買車?買車位? (三)
如何選擇車位?
來到最後一篇, 會同大家分享一下係選擇過程當中既一d考慮. 希望各師兄師姐可以幫忙指正一下, 令小弟同網友們都能從中多多得益.
地區/屋苑
呢個係車位既可愛之一, 你可以睇中一個你投資唔起,
甚至你住唔起既屋苑, 因為呢個屋苑可以因為供應充足而車位價格不高. 請理解車位價格係同屋苑(或附近屋苑) 既車主供求掛勾, 好多時候同該屋苑既樓價反而比較間接. 特別係一d間則甚多既屋苑, 如300’ 到1300’ 都有既, 車位價格可以隨時等於半個細單位(如最近大埔嵐山).
先補充一句, 有些屋苑尼既車位買賣只限該屋苑業主的, 一問AA就會知道, 大家可留意下有d唔錯既屋苑車位還在50萬呢d價位既, 都好有機會屬於此類. 我個人意見係, 除非係無租盤, 否則就算自用都盡量避免買, 簡單行雙租策略即可. 實不相瞞, 我自己都無泊過架車係自己既車位.
頭先講到車位價格非常depends on車主, 所以我自己例必走訪每一層去了解一下呢個車場泊d乜野車. 之前都講過我本身鍾意車, 大部份車款既1,2手價格我都有概念, 再睇多少少外觀打理, 改裝等等, 就會了解到目標車主群大約係邊一類人. 緊記, 揀 “有錢” 客未係最好, 揀 “捨得洗錢” 先係最好.
反而地區, 甚至出入方便與否, 我搵唔到必然既關係…
供應
可能大家會聽聞過d乜野黃金比例, 要1比5, etc. 我自己就從來對呢d籠統說法不以為然, 主打200’ 同主打2000’ 既屋苑, 唔通都睇同一個比例?
講到供應, 要了解得最好, 當然要模擬車主身份去找尋答案了. 一般屋苑都不是所有車位都會發售的, 發展商會保留一部分作長線出租之用, 首先就要去了解這些位置既出租狀況; 要排waiting
list嗎? 排多久? 價錢? 跟住再去找業主位租/售既資訊. 除左AA, 好多時候都有d壁報板之類會找到直接業主的post.
最後, 不能忽略你附近既對手, 如相鄰屋苑, 爛地車場, 政府停車場, etc.
價錢/回報率
當了解到大約租金收入之後, 一定要確實找出管理費和差餉既實際數字去計算回報率. 跟住宅既管理費一樣, 車位管理費都很參差的, 而相對佔租金既%亦高. 另外就算回報率ok, 我個人會避開租金銀碼太大既車位,
始終當車位租家相對養車成本比例太高的話, 點講都唔係一個好既其本因素.
至於賺價方面, 我就認為同買樓投資類同, 有潛力既屋苑自然會有具質素既車主類積起來, 推高售價和租金.
車位位置
目標既然係投資, 自不然要放低多d私人感情. 如單邊, 近出口等因素價格一定會反映的. 我既睇法係, 車位租客一定係睇錢先, 只要唔係有d三尖八角野, 平d價平d租點都係著數d既. 自用先至比貴d泊單邊, ?口位都未遲.
有d特別例子, 當目標顧客會申延到隔離屋苑的話, 就要留意係停車場點離開屋苑, 特別係晚上有d商場既路可能會封左呀咁. 有d情況可能唔同層數既車位, 住本屋苑的話無乜分別, 但過去隔離屋苑就差天共地了. 始終設計上車場只會考慮你點返上樓而已.
後話
終於完成在呢三篇斑門弄斧既文章, 眾多不足之處希望各網友們見諒了.
現階段我既想法仍然是儲車位並避開細價樓, 但這當然需要隨情況不時review,
可能到了某個時機又會出現其他較值得投資的資產.
日後有心血來潮再寫文章的話, 題目可能會隨心一點, 特別針對年青人既野, 我見有時網友對時下年青人既印像太負面. 到時希望帶給大家多d討論, 分享我地呢一代多d想法.
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