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文亮語
 
 
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1. 路人 2013-10-28 11:05:49

由會德豐、新世界及港鐵發展的柯士甸站THE AUSTIN,該盤繼上周開售單日「一鋪清袋」勁沽首批一百八十五伙後,隨即提價推出新價單,並限量推出當中的八十伙。

樓市如何能夠下跌?整天唱淡沒有意思,淡友可以收工。

2. 亮劍 2013-10-28 11:38:51

現在有兩個職業及開支相約嘅家庭,都喺 09 6 月揾三万,他們家庭儲蓄都有 50 万,現在睇下拒哋發生乜事!

甲決定入件深井 130 万自住,借銀行 7 成分 25 年,息 H+0.7計一厘按息!

每月供款 3,768.72,計到 14 5 月底供 60 期,要付銀行 226,123.20 元,本金 180,523.77( 8 ) ,按息支出( 2 ) ,剩餘幾万做一年救命水泡。

喺住屋相關開支(管理費地租火險) 7.04 万,咁居住方面每月現金支出 5 元!五年合計 30 万。

 

乙就決定睇定啲去租樓,首兩年租金每年 5.2 万,11 6 月繼續睇淡業主加租去到 8 万年租,13 6 月再續租變 8.4 万年租!

交足五年租總計付出 34.8 万,公道一點拒買股票收息抵消租金支出,五年當收股息 7.5 万,五年合計淨支出 27.3 万。

 

又當他們每年加人工 3 %,管理費地租火險每年加 8 %,固定家用佔入息 6成,其他 4成攪掂居住需要,有剩變儲蓄!

 

 

人工每年

固定支出

住屋及儲蓄

住屋支出

供樓支出

可儲蓄

 

3%

6

4

每年加8%

按息 1%

剩額

09-10

360000

216000

144000

12000

45224.64

86775

10-11

370800

222480

148320

12960

45224.64

90135

11-12

381924

229154

152770

13997

45224.64

93548

12-13

393382

236029

157353

15117

45224.64

97012

13-14

405183

243110

162073

16326

45224.64

100523

五年合共

1911289

1146773

764516

70399

226123

467993

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

人工

固定支出

住屋及儲蓄

租屋支出

50 万本金

可儲蓄

 

每年加3%

6

4

估計

每年 3%回報

剩額

09-10

360000

216000

144000

52000

-15000

107000

10-11

370800

222480

148320

52000

-15000

111320

11-12

381924

229154

152770

80000

-15000

87770

12-13

393382

236029

157353

80000

-15000

92353

13-14

405183

243110

162073

84000

-15000

93073

五年合共

1911289

1146773

764516

348000

-75000

491516

 

甲於 2009 年中用130 万買呢間樓,現值 240 万,於 2014 年中嗰陣會欠銀行 82 万,當那陣子樓市跌一成,呢間嘢剩下 216 万,甲樓換樓彈药係現金數万加5年儲蓄合共約 50 万,同埋那間樓淨值 216 万減 82 万按揭餘額再減賣樓費用 4 万,大約 130 万,加埋手持現金 50 万,係 180 万,升呢買間 4 百万嘅樓,易如反掌!

 

而乙呢五十万股票當升 3 成半等如 67.5 万,請繼續租樓!
3. 利希慎家族股價 2013-10-28 12:04:42
圖示: 保力加通道 | 拋物轉向系統 | 拆股 | 成交量
比較: 0014.HK 與   
圖表用途希慎興業 (0014.HK)


拆股: 沒有

希慎興業 (0014.HK)

-HKSE

希慎興業 (0014.HK)

-HKSE

36.100 上升 0.150(0.417%) 10月28日, 星期一, 11:58 - 即時報價

現在是買樓或者換樓好時機,...現在是買樓的好時機.......根據:

利希慎家族擁有銅鑼灣灣仔土地所有權是因為沒有出售土地所有權益?????才可以擁有物業土地發展空間???

利希慎死時財產估計值440萬元。

希慎2011年年報 股權分析 175 股本 於2011年12月31日 普通股數目 面值 港元 港元 法定股本 7,250,000,000 ... 持股量分佈 (以本公司於2011年12月31日之股東名冊為依據) 佔已發行股本 已登記之持股量 股東數目 佔股東百分比 普通股數目 ...

法定股本 7,250,000,000 ... X  35.95元港幣==260,637,500,000元市值==2,606億元港幣市值...........

利希慎家族長久以來持有土地物業是成功的......

4. 利希慎家族股價 2013-10-28 12:04:42
圖示: 保力加通道 | 拋物轉向系統 | 拆股 | 成交量
比較: 0014.HK 與   
圖表用途希慎興業 (0014.HK)


拆股: 沒有

希慎興業 (0014.HK)

-HKSE

希慎興業 (0014.HK)

-HKSE

36.100 上升 0.150(0.417%) 10月28日, 星期一, 11:58 - 即時報價

現在是買樓或者換樓好時機,...現在是買樓的好時機.......根據:

利希慎家族擁有銅鑼灣灣仔土地所有權是因為沒有出售土地所有權益?????才可以擁有物業土地發展空間???

利希慎死時財產估計值440萬元。

希慎2011年年報 股權分析 175 股本 於2011年12月31日 普通股數目 面值 港元 港元 法定股本 7,250,000,000 ... 持股量分佈 (以本公司於2011年12月31日之股東名冊為依據) 佔已發行股本 已登記之持股量 股東數目 佔股東百分比 普通股數目 ...

法定股本 7,250,000,000 ... X  35.95元港幣==260,637,500,000元市值==2,606億元港幣市值...........

利希慎家族長久以來持有土地物業是成功的......

5. 有人未瞓醒 2013-10-28 12:35:29
宅男阿伯,如果有人九七年買樓,零三年頂唔順要斬纜,另一個九七年賣樓,零三年買番,而家再賣樓,點計?
6. 法馬:驚退市實太傻 2013-10-28 13:31:45

法馬:驚退市實太傻

法馬:驚退市實太傻

【太陽報專訊】聯儲局本周四凌晨公布議息結果,當局會否「收水」成為環球金融市場關注的議題,但新鮮「出爐」的諾貝爾經濟學獎得主、「有效市場理論之父」法馬(Eugene Fama)接受本報獨家專訪時指,聯儲局沒有掌控公開市場利率走勢的話語權,息率受市場力量左右,聯儲局無能力主宰長短債息口走勢,投資者對「閂水喉」的憂慮來得有點「傻」(Silly)。

市場對流動性預期一向觸動金融市場的神經,法馬卻推翻聯儲局主宰市場利率的舊觀念,他指,當局自○八年九月推行量寬,擴大該局儲備買入長債沽短債,但短債息不升反跌,反映美國經濟陷入漫長衰退,不明朗因素令市場對短期無風險債券有殷切的需求,抵消了本來央行大規模發債量抬高短債息率的力量,可見市場力量之大,聯儲局不能隨意操控利率走勢,投資者對低息環境、美國量寬的擔心看來有點杞人憂天。

沽債吸水 利息反跌
從數據顯示,由○八年九月起銀行體系間隔夜借貸息率的聯邦基金利率(Fed funds rate),以及一年期商業票據利率約2%跌至當年底近零,聯儲局不斷向銀行注入大量短債,短債息不升反跌正好反映市場力量。

法馬研究更發現,公開市場長短息與聯邦基金利率的日常走勢相關性有限,而當聯邦基金目標利率突然出現變化,長債息的反應往往極速減弱。

規管過多 打擊經濟
市場視法馬為提倡放寬市場規管的先鋒,他直言美國經濟依然脆弱,可幸是金融系統中未見大危險,但要提振經濟,政府就不能作出過分規管。事實上,政府干預經濟以避免步入衰退所能發揮的作用亦有限,對○八年金融海嘯而言,緊急援助根本不是治本方法。至於創業經商這個「美國夢」在過去數年未能達到刺激經濟的效果,他認為是因為有太多扼殺小生意及地區貸款金融機構生存空間的規管,阻礙了製造就業、帶動消費的速度。

談及為了防範經濟大衰退重臨的《多德─法蘭克法案》,法馬指出,法案未能深層觸及「大到不能倒」的問題根源。他曾提議,應提高銀行資本要求至最少25%,他對「大到不能倒」這理論不以為然,認為相當於以納稅人作後盾,讓大型金融機構「攞正牌」提高風險。不過,他承認在美國推行部分管制是必要的,但最重要是簡單,只是不論在美國或其他地區效果常事與願違,「規管永遠不能達到預期的效果,因為推行的人有自己的議程 (Agenda)」。

他認為,次按問題可歸因於政府容許美國居民以極少首期獲批按揭,而金融系統只是在經濟衰退中的受害者,因金融市場效率高,投資者在知道衰退來臨前就作出反應,多種資產價格以相若的幅度下跌,而即使是沒有次按的區域,房地產市場同樣觸礁。

7. 換樓大作戰 回應 珍惜香港兄 2013-10-28 14:21:32

珍惜香港兄怪責我脫離現實, 又無認真睇你嘅文章.

感於師兄嘅認真態度, 我而家真係好認真咁回應, 用咗成3粒鐘, 從未試過, 純係有興趣討論, 旁觀者歡迎善意討論, 不喜勿插, 多謝!

關於資產守衡定律,响學術上冇呢個定義,我只喺想用簡單易明嘅一句去形容一個現實,而唔喺要標奇立異。我留言喺想交流、分享同學習,唔喺要挑戰邊個。

(絕對明白, 並且抱相同態度)

我講資產守衡,喺要強調樓價升跌對個人資產負債存在嘅確實影響,唔喺賬面數咁簡單。所以庸梁話「房屋民生非投資」,喺誤導公眾,害人不淺

(非常同意)

樓價升咗,個人資產增值,負債相對下降;樓價跌咗,個人資產縮水,負債比例上升。呢個守衡關係,直接沖擊個人嘅財政同信貸實力,影響生活質素,甚至將來嘅命運。而當你去買、去賣或者換樓,所謂賬面數就變成實數,賬面蝕咗嘅即時被蒸走,賬面賺咗嘅就即時變成現 CASH,或者轉化成另一個資產。我之前寫果三個 CASE,就喺要具體說明呢個道理。

(非常同意)

點解樓價升咗去換樓比較有利?原因好簡單,因為你喺用增值咗嘅資產去換另一個資產。

(換樓嘅意思係1. 大屋換細屋?  2. 細屋換大屋?)

(情况1. 我認同:   住細啲, 套一筆現金在手, 升市可以等, 跌市時換比現時更大更好單位而不須加錢)

(情况2. 我唔認同: 住大1, 要付出2倍更重代價, 升市無問題, 跌市時風險大2)

但如果你响樓價跌咗後換樓,你嘅現有資產就先蒸發咗一大截,先至攞去換另一個資產。

(以資產價值計絕對同意, 但以換樓住大啲嘅角度睇就有異議)

(情况3. 完全咗上述情况1之後, 跌市來臨係喜訊, 賣出現樓+以前已套之現金換大過之前嘅單位)

(情况4. 無全成過上述情况1嘅話, 備用現金嘅重要性即時顯現, 有則加注換大啲屋, 無則神仙難變, 投資過度無儲備金喺跌市時係災難, 顯而易見)

樓市同股市喺兩回事,搞乜正弦波?輸咗資產負債唔只喺輸咗錢咁簡單,你以為可以斬纜溝貨搏反彈?你可以輸幾多次?

(樓市或股市長升長有係極長時間嘅定律, 短期 -3,5,7- 不會隨個人意願而轉移, 可升可跌形成不定形波幅 -當然唔似正弦波咁靚仔, 比喻可升可跌而巳- 睇位入市要睇功力同命運, 1不可, 專家都一樣)

睇咗你寫果兩個情況,我一時間真喺唔知點覆你,因為你已經開始脫離現實。

(我無脫離現實, 只不過你以為我講樓嘅實際價值, 而我講緊點至有能力換樓)

你嘅情況2,即喺我嘅 CASE 3,對呢個 CASE 我特別寫得詳細,你究竟有冇睇過?

(你嘅認真態度令我折服, 無論同意唔同意, 我今次真係俾足心機回應)

呢個情況2,根本唔喺「換樓」,你之前嘅資產已經完全蒸發咗,喺 TOTAL LOSS!你喺用你後來再儲蓄過嘅 150 萬去「買樓」,唔喺去「換樓」!你賺果啲,喺嚟自新儲嘅錢,唔知呢個算唔算股民心態,輸晒唔緊要,重頭嚟過?

(唔同意, 無論間樓是否TOTAL LOSS都要處理, 無論是否要加錢買過第二間, 都係換咗樓)

樓價跌咗,資產縮水喺理所當然。1200 萬跌到 600 萬固然喺傷,不過蝕 200 萬唔喺蝕 600 萬,喺因為換樓時賺咗 400 萬,呢個就喺因樓價升換樓而增強咗實力嘅抗跌效應;

( 200 萬唔喺蝕 600 , 係呢個情況都係實際無咗200, 輸少當贏係亞Q精神)

反之,如果你响樓價跌咗後換樓,之後再跌,以你蒸發咗嘅實力,你估你可以再承受幾大跌幅?

(如果個市係要一直跌, 咁無論升完先跌, 或者跌完再跌, 而唔識因應時勢轉變策略, 咁就真係死路一條, 無野講; 承受幾大跌幅因人而異, 功力同命運, 都係因人而異, 我嘅投資策略暫時都OK, 如果咁唔好彩我遇到你講嘅情況, 我先會知)

依家喺話樓價升咗去換樓比較有利,唔喺話樓價跌咗去賣樓。

(應該係樓價升咗去換樓比較有利,定係樓價跌咗去換大啲嘅樓有利)

你果個正弦波,應該喺會延續吧?不如你試吓計落去,每次响樓價升咗去換樓,比較每次响樓價跌咗去換樓,幾個周期後,你估會點?

(正弦波樓市走勢同樣响學術上冇呢個定義,係比喻短期樓市有升有跌嘅情況, 邊有咁規矩? 認真比較幾個週期, 我估我真係脫離咗現實)

8. 亮劍 2013-10-28 15:54:03
於上面個案甲於 2009 年中用130 万買呢間樓,現值 240 万,於 2014 年中嗰陣會欠銀行 82 万,當那陣子樓市跌一成,呢間嘢剩下 216 万,甲樓換樓彈药係原本嘅現金數万,加呢5年儲蓄合共約 50 万。
而那間樓變 216 万,減去 82 万按揭餘額及減賣樓費用 4 万,大約有 130 万,加埋手持現金 50 万,係 180 万,升呢買間 4 百万嘅樓,易如反掌!
 
而乙呢五十万股票當升 3 成半等如 67.5 万,請繼續租樓!

我上述買樓個案,並非我亂咁老作,而係根據我親戚朋友數個真實個案撮合而成的,你求求其其上地產網站揾下料,就知我所言非虛!
而於09到11年期間,香港銀行新做加轉按嘅H+0·6X到0·7X計畫,統計係過二十萬單,咁喺呢段時間成功慳倒息嘅人,少說十多萬又有無攪錯?!
加上呢幾年樓價不斷上升直到最近,咁層樓升過百,簡直通街都係!

話我係宅男嘅仁兄,請問喺97年摸頂入,跟手供唔掂樓,攪到要在沙士嗰陣棄樓投降嘅人有多少?
又或者於沙士前後期間入,現在喺呢一年高位走嘅人又有多少?
百中選一嘅嘢,有冇討論價值?講來托杉麽!

反之業主呢數年省下的供款支出,平均就有數拾萬,如果係呢個收租物業,條數更加唔係講笑!
還有層樓喺呢幾年每間升百零萬又好奇嗎?

總體來說,香港呢個低息環境,喺呢幾年已做就咗數拾萬業主執咗上百甚至幾佰個,如果樓市插成零兩成,已經大把人飛撲,而走去買倒平樓嘅人係邊個,都唔使我多講!
9. 【H7N9】高永文:不排除有患者入境 - 沙士再重臨? 2013-10-28 16:19:13

正在澳門出席世衞會議的食物及衞生局局長高永文表示,關注內地早前再發現人類感染H7N9禽流感病例,不排除會有未出現病徵的內地感染人士進入香港,本港會加強監察及預防工作,包括加強監察出入境通道及供港活雞場,亦會在文錦渡加強抽樣入口雞隻。高永文強調,暫未發現染病樣本。

 

10. 宅男阿伯, 租唔會跌ge? 瞓醒未呀 2013-10-28 17:13:13

映灣兩房租低見1.2萬

二手買賣大吹淡風,不少業主不甘平賣單位寧願轉租,令租金亦受壓。租務交投冠絕東涌區的映灣園,近期有兩房戶僅以每月1.2萬元租出,重返年初水平。另外,鄰近商業核心區的上環西浦,亦有三房戶租金大劈6,000元才租出。

 

11. 亮劍 2013-10-28 17:37:07
新盤俾發展商食曬溢價,真慘!
但業主寧死不屈出租守落去喎!
而有啲業主平租出來,可能係單位有缺陷,係個別行為。
請問是不是好多業主跟風先?
現在租與售比例,係73之比,以前係37呀!
你有否見過比例咁懸殊嘅租售比?
投資市場鐵律,「大部份人嘅行為,係錯誤的」!
下年尾你睇翻轉頭,下年整體樓價最多調整1成到一成半!
但租金就真係睇唔倒有跌落去嘅空間!

你記得我呢段說話,到時睇下邊個未瞓醒!
12. 一句到尾 2013-10-28 18:45:24
全世界經濟唔好,有大量人失業,被減人工,凍薪.就係樓價向下之時.......
但唔會出現,樓價跌,但人工繼續加,個個有工開既局面囉...

13. 新盤印證樓價不會大跌 2013-10-28 20:33:53

  每星期打開報紙,每次登上各討論區的網站,都有人說香港樓市將會暴跌;最厲害的說法,是未來樓價在一年內下跌五成。但看看近期九龍站兩個新盤的銷售情況,你還相信香港的樓價,真的會跌五成?

  首先開盤是九龍站天璽,第一張價單實用呎價二萬九,雖然說是較同區二手價便宜,還有一大堆折扣優惠,但畢竟不是容易負擔的價錢,一個實用面積435方呎的一房單位,折實後售價最便宜也要1300多萬元,等於香港入息中位數的打工仔,超過一千個月的人工,即是從BB出生後工作至80歲,不吃不喝就會夠錢買這個一房單位。雖然我也覺得樓盤很貴,但市場反應熱烈,收票數量高達2000以上,創下了今年豪宅票王的紀錄。

  不過這個紀錄,在一個星期後就被鄰近柯士甸站豪宅The Austin打破了,首六天累積獲超過3000個登記,以185伙發售單位計算,超額高達15倍。以每張30萬元的本票計算,未開售已凍結市場高達9億元的資金。

  需求屬自住長線投資

  兩個樓盤收了超過5000張票,得到以下數點啟發:(1)市場上對樓盤的需求,真係多到你唔信;(2)這些都不是便宜的單位,一房價高達千萬元,兩房至三房更高達3000萬,但仍然十分搶手;(3)只要發展商有辦法,就可把壓低了的購買力,一下子釋放出來;(4)香港人買家的數量,遠較內地人為多,所以說內地人把房子買貴了,今次並不成立;(5)有錢就喜歡買房子,這是不可能改變的事實;(6)進一步令筆者不會相信,樓價會跌五成的恐怖說法。

  筆者對香港樓市的看法,過去一直都沒有改變,就是在政府印花稅影響之下,成交量會繼續偏低,但樓價仍保持橫行狀態,不會大幅下滑。

  很多人認為政府印花稅會推低樓價,這點我是一直都不同意的:經濟學上商品的價格,主要由供應與需求推出來,但政府印花稅政策壓低了大量供應,包括過去三年內成交的30萬個單位,因要交稅而在市場上消失,雙倍印花稅進一步令有樓收租的人不願意賣出,一手樓又因《一手住宅物業銷售條例》而供應量減少,結果令市場供應下跌,買家的購買力被市場壓住,當出現合理價的一手樓盤,再加上發展商贈送的印花稅,購買力就像炸彈般爆發出來。短期內兩個樓盤收5000張本票,而且單位價格都是千萬元以上,可見市場的購買力,真是不能說笑的。

  現在香港樓市短線炒賣者已經不多,需求都在自住和長線投資方面,但政府是沒辦法打壓這方面的需求,亦不可能打壓需求。如果不信的話,請看看內地實行了三年的限購令,結果大家有目共睹。所以香港樓價跌數個巴仙是有可能的,但要跌五成,我不相信。

  註:此文章之內容,只提供給零售證券投資者作參考之用,所載的見解、分析、預測、推斷和預期,只是根據可靠資料而作出的研究觀點,只反映作者本人對投資市場的個人意見。

  中信證券國際執行董事

  企業高端客戶及證券業務發展主管

  林一鳴博士
14. 好文分享 2013-10-28 20:38:07
新盤印證樓價不會大跌

2013年10月28日

  每星期打開報紙,每次登上各討論區的網站,都有人說香港樓市將會暴跌;最厲害的說法,是未來樓價在一年內下跌五成。但看看近期九龍站兩個新盤的銷售情況,你還相信香港的樓價,真的會跌五成?

  首先開盤是九龍站天璽,第一張價單實用呎價二萬九,雖然說是較同區二手價便宜,還有一大堆折扣優惠,但畢竟不是容易負擔的價錢,一個實用面積435方呎的一房單位,折實後售價最便宜也要1300多萬元,等於香港入息中位數的打工仔,超過一千個月的人工,即是從BB出生後工作至80歲,不吃不喝就會夠錢買這個一房單位。雖然我也覺得樓盤很貴,但市場反應熱烈,收票數量高達2000以上,創下了今年豪宅票王的紀錄。

  不過這個紀錄,在一個星期後就被鄰近柯士甸站豪宅The Austin打破了,首六天累積獲超過3000個登記,以185伙發售單位計算,超額高達15倍。以每張30萬元的本票計算,未開售已凍結市場高達9億元的資金。

  需求屬自住長線投資

  兩個樓盤收了超過5000張票,得到以下數點啟發:(1)市場上對樓盤的需求,真係多到你唔信;(2)這些都不是便宜的單位,一房價高達千萬元,兩房至三房更高達3000萬,但仍然十分搶手;(3)只要發展商有辦法,就可把壓低了的購買力,一下子釋放出來;(4)香港人買家的數量,遠較內地人為多,所以說內地人把房子買貴了,今次並不成立;(5)有錢就喜歡買房子,這是不可能改變的事實;(6)進一步令筆者不會相信,樓價會跌五成的恐怖說法。

  筆者對香港樓市的看法,過去一直都沒有改變,就是在政府印花稅影響之下,成交量會繼續偏低,但樓價仍保持橫行狀態,不會大幅下滑。

  很多人認為政府印花稅會推低樓價,這點我是一直都不同意的:經濟學上商品的價格,主要由供應與需求推出來,但政府印花稅政策壓低了大量供應,包括過去三年內成交的30萬個單位,因要交稅而在市場上消失,雙倍印花稅進一步令有樓收租的人不願意賣出,一手樓又因《一手住宅物業銷售條例》而供應量減少,結果令市場供應下跌,買家的購買力被市場壓住,當出現合理價的一手樓盤,再加上發展商贈送的印花稅,購買力就像炸彈般爆發出來。短期內兩個樓盤收5000張本票,而且單位價格都是千萬元以上,可見市場的購買力,真是不能說笑的。

  現在香港樓市短線炒賣者已經不多,需求都在自住和長線投資方面,但政府是沒辦法打壓這方面的需求,亦不可能打壓需求。如果不信的話,請看看內地實行了三年的限購令,結果大家有目共睹。所以香港樓價跌數個巴仙是有可能的,但要跌五成,我不相信。

  註:此文章之內容,只提供給零售證券投資者作參考之用,所載的見解、分析、預測、推斷和預期,只是根據可靠資料而作出的研究觀點,只反映作者本人對投資市場的個人意見。

  中信證券國際執行董事

  企業高端客戶及證券業務發展主管

  林一鳴博士
15. Albert 2013-10-28 22:04:03

(1) 記唔記得上次按息在 H+ 時,樓價是向上定向下?

(2) 成日咒樓市冧嘅, 係咪凖備入市?

想起,冇乜本錢買馬的賭仔通常都會嫌大熱門冇分頭唔去投注,

反而一方面會找出一大堆"理由"去買隻冷馬表現自己的"獨特"見解兼 "博分頭",

另一边咒D大熱脱脚. .....

 

16. 珍惜香港 2013-10-28 23:16:21
TO:7/F

其實我講嘅嘢,對好多物業長線投資者嚟講,根本就喺幼稚園道理,我都唔知點解講極你都唔明。你問咁多嘢,又想我冇覺好訓?我寫文章唔鍾意糾纏咁耐。

我就以回答果邊「36/F 東」對我嘅提問,順便答埋你。

東兄好疑惑,佢話果個 CASE 3,反正都係零, 除非覺得會再跌多一半,否則唔會賣;但喺佢又買第二間喎?究竟佢喺睇好啶睇淡架?

其實東兄嘅問題,已經可以用嚟答你,樓價跌咗去「換樓」,本身就喺一個矛盾,所以我話你已開始脫離現實,唔喺胡吹!你見我响之後開咗個 32/F 作補充,已經指出咗 CASE 3 嘅矛盾,如果樓價跌咗,喺應該「買樓」,而唔喺去「換樓」,因為「換樓」裡面喺包括咗「賣樓」,而樓價跌咗去「賣樓」蒸發自己嘅資產,喺物業長線投資者嘅大忌!

東兄又問,點睇得咁叉準?我嘅答案好簡單,又唔喺炒股票,睇咁準做乜?

咁我要講吓 2003 年發生响我身上嘅故事。當時好多人負資產,我都唔例外,我自住一個物業,另外有多個收租,雖然喺負資產,但我有 CASH。唔好奇怪,負資產但喺有 CASH,一啲都唔出奇,當時好多人都喺咁,不過佢地好驚,就算唔喺失業或者等錢洗,都寧願將自己手頭上嘅 CASH 抬晒俾銀行,都要賣走啲物業。呢啲應該喺炒樓心態,同炒股票一樣,輸咗梗喺斬纜嘛!不過我就覺得咁樣做好浪費,反正現樓唔喺租緊出去就喺自己住緊,就算收租唔夠供樓,至少都蓋到息啦,最多喺辛苦啲,個市咁抵,點解唔買嘢?就喺咁,我就用手頭上嘅 CASH 做首期買咗個大單位,細屋搬大屋,細嘅放租,有剩嘅 CASH 就用晒去買多數個物業。响果陣,我半個物業都冇賣走過。其實,我唔喺乜嘢睇好個市,只喺見啲嘢好抵買,同埋更重要嘅喺:做乜要輸唔切?

我地呢啲物業長線投資者,其實喺好保守。我地投資物業,只喺為咗老來唔使搞到求仔女或政府養,所以我地對自己嘅每一個物業都好重視,喺心干寶貝,唔會當佢地喺股票咁炒。如果要輸,就一定唔會賣;收緊租嘅,反正有租客補貼,點解要輸錢賣咗佢;自己住緊嘅,唔通輸錢之餘仲要走去交租俾人?更加唔會賣啦!

咁我地幾時會買樓?見抵囉!要強調,喺見「抵」,唔喺見「底」!只要「覺得抵」,又有能力,咪買囉!有乜咁出奇?我地唔喺生神仙,點知幾時見「底」?又唔喺炒股票,搞乜睇好啶睇淡?邊睇得咁叉準?個市跌到咁殘,覺得「抵」咪去買啦,理得佢喺咪到「底」!

所以我又答咗東兄嘅第二個問題,我地唔喺睇得準,只喺因為見抵就買,又從來唔去輸,所以實力只會有增無減,加埋持續收租同樓價長線喺升,時至今日,可以身家上億(喺扣除咗負債之後嘅淨值),就喺因為尊重物業呢樣嘢,唔喺當佢地喺股票咁呼之則來,揮之則去!我地之所以有今日,原因只得一個:

「因為我地唔喺炒樓」!
17. 珍惜香港 2013-10-29 00:57:44
再回 7/F:

我想再補充一啲,我唔喺唔尊重你,只喺同一個 topic 談得太累,我一冇耐性就會開始串咀,請勿見怪。

雖然我喺以長線投資者角度去睇,但其實對擁有單一物業嘅換樓用家,道理都喺一樣。樓價有波動,但長遠喺升,樓價升咗,細屋換大屋,風險大咗,但喺你對樓價嘅抗跌能力亦同時增強。呢個唔喺阿 Q,因為真正嘅風險,喺响你嘅供款能力果度,而唔喺响個價度,你一日唔賣,一日都唔會輸。

但喺如果你每一次都喺响樓價跌低過你買入時果個境去換樓,你每換一次,你嘅資產就蒸發一次,呢個喺會好傷,你以為賺咗,但你會活得好苦,呢個先至喺阿 Q,唔好唔信。如果樓價跌低到好似 CASE 3 咁,喺應該「買」大啲,而唔喺「換」大啲。你話個 TOTAL LOSS 要處理,喺大錯特錯,點解一定要處理?你唔賣,根本就唔會輸,點解唔放租?有啲人响咁嘅情況下就不自覺咁由一個換樓用家轉化成一個長線投資者。

仲有,唔好以為樓價跌咗一半,一定會升番一倍;亦唔好以為樓價升咗一倍,一定會跌番一半。呢樣嘢喺冇保證,但最重要嘅喺,唔好隨便蒸發自己嘅資產,同埋要注意,買樓要量力而為,風險喺响你嘅供款能力果度,而唔喺响個價度。
18.  冷眼 2013-10-29 01:11:24
多謝珍惜香港兄不吝賜教,小弟茅塞頓開,獲益良多!人生又多一良師!真幸運!
19. 果然水落石出之施永青 2013-10-29 07:28:13

中環在線:
商廈賤價出租 施永青被迫坐貨


■施永青早前放售一籃子物業,點知幾個月來,一件都賣唔出。


政府辣招打殘樓市,樓市大吹淡風,連中原創辦人施永青早前都有意放售市值約11億元嘅工商舖物業,點知幾個月來,一件都賣唔出。
市場傳聞,喺佢沽貨名單當中嘅一件灣仔商廈,市值5,700萬元,近日約以10萬元租出,呎租約27元,算係呢幢商廈近期新低,租金回歸舊年初水平。

月租10萬 近期新低

據土地註冊處資料顯示,灣仔新銀集團中心7樓1室,面積3,694方呎,2007年年底以約2,309萬元易手,買家為「霸澤投資有限公司」,公司股東包括中原創辦人施永青同有關人士。以月租10萬元計,年收120萬元,回報約5厘。
施老闆曾多次為沽貨解畫,先係話減輕罪孽,所以減持物業,跟住又話「避免誤會,暫時唔賣住,但可能發個夢就改變主意。」簡言之,都係賣得出就賣,賣唔出咪坐住先啦。

20. 深井人(請教2/F亮劍兄) 2013-10-29 10:40:31

你說的例子,那麼像我呢?

小弟09年8月,買了深井樓自住,198萬,付首期30%=59.4萬

現在H+0.7%,25年 =每個月供款5300 有找!

現在樓價,430左右,當它400萬啦。供了4年,大概欠款120萬。

現在有能力可以一次過贖樓之餘,還有50萬剩餘。

現在面臨抉擇:

1. 換樓, 加錢換大的樓550萬,可以省了SSD,家庭環境改善。

2. 不捨得現在低利息供款的單位,租出收11000元租金。自己租住大單位(應該大概15000左右)

3. 重整室內的空間,節約金錢買多一個荃灣的洋樓收租,大概250-300萬。付出50% 首付。出租收10000-12000。為安全計算,自行set 高利息為4%,即供款9100元。

亮劍兄,或其他高人。(不打算買樓的大淡友可以不用回復或咒詛,我知道自己風險了。唔該!)請問你會如何分析呢?

 

PS。最好樓市跌30%,50%,我不用煩,可以馬上買多個單位,自住的死都不會放!

呵呵。