楼市不宜睇得太淡

　　在社运开始后两个月，不少睇好楼市的专家纷纷转軚，而我一向睇淡楼市，所以我没有转軚。不过，若果有人问我是否应该买楼，我亦唔敢给予一个正式答案，只是话不宜睇楼市睇得太淡。如果是用作自住，几时都可以买。如果是投资，就可以等多一年半载，甚至可以买股代替买楼，不过就要买一些有稳定股息派发的蓝筹，因为现在收股息好过收租。

　　即使形势不佳，整体楼价平均只是跌了大约5%。林郑为了止暴制乱，於是在施政报告提出将九成新按保楼价上限提升至800万，八成上限甚至去到1,000万。爆了这个措施，正在下跌楼价急速作出反弹，有人话林郑救市挽民望。其实，林郑绝对不是救市，只是放宽一些不合时宜政策。不过大家要留意，今次放宽按保，这将会令中型住宅受惠，而细价楼及纳米楼不但不会受惠，而且因为购买力转移到中型单位，楼价反而会受压。其实，这亦是购买力在正常化之下作出调整。因为以前的400万按保计划，将大部分有能力供楼，没有能力付首期的购买力集中在细价楼。现在，细价楼楼价作出调整亦只不过是正常化现象。

　　金管局为了压抑楼市而推出了9次逆周期措施，而且从未放宽过。换句话说，逆周期措施是压抑著不少购买力，只要按揭成数放寛10%，大量购买力将会涌现。如果局势不再继续转坏，楼价一定会作出合理反弹，这亦不是救市措施，只不过是按揭正常化，被压抑的购买力爆发出来的现象。不过大家要留意，当购买力正常化，楼价飙高了一段时间之后不但会横行，甚至因应现时局势而下跌。但无论如何，都不应睇楼市睇得太淡。因为市场上仍然储存了大量购买力，政府是会因应时势会推出一些措施来释放购买力，令楼价作出急速反弹，睇淡楼市的人随时会错失良机。