地產博客 > 文亮語返回

瀏覽人次：50463 回應：38

文亮語

評論樓市，不能在天觀井

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2014年5月21日

　　世界與及香港有很多評論員評論香港樓市的時候，都用上世界性因素，例如美國退市、加息，國內的資金回流，甚至連美國的失業率亦扯上關係，但是他們忽略了香港本土的內在因素，這種在天觀井式評論香港樓市，怪不得有那麼多知名學者、評論員說香港樓價會大跌，甚至跌超過一半，但樓市在DSD之後，至今仍然紋風不動，最近反而有上升趨勢，我的確不知道那些預測樓市下跌一半的人怎樣解釋，或者，不解釋就是最好解釋。

　　其實，那些專家所說的完成沒有錯，而且的確有機會發生，但香港本土亦有相當多利好因素來支持樓市，所以，樓市在正負消息相抵下，中原指數只能在窄幅徘徊，而且已經有相當長久的時間。

　　香港最有利的因素當然是辣招，因為在辣招其實是一個壓力測試，在辣招影響下，樓價仍然企硬，這代表有相當多香港業主根本借貸不高，在非必要的情況下是不會出售手上物業，單是這點，樓價已經不會大跌，況且，小業主有足夠資金，當樓市下跌的時候，便可做其白武士，甚至可以買到一些筍盤，既然有白武士把關，樓價跌亦跌不到那裡去。而IMF亦警告香港政府，現在香港的主要風險是物業價格失序調整，並觸發經濟活動，銀行貸款，家庭資產負債與樓市之間的惡性循環，在樓市下跌週期開始實施逆週期對策有助維持穩定，IMF講咁多嘢都是叫香港政府撤招，而政府亦稍作表示，放寬DSD的換樓限期，在未來日子，我相信辣招只會撤，不會設。其實，辣招在穩定樓市已起積極作用，IMF的提點，我相信香港政府早有考慮，對於樓市始終是一個利好消息。

　　關於加息，金管局早訂定下天條，所有小業主做足壓力測試，利息是現行利率+3%，即是一倍有多，在壓力測試下，亦聽不到有什麼反對聲音，這即是大多數業主都能夠通過壓力測試，就算美國加息加足3%，小業主仍然不受影響，但若果美國加三厘息，美國的影響就很大。況且，美國在2016年初大選，按照過往慣例，美國大選前是不會加息，我相信奧巴馬亦不會打破這慣例，況且，低息政策的確令美國經濟復甦，若果加息，有可能毀滅正在復甦的美國經濟。

　　我並不是說香港樓價不會下跌，倘若經濟轉壞，民粹主義抬頭，驅煌又成主流，佔中又出了亂子，香港樓價的確有下行風險，香港小業主及物業投資者早已居安思危，做足一切防禦措施，就算外來因素不佳，香港人仍可抵受得住，這是在天觀井看不到的地方。

上一則：

點解要賣樓？

下一則：

從領匯商場看香港前景

更多...

我要回應

我的稱呼

回應 / 意見

驗証文字

回應 / 留言規則

禁止撰寫粗言穢語、誹謗、渲染色情暴力或人身攻擊的言論；
禁止以名稱/暱稱/綽號/同音字等批評或映射任何人士、機構、公司；
禁止發佈有關招聘、推銷、廣告等內容；
禁止公開任何個人資料(如電話號碼、電郵地址、即時通訊帳號等)。

敬請留言者自律。本網站保留刪除/堵截任何留言的權利。

會員登入

登入ID 或網名
密碼
註冊成為會員忘記密碼

1. 亮劍 2014-05-21 09:05:08

窮則變------香港沉默的中間溫和選民請站出來，麻煩在下次立法會選舉時，唔該攞出你們少少時間，大家齊心戮力將選票，投向中間溫和有能力嘅候選人嗰度，咁就可沖淡想香港福佳含包散的選票！

大家齊心做好呢件事，廢青就不能亂港！

2. to 1/f 2014-05-21 09:22:58

想樓市大冧唔一定等如想香港死!樓市大冧其實對香港係好事!!

3. Oscar Lam 2014-05-21 09:31:54

同意亮劍兄！這是我們最容易做，也是最有效的方法。

4. 丁不二 2014-05-21 09:36:19

唔怕米貴最怕運滯

樓市大冧有人燒炭慘情到極

樓市升起碼不會有人燒炭

上天有好生之德不要望人燒炭也不要望樓市大冧

5. Peter Paker 2014-05-21 09:48:00

加息？淡淡睇完下圖先講

6. Peter Paker 2014-05-21 09:50:30

1997年12月 - 2013年12月

認可機構的存款總額及貸款和墊款總額的趨勢圖

金管局貨幣統計數字

http://www.hkma.gov.hk/chi/key-information/press-release-category/monetary-statistics.shtml

從圖二可以看到，這個「淨儲蓄」約全年香港GDP 1至2 倍的狀態，其實由2004年起經已開始存在，且淨儲蓄金額其後更不斷拉濶，這個「淨儲蓄」情況並非自美國2008年量化寬鬆後才出現。

這也可解釋，以本地買家為主的香港住宅市場能在金融海嘯後能迅速回升反彈，以及在政府眾多阻人買樓的辣招下仍然無法有效調控樓價，辣招真係「好」阻人買樓，包括3D、大幅收緊按揭成數、加3厘的壓力測試、連租約盤最多只借5成、正面信貸資料庫、以資產值的貸款只借3成等等。

因為今天香港人的「尿袋」容量其實好大，他們不但已有充足準備去面對逆轉市況及黑天鵝，且更擁有在低位撈貨、執死雞的本錢。在這情況下，樓價如何兩年內挫30%？

7. Peter Paker 2014-05-21 09:51:36

1997年12月及2012年12月

香港銀行體系內的所有貨幣存款及貸款狀況

金管局1997年12月份貨幣統計數字

http://www.hkma.gov.hk/eng/key-information/press-releases/1998/980126.shtml

金管局2012年12月份貨幣統計數字

http://www.hkma.gov.hk/chi/key-information/press-releases/2013/20130131-5.shtml

8. 亮劍 2014-05-21 09:56:23

伯南克料美國低息時間比市場預期更長

星島日報 – 2014年5月19日星期一下午4:51

路透報道，美國聯儲局前主席伯南克近期出席與基金經理的私人晚宴時表示，由於美國勞工市場仍然有很大的空間復甦，相信加息會較市場預期更遲。

　　現年60歲的伯南克又指，在他有生之年，將不會見到聯邦基金利率重返大於4厘的水平，又指聯儲局2％的通脹目標，不一定是上限。

　　他預期，聯儲局寬鬆政策與超低利率將長期維持，聯儲局只會非常緩慢的加息，很可能比當前許多人預計的更慢，因為就業市場仍然有很大的復甦空間。

　　美國目前息口介乎零至四分一厘，市場普遍預計明年下半年或更後的時間才會開始加息。

　　參與晚宴的知名對沖基金巨頭包括Paul Tudor Jones、David Einhorn、David Tepper、Fortress和Glenview Capital等。這場晚宴伯南克獲得25萬美元酬勞。而伯南克去年在聯儲局年薪為19.97萬美元。　　據指，對沖基金經理們願意出高價參加晚宴，是因為伯南克對聯儲局未來決策擁有洞見，兼且伯南克與現任聯儲局主席耶倫關係深厚。（nc）

9. 睇得通 2014-05-21 09:58:03

1967年至1968年間香港曾經有一個恐懼性大跌市???

2003年有心人再次借用肺炎SARS 傳染性非典型肺炎，全稱嚴重急性呼吸綜合徵（Severe Acute Respiratory Syndromes），簡稱SARS，同一個恐懼性心理狀態推動大跌市???

未來有心人都會找尋一個恐懼性心理狀態推動大跌市???

10. Peter Paker 2014-05-21 09:58:30

to 8/f

03年同今天最大的分别，是儲備的容量。有$，就有能力應付黑天鵝

11. 亮劍 2014-05-21 10:39:38

2楼……如果楼市大崩潰有乜情況，我唔使水晶球，現在就可講俾你知会發生乜嘢事。

1 資產大幅在空中蒸發，全港持有房產者，人人身家大缩水，消費能力定必減弱，除非你空咗期指或買了認沽期權，全部重創！

2 銀行資產負債表迅速惡化，銀行為求自保，就会收縮信貸，銀根因而抽緊，做生意嘅借貸渠道收窄，經濟就会滑坡。

3 商業機構生意唔好、加上資金緊拙，就會炒人，失業率上升又会令各项经济指標惡化，呢D就是越窮越見鬼现像。

4 楼價大跌阿水去入貨？地產商仲会去買地起楼？政府乜嘢收入都大插。

5 经济唔好失業率必升，政府要開倉派錢。

6 政府財政惡化，就要加稅減福利，年幾兩年前欧豬情況可以借鑒。

7 在一輪大洗牌之後，財富就會大轉移，真的要問句，D$会是由好有果班的口袋，轉入相對冇咁有甚至廢青的户口，或是係調翻轉？

12. 蜕变中嘅懶人 2014-05-21 10:56:41

呢度好似冇乜人覺得南海會有實質戰事爆發可能性，有評論指出解放軍內部共識，中、菲、越、日、背後推手美國導致嘅地區一戰無可避免，若真發生嘅話，呢場地區性戰役嘅時間、空間、規模、參與國多少足以令香港樓市表演極速高台跳水，政府唔知有冇些少有關嘅危機感同应变方案呢？

13. 小陽 2014-05-21 10:59:30

To 5th floor Peter Parker ,

Labor particpation rate is ignored until yellen on broad . She wants to change the calculation of jobless rate . She will change the game rule .

How come no economist coming out and talk about it ? Where is kc ? He just said labor cost is high in hk . I think his salary is too high as for his qualification

14. 順民 2014-05-21 12:15:39

11樓劍兄所述由第一項到第六項完全正確﹐那情況絕對會發生。但第七項在下有點個人意見﹐梁政府並非真的如此順從一幫「廢青」﹐就算香港沒有一個「廢青」﹐梁政府打壓香港樓市已是一個早已定下的鐵定政策。且看本論壇一些大力支持梁政策的網友﹐相信他們的年齡也和在下相若已介中年﹐都不屬廢青。而推動支持梁政府打擊樓市最大力的就是這一幫人。至於他們屬何幫何派背景是甚麼 ﹖在下不說 ﹗

15. To 9/F & 12/F 2014-05-21 12:29:28

12/F 's worry is also my concern.

16. 小陽 2014-05-21 12:36:11

普丁在上海，中俄聯盟，無敵組合，USA 想打仗，1000% no....佢只係想有人買佢D債。

17. 中女社社長 2014-05-21 13:00:15

如果將來加息, 應是經濟向好之時, 這是傳統智慧!

假如加了息後, 還要再來壓力測試, 要透過按揭來買樓的朋友恐怕更難獲得按揭貸款!

(5樓Peter兄的圖表應該是美國U6 Unemployment Rate吧. 大家有興趣, 可以研究一下U6到底是什麼東西!)

18. 肥婆四 2014-05-21 13:08:07

嚮應一樓亮劍兄號召，一有選舉定必去投票，選維持香港自由經濟的人去為我們議政。

19. 順民 2014-05-21 13:10:58

12樓的假設﹐在下愚見是不會發生﹐所以 15 樓亦毋須擔心。

20. 肥婆四 2014-05-21 13:18:51

蛻兄定D

中國防長警告越南：勿釀成大錯

【本報訊】中國國防部長常萬全本周一（19日）在緬甸會見越南國防部長馮光青。常萬全譴責越南發生的排華暴動，警告越南「不要一錯再錯、釀成大錯」。

中新社報道，赴緬甸出席「中國-東盟國防部長會晤」的中國國務委員兼國防部長常萬全，前日下午在奈比多會見了馮光青。

常：西沙正當作業不能擋

常萬全表示，「一段時間以來，越方對中方在西沙群島海域正常、合法的鑽探作業進行干擾破壞，特別是近期越南國內發生主要針對中國企業和公民的打砸搶燒嚴重暴力事件，中方對此堅決反對並強烈譴責。」

常萬全說，「在西沙海域正當作業是我們的權利，不是誰想擋就能擋得住的。越方應尊重歷史，正視現實，從中越友好大局出發，不要一錯再錯、釀成大錯。」

越防長：與中方保持溝通

據報道，馮光青表示，「越南黨、政府和軍隊非常重視發展與中國的團結友誼，越軍隊不會採取使局勢複雜的舉動，願與中方就有關問題保持溝通。」

另外，針對越南籍東盟秘書長黎良明日前指摘中國侵犯越南主權，違反南海各方行為宣言，中國外交部發言人洪磊回應，有關人員違背東盟中立立場，單方面宣揚個別國家主張，中國對此強烈不滿及反對。

洪磊要求，東協應恪守中立立場，不介入具體爭議，以實際行動切實維護大陸與東盟關係發展。

東盟秘書長黎良明除批評中國侵犯越南主權外，上周五（16日）也曾向美國媒體表示，東盟下一步必須讓中國撤出「越南領海」，這是當務之急。

此外，中國中冶（601618）昨晚公告，5月14日，越南發生針對外國企業和人員的打砸搶燒嚴重暴力事件，公司承建的台塑河靜鋼廠工地受到嚴重衝擊，事件中共有130人傷亡，其中重傷23人、死亡4人。

新增【中國頻道】，即時拆解中國政經大事，立即瀏覽！

21. 亮劍 2014-05-21 13:22:07

你就算觉得民建联同工联会，不是你杯茶。

那麼你可投例如田二少、法律超人、掃把头等人！

退一万步講，你想議會有唔同声音，咁咪揀民主黨囉。

希望多点理性、務實同有料的候選人出來，為民請命！

為香港撥亂返正，咁就社稷幸甚！

22. To 21 2014-05-21 13:33:54

法律超人真係幾可愛, 上次佢就剩事基金受訪, 第一句回應係剩事基金所贊助的剩事本身就唔係好盛, 即刻笑左出黎, 俾個 like 佢.

23. 亮劍 2014-05-21 14:00:47

12楼……咁普京同習总唯一应對美方的做法，就是加強合作以對付美方挑釁。

如此這般局勢反而危而不破！

美國在烏克蘭玩火，搅到普京跳跳紥。

美國同時又喺亞洲联同日本、越南及菲律賓搅事，玩殘習总。

24. Learning Gor 2014-05-21 14:22:00

I believe China will not fall into America's trap and start a war.

25. 廢青心態 2014-05-21 19:45:15

“你班业主咁有米，我物L都冇，个社会一定不和諧” <---- 你哋去搶把啦，唔好喺度BS。

26. 廢青心態 2014-05-21 19:45:21

“你班业主咁有米，我物L都冇，个社会一定不和諧” <---- 你哋去搶把啦，唔好喺度BS。

27. 蜕变中嘅懶人 2014-05-21 20:39:44

中方繼續加快越南海陸空撤僑

2014年05月19日 23:56 星期一

【now新聞台】越南上周發生反華騷亂，台塑表示，在河靜省騷亂中共有4名大陸員工喪生。雖然越南這兩天局勢相對平靜，中方繼續加快海陸空撤僑，單在周一，經水路在河靜省撤走3千多人。

為了撤僑，中方調動四艘上萬噸級客輪到越南；四艘船，包括五指山、銅鼓嶺、紫荊十二及白石嶺號。當地時間星期一，先後抵達河靜省的永安港，除了仍然留守的人員，3千5百多名中國籍員工，在傍晚前全部啟程回國。

中方隨船派駐醫護人員，為有需要的員工即時治理。船隻會駛返海南省海口市，航程大約20小時。

台灣的台塑集團就證實，上星期河靜廠房被反華民眾襲擊，共造成4人死亡，百多人受傷。其中2人是被燒死，1人被打死，另1人中暑死亡。目前台塑河靜廠房所請的3千多名大陸員工，都已經坐中方派的船隻回國。

除了經水路，約300名中國工人，包括部分傷員早前已經由包機，送返成都。另外，部分中方人員則自行經中越陸路邊境的友誼口岸進入廣西，連日來已有1萬1千人經這個途徑回國。

報道指，由於怕受牽連，大批在越南的中國留學生，亦陸續返回國內，部分人由越南首都河內坐火車到廣西南寧。

雖然越南周末無再出現大型反華示威，但互聯網上有圖片流傳，指中方在中越邊境大規模調動部隊。在廣西邊境的憑祥、防城港及崇左，當地的網民都指，有大批步兵、炮兵、坦克及裝甲部隊集結。

消息指，雲南昆明亦有部隊調動，各式軍車、坦克、裝甲車等數量眾多，車龍長達數公里。外交部發言人洪磊指，部分越南的中方人員在反華騷亂期間，被迫前往柬埔寨，期間柬埔寨提供便利和協助，中方表示感謝。

他又批評越南籍的東盟秘書長黎良明，上周接受訪問時，要求中國撤出有爭議南海水域，才會有利各國透過對話解決爭端的言論。洪磊強調，東盟應該恪守中立場，黎良明的做法與秘書長身分不符。

想睇更多新聞

即

now News - 新聞Facebook專頁

28. 蜕变中嘅懶人 2014-05-21 20:52:40

TO 肥婆四師姐

當年鄧小平有限度教訓越南，由於越軍不抵抗，解放軍一星期攻坻諒山市，凱旋回歸嘅場面仍歷歷在目，今次戰事前情況與當年何其相似，所不同者是今次是美、俄互換位置，世上無永遠朋友或敵人，此語非虛；胡錦濤突破傅统裸退，令懶人覺得習主席如斯勇猛係國策早定，中國可能己改变作風，戒忍用急，請重估形勢。

29. 引刀一快 2014-05-21 21:10:57

“ 驅煌又成主流”

湯生呢個“煌”字，妙呀！

30. 引刀一快 2014-05-21 21:13:15

十幾年前，我都差D死咗喺越南，呢個地方真係令人有所顧忌。

31. to 25/f 2014-05-21 21:40:38

唔駛甘努氣吖遲早你都係乜L都冇!哈哈哈哈

32. 蜕变中嘅懶人 2014-05-21 21:43:05

TO 30 引刀一快兄

越南歷險故事可否分享，呢次中越形勢，劍拔弩張猶甚當年，兄台點睇？

33. 引刀一快 2014-05-22 00:18:37

To 懶人兄

越南往事一匹布咁長，牽連到嘅唔單止係越南嘅壞人，亦有出賣自己嘅朋友，將來有時間慢慢講，件事令我對北越人嘅睇法，仲衰過印尼麥都拿。呢次暴亂，話名就係愛國行爲，其實就係佢地趁火打劫加上釋放佢地內在綠林基因，中國釣魚臺鬧得幾大都唔至于會殺日本仔，就算南京大屠殺紀念日、南斯拉夫大使館被炸，亦冇殺人。
南沙問題，由來已久，其實大陸亦心知肚明，好多地方都係老毛自己畫餅嘅時侯，“錯手”划大咗，到時都係大鬧一輪，暗裏科水搞掂，買佢地幾年安靜，大陸依傢打仗，打唔起，如果搞到樓市崩盤，情况會用恐怖嚟形容。但政府係會加壓撳樓價，否則一味俾個樓市泡沫牽制，好多嘢縮手縮脚，唔配合現政府處事風格。

34. 蜕变中嘅懶人 2014-05-22 08:52:34

TO33 引刀一快兄

引兄越南歷險記，希望遲啲有機會分享；至於南海中越爭持，中國都算好被動，中國早料到美國會策動封鎖中國海軍太平洋出口，首先會縱容與中國沿海有主權爭議國家出手，掠奪各島礁控制權及資源，最後形成東海、南海包圍網，中國不早動手只有待斃，相信中國早見先機，胡錦濤主席破例裸退料實非清高咁簡單，而係據形勢而定，讓溫主席即時兼任軍委主席放手一搏，觀乎溫主席甫上任訪美時，曾對奧巴馬講過狗急會跳牆等較強悍言論，及中國近年銳意發展航母向海洋擴張，係中國自保之道，示弱於敵终為敵斃，俄羅斯普京亦明此道，中俄联盟無可避免。

中國現今與越南強硬交鋒，與越南非美聯盟不無關係，中國近來所有動作皆有跡可尋，中國會盡量尅制，充分戰備試美底线，若越南敢開第一鎗，中國無退路矣。

35. 自我陶醉 2014-05-22 09:06:48

To 懶人兄

非常同意你嘅中俄聯盟觀點，相信這是無可避免的事實，如果真的開戰，他們只要聯手拋出手上美債，不費一兵一卒已可將美國拖垮。

36. 蜕变中嘅懶人 2014-05-22 13:49:02

TO35 自我陶醉兄

如果真的開戰，他們只要聯手拋出手上美債，不費一兵一卒已可將美國拖垮。

懒人對經濟學說只懂皮毛，甚或一竅不通，不過都諗到呢一招最大可能係以自殘傷人同埋應該唔會咁早用到，懒人指越南胆敢開第一鎗，估計必然係美國暗地透過日本鼓勵越南做馬前卒，因為美國喺現階段始终唔想與中國直接抗衡，而日本就有誘因，局勢趨亂有助解禁自衛權，美國亦有藉口暢議以减輕美國防務，越南並非美國聯盟，借越南與中國打一場小型海戰可以激化東盟對中國戒心，單憑越南無論經濟軍力都無法與中國匹敵，在將分勝負之際，美國自然會出台扮演角色，後續事態演化，聰明如自我陶醉兄必然暸如指掌。

37. 肥婆四 2014-05-22 15:30:45

回蛻兄：

我對中越衝突其實也擔心，不過覚得未去到戰爭的地步，最大原因是大家都無準備打，國力又懸殊，越方要打咪輸多贏少，中方去打又影響大局，如今越方又肯用稅收、地租等政策賠償投資者的損失，雙方外長說話中強越和，中國外長常萬全說，「在西沙海域正當作業是我們的權利，不是誰想擋就能擋得住的。越方應尊重歷史，正視現實，從中越友好大局出發，不要一錯再錯、釀成大錯。」越南外長馮光青表示，「越南黨、政府和軍隊非常重視發展與中國的團結友誼，越軍隊不會採取使局勢複雜的舉動，願與中方就有關問題保持溝通。」

至於胡總十八大裸退，在下認為是政治斗争中形勢須要打出的一張高牌，此牌現正如期發揮效力。

蛻兄：真係唔好意思，我在此開了個玩笑，肥婆四係筆名，我姓胡，有配「槍」，若使你不悅，是我的罪過，請諒！

38. 蜕变中嘅懶人 2014-05-22 18:23:32

TO 37 肥婆四

懒人睇完回你篇回應最後嗰行：

蛻兄：真係唔好意思，我在此開了個玩笑，肥婆四係筆名，我姓胡，有配「槍」，若使你不悅，是我的罪過，請諒！

初時嚇了一跳，以為你係前胡主席嘅同村近身配槍侍衛，後來定一定神諗一諗，唔使驚，我都有配「槍」，有時間比吓槍法聯络吓感情，講笑啫；我而家知道肥婆四係胡有槍先生，以後會用筆名稱呼，我好講得笑，唔會唔開心，請勿介意。

言歸正傳，越南承諾對暴乱引致各國損失，好快作出有誠意而且具体賠償計劃，應該己經明白行錯棋，暴徒失控令中、台、日、韓同抗議，唔高速補鑊恐經濟會倒退十年，打回原形，其實越南發展經濟初期至美國重返亜洲前，越南係取樣中國成功模式，先發展經濟，擱置領土爭議，而中國亦有意暫時模糊主權爭端，誠意與週边國家共同發展，奈何美國因自身利益而重返亜洲，令亜洲形勢大变，亜洲各國因而調整國策，中國與週邊國家會否開戰按鈕，現在美國掌控中，端视美國利益發展而定，懒人當然希望無戰事，中國得享多幾年太平日子發展國力，則中國人幸甚。

搵樓/成交

業主放盤

宅谷按揭

地產博客

地產新聞

數據公佈

置業手冊

關於我們