但實行分期支付地價方式賣出土地,樓價升降風險由政府負責,咁發展商就可以有數圍!
打後樓市唔係升就係跌,睇吓對買左呢啲樓嘅業主有乜影響?
樓市兩年之後大跌,咁小業主就可以俾少啲分期付款(補地價金額) !
樓市繼續上,咁因為補地價金額係同應課差餉租值掛左勾,理應同市民負擔能力有重大互動關連,就算租金要升,都升得無咁離譜!
而最重要係政府可一次過解決上述五大死結!
那麼政府是否應收取買樓人士risk premium及利息呢﹖政府現在賣地,係一次過賣斷例如 50 年嘅土地使用權,政府有兩個方法收回呢筆錢:一
一係本加利息分五十年收翻!
一係與應課差餉租值掛勾!
補地價政府可幾時才收---我嘅提議係入伙之後數年先俾!
業主再多還款幾十年,那麼跟現在延長按揭年期令每月供款下降有何分別﹖還完銀行呢一筆,咁就等如用半價或四折租倒樓住,再加多個逆按揭,咁就唔怕老來做無殼蝸牛,呢樣就係分別!
發展商全包點解有問題?如果你提出的措施旨在“令樓價下跌從而令更多人可以置業”,那把地價拆開算並沒有降低成本。除非發展商甘願少賺些,否則售價不會下跌。
發展商全包(地價加建築成本加發展商的利潤) ,其實就係香港樓價高企嘅核心!
當你係一個買大陸平價手袋嘅商人,每個包包入貨價只係十幾銀,你會賣行電視廣告;或係大道中、時代廣場、IFC、太古廣場同人搶租天價舖經營嗎?咁人同此心,發展商如果入塊地都講緊十億八億,加埋建築成本又講緊十億八億,咁以後唔賣翻三十億樓上又點維皮?又點對冲期間風險?但實行我嘅 (Hire-purchase) 方案,政府可以要求發展商「價低者得」,同之前私人參與居屋一樣,咁發展商嘅風險及利息支出會降低唔少,隨時政府自己起埋都仲得!單計大數----請想一想(建築成本加地價)乘合理利潤率大,或者係建築成本乘合理利潤率大?
當然發展商會以「市價」賣樓,但回本加利潤率點都會計埋考慮。
仲有因為發展成本少左,入場門檻會降低埋,競爭大加上投標係以私人参建居屋嘅價低者得形式運作,單單建屋成本都可以減低唔少!
而地價因為以分期 50 年支付形式運作,以自用為主,無曬炒作成份,成本點會唔降低?
點解我提議分期補地價係同應課差餉租值掛勾,主要原因是整體私樓租金一定要同潛在租客嘅負擔能力掛勾,而且租金唔同樓市,係無得囤積居奇,無得俾人炒嘅!
現時不能負擔買樓的人仍是買不起----咁十隻手指都有長短,香港要做世界金融中心,呢個高樓價困擾中產會如影隨形。
而且比起租私樓,交租二十年會得到乜?起碼唔使每兩年就面對業主迫遷呢度已經賺左!
相對新居屋方案,我嘅提議係合理得多。
如果措施旨在"維持樓價水平但幫助人置業",那將按揭比率放寬至95%或以上已可以了,犯不著把地價拆開算-----世界唔少樓市泡沫爆破嘅原因,係因為信貸政策過度寬鬆,這會使到那些之前唔夠首期嘅人都可以入倒市,連最後賣家都出埋場,咁嗰啲貨尾揾乜水來接?唔爆有鬼!!
我提出以分期支付形式繳納地價,係睇倒於可見嘅將來,會有排山倒海,仲要係腰纏萬貫嘅同胞走來香港買樓!
上幾年將西九同新界屋仔買上兩皮嘅同胞,先遣部隊黎咋,下一波係市區一手、二手,跟手就新市鎮一手、二手-----
現在唔盡快將「港人自住」同「樓房投資」兩個市場分割,咁如果最後連大西北嘅中小型二手都賣成千萬起錶嗰陣,政府先黎發矛,咁就蛇都死!
方案財務負擔沉重會無以為繼-----現在起一間公屋,地價係全面補貼的,建築費用連利息就隨時過百万,另一方面你房屋署收回的租金,就連請實蕉及維修都只係緊緊夠,每間公屋使你政府過百万,呢度就真係無以為繼,但(Hire-purchase) 方案,建築費可收回,地有發展商出,政府只係出七通一平基建支出,每呎當一仟啦,有剩咪當攪建築社區囉,而且呢D支出可分幾拾年分期回收喎,而且當(Hire-purchase) 樓越來越多,呢筆數絕非少嘢,政府每年在呢 D 項目中的支出,應越來越少才是。
公屋弍三仟租,乜水會買(Hire-purchase) 先?------有層自己樓才是真理乃中國人傳統,所以連租者置其屋都有客,加上輪候公屋嗰班人應有唔少人責緊界,那麼每年幾仟個客會難揾嗎?
你政府善後工作一大串喎------應課差餉租值每年估價,咁於差餉單加多行又有多難?