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樓市乾坤

發展商抗跌價遠勝代理行

 

何熊輝

2022年11月19日

  踏入十一月後,樓價仍然跌過不停,至於成交量則逐月減少。發展商見氣氛差劣,減慢一手盤推售步伐,所以成交疏落,二手市場方面,移民盤每日都成為新聞焦點,但成交更為稀疏,這樣的市况對發展商影響不大,但對代理則是致命打擊。

  近日代理行老闆不斷大聲疾呼,慨嘆生意額大跌,但何解發展商對此置若罔聞?好像淡市對他們沒有太大影響。首先,不少發展啇賣樓收益只佔其總收益一半,新鴻基地產是當中的表表者,其收租商場寫字樓遍及各區,租金快入穩佔總收入一半以上,所以一年以上的淡市,對其賣樓收益的減少,並未構成嚴重的影響。

  此外,長江實業又成功將半山波老道的豪宅新盤整項賣出,成功套現的208億元,有關收入最少可分兩年入帳,這就保障了公司未來兩年的賣樓收益,所以現時淡市對長實影響輕微。

  面對淡市,華資代理行的防守力則甚為一般。事實上,該等代理行在好市胡亂擴張,甚至於同一段路上開設三或四間以上分行的做法,甚為普遍,這種只懂玩規模效應的管理方法(以規模壓低對手)早已落伍,並種下淡市時固定開支過大的惡果。

  代理行大多逐月入帳,因此一遇到連續多月淡市的虧損,就叫苦連天,此外,代理行又少有收租物業提供穩定收來源。因此,好市擴張,淡市收縮就變成行業的生死循環。

  基於淡市已逾年,代理行虧損不斷擴大,這次擁有的規模效應壓不倒對手,但將自己壓得半死。苦無解救方法的管理人呼籲發展商要面對現實減價賣樓,但發展商仍在嘆慢板。

  下年衰退來臨,樓價跌幅或許減慢,但成交量難大幅回升,發展商仍會以唧牙膏方式慢推盤,代理行則因删減分行不力令虧損再擴大,最終可能出現每兩間大行只能活一間的慘况。

 
 
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香港自出現大型移民潮後,行行專業都唔夠人,牙醫只屬其中之一。所以,做老闆的,從未試過如今般需要「低聲下氣」。而打工的,則從來未試過如此「天之驕子」!
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6. 銀主盤購買風險 2022-11-20 16:08:03

銀主盤是否較難申請按揭呢?事實上,若然單位沒有牽涉凶宅、缺契及潛建等問題,銀主盤按揭審批上跟二手樓並沒有太大分別,最長可以做到30年,按揭息率也不會特別高。

不過要留意的是,在成交期上買家是沒有話事權,是由銀行決定,一般為45日成交。由於時間緊迫,建議買家買樓前做足準備,尤其是申請高成數按揭,以免銀行未能審批,最終要撻訂收場。

一般而言,銀主盤奉行「必買必賣」模式,簽了買賣合約後,就算之後律師樓發現樓契有問題,合約任何一方均必須完成這項交易,否則視為「撻訂」,並須作出賠償。

然而有2個情況,銀行一般不會批出按揭,包括樓契不齊及單位被釘契。樓契不齊是指物業是無契或半契,多數不能申請按揭,物業難以轉手,因此物業價值大受影響,根據過往經驗,其定價亦較估值折讓3成。

7. 周末一手成交20宗 2022-11-21 10:45:02
剛過去周末(19日及20日)本港缺乏全新盤開售,一手成交僅約20宗,其中恒地(00012.HK)粉嶺北「ONE INNOVALE-Cabanna」共售出6伙,涉約3,378.2萬元。而整個「ONE INNOVALE」系列共三期已累售1,000伙,套現逾49億元。
8. 英國樓不跌的原因 2022-11-21 22:32:58

過去歷史數據話我知,當供樓利息去到6厘,利息佔平均收入達40%嘅時候,樓價必跌!現在英國是否這情況?各大銀行定息已經約5.8厘至6.25厘,但是為何樓價依然沒有回落跡象?我自己這樣分析。

原因1:其實按揭利息只係「定息」去到6厘,英國還有浮動利息的按揭選擇。以前很少人談論或選擇浮動利息,現時就大約3.5厘起步,所以舊業主加按或新造按揭,他們大可選擇浮動利息,就算12月再加息,浮動利息先至去到4厘至4.5厘,利息佔平均收入仍維持於25%至35%,尚算健康。

原因2:英國租務市場本身需求高於供應很多,現有觀望者不入市(他們不買就要租),令租務需求更高。當租金上升速度高過樓價升幅,自然令現在只得6厘租金回報的物業,提升到6.5厘、甚至乎7厘以上。若租金回報再次高過利息(定息或浮息也好),投資者需求便會回歸,由觀望再次變成買入,租樓的人開始發覺租金遠貴過按揭利息,也會想買入不租!

9. 灣仔細舖尺價10萬 2022-11-22 10:30:07
政府持續放寬防疫限制,為零售業帶來正面影響,投資者亦在舖位市場尋找機會,連帶面積細小的地舖亦有承接力。市場消息指出,灣仔皇后大道東一個建築面積僅約120方呎的地舖,以1288萬元易手,呎價約10.73萬元,屬灣仔區內近兩年來再錄呎價逾10萬元的舖位買賣。
10. 樓價明年第二季見底 2022-11-22 21:19:34
花旗銀行零售銀行業務主管李貴莊相信,明年經濟將會回暖,通脹亦會放緩,加上失業率下降,料將有利市民重返樓市。她又預期,由於政府不希望出現太多負資產,預計當本港樓市從高位回落15至20%後,政府有機會放鬆部份辣招,如重價印花稅,以刺激需求。她預期,樓價由今年10月至明年第二季會再跌10%,並在明年次季見底。
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樓價可能幾時會跌完可以看幾個訊號,一、再跌1成是普遍預期,自高位跌2成,已可吸引到購買力重返市場;二、利率幾時轉向。香港2022年8月至10月的失業率為3.8%,較7月至9月的3.9%下跌,經濟未必算好暢旺,但算不上差,加上旅遊業及本地消費在放寬疫情防控措施後有望好轉。顯然失業率並不是今輪樓價跌原因,歸根究底是大家見到加息就觀望等跌。所以港樓止跌,同很多資產一樣,要等美國聯儲局利率政策轉向。
12. 工厦銀主盤湧現 2022-11-23 14:02:32
經濟前景仍未明朗,有部分資深投資者被傳出財困,旗下部分物業亦淪為銀主盤;其中原由資深投資者羅珠雄持有的觀塘一籃子工廈物業,最新由銀主放售,叫價合共約1.58億元。
13. 長實今年靠波老道豪宅食糊 2022-11-24 09:51:31
今年對發展商而言是備受考驗的一年,年初先受到第五波疫情衝擊,疫情緩和不久,又遇上本地銀行加息,導致今年以來一手成交量大減。長實賣樓量亦見下跌,今年暫只售出逾400伙,但因半山超級豪宅21 BORRETT ROAD成功以207.66億元一次過沽售所有餘貨予新加坡基金,創出本港賣樓史一項新紀錄外,亦帶動集團今年賣樓金額超過260億元,成績理想。長實營業部首席經理郭子威接表示,明年集團將有3個全新項目登場,提供2486伙。
14. 白居二客出手撈底 2022-11-24 14:25:51

白居二睇樓三日即上車,瞄準單位是青衣知名居屋屋苑青俊苑兩房單位。據報原業主去年十月放盤叫價560萬元,今年9月劈價至480萬元,白居二買家還價至400萬元,最終以430萬元成交。

青俊苑樓齡較新,單位附設靚裝,獲白居二客承接並不出奇。不過以往較受白居二客冷落的「高齡」居屋,今年亦獲得白居二客接貨。樓齡達24年將軍澳寶明苑3房戶,原業主今年5月叫價560萬元放售,最終獲白居二客以438萬元承接,劈價122萬元。於1998年入伙的將軍澳廣明苑,中層兩房戶原叫價448萬元,獲白居二客以345萬元承接,累減103萬元。

15. 聯系滙率不可能崩潰 2022-11-25 12:27:43
作為自由市場,資金不只受美國影響。國務院總理李克強主持召開國務院常務會議,要求適時運用降準等貨幣政策工具,向實體經濟合理讓利,因而市場預期措施將很快落地,估計幅度可能在0.25至0.5個百分點。另外,降準後5年期以上貸款市場報價利率(LPR)也有可能下調。上次降準是在今年4月15日,幅度為0.25個百分點,共釋放長期資金約5,300億元人民幣。內地放寬銀根,對香港也有利。實際上,若從政治角度看,內地絕不會讓香港因外部經濟壓力改變固有體系,這亦不利內地金融穩定,所以讓聯繫滙率制度崩潰是不可能。
20. 人行降準備金析放資金 2022-11-25 18:44:26
中國人民銀行宣布全面降準,於今年12月5日降低金融機構存款準備金率0.25個百分點,已執行5%存款準備金率的部分法人金融機構除外。是次下調後,金融機構加權平均存款準備金率約為7.8%。
21. 滙豐封頂息率3.375厘 2022-11-25 20:05:10

繼渣打銀行後,滙豐亦上調同業拆息按揭計劃(H按)封頂息四分一厘。

據本地媒體報道,滙豐下月初,將H按封頂息上調至最優惠利率(P,該行為5.375厘)減2厘,即封頂息加至3.375厘,與渣打看齊。

22. 屯門菁雋基座商場連車位放售 2022-11-28 19:46:57
已故「舖王」鄧成波的家族成員,近年接連放售物業,戴德梁行指,該家族持有的屯門菁雋基座商場連車位,最新推出市場放售,意向價3.88億元,扣除市值約3500萬元的車位部份,商場呎價約9176元。
23. 滙控賣加國業務 2022-11-29 22:09:15
滙控公布,同意出售加拿大業務予加拿大皇家銀行,現金代價135億加元,即101億美元,預期交易將於明年底完成,估計將錄得除稅前利潤約57億美元,當中包括回收大約6億美元貨幣換算儲備虧損。
24. 金管局未措施救樓市 2022-12-01 09:37:55

金管局總裁余偉文表示,目前無考慮調整樓市「逆周期」措施。

余偉文稱,評估「逆周期」的時候,會考慮不同的因素,包括樓價、成交情況、香港以及外圍的經濟環境,或者本港的失業率等。金管局一直會評估這個情況,目前未見到有需要調校這些措施,但會密切去監察樓市各種因素的有關情況,作出檢視。

25. 美股明年上半年將急跌 2022-12-02 14:42:12
摩通策略師稱,在經濟溫和衰退及聯儲局加息下,美股明年上半年料顯著下跌,標普500指數可能再探今年低位,從當前水平下跌約12%。另外,信貸評級機構標普警告,央行持續加息導致信貸成本大增,歐美企業債違約比率明年可能最多增近3倍。