如何谷爆樓市

踏入2015年，之前唱淡的專家突然都收聲唔敢再唱淡，但恰恰相反的係一眾同市場緊貼的網上達人（包括我，HEHE）都叫大家謹慎D，令人認為2015年可能係跌市的一年，所以隊長亦講下點样可以谷爆樓市。

一般都要兩個元素，一就係泡沬（唔係GEM果D），二就係導火線。當然唔同大小的泡沬以及唔同程度的導火線，會引出不同程度的跌市威力，如97年香港樓市吹到老練咁大，加埋個超強的亞洲金融風暴，香港樓就無左70%，股市就無左6成幾，香港亦衰左6-7年。相反，金融海嘯時香港樓市都係跌兩三成，股市就慘Ｄ無左7成，但香港衰左大半年就無事，主要因為樓市係2007-2008年無吹得太大，但股市就爆升到傻左，所以爆幾多都好睇本身個泡沬吹得幾勁。

要講泡沬，相信好多淡淡或后生仔話呢家樓價高，比起97又好對比人工又好，已經升到傻L左，泡沬一定係已經大到爆，只差一個導火線就會爆到PK。對於呢個論述隊長好有保留，因為價錢並非單一衡量泡沬的元素，久缺的仲有成交量（或借貸額）。

舉個極端的例子，假設呢家全香港120萬個住宅，今個月突然有100個500呎單位分佈全香港成交左1000萬1個單位，而呢100個單位仲要係全部full paid的，因此將香港上車盤推高至800萬，咁你可能會話個價錢高左個泡沬一定好大？不過同時個泡沬亦可以話無，因為根本係零借款，成交量又得果100個對比成個市場實在太少，接下來就算突然黎個金融風暴，先唔講呢100個full paid買家係咪需要掟貨出黎，而就算有100個人要掟，你睇番呢家發展商推幾百個盤都有幾千個買家排隊買，有人賤賣小小我諗d人都狗衝出黎埋，咁少成交點可能掟散個市，所以無大量高價成交以及高借貸，要掟散個市都好難。

故此，要係導火線黎之時拮爆個市，必需要做的係谷大個泡沬，亦即要有高樓價 + 大量成交(+高槓杆按揭)。不過要做呢碟菜係呢家又好難，因為夾高個價易，但呢家三幾個成交就又谷高10%計，細價樓高槓杆的又唔駛好多成交就價升（但量唔駛多），借錢總額又唔會大。而相反大價樓的話，諗住少量但大價可以谷高個借貨額？可是政府的按揭限制又下下要攞四五六成出黎，即借又借唔得多，故此個泡沬看來好難形成。

目前每個月的成交都係3000-4000宗左右，對比起無辣招的正常情況每月可做10000宗計，少了約6000宗，所以如果要谷爆個市，最好你見到要上番每月10000宗，甚至仲要癲過10000至20000-30000宗左右，咁先會夠足夠的量去隊冧樓市。可惜仲有個SSD係度，無得摸貨下，下下破頂實在唔會有咁多流通量的樓去做高個市，所以睇黎要樓市爆的話只能靠一個好勁的導火線，之但係有咩導火線可以引爆樓市，仲要爆左之后要有幾成的跌幅，咁就要睇客下的幻想空間了。

記住，審慎唔等於看淡，唔識諗上面的黑天鵝唔緊要，最緊要係自已個財務狀態夠健康，個底夠厚，咁任何黑天鵝都傷唔到你時，你就唔駛怕了！

買樓買得早 人生勝利組？

撰文:沈帥青
欄名:港是港非

置業是人生大事，新居屋超額認購，連中學生也遞表。十多歲就擔心日後無樓，抽中由家人「供住先」。樓市愈升，年輕人愈心急。為上車機關算盡。買樓早，就等於人生勝利組？

樓價一直升，3年前400萬元私樓是「窮人恩物」，如今連公屋也破400萬元了。上車難度愈來愈高，父母為子女着急，年輕人更急。新一期居屋日前截止申請，前往交表的申請者不乏還未畢業的大學生，更有中學生。

父母資助首期 當「畢業禮物」

被傳媒追訪的遞表中六學生，指希望擁有自己的家，因樓價高企，擔心日後無法負擔私樓，故當下便抽居屋，抽中由家人幫忙供樓。至於未搵工就抽居屋的大學生，則說看到家人花400多萬元買400呎單位，故此要未雨綢繆，首期由家人支付，供樓就自己負責。

十多歲便擔心上車，究竟是未雨綢繆抑或荒謬？上車買樓、抽居屋、排公屋，成為年輕人之間的熱門話題。筆者身邊也有年輕人朋友，有大學畢業還未找到工，已獲父母資助首期買私樓當作「畢業禮物」，訴苦未有收入就背負供樓壓力。友儕間覺得是「曬命」，一早可上車，何苦之有？

前年房委會推居屋餘貨，約1.4萬人遞表，當中就有約1,000人是沒有收入的人士，主要是學生，明知單身被抽中機會不高，申請費200大元，對他們而言，等於買張六合彩，一旦博得中，就如人生中頭獎。

年輕人開口埋口就計算如何盡早上車，父母有積蓄又願意付首期，就順理成章開心置業。

中學生抽居屋，在在反映年輕人如何重視一間屋，上車與否，就變成人生的成與敗。去年網上一段去女友屋企見家長的潮文及影片都大受歡迎，說的就是擁有一層樓，居屋或公屋，又或者沒樓在手，就決定了你的人生。

網民感歎命運好與壞，就在於一間屋，當「有樓」變成了成功象徵，可獲得他人另眼相看，趁早買才是贏在起跑綫。

人生勝利組不可少了一間屋，這想法何來？不難理解，看看樓價不停升，有多少因此獲得人生第一桶、第二桶甚至更多桶金？年年一成幾成的升值，帳面「賺」不停，打工仔收入每年加多少？第一層自住，第二層放租，還可做包租公每月等收租，年年加租，怎不令人覺得比起打工好？

不少父母甘願為子女付首期，認為子女有供樓負擔就會修心養性，專心工作，無謂的娛樂花費就要慳，一併改掉「大花筒」性格，有樓供後，被迫變得識慳，未必不是好事。

十多歲為上車籌謀 未免荒謬

在香港生活，若不供樓也要租屋，租金不便宜又年年加，上車並非壞事，但若十多歲就開始為上車籌謀，則未免荒謬。

比較外國首次置業年齡，如德國和日本是42歲，英國37歲，香港人就算「為勢所迫」要上車，也不至於中學便開始吧？

供樓是動輒20年、30年的負擔，好處不是沒有，但也是一種經濟上的束縛。每月供數千元甚至上萬元，人生很多計劃都可能受影響，旅行玩樂只是小事，working holiday又或創業等，也未必敢多想吧？

在人生當打年紀，早早宣告年少輕狂歲月提早結束，這固然是上車早的代價，況且常言道：樓市有升有跌，雖然幾時跌，沒人說得上，但勉強上車又沒多少積蓄，卻是實實在在的潛在危機。

去年有保險公司發布調查，指港人最大夢想已從環遊世界變成買樓，但「夢想」一早實現，是否好事，卻值得深思。

1/F 80 後求生隊長 的文章完全忽略 TU、壓測、收緊按揭成數措施的存在，以及完全不明白這些措施如何影響樓价，1/F 基本是可以不看

施政報告

土地

70.       香港土地供應和社會需要出現嚴重的落差，土地及房屋供不應求，造成價格和租金不斷上升。

71.       香港樓價高，租金貴，令大批青年人無法成家立室，創業門檻高，居住空間狹窄，各種社福設施如幼稚園、老人院及殘疾院舍缺乏地方；輪候公屋的市民愈來愈多， 愈來愈多人的住屋質素下降，甚至被迫入住工廠大廈內的劏房。中小企業經營困難，外國投資者對香港望門興嘆。香港眾多社會和經濟問題的根源是發展用地短缺。

72.       香港缺的不是土地，缺的是可供發展用的土地。兩者的分別是土地的規劃及開發。規劃及開發土地過程需時，亞洲金融風暴後香港經歷了長時間經濟低迷，樓市下 滑，政府減慢了規劃及開發土地的速度和規模，沒有預見到經濟復蘇對發展用地的龐大需求，同時為了改善環境，把大量土地規劃為非發展用途，包括郊野公園，並 把新規劃發展土地的發展密度降低，造成了近年房屋供應嚴重不足。

73.       土地規劃及開發，諮詢過程愈來愈長，爭議愈來愈大，而且面對愈來愈多變數，包括司法覆核帶來的變數和時間損失。

74.       在規劃過程中，要顧及愈來愈多的考慮因素，例如對交通、環境、保育甚至空氣流通的影響。這些考慮因素令發展用地的供應減少和減慢，對此，社會要作出抉擇。

75.       規劃必須以香港整體利益為依歸，必須知道社會需要的緩急輕重，既要考慮個別地區的規劃和發展質素，亦要考慮全港房屋供求情況。魚與熊掌，不可兼得。發展密 度較低，區內交通會更暢順，居住環境會更理想，但整體房屋供應卻會減少，公屋輪候時間會較長，租金和樓價都會上升。城市規劃和土地供應，不應只顧及有能力 以高價置業的人，更要照顧因房屋短缺而面對住屋困難的普羅大眾。目前，我們最迫切的關注是發展用地的供應量和供應速度，加大和加快土地供應，是解決香港社 會房屋問題的根本辦法。

敗家仔施政計劃..........

Policy Address (extract)

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 63. 同時，「劏房」的安全風險不容忽視，尤其是工業大廈內的「劏房」。屋宇署會繼續全面取締工業大廈內的住用「劏房」，並加強檢控未履行有關命令的業主。至於住宅樓宇和綜合用途樓宇內的「劏房」，屋宇署會繼續對涉及樓宇和消防安全的違規情況加強執法。如有「劏房」住戶因上述執法行動而導致無家可歸，政府會按現行機制提供過渡性的居所。

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我絕對馬上支持取蒂全港所有劏房，尤其工廈劏房，絕對贊成將劏房戶安排至中轉屋

 BTW，根據房萎會年報，截至2014年3月31日，房萎會只有4,928間中轉屋。建議政府將厘班劏房戶轉至 D-E 類、山頂這類高空置的住宅內，或者又將厘班劏房戶再送回原區安置

取蒂劏房真的要及以一日24小时、每星期7日、全年365日無间斷地執行，不過到時全港公園被人佔領哂都未夠住

建議正苦向劏房派發藍色4人帳篷一個，取蒂劏房真係刻不容緩，唔好只講不做

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到時候，正苦唔好求工廈業主開放單位俾人住

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正苦取蒂劏房，不過立法話不包括「套房」

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知做唔到，唔好9 up la

永遠俾假希望D人，等人永遠不接受現實

施政報告中提到：

第三項策略，是推行以下的優化措施，更積極招攬外來的人才和專才：

1. 推行試驗計劃，吸引已移居海外的中國籍香港永久性居民的第二代回港發展；
2. 放寬「一般就業政策」、「輸入內地人才計劃」及「優秀人才入境計劃」下的逗留安排，鼓勵人才及企業家來港及留港發展；
3. 調整「優秀人才入境計劃」下的綜合計分制，吸納更多擁有優秀教育背景或國際工作經驗的年輕人才來港發展；

施政報告叫停投資移民, 豪宅及大單位將受壓！

招攬外來的人才和專才, 中小型單位繼續主導市場！