2010年10月29日 CCL報85.62點 創九七年後新高 新一輪壓抑樓價措施快將出台 中原地產研究部聯席董事黃良昇指出，中原城市領先指數CCL持續向上，最新報85.62點，創九七後新高。施政報告前後樓價溫和上升。施政報告後兩週，CCL累升0.62%。

2010年10月29日咁早叫人不要買樓???要小心???

此前，香港特首曾蔭權、財經事務及庫務局局長陳家強、金管局總裁陳德霖、香港發展局局長林鄭月娥、運輸及房屋局局長鄭汝樺等高官已經不斷向市民呼籲：投資買樓要慎重。並表明港府絕不會對樓市袖手旁觀，必要時會再出新招。

網友觀感:

行政會議動議引導梁振英決策施政???誤中奸計???被牽著鼻子走???

中國房地產(香港)論壇 (2010年8月19-20日)

為進一步增進兩岸四地房地產業界的交流，加強區域合作，探索如何配合兩岸四地政府出臺的房地產調控政策，促進各地房地產業健康發展，本會與中國房地產業協會、澳門地產發展商會及廣東省房地產行業協會於8月19至20日在香港會議展覽中心舉辦了“2010中國房地產（香港）論壇”。 論壇主題為“房地產發展的趨勢、機遇與挑戰”，活動包含8月19日上午的大型開幕式，下午的首場高峰論壇「主題：房地產市場的最新發展及政策」，晚上的大型晚宴；8月20日上午的次場高峰論壇「主題：香港為兩岸四地房地產企業提供的融資及上市機遇」，下午則同時安排第三場的高峰論壇「主題：內地房地産及房地産股的最新發展趨勢及投資前景」及一項香港大型房地產考察活動以供參會人士選擇其一。 是次論壇名譽主席為行政會議召集人梁振英議員，榮譽顧問包括香港地產建設商會會長兼信德集團主席何鴻燊博士、港區全國人大代表團召集人袁武先生、恒隆集團主席陳啟宗先生、瑞安集團主席羅康瑞先生、香港特別行政區立法會議員石禮謙先生、香港特別行政區立法會議員劉秀成教授。 是次論壇亦得到兩岸四地業界相關協會的支持，港澳臺共十九個協會作為協辦機構，包括香港測量師學會、香港建築師學會、香港規劃師學會、香港地産行政師學會、亞太房屋研究網絡、香港房屋研究網絡、英國特許房屋經理學會亞太分會、香港物業管理公司協會、香港地産代理專業協會、香港地産代理商總會、香港專業地産顧問商會、地産代理聯會、香港新界地産代理商聯會、澳門建築置業商會、澳門地産業總商會、澳門房地産聯合商會及澳門地産專業發展商會、台灣不動產協進會及台灣購物中心協會。 是次活動獲得兩岸四地業界熱烈反應及支持，參加人數眾多，總共出席人數達2,500人，其中開幕式700人，晚宴50多席，600多人，三場高峰論壇出席人數1千餘人。開幕式由中央人民政府駐香港特別行政區聯絡辦公室副主任黎桂康先生及論壇名譽主席、香港特別行政區行政會議召集人梁振英議員作主禮嘉賓。中華人民共和國住房和城鄉建設部房地產市場監管司副司長張小宏先生、港區全國人大代表召集人袁武太平紳士及臺北縣經濟發展局局長李斌先生等嘉賓出席開幕式並作為剪綵嘉賓。其他嘉賓包括香港政府官員及來自內地、台灣、澳門及香港房地產協會的負責人。 首場高峰論壇的講者包括香港特別行政區行政會議召集人梁振英議員、中國房地產業協會副會長朱中一先生、南豐發展有限公司董事總經理蔡宏興先生、臺北縣經濟發展局局長李斌先生、澳門建築置業商會副理事長謝思訓先生、香港地產行政師學會會長鄺正煒太平紳士、台灣購物中心協會理事長劉耀東先生、瑞安房地產規劃及發展總監陳建邦先生、澳門地產專業發展商會會長黃健中先生；第二場高峰論壇的講者包括臺北縣縣長周錫瑋先生、中國銀行(香港)發展規劃部-副總經理宋運肇先生、麥格理資本(香港)有限公司企業融資資本市場陳明德先生、德勤中國上市業務組主管合夥人、德勤華東區審計部主管合夥人曾順福先生、中信嘉華銀行(中國)有限公司企業銀行部總監兼副行長鮑少明先生、麥格理資本(香港)有限公司企業融資房地產部譚承蔭先生等；第三場高峰論壇的講者包括瑞安集團主席羅康瑞太平紳士、中國房地産研究會副會長顧雲昌先生、廣東省房地產行業協會會長蔡穗聲先生、招銀証券(香港)投資銀行業務董事總經理溫天納先生、原立法會議員、原中銀國際證券董事總經理馮志堅先生等。 晚宴的主要嘉賓包括香港特別行政區行政會議召集人梁振英議員、臺北縣縣長周錫瑋先生、國家住房和城鄉建設部房地產市場監管司副司長張小宏先生、香港特別行政區運輸及房屋局副局長邱誠武太平紳士、中央人民政府駐香港特別行政區聯絡辦公室協調部副部長王子平先生等。其他嘉賓包括香港政府官員、內地、台灣、澳門及香港房地產協會的負責人。為盡社會義務，本會於晚宴上將十萬元支票經中聯辦協調部王子平副部長轉交中聯辦賑災基金，為支援甘肅曲舟泥石流的救災活動盡一分綿力。

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打房政策由曾雀屎而起, 都叫做"適可而止", 主要針對短期炒賣. 但思歪可不同了, 全方位多角度亂棍狂毆, 管你是無辜的小業主, 舉凡有樓的都要3至5成平讓物業給他的蟹將蝦兵小嘍囉.

可小業主大部份都經過97, 03, 08的洗禮, 練過下鐵布衫都叫做免強捱得過這些亂棍. 這回思歪可也騎虎難下, 打到自己雙手都起曬水泡班小業主都不肯屈服, 再這讓下去不是自己雙手先折便會搞出人命, 到時中央追究起上來可又會像前任一樣被拷斷雙腿拿往午門嗎?

強搶不了小業主, 分不了贓物, 就此罷手的話, 眼下這群小嘍囉便會立時反噬自己. 孽已種了, 仇已結了, 做事要做盡, 心中收手的念頭一閃而過, 兩眼凶光再現, 不殺小業主, 哪能成大業!!!???

2014年4月11日

樓價調整抑轉熊 今年秋冬將揭盅

近見報道，本港住宅價格頻頻劈價，連國際貨幣基金組織（IMF）亦關注樓價急回的風險。對於樓價，過去幾年在下曾多次受訪，但「我講」跟「他寫」始終有所出入。自己又怎樣寫呢？

2010年5月，本欄以「泡沫必會爆破，只差是爆破之前會否再升一轉而已」作結；2011年3月，本欄結尾時指近代樓價周期為16年，大概暗示今次將於2013年見頂；同年5月提到「基本分析的最大缺點乃不能道出不合理可以維持多久和到什麼程度」；到6月在他報以「長周期的資產，升有排升，跌都有排跌的」作結。2011年下半年，樓價曾經調整，但及後再飆一轉至去年。的確，單從基本因素，難以知道再飆幾轉。

技術分析有陷阱

既然基本因素寫過不少，加上頻頻劈價疑似轉角，若要掌握轉角時間，看來要多點「技術分析」了。不過，技術分析的陷阱在於牛市調整與熊市下跌，在事前不易認清。對此，其實迄今仍未有十拿九穩的解決方法。

牛市調整與熊市下跌，在初期分別不大；之所以要很晚才知，原因是前者為時較短及幅度較小。故了解牛市調整的為時及幅度，一定程度上是有用的，因若是次跌的為時或幅度超過牛市調整的話，則應是熊市了。

今次牛市調整不及上次

從差餉物業估價署可得1979年底起的住宅售價指數，1993年前季度，打後月度。道氏最原始的牛熊定義分別是浪高一浪及浪低一浪，若再加上跌逾三成為熊市的界線，兩段牛市期便不難準確認出。

觀乎第一段有官方數據紀錄的牛市，即1984至1997年，期間超過兩個月的調整共三次【圖1】，頭兩次在半年、跌半成或以內；至於第三次，則長至年半、跌約成半，而這年半調整的頭半年間，累跌幅度僅不足3%，恍如今次。

第二段有官方數據紀錄的牛市自2003年中起，不計今次，調整也有三次【圖2】，每次6、7個月，幅度在兩成內。今次回落始自去年8月，一定是逾兩個月的調整了，數據雖僅至今年2月、即共六個月，但從報道可知近兩個月都是跌，故曰起碼8個月。然而，這6個月樓價僅累跌1%，故曰情況有如1994年的頭半年調整。但要小心推演，因為迄今共六次調整中，僅1994年一次是這麼長那麼深，當年聯儲局累積加息3厘，10年期債息也累升3厘。不過今時不同往日：聯儲局現未加息，10年期債息僅累升1.5厘。

9月大單位應見牛或熊

單此整體指數，再看也看不到什麼的了，反而1088方呎以上的D、E類大單位，往往升先跌先，且是泡沫重心，或能窺得啓示。將上述習作換上大單位樓價再做一次，即見牛市的調整次數少了一次，幅度在兩成許內，四次有三次不逾7個月【圖3、4】。

然而，今次大單位售價回落始自去年2月，迄今1年2個月，比整體的長得多了。假使是1994年跌年半的翻版，就是再跌多4個月怎也應回頭飆升。換言之，最早今年9月應能起碼斷定大單位售價是牛市調整（若見底回升）還是進入熊市（若續下跌）。

至此，不妨打岔看看一個基本因素──負擔比例（不稱「比率」是因此數無單位，英文亦作ratio而非rate）。固然，另批基本因素是單位及住宅數目，但屬供求之量類，而非價類；負擔比例則直接用上售價來計，只是再以住戶收入作調整。既然涉及收入，便須用上私人住戶中位收入（私人對私樓，住戶則因買樓屬家庭決定多於個人決定），但此數最遠只至1985年，縱以整體收入接駁亦僅至1981年底，未及當時樓價高位。

有見及此，這裏欲以較長、遠至1980年的名義薪金指數將中位收入倒推多年半，不過當然，大前提是這兩數據走勢要極一致。事實是否如此？若只用至1996年數據，看來是收貨的【圖5】。以這段時期的薪金指數與中位收入關係將後者倒推至1980年，再將全條季度收入被季度樓價指數相除，鑑於所得的商值太小，再將之乘以熟口熟面的40,000／3，即得「樓價÷收入」的負擔比例【圖6】；而這能覆蓋1981年樓價見頂期。

觀此比例，姑勿論其數值（因這視乎所乘的常數是否40,000／3），現跟1997與1981年樓價見頂時所差無幾。假使用供按揭佔收入來計比例，是看不到這種危險水平的。

技術上以樓價的調整時間及幅度看，暫時未有答案；但基本因素看樓價，雖極貴，但亦推論不到轉角時間。有否他法？在Hidden Collective Factors in Speculative Trading一書中，資產價格見頂模式由α這一參數決定，小於1為尖頂，大於1為圓頂【圖7】。按四個城市的樓價數據，計量得出的α均大於1。換言之，樓價見頂的模式應為圓頂。

這是否適用於香港呢？以對數比例看歷年樓價升跌、頂底或會清楚一點【圖8】。如圖所見，過去幾次見頂，無論牛市調整還是熊市開始，都是圓頂；見底則多數尖的。這告訴大家，別以為現在樓價於高位橫行無條件見頂，不這樣的，儘管股市的是尖頂。當然，這還論述不到熊市開始了未。圓頂之下，連對數通道亦似乎未必有用武之地。

樓轉熊 2007股飆翻版？

還有無其他方法呢？有，迄今尚未討論變幅，或者會有作用。有些人問升跌幅度，不是問由頭到尾的累積幅度，而是問一年幅度。計算每個時點下樓價未來一年的變幅，可見在任何12個月或4季內，樓價跌幅多在兩成以內，僅1997年的暴跌初期例外；縱在1998至2003年間，也未嘗跌逾兩成【圖9】。

坊間不少發展商或地產代理展望，不是看一年跌一、兩成嗎？其實這已接近熊市跌幅。觀圖所見，1994、2008兩次調整，均在一成半內；1981年出現近兩成的跌幅，已是熊市。由此又能否推敲到些什麼呢？

愚見以為，若樓價的按年跌幅正衝向一成半且未有煞停迹象的話，大概是熊市了。按過去年幾的按年變幅跌勢，最快幾時會跌穿-15%？線性回歸外射顯示是今年12月。配合上文，看來今年第四季許應能確定本港樓價是牛市調整還是熊市開始。在此之前，正如3月17日在另一場合發表，題為「樓市轉熊股市飆升幅跌幅皆不小」拙文指出，港股現在或將爆升，適逢什麼「滬港通」出台，如2007年炒錯直通車的狂飆或已開始。

交通銀行（香港分行）環球金融市場部

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美國推行QE，起先是為了挽救那些「大得不能倒」的金融機構，繼而是想以通脹的預期去消除通縮的威脅。現在，首項任務已基本完成，要救的金融機構基本上已恢復盈利，可以自立；但通縮的威脅依然揮之不去，若非利率依然低過通脹，通縮隨時可以重臨。此之所以，我認為美國的息率不可能大幅上升。因此，以利率將升所作的投資部署，可能造成失誤。

美國的通縮威脅，既是結構性的，亦是周期性的。今天先談談結構上的問題。

美國的人口已開始老化。戰後嬰兒潮的一代，已屆退休年齡。退休後收入減少，怎能不節衣縮食？一般而言，一個人的收入在45歲左右會達到高峰。這個年齡的人，經驗已經豐富，精力仍相當旺盛，生產能力最強，加上子女尚未自立，經濟壓力大，非努力工作不可。過了這個階段，就得為退休作打算，就會逐步增加積累，減少消費。

本來，長江後浪推前浪，一代新人換舊人；這一代人減少消費，自有下一代人補上。問題是下一代人大部分都不肯生育，人口金字塔快變成人口雪糕筒了。人口統計資料顯示：美國人口中45歲至49歲的一環，自2010年開始已逐步減少。代表美國的高生產高消費的日子已見頂。這是結構性的，誰也改變不了。

戰後的第二代，除了人數不及第一代之外，質素也不及第一代。生於憂患的人，一定強過生於安逸的人。此之所以，發達地區的經濟增長，總是一代不如一代。現時，美國的戰後第三代也逐步登場了，他們的拼勁與消費力都不如前兩代。聯儲局仍得利用負利率去推動他們消費。美國的利率仍低於通脹，儲錢的吸引力不大；可惜，美國人的儲蓄一向不多，沒有多少錢可花。

美國的出生率與吸收移民率都比日本與歐洲高，所以，由人口減少所造成的通縮壓力，相對比日本與歐洲輕微。不過，近期美國人也開始有排斥新移民的傾向，這會驅使美國步日本與歐洲的後塵。

美國的貧富懸殊問題比日本與歐洲嚴重。1%的人窮奢極侈，也抵銷不了99%的人無力消費。美國的建制勢力對這種分配結構的失誤，至今仍缺乏自省能力；這已令美國的消費不足與產能過剩的矛盾，日益嚴重，產出多，消費弱，唯有減價促銷，但價格向下會促使人們延後消費，導致通縮。

過去，美國可以把產品外銷，但現在新興國家的生產力大增，除了部分尖端產品外，美國產品已失去外銷競爭力。美國普羅大眾的消費能力，已被新興國家攤薄。美國政府為了維護美國民眾的利益，惟有利用美元作為國際貨幣的優勢，以操控利率與製造危機去調動資金，令美國人可以繼續「少做工夫，多歎世界。」維持低息環境，以抗拒通縮威脅，仍是聯儲局暫時未可放棄的策略。

(轉載自2014年4月11日am730C觀點)

刚看到去年5月的博客文章：

为什么买房的都不亏，炒股的都不赚？

The Charts can only show a trend for a certain period of time. It is normal for several adjustments within the selected period. The reasons can be a lot...

What the Charts/Graphs CANNOT give:

The prices of real estates of 100 years or above;

The monetary policy due to the global bank governors;

The fisical policy set by the fiance secretary;

The land policy introduced by the lands department/the geograhical natures of HK;

The population policy determined by the central government;

The political changes within the selected period;

The types of flats from A to E;

The targeting customers from the working classes, SMEs, individual investors and other investors like insurance companies, REITs, both domestic and international inclusive;

Buying a house/a flat is subject to affordability & individual purposes...