清高.
扮清高的, 反而是那些卖了自住楼向下炒的, 如你所说, 他们也是炒家.
只是他们输打赢要, 天天批评拥有多於一层楼的人为炒家, 要求政府用行政措施打压楼价来达到他们的个人目的 .
37. 自我陶醉 2014-04-10 19:26:05
To 36/F
你哋真系唔觉依家啲楼好贵咩？ 卖左楼要嘈政府系唔啱， 不过衰唔过无谂过买又无本事买都望人死果啲。 但系依家大学毕业万几蚊， 楼价日日升年年升， 佢哋要点至买到， 唔系个个都有个有米老豆喎， 呢班人嘈我觉得好合理喎！
38. 行外人 2014-04-10 19:26:36
To 33/F
坦白讲，自从政府出左3D之后，本人把物业汰弱留强，由三变二。现在只等待撒招，不用理会CCL！
因为，长揸必胜 。。。
39. 甚至 2014-04-10 19:48:55
什至 出租管的人就是几年前将自住物业卖走的人，他们其实才是炒家，孤注一掷的炒家，大家常说，假话说了一百次便变成箴言，真话若只说两，三次又会是什么，请细心想一想........
甚至
是正常使用文字,你说对吗???
40. 珍惜香港 2014-04-10 21:28:40
【珍惜香港 】 TO：2/F IMF吁减辣
寻日
睇得通兄问 ，财爷喺乜
动机 喎！我都话，财爷呢个人，喺好
深不可测 。
对於 IMF 嘅回应，
庸梁 同
财爷 喺好唔同。响
寻日段新闻 里面，两个人讲嘅嘢摆埋一齐（00:55 个位），边个对辣招
沾沾自喜 ，边个
避而不谈 ，一目了然。撤唔撤招呢样嘢，好明显，
唔喺财爷话事 。不过，佢都话依家未喺撤招时机喎，点解？因为咁罗：
「个草案都未通过，撇乜嘢？」 唔知几多人有留意佢呢一句？仲有，
今日佢讲互联互通 果阵，啲记者又追问减辣（01:45 个位），佢都费事答，仲问番啲记者：你对呢个（互联互通）冇兴趣架？后嚟佢谂住走头（02:40 个位），又俾人叫番转头追问，至好唔愿意咁答埋啲讲咗等於冇讲嘅嘢。佢个样，根本就喺话紧俾我地知：
「关我乜事？问我做乜！」 财爷呢个人，真喺好得！
41. 香港楼价升幅超过一般市民 2014-04-10 22:45:20
港府重申稳定楼市毋庸置疑 30公顷工商土地可改住宅
2010年10月29日 03:26 来源：中国新闻网
中新社香港10月28日电(记者 陈建)香港“财爷”、港府财政司司长曾俊华28日在立法会表示，香港已经全面收复了2009年经济衰退的所有失地，港府稳定楼市的决心毋庸置疑，并握有30公顷可以改划作住宅用途的土地。
稳定楼市在今年以来成为香港最大的民生热点，即使《施政报告》发表明确的楼市降温招数后，社会热议仍不绝於耳。港府已经留意到：目前欧美地区的失业率均接近10%，高企不下，贸易保护主义情绪不断升温，要求人民币升值的压力亦很大。美日等地区的央行面正准备实行新一轮的“量化宽松”货币措施，资金可能会继续大量涌入亚洲地区，加剧区内通胀、资产泡沫和金融市场波动等风险。而大量热钱流入的香港楼市，资产泡沫风险徒增。
此前，香港特首曾荫权、财经事务及库务局局长陈家强、金管局总裁陈德霖、香港发展局局长林郑月娥、运输及房屋局局长郑汝桦等高官已经不断向市民呼吁：投资买楼要慎重。并表明港府绝不会对楼市袖手旁观，必要时会再出新招。
香港财政司司长曾俊华28日更强调了港府稳定楼市的决心毋庸置疑。他透露，香港楼市由2009年年初起持续畅旺，自2008年年底以来，楼价已累积升了47%，尽管这样的升幅反映楼价在金融海啸期间大幅向下调整后的反弹，但也实属少见，情况令人忧虑。
曾俊华分析，现时大型单位的价格较1997年的高峰超出10%，而中小型单位价格亦只较历史高位低11%。因此再次提醒所有小投资者在作出投资决定时，务须量力而为，避免轻率入市。
他进一步指出，由於香港楼价升幅超过一般市民收入增加的幅度，纵使目前利率处於极低水准，市民的置业供款负担，已由2008年第四季的32%，升至2010年第二季的41%。一旦利率回升至较正常水准，这个数字将会进一步上升，并会更接近53%的20年平均数。
他指出，目前香港有84万住户居於自置的私人物业，相信他们绝对不希望见到政府推出政策，令他们一生中最重要的投资大幅贬值。
目前，港府已经制定了平稳扩大土地供应的根本对策。曾俊华表示，近年住宅单位供应偏低，过去两年的落成量每年平均只有8000个单位，是楼价持续急升的原因之一。现时政府已经订下土地供应目标，在未来十年内平均每年提供可兴建约20000个私人住宅单位的土地，较过去十年香港一手私人住宅的年平均吸纳量还多出1500个单位。
此外，香港现时住宅单位的中期供应量已经由去年年底估计的53000个，上升至今年九月底估计的61000个。规划署亦选定了30公顷工业和商贸用途的土地，可以改划作住宅用途。
他表示，香港已经全面收复了2009年经济衰退的所有失地，今年经济全年增长可以达到甚至超越较早前预测的5%-6%。港府会继续密切监察情况，在有需要时推出进一步的措施，确保楼市平稳健康发展。(完)
中新社香港10月28日电(记者 陈建)香港“财爷 ”、港府财政司司长曾俊华28日在立法会表示，香港已经全面收复了2009年 经济衰退的所有失地，港府稳定楼 市的决心毋庸置疑，并握有30公顷可以改划作住宅用途的土地。
hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20121204/18090077 - 更多此站结果 ... 苹果日报财经新闻网上版内容及动新闻，包括财经新闻、港股投资、名家教路、地产消息、财 ... 司长曾俊华昨日於立法会上既交代「双辣招」已初见成效，又劝勿沉醉於低息环境，市民在买楼要量力而为 。
42. 投资买楼要慎重 2014-04-10 22:47:22
此前，香港特首曾荫权、财经事务及库务局局长陈家强、金管局总裁陈德霖、香港发展局局长林郑月娥、运输及房屋局局长郑汝桦等高官已经不断向市民呼吁：投资买楼要慎重。 并表明港府绝不会对楼市袖手旁观，必要时会再出新招。 香港财政司司长曾俊华28日更强调了港府稳定楼市的决心毋庸置疑。他透露，香港楼市由2009年年初起持续畅旺，自2008年年底以来，楼价已累积升了47%，尽管这样的升幅反映楼价在金融海啸期间大幅向下调整后的反弹，但也实属少见，情况令人忧虑。
43. 咁早叫人不要买楼 2014-04-10 23:09:51
中原城市领先指数 CCL 每周五公布 – 最新2014/04/04公布 ，反映2014/03/24 至2014/03/30 (预计签署正式买卖合约时段)的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。
44. 叫人不要买楼???要小心??? 2014-04-10 23:17:41
中原城市领先指数 CCL 每周五公布 – 最新2014/04/04公布 ，反映2014/03/24 至2014/03/30 (预计签署正式买卖合约时段)的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。
本周公布 上周比较 上月比较 港岛 125.83 1.22 % 1.79 % 九龙 114.68 2.32 % 0.89 % 新界(东) 121.4 1.11 % 1.69 % 新界(西) 98.3 0.69 % 0.07 %
[中原城市领先指数] 117.22
1.01 %
年10月29日 CCL报85.62点 创九七年后新高 新一轮压抑楼价措施快将出台 中原地产研究部联席董事黄良升指出，中原城市领先指数CCL持续向上，最新报85.62点，创九七后新高。施政报告前后楼价温和上升。施政报告后两周，CCL累升0.62%。
2010年10月29日咁早叫人不要买楼???要小心???
此前，香港特首曾荫权、财经事务及库务局局长陈家强、金管局总裁陈德霖、香港发展局局长林郑月娥、运输及房屋局局长郑汝桦等高官已经不断向市民呼吁： 投资买楼要慎重。 并表明港府绝不会对楼市袖手旁观，必要时会再出新招。
45. 回带 2014-04-10 23:18:09
袒白讲有时我都觉得有啲闷。但我必日日keep住睇，因博士间唔中写篇劲嘢，分分钟塞几皮嘢（或更多）落我袋。几乎无成本又咁着数嘅嘢边到搵！？
46. 2010中国房地产(香港)论坛 2014-04-10 23:26:25
梁振英:未来两岸四地可加强房地产政策法规等交流
2010年08月20日10:22 来源：新华网
香港行政会议召集人梁振英19日表示，随著两岸四地交流日益密切，房地产业界联系也更加紧密，未来各方可加强在房地产市场制度、法规、政策、技术等层面的交流。
(此次是参选特首前采排???)
47. 往事回味 2014-04-10 23:43:09
中国房地产(香港)论坛 (2010年8月19-20日) 为进一步增进两岸四地房地产业界的交流，加强区域合作，探索如何配合两岸四地政府出台的房地产调控政策，促进各地房地产业健康发展，本会与中国房地产业协会、澳门地产发展商会及广东省房地产行业协会於8月19至20日在香港会议展览中心举办了“2010中国房地产（香港）论坛”。 论坛主题为“房地产发展的趋势、机遇与挑战”，活动包含8月19日上午的大型开幕式，下午的首场高峰论坛「主题：房地产市场的最新发展及政策」，晚上的大型晚宴；8月20日上午的次场高峰论坛「主题：香港为两岸四地房地产企业提供的融资及上市机遇」，下午则同时安排第三场的高峰论坛「主题：内地房地産及房地産股的最新发展趋势及投资前景」及一项香港大型房地产考察活动以供参会人士选择其一。 是次论坛名誉主席为行政会议召集人梁振英议员，荣誉顾问包括香港地产建设商会会长兼信德集团主席何鸿燊博士、港区全国人大代表团召集人袁武先生、恒隆集团主席陈启宗先生、瑞安集团主席罗康瑞先生、香港特别行政区立法会议员石礼谦先生、香港特别行政区立法会议员刘秀成教授。 是次论坛亦得到两岸四地业界相关协会的支持，港澳台共十九个协会作为协办机构，包括香港测量师学会、香港建筑师学会、香港规划师学会、香港地産行政师学会、亚太房屋研究网络、香港房屋研究网络、英国特许房屋经理学会亚太分会、香港物业管理公司协会、香港地産代理专业协会、香港地産代理商总会、香港专业地産顾问商会、地産代理联会、香港新界地産代理商联会、澳门建筑置业商会、澳门地産业总商会、澳门房地産联合商会及澳门地産专业发展商会、台湾不动产协进会及台湾购物中心协会。 是次活动获得两岸四地业界热烈反应及支持，参加人数众多，总共出席人数达2,500人，其中开幕式700人，晚宴50多席，600多人，三场高峰论坛出席人数1千余人。开幕式由中央人民政府驻香港特别行政区联络办公室副主任黎桂康先生及论坛名誉主席、香港特别行政区行政会议召集人梁振英议员作主礼嘉宾。中华人民共和国住房和城乡建设部房地产市场监管司副司长张小宏先生、港区全国人大代表召集人袁武太平绅士及台北县经济发展局局长李斌先生等嘉宾出席开幕式并作为剪彩嘉宾。其他嘉宾包括香港政府官员及来自内地、台湾、澳门及香港房地产协会的负责人。 首场高峰论坛的讲者包括香港特别行政区行政会议召集人梁振英议员、中国房地产业协会副会长朱中一先生、南丰发展有限公司董事总经理蔡宏兴先生、台北县经济发展局局长李斌先生、澳门建筑置业商会副理事长谢思训先生、香港地产行政师学会会长邝正炜太平绅士、台湾购物中心协会理事长刘耀东先生、瑞安房地产规划及发展总监陈建邦先生、澳门地产专业发展商会会长黄健中先生；第二场高峰论坛的讲者包括台北县县长周锡玮先生、中国银行(香港)发展规划部-副总经理宋运肇先生、麦格理资本(香港)有限公司企业融资资本市场陈明德先生、德勤中国上市业务组主管合伙人、德勤华东区审计部主管合伙人曾顺福先生、中信嘉华银行(中国)有限公司企业银行部总监兼副行长鲍少明先生、麦格理资本(香港)有限公司企业融资房地产部谭承荫先生等；第三场高峰论坛的讲者包括瑞安集团主席罗康瑞太平绅士、中国房地産研究会副会长顾云昌先生、广东省房地产行业协会会长蔡穗声先生、招银证券(香港)投资银行业务董事总经理温天纳先生、原立法会议员、原中银国际证券董事总经理冯志坚先生等。 晚宴的主要嘉宾包括香港特别行政区行政会议召集人梁振英议员、台北县县长周锡玮先生、国家住房和城乡建设部房地产市场监管司副司长张小宏先生、香港特别行政区运输及房屋局副局长邱诚武太平绅士、中央人民政府驻香港特别行政区联络办公室协调部副部长王子平先生等。其他嘉宾包括香港政府官员、内地、台湾、澳门及香港房地产协会的负责人。为尽社会义务，本会於晚宴上将十万元支票经中联办协调部王子平副部长转交中联办赈灾基金，为支援甘肃曲舟泥石流的救灾活动尽一分绵力。
采排:::
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48. 顺民 2014-04-10 23:46:54
博士，请听在下平心而论，先几年因看淡而卖楼那班业主，无疑属买跌的投机者，但他们最终要为自己的决定而承受结果。至於今时今日如此混乱的所谓房屋政策，始作俑者不是他们，他们也没此能力及权力。
49. to 48 2014-04-11 00:23:17
咁边个先有能力同权力? 成日话仲要继续调戏楼市果几个?
50. 顺民 2014-04-11 00:33:46
楼上，就系那十零个人带头做罗，呢班人十几年来不停地做。
51. 珍惜香港 2014-04-11 02:14:13
【珍惜香港 】 TO：41、42、43、44/F
关於
曾政年代 vs 庸政年代 嘅楼市政策，之前已经写得太多。比较完整嘅分析，可以睇番
果篇留言 同埋里面嘅所有连结。
总之，作为政府，喺绝对有责任通过政策去鼓励投资同优化投资环境，但佢喺冇责任，甚至喺好唔应该，去教你点样投资，或者好唔好去投资。 所以，财爷同埋其他政府官员，from time to time 咁叫人投资、买楼要
慎重 ，要
小心 风险等等，喺冇问题。个市喺咁升，唔通叫人训身入市？作为政府官员，就算真喺睇升，都冇可能咁讲嘢嘛！
要睇嘅，喺佢地嘅实质政策，而唔喺啲官腔同 presentation。 况且，佢地只喺叫人量力而为，从来冇话叫人唔好买楼，更加冇话叫人卖走自己嘅物业。
52. 请教一下, 2014-04-11 04:51:23
看淡的朋友们, 请教一下,. 我是自住的单身打工仔。因家庭有点问题不方便回去住, 紧急时都可以回。
我由细住沙田, 不考虑去元朗等地( 返工放工如共3小时太惨了, 有很多人没有打时间作"成本", 长期的不够训, 坐车, 心情不佳等影响更严重)。
单身, 一直租熟朋友地方, 一个月6k, ( 由10年5k 至现在只收6k..) 实250尺。但他由外国回来, 要收回了。
四周看, 正常的租盘都要8k, 9k, 而我买一个月只供9k, + 1000 (差,管理等),
那我只好买了, 买是为了保证租金永远在10k-14k。
其实,. 我假设1年后加息, 要加至3%, 最少3年吧。(9k加3%=14k) 即2017年。
如我不买...即我给了租360,000. (消费)
现在我一个月3800元利息左右,(消费) 5200本金, (储蓄), 其实, 假设不加息, 我3年租已经差不多10年息。如果加了, 随便当5年吧(消费), 但我同时又真的存了5200 x 36了。
现很想请教一下:
1. 他日如看淡朋友所言,如楼价因为加息而大跌30%, 其实租金会否下跌30%? 或只是20%啦?
2. 加息., 加3%, 一个月供14000左右, 即15000开支。业主们会否由原价9k的租金 加至11k左右? 或是会恐慌性割价抢租客?
因此, 我有点不明白, 看淡的朋友们, 如果是自住, 现在不买那等何时? 唯一怕的是, 加息超过3%, 即是供楼不只是14000左右了。
另外想请教一下, 有没有朋友记得03,08 那时, 租金有没有下跌, 或上升?
因为最坏打算, 富贵险中求, 供不起, 只好偷偷放租....
(又有没有朋友试过? 据我一位银行朋友吹水所说, (不知真假), 只要你准时付款, 银行基本上不会理放不放租。我问打厘印喎, 他只笑说一句唔关事,..., 有没有朋友试过? 分享一下吧。
53. 网友观感 2014-04-11 06:42:58
54. 亮剑 2014-04-11 08:27:19
在中环及西半山那些租盘有四成以上俾港漂租左，唔知有无人反对？
呢度D租老实讲太贵，港人实在承担唔起。
而港漂又以金融机构客为主，佢哋因为有房津，所以手松一点，虽然呢年几佢地俾老板咳不直，但实力始终唔能够睇少。
55. 自我陶醉 2014-04-11 08:46:36
回 52楼
其实不同情况有不同结果， 但你一定要明白一点， 你所说供楼=储钱里面有一个假设， 就系楼价不跌， 如果你供了三成， 楼价跌三成， 你的储蓄就等如0, 你可能话楼长还一定升， 你又知唔知当年97高位入市嘅人，有啲依家2014年卖楼仲仍然要输钱呢？ 17年前你储1蚊， 17年后你好彩攞番足1蚊， 但计完通胀可能只值4毫， 当你好彩赚三成， 你都只收番通胀后5毫2, 呢啲系高位追货嘅风险， 不可不知。
如果你有实际住屋需要， 买自住楼不一定冇好处， 但卖出也不一定输， 问题系你入市同出市系乜嘢位， 以下有两种情况要考虑：
1. 我冇楼又惊跌，唔知租定买， 以下有条数你可以计吓，假设25年：
买自住楼25年总成本(A)= 楼价 + 利息总开支 + 差、管、地租 + 装修(2～3次)
租楼25年总成本(B)= 总租金 + 差、管总数
C = 25年后 A 可卖出之楼价差饷
如果 B+C 大过 A, 你就赚， 如果 B+C 细过 A, 你就要住多机年先返本 。
2. 如果你已供满或快供满，决定卖唔卖， 条数我会咁计， 以前我都写过， 你可以参考吓。
"卖楼买股绝不可取，因楼价和股价一般有positive correlation 之关系，就是说楼价大跌时，由其是受加息导至，地产和银行股之下跌幅度，或会比楼价波动更大，并会拖低指数表现，以至得不偿失。
较可行的会是选择一些回报比租值更大，而相对稳定之投资工具， 亦即可赚到的比要花费的多的办法，例如人仔定期， 既可赚取高息， 亦相对稳定。 举例，卖出单位后你要付楼价3.5%租金，可用国内5年人仔定期5.2%计，连平均每年1~1.5%升值, 最少约为6.2%. 即每年仍能赚取2.7% 净回报，以10年计27%，假设租金上升，用去了楼价之7%, 你还有20%备用利润， 可弥补楼价的或然升幅，这也可将时间化敌为朋， 以现时中原CCL 118计算， 20%升幅就是141, 如10年后楼价在140以下的话， 便有利可图了， 当楼价下跌时也有望跑赢， 因为时间已变成了朋友。"
56. 自我陶醉 2014-04-11 08:52:31
打错了， 应该：
C = 25年后 A 可卖出之楼价
57. 路人 2014-04-11 10:24:24
to 55:
"你又知唔知当年97高位入市嘅人，有啲依家2014年卖楼仲仍然要输钱呢？"
这样的情况占多少 %，比例很少!以特殊个案当多数，不合理!
长远看，要看25年或以上，中间可楼换楼。
58. 自我陶醉 2014-04-11 10:38:25
To 57/F
你应该说占现时成交量中很少数， 因为有啲早年已顶唔顺走左， 而有啲仲坐紧艇未走， 如果计埋通胀已输凸，呢啲就系要知嘅风险。
59. 顺民 2014-04-11 11:26:41
to 52 楼：每月交租就等如泼出去的水，一去无回头，但供楼就有一半供返落自己个袋，所以阁下想法完全正确，也是和目下大多数普罗大众想法完全一致，所以不用惊，惊嘅大把人陪你，就算阁下供楼供了二十年之后层楼跌到一文不值你仍然拥有一层楼，但交了二十年租会得到甚么 ？至於有人话担心楼价跌会抵消积蓄造成得不尝失，有些人是前言不对后语，记得有些人讲过话买楼自住属於消费性，既然系消费性又何须担心升跌 ？一个每月缴交住屋消费的租客会否担心楼价升跌 ？但我有一样不同意阁下讲法，就是由元朗往返九龙不用花三小时，搭西铁去荃湾不用廿分钟，去到红磡都系半小时之内。
60. 自我陶醉 2014-04-11 11:58:04
顺民兄， 点解你觉得我前这言不对后语呢， 你认为我第一点同之前讲有咩唔同？ 只系换左presentation, 见你收租唔系好似其他人咁净识睇钱或市值， 相信你都应该系个好人而非奸人， 但系你知唔知咩叫好心做坏事， 你哋日日都净系识讲点好点好， 唔讲有咩风险同推人入火坑冇分别， 好多细路无经验亦唔识分， 睇下昨日果两个80后个case, 我都戥佢惊， 仲未讲果啲十成按揭。
61. 顺民 2014-04-11 13:06:56
自我陶醉兄：你亦毋须对号入座，至於讲到话教年轻人买楼好过交租是推人入火坑，那实在太过言重了。站在收租佬立场而言越少人买楼越好，因为不用担自己的楼无人租。但金钱并非第一，良心才是重要。在下只是鼓励年轻人自力更生置业，因为好快二十年过去，避免到时两袖清风，皆因少壮不努力，老大徒伤悲啊 。
62. 亮剑 2014-04-11 13:54:18
自我陶醉兄 -----
十人生九品，有人自动自觉，有人唔迫唔快乐，当然有人烂泥扶唔上壁 ----
回想我 20 多岁前，乃月光族一名，红部仔永冇 5 个位数字结余，有钱就买车买音响及食好嘢！
自从识左女朋友之后，她影响了我嘅一生，她问我一个问题，就系：「你有无想过去买楼」 ?
因为我嗰阵真的搵钱唔多，而按揭利息系讲紧十厘楼上，所以我当时好老实同佢话：「喺呢一刻 ----- 我真系想都未想过呢回事」！
咁当时佢就咁同我话：「您想都未想过嘅嘢系唔会发生嘅，除非系不幸嘅嘢啦，而您亦唔使赢晒所有人，您只要赢那些唔努力、唔用脑 、净系得把声嘅人就得，而呢啲人系你想像唔倒咁多嘅 」 ！
当时她只系十七岁，估唔到我弍几岁人，都无佢一半智慧，我立即醒晒，就同佢讲我会努力上进，然后我们齐齐定计划，努力进修及储蓄，过咗几年之后，原来我咁嘅蛋散都可以做倒业主。
其实有啲人真系唔俾啲压力佢，他们真系成不了大事的，讲真如果你做左业主的话，你嘅财政纪律系会自自然然提升，你向上爬的动力亦会提高 ，而你的积极性就会被引发的！
有一个自己买下嘅家，你就可以同屋企人做比较长远嘅人生规划，又唔使惊下一张租约几时到期，亦唔怕到嗰阵会被人加几多钱租！
这一切都非金钱可衡量及取代！
63. 自我陶醉 2014-04-11 16:13:21
顺民兄/亮剑兄， 我当然明白你哋用心和出於好意， 否则同你解释噤多， 相信这里也有很多人像你一样有这颗心。 只是这里不是所有人都一样， 亦肯定有人会觉得我系眼中钉阻住佢搵食。
又试吓同你哋分析吓依家形势，一个大型升市一般分三个阶段：
1. 醒目钱：通常人地仲睇紧跌， 不理性沽出及沽空时， 佢哋会开始分段入市, 呢班人系价格投资者， 一般系资产合理值八成以下才出动
2. 机构投资者及大户 ： 佢哋睇到个市沽唔落仲开始升先会入场， 合理值略高於1期投资者
3. 散户及小炒家/投资者： 佢哋好多会等个市确认升市， 尤其未段见有好多人赚钱佢先开始入市， 呢啲人系推升大市嘅最后动力， 最后一击， 往往系到佢哋瞓身兼借尽而做成。 由於只系散户推升大户出货为主， 这阶段成交量会持别少。
以我观察， 现在楼市应是第3段市， 负资产开始出现， 十成借贷又嚟， 成交量少， 只欠最后一击。 至於会唔会出现， 同几时出现好难讲， 因为小炒家和投资者现在已接近消失， 恐怕只凭散户不够力成大气候， 要等美国出年继续唔加息或政府部份撤招最后一击至会出现， 又或出年开始加息，无力出现。
讲咗噤耐， 同大家计吓数， 亮剑兄你话现在楼价合理值系130, 我唔钟意做住宅收租佬， 所以只有自住物业， CCL140我会沽， 用我方法加两成buffer 168， 即系你合理值嘅1.3倍 . 10年内利息回复正常， 供应增加， 你嘅合理值可能回复 90～110左右, 视乎加息幅度， 但唔好忘记， 跌市唔会去到合理值就自动停， 因为醒目钱仲未入市， 噤你估我168呢个位会唔会输， 我唔输咪即系入市果啲输罗。
至於年青人入唔入市， 就要睇佢实力， 醒目年年加薪升职一定ok, 至於绷绷紧首期都问人借果啲， 就真系要小心， 因为起跑线决定命运。 当然， 你哋有你哋道理， 我只系唔明点解有啲人， 明知话IMF叫政府撤招系断章取义都要继续讲， 换楼又100个理由话唔可以等跌， 要继续推， 又话跌到底会好多人买， 你会买唔切， 自己系炒家又偏喜欢标签人做炒家， 只系话望跌嘅人黑心， 又唔会话要狂加租迫人瞓街黑心， 只系讲买楼点好点好， 用心系点自己想吓喇。 同埋想同年青人讲买楼唔一定系赚梗， 日本楼1990开始跌， 24年后依家都未升返， 青年人切勿瞓身。
至於系咪对号入座， 顺民兄心照喇。哈哈哈！
64. 沈默人 2014-04-11 17:00:02
To自我陶醉兄,
如果你真的很了解依家形势, 你就不会在呢里写这么回应, 现在的楼市俾政府的辣招扭曲到不能动弹, 传统的分析是没有用的.
65. TO 64 2014-04-11 17:07:57
你都识讲传统的分析是没有用的,咁PP仲使乜成日写D所谓分析嘢出来?请解答.
66. 自我陶醉 2014-04-11 17:22:23
To 64/F
市俾政府的辣招扭曲到不能动弹, 传统的分析是没有用的.
你呢句好熟， NASDAQ 2000年爆煲前， 啲分析员新系咁讲， 所以创左好多唔同嘅估值方法去合理化当时嘅升市。
By the way, 65/f 唔系我， 唔好入我数， 唔该。
67. 沈默人 2014-04-11 17:43:17
TO65,66楼
应该这样讲:用傅统的方法来分析现在的楼市会做错抉择。
68. 自我陶醉 2014-04-11 18:14:48
69. mini 2014-04-11 18:47:21
最近政府公布《延长公务员服务年期谘询文件》，建议提高新入职公务员的退休年龄，并放宽让职系及部门首长自行审批，续聘已届退休年龄的现职公务员，最长为期五年。现时政府公务员退休金准备已超过7,000亿元，差不多把财政储备「吃光」，实不应考虑续聘长俸公务员，进一步增加纳税人负担。
70. mini 2014-04-11 18:55:23
是谁令租金上升: - Why only URA, but not from the funds of the private sectors &Who interferes the flows in the housing market ? Read below 市建局提重建 土瓜湾旧楼户：尺价要过万！
11,760
最后更新: 0411 14:44 / 建立时间: 0411 14:21
市区重建局於今日开展第三轮「需求主导」先导计划中的第二个重建项目，有54年历史的土瓜湾旧楼获纳入重建范围，大部份居民认为楼宇太残旧，故对收购表示欢迎，但认为如要在同区购置物业，收购尺价至少1万元才能「收货」。
71. 江湖隐士 2014-04-11 19:26:59
是谁令租金上升 : 在 2004 年至 2014 年有很多业主出售房产物业 , 同时又喜欢以高租金租回自用 , 他们都有一个共同的目的 , 希望楼价下跌 , 他们就有机会回购房产物业了 , 如意算盘打得响 ???
72. 珍惜香港 2014-04-12 02:25:46
【珍惜香港 】 TO：63/F 自我陶醉
阁下话 ，呢度啲人日日净系识讲买楼点好点好，唔讲有咩风险同推人入火坑冇分别。呢个讲法，我好唔认同；买咗楼，就等於入咗
火坑 咩？咁唔买楼，租楼住，又等於乜嘢？标准租约，一年死，一年生。你
50% 嘅人生，就要花响个楼市度，睇住个租市，同业主周旋。你
有能力 嘅话，点解要拣呢种
地狱 嘅生活？
咦？讲到租楼好似入咗
地狱 咁，会唔会得罪好多人？不过，讲到买楼好似入咗
火坑 咁，唔通又冇得罪人？
坦白讲，我就宁愿推人入
火坑 ，都好过推人入
地狱 罗！入咗火坑，有乜咁大不了？
人生 ，就喺充满一个个嘅火坑，多一个唔算多，
你响火坑里面，都仲算喺一个人 ，一个主宰自己命运嘅人；但喺入咗地狱就唔同，
你响地狱里面，就只喺一只鬼 ，一只任人摆布嘅鬼。唔明我讲乜嘢？咁我就讲得白啲。
你估个楼市升升跌跌，对买咗楼自住嘅人，定喺对租紧楼住嘅人，影响大啲？边个要成日睇住个市？
你买咗楼自住 ，个市升咗，咪笑下罗！个市跌咗，咪又喺咁供！
呢啲升升跌跌，关你乜事？ 跌咗三成又点？五成又点？你唔卖，又点会输？边个敢人头担保，个市跌咗，一定唔会升番？个市升咗，一定唔会跌番？
住紧嘅，边个敢郁你？点解要输唔切 ？ 反正都喺咁供，你嘅
时间同精神 ，就可以用响赚钱同其他投资果度，唔使成日响度烦埋哂啲住嘅问题；
所以你嘅命运，喺会由你主宰 。你唔换楼，呢件砖头，就会成为你
退休 嘅安乐窝。
但喺如果
你租楼住 嘅话，死约就嚟到期，你就要开始睇紧个市，
死约一过 ，你嘅业主就可以
随时郁你 ，一个月通知叫你
搬走 或者
加租 。个市升咗，就担心业主加租；个市跌咗，又要谂点样同业主周旋减租，随时要有心理准备搬屋。你嘅
时间同精神 ，就花咗一大截响埋哂啲咁
冇增值 嘅嘢度；
你嘅命运，喺由个市决定，由你嘅业主决定，唔喺由你自己决定 。如果你到
退休 都仲喺租紧楼住，咁就好似
数字兄果篇嘢 最后一段咁话，不如去乜乜地方睇睇环境，横掂第日自己都会搬去住，早啲适应下冇坏。
讲到
风险 ，响呢度留言嘅人，都只喺叫啲
有能力嘅人 买楼，边度有叫啲
冇能力嘅人 买楼呀？我自己都响度讲过好多次，
风险喺响你嘅供款能力果度，而唔喺响个价度 ！呢度咁多人分析个乜乜
CCL ，讲咁多乜乜
波浪理论 ；信不信由你，我虽然喺一个
物业长线投资者 ，但喺从嚟都唔睇 CCL，甚至连 CCL 喺乜嘢都唔喺好清楚喎！点解？因为我喺
揸住我嘅原则做人，而唔喺揸住个计数机做人嘅！ 我之所以有今时今日，因为我相信，
主宰命运嘅，喺人，唔喺数字 ！至於
加息 呢样嘢，我简直
当佢冇到 ，莫讲美国巨债直迫廿万亿，有排唔使旨意加息，单睇
香港 自己，
有乜条件加息 ？就算加息又点？如果息口真喺加到冲击
广泛业主 供款能力嘅水平，
政府一定会做嘢 ，除非财赤啦！咦？财爷话最快七年港府就会出现结构性财赤喎！咁啲
有能力 嘅人，就要
早啲 买楼上车啦，供款时间越长，本金越低，
抗加息 嘅能力就越强喎！
作为一个
蚁民 ，根本
冇能力影响 个市，甚至
冇能力预测 个市会点，
但供款能力，喺由你自己主宰 。我之前都
回应过你 ，喺你自己，去决定你嘅命运，而唔喺由命运，去决定你嘅人生！经济环境、楼市、息口呢啲
宏观 嘢，只喺
间接 影响你嘅供款能力啫；而
你自己嘅人生观衍生出嚟嘅每一个重要决定，先至喺直接决定你嘅供款能力嘛！ 我选择投资
住宅物业 ，喺因为，
房屋，既喺民生，又喺投资 ，而风险又喺由
自己 主宰；呢个世界，
究竟有乜嘢投资，风险喺由你自己主宰？ 股票？债券？基金？人仔？你以为计到咁尽，就一定会赢？
一个人，喺永远赢唔到一粒骰仔嘅！ 如果你喺一个咁
投机 嘅人，我就好心赠你，
一个咁执著要赢嘅人，到最终嘅下场就会喺输唔切 。都喺果句，
我宁愿推人入火坑，都好过推人入地狱罗！
73. 请教一下, 2014-04-12 04:53:07
看各位分析, 真有得著。
后辈只是求存者, 不像大家是投资者啦, 所以, 考虑的层面只是"如何求存"...
另外有一回应, 我真的亲身去元朗天水围tuen 门等地再去观塘/tst/港岛。如果住近西铁便快, (但价钱和沙田差不多), 如果你要靠巴士转, 小巴转, 轻铁转, 则一小时以上绝无走鸡, 而且大家都知转几次其实好累..。仲有...其实水脚好贵, 现在坐巴士绝不便宜。( 现在返夜, 但人不会终生返夜吧, 此因素没计。
又另外, 新界西北等地几年后是重点供应区, 先不说人多了辛苦上班。始终感觉那区会跌得很强。
因此, 我最终都没有买新界西北。
仲有一点, 说是... 放租, 沙田真的很易放租, 而且租金不错。
除了沙田, 有一区我是十分心动, 便是土瓜湾, 现在四周地盘, 价钱就有些不错的, 又是二百几二百几实, 但当地铁一开...
我在土都看了些, 最后买了沙田蚊型的...(沙田朋友都知道, 河畔区), 因为, 郊区真的空气好一点, 环境好一点。
祝大家好运, 希望低息时间长d, 人人供得起。
74. 自我陶醉 2014-04-12 08:33:23
To 珍惜香港兄
唔知你同啊博士系咩关系呢， 我觉得你都几似佢， 喜欢断章取义喎， 唔通系同一个人， 定系孖生兄弟， 哈哈哈！
1. 我从来冇讲过买楼等同入火坑， 不过要用廿几年劳力赚回嘅钱投资， 一定要了解自己嘅风险， 至於你有几多钱， 同有几成功， 我冇咩兴趣知， 唔好意思。 但如你从不睇数字就连息口也不看， 不了解一种投资有咩风险就盲目投资， 唯一不明白你说自己做生意几成功， 一个连数据同息口都唔需要知就赚钱嘅生意， 究竟系咩生意？ 又可以有几成功？ 我认为你嘅成功只是运气好， 未经历过如1929年之大浪而已， 不过你有一点我好同意， “一个人，喺永远赢唔到一粒骰仔嘅！” 希望大浪嚟嘅时候， 你仍然可以咁好彩安然渡过， 因为嚟紧有好多嘢你系从来未遇过嘅。 我也好心赠你一句：“上帝要你灭亡， 必先令你疯狂!”
2. 你话： “如果息口真喺加到冲击广泛业主供款能力嘅水平， 政府一定会做嘢， 除非财赤啦！” ， 咁你同你哋平日最鄙视果啲卖左楼等政府做嘢打救嘅人， 又有咩分别？ 咪又系等运到罗！
3. 我同你刚刚相反， 因为我唔系一个好运又好命嘅人， 所以我养成一个严格管理风险嘅性格， 从不投机， 从不靠运， 只会系风险可控情况先会入市。
4. 我从来唔会反对人去买自住楼， 我之前第一点已讲得好清楚， 不过一定会同佢讲清楚有咩风险，要咩承担， 想清楚先做， 唔好靠个天去安排， 就系噤简单！
75. 沈默人 2014-04-12 08:39:44
睇完珍惜香港兄非常精彩的分析, 我觉得有需要再回应下自我陶醉兄:-
有时当我看不过眼时, 我就会写一两句简单的回应, 当然有时会''词不完全达意'', 珍惜香港兄讲得很啱:''响呢度留言嘅人，
76. mini 2014-04-12 15:43:17
是谁令租金上升？ Read Below 屯门收农地建公屋
18,346
■紫田村当年共有约100户村民受收地影响须搬迁。资料图片
【本报讯】政府再「抢地」建公屋，宪报昨公布收回屯门宝塘下村35幅私人农地，用作兴建公屋，预计收地成本2.75亿元，可提供3,000个公屋单位，2021年完工。
涉35幅私人地 政府昨刊登宪报，将收回屯门第54区近宝塘下35幅私人农地，涉及面积共约20,795.9平方米，以兴建公共房屋。该项目的土地平整及相关基建工程预计於明年展开，2019年完成。而公共房屋工程则预计於2021年完成。据政府去年提交立法会的文件，收回宝塘下的土地以进行预算开支为2.57亿元。
77. mini 2014-04-12 15:45:16
是谁令租金上升？See Below...
元朗村民斥盲抢地
14,652
■元朗吴家村内的郁青别墅已被列为三级历史建筑。资料图片
【本报讯】政府计划在锦田南及八乡发展一个可容纳9万人的新市镇，昨日交城规会讨论。计划涉收回大量土地，其中有多年历史的元朗吴家村将面临灭村。村民及关注团体批评政府盲抢地，全无谘询，发展破坏乡郊，周边的有机农业亦受威胁。
村内有三级历史建筑 规划署联同港铁提出的发展计划，是将西铁锦上路站及八乡车厂上盖，连同周边近300公顷土地，发展成住宅区，兴建约3.4万个单位，公私营房屋比例各半，预计容纳9万多人口，是现时八乡、锦田4万人口的两倍多。发展区内七成土地为私人持有，当中包括元朗吴家村。吴家村属非原居民村，有500多户村民，其中超过一半是客家人。村内郁青别墅已被列为三级历史建筑。
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78. mini 2014-04-12 15:46:55
79. 顺民 2014-04-12 18:30:16
在下认为72楼珍惜香港君的一篇文章，可以完全照单全收，一句都唔好嘥。因为句句都系金石良言，他(她)毫不吝啬地放钱入人地个袋，真系老豆教仔都未必有咁好心机，佩服佩服 ！ 最精警的一句是，命运是由自己决定而不是由数字决定，在下也不自量力地加多句，命运当然也不是由楼价升跌来决定。但珍惜香港君，俗语有话救生不救死，对一些无药可救的人是尽了人事算了，有救无救得要看每个人的资质造化呢。
80. 珍惜香港 2014-04-12 18:41:10
【珍惜香港 】 TO：74/F 自我陶醉兄
如果阁下睇人写嘢，只喺识
LOOK 而唔去
SEE 嘅话，真喺好难沟通。
我每日都有
用心 睇呢度嘅
文章同所有回应 ，每一个作者同留言者嘅 STYLE，我都好清楚。你话博士钟意
断章取义 ，唔知阁下究竟知唔知乜嘢叫
断章取义 ？博士好多时都会
借 网友之
题 ，
发挥 自己嘅谂法。好似
佢寻日果篇嘢 嘅最后一段，就借用咗我
前日留言 嘅内容，嚟表达同我
唔一样 嘅意思。做人要大方啲，唔可以咁 MEAN，人地借用你啲嘢，喺想用
亲切嘅方式 嚟发挥自己嘅题材，唔喺要扭曲你。呢种咁
POSITIVE 嘅做法，我唔单止唔介意，仲会好 LIKE！
断章取义，同借题发挥，喺两回事，唔好搞错！ 至於你话「呢度啲人日日净系识讲买楼点好点好，唔讲有咩风险同推人入火坑冇分别」，呢句嘢喺响你度
直抄过嚟 。你话我断章取义，我谂阁下似乎唔喺太清楚你
自己写咗啲乜 ，咁我又要再讲白啲。
「风险」 ，喺一啲你
无法操控 ，但又会
直接影响 你投资成败嘅嘢。我响
上面 咪写得好清楚，买楼嘅风险，
喺响你嘅供款能力果度，而唔喺响个价度 罗！其实我咁写法，亦唔喺全啱，因为我都用咗
「风险」 呢个词；你嘅
供款能力 ，就即喺你嘅
赚钱能力 ；你买唔买楼，都要赚钱啦！
做人，要生存，就要赚钱 ，你赚唔赚到钱，唔喺由你
自己主宰 嘅话，唔通由个乜乜
「市」 嚟主宰你自己？咁你嘅
人生 ，就真喺充满风险，连呼吸都有风险，因为做人，要生存，就要呼吸嘛！
如果你认为，连你
自己主宰 嘅赚钱能力，都可以叫做
风险 ，咁
买楼 就真喺等同入咗
火坑 啦！喺嘅，你冇 EXACTLY 咁讲过嘛，不过，
有分别咩？ 不如我又随便
断 下
章取 下
义 ，攞你
63/F 尾二果段嚟讲下。你话，「年青人入唔入市，要睇佢实力，醒目年年加薪升职一定 OK，至於绷绷紧首期都问人借果啲，就真系要小心，因为起跑线决定命运」。首先，
「起跑线决定命运」 呢句嘢，我超级唔认同；我响之前
回应过你果篇嘢 度咪讲过，每一个人生里面，都有无数个 MILESTONE，
起跑线，只喺其中一个 MILESTONE ，算得喺乜嘢？你做人，识唔识
变通 架？起跑之后，你走嘅
每一步 ，都可以
改变 你将来嘅
命运 。试问边个可以 GUARANTEE 你年年加薪升职一定 OK？或者一定唔 OK？唔喺你
自己 ，唔通喺我地？不如我直接讲你知我点睇：一个
年青人 ，只要有
积极正面 嘅人生观，对自己有
信心 ，对所做嘅一切有
承担 ，就算佢喺绷绷紧首期都要问人借果啲，一样可以喺一个
有能力 买楼上车嘅人。
简单嚟讲：
买楼自住，喺冇乜风险，因为呢样嘢，喺睇你有冇能力，而唔喺睇个市！ 所以你话，「唔讲有咩风险同推人入火坑冇分别」，唔好意思得罪讲句，简直喺
废话！ 既然喺
冇乜风险 ，有乜嘢好讲？所以我地只喺会叫啲
有能力嘅人 买楼，至於点先至叫做有能力，就
因人而异 ，亦要睇佢地自己嘅
做化 ，做人嘅
态度 ，唔喺乜乜起跑线果啲嘢。我又唔喺佢地父母，唔通又要教埋佢地点样做人？定喺好似你
74/F 第 4 点咁，搞到自己成个 SELL 紧啲乜乜投资产品嘅 SALES 咁？
响度写嘢，只喺当做善事，我唔喺地产 SALES 喎！
81. mer.1974 2014-04-12 21:19:09
To 80/F 珍惜香港兄
师兄所言，小弟 100% 认同。
实不相瞒，小弟 exactly 系你口中所讲 ：「一个年青人 ，只要有积极正面 嘅人生观，对自己有信心 ，对所做嘅一切有承担 ，就算佢喺绷绷紧首期都要问人借果啲，一样可以喺一个有能力 买楼上车嘅人。」
小弟前半生住了板间房/公屋 卅年，亦 exactly 系「自我陶醉」所讲输系起跑线果只。当年大学毕业后 2 年，人工 $万 3、4，就系「绷绷紧首期都要问房协首置借 $30万」咁「十成按揭」入市上车；即使一年后遇 SARS 沦为负资产，但自己对自己讲「负资产唔紧要，最紧要负责任」，无怨无悔。数年后 08 中换楼，造 9 按，3 个月后金融海潚，再一次沦为负资产，还是果句「负资产唔紧要，最紧要负责任」，无怨无悔。
到咗今天，已事过境迁，工仍然要返，楼仍然要供；但最近已经换楼换到去市区地铁站上盖$2千万物业自住。
我咁写出来，唔系想曲线自吹自擂，而系想 echo 师兄，同埋想讲：「自己下半世想继续住板间房、住公屋、定系住凯旋门，真系自己主宰架！靠自己啦喂！成鬼日怨三怨四、怨政府冇俾公屋你、冇起平居屋你、冇做低个楼市俾你易 d 上车 ....etc，系冇意思架！」
82. 法子 2014-04-12 22:10:26
83. 珍惜香港 2014-04-12 22:31:46
【珍惜香港 】 TO：74/F 自我陶醉兄（续）
仲有，你话我
「说自己做生意几成功 」 ，我有咁讲过咩？我上次
回应过你果篇嘢 ，喺咁写：「真正嘅事实喺，相比一般专业人士，我嘅事业同生意，唔讲得上顺风顺水，面对嘅危机仲多过好多人」。
你究竟知唔知，乜嘢喺
危机 ？做咗咁多年人，有一样嘢我好清楚，就喺
运气，永远唔会企响你果边 ，总喺响你最需要佢嘅时刻，跣你一镬！我绝对唔喺一个好运气嘅人，我话，我冇失过业，后嚟仲搞埋生意，收入有升冇跌，
呢啲嘢，运气可以俾到你？ 一个基层出身嘅小朋友，
第一个志愿 ，就喺要令到自己嘅屋企，
脱离公缓同公屋 呢两样嘢，整个人生历程，经过几多重要嘅时刻，作出几多个重要嘅决定，几多次用自己嘅能力同决心，战胜
运气呢个敌人 ？响每一个
危 海里面，捞出一线生
机 ，有几难？呢啲嘢，你唔会有兴趣知，我亦冇兴趣话你知。
如果你见到人地有今时今日，就话人地
好运又好命 ，咁你就真喺太
肤浅！ 呢个世界，冇咁简单嘅！
有人话，创业难，守业更难；讲呢两句嘢嘅人，根本唔识得做生意。我就话，两样都唔难，
停，先至喺最难 ；几时停，点样停，
好多生意人，最后都喺过唔到呢一关 。我喺一个生意人，数口点会唔精？
数口精，同揸住个计数机做人，喺两回事！ 我几时话过我唔会计
息口 ？我话
当佢冇到 ，喺基於一系列嘅
宏观因素 ，有好多嘢，唔喺就咁计得到，所以点解我话，
唔好计到咁尽 。坦白讲，响我嘅人生里面，
超过大半嘅重要决定，都唔喺攞计到最尽果样嘢嚟做嘅！ 响旧年年底嘅
一篇留言 里面，我曾经
大赞余伟文 言中有物，不愧为前任总助理，仲 REFER 咗佢嘅一段说话。果阵我未有详解；其实，对於
佢果段说话 ，有线新闻嘅解读喺全错！正确嘅解读喺：
关於息口（00:32 个位） ，佢话香港银行嘅商业利息，喺受到本地贷款嘅
供求 影响，唔一定会跟住美国嘅利率走，即喺话，
就算美国加息，香港嘅楼按利息都唔一定会跟住咁加嘅！而关於楼市（01:30 个位） ，佢更加讲到明，香港嘅楼市唔喺净喺受利率影响，仲有一系列嘅因素，即喺话，
就算加息，香港嘅楼市都唔一定会跌嘅！ 而响佢讲嘢之前，呢两个 POINTS，我已经响
呢段留言 同
果段留言 里面提过！呢啲嘢，你计得哂咩？
讲到
大浪 嚟嘅时候会点，我当然可以
安然渡过 ，点解？因为好彩？非也！正因为我相当明白，同埋相信，无论我有几多经验，嚟紧嘅好多嘢，九成会喺我
从来未遇到过！ 而将会战胜呢啲嘢嘅，喺我嘅态度，唔喺经验！
84. 珍惜香港 2014-04-12 22:58:33
【珍惜香港 】 TO：74/F 自我陶醉兄（补充）
写漏一点，我话，如果息口真喺加到
冲击广泛业主 供款能力嘅水平，
政府一定会做嘢 ，除非
财赤 。你认为，我咁讲，同卖咗楼等政府做嘢打救，冇分别？
阁下果然只喺识
LOOK 而唔去
SEE 。我讲过几多次，
要对香港有信心 ！信心，同等运到，又喺两回事！
85. 珍惜香港 2014-04-13 03:05:00
【珍惜香港 】 TO：75/F 沈默人、79/F 顺民、81/F mer.1974、82/F 法子
每次写长嘢，都会好累。我就喺咁，一喺唔写，一写就好长气，所以我唔会写得好频密。
谂下谂下，都喺覆一覆你地。
睇咗
mer.1974 嘅留言，好开心。如果香港嘅新一代，个个都好似你咁嘅态度，香港嘅竞争力，就完全冇哂问题啦！成个月前响度写
《做大个碟 VS 做大个饼 》 呢个题材果阵，我讲过会写
竞争力同教育 呢个大 topic，可惜到依家都仲未对现；真喺要揾个时间写番罗！
虽然唔喺每一个人，都会明你写乜，不过呢度喺公开网站，各位写嘅每一字、每一句，都唔会嘥咗。
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