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文亮言
真心真話但沒有說出真相
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2019年4月17日

  有老友話我面皮幾呎厚,在過去幾年,每年對樓市都預測都是錯誤,到今天仍然發表預測樓市文章,但很奇怪,錯還錯,又有不少fans,老友唔明白,要預測樓市準確,可以話易如反掌,只要不斷轉軚,一定會準確無誤,不過,睇樓市評論文章的人要求較高,是否準確還在其次,最緊要評論是講出樓市真相。大家千祈唔好以為講出真相是很容易的事,而事實上要有莫大的勇氣。

  香港最近攞了一個不甚名譽的世界第一,就是樓價最貴,私人住宅平均936萬一個單位,大幅拖離第二位星架坡20%,這還未算,星架坡有大約85%住在政府組屋,只有15%住私人住宅,高樓價對基層市民影響不大,但在香港,有超過50%市民住在私人住宅,樓價高而令到生活艱苦的人說比星架坡多出以倍數計。這才是香港市民可悲之處,不過,有不少人沾沾自喜,認為高樓價反映香港價值,簡直是掩蓋了真相,高樓價只會令香港逐漸失去競爭力。

  願意預測樓市的評論員很多,願意講樓價點解咁高的評論員很少,就算他們願講,都只會將責任推給政府,由於政府供地不足,樓價便會上升,對於地產商持貨不賣則隻字不提,甚至認為政府推出新樓空置稅無助解決樓價上升的問題。至於高成數按揭,更加有評論話這是地產商賣樓的Gimmick,根本很少買家會採用,如此說話也可以講得出,真相又怎會出現。

  春節後,新樓盤銷售價量皆升,有人話這是大陽春而不是小陽春,但沒有人探討新樓價飆升理由,不過,這亦不需要探討,業界大多數都知道這是高回贈令到樓價上升,但沒有評論員說出真相,反而有評論員標榜自己真心真話,認為樓價在未來18個月有30%升幅,言下之意是叫大家去買樓,但升完又可以跌,他說得沒有錯,樓市一定是升完跌,跌完升,這代表什麼,究竟是否應該買樓,最後又還原基本步,叫大家量力而為。但點解唔解釋最近新樓盤樓價飆升是因為高回贈,如果撇除高回贈,樓價可能只是保持平穩,最多是微升,這些真相也不敢說出來,說甚麼真心真話,我雖然預測不準確,但夠膽講真話。