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回科大同學的一封信
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年7月27日
7月22日，我在文亮語寫了一篇文，講學生唔應該做包租金，得到那位同學的回應，講他在包租的過程上，與Q房網合作，學了不少租樓的知識，Q房網香港老總陳坤興先生是我好朋友，我相信他的同事樂於指導後輩，但陳先生始終是生意人，不能夠永遠無條件指導，況且，租務已經不是物業代理的主力生意，何況是包租，至於地產商，他們以賣樓為主，租務生意他們沒有興趣，我覺得地產商派人與同學商談，只不過敷衍而已，他們不會認真，同學們無謂浪費時間，最後，工廈改建為學生宿舍，如果工廈那麼容易改用途，CY就不用頭痛。
我對科大有深厚感情，小女十一、二年前拔尖入科大環球商學院，我有幾年接接送送，不但認識不少教授，連保安都認識我，在大約2003年尾，我與十多位教授閒談，我慫恿他們放棄宿舍，改領房屋津貼買樓，雖然，他們所住的宿舍有2,600呎，自置物業只得1,000呎，但又有什麼所謂，他們大多數只得兩夫婦連一個家傭，1,000呎的單位已經足夠，他們大多數都聽我的建議，到了今日，他們當中有一些已經退休，那份退休金不及物業的升值，我不時都收到他們說多謝的訊息，我代表小女多謝他們的指導。
小女在科大讀書時，自願入星巴克做最基層工作，從而了解咖啡店是否能夠承受龐大租金，再制定有關投資計劃，現在，我們最少有十個舖位租給咖啡店，當時亦有人話我兩父女傻咗，小女竟然入星巴克賣咖啡，亦有人認為我們財政出現問題，老實說，我亦要去銀行解釋，銀行家知道之後，反而更放心借錢給我們，不過，亦浪費了小女不少讀書時間，好彩佢都能夠一級榮譽畢業。但我始終認為，大學生應該要享受大學生活，提高學術水平，準備融入社會，面對挑戰，搵錢是次要，希望各位大學生明白。為了各位更加明白，我將來信印出來，當然沒有公開同學私隱。
科大同學的來信
湯先生您好，我是在您文中提及過的包租公
我是香港人，香港科技大學大三學生
是次做包租主要是為了真正認識內地生租務市場，包括學生可接受價位，租期，決策動機，時間性等等商業因素，為了下一年尋找針對內地學生的大型項目作準備，包括改建工廈作校外學生宿舍用途，內地生借貸等等。
經過這次和Q房網合作，開記者招待會，也引起了某幾個發展商注意。所以希望湯先生有空指教我這個年青人，商約另談。
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2. 丸子 2015-07-27 10:32:22
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3. thatha 2015-07-27 10:42:57
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Dr Tong , 能夠教出如此優秀的女兒，真的厲害。更難得女兒有像關懷別人的心，並不是一般的千金小姐。你與太太定必用了不少心血。佩服佩服。
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4. 黃加× 2015-07-27 11:23:41
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虎父龍女， 富2代能為深入調查做基層工後再投資， 我諗唔係好多富2代做到。 加上當年仲係學生。first hon。 跳級。 勁!
我有d 生意有幸接觸過大陸學生租客。 比一般香港人要求多好多。 要提供乜， 包乜， 樓價，樓契， 保險， 。。。。。。。...你諗唔到都會問。 比少少錢租個床位， 要酒店服務。
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5. 東方財經 2015-07-27 11:43:53
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大學生百萬拓網收租大學宿位供不應求，科技大學 3 名學生成立網站「漂樂居」，將較早前投資逾百萬元承租各區的單位，重新分拆出租予未有宿位的非本地學生，今個暑假短短兩星期已租出約 30 個租盤，佔承租單位約八成，整個計劃料回報率高達 10%。 
漂樂居林駿銘（右）稱，業務投資逾百萬元。左為 Q 房網陳坤興。（何頴賢攝）分租單位攻大陸學生九十後的林駿銘正就讀香港科技大學工業工程系 3 年級，與兩位大學同學創立上述網上合租平台，並承租沙田第一城、大圍名城、紅磡海濱南岸及將軍澳東港城等屋苑單位，再透過其網站將單位分拆出租予正就讀或已畢業的非本地大學生，每個床位月租介乎 2,000 至 6,000 元。 現時約 80 至 90 個非本地學生透過其網站租用床位，當中六至七成為內地生，其餘來自日本及韓國等地區，涉及月租約 50 萬元。他又希望，未來可以租用全幢物業，再分拆租予目標學生。 他舉例，該網站承租的一個名城四房戶，實用面積約 1,300 方呎，由 6 名非本地學生分租，每人月租約 3,000 至 5,900 元，共涉 2.8 萬元，較市值租金 2.6 萬元高。Q 房網香港董事總經理陳坤興稱，該公司受漂樂居委託作租務顧問，而每個單位的業主均知道單位會分拆再出租。 美聯布少明稱，今年上半年租務市場，1 萬元或以下的住宅租務比率佔整體僅約 11.1% 的低水平。中原陳永傑稱，過去三年暑假租金升幅均優於全年平均數，如去年八月 100 個大型屋租金升幅約 2.3%，高於全年平均的 0.9%。 來源： 2015年7月21日（東方財經）
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6. 樓市好友 2015-07-27 13:18:13
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做學生唔守學生本份. 去做包租公. 炒高本地租金市場, 實在唔要得.
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7. 珍惜香港 2015-07-27 15:35:04
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【珍惜香港】記得上次， 環球經濟新常態之續，寫到 最後一篇，提到香港嘅人口， 逐漸老化，好多物業持份者，都已經上咗年紀；佢地封印住嘅物業，亦佔市場總貨量一個 非常可觀嘅部份。而基於 人望高處，水向低流呢個市場本性，矛頭，最終都會指向呢個龐大嘅社群。要拆解呢個局，當時曾經閃過一個概念，但呢個預測，前衛到連我自己都未可以接受，結果都喺冇寫到。 上星期，博士出咗篇嘢話， 學生唔應該做包租公，又令我回想起果件事。今日博士再出文跟進，咁我就視之為緣，同大家分享一下。 早响一年前， 我回應姚博士，對於佢提議政府從市場 租入大批物業，轉租俾有需要家庭嘅睇法，話喺審慎正面。 正面，喺因為呢個 雙贏辦法，唔屬於 撐此打彼嘅消極手段； 審慎，就因為由政府操刀，執行上會面對好多問題，官僚機構喺好難有效處理。其實，果陣對 「包租」或會成為 趨勢呢個概念，已經有個雛形。 宏觀上，香港作為一個 成熟嘅經濟體，好多嘢， 透明化、規範化、企業化，已經喺大勢所趨。依家生意難做咗，而向上游嘅機會同形式，亦已經大不如前。 小企業難以生存， 大企業亦要薄利多銷；而市民亦會喪失好多低風險高回報嘅投資機會。 收租佬呢個行業，會唔會面對同一命運？ 「漂樂居」之事，又令我諗起一年前，同大家分享過 內地來港留學生夾租嘅經驗，當時我話， 收租佬，只喺一個 服務性行業。當市場上嘅物業持份者，年紀越嚟越大，再加上將來政府對收租佬嘅政策，就算唔收緊，亦唔會放鬆，佢地未必仲有心力，去應付收租呢個行業。至於佢地嘅下一代，個江山又唔喺自己打番嚟，有力唔代表有心。到最後，倒不如花啲 固定成本，交俾人打理。 咁 「包租」呢個行業，將來會唔會大行其道， 甚至走向企業化？ 有求就有供，要發生嘅，始終都會發生。 暑假已經過咗一半，如我所料，我租俾內地來港留學生嘅物業，又好順利咁轉租咗俾 佢地介紹嘅師弟師妹啦！唔使經地代，仲加埋租添。原來，經過多年發展，佢地已經有個聯網， 互相介紹搵樓夾租。作為收租嘅前線，我見到嘅市場，喺好真實；有啲人，否定 剛需，我認為喺自欺欺人。我感受到嘅剛需，喺好實在，同心理冇關，亦同樓價冇關。總之， 要住，就喺咁簡單。政策、樓價、市場心理之類，唔會影響 剛需嘅積聚，極其量只會拖延一下，將問題 連本帶利推到未來。 都喺果句，有求就有供，要發生嘅，始終都會發生。
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8. 葉子 2015-07-27 16:18:42
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唔知做包租既話, 稅又會點計呢? 我可唔可以用平價租比朋友, 再分租比租客而總體會平左或貴左稅呢?
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9. 過來人 2015-07-27 16:29:08
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明明大陸學生都因為佔中唔來香港，香港又政治化，創科局都過唔到，精英都去上海唔去香港，滬港通都帶唔起港股，反而上海自貿區如火如荼，冇中央政策支持香港金融中心地位好快比上海最代，睇唔到呢種生意會有得做，有應該都係水尾，係上海深圳做或者得，因為大陸樓面積偏大而租金回報低更有分租空間。
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10. 珍惜香港 2015-07-27 16:30:55
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【珍惜香港】TO：湯博士、網主、Admin 今日，我寫回應嘅時候，發現部份連結唔再 WORK。原來 PHK_TML4 專欄已經刪除咗，呢個專欄，喺博士因應佔中事件而成立，題為 「反佔中」，後嚟佔中事件過後，就改為 「政策篇」。 點解要刪除呢個專欄？ 其實，有啲專欄，好耐冇再 UPDATE，都一樣留番响度。作者嘅文章，同好多回應者嘅文章，都喺好值得保留，刪除一個專欄，會一次過令好多文章消失，真喺好可惜。而我响呢度嘅回應，自己都冇留底，你地一次過刪除哂，有冇顧及我地嘅感受？ 網主同 Admin 唔會隨便刪除專欄，應該喺博士嘅意思。 希望博士重新考慮一下，開番個專欄，謝謝！
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11. Admin 2015-07-27 17:08:59
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To 珍惜香港， 我們將「以波論樓」和「政策編」合併了現在的「敢說亮話」，過往的文章和回應也在裡面。
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12. Oscar Lam 2015-07-27 21:35:29
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回8/f 葉子 唔知做包租既話, 稅又會點計呢? 包租是一盤生意，賺取的利潤要交所得稅。如果以個人名義做生意，要交15%所得稅。如果是有限公 司，稅率是16.5%。
我可唔可以用平價租比朋友, 再分租比租客而總體會平左或貴左稅呢? 這樣的安排並不會節省稅金。以平價租比朋友，你固然可以節省稅金。但當你朋友以市價分租給租客 時會賺取利潤，而這個利潤要交所得稅。因此，總體來說沒有好處。
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14. 珍惜香港 2015-07-27 22:05:39
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15. 小鳳 2015-07-27 22:05:43
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香港科技大學工業工程系 3 年級學生，不去學有所用，去幹些三姑六婆賴以為生的包租婆事。唉！不思長進！
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18. 小鳳 2015-07-27 22:05:57
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香港科技大學工業工程系 3 年級學生，不去學有所用，去幹些三姑六婆賴以為生的包租婆事。唉！不思長進！
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21. 小鳳 2015-07-27 22:07:36
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香港科技大學工業工程系 3 年級學生，不去學有所用，去幹些三姑六婆賴以為生的包租婆事。唉！不思長進！
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23. 引刀一快 2015-07-28 07:45:26
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To 8樓 葉子
應該係高價租俾朋友，然後接近0利潤分租，咁咪免稅囉。
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24. 引刀一快 2015-07-28 08:27:28
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今時今日，我認為推動呢D在校學生創業嘅其中一個主因，係樓價。 大陸叫iphone做“腎機”，係因爲iphone價高，而唔少人靠呢D嘢獲得存在感，所以有人為買機願意以腎換取，香港人聽落梗係覺得不可思議，實際上，香港人嘅眼光放高幾個位，睇嘅係自住樓。 若果有人搵到個賺錢嘅契機，金額大小可以令自己晉身業主行列的話，無論身份如何均甚難抗拒，尤其係年青人，實利加虛榮即時將書本寄存于九霄雲外。
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25. hkhope1 2015-07-28 08:58:54
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科大學生好樣的,創立這個平臺促進內地生租務資訊流通,能夠提供更好的服務給學生,又何罪只有. 不管最後成功還是失敗,都應該給他們以讚賞鼓勵.
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26. 葉子 2015-07-28 10:12:26
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Thx Oscar and 引刀兄,
咁又如果開一間公司做包租, 之後扣晒所有開支變到無利潤..... 咁咪可以慳稅 ^^ , 不過搵近親做包租會唔會比稅局查呢? >_<
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27. Admin 2015-07-28 10:35:53
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28. Oscar Lam 2015-07-28 15:42:24
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回26/f 葉子，
專門开一家公司為自己属下物業做包租以減少稅務負担並不普遍，因為稅局会認為這樣的行為不是一般商业行为，而是專門为了避税。
如果你的物業够多，又這些物業又以空売公司持有。較正常的做法是，成立一家管理顾問公司，为這些物業公司提供管理服務並收取管理费，以達到避税的自的。
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29. 引刀一快 2015-07-29 05:25:24
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30. 黃加× 2015-07-29 06:55:35
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to Oscar Lam 師兄，
這些招數肯教人，= 入錢落人袋。
另外，聽師兄話，現在暫時 樓換樓， 不開多間。
現在利息仲算低，借盡上會， 留資金， 等樓市回一回。 再開多間。
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31. 葉子 2015-07-29 10:17:21
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專門开一家公司為自己属下物業做包租以減少稅務負担並不普遍，因為稅局会認為這樣的行為不是一般商业行为，而是專門为了避税。
如果你的物業够多，又這些物業又以空売公司持有。較正常的做法是，成立一家管理顾問公司，为這些物業公司提供管理服務並收取管理费，以達到避税的自的。
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To Oscar,
只是我的物業是個人名義擁有, 因為BSD原固, 沒有用公司持有.... 我諗, 還是乖乖正常報稅吧!
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