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樓市乾坤

間接税將重擊樓市

 

何熊輝

2021年2月27日

  新年假期過後,樓市有逐步升溫之勢,雖然二月份二手成交量因假期因素有所下跌,但價升量跌下,氣氛仍然不俗,主因是第四波疫情逐漸受控,加上防護疫苗開始接種,預期經濟反彈的心態,轉化成看好樓市的信心,就在此刻,政府又考慮將應課差餉,增加三倍,倘真的落實,收租物業的回報率將大幅下跌,並對樓價帶來負面影響。

  剛公佈的財政預算中,建議將徵收的股票印花税,由0.1%增0.13%,增幅三成,這種逆世界潮流的做法,即時令港交所股價大跌兩日,至於其長遠負面影響則難以估計。至於物業差餉,建議由全年租值的5%增至15%,其負面影響更大,對收租業主而言,差餉金額約由半個月租金,增至約1.7個月,再計及以入息報税,又少收約一個月租金,即收租成本開支約由總收入的15%升至27%。

  如此建議通過,揸物業收租,回報率有機會下跌一厘至約二厘,如收租物業是豪宅,回報率有機跌至不足一厘,除非樓價持續上升,否則持有物業收租,已難有理想的投資回報。

  最近第四波疫情趨穩定,壓抑多月的樓市,出現報復式成交,早前被壓抑近一年的購買力被釋放,造成樓市將狂升的假象,除非經濟能强力反彈,失業率急速下跌,否則三數月後,被壓抑累積的購買力被消耗後,成交量會回復正常水平。上次香港面對沙士疫情,慶幸能快速控制,加上疫後有大批自由行旅客,挽救了香港各行各業,今次疫情未完,救星未現,代理就大談爆升將至,其實這只是用心良苦安撫人心之舉。

 
 
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1. 發展商 2021-02-27 13:30:41
商業樓面及豪宅加差餉,有$人自己識找會計師幫手。
2. 大王又走貨 2021-02-27 13:58:55
資深投資者「磁帶大王」陳秉志沽貨意欲甚強,除售出多個舖位外,亦將持有收租多年的工廈物業出售。消息稱,由陳秉志持有的柴灣萬峰工業大廈低層全層,以6900萬元易手,勁賺6240萬元離場。
3. SYB 2021-02-27 14:02:45
通關?有利無工開的港人回國內生活,可以劏房變千呎大屋
4. 小角色 2021-02-27 14:14:48
政府每年差餉都減免一部份啦,咁係唔係支持樓價上升的原因呢?
如果增加差餉就將樓價推低,咁筆者未免將樓價升跌簡單化?
查實購買力抑壓幾耐,咁咪應該反彈幾耐囉!
5. 重擊喎 2021-02-27 14:57:05
加差餉又話重擊樓市,
加管理費又會重擊樓市,
一樓爆屎渠又會重擊樓市,
日本地震又震散香港樓市,
原來睇樓市升跌係咁易……
6. 向泛民说不 2021-02-27 16:23:17
民主病毒地方,一般经济差才会加税。泛民狗玩滥炒,最终必定系加税。
7. 向泛民说不 2021-02-27 17:48:06
今次疫情未完,救星未現,班漆頭連同地代就大談爆升將至,其實就是催谷生意氹人買樓租樓良的吸血鬼。
8. 佩服 2021-02-27 18:18:03
股市跌和外圍跌大關係吧、與加0.03%關係?佩服佩服!
9. 元朗灣區人 2021-02-27 18:42:47
加印花税打爆股市,
加差餉打爆樓市,
重擊股市樓市,
原來打爆股市樓市升跌係咁易…
10. 大主角 2021-02-28 09:01:52
政府一年多前放寬按保上限後,曾紅極一時的納米樓,投資前景備受睇淡,尤其近年多個以癲價開售的納米盤,身價大不如前。盤點近年最受注目的10個癲價納米樓,全部「估價不足」如接火棒。最誇張是西營盤瑧蓺一個221呎單位,業主兩年前以逾千萬買入,但銀行估價低見750萬元,賬面跌近3成。「林鄭Plan」推出後,納米樓需求大減,未來樓價將跑輸大市。
11. 舒永精 2021-02-28 10:22:41
西營盤樓,四面被樓包圍,草都無條(無景,空間、空氣差,都賣4萬蚊呎?賣嘅搵9笨7,買嘅On9兼夾傻!
12. 發展商 2021-02-28 11:36:29
11 樓,之前有好多中環人,中國學生讀HKU租中西區新樓。好好租,好價$。
16. 舒永精 2021-02-28 12:16:25
呀x先生用八球買一房單位、認為樓市前景非常樂觀!講🉐️👏👏!下次有新盤會再用你,記得去後台攞埋出台費千元利是及飯盒至走啦🤣🤣
17. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2021-02-28 21:23:53

2020年版 你一直不買樓的理由

·3 分鐘文章
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幾年前,一篇「你一直不買樓的理由」的諷刺文章於業界瘋傳,本欄亦有為大家報道。

殊不知,原來最近又有新「理由」,以下是綜合的最新版本:

你一直不買樓的理由

2003: 沙士,明天都唔知會唔會死,唔買住

2004: 有自由行,但好驚沙士再來,唔買住

2005: 美國加息,供樓負擔大咗,好快跌番沙士價,又唔買住

2006: 150萬樓仔又細又舊又冇會所,再升阻力好大,一定會跌番落去,唔買住

2007: 今年睇樓市大跌,抄下股票先,大手入了中資股,中壽、中交建,樓唔買住,租住等跌

2008: 美國金融海潚,好快跌回沙士價,美國雖然減息,但啲股票做晒蟹貨,睇定啲,銀行又唔借錢,唔買住,總之本多終勝

2009: 美國QE1,公司生意好差隨時失業,特首仲叫人去大西北買4000一呎樓,無能政府,等跌唔買住

2010: 美國QE2,政府打擊樓市炒家推行SSD﹗樓價就升到97價,根據經驗樓市好快爆煲,陳德霖、曾俊華話息口只會上升,零息係冇得再減,信佢哋唔買住

2011: 樓價又升唔再追,政府一定再打爆樓市,陳德霖、曾俊華話美國好快加番息,一定無QE3,政府起置安心,很多人賣自住轉租等大跌,一齊唔買住

2012: 支持梁振英做特首,1%土地住100萬人,美國QE3、QE4月月印850億都冇用,最少跌3成,都係唔買住

2013: 政府再加辣打擊樓市,陳德霖、曾俊華話香港可自行加息,收緊咗按揭,日本歐洲無限QE都冇用,樓價就快大跌,唔買住

2014: 美國月月減債退市,而加息期就快到,伊波拉殺到來,佔中業主一定大劈價3成4成,香港玩完,業主雖然暑假大幅加租2成,忍住先,反正就大跌,年尾又有2000間居屋平售,歐日QE都冇用,唔買住

2015: 專家話細價樓就快爆煲,等緊政府加辣,美國就快加息,潛在新供應7萬3千個,跌5成不是夢,唔買住

2016: 終於加息四分一厘了,供樓負擔太重,又加3厘壓測,都係等跌7成8成,唔買住

2017: 供應開始多了,美國又加息四分一厘,樓價必然下跌,等跌9成,要買都買日本樓,香港樓不了

2018: 年紀開始大就到4張嘢,銀行借唔到還款期三十年咁長,個市又乾升,要跌多啲先得,又唔買住

2019: 香港無希望,好驚2047年無50年不變,不如兩公婆齊齊唔做嘢,排公屋等上樓,派到新公屋就發達,唔想做樓奴,又唔買住

2020: 新冠肺炎樓市有排跌,隨時返去沙士價,加上國安法殺到,美國準備取消香港獨立關稅區地位,唔洗講,香港世界末日,啲樓跌到阿媽都唔認得,千萬不要接火棒

2021: ...

2022: ...

2023: ...

2024: ...

2025: …

2032: 「明日大嶼」第一批入伙,市場太多供應,都係繼續租

2047: 周身病痛,行都行唔到,人都就死,下一世先諗買樓,都係唔買住。

18. 輝粉 2021-03-01 00:44:54
好有道理:
"間接税將重擊樓市"
19. 大鄉里 2021-03-01 10:59:03
物業加差餉後,又租管,又增值税,陸續有來,皆因庫房缺水,就向業主開刀。
20. 大鄉里 2021-03-01 15:47:19
樓上A货,殺雞取卵,阻碍投資保值的事情,必滅去市場一半活性,最後政府會減少收入,只能削福利削人工削投資。
人人自住成風,投資屬性失去,市場人為破壞,賣樓等排廉租公屋,是為向下流食呀公。
21. 舒永精 2021-03-01 23:07:31
港樓的性價比不高,升值能力更是每況愈下。據差估署數據,過去10年,升幅最誇張是2010至2011年,升幅曾高逾20%;其後升幅逐漸收窄,2019年按年僅升1.5%,去年更錄得微跌。
相反,內地樓卻升到停不了,去年正值疫情高峰期都升足全年,據國家統計局公布的中國1月70個大中城市住宅銷售數據,單計二手住宅,北京按年升6.9%;上海升7.6%;廣州升8.7%;最誇張的深圳按年飆升15.3%。簡單一望數據,假如你是內地豪客,你會揀內地四大一線城市,還是港樓?
22. 立必樹 2021-03-02 08:09:14

出入綠色豬豬
2021-2-27 11:48 AM
#11
唔好睇少廢淡,以為係想打羊群心理戰術,製造大冧氣氛令業主腳軟自己執平貨。

有啲怨毒到支持所有暴力政策禁止人放租投資,有錢賺就係原罪咁!

如果只可自住玩社會主義,點解要真全白銀比一千幾百萬供一世樓?

廢淡人格同心理都嚴重扭曲,日日出廢post荼毒大衆,早死早著

[ 本帖最後由 出入綠色豬豬 於 2021-2-27 11:49 AM 編輯 ]
23. 報復式反彈 2021-03-02 14:50:12

現在是升浪初期,最值得買入物業。李超人以身作則, 上星期 用102億,市場上限, 投得啟德地皮。

新葵芳錄三客爭一盤
2021-03-01 00:00
(星島日報報道)二手交投轉旺,市場錄多客爭購成交。中原高級資深分區營業經理許偉業表示,葵涌新葵芳花園(見圖)E座中低層1室,418方呎,2房間隔,原業主去年12月叫價630萬放售,當時因有租客不設睇樓,上周租客遷出,即有逾10組客睇樓,業主亦提價至660萬,其中獲3組客出價洽購,包括一位區內租客,因原居被加租、急於尋找新居所,睇樓後即時找到原業主面談簽約,旋即以635萬購入,呎價15191元。原業主2013年以378萬買入,自2017年起放租,現帳面獲利257萬,升值約68%。

24. 因原居被加租、急於尋找新居所 2021-03-02 15:56:17
真係報復, 唔裝修即刻入住。
25. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2021-03-02 18:02:12

公私營房屋租戶急增25萬

本港置業階梯斷裂多年,「無殼蝸牛」愈來愈多。「自置居所對香港社會經濟的影響」《研究簡報》指出,近年全港租戶急增,於2009年至2019年期間,全港增添33.5萬住戶,其中自置居所只增加8.02萬戶,居於公營房屋或私樓的租戶則飆升25.02萬戶,包括9.27萬個居住環境較差的劏房單位。

相比1997年至2008年期間,全港住戶增加35.41萬戶,當中自置居所住戶顯著多33.67萬戶,而租戶只增加4.72萬戶。

七成父母願資助子女買樓

2021年3月2日

研究表示,住戶的居所租住權分布出現重大變化。2009年至2019年期間,公營或私營房屋的租戶數目增幅最大,這與1997年至2008年期間最大的相應增幅來自於自置居所住戶,形成強烈對比。有樓與無樓人士財富差距擴大,對社會流動構成連鎖影響;2009年至2019年期間,私人住宅單位的淨增業權大多由投資者持有,並放租予租戶,而非自住;雖然普通租戶也可努力儲蓄置業,但單憑工資,他們較難在物業市場與其他買家競爭。

財富分配不公平會否延伸至下一代引起關注。綜合數項調查,本地父母在財政上傾向支持子女置業。以房委會為例,2017年的資助出售房屋買家中,約22%獲父母資助繳付首期。另一調查顯示,約七成父母願意協助子女買樓,當中一半更準備為此把自身居所重新按揭。社會關注此種財富轉移,會否對跨代社會流動帶來影響


26. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2021-03-02 18:04:25

自置居所率廿載低 年輕業主僅7.6% 樓價15年飆4倍 上車等到44歲

2021年3月2日

香港人買樓安居愈來愈困難,受樓價高企、房屋供應不足及租戶大增等因素影響,自置居所比率持續下降。立法會秘書處昨天發表「自置居所對香港社會經濟的影響」《研究簡報》,指出整體自置居所的戶主中,年輕人僅佔7.6%;要上車買樓平均要等到44歲。

比例遠遜其他富裕經濟體

《研究簡報》提到,本港樓價於15年內急升近4倍,自置居所比率於2019年跌至49.8%的約20年新低,儘管去年第四季輕微反彈至51.2%,但仍低於2004年高位的54.3%,亦遠不及富裕經濟體系,包括英美歐盟及日本的60%水平。研究更稱,整體自置居所戶主中,年輕人只佔7.6%;首次置業人士的平均年齡由38歲推遲至44歲。

研究指出,在土地嚴重短缺和置業負擔能力下降的背景下,35歲以下的年輕世代於整體自置居所戶主中的比例,由1997年的22.1%(19.81萬人),大幅縮減至2019年的7.6%(9.82萬人);年輕世代單憑工作入息,難以追趕不斷攀升的樓價,亦未有足夠財力在物業市場跟其他買家競爭,據悉,置業困難是本港年輕世代感到無望的其中一個源頭,瀰漫着負面情緒。

與此相反,60歲及以上的年長人士,於自置居所戶主中的比例為41%(53.6萬人),較1997年的21%(19.21萬人)上升一倍。然而,貧窮情況報告顯示,於2019年約有11.2萬個擁有資產的長者家庭活在貧窮線之下,比例相等於居於自置單位年長戶主的五分一。政府視這現象為「貧窮線分析框架」的掣肘,但有其他意見認為這代表退休保障的不足。

66%還清按揭 有力買多層

此外,多達三分之二(65.7%)本地業主,已於2016年全面繳清按揭貸款,較2001年的48.5%、2006年的52.2%及2011年的60.1%有顯著改善;他們擁有較強購買力添置額外單位,作為子女的第二居所,或為收租的投資物業。研究稱,這或是由於從事經濟活動的家庭收入年均增長2.5%,令他們可以提早清還按揭,而樓價短短15年間急升391%,亦令業主有更大財政空間決定如何及何時清還按揭債務。

研究又提到,私樓市值於1997年至2019年間累升兩倍至約12萬億元,2019年私樓總值約為本地生產總值4倍,遠高於美國的1.6倍;樓價變化帶來的財富效應,對本地消費及本地生產總值,可以產生重大影響。

未來10年私樓供應仍緊絀

《長遠房屋策略》未來10年私樓建屋目標僅年均1.29萬伙,低於過去10年約1.35萬伙的實際年均建屋量,可見供應仍緊絀,儘管資助出售房屋在未來10年的年均建屋目標由2100個提高至約9100個,但整體可供出售房屋的數量,與社會需求仍存在頗大距離。中長期展望,提升自置居所比率仍然充滿挑戰。

中文大學經濟學系副教授莊太量認為,香港的自置居所比率較其他地方低,並非不合理,香港有其獨特因素,由於公營房屋規模較大,本港有約三成人住公屋,實際有約八成人已滿足居住問題。

他又說,港人難以自置居所並非供應不足問題,而是由於樓價貴,並且要負擔較高首期;即使增加供應也難令樓價回落,自置居所比率長遠未必能提升。


27. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2021-03-02 18:06:29

樓市「代溝」比電影業更嚴重

2021年3月2日

近日香港跨年齡層圍繞「港產片前途」爆發論戰,非常熱鬧。而在樓市方面,昨日有兩份最新研究報告出爐,顯示這個市場未來仍將由「長輩」世代牢牢主宰,年輕世代不太可能接棒,「代際鴻溝」比電影業更嚴重。這種「代溝」非關觀念差異,而在於購買力及入場門檻差距。

第一份報告《自置居所對香港社會經濟的影響》,由立法會秘書處資料研究組發布,顯示本港住戶自置居所比率,由2004年的54%下降至2019年的49.8%;這符合大眾一般觀感,皆因隨着樓價上漲、供應有限,打工仔愈來愈難買樓上車,「無殼蝸牛」比率自然提高。

更吸引眼球的是另一組數據,本港35歲以下自置物業戶主佔所有自置戶主的比率,由1997年的22.1%降至2019年的7.6%;相反,60歲以上自置戶主佔比則由21.4%增至41.2%。

或曰,隨着本港經濟及人口結構漸趨成熟,很多在早年買了樓的「年輕」戶主(例如在九十年代以30多歲之齡入市),現自然已邁進銀髮階段,他們佔比提升實屬正常。但同時值得留意,按絕對值計,1997年全港有19.8萬35歲以下自置戶主,2019年卻只剩9.8萬,充分顯示,如今在香港35歲以下而擁有自置物業者,屬極稀有族群(扣除「靠父幹」或「做人頭」則更少)。

致富方程式門檻比天高

何以如此?其實不難理解,一來樓價由2004年至今上漲近4倍,大幅拋離打工仔收入,年輕人原已不易上車。其次,港府為遏抑樓價、管控風險,連番推出逆周期措施,包括假設息率提升3厘之壓力測試,令初出茅廬青年很難像九十年代般「借到盡買樓」。第三,「雙薪族」家庭集合夫婦二人之力較易咬緊牙關供樓,然而香港近年遲婚、不婚成風。這3個因素也互為影響(例如樓價高企,損害年輕人結婚成家意欲),構成惡性循環。

與此同時,自置戶主已「供斷」的比率,由2004年的48.5%升至2016年的65.7%,多達三分之二。該報告認為,「這批財務穩健業主,擁有較強購買力,(可以)添置單位,或作為第二個居所,(或)供子女居住;又或作投資用途,賺取租金收入。對跨代財富分配,或會構成一定影響。」

另一邊廂,國際物業顧問萊坊(Knight Frank)發布2021年度《全球財富報告》,指出在香港若想成為最富裕1%人,須擁有至少279萬美元(約2176萬港元)淨資產,此門檻在全球排行第六,高於日本(150萬美元)、台灣(150萬美元)、英國(180萬美元)、德國(200萬美元),僅次於摩納哥、瑞士、美國、新加坡和紐西蘭。

那麼在香港想成為「最富1%」算不算難?說難不難,只需擁有一個已供滿的鰂魚涌太古城住宅物業連車位,再加上數百萬元現金和股票便能達標。這種「靠一間屋致富」方程式迄今仍有效,惟站在年輕人角度,入場門檻不可同日而語。誠然,上一代未必一開始就買太古城,不少兩口子由單幢迷你戶起步,隨着收入增加、生兒育女,一步步換樓,問題是今天的年輕年代連荃灣綠楊新邨、沙田第一城也難以「上車」。

該報告又顯示,本港超高淨值人士(擁有至少3000萬美元淨資產)當中,約29%今年有意入市買樓,較去年的21%有所提升。這或許反映本港儘管在政治、社會和經濟等方面陷於低氣壓,但真正「買得起樓」族群的入市意欲有增無減。

年輕人無望 加劇社會不穩

總的而言,本港電影業能否由年輕世代再創輝煌,尚屬未知數,樓市主導權則看來不太可能「世代交替」。即便考慮到家族內傳承,但本港是全球最長壽地區,平均預期壽命達85歲(且在持續提升),當「長輩」戶主把物業傳承予「下一代」時,後者恐已不再年輕。

在歷史上,本港八十代末、九十年代初掀起移民潮,曾為年輕世代帶來「上位」兼「上車」良機。不過今次可能出現的移民潮,根據多個不同機構民調,偏偏愈年輕愈想離開;若說有人可以趁機入市,其實更可能是內地及「新香港人」買家,而非本地年輕人。

當然,任何成功定義都不會一成不變,就像香港電影業不一定要拍回八九十年代《精裝追女仔》、《英雄本色》和《家有囍事》才算成功,新世代憑《狂舞派》、《一念無明》、《幻愛》也可闖出新路。但所謂衣食住行,「安居」是任何年齡層之共同核心需求。正如上述立法會報告指出,「置業難」令年輕世代感到無望,瀰漫負面情緒,甚至被視為「近年社會不穩的其中一個潛在原因」(非唯一原因);而在「土地不足」死結下,樓市「世代差距」於可預見的將來都無法收窄。

29. 滿記 (中美大戰,何人受傷) 2021-03-03 19:03:04

中年人士供咗樓二十多年,見過八七、九七、二千科網股災、歐債,最終樓價都升幾倍,因為銀紙貶值!他們 尊敬上一背,從他們得知,六九年美孚成交一單位只兩萬港元,五毛食一個午餐。為何?因為美國在七二年放棄金本位,用軍力 強迫 中東石油用美元結算,狂沽黄金, 銀紙便可無限亂印,那時美元改名美金,銀紙無限貶值。中年人眼見二十多年內,最可信是物業,於是供完一間,便供第二間囉!
中美大戰多年前已計劃,毒果報及其他媒體,收了外國錢洗腦式教離心主意,下下話世界欠左青年(用一千個無為理由),主張攬炒,主張花錢玩樂,他們又点會聽中年人講買層樓呢?毒果報及傳媒講咗十年,一千個樓價爆跌理由,物業跌價七成!結果有無跌呢?為何不聽經濟學教授講,樓價今年升 5 %以上呢?多睇莊太量經濟學教授、曾淵滄教授 youtu.be 視頻。他們講的同傳媒講的,180度倒轉。又或,可跟李超人做啊!現在是樓價升浪初期,李生上星期用市場上限,102億投得啟德地皮。租住的人,應該現在入市!我叫咗朋友十年可買入物業,很多人入咗,他們會叫我恩人或害人啊?毒媒話左樓價爆跌十年,害人定幫人啊?

30. 大鄉里 2021-03-03 19:37:51
新盤市場氣氛熱烈之際,再有個別買家疑因上會問題,最終撻定離場。中海外旗下大埔荔枝山天鑽最新錄得兩宗撻定個案,料合共沒收約336萬元。個市冧硬,咪撻訂囉。
31. 報復式反彈 2021-03-03 23:21:57


(東網 21-2-2021)樓市氣氛大旺,將軍澳中心錄新高價成交,中原伍錦基表示,屋苑9座高層E室兩房戶,實用面積384方呎,去年7月開價780萬港元放售,減價至738萬元售出,呎價19,219元,創同類細兩房售價及呎價次高。

他又指,每逢市況轉旺,將軍澳區輪睇樓情況十分常見,同區東港城6座高層E室,實用面積524方呎,叫價880萬元,獲8組客戶輪流參觀,最終以835萬元成交,呎價15,935元。

此外,香港置業劉浩勤亦稱,該區交投大旺,睇樓量較上周增加約30%,將軍澳中心管理處登記處出現人龍,排隊登記參觀單位,輪候登記時間至少要15分鐘。

32. 恐慌入市 2021-03-04 16:58:58
樓市再度乍現恐慌性入市。維港滙開售前夕,鄰區荔枝角曼克頓山一個五房大宅,最新以癲價9,100萬元易手,創區內分層戶歷史新高。青衣更一日連錄7宗成交,而被指為隱世孤島的屯門龍珠島別墅,樓價亦破頂。
33. 由第2到第107 2021-03-04 20:25:44
香港去年在全球經濟自由度排名第二,而在之前,香港連續25年被評為全球最自由經濟體。過去的報告指香港擁有獨立司法機構、新聞自由以及具深度的金融市場,香港是通往中國內地的理想門戶。
至於今年經濟自由度指數,新加坡排名第一,中國排名107,香港為中國內地城市,故排名只可歸類為同等級別。
34. 赚錢之神 2021-03-05 15:17:28
他過去廿年人工達到近30億,薪俸稅超過4億,時薪達到2.6萬元,足足是最低工資的693倍;曾經有人這樣形容——「他是充滿賺錢細胞的人」,但他卻不是老闆,他就是霍建寧,在遇上首富老闆李嘉誠闆後,成為年薪高過上市公司盈利的一代打工皇帝。
35. 妠米龍 2021-03-10 19:01:21
樓市回勇,納米樓再度成為搶購對象。有「龍床盤」之稱的屯門菁雋,市場剛連錄兩宗成交,包括面積最細的128方呎「龍床盤」,終現首宗二手成交,造價235萬元,創這類單位新高價。屬屋苑知名業主的十優港姐麥明詩,最近亦趁市旺加價放盤。