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文亮語

從領匯商場看香港前景

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2014年5月22日

  瑞士對香港的競爭力評級又降一級,從第三變第四,除香港大學給星加坡國立大學爬頭後,再又一次給星加坡超前,很多香港人包括我在內對於香港在各項排名不斷下降已經麻木,唔好講香港有什麼突破,簡單的基建不是停滯不前就是給那些執行者攪到一鑊粥,但這又如何,又唔需要問責,政府自然會成立什麼三人小組,幾個月之後,當大家忘記那些事情的時候,便會出一份報告,最後的結論若果不是不幸,就是屬於不可抗力,與執行人員無關,亦毋需有人要負責,今時今日,以這樣的態度管理,香港的各項評級不下跌才怪。
 
  其實,香港除了政治混亂之外,連本身的管理都政治化,或者基層化,沒有人夠膽得罪基層市民,從領匯各個商場表現,大家便可以一窺香港的前景,領匯買入政府商場,只因政府官員無能為力管理,本來藉助外援亦是無可厚非,不過,就算是領匯,一牽涉翻新工程、改革、終止租約、加租,引入新租客等等問題,便立刻被政治化,不但有政黨人員參與,他們更加落力協助租戶與領匯對抗,領匯雖大,但亦不敢與政黨爭拗,唯有以不變應萬變,所以,今次領滙出售的五個商場,只有一個有局部翻新,時間已經過了九年,若果在星加坡,九年已經可能經歷兩次翻新工程。其實,這是什麼,這就是類似香港的驅蝗行動,各個領滙商場的商戶行保護主義,不准做翻新工程,到最後,那些領滙商場得不到適當翻新、改革,唔好講幾年之後,就算現在都已經大幅落後私人商場,住在公屋的人士要享受一個舒適的購物環境,必定要到那些私人屋苑商場,這種自我保護主義初期好似為那些商戶著想,最後,整個商場都變得人流稀少,沒有人流,商場又如何興旺,受害的仍然是那些商戶與及住在附近公屋的人。
      
  現在一般的私人商場就好似星加坡,不斷翻新、改建,搞推廣 ,吸引新租戶保持人流增長,很多商場都會不時報出遊覧總人數,你說,那些領滙商場夠唔夠膽講,無他,人流連年下跌,邊度有人夠膽講,我相信過不了多久,那些住在商場附近的公屋居民又會怨恨政府點解唔搞活那些商場,甚至譴責領滙管理不善,當然,他們一定已經忘記當日是他們阻撓,領滙才不能改革,這是一個既定結局,一個不用水晶球都可以知道的結局。

 
 
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1. 睇得通 2014-05-22 09:17:54
從領匯商場看香港前景!!!
假如有一天由博士籌組的財團投到一個商場,在博士的財團精心經營下,是否會改造為一個務實/高效益/零空置率/方便公屋居民讚賞的商場呢???
2. 投標失敗 2014-05-22 09:28:09
從湯博士全篇文章來看,果真投標失敗之後,超級酸葡萄,酸溜溜似的,乜都唔記得。
3. 亮劍 2014-05-22 09:45:27
喺未有領匯前,房署屬下的商場,因為管理的官員因循苟且,中低级的員工又抱公務員心態,少做少錯,唔做唔錯,舖位的出租,並非跟市場價格,而是另有一套,咁那些「懂門路」的人,就圍你「靚標」坐地分肥,佢哋以「正常市價」兩叁折包攬你D场,再私底下以正路市場價六七八折分租,大獲其中差價,呢班友真是瞓係度賺錢!
有咗領匯之後,呢班嗰班靠食阿公來揾米路嘅寄生蟲,冇得再揾着数了,如此這般各商場整體租金,才回升到比較合理的水平。
領匯管理層再通過翻新、重新整合、 辭退高薪冗員,為股東增值。
其實現在領匯旗下不少商場,受到各式所謂議員制肘,埸不能翻新、失去競爭能力嘅舊租客不能趕走、空置舖位長期维持養老鼠狀況……
現在希望新人士新作風,或可為呢D死场注入活力,死馬当活馬医或有奇蹟出現。
 
領匯的做法,或者可給香港市民及選民參考,邊D『粉腸人渣,』喺度阻住個地球轉!
4. 小陽 2014-05-22 09:46:33
To 2樓
勝敗兵家常事,全世界那麼多好嘢,有錢你慌買唔到,博士從大方向看,如果香港人不斷對有建設性的改變帶有阻力,D政府官只顧政治,點人數,不實事求事管理新建設,公屋你想住都幾難。
5. 小師妹 2014-05-22 09:50:36

To  2樓

湯博士只是以事論事, 何來有酸溜溜 ?!

對香港的競爭力評級又降了一級你沒有感覺, 就只覺得人家酸溜溜 ?!

6. 睇得通 2014-05-22 10:19:14

條條大道通羅馬???

2002年本人當年見政府房屋署管理的商場經常出現競價投租盤,本人參與競投,本人投到後,原來是未到所定底價.......

一氣之下,2003年本人重組物業投資組合,2003年10月購入二個九龍商舖,想不10年後得到豐厚收益!!!

7. 子婷 2014-05-22 12:46:46
小妹四月時才第一次踏足星加坡,沿途見許多樓房明明建築結構古舊,看上去卻又很新淨光鮮。於是我請教前輩,前輩告訴我,那些全是星加坡的公屋,全都幾十年樓齡,但政府有規例強制樓宇每五年必須翻新一次外牆,因此不論樓齡,城市內所有建築物都是乾乾淨淨的不會看到什麼剝落啊滲水水漬啊之類。

前輩也說,政府會不斷為公屋翻新、安裝電梯、建有蓋通道往巴士站確保從巴士下車到屋苑不必淋雨等等,因此即使是舊公屋,也能保證有一定質素。

與當地的同學傾談時,也能感受到他們雖然對政府某些政策有微言,但顯然對政府的長遠規劃抱著信心,相信著他們的政府會以整體長遠利益為依歸做事。

小妹覺得那是個不斷力求進步、抹掉歲月痕跡的城市。
8. middle middle class 2014-05-22 13:07:36
"那是個不斷力求進步的城市。"  Oh, once upon a time, here in Hong Kong.......
9. 小陽 2014-05-22 13:54:25
香港政府特手而個人政治前途,基建一鑊粥,個個搞緊普選
10. MC 2014-05-22 14:09:29

To 2/F:​

好似你呢類人至乞人僧,不知所謂,一派胡言!I think you are actually the biggest sour grape yourself! 有囗話人無囗話自己。


Dr. Tong is right. 香港唔知從幾時開始,愈冇錢D人就愈惡,that's because they are all sour grapes! 再係咁落去,遲旱玩完!
11. MJ 迷 2014-05-22 14:14:22

MJ 前幾日先表演完...

http://www.youtube.com/watch?feature=player_detailpage&v=jDRTghGZ7XU

你睇下美國創意幾勁, MJ死咗啲人仲可以利用死人嚟搵錢! 香港真係要開發多點創意產業, 咁先帶動到經濟火車頭嘛! 如果唔係就落後別人了!

12. 山高雲低 2014-05-22 14:35:00

香港官員越不濟,即代表有效率的私人企業越有利。

支持博士收購領商場,點石成金。

13. 廿一世紀資本論 2014-05-22 18:05:08

睇深啲, 《廿一世紀資本論》

最近在經濟學,發生了一件大事。這件大事不單只影響經濟理論,而且也影響著政治與政策。這件大事是有一名法國學者去年出版了一本名為《廿一世紀資本論》(Capital in Twenty-first Century),並於今年被翻譯為英文,由哈佛出版社出版。哈佛出版社是一家歷史悠久,以出版專業學術著作為主的出版社。簡單來說,哈佛出版社的著作多是「催睡」的著作。可以想像這些書的銷路可以好得那裡去。

但這本《廿一世紀資本論》很特別。它在一瞬間成為了亞馬遜網上書店的榜首暢銷書,而且到現時為止我也只能買到它的Kindle電子版書,實體書一直缺貨。據說,此書的銷量超過了哈佛出版社多年來總銷量!但那還不是最猛的。這本書甫一出版,便被學術界及傳媒著了魔地不斷評論。從評論本身來看這本書無疑是一本爭議性非常大的巨著。有的,如紐約時報專欄作家及經濟學諾貝爾經濟學獎得主克魯明(Paul Krugman),多次高調讚揚此書(對克魯明來說這是非常罕見的),認為它可能是未來十年最重要的經濟學巨著,不少著名的學者同意此說。也有的認為此書的書名是用「資本論」來命名,所以它有一種與馬克思在百多年前的巨著《資本論》(Capital)的借屍還魂之作,不少傳媒與學者指它為重提馬克思、暗示社會主義道路的著作,展開大肆抨擊。
但無論如何,你將不能忽視這本書。《金融市報》的專欄作者Robert Shrimsley打趣說,政界與學術界中人現在與人碰面時,都有一種無形的壓力要討論《廿一世紀資本論》,在這種氛圍下難怪此書會成為榜首暢銷書!但這本「巨著」其實是在說甚麼呢?
現年四十三歲的法國年輕學者Thomas Piketty提出一種論調,他從過去三百多年的歷史數據中,查證出當一個地方的資本(或財富)回報率高於勞動新酬的回報率時,便會出現社會資本分配不均的現象,造成日益累積的不對等不公平現象,令貧富懸殊的問題更嚴重,而且也將會嚴重地威脅著民主社會的健康發展。
但提出現今資本主義的問題也不是最近才發生的事。早在十年前,其實已經有一些學者或評論家對「全球一體化」或物質主導的資本主義提出反思。當然這些反思沒有太多人會理會。但在2008年全球金融體系爆發一輪「大到不能倒」的危機後,禍害到很多平民百姓,這個時候真的出現了一浪又一浪的批判。因此彼此開始有一個概念,資本主義真的不能再服務今天的社會發展了。無奈的是,去年是金融風暴五周年,傳媒普遍認為,金融界的斂財行徑不單只絲毫未改,而且有日益嚴重之勢。
但《廿一世紀資本論》這本著作所帶來的衝擊,是它挾著一堆有力的實證資料,嚴謹地提出社會不公平的問題,背後的罪魁禍首就是無度的資本主義。而且這將可能改變政治政策的基調。因為一直以來,政治都非常關注社會分配不公這個問題。但自由主義的經濟學派一直認為最少限度干預經濟活動,讓其無形之手自由地發展,那麼經濟發展起來,人人有工開、有飯食,社會將會一片榮景。在自由主義眼中,資本主義是一個解。但在Piketty眼中,資本主義是問題的一部分,而且是重要的一部分。
這樣說來,就等於說自由資本主義跳票了!在過去一個世紀裡,自由資本主意主張不作任何干預,透過更多投資,可以創造更多職位、工作,整個社會便自然地分配財富,貧富懸殊便會慢慢減少。但Piketty發現實際上並非這樣。他留意到,在一段漫長的時間後,財富會愈來愈累積到富人手裡,而貧窮的一方則愈來愈失去階級移動的機會,永遠在資源稀缺的地方打滾。
Piketty
有意思的地方是,他從大歷史中找尋線索,而非現今一般的經濟學者喜歡與數學模型打交道。他與一批學者從法國(那裡擁有非常齊備的歷史數據),以及廿多個地區的三百年資料來作出分析,發現一個地方的資本增長,在一個相對緩慢的經濟增長裡,會超越一個地方因打工而獲得的回報。這正正是大部分已發展國家要面對的問題。
Piketty
認為一般的經濟學家沒有放足夠的心力研究這種資本累積的現象上,他發現這些增長上的數字差異可能很少(例如只有0.3%),但經過很長時間後,所帶來的複息增長效應,便會產生一種龐大的差異。而在這個過程中,財富慢慢累積在一群富人手裡,而且最富有的一群人會將這些財富留給下一代,為他們的下一代創造更有利的累積財富的條件。而現時發現,最富有的10%的人,便擁有超過50%的所有人總加起來的財富,而最富有的1%,竟然可以佔去18%的財富!那實在太誇張了。
Piketty
其中一個很有意思的研究,是針對大企業的「超級 CEO」的袍金作為一個代表性現象,發現他們的收入帶有大量的股票、認股權、利息收入,而這些收入的增長,又會遠較一個打工仔的人工收入的增長要高得多。結果這些人便是那最富有的1%了。(就以蘋果的 CEO Tim Cook為例,在2011年,他的年薪入息是蘋果員工平均年薪的六千二百倍!)
有七百多頁的《廿一世紀資本論》雖然不易讀,但卻是一本很出色的經濟著作。行文與邏輯非常通順,加上作者並非用抽象的數學模型,而是用歷史數據來說話,只要稍加專注,這本書並不是想像中那麼深奧。《廿一世紀資本論》與馬克思於十九世紀寫的《資本論》可謂同出一轍,都是批判資本家,Piketty甚至認為這種貧富懸殊的現象,已經危害到一個民主社會的公平、平等與正義。若政府不及時做一些事,這個問題將會繼續惡化。
Piketty
年輕有為,野心也大,因此,他並不滿足於分析現況,他也提出改善這個問題的方案。這也是這本《廿一世紀資本論》最令人爭議的一部分。作者提出政府要向富有的人收取一種「全球性的財富累進稅 (progressive tax)」,甚至向最富有的一群收取高達 80%的財富稅!我實在無能力評論這種建議是否可行。但我肯定這會引起龐大的阻力。
這樣說來,現在香港人手拿著這本《廿一世紀資本論》,便有籌碼與政府探討地產霸權在香港造成財富嚴重不均的現象了。而且回過頭來看,當年鄧小平指出要發展中國就是要「先讓一部分人富起來」的這個說法,在Piketty的理論裡,當經濟仍在全速發展時,其經濟增長以及人口增長所創造的收入增長,是高於資本財富的增長;這樣的環境下,社會的財富是可以往更多人分配,是可取之道。但現在當經濟增長已經慢下來,而且勞動人口的增長也慢下來時,這一句「讓一部分人富起來」肯定不再合時宜了。
《廿一世紀資本論》的實體書太好賣了,所以真的不知道甚麼時候才能在香港上市。同時我深信台灣與國內的出版社已經全速地將這本書翻出來。毫無疑問,這是一本值得我們注意的大作,那怕你懂不懂經濟學。作為一個知識分子,這本書肯定走不了。

 

14. 故事迷 2014-05-22 20:58:29
房屋署商場有個特性
商户有特定組合
例如一間超市 一間便利店 一間文具店 一間粥店 一間茶餐廳 等等
組合不可變
那間結業 就登廣告 補回一間
總是怕居民說缺什麼生活所需
也怕人說欺負小商户
無人光顧的商户也留底
租金同市場有分别
15. 引刀一快 2014-05-23 00:39:07
To 法子

大家咁吹捧你,估計你梗係飄飄然,其實你嘅做法非常唔厚道,非君子所為,利用人家嘅名,令人家自己鬧自己,如果反過來你冇上幾日,人家攞你法子嘅名號去玩,你又如何?呢個論場冇人指出你嘅不是,係因爲呢度嘅派系氣氛,佢地唔係明辨是非嘅人,好自爲之吧。
16. yy 2014-05-23 00:50:55
回13/F   運用財富產生利潤,加上時間滾存,就是雪球效應。
通常擅長賺錢的人就是懂得運用資本生財,當工薪階層用八九成收入作日常生活支出,但擁有資產一千萬(不計自住物業)以上的人,滾存利潤投資可以是百分百的,經年累月之後,那有不貧富差距擴闊之理呢?
社群中必然有人出類拔萃,這類人在香港擁有過億資產亦屬平常,無類政府用何種法規政策,對這群聰明人是起不了作用的,祇因社會昇平太久,令他們安安穩穩地大玩滾雪球遊戲,尤其是香港人注重健康,他們大多會有近百年時間玩這金錢累積遊戲呢!
17. 引刀一快 2014-05-23 01:11:27
之前我仲猜錯係順民,我要喺呢度同順民講聲對唔住,估錯咗你。