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文亮言

加息,宜早不宜遲

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2015年2月2日

  近日,地產界專業人士差不多一致說樓價即將下跌,不過,在樓價下跌前會有10%以上升幅,當中主要原因是政府土地供應量漸趨穩定,供求失衡即將解決,我雖然與他們的見解相同,但覺得他們忽視加息,始終有多少不妥,因為若果加息出現,就變得好似突如其來,對樓市有極負面影響,而且,從各項跡象,美國已經準備加息,但礙於明年是美國大選年,按以往慣例,加息會在新總統上任後三個月才有機會,此慣例會否打破,我們唯有等待,不過,就算按此慣例,明年第二季就開始加息,大家不得不小心,在計算供樓能力時,必須將這個因素計算在內,更加不能夠說突如其來加息打亂個人部署而陷入困境,如果對供樓能力有懷疑,倒不如放棄購買物業,待供應,加息一切成為定局的時候,大家才認真考慮,話唔定到時樓價比現在平20%,等,是相當值得的。

  美國聯邦儲備局主席耶倫已經開始轉軚,對於講及是否加息,幾時加息時所用的措詞轉趨強硬,令人感覺她有鷹派風格,她上場亦是為加息作準備,況且,伯南克最初是以6.5%失業率作為加息的分水嶺,現在美國生業率是5.6%,理論上已經拖無可拖,但奈何加息嚴重打擊美國房地產行業,所以,聯儲局遲遲不敢加息,美國總統大選反而不是主要因素,從格林斯潘開始,儲備局已經脫離政治,無論民主黨,共和黨的參選人做總統,都不會改變聯儲局主席人選,今次美國大選,就算共和黨參選人贏得總統寶座,耶倫的位置一樣不變,所以,倘若美國就業數據再改善,美元繼續強勁,美國就會宣佈加息,並不一定要在美國總統大選之後,這點大家真的是要小心。

  近日細價樓走勢強勁,買細價樓的人簡直莫視地產業界專業人士警告,在他們未能意識到供應量將會大幅增加的危險前,加息,雖然是對樓市有負面影響,其實是非常好冷卻劑,如果早幾日聯儲局在議息時宣佈加息0.25%,我相信細價樓狂飆升勢立刻會放緩,甚至停止,好過香港地產界專業人士千句萬句。若果聯儲局在今年底加息,已經開始下跌樓價即將加速,今年內買樓的人會受到重創,若果明年下半年才開始加息,屆時,政府所提及的供應量已被確認,下跌了不少幅度樓市將會擴大跌幅,對全香港業主都不會是好事,所以,我認為加息宜早不宜遲,如果美國明年才開始加息,倒不如唔好加,不過,美國是否加息當然不會理會香港,她自己顧自己,她首先要考慮,倘若加息,咁大筆國債,還息都還死。

 
 
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1. yctt826 2015-02-02 08:48:13
博士最後一句先係重點
2. 路人 2015-02-02 09:31:16
還是看不透博士所指,細價樓尾跌,那麽中價及大價樓會怎樣?小回還是全完不受影響?
3. 回 1楼 2015-02-02 09:54:55

加强版.....

 

倘若加息,咁大筆國債,還息都還死

4. 小弟子 2015-02-02 10:08:19
小弟子我就十分難以理解湯博士在「文亮語1月31日」此段說話喇;『 我曾經說過中型住宅單位及豪宅相當健康,不但樓價處於合理水平,不少中型單位平均呎價比細價樓平,就算豪宅,除非是那些頂級,否則的話,與細價樓相差無幾,有網友問我現在是否應該棄細價樓而換中型三、四房單位,我的答案是此事時矣。其實,樓價是否會急速下跌,最關鍵的是借貸,最近,』

假設細價一兩房單位跌價30%,同時租金下跌30%。中價樓三、四房單位業主就算係 FP冇借貸,持貨力強,而且不僅只有一兩個單位做收租佬,收租佬使唔使調低本來租金價格??

又假設,有10%的中價樓三、四房單位業主收租佬,或是10%中價樓三、四房單位業主持貨力不強,當時打算賣出單位。但是,眼見細價樓業主根本冇能力由兩房追得上三房,收租佬業主及持貨力不強的三房戶業主,他們不會降價30%求售嗎??

再假設,銀行估價會否調整負30%差距?有誰心口寫個勇字敢去接貨呢?不可能不產生骨牌連鎖反應吧???

希望各位兄長可以解釋一下小弟子疑慮,謝謝!
5. 甲乙丙 2015-02-02 10:31:13
加息永遠在明年. ...小心啊.
6. 甲乙丙 2015-02-02 10:32:20
加息永遠在明年. ...小心啊.
7. JJ 仔 2015-02-02 10:35:30
上星期,美國十年國債又創幾年新低,美國D 貨幣政策其實好犀利,把口成日話加息,兼且可以使到市場上面班財演、新聞界全部信哂「將」會加息,但實際上加條矛!?不特止,債息嚟個3幾年新低,簡直勁,全球有邊個國家可以做到咁

半年內加息,我攞條JJ同你賭都得,😂😂😁😁

8. 耶輪 2015-02-02 10:43:26

美國佬講加息,就如 「口裏話不,但動作卻很誠實」的最佳示範。


但可惜世人真係信佢加息先至慘


博士,你還是回頭是岸吧

9. Oscar Lam 2015-02-02 10:48:16
對於美國利率的走勢,我認為在一段很長的時間內將保持低息,原因如下:

1.目前美國10年期債息約1.7厘,就算30年期國債息率也只是區區的2.3厘左右。
2.目前歐洲和日本經濟都非常差,紛紛通過量化寬鬆、壓低本國貨幣、利率等手段來增強經濟發展。在這種情況下,美國是否願意或者有條件加息?因強美元和加息對美國出口不利。
3.美國身為全球最大的債仔,是否有誘因去增加利率?
在下認為,美國在今年底前開始加息,但最多累積加息1-2厘,之後將長期保持低息,並成为新常態。

10. 師奶仔 2015-02-02 11:01:42

美國低息左好多年, 我亦係當中的受惠者.
06年買層樓,原本每月供一萬, 點知, 佢一直減息, 一萬變左供7千.
我於是同銀行講, 將我每月供款轉返做一萬@月.

因為咁,我的供款期大大縮短左幾年. 您話係咪好 [正] 呢?
11. 加息永遠在明年 2015-02-02 11:07:10
淡友們,耐心地等待加息,等樓價跌,希望到時你們還有能力上車!
年紀越大,最長供款年期越短,利息越高,可以供得起的樓價越低!
到"明年",樓價就算加息都照升就真係搞笑啦!
12. abc 2015-02-02 11:13:48
美國加息 個人覺得最主要的目的/功能是為了防通脹, 其它就只有政治因素. 不知道美國預測通脹的領先指標除了 失業率/GDP 之外是否還有其它比較重要的指標? 
13. yctt826 2015-02-02 11:15:13

讀者們請不要怪責博士近日文章中流露看淡的觀點, 博士分析樓市多年, 近年力排眾議, 樓市走勢亦如博士所料, 故其文章亦理所當然愈來愈受追捧, 相信博士是有社會責任的人, 所以不會如以往一樣寫太多"餵奶式"的文章, 因迴響太大, 大家請多用心看, 明o既自然會明, 唔明o既返睇再返睇, 再參考以前的文章和觀點

14. The whole world is cutting rates 2015-02-02 11:17:39
1. RBI may cut interest rate further in policy review this week
 
 
 
 
 
3. Russian central bank makes surprise interest rate cut
 
 
 
 
4. 內地製造業近兩年半首收縮
 

中央或推寬鬆措施

澳新銀行高級經濟師楊宇霆表示,數據明顯較預期為差,反映內地內需不振,尤其是原材料收縮速度快,而不少大型國企均牽涉大量原料材的重工業企業,估計是倒退原因。他認為,雖然中央近日接連的逆回購動作,釋放出未擬降準減息的訊號,但數據顯示內地經濟收縮情況嚴重,中央推出進一步寬鬆措施的步伐應該已越來越近,並不排除會如過往般在長假期出手,即春節期間出招機會大。

 

5. Denmark’s central bank cuts rates further into negative territory

http://www.ft.com/cms/s/0/098d83ba-a7cf-11e4-97a6-00144feab7de.html#axzz3QYOWjkXQ

 

6. ECB negative interest rate

http://www.bloombergview.com/quicktake/negative-interest-rates

 

15. 樓蟹 2015-02-02 11:45:47
真奇怪, 樓市大好友突然變淡友。點解佢個女剛啱入咗四間紅山半島呀爸唔阻止呢? 咪又喺想低買高賣。
16. 用心良苦 2015-02-02 11:50:06
如果細價樓再升,CY真係唔知會做乜,大家都係低調D好。
2014年中個最後上車機會都唔買,大家都係唔好再叫身邊朋友買樓了。
博士不適犧牲自己既名聲去叫人唔好買樓,為市民不計較別人冷言冷語,再一次表示出博士作為第一健筆既可敬之處。

17. Money maker 2015-02-02 12:00:19

全球都在印銀紙。。樓價會爆升實在不出奇。

 

但升的越多,越有機會爆煲。。

 

要小心

18. 惜緣 2015-02-02 12:02:21
To 15樓 樓蟹兄

博士說過很多次,佢近期睇淡只不過係細價樓,大價樓很健康。

兄台話博士想低買高賣實在唔公道。
19. 樓蟹 2015-02-02 12:09:04
多謝惜緣兄賜教。小第不過想講其實無人睇得通樓市。只不過政府同地產商影響力較大而矣
20. 路人甲 2015-02-02 12:22:32

有錢要避險 無錢要冒險 


形容現在追入巿情況, 好像很恰當.... 哈哈..!


21. 萬斯菲爾 2015-02-02 12:28:12
觀乎湯博士近日的分析,本人十分認同你今日的論點,謝謝!
22. 肥師奶 2015-02-02 12:47:19
由1841年香港開埠到今年2015年, 香港樓市已經連續升咗174年,亦由當年嘅1萬蚊一整幢大廈,到今日嘅400萬只能買一個250呎細單位,期間美國加息減息咗N咁多次,經濟大災難又發生咗Y咁多次添,在時間見證下,歷史已經告訴咗大家兩個真理 ,1-『有樓者富,冇樓者貧』,2-『長線必升,中短線有上落』。






23. tt 2015-02-02 12:52:58
發債是息的,不會因加息而要還多左錢,加息只會令新債利息息支出加多。點解地產既人連咁簡單既野都唔識
24. tt 2015-02-02 12:54:00
發債是定息
25. tt 2015-02-02 12:59:34
加息還有好多原因
1政府因素
2用強美元打擊其他國家經濟
3吹引歐日既錢到美國


好多人成日俾地產老話加息美國要還好多錢,記住國同國發倩係定息的。
26. 新買細價樓業主 2015-02-02 13:00:55
我買係純粹吾想舊錢喺銀行縮水同時又吾信股票同金融產品。吾知有幾多我呢D人呢
27. 新買細價樓業主 2015-02-02 13:05:27
同埋我袛知每年柴米油鹽都加,我食開間茶記,熱奶茶都加左10%
28. 惜緣 2015-02-02 13:09:21
To 19樓 樓蟹兄

賜教實在不敢,可以在呢度同師兄討論、分享亦係緣份,在下直話直說,如有冒犯,還望師兄見諒。

師兄講“無人睇得通樓市及政府、地產商影響力較大”,在下同意。不過,在下認為博士近日語重心長地對“細價樓”提出警告,一定有佢的理由。其實,大好友亦都唔係盲目樂觀的,這樣,才能夠在惊濤駭浪的樓市度生存。
29. 打到黎 2015-02-02 13:21:52


金管局:樓市若升溫 仍有空間出招

金管局總裁陳德霖表示,一直關注利息由低點回升,聯儲局理事都認為今年會加息,雖然有意見要延遲加息,香港仍要面對美國利率正常化的衝擊。他又重申,樓市如果繼續升溫,金管局會在適當時間推出逆周期措施,現時仍在觀察市況變化。

陳德霖表示,留意到樓市交投活躍,若樓市繼續上升周期,當局將會推出逆周期措施;他指出,儘管當局推出6輪措施後,按揭貸需求已相當高,但強調金管局仍有空間推出適合措施,維持銀行體系穩定。

30. 路人丙 2015-02-02 13:22:11
To:26/F

Question----》吾知有幾多我呢D人呢?

Fact--(1月截至20日為止,整體物業註冊暫錄5195,細單位成交大約係4000多啲)

Answer-----》每個月大約有4000人好似你咁嘅情況啦。
31. 路人 2015-02-02 13:30:34
次次政府出完招,樓市都大升,真係廢柴出廢招。
32. to tt 2015-02-02 13:48:01
閣下同discuss比人bin C後失踪既淡友思路一樣,其實你明唔明點解面值$100既ibond要賣$105? 定係你淡到連政府派錢都唔去攞?


債市有二手市場,如果加息,新發既債就會有discount, 發$100債市場只會用<$100買。
佳XX債yield去到30厘,唔係真係一年派30厘,最初都係10厘,但因債價去到得反30蚊,買左就變相有30厘。

美債yield低到2%,其實係市場用$200去買每年派4厘面債$100既債,咁都有人買係因為低息(零息),咁亦令美國可以發$100新債就還到$200, 但如加息,咁市場就唔會用$200去買面值$100既新債,亦即係令美國還錢難左。
美國其實同中國有好多合作,中國亦唔係南韓,中國PK美國都冇能力做白武士,所以為左中國唔出事,美國今年唔會加息(至少李+X同佢既團隊都係咁諗)。
美國話事既其實唔係政府,係財閥,佢地十分全球化,美國資產可能唔夠30%,連apple最大市場亦變左係中國唔係美國,全球PK而美國好佢地好大損失。

33. JJ 仔 2015-02-02 13:53:20
亮兄,我認為博士這次可能看錯

原因係佢錯信供應增加,第二再升下去,只會說有更多劏房,一間沙一390租一間13000,劏開2間的話可能有18000蚊,到時這樣就可 support 到 個 valuation 

只要政府出多一次真辣招,我認為到時就會冇人願意買地起屋賣樓,若然這樣,我估上述劏房普及化將不會是夢
34. JJ仔 2015-02-02 13:57:47
新界東北、東涌填海、改綠化帶、GIC規劃、連搬污水廠入岩洞,都只聞樓梯響,都未見過任何輕微落實、施工的蹤影,你信供應會增加嗎?
35. 通縮聯誼會成立 2015-02-02 14:02:59

大棋局:通縮聯誼會成立

11,561

李嘉誠話美國今年未必加息,唔再提自住樓可買,李兆基更直接叫人唔好買樓,富豪們看到甚麼?
單係上個月,瑞士、丹麥、加拿大、印度、土耳其、埃及、秘魯都先後減息,而歐洲宣佈QE後,人民幣出現近年罕見嘅暴跌,接近跌停價。是甚麼令到各國央行手忙腳亂?就是通縮。
六年前各國為避免重蹈三十年代大蕭條教訓,紛紛推出量化寬鬆措施。但諷刺嘅係,六年後以石油為首嘅各類大宗商品,已跌回QE前口價。美國通脹升唔起,歐洲面臨通縮,中國疑似通縮,日本向來通縮,印出來嘅銀紙宛如夢中之夢,冇帶嚟通脹卻出現通縮,點解會咁?

印銀紙為何出現通縮?

要探索印銀紙點解會出現通縮,要先明白一個基本經濟概念MV=PT。M係貨幣,V係貨幣流速,PT係商品總價。用一句話去概括,就係貨幣乘以轉手嘅速度,會等於經濟活動總量。
金融海嘯後各國知道唔可以再咁玩落去,就去槓桿同削減風險資產,投資銀行要削一萬億美元,零售銀行亦要削九千億美元。所以當銀行去槓桿時期要QE,用錢去浸住市場避免資產價格暴跌,等銀行可以安全拆倉,拆倉時期貨幣流速當然會跌。
印銀紙但通縮,最大可能係,經濟嘅停滯程度比起印銀紙力度更大,即貨幣流速下跌之勢抵銷咗印銀紙度力。但同三十年代唔同嘅係,現時能夠提供收益嘅資產不斷破頂,如樓、國債。
美國點解呢個時候要停QE同準備加息,因為美國嘅貨幣流速有機會已見底(見圖)。二○○八年後美國貨幣流速不停向下碌,但二○一四年第一季見1.533後,第二季1.535,第三季1.538,乍現睽違已久嘅反彈,縱然幅度極之輕微。從圖中可見,貨幣流速同通脹趨勢一致,除咗九十年代,但此部份日後再談。通脹通縮如影隨形,反身可以好快。印銀紙為抵銷貨幣流速下跌,如果流速回升但印銀紙唔收手,通縮就會扭轉成通脹。
跟住落嚟要觀察美國貨幣流速係咪持續回升,係的話,可能會出現一個怪現象,就係全世界大部份地區通縮,但美國通脹回暖,咁美國嘅經濟復蘇係真。當此其時,外面七國咁亂,各國貨幣競貶頂爛市,美債息對其他資產嘅利差縱然低,但仍然顯得有肉食,美債就有價有市。或許大眾忘記咗耶倫上場時講過要將美債孳息曲線拗番上,央行同女人一樣講嘢反反覆覆,但通常第一句係堅。

36. 估頂 2015-02-02 14:03:39
博士冒險估頂,估錯機會其實十分大.
樓市升完一浸,好大機會回小小,而後整固,跟住再升.
最終好似其他專家打加時,年年都話會大跌幾成?
37. 師奶仔 2015-02-02 14:12:57

博士所預言的, 可能會發生都唔定.
不過, 除左升得咁多果d 之外, 我都唔覺得, 個巿, 包括細單位會大跌跡象.
全世界係度玩印刷, 暫時嚟講, 渣物業或磚頭比較安全.
要放出嚟, 除非換樓, 或者新投資方案, 我個人會以不變應萬變!
38. 亮劍 2015-02-02 14:14:48
我亮劍真係畀呢度既C兄同我D朋友吹爆,大家睇咗湯博士寫嘢咁多年,點解仲唔睇得出佢為何寫衰细價楼?

喺今時今日,若果你在任何新聞媒體同博客講楼;手持重貨;在政府主管房產政策;地代……你唔每天最少睇一次湯文亮今日寫乜Q,你應該好打有限!

喺呢一年其實湯文亮可咁樣寫楼市:
「因為香港私人住宅供求失衡,因此今年楼市看升,個人估計升一到兩成」……我寫包单佢中硬!

但另一方面,今日他的影響力非同小可,如果佢照以上論點依書直說,那麼细碼楼自我實現升佢兩成,只是最低消費!
就是因為他有影響力,那麼主管房產政策的高官,緊係找他飲茶灌水,「 順便徵詢」佢對香港楼市的意見。

以下係小弟斷舊估,例如C君呢種级数的高官,會點同湯文亮講嘢?

C君……亮兄,我知你係磚頭生神仙, 唯你馬首是瞻者如江河之鰂,大家都知如果你今年再大力唱好D楼,咁香港的中小型住宅,一定升到爸爸聲收唔倒掣,你都知我們的土地庫有多少弹药啦,你係咪想香港暴動呢?現在請你高抬貴手,就住寫私楼,就算你真係睇好整體私人楼楼市,都唔再對上車盤煽風點火……

湯生……C兄,現在基本因素無得輸,否則你哋都唔使係咁出招啦!你要我好似C老闆咁將楼市的預測調轉頭咁寫,老友還老友,庶難從命呀!不過我作為愛國愛港的商人,就住寫還可以的。不如我咁講啦……小心细码楼升幅過巨,後市會作出調整,咁一來可慎防實力不足的人士盲目入市;二來我的讀者見我咁寫,就算唔逢三退一都好,最少都唔會好似買西餅咁,半打、一打咁掃细碼貨,我咁做仁至義盡啦!

C君……咁真的辛苦你呀,其實你好多對楼市的睇法,我們亦好認同,下次不如叫埋呀边個边個再祥談啦。

湯生……其實我作為愛國愛港的商人,我咁「做市」都係為咗香港好,講到尾我都希望呢個市係有秩序地上升呀!

以上內容,全是本人老作,如有對任何人作出不敬,小弟會公開作出道歉!
39. JJ 仔 2015-02-02 14:16:31
我認為上述所有人的討論係 base on 一個嚴重錯誤的假設,就係供不應求已是尾聲
40. 引刀一快 2015-02-02 14:28:33
To 38樓 亮劍兄

好嘢好嘢,俾個簡單D嘅總结可以嗎?
41. 路人甲 2015-02-02 14:36:24

對啊! 湯博士可能唔想講得太多, 好像鼓吹港人買樓,
叫人小心永遠沒有錯, 將來個巿回的話, 博士亦可以安心講, 我之前都叫過大家小心睇路的!
42. 樓蟹 2015-02-02 14:48:39

試下扭曲供求理論, 現在太多的錢在太少的人手上, 佢地可以追逐大多數樓盤, 進出地產市場無難度, 市唔就又可以守。

大多數人如小弟得太少的錢追逐少量買得起嘅樓盤。 供求永遠唔夠, 689話供應就快夠, 連嚟緊新結婚數字都追唔上, 樓價唔升都跌唔到架。

通縮樓價就會調本整, 但份工重有無? 人工又可能會減? 二千年頭大家領過嘢喇!

甘多年樓市, 多數只會出現大細價樓升幅唔同, 好少見大細價樓長期背馳。所以得罪講句, 博士如他所言, 都係靠估啫, 大家唔好信晒, 佢個女都用行動反對佢啦

43. windyhk 2015-02-02 15:16:06
To 38樓 亮劍兄

湯博士在畫公仔,亮劍兄直接畫腸臟。
搵人畫番件衫係面啦,太裸露啦!XD
44. 新買細價樓業主 2015-02-02 15:48:34
讚同亮劍兄的講法,本人亦覺得博士亦有道理。呢排一定要緊貼博士的文章^^
45. 山高雲低 2015-02-02 15:53:23
to jj 兄:
博士的真正用意是叫初置者等等,因為以高借貸比率入市,不智。萬一,只是萬一,真的只有萬一,萬一市況逆轉,他們會死得好慘。 
至於不屬高借貸的投資者,則閣下自理。 
博士用心良苦以弔古戰场來勸戒没實力者勿進場,你說{以五千之眾,怎敵十萬之師},我估他並非真正看淡走勢。至少中大價如此。
供求平衡近尾係假,你說博士有可能不知是語言藝術嗎? 
加息对美國而言乃七傷拳,博士也道明咁大筆國債,還息都死。 
故此,JJ兄毋須以切J明志。你JJ穩如泰山,堅如鋼鐵。 

大家心照、也毋須亮兄解畫。 
當你出名後,也許就能明白有時身不由己之意。 
亦請恕在下多言。


46. 亮劍 2015-02-02 16:12:32
假設細價一兩房單位跌價30%,同時租金下跌30%…………

呢個假設不成立,因為租金係济後數據,而且呎價升幅, 往往跑贏租金升幅,反之亦然,例如美联指數,建呎售價同建呎租,於2012年分別係 5,606 與 19.81;於 2014 年 分別係 7,779 及 25.33。升幅是 38.76 % 和 27.87 %。

中價樓三、四房單位業主就算係 FP冇借貸,持貨力強,而且不僅只有一兩個單位做收租佬,收租佬使唔使調低本來租金價格…………

正常計調整時間有先後,但幅度有所不同。

又假設,有10%的中價樓三、四房單位業主收租佬,或是10%中價樓三、四房單位業主持貨力不強,當時打算賣出單位。但是,眼見細價樓業主根本冇能力由兩房追得上三房,收租佬業主及持貨力不強的三房戶業主,他們不會降價30%求售嗎…………

呢次升市,是由细碼楼主導,從成交個案得知,那些 400 幻以下的交易,好多時要創新高才能成交,極多個案高過銀行網上初步估價;反之中高銀碼的交易,因為涉及的銀碼大,首期要畀多幾倍甚至拾幾倍,而入市者普遍計,都是曾經置過業的人士,通常比較審慎同冷靜,唔會隨便飛撲,所以他們的成交價,喺大部分的情況都是低過銀行網上估價,我有幾個地代朋友都話,呢家首置客上車,若果你揸住銀行網站估價來同人傾,唔該慳D,因為保證你買唔倒嘢,畀高 3~5 % 非常正常,如果係大路貨多人搶,隨時高 5~7% 先成倒;反而若果你想入嘅係 3 房成仟呎,就會因呢D貨成交淡薄,可反压業主3~5,隨時 5~7 %。那麼就算整體大市真的要回叁成,咁细碼貨因你之前畀咗溢價,隨時插到阿妈都唔認得;反之大碼貨因為你以折讓價買翻來,插少少就到底。

再假設,銀行估價會否調整負30%差距?有誰心口寫個勇字敢去接貨呢?不可能不產生骨牌連鎖反應吧…………

呢幾年大量本想楼換楼的業主,因為有呢個 DSD及中上價楼按揭成数不足影響而換楼不成, 呢班C兄C姐仲受惠於環球QE,本來每個月要供萬幾兩萬唔包地差管,現在一萬有找仲全包!呢家佢哋储埋唔少暫時放喺 ML 果度,就係等你插幾成,咁佢哋就可因為持有現金而無痛楼換楼。
47. 四眼仔仔 2015-02-02 16:16:48
回42樓樓蟹---- 你話博士個女用行動來反對佢,未免對博士唔公平,第一,個8千幾萬對博士嚟講真係九牛一毛,相信佢個女都冇做按揭。就算俾你升一倍,都係8千幾萬,得啖笑(對博士嚟講)。我相信博士係俾個女實習性質多過賺錢,而且買入價比太古城高小小,但Location 就層次高好多。第二我理解係博士指嗰啲左度右借去上車嗰啲人,一加息依啲人就做咗薬引,引起骨牌效應(如果你係FP又或借3成以下你驚乜),唔知各位睇到沙一今日一個實用289呎嘅中層兩房賣到418萬有乜感覺,我就驚到腳軟,買細單位都係社會上嘅年青人或中低收入嘅打工仔,一個浪過嚟就可以令你一世都返唔到身,還完債都三十幾四十歲,晩年就唔使講,一個家庭經濟出現問題老婆都會走佬啦! 博士嘅意思係考慮自己嘅實力先好去買細價樓,唔知估得啱唔啱 ?
48. 狗頭貓 2015-02-02 16:22:43
我覺得還有一點是香港經濟可能轉壞 . 現在的人工唔係野少 , 如果生意難做 , 計到盡上車的人收入減少 , 倘再加息 , 則湯博士的警告可加速發生 .
49. JJ 仔 2015-02-02 16:26:08

To: 45/F 山兄


謝,山兄,小弟受教。不過,我認為兄台還是要想想,未來3年如果繼續仍然是供不應求,樓市、租金、湯房的普及化會是如何發展?


若然供不應求不是尾聲,還會繼續3年,未上車者黎近可以俾租金挾死,兼且會死得慘,若然這樣,說升也死,說跌亦死。老實說,我都唔有點講?因此,我明白博士的兩難。

But,我仍相信未上車者會先被租金挾死,起碼未來3年看

50. yctt826 2015-02-02 16:30:10

To 38亮劍兄:

亮劍兄寫得咁白會唔會枉費咗湯生嘅一番心意呀? 還是亮劍兄唔抵得一班網友不知就裡評擊博士?

51. 山高雲低 2015-02-02 16:50:43
JJ兄: 
小弟绝对認同兄台高見。亦知道閣下智慧在小弟之上。  
我之所以多言,只是怕你真的以為博士不知供應有排都追不上。
老實說,房屋問題是困局,是死结。好難解決。
固不要理它,不要干預它,任它自生自滅最好。


52. 山高雲低 2015-02-02 16:51:55
JJ兄: 
小弟绝对認同兄台高見。亦知道閣下智慧在小弟之上。  
我之所以多言,只是怕你真的以為博士不知供應有排都追不上。
老實說,房屋問題是困局,是死结。好難解決。
固不要理它,不要干預它,任它自生自滅最好。


53. 師奶仔 2015-02-02 17:00:28

沒殼的蝸牛, 其實一點都不好受.
用$ 借殼(租樓住), 成本日重, 租金狂加的話, 我看蝸牛只會愈走愈慢, 慢到挾死為止.
因為連啖氣都抖唔到咁濟.

都係果句, 去到老來無層樓, 不管公屋, 居屋, 私樓, 有就是好.
不是鼓勵人家現在去買, 但以前唔買, 早排唔買,現在才買麼?
人生沒有幾個10年, 過左機會,就是一瞬即逝了.

目前係兩難. (狂升的細價樓) 真係買又死, 唔買都死. 

朋友最近想幫兒子換樓, 都一樣遇到問題. 一來貴得離譜, 二來沒有好盤可以選擇.
我建議他們租住先, 因為有樓係手(做法可以彈性多些), 只係位置不同, 
為左小孩返學地點, 沒法子!
這邊收租, 另一邊交租, 搬左先. 邊住邊再搵合适地方換樓.
否則永遠換唔到...(搶到D 樓真係買唔落手...)
54. Oscar Lam 2015-02-02 17:03:46
說句公道話,博士最近所講的楼市下跌風險是指细价樓,中上价楼,豪宅的价格還是健康的。大家固然可以有不同的意見,但任何情況下,小心謹慎总是没錯的,我們应该感謝博士的忠言。
55. 亮劍 2015-02-02 17:14:41
所謂窮不與富敵,富不與官爭,唔該大家就畀條路人哋行啦!
湯文亮呢家仲要做生意、仲要喺香港搵食架,有時真係要写得輕手D以免得罪人呀,各位大哥朋友一場,就當湯文亮只係一個普通寫稿人啦!

56. 小弟子 2015-02-02 17:24:32
57. 回 55 2015-02-02 17:48:06


唔得,唔得,我哋要玩踢爆,大家睇下淡友嘅下埸……


【獨家報道】
外資大行前星級分析員陸東五年前離開瑞銀自立門戶,由旁述變落場踢波,創辦自己牌頭資產管理公司Look's Asset Management(下稱LAM)。過去一年,旗艦基金疑似有客戶走資,規模一年大縮七成至不足一億元。金融界近月盛傳陸東打算賣盤,惟他接受查詢時否認。
記者:孔雪茵 吳永強 黃翹恩 馮健鏗

本報記者昨日近中午十二時,在中環雲咸街商業大廈等到陸東。他一身便服,神情輕鬆,聽到記者問及他賣盤的傳聞,未有停下腳步,邊行邊答:「我冇搞呢啲嘢喎!」(「但有人傳你要賣盤」)「我冇搞啊,冇賣盤」。(「即係你否認?」)「我唔做訪問㗎,唔好意思」,隨即往干諾道中方向離去。



通縮累資產管理生意難做

雖然陸東否認賣盤,但據本報從多方獲悉,陸東自上月開始向外界放風有意出售公司。有與他見過面的金融界人士引述,陸東有提及計劃賣走公司,惟無詳細解釋原因,只稱環球通縮令資產管理生意難做。事實上,自金融風暴後,基金規模細過十億美元的小型對沖基金難有生存空間。曾創辦基金的大行前分析員張一鳴指,金融風暴後基金業呈兩極化,客戶怕風險,都傾向幫襯大型基金,「小型基金生存空間好難」(詳見另文)。而對沖基金指標HFR顯示,中國股票對沖基金去年回報不足2%,低於二○一三及二○一二年回報19%及9%。



一名管理資產過百億美元的資深基金經理對「賣盤」感奇怪,因資產管理公司是依賴人的生意,並無磚頭,「可用鋪頭仔搵人『頂手』概念去理解,但冇人會頂走用陸東姓氏為名嘅基金」?即使是賣走投資組合也難說得通:「除非低過賬面值賣,但可以喺市場變賣」。
陸東二○○九年創辦基金公司,據說城中不少華資富豪畀面做他客戶。有基金經理表示,一直孤芳自賞的陸東,近半年亦積極地出席中小型上市公司的飯局,「佢會問問題,但次次都會早走」。



與恒指相比 成績三輸兩贏

計及陸東在內,現在LAM只有四個員工。據彭博社資料顯示,LAM旗艦基金Look's Absolute Return Fund規模在去年十月較上月急跌52%,同月基金表現微升0.2%,因而可推斷基金出現多名客戶或個別大戶贖回,年底埋單計約一千二百三十萬美元(約九千六百萬港元),全年跌66%。由二○一○年起五個年度與恒指比較,該基金三輸兩贏。基金去年升0.58%,低過恒指同期升1.3%。


基金首重管理規模

【話你知】
投資者看基金,會着重基金價格表現,但其實基金經理更重視的,是資產管理規模(Asset Under Management,簡稱AUM),因為這個綜合反映客戶資金及基金表現的數字,才直接影響基金經理的收入。
AUM是基金界用來衡量基金是否夠份量的基本指標,假設基金表現維持不變,客戶資金淨流入或流出,將決定AUM大小。幾乎所有基金都向客戶收取管理費,不論基金賺蝕都要收取,因此AUM越大,基金抽水越多,反之亦然。
在極端情況,基金升勢強勁,觸發客戶贖回套利(即賣走基金單位),最後因為基金表現升幅不足抵銷贖回金額,而令AUM出現倒退,令基金收入減少。

58. Tyler Durden 2015-02-02 17:51:58
做fight club既大佬係要人格分裂先得。
大家當呢度係買樓 fight club,博士既用心大家知就好了,如果冇能力幫身邊人買樓,唔好講買樓,真係比人問到,唱淡樓市係得,唔使講咁多。

1st RULE: You do not talk about FIGHT CLUB.

59. 更正 2015-02-02 17:53:00
唔得,唔得,我哋要玩踢爆,大家睇下真正淡友嘅下埸……
60. 債券通 2015-02-02 18:08:31
61. 樓蟹 2015-02-02 18:34:28

小弟愚見, 有錢人(博士)同普通人(我)無論物業係投資定自用根本完全唔同level。

如果有錢人咁好反面提點我呢D普通人, 佢以前就唔會一味唱好。

多有得罪, 見諒。 還望各位師兄指正。

62. 亮劍 2015-02-02 18:38:51
請大家緊記,楼市在井噴果時出現的買家有:
1 租住等的恐慌性吸納
2 政府傻下傻下派錢畀人,送佢哋一程
3 唔通兩小無猜初出茅廬可草百幾個?呢度當然係家長財富效應啦。
4 高買高賣的換楼客
5 死慳死抵,儲咗好多年錢的草根

博士現在係想救第二及第五類人,簡稱二五仔!

63. 大寶二寶 2015-02-02 19:05:07
回樓蟹兄

觀乎閣下言論,小弟估蟹兄是否剛入市,之後見到博士唱淡細價樓而忐忑不安? 其實師兄都唔使咁担心,唔買都買咗咯。況且博士都唔係全面睇淡,起碼今年全年CCL都係會升。小弟都係靠估蟹兄動机,如估錯,請諒。

小弟同眾多師兄也估樓市呢兩年仲有得升,直至2017才有回調機會。博士都係一片好心,劍兄腸都畫埋。正所謂"升得高,跌得低,升得急,回得快",大家都唔想細價樓係咁。望蟹兄明白。

共勉之,哈哈!

64. 蜕变中嘅懒人 2015-02-02 20:15:29
小心了,小心了,佔中火熖熄了,泛民騰雞想轉軚了,CY有胸(神氣)又有空(得閒)了。
細價樓狂升理應出招,塵得諗嘅獠牙己露,但感於中產相幫滅火有功,CY出口術、博士唱淡,其實两位係合唱緊張宇名曲"用心良苦",敬酒備妥,博士先飲為敬,懒人都唔想飲罸酒,跟住排隊飲敬酒。
温馨提示:狂升必急跌,無必要無實力,勿急於入市。
65. Peter Paker 2015-02-02 20:44:16
厘幾日的辯論,其中一點係上車盤買家的質素及實力,我係2013年做左一個 research 可以推算到上車客的實力,試下可以聽日出唔出到
66. 大寶二寶 2015-02-02 21:15:24
回懶兄

呢條陳得淋出來講話會考慮推出新嘅逆周期措施,叫佢早抖喇。咁嗡法令人联想到會收緊按揭,更難入市,仲唔嗱嗱臨加快入市?樓價咪仲升得快?喺度幫倒忙?正廢官!

回PP 兄

期待。

共遠之,哈哈!
67. 齊齊排隊飲敬酒 2015-02-02 21:34:20
68. 亮劍 2015-02-02 22:22:43
PP兄……極期待你出手打真軍,我會奉陪到底!

最近湯博士佢個女入4件红山,正好解釋呢家 LTV% 為何咁低。
講真我绝非睇少湯小姐,但我認為她是人頭,只不過係受托人身份持有家族物業而矣!

想出這個DSD嘅官員,佢一定係一名絕子絕孫既人,否則佢無奶油唔知人哋可輕易拆招!
通常喺香港有D投資經驗嘅人,年紀都有翻咁上下,那麼人哋有一兩個攞咗成人 ID 既细路,根本好平常。
但他們的子女,可能因初出茅廬關係,過唔倒压測。

你唔想畀政府老屈 DSD,又要過倒压測,其實最正路的手法,就是畀多D首期!

我呢D「窮等人家」,儲首期就話要節衣縮食,打兩份工啫,但相對來說,喺不少家庭來說,呢球零兩球首期,只是濕碎料。
69. To 68 2015-02-02 22:47:00
劍兄,咪咁講呀,而家要宣誓 act on own behalf 㗎,至於諗啲咁嘅野出黎嘅管員係咪黐膠花,又或者太天真太儍,那是後話。
70. e_kam 2015-02-02 23:15:38
亮劍兄講話湯小姐只係人頭係陷博士於不義。博士點會為三丶四百萬税做D欠光明磊落的事!
71. 亮劍 2015-02-02 23:58:20
楼上講得對,但我估湯生有「無償資助」女兒買楼乃事實。至於是否為了節省區區幾M税款,咁政府政策寫死咗,人哋合法合理地做正確的事唔畀?
72. 樓蟹 2015-02-03 09:45:06
大寶二寶兄, 多謝賜教, 不需替小弟擔心,小弟97同08海嘯前都買過樓, 只是有持貨能力, 只會賺少咗, 唔會輸
73. Jerry 2015-02-03 13:43:42
請教各路高人,

小弟在上年買左個204呎實用, + 16呎 露台的超微型單位, 四百二十萬包全屋靚裝修和傢俬電器。發展適一直以SERVICE APARTMENT 形式租俾人, 我貪佢租金回報有4厘或以上。
LOCATION 係廣東道535號, 對面馬路柯士甸站上蓋豪宅。步行3分鐘到柯士甸站, 5分鐘佐敦站, 10分鍾九龍站, 5分鐘到未來高鐵總站。實用站價係20588元。 現家租俾人大約14000。

請問我係唔係好傻, 咁貴呎價買呢個盤。以後樓下跌, 係唔係死梗呢?

謝謝各位高人解答, 萬分感謝!
74. 路人 2015-02-03 15:32:33
樓上,我覺得你無需擔心!而家有邊間酒店可以500元一晚?你嘅租客租你個單位好過租酒店。
75. 引刀一快 2015-02-03 16:21:31
大把喇,你真係唔知價。