地產博客 > 文亮言 返回
瀏覽人次:120866    回應:227
文亮言
利息,對樓市是否是這樣重要
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2014年7月17日

  在過去幾年,當評論員談及樓市,就必定會以利息已經沒有下調空間,未來只有上升一途,繼而肯定樓市受利息影響而下跌,甚至大幅下跌,理論上是絕對正確,但實際上利息對樓市影響逐漸淡化,評論員不明白,因為他們沒有考慮到市民在意識中早已對利息存有恐懼,亦知道利息在未來只有上升,唯一可以做的事就是減少借貸,所以,就算美國真的是退市,加息,對樓市影響亦不會如評論員所想像般巨大,不過,亦不能掉以輕心,不要提高借貸比率,利息就不會是猛獸,不會吞噬資產,如果情況許可,利息反而是小業主的生財工具,這就是人們常說的水能載舟,亦能覆舟,不過,今次反過來說,是水能覆舟,亦能載舟,即是利息可以吞噬物業,但亦可以令業主收入增加,是否很微妙,關鍵就是借貸比率,如果借得多錢,當利息上升,它真的是會吞噬資產,不過,借得不多的話,當利息上升租金亦會上升,業主的租金收入遠大於利息支出,收入自然就會增加,所以,利息並非洪水猛獸,早有準備,就可以化危為機。

  就算小業主沒有考慮借貸比率這個問題,金管局為了防範於未然,早已將借貸比率收緊,現在處於一個非常低水平,一般來說,擁有兩個物業的人,他的借貸比率少於五成,擁有三個物業,應該是四成以下,擁有物業愈多,借貸比率就愈低,這還不算,金管局還要進行壓力測試,假定租金下調的時候,小業主是否能夠承接,唔使我講,金管局對結果一定很滿意,所以,陳德霖話若果確認樓市下跌,金管局就會放寬按揭,這是多年有首次有官員談及放寬按揭,就算在短期內未能實行,但最少這是一個正面訊息,如果金管局擔心利息上升,就唔會放寬按揭。

  雖然現在利息對小業主實則影響不大,但心理影響就很大,對那些想買樓的準業主影響更加大,很多人就是因為就嚟加息而唔敢買樓,而且一等數年,最近樓市熾熱,有很多買樓的人都昔日因為就嚟加息唔敢買樓的人,這反而令我擔心,這批人的防守能力是最脆弱,如果不幸加息,那些剛買樓的人又可能會放棄,他們損失訂金事小,但影響樓市正常運作事大,甚至令樓市下跌,不過,這反而是政府樂於見到的事,因為官員叫市民買樓時要小心,小心,已經講咗幾年,終於講中,可以舒一口氣。

 

 
 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
回應 / 留言規則
  1. 禁止撰寫粗言穢語、誹謗、渲染色情暴力或人身攻擊的言論;
  2. 禁止以名稱/暱稱/綽號/同音字等批評或映射任何人士、機構、公司;
  3. 禁止發佈有關招聘、推銷、廣告等內容;
  4. 禁止公開任何個人資料(如電話號碼、電郵地址、即時通訊帳號等)。

敬請留言者自律。本網站保留刪除/堵截任何留言的權利。

會員登入
登入ID 或 網名
密碼
1. nobody 2014-07-17 09:35:32
其實樓市既終極懸念係利息,正如我先前所講,世上經濟利潤只有兩個來源:尋租與冒險
(rent-seeking and risk-taking),尋租必賺(即係D基建政府專營權之類既 low hanging fruits),冒險可以發達亦可破產,當然係後者居多,大家都知係自由既地方如香港競爭係幾咁大!)
當經濟成熟到咁上下,尋租既空間自然小,要take risk先有機,正如香港美國,再加上佢地經濟唔好,名義利率自然難升,因為利息D人就食息唔去投資,甚至要有實質負利率先可以令經濟唔衰退。(尋租空間減少帶來低息既情況甚至漫延到既澳洲加拿大呢D資源國)
呢D就係所謂新常態,最高利息可能只係3厘,甚至更低,我估最多兩厘,另外,香港利息本來就比美國低,美國減過0.5厘而香港冇跟,到時香港拆息可能都只係1.5厘, 比而家多1.5%甘上下,重可能要係幾年後。

講返經濟,我既沙盤推演係:世界發達國家經濟尋租空間減少,人口老化同產能過剩會令利息長低企,資產價格平均每年都有幾個%升幅,調整唔會多過20%,冇資產,特別係冇樓既人會變成實質上既農奴為有資產既人服務,即係要用收入更大部份佢租樓,要係其他地方壓縮開支去過活。同時,由於D後生仔重有junk food, internet, smartphone, AV等去令佢地精神弱化,唔會有革命,最多都係和平佔中之類既鳩流野,唔會對大局有乜影響(雖然我都覺得佢地可憐)。
摃桿買樓係take financial rise, 創業做生意係 take entrepreneurial risk, 社會進步,人類生活改善係主要來自後者,但銀行反而只會替平錢比人買樓,想創業好多時都係要有間樓先有credit,後生仔冇樓想創業都好難,呢點其實係好唔合理,但我地作為既得利益者,悶聲發大財就算.....

未算發達既經濟如金磚5國等都唔會有太大問題,至少到2020前中國人口老化加速前都唔會有事,因為西方既創新都益到佢地,如果中國唔政治改革(至少習近平唔會),就唔可以有韓國日本咁既生活水平,但用小D資源都係好事。總括來講,而家D國家一有事就QE(中國上個月又放一萬億!),未來幾年總有一個國家會接力QE,世界經濟己經唔會有太大既變化。

好快,連4球以下可以做10倍界王拳(9成按)既樓都會好少,人力資源同儲蓄既增加,就算加上5倍摃桿,都追唔到資產既升幅。piketty本"21世紀資本論"可以話係 francis 福山本"歷史的終結"既經濟版本。
2. 法子 2014-07-17 09:40:14
官員叫市民買樓時要小心,小心,已經講咗幾年,終於講中,可以舒一口氣。」

----------------

一個停了的鐘,一日準兩次。
3. 法子 2014-07-17 09:43:00
一樓那文章不錯。
4. 小陽 2014-07-17 09:57:54
摃桿買樓係take financial rise, 創業做生意係 take entrepreneurial risk, 社會進步,人類生活改善係主要來自後者,但銀行反而只會替平錢比人買樓,想創業好多時都係要有間樓先有credit,後生仔冇樓想創業都好難,呢點其實係好唔合理,但我地作為既得利益者,悶聲發大財就算.....

Bro nobody , === Gd writing and i totally agree with you !
however, if the young guys are creative and make good stuff  , they will attract the angel fund  and the angel fund source is  the cheap money from banks or investors.
 
 
5. 香港無奈 2014-07-17 10:10:38
好的投資項目真的萬中無一的。後世仔創業除了眼光,也有豐富的學識。
分享一個文章。。。。
 

李嘉诚旗下私募基金维港投资青睐节能LED灯泡公司Nanoleaf。Nanoleaf今年10月底将被引入香港,公司创始人正寻觅内地的合伙人,将产品引入内地。”
 

李嘉诚和他的80后小伙伴

华人首富李嘉诚热衷投资科技公司早已被外界熟知,其私募基金维港投资多年来力求低调。但今年却不同,李超人一改往日“闷声发大财”的风格,频繁在媒体推广所投公司,近几个月更由其红颜知己周凯旋牵头在内地举办巡回路演,为公司入内地市场铺路。

设计出全世界最节能的LED灯泡的公司Nanoleaf(中文名:绿诺)就是其中幸运的一个,李嘉诚年初接受媒体采访时曾盛赞Nanoleaf的创意,更亲手拼起一个Nanoleaf灯泡,这家公司也因此在内地迅速蹿红。

7月14日,Nanoleaf在美国众筹平台Kickstarter发布第二代产品,这距离创意萌芽已经四年了。Nanoleaf两位创始人日前接受腾讯财经专访时透露, Nanoleaf的新产品增加了调解光线明暗的功能,进一步提升了节能空间。第二代灯泡每个定价40美元,会现在Kickstarter销售60天,下个月就可以开始量产。他们正在寻找中国内地的合伙人。

“李嘉诚效应”提高了Nanoleaf的知名度,也引来诸多投资人的关注,但两位创始人一致坚持“钱不重要,理念更重要”。但当下的任务则是寻觅内地合伙人,实现今年内打入内地市场。

三个80后的一时冲动

一个成熟稳重,一个机灵精明,再加一个技术宅,三个80后的年轻人擦出的火花就是Nanoleaf。这里说的三个人是Nanoleaf的三位创始人Gimmy Chu(朱嘉钧)、

Christian Yan(闫思成)和Tom Rodinger。

三人均毕业于多伦多大学,三四年前,有着全职工作的他们曾想在太阳能领域开创一番事业。阴差阳错,在广交会考察太阳能供应商时,Nanoleaf的研发灵魂Tom的目光却被LED灯泡吸引,并固执地决定放弃太阳能。三个人命运因Tom的“一时冲动”而改变。

“当初Tom有了节能LED的想法之后,我们频繁讨论,每周都开会,当时我在中国,Gimmy和Tom在多伦多,我们就靠微信沟通。”Christian回忆道。2013年1月,Nanoleaf在Kickstarter上开始集资,原本只想募集2万美元,最后却收到了高达27万美元的资金。

Nanoleaf第一代灯泡虽然定价高达35美元,但推出后8个月时间里,平均每个月销售量达4000个到5000个,而这时Nanoleaf还仍处在市场测试阶段。出乎创始人意料的热卖仅是开头。接下来,Nanoleaf迎来了改变命运的重要时机—--进入李嘉诚的视线。

维港一个月入股

“维港投资发现我们的时候,Nanoleaf已经可以盈利,所以当时根本没有任何要融资的计划。”Gimmy透露,李嘉诚会向多伦多大学捐献资金,去年11月,多伦多大学校长来港拜访周凯旋,顺便提及了Nanoleaf这个项目,投资眼光精准的她立刻产生兴趣。“我们被通知维港投资愿意帮助我们,当时只有一天时间准备。”Gimmy笑道,那时紧张的心情仍然可以清晰感受到。

维港投资向来低调,内部如何运作几乎无人知晓,给外界的感觉似乎全靠周凯旋一人当家。李嘉诚自己曾透露,当年只用了5分钟就决定投资Facebook,而总共4.5亿美元的投入,已为他带来几倍的回报。这些传奇式的描述让外人看来,李超人投资很随意,依靠商业嗅觉即可只赚不赔。

事实上,以上都是“错觉”。“维港投资的团队很大,负责我们的团队大约有三四个人,见过几次面,他们决策的过程与其他投资公司类似,尽职调查来回多轮,但一共仅用了一个月的时间,我们就收到了维港投资的资金,已经算很快。”Christian说。后来经周凯旋牵线,Nanoleaf又引入了KPCB的资金。

Nanoleaf两位创始人对投资金额守口如瓶,因为要遵守签订的法律条文。但透露,拿到资金后,最多是用于研发,目前工程师团队已经由从前Tom1个人扩展到6人。此外,也在打造自动化生产线。Nanoleaf两周前获得可以出口欧盟的CE认证,未来将有更大规模的生产。

“维港投资作尽职调查那个月里,李嘉诚见了我们,他很高兴我们发明了全世界最节能的灯泡,是从心里支持。他对Nanoleaf的灯泡是如何拼起来有强烈的好奇心,一定要自己拼一个,其实灯泡出厂时是拼装好的,只是为了更清晰介绍产品,才会发布拼装过程的视频。”Christian笑说。正是李超人在这次会面掌握了拼装的方法,才有了年初接受媒体访问时现场组装的桥段。

股东李嘉诚的无为而治

对于维港投资的管理方式,外界一直传闻,维港非常尊重公司创始人的创意,向来坚持只在对方寻求帮助时才出手。这一讲法在Nanoleaf这里得到证明。Gimmy说,之所以愿意与维港投资合作不仅是因为钱,而是因为理念相同,他们也想改变世界,其他的放手让公司去做。

“维港不会像很多小型公司那样,每周都会打电话找你询问情况,追得很紧,我们也会经常碰面,很多时候就是随意聊聊天,如果需要他们的帮助,他们会想办法,我们在香港的办公室就借用他们的,平时周凯旋如果看到有趣的东西也会发给我们。”Christian说。

从Nanoleaf的创立,谈到未来的规划,两位创始人既没有表现出当下很多创业者那种夸张的豪情壮志,也没有高水平的讲故事技巧来推广产品的与众不同,自始至终都是淡淡地说道希望生产的节能灯泡能改变世界。这种从容不迫想必是维港投资“无为而治”的最好的映射。聪明的投资既给了被投公司宽松的空间发挥创意,也获得了信任。

维港投资不仅管理上不插手,“也没有给我们设定任何投资回报的要求。”两位投资者异口同声说。没有投资人的回报作为压力,Nanoleaf接下来在平衡盈利和扩大规模方面也没有太执着的规划,更认为现在谈上市为时过早。“我们会希望每年都有新产品出来,未来也会扩展到其他节能领域。”Christian说。

Nanoleaf的节能LED灯泡目前主要销往北美和欧洲,今年10月底将引入香港。但当下两位创始人最关心的是找到内地的合伙人,今年内可以将Nanoleaf的产品引入内地。“合适的合伙人的关键是双方可以谈到一个好价钱,到时就知道Nanoleaf的产品在中国卖多少钱。”Gimmy笑说。(腾讯财经 耿荷 发自香港)

6. 唔知啱唔啱 2014-07-17 10:15:10

尋租例子 : 低按揭利息 2.15% vs 租金回報 4%,坐喺度un un腳做arbitration
冒險例子 : 高槓桿借貸,好彩就升天,唔好彩就……

多謝1 nobody

 

7. 蜕变中嘅懒人 2014-07-17 10:16:25

TO 1樓 nobody 兄

懶人覺得兄台經濟學理論好得,我桐起床板三曰都寫唔掂,睇咗2次都可以明咗8成,隱約理解係:

QE使有價資產价格飛升;QE擴大貪富差距;通漲高利率低形成實質負利率;負利率迫使資金冒險;投資知識不足者爭相買樓抗通漲保身家;愈早有樓愈有本錢更加有錢同有機會發展;400萬以下嘅樓多上車人爭將絕跡;未來幾年如無黑天鵝,QE仍主導經濟環境。

懶人只可理解咁多,己經好俾心機去刨兄台篇好文章,多謝分享,希望繼續發表呢種有深度有啟發性文章,謝謝。

8. 中女社社長 2014-07-17 10:20:28
官員叫市民買樓時要小心,小心,已經講咗幾年,終於講中,可以舒一口氣。」

----------------

一個停了的鐘,一日準兩次。

----------------

唔止, 政府唱好言論出奇地準, 含生說六百萬是上車盤, 就看如何
9. 引刀一快 2014-07-17 10:44:29
懶人兄

我都識得寫D要你睇半日,又穿插好多似是而非嘅主觀論調,引導你以爲好啱嘅填字文。
嘥時間睇。
10. 蜕变中嘅懒人 2014-07-17 10:54:05
美國樓市一曰唔回到06年水平,再加上其他經濟條件正常化,佢話明年加息,懶人當吹水而已。
11. 亮劍 2014-07-17 11:00:53

我亮劍於 2014-01-20 15:41:56咁寫

PP兄從供應呢方面睇香港樓市有無供求失衡,而我又嘗試喺需求呢便看一看。

特首喺施政報告中提到兩個「親身經歷」,一個係按樓上大陸做生意,之前話過唔提啦。

另外一個係講有對夫妻因為間屋細,唔敢追多個!

除此之外,CY亦提到,有年輕人於結婚後都要返回父母家中居住!

大家「一致認為」樓市會短期向下,咁或租、或延遲婚期、或暫時唔生細路、或婚後一同寄居其中一方夫母屋企,甚至婚後各自打道回府,都係應對居住需求嘅選項,凡此種種證明居住需求係幾咁充滿「彈性」!

但我認為,呢個壓抑剛性需求總有個臨界點:

1213年租落嘅樓宇,喺14年分別完死約,白交年多兩年租,唔見拾幾二十個首期,但2手樓業主只肯減丁屎咁多!

婚禮延緩一年半載冇問題,但再遲啲點算,還再等嗎?

細路遲啲生無問題,但再等會變高齡產婦喎!

阿媽間屋細,衍生嘅婆媳問題都唔係小事,總要有人搬走啩!

大陸港漂、有米人仕、雙非家長、外地生⋯⋯源源不斷湧到爭屋住!

那有剛需人仕點攪呢?

唔好俾我批死,今年租樓高峰期會於農曆新年後提早降臨,到時CCL會見真章!

 

 

雙非家長付73萬辣稅買柏慧
方便子女上學 新界西頻現蹤影

 

【明報專訊】 20017月終審法院裁定中國公民在香港出生的嬰兒均可擁有香港居留權後,本港雙非嬰兒便持續增加。

根據統計處資料顯示,2001年至2011年間,雙非嬰兒數目約175,599名,其中2008年至2011年為雙非嬰兒出生高峰期,每年出生的雙非嬰兒會由25,269人遞增至35,736人,4年來共錄得123,424名雙非嬰兒出生,佔10年間雙非嬰兒的總數達七成。

十年來誕逾17萬雙非嬰

雖然行政長官梁振英於2012年起上任後推動「零雙非」政策,但隨08年出世的雙非嬰兒步入適齡上學的階段,後遺症亦陸續浮現。

學者預期,除了學位不足,雙非家長為了讓子女在港讀書及發展,必須在港置業,並會加入二手搶盤戰。

城大建築科技學部高級講師潘永祥指出,政府近年覓地建屋阻力甚大,市場預期未來房屋供應量難以大幅上升,細價樓樓價愈升愈有,除了本地買家,雙非家長及外來投資者都憧憬本港樓市向好,部分雙非家長為免長期捱貴租,索性轉租為買,不排除未來有更多外來人士到新界區搶盤,意味著港人上車將更困難。

潘補充,假如本港政治環境及因素不變,今年整體樓價或會有5%10%的升幅,其中細價樓升勢更會跑贏大市。

近日樓市聚焦二手細價盤,除了本地上車客積極追價入市外,來自內地的雙非家長亦加入搶盤戰團。有代理指出,為準備9月開學,雙非家長積極為子女尋覓安樂窩,紛紛加快置業步伐,天水圍柏慧豪園一個兩房戶近日獲雙非家長以375.8萬元承接,未計其他入市成本,淨計辣稅已高達73萬元。

個別雙非家長更未雨綢繆,即使子女未到適齡入學,亦預先購入荃灣新盤環宇海灣,入伙後先放租,待子女上學後才收回單位自用。

上車需求持續高企,加上雙非購買力相繼湧入,刺激細價樓做價倉急升,港人入市更見艱難,近期新界西便成為雙非家長入市的熱點。

美聯高級營業經理梁婉儀表示,天水圍柏慧豪園一個兩房戶獲雙非家長客買入,位於3座中層E室,實用498方呎(建築656方呎),原業主數日前放盤,叫價380萬元,僅微減4.2萬元,以375.8萬元易手,實呎7,546元(建呎5,729元),屬理想價。

買家為雙非家長,為方便子女上學,故於區內置業,是次入市需付15%買家印花稅(BSD)及4.5%雙倍印花稅(DSD)共73萬元。

原業主0812月以約143萬元購入,帳面獲利約232.8萬元或1.6倍。

屯門二三線樓亦獲追捧

此外,屯門區二三線物業亦受雙非家長的追捧。祥益高級經理林偉光表示,恒順園有「97貨」獲雙非家長承接,該物業位於9座低層E室,實用651方呎(建築797方呎),賣方於本月初以390萬元放盤,後來減價14萬至376萬元易手,實呎5776元(建呎4718元),屬市價。買家同樣需付約73萬元BSDDSD入市。

原業主於19979月樓市高峰期以298萬元買入,持貨近17年,帳面獲利約78萬元或26%

鄰近恒順園的怡峰園,亦獲內地客高市價買入。林補充,位於5座低層E室,實用659方呎(建築771方呎),原業主最初開價500萬元,微減5萬元後即獲承接,以495萬元沽出,實呎7511元(建呎6420元),高市價近一成。買家更需支付高達104萬元的辣稅入市。

原業主12年以300萬元買入,帳面賺約195萬元或65%

家長未雨綢繆 613萬購環宇

個別雙非家長為子女升學做好準備,率先入市新盤。代理透露,有雙非家長上月底購入長實(0001)旗下荃灣環宇海灣兩房戶,計劃入伙後先行放租,待子女上學後才收回自用,涉及5座中層A室,實用485方呎,成交價613.1萬元,實呎1.2萬元。

雅濤閣綠表實呎撲9000

另根據房委會資料,香港仔雅濤閣1座中層G室,實用576方呎(建築689方呎),成交價518萬元,實呎8995元(建呎7518元),無論成交價及呎價均貴絕南區綠表居屋。

明報記者 李宛婷

 

有線報導-----中小型樓價升 4.3%

樓市七月全靠上車盤,今年以來中小型樓價指數上升 4.3% ,跑贏整體大市。

12. 代理仔 2014-07-17 11:03:58

昨日唔得閒睇博士文章,今日返睇。

見到有網友早幾年勸朋友唔好買樓,今日又再勸朋友賣樓。唔知佢勸朋友唔好買同宜家賣既係唔係自住樓?如果係,希望呢位網友唔會就咁無左個朋友。

由於身為地產代理,好多朋友會問我黎緊樓市點睇,買唔買好?賣唔賣好?

幾好既朋友問我或者唔係好熟既朋友問我,我都係同一個答案:「如果你賣樓後要租樓住,自住樓一定唔可以賣(有D人賣樓後會返去同父母住)。如果你宜家租樓住,過到銀行壓力測試,首期唔使問人借,買自住樓唔怕,因為唔供你都要交租。但記住你買既係自用樓,將來幾年如果唔好彩有下調出現,你唔好咁上心,因為你層樓係用黎住唔係用黎投資。相反如果樓市再上升你都唔使太雀躍,都係果句因為你層樓係用黎住唔係用黎投資。」至於有關買樓投資,我通常唔比意見,我同朋友講,就算你搵我買我都唔會講到比你聽將來升定跌,投資要賺就要自已承擔風險,同埋我唔做熟人生意。

見到有網友或有專家勸人賣樓,有專家什至勸家人賣自用樓。我唔知佢地點解會咁做?對自已太有信心?定係對友情、親情太有信心?就算令親人、朋友損失幾十、幾百萬都覺得無損親情、友情?

某一隻股票上落有可能係人為控制到,但樓市上落唔係咁單純,而且除非有好突發性事件發生,如果唔係上落週期亦唔會係短時間。

所以我成日同朋友講,唔好太信樓市預測,由其一D大幅度樓市預測(幾年跌30-50%),就算講既人身份幾專家都好,都唔可以信。樓市同股市好唔同,樓市唔係一、兩個負面或利好因素就會令佢上升或下跌。亦唔係好似一D無知網民咁講,因為地產霸權所以個市升不停,以為係一少部份人就可以控制樓市起跌。我成日同朋友講,創出地產霸權呢個概念既人非常無知,真係有地產霸權,97同沙士樓價唔使跌咁多。

無人有水晶球,樓市上落根本唔係單單個人可以預測到,返回最基本價值觀,樓係要黎住,只要你要用到,唔應該太著眼幾年或十年升跌,都係果句:唔供你都要租啦。

13. 亮劍 2014-07-17 11:22:15

雷國怡﹕樓價偏高 須跌三成
收入追不上 買樓負擔近九七水平

 

【明報專訊】近兩月樓價反彈兼交投回升,中原樓價指數有可能破頂,不少代理行及投行開始「轉軑」,將年初時看淡的觀點,改為將預期跌幅收窄,甚至認為樓市將轉升。

不過,去年底發表報告預期香港樓價將在明年底前跌逾三成的巴克萊董事總經理及亞洲(日本除外)房地產研究主管雷國怡維持看淡,指市場情緒常會出現短期波動,但以負擔能力計香港樓價確極度偏高,而收入升幅追不上,加上供應在增加而不少分析低估了港人的借貸風險,後市實難看好。

雷國怡指香港樓市最值得擔心的地方,是樓價按港人家庭收入中位數計算水平達13.5倍,高出自1990年以來平均8.7倍的一個標準差以上,與1997年香港樓市爆泡時情形相似(圖1),「更重要的是今年首季港人按年的收入增長僅有2.2%,根本不能承受不利因素的衝擊。」

他又指出,在2008年金融海嘯時香港樓價雖在一個多季度內急跌了約25%,當時他卻是看好後市。「2008年時樓價按港人家庭收入中位數計算的負擔水平只是8倍多,調整後更只有約6倍多,縱使出現全球金融動盪,樓價也可迅速從低位回升,而現時樓價則要下跌三成以上,有關負擔水平才能回到歷史平均值。」

高收入買家正在減少

雖然有分析指以家庭中位數計算全港的樓價負擔水平有可能出現偏差,因能承接高樓價的買家,其收入往往高於中位數。雷國怡承認,「私樓買家尤其高價樓的買家收入或會高於中位數,但那些高收入的買家,是在增加還是減少?以往我們會說內地有錢人可買起香港樓,在辣招稅下,內地買家已大減,且內地經濟放緩等因素,他們來港消費也減少,遑論繼續高價買香港樓?至於香港的高收入人士,金融業不景,零售業萎縮,外國名牌減少在香港開店,跨國銀行和律師行也減少在港擴充,那來更多的高收人士來托起香港樓價?」

除了樓價偏高,雷國怡指香港的一些樓市結構性因素已出現改變。「政府已訂出未來10年的住宅供應為47萬個單位,且不斷推出土地,而接受的賣地價格愈來愈低,如白石角地皮流標後,同區地皮僅以每呎3300元售出,對岸的馬鞍山地皮也以10年新低價賣出,發展商以前怕賣平了樓,寧願惜售,現在就算賣平了,卻可以低價補充土地儲備,可以見到他們開售新盤,就算獲超額認購,也不會慢慢的賣,最終會對整體樓價構成壓力」。

加息震盪 股市會提前反映

「我們在2006年已指香港住宅供應會出現短缺,但當時樓市初復蘇,人們在說就算每年只有5000個單位都嫌多,全不理會客觀的數據推算。人的心理很奇怪,在樓價大升以後,人們又只會看到利好的因素如低息等,覺得樓價相對收入比率可以無限上升,對他們而言,13.5倍不是問題,可能升至100倍也有『合理』解釋,至於新供應增加,未到真正落成時,也會得是很遙遠的事而不用理會。」

「就像美國退市後下一步便會加息,大好友卻認為,他們可以等待加息時才慢慢賣樓不遲。當然,估計美國的確實加息時間不容易,但如他們在明年中加息,那股市應會在69個月前有反應,即今年910月便可能出現動盪。」

明報記者 陸振球

 

【明報專訊】有說香港六成業主已供滿樓,整體按揭未償還借貸比率也只是五成多,所以就算美國加息,對樓市的影響也會很輕微。對此,雷國怡並不認同。

「根據統計數據,香港的整體貸款總數與香港樓價關係具高度相關性(圖2),較諸按揭借貸總額與樓價關係更密切。事實上,香港樓價指數較九七年高了兩成多,而香港整體貸款總數,由6萬億增加至9萬億元,一旦美國加息,也必對香港整體經濟以至樓價構成衝擊。」他又指出,就算只看發展商的借貸,他們一些公司的淨借貸比率雖只有15%至17%,看似極穩健,但其實他們的借貸金額,卻由2008年時的1400億元暴增至2140億元,幅度極為驚人。「另外,港人樓宇按揭比率雖低,但其實按揭的金額,卻也由九七年的4500億升至9000億元,不可輕視。」

雷國怡認為,除了樓宇按揭,香港人不少在個人貸款或貿易融資都借得很厲害,如美國加息,其影響或會遍及整個香港經濟,從而衝擊樓市。

「以往,香港與美國經濟關係最密切,如美國加息,則代表美國經濟復蘇,會有利香港的出口和經濟,對息口的不利影響作自然對。然而,現時是中國經濟對香港的影響遠超美國,則美國加息,而中國經濟放緩,又或中國經濟復蘇不如美國,香港的經濟和樓市便會受到雙重打擊!」

空置率低不代表樓價難跌

雷國怡也不認同現時香港整體空置率只有4.3%的偏低水平,所以租金和樓價難跌的說法。「兩年前香港中區甲級商廈空置率只有1.4%,但因金融行業萎縮,租客的負擔能力減弱,中區甲級寫字樓租金兩年來跌了足足15%。香港現在住宅空置率雖低,但新樓落成量正增加,而若市民的收入不能明顯增長,租金也難大升,則樓價也難言可不受影響。」

雷總結道,除非中國經濟快速好轉,港人收入受惠而快速增長,樓價在極度偏高下還可以「軟陸」,這還未計入美國加息的不利影響。

 

--------為了呢兩篇文章,我今早同 PP 傾左粒幾鐘,現在組織緊理據同雷生辯論!

 

 

14. KKFF 2014-07-17 11:31:05
To: 7樓蛻變中嘅懶人

兄台, 你都好有貢獻呀


15. 引刀一快 2014-07-17 11:32:38
懶人兄

將100個字可以表達嘅嘢,用5000字嚟表達,呢種伎倆好多人都識,特別係學界,呃嘅唔係稿費而係研究經費,仲有D人專門將D可以一言蔽之嘅簡單理論,寫到1000字仲要你睇唔明,問第二個人地懶得睇,咁你咪要問番佢囉。
學界好多咁嘅人,真係喺學術圈子裏面大家心照,唔敢撒野,對住出面D人,咪係專家囉。
睇完笑下就好,好多好權威嘅口吻,例如“最高利息得兩厘”.................你估你係格林斯潘咩!
“資產價格平均每年都有幾個%升幅,調整唔會多過20%”簡直係荒謬喇,睇睇香港樓市近20年張折綫圖先。

大量既非必要又眩目嘅學術名詞,就係嚇你等你唔敢隨便提出質疑,就係呢個伎倆!因爲大家都怕出洋相,唔識唔明唔出聲,成件國王嘅新衣照頭笠!有幾多人好似懶人兄咁坦蕩蕩有咁開闊嘅胸懷吖?

懶人兄你養過貓未?有冇見過辪定諤之貓?有D虧佬就係自認辪定諤之貓。
16. 蜕变中嘅懒人 2014-07-17 11:33:02

引刀一快兄,早上好。

引兄咁高學歷,具高階經濟學識係必然,佩服又羨慕;懶人年紀係路人甲(老人家),心態係反斗年青人,正统學歷係小學雞,抱終生學習心態,之前都有比心機刨引兄大作,如論及內地實際情況,真有別於靠轉述報章纸上談兵之流,其實好希望引兄再岀鴻文,懶人又有得益機會了。

今日搭夜機一家三口去韓國旅行五日,食泡菜,(齋)睇韓妹,一樂也。

17. 蜕变中嘅懒人 2014-07-17 11:44:03

15樓引兄你話:(懶人兄你養過貓未?有冇見過辪定諤之貓?有D虧佬就係自認辪定諤之貓。)

懶人因為有愛心,從來未養過貓狗,因為唔想始養終棄咁無人性,至於辪定諤之貓,我唔識辪定諤仁兄,更加無見過佢隻貓,點解虧佬要自認係呢隻貓,好耐人尋味,引兄快啲解釋,指教吓,謝謝。

18. XX之貓 2014-07-17 11:49:50
19. 蜕变中嘅懒人 2014-07-17 11:50:09

TO 14樓 KKFF兄

好多謝誇獎,好開心,加埋旅行,開心X2,謝謝。

20. 引刀一快 2014-07-17 11:51:45
代理仔

如果幫朋友賺百幾萬,人家係咪感激我呀?
好多時,唔係計感激唔感激,圍內朋友梗係想人地好架喇,意見人地俾,决定自己做,如果連呢D處事態度同心態都未有,根本冇資格做投資者!連成年人都唔算。
21. 小陽 2014-07-17 11:55:41
引刀兄,
你都估樓市跌啦!
冇人兄估利息上落有乜好鬧?

你覺得冇人兄講D野太多名詞,但是我覺得佢有前瞻性,
佢D料同market 跟得好貼。

你昨天叫你個frd賣樓,
你講下樓市幾時跌,跌幾多?更有建設性
等我尖兵學下嘢


22. 蜕变中嘅懒人 2014-07-17 11:58:20

18樓兄台

呢隻就係辪定諤之貓?睇完呢張相,更加唔知點解,懵吓懵吓X2!

23. 順民 2014-07-17 12:02:21

3樓話:一樓那文章不錯。

口脗像是一名少林大師評論一個剛入門的小弟子的紮馬功力般,好一副架子及威嚴!人家一樓有名給你稱呼,係nobody兄。3樓你係乜水?我係順民。

24. 引刀一快 2014-07-17 12:04:31
To 懶人兄

恭喜晒,祝你一家旅途愉快

辪定諤之貓,一言蔽之就係一隻狀態去向未明嘅貓,自認辪定諤之貓,即係話自己前途未明,不過用埋辪定諤之貓呢D量子力學嘅徉謬,咪等人覺得佢好有深度好有學識囉。
辪定諤之貓,你search到解釋都睇到你暈喇,就算“徉謬”呢兩個字都考起唔少人。

25. nobody 2014-07-17 12:07:27
銀行利息=乜都唔做就有既回報。
如果太高的話,咁好多人就真係乜都唔做,對經濟係好大鑊的,特別係人口老化(需求減小)加上產能過剩(供應過多)。結果就只好用低息引D人投資D得意野玩下,希望可以增加新既需救(好多時都係D以前人想唔有需要但出現左就變成必需品,如而收音機,電視,電腦,internet,smartphone)。
其中一個經典例子就係:pixar 係 george lucas 同 steve jobs既玩具,一直都係蝕錢,蝕到george lucas cut loss賣比 steve jobs, steve jobs 做next仆街後都想 cut loss,但挨下挨下又變左個新既產業,如果利息係好高的話,呢D投資一地小好多。

通脹高即係放D貨係度唔賣都有得賺, 好似你買個倉收D米出年就賺錢,但會咁簡單嗎?以目前既科技,冇政府專營權的話,即刻就有第二個運米來賣(但現實係有D國家真係咁,所以佢地通脹又會高D)。

睇返大陸既情況:
1, 利息高租金回報未必高,加息更加唔會令租金升。
2, 大陸過去有太多必賺既尋租活動,借10厘息去做到有得賺,令利息民間高企,而家呢D活動小左,本來要減息,但一減又會益過之前尋租班人,所要用定向放水,但結果都係有D假三農,假小微企去接水。估計大陸未來幾年仍會講收水實放水,正如一向把口話共產實質係資本到極。上個月放一萬億GDP都係去返7.5, 出年減息仍然唔係冇可能既事。

李+X係最明白risk taking and rent seeking既人,佢不斷買入公共事業去做現金牛,但同時又做好多創投,反而其地大孖沙仍然只係集中既地產尋租活動。
26. 如風 2014-07-17 12:10:02

回15:引刀兄

將100個字可以表達嘅嘢,用5000字嚟表達,呢種伎倆好多人都識,特別係學界,呃嘅唔係稿費而係研究經費,仲有D人專門將D可以一言蔽之嘅簡單理論,寫到1000字仲要你睇唔明,問第二個人地懶得睇,咁你咪要問番佢囉。
學界好多咁嘅人,真係喺學術圈子裏面大家心照,唔敢撒野,對住出面D人,咪係專家囉。
睇完笑下就好,好多好權威嘅口吻,例如“最高利息得兩厘”.................你估你係格林斯潘咩!
“資產價格平均每年都有幾個%升幅,調整唔會多過20%”簡直係荒謬喇,睇睇香港樓市近20年張折綫圖先。

大量既非必要又眩目嘅學術名詞,就係嚇你等你唔敢隨便提出質疑,就係呢個伎倆!因爲大家都怕出洋相,唔識唔明唔出聲,成件國王嘅新衣照頭笠!有幾多人好似懶人兄咁坦蕩蕩有咁開闊嘅胸懷吖?

懶人兄你養過貓未?有冇見過辪定諤之貓?有D虧佬就係自認辪定諤之貓。
 
這正是閣下值得陰莖的地方
27. nobody 2014-07-17 12:10:36
I am nobody 呢句既思意其實都係話自己係雞散。希望討論集中係文中論據同例證。
28. 自我陶醉 2014-07-17 12:10:50
引刀兄, 

人哋今日改邪歸正, 應該鼓勵吓, 唔係人哋會覺得你小氣喎!

尤其以下呢幾個論點:
1. 尋租必賺
2. 最高利息可能只係3厘,甚至更低,我估最多兩厘
3. 資產價格平均每年都有幾個%升幅,調整唔會多過20%

你估人人夠膽講咩? 博士唔敢, 格林斯潘唔敢, 連耶倫都唔敢, 你話佢幾權威呢, 我存定期搵到間穩陣嘅銀行, 我都唔敢講必賺喔! 淨係勇氣都贏晒, 抵讚!

再搵啲例子, 就算你咁黑仔, 97年入貨, 每年回報3.5厘, 最多跌過6成幾, 就算真係升唔番, 唔洗廿年都番本喇, 不過你唔好問我, 輸通脹同機會成本呢啲問題, 我都唔識答你, 不過衰到日本咁上唔返嘅話, 三四十年點都會打和喇, 仲唔係賺梗!

呢篇文章, 我只有一樣唔明, 就係收息同投資債券, 究竟算係尋租定係冒險呢? 

29. nobody 2014-07-17 12:11:52
typo, I mean我係蛋散,微不足道。
30. nobody 2014-07-17 12:17:20
>收息同投資債券
this is taking financial risk.
rent seeking 係D專營權,內幕消息(包括內幕股,或某高官令政府去收佢買既農地),專業保護之類。
例如香港既醫生都係尋租行業,因為政府唔比其他海外醫生來香港做。
會計都係尋租行業,但係香港,呢個保護傘己被打破,舊人仍OK,新人10個有9個做到30歲時薪都唔會多過洗碗。

31. nobody 2014-07-17 12:22:06
任何大行都係比個約數,我既計法係同old normal 4-5%比,但果時人口增長同產能低競爭小,而現時係人口老化同產能過剩同競爭多,重有過去借突既,係以前一半就差唔多。
唔信?你問去旅行果D機票用20年前比平左地貴左?
32. 引刀一快 2014-07-17 12:22:09
To 4樓 小陽姐姐

呵呵,妳又做尖兵喇。
妳嘅“totally agree with”本身就係好偏頗嘅講法,買樓唔駛首期咩,唔駛供樓咩,創業有cash好定係credit好呀,供緊嘅樓又有幾多credit呀,咪又係講緊呢個大升市,賣咗間屋唔駛孭利息唔係好處咩?妳諗諗先做尖兵嘛。
33. 小陽 2014-07-17 12:26:33
To 引刀兄

唔好講禁多!
講正題
你昨天叫你個frd賣樓,
你講下樓市幾時跌,跌幾多?更有建設性
等我尖兵學下嘢


34. 引刀一快 2014-07-17 12:30:57
自我陶醉兄

我係覺得要必要同懶人兄解釋下D學術市井嘢啫,呢D小伎倆係破壞交流,蠱惑人心。
最慘係懶人兄傷神,我睇唔過眼嘛。
35. 如風 2014-07-17 12:33:21

回:小陽

你這樣問他不就等於問楊衛農嗎?

36. nobody 2014-07-17 12:33:32
你又係針對一D non critical agrument, 其實對分析利息走向既作用不大。
當然,尋租行為都係政治風險,其實伸請公屋都係尋租。
正活期存款都當係risk free,  美國債都有人話risk free(呢點我都有保留),但如果你針對呢一個risk free definition, 一直講counter party risk, 講到天光都未去到分析利厘,更重要係呢點對往下分析無作用。
37. 引刀一快 2014-07-17 12:34:05
To 小陽姐姐

樓市幾時跌,跌幾多,點解妳唔問埋跌幾耐、邊區先跌呢?


38. Oscar Lam 2014-07-17 12:36:10
30/f 無人兄,
你的投資概念很有創意、也很有趣!我在學校讀書時沒有學到這些知識。

自醉兄,
你的EQ很高!這對於投資者而言至為重要。你一定是一位成功的投資者。哈哈!
39. 如風 2014-07-17 12:36:17

其實大家不用跟淡淡一般見識,他們已經受到應得的教訓,白白錯失了機會與光陰,實在有苦自己知,大家不要落井下石,另他們錯將小業主們當成發洩對象。

小弟在這幾年幸得博士,三英及各前輩引領才不至於十字街頭迷失方向,保得住區區幾個物業,萬幸!

希望以後更加多人能迷途知返,共歡共醉!

另外有見前輩提及國內買樓經驗,在下深表贊同。受教於一位高人:資金不足的話,在香港買入一個車位比在國內買入一個物業更加靈活及著數,不妨深思。

40. 小陽 2014-07-17 12:36:30
引刀兄,
你想答都冇所為
41. 小陽 2014-07-17 12:44:16
引刀兄,
我昨天都話你係叻仔。
今日我話 totally agree with u . 你又話偏頗。
算啦!
你答左個尖兵問題先
42. 引刀一快 2014-07-17 12:49:13
小陽姐姐

妳呢個問題呢,好易答,跌係一年以內嘅事,點都唔過年半,至于跌幾多,四成甚至更多,至于跌幾耐,有好多變數。
點,咁翔實嘅答案,好多自稱專家嘅都唔會俾岀嚟。
43. 引刀一快 2014-07-17 12:50:45
妳撐緊果隻小動物,都唔敢呀,哈哈哈哈哈
44. ccleung 2014-07-17 12:51:51
博士所講的聰明人,引刀一快簡值喺典範,引刀兄加油!個市好快如你所願大跌5成。
45. 自我陶醉 2014-07-17 12:54:22
Oscar兄見笑, 原來Oscar 兄嘅Audit firm 都係賺梗兼無風險嘅收租業務, 令自醉羨慕。
46. 代理仔 2014-07-17 12:57:13

回:引刀

其實純綷個人經歷分享,你話幫人賺幾佰萬,人地會多謝你?

如果出現係做生意或其他情況或者會,但勸人遲買自用樓或賣自用樓,就算當時人真係從中得益,會識得多謝你既人真係好少有。我試過有朋友有兩層樓,一層自用、一層收租,當時佢私人原因,一定要賣走一層,留返一層自用。問過我意見賣邊層,一個係已成熟地區,好穩定,另一個係新發展區(但都係九龍),當時佢兩公婆都係想放新發展區果間,因為果區多年無變化,無太多人留意,無太多成交,鄰近升幅都低。

由於佢留返一間自用,會住廿幾年到退休,睇既係長遠,我將新發展區將來發展同佢講,勸佢一定要留低新發展區果間。最後佢兩公婆有聽我講,留低新發展區果間,而且幾年內由於機建開始進行,好多人已開始留意該區。樓價升左幾佰萬,而佢放出左果間,升幅小得多,無宜家3份1。

一路有保持與呢位朋友聯絡,但我地同其他朋友出黎,佢兩公婆都會同其他人講佢地當年幾英明,識得睇長遠留返間優質樓,但好似已完全忘記當年問我意見。(佢地當年有講過問過其他親朋好友,個個都叫佢留成熟地區果層,得我一個持反對。)

另一個案,有親友搵住宅,我話我唔熟(主要我唔做熟人生意),話介紹該區分行同事佢識,佢地自己聯絡就得,從中我唔過問。兩年後,佢住緊果度地區偏遠,升幅較大市落後。親友見面,佢都有比說話我聽,話當年介紹果度升唔起。我起初聽到會好唔順,我完全無參與過,到佢地買左我先知佢地買邊度,就係因為介紹個同事,就話個單位係我介紹入我數。

講以上兩例子,都係想話比引刀兄知,人好奇怪,當件事係好,所有功勞都係自己既。但當件事唔好,人就會搵野去賴。引刀兄你可能朋有好高質素,你幫左佢,識得感激你。但大多數人都未必會咁,所以我認為涉及利益,特別係買賣樓,幾好朋友都唔好比意見。佢因你意見而賺到,好既講句多謝。唔好既嬲你成世,朋友都無得做。

47. nobody 2014-07-17 12:57:54
一個基建/工程, 如果政府保證有8% 回報,咁就用7%借錢都大把人做(信政府唔倒台的話),社會越多呢D野(如大陸),利息就自然搶高,大陸甚至有尾大不掉既問題,即使尋租減小利息都唔能夠即時減小,因為以前借突。
但若干年後社會成熟,小左呢D行為,借貸需求就會減小,利息都係要落。

另一方面,好似航空呢D行業,天生係冇得專營(冇行能你個機場只可停你既飛機,否則人地都唔比你D機泊),結果就係D人會盡力提升產能,去到近乎通縮。

當賺錢outcome variance細既野比人做哂,好多行業都變到好似航空咁,投資者就唔會亂投資,政府就要用低息甚至負利息去引佢地投資。

世界經濟明顯係向自由競爭/迫人冒險方向行,地產除外。
48. 小陽 2014-07-17 13:10:42
引刀兄,
你同barclays 雷X怡講法差不多。



49. 自我陶醉 2014-07-17 13:11:41
引刀兄, 咁你就話蠱惑, 人哋一個大義凜然嘅正身加幾個寸寸咀嘅分身同你玩咪仲蠱惑, 哈哈哈!
50. 小陽 2014-07-17 13:14:00
其實王維基都想rent seeking . 亞洲亞洲禁爛都末執.

王維基第一個打破長途電話個rent seeking. 
佢用知識打破
51. Oscar Lam 2014-07-17 13:20:03
自醉兄,
如果法律允許的話,我還真想用audit firm買幾層樓收租,變身收租公司。哈哈!
52. 自我陶醉 2014-07-17 13:26:08
Oscar兄,

Audit firm 又唔怕加息, 又唔洗餐餐捱辣椒當飯, 又唔會貶值, 有咩唔好? 對社會仲有貢獻喇!
53. 打工仔 Andy 2014-07-17 13:39:30

剛開完會出呢, 原來呢到已經Open Fire !

都係食飯先!!

54. abc123 2014-07-17 13:41:43
to nobody, 法子兄,
相信很多網友認同你們觀点,請不要回應沒有建設性的挑撥,否則是自貶人格。
尤其是法子兄,戰積輝煌。請参考惜缘兄意見。
55. Oscar Lam 2014-07-17 13:53:13
自醉兄,
Low risk (no listed co clients), Low return!
56. 引刀一快 2014-07-17 13:54:53
To 48樓 小陽

我同邊個講法一樣唔係問題,人家有咩理論我亦唔知,不過我的確係咁嘅睇法,好嘞,呢個問題我答咗,小陽,妳下個準備問嘅人係邊個?唔好話我知妳淨係質問我一個呀!
57. ccleung 2014-07-17 13:57:06

引刀兄:

既然閣下信心十足,在下膽敢向你挑戰,如下:

1)CCL於31-12-2014前曾經出現過120或以下 ~ 閣下勝

2)CCL於2014年最後一期低過130 ~ 閣下勝

3)CCL於2014年最後一期在130或以上 ~ 小弟勝

條件喺輸家請大家吃晚飯,包括博士,3S,各位前輩,不超過3圍。地點由輸家決定(最好喺香港境內),,界時希望各位俾面,尤其nobody兄,免得有人以為小弟喺你分身,有損nobody兄英名。

引刀兄如何?

58. 小陽 2014-07-17 14:02:17
法官大人,

我冇嘢問。哈哈
59. 自我陶醉 2014-07-17 14:04:03
引刀兄,

乜57樓的盤路咁熟嘅! 又令我想起順民兄嘅預測㖭。公然賭博是犯法行為, 請各位自重!
60. 順民 2014-07-17 14:06:23

何謂自貶人格?就係唔識平等兩字,小小料學人擺款,記住網上討論大家都係咁高咁大而已。

61. 引刀一快 2014-07-17 14:15:01
To 46 樓 代理仔

我明白你意思,人唔係奇怪,而係良莠不齊,面對D忘恩負義嘅人,用嘅態度應該係寬容,以後識得點做就得喇,如果因爲呢類人影響咗自己嘅行事態度,咁就係佢地對你嘅二度傷害,世界唔會一個值得為佢設想嘅人都冇。就好似街上好多假乞衣,唔通因爲有假嘢就唔布施咩?留意D,錯咗都係自己俾得起錯得起嘅嘢,咪得囉。
幾年前人家叫我忍手,我今日都同呢D人好friend,因爲人家唔同自己friend點會勸自己?都係果句,料係人地俾,决定自己做,連咁嘅心理質素都冇,就唔好做買賣。
至于你舉兩例嘅親友,我覺得其實同你關係好密切,唔係嘅話,說話只會係你背後講,點會俾你當面聽吖!
62. ccleung 2014-07-17 14:16:29

敢就一個字,唔敢就2個字,無謂廢話。

何謂賭博?請教下法律顧問先學人講啦!

63. 自我陶醉 2014-07-17 14:21:11
請教下法律顧咁嘥錢, 報警叫警察查咪得囉, 簡單快捷!
64. 引刀一快 2014-07-17 14:23:30
To 59樓 自我陶醉兄

我早就話咗唔回應呢D假人喇,呢個人真身唔得女人鍾意嘅,因爲狼戾兼小家。

怪之佢咁多分身喇,整幾十個分身,到時好彩嬴咗,咪可以叫埋D幾十個姨媽姑爹,一人領一個名牌,去呃飲呃食,如果佢輸咗?包佢唔見咗人喇,賭白頭片!
65. 引刀一快 2014-07-17 14:26:40
小陽

人地指使妳質問我,問完咁快就縮沙嗱?唔啱喔,妳。
66. 自我陶醉 2014-07-17 14:27:13
引刀兄, 昨日提過你喇, 千祈唔好睬佢, 你又唔聽, 小心警察召埋你問話。
67. 引刀一快 2014-07-17 14:28:19
自我陶醉兄

我準備買幾十斤米煲救濟粥,你話攞去邊度派好呢?
68. 引刀一快 2014-07-17 14:31:00
自我陶醉兄

我冇睬佢呀,我係睬過你、小陽、代理仔

唔通,代理仔係佢?還是小陽?唔好嚇我連你都俾佢冒充埋呀..........................
69. 自我陶醉 2014-07-17 14:32:19
引刀兄, 佢哋咁想食, 你咪請佢哋囉, 唔洗預我。
70. 小陽 2014-07-17 14:37:09
引刀兄,
這個係冇預謀,冇計劃的問題,網上世界個個係獨立的。
純粹追求有建設性討論
71. nobody 2014-07-17 14:43:21
專業如會計醫係尋租行業,因為有專業保護傘,供應被操控,考完牌收入有保證,所以借高息去讀都扺(但老闆請人又未必係,老闆反而唔一定要有牌,即係要面對競爭)。
但而家部份行業如會計收入己經冇保證,加上大陸變相反枱益自己人,尼行可以話冇租可尋(至少對於新人),租尋主要係政治風險。
公屋係最普遍既尋租行為,理論上政府有可能反枱,例如唔比人以減戶口去令收低於水平保住公屋,但現實機會又唔高。

去返利息問題,我提出既係好似尋租行為呢D low hanging fruits越來越少,投資不確地性多左,就小左人借錢去博,加上政府既限制,利息好難升到去以前D位。 另一方面睇,對於我地呢D收租佬,唔小人都政府未限制借貸時買左D物業,其實都係既得利益者,變相係比政府保護,令新投資者要付出更多先可以買樓收租。政府可以話係打劫炒家益收租佬,咁當你有物業可以選擇做收租佬還是賣出向下炒時,自已就要識諗,淡友其實係比政府跣緊,打緊逆境波既一班人。
72. 引刀一快 2014-07-17 14:46:05
小陽

妳嘅建設性,咪就係幫咗D餓俘鋪排一個呃飲呃食嘅賭局囉,我唔落疉架。
73. 2014-07-17 14:51:40
無人兄講左咁多尋租, 我只係諗起公屋......

公屋真係一項穩賺的"投資",
實係浪費社會資源, 破壞經濟效益, 令人不事生產的必備良藥...
74. 引刀一快 2014-07-17 14:51:49
買幾斤泥鯭先,等D粥有少少鮮味,唉,人地成年幾冇食過肉架喇.....................
75. 引刀十塊 2014-07-17 15:13:47
To ccleung兄,

似乎哼哈二淡已自作聰明地以為你我為同一人,呢幾日我忙緊新投資計劃和處理不識時務嘅傻租客,所以暫時冇時間入黎幫你拖住,懇請見諒,有辛苦你頂住先,不過單看佢地分唔出咱們非同一人已可知其智慧程度,要羞辱他們,簡直有如探囊取物,哈哈哈!加油!
76. 廢佬 2014-07-17 15:22:42
如依度可以好似facebook咁, 可以選擇hidden某d人既po文就好lu~~~ 有幾個真係好叉煩, 攪到要花好多眼力至可filter D好野黎睇, 例如nobody兄果d, 真係寫得幾好.
77. 亮劍 2014-07-17 15:41:48
名義利率……香港3个月銀行同业拆息,現在约 0.38%。

通脹率……过去12个月综合物價指數的升幅,呢幾年大约 4%。

實質利率……通常指名義利率扣通脹率,即每年負利率達 3.6%。

香港的名義利率,於87年到99年,喺4厘至10厘之間上落,而那個時候供楼仲係計P加。

但如果在扣除通脹之後計實質利率,咁自87年起,呢个實質利率跌破O之後,最多唔过1厘達十年,我記憶中期間楼市只是大漲小回。

直到97年中,實質利率终於升上O,之後仲一路升、而CCL就一路尋底……

因此加息咪田鸡住,要睇埋實質利率有冇同步升破正一厘先驚慌。
78. 打工仔 Andy 2014-07-17 15:46:02
香港經濟日報
2014-07-17
耶倫口風密 稱無加息時間表

美國聯儲局主席耶倫(Janet Yellen)連續第二天在國會發表半年一度的貨幣政策報告,外界繼續在她的言論中,尋找加息時機的蛛絲馬迹。

  有指她首次闡明有關就業的指標,為提早加息「打開一綫門縫」,最快明年3月可能出手。但一些分析認為,儲局尚有薪金、通脹及股市等其他考量。

  繼周二前往參議院銀行委員會作證後,耶倫昨赴眾議院金融服務委員會作證,而一如周二發言時,首先重申低息政策,之後又指如就業市場復甦速度高於儲局預期,或提早及加快加息。

儲局為保中立 拒受國會監管

  眾院由共和黨控制,外間相信議員的質詢將較周二參院時嚴厲,耶倫會上亦一改溫和態度,強調為保儲局中立性,絕不接受共和黨倡議的「儲局應受國會監管」,又拒絕透露與財政部定期會面的內容,只稱貨幣政策從不受政府影響。

  對於全球最關心的何時加息,她昨天仍沒透露任何口風,只稱目前沒有特定時間表,惟表示當加息時機來臨,增加銀行放於儲局的過剩存款利率,也不失為合適的招數。

  雖然一些觀點認為,她周二的言論較5月於國會作證時強硬,但有分析認為儲局仍未確定經濟已好轉。耶倫亦強調復甦尚未完成,勞工市場仍有閒置產能,且通脹低於儲局目標的2%,故繼續維持寬鬆政策。

  就業市場復甦被視為決定加息的指標之一,而失業率已較一年前的7.5%大幅回落,上月更跌至6.1%,較儲局預期要待到明年底才見6%早得多。

巴克萊估 最快明年3月加息

  巴克萊首席美國經濟師麥奇(Dean Maki)認為,如果明年第一季失業率跌至5.6%,儲局最快將會3月加息,而不是市場一般認為的6月。

  美銀高級經濟師漢森(Michael Hanson)則認為,儲局考慮提早及加快加息的因素,還應涵蓋更廣泛層面。這從她點評樓價、股價及企業債價升幅中可見一斑。

  有「儲局綫人」之稱的《華爾街日報》記者希爾森拉特(Jon Hilsenrath)則指,耶倫的言論或為提早加息「打開一綫門縫」。然而,他及一些分析師都認為,她認為加息理據仍未齊全,例如未見薪資呈現上漲,她暫未會認真考慮加息。

  儲局6月議息會議紀錄指出,委員對於何時加息分歧擴大,反映當局整合意見需時。堪薩斯城聯儲銀行總裁喬治(Esther George)指,國家經濟及就業市場好轉,儲局應提早加息。她認為提早加息不僅符合現時的經濟狀況,亦能在經濟活動放緩時,為儲局提供政策操作空間。

79. 打工仔 Andy 2014-07-17 15:47:46
蘋果日報

2014-07-17
最多一成熱錢買磚頭

【佔比有限】

港滙近日持續強勢,股市成交未見𣈱旺,市場自然地關心熱錢是否流向「磚頭」。然而,市場有分析指,當下樓市只是小陽春甚至是泡沫,有分析員認為,資金流向物業市場的比例頂多只是一成左右。

料僅商廈受惠

根據金管局早前解釋,港元近日轉強,部份反映到本港商業活動所致。翻查近日樓宇交易,以花旗集團上月中斥54.25億元收購會德豐(020)九龍灣全幢One Bay East商廈,金額最為矚目。雖然金額逾半百億元,但買家不會一次過全數付款。按市場慣例,首期最多支付總代價約兩成,餘額則在交樓時找數,因此這宗交易似乎未必有份推高港滙。

招銀國際策略師蘇沛豐指,港滙強勢,不排除有資金流入地產市場,但預期集中工商物業,比例充其量約一成,「十元流入來,頂多一蚊會想買磚頭」,加上大碼商業物業供應不多,未必會對樓市造成衝擊。

中大市場學系教授冼日明認為,樓市仍然有重重辣招包圍,近日旺勢只是小陽春,在整體歐美加上中國經濟氣氛欠佳下,香港樓價下行壓力遠高於上升的動力,「泡沫隨時會爆」,樓價隨時跌兩、三成,相信外資一定不會忽略這一點。

80. 順民 2014-07-17 15:54:37
引刀及自醉兩位好漢,樓市升跌呢樣嘢真係好難預測,所謂能知三日事,富貴萬千年(但我係唔認同呢句說話,因我知道人如果能預知未來會係好痛苦)。所以對升跌呢樣嘢真係唔敢實牙實齒咁去預測。但我十分佩服引刀講嘅就算知道係假乞兒都不妨施捨,講得呢句說話嘅肯定是一個有慈悲心的智慧之人。
81. nobody 2014-07-17 16:05:14

做專業人士,其實都係為左尋租水尾,除左醫生好少少外,其他真係唔值。但唔創新經濟又會差嗎?我認為唔會,因為而家"美國創新,亞洲人抄襲,低價生產再迫美國創新"既情況正正就係合乎所為經濟上所謂"相對優勢comparative advantage"既做法,簡單講,都係大家做最自己最叻既,咁就大家都有運行。

利字當頭:戀殖 (利世民)

想不到昨天一篇蕪文,還是有點反響。坦白講,我明白傳媒為何追捧所謂的狀元。畢竟,傳媒只是社會意識的一枚鏡,是像;我們的行為,才是體。有追逐沙紙的學校教師學生家長企業政府,才有將狀元提早成熟的報道。

跟門生講起這個題目;她說怪獸家長倒不是香港特產。

這位徒弟,父親是變節到新加坡的香港人,長期在大陸謀生,母親是嫁雞隨雞的馬來西亞華僑。一直以來,她總覺得,自己的母親才是怪獸家長的終極變種;雖然在極多元文化長大的她,不想對號入座地以出身論行為,但在主觀formative experience教她老大不情願說了一句:「馬來西亞華僑阿媽,先係最變態。」

變態?未必。「我見過印度、南韓、香港、新加坡和台灣的怪獸家長,個個都有一套斯巴達式的教育理念,香港的家長,其實算是溫和理性非暴力。」說到這裏,我忽然想到了甚麼:「呀!全部都是前殖民地!」

無錯。有戀殖情意結的地方,老百姓不但階級意識強烈,萬般皆下品,唯有讀書高的信念,比我們中國人更強。說到底,當一個地方,打破階級的唯一方法,就是靠讀書做官做專業人士,你是家長,你會怎樣教導子女?

殖民地管治,就是要讓被管治的,有希望之餘,又不會太大想頭。後殖民地社會,諷刺地,人民大想頭但又見不到希望。

回到狀元現象。昨天我已經想說,科舉這回事,封建得很;在共和的廿一世紀,留戀這條馬尾,太不爭氣。要求這個教育制度可以訓練出獨立思考,可能要求太高了。

搞定教育,已經搞定了香港問題的一半。我不是說要甚麼國民教育,而是讓學子相信,讀書做專業人士有出路。曾幾何時,香港人相信工字不出頭,但後來變成了入政府有最佳福利,原因為何,不再解釋。

我只是擔心,香港長久教育不出具創造力的後生一輩,幾十年後,這個地方的前途會是怎樣呢?

利世民

82. 亮劍 2014-07-17 16:05:18
引刀兄……小弟今年6月6日公開估計,CCL在今年年底,会企穩於125点。

而我估計CCL於下年6月底及12月底,係127及130。

後年都看好,初步估16年中及底係135同145。

但17年会跌翻落去115甚至更低。

賭牙較啫,你有否補充?

83. nobody 2014-07-17 16:10:26
以香港既基本面,銀行缺水call loan加息機會好低(我估係香港住既網友幾乎日日收到銀行電話求你借錢)。但如果大陸好多借左香港銀行錢既公司破產,咁係有可能令香港出問題的。不過見到上個月亞爺又印一萬億,咁我就認為呢樣唔會發生,所以又出post分享下對季息既睇法。 當然,如果下個月新增貨款得返一千億,咁就要調整睇法。
以大陸而家打貪既情況,習總應該唔會開多條戰線。
84. 打工仔 Andy 2014-07-17 16:29:21

To 83 nobody,

我都有同感!以我的愚見, 內地經濟只會大漲小回!農村都市化也會加速!

內地經濟世界各地千絲萬縷!影響力並不低於歐美發達國家, 可能是大到不能倒了!

各國都在享受QE這粒糖衣毒藥!受害的是下一代!

85. 引刀一快 2014-07-17 16:31:19
順民兄

我好同意你講嘅“知道未來會好痛苦”,好事冇咗驚喜,壞事早早承受。
明知假乞衣,我都唔畀架,唔知真假嘅,俾得出咪俾囉,力所能及唔怕俾吖。

86. 引刀一快 2014-07-17 16:31:58
亮劍兄,稍等
87. ccleung 2014-07-17 16:36:53
多謝亮劍兄!
88. 自我陶醉 2014-07-17 16:38:36
我食飯時又想消化吓呢篇所謂好文嘅邏輯, 消化唔到, 差點搞到胃痛:
1. 尋租必賺, 即係冇風險喇
2. 摃桿買樓係financial risk,竟然同銀行存款一樣, 即係有風險喇, 咁借錢買樓係唔係冒險類呢?

又即係話冇摃桿買樓收租, 風險仲細過銀行做定期喎!唔係啩?

按邏輯即係只有full pay 買樓先完全冇風險係尋租必賺類, 其他一概都係冒險類? 

又用番我28樓97買樓個例, 唔洗廿年都番本, 係假設唔洗做摃桿, 如果要嘅話, 條數唔同晒, 唔好話嗰陣閒閒地10厘息, 又當佢平均4厘, 合理到不得了, 即係按揭嗰7成唔只冇得賺仲每年蝕半厘, 如果樓市真係好似日本咁嘅話, 計埋啲空置、 佣金、 裝修, 咪隨時50年都打和唔到, 真係要留番畀個仔同孫報仇喎, 肯定唔係尋租賺梗嗰類喇!



89. 自我陶醉 2014-07-17 16:47:19
打工仔兄, “QE這粒糖衣毒藥” 形容得非常貼切。問題係幾時毒發。
90. 打工仔 Andy 2014-07-17 16:54:40

To 陶醉兄

〝QE這粒糖衣毒藥〞

第一期已引發了通脹!第二期的泡沫經濟唔知幾時爆?!

91. 自我陶醉 2014-07-17 16:55:52
ccleung, 報警講下啫, 唔洗驚到要亮劍兄出面護航喎!亮劍兄肯出面, 肯定冇人會搞事。
92. abc123 2014-07-17 16:56:53
to 引刀十塊兄,
不要回應負能量的討論,將会令你的投资計劃困難,租客更不合作,一錯 不能再錯。
看看博士会不会和負能量纠缠,可知—二,面向太陽,没有黑暗,就只有光明成功,背向太陽,陰暗地獄之路就在前靣等你行。
93. 樓聲隨筆——轉租為買又增多 2014-07-17 17:00:28
樓聲隨筆——轉租為買又增多
 
        樓市表現不俗,無論新盤或二手屋苑均具承接力,在新盤帶動下,部份屋苑更成為買家目標,尤以細單位最受追捧,頻頻出現破頂價成交,更有屋苑筍價單位同時獲多組買家搶奪,有業主更臨場反價等等,部份屋苑更現盤荒,有租客原先洽商租盤,見市況明顯有變化,紛紛改變策略,即時轉租為買,成功購入單位躋身業主行列。
 
        事實上,近月樓市起飛,新盤及二手樓表現相當不俗,本月交投量又將創出高位,尤其二手樓均價量齊升,其中以細價樓交投最出色,紛紛獲用家承接,部份單位更刷新高價成交,有港島藍籌屋苑造價相當硬凈,由年初至今售價都未有回落,交投量及造價都緩緩上升,顯示有關屋苑造價表現極具實力,辣稅的影響力並不算嚴重。
 
        有龍頭大行董事指,樓市持續升溫,二手樓亦承接新盤旺勢,用家紛紛加入置業一族,最為突破的相信是租客入市個案有稍稍增加之勢,從分區數據了解,有部份租約即將到期的租客,由於見近日樓市仍然上衝,故要求睇盤時,同時租盤亦有賣盤,部份租客反而棄租買樓,反映租客的異動。
 
        張日強
94. ccleung 2014-07-17 17:06:57
自我陶醉 請便,希望警察會教精你。
95. nobody 2014-07-17 17:08:24
尋租呢個concept既嚴格地義唔係利息討論既關鍵,籠統講尋租係D可以好容易事先確認可以賺錢既行為,可以比人訓身借錢做既投資。
買債甚至銀行存款係take financial risk ,但個VAR (value at risk)好細,係take一D唔會發大達又好小機會PK既 risk。
主要既concept係,現今發達社會,尋租之類既機會小左,其他投資又唔確地,所以利息好難返去以前咁高。

另一種令人發達既尋租活動係內幕交易,投行生意好做係佢地一方面尋租(有內幕),同時又take risk坐貨。老實講,股神咁有錢亦係佢有我地冇既消息,重有保險業務為佢提供平價大槓桿。

尋租活動通過係一部份人夾埋用特權去屈用其他人錢,由發牌/專營權,內幕交易仍至公屋其實都係,分別係由消費者,其他股民同納稅人埋單。


96. 打工仔 Andy 2014-07-17 17:10:48
97. ccleung 2014-07-17 17:10:54

回:abc123

大家都懂得分辨誰是正能量:博士 & 3S...

98. 亮劍 2014-07-17 17:10:59
樓市點評 - 汪敦敬
入地產代理行業逾30年,現為「祥益地產」總裁。

不買樓的風險較大?

2009年金融海嘯後市場出現了新的秩序及邏輯,所以筆者主力撰寫有關市場新常態(new normal)的文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

去年12月我在此撰文認為是入市的時候,並強調樓價可能在半年內下跌,然後再重新進入上升軌道,當時在一遍唱淡聲下說反話,承受的壓力不少,香港言論自由的確是被民粹所削弱的。

筆者近年談樓市都準確,但其實是否準確意義不大,最重要是是否能給予有用的信息讓市民參考,再向前看,當刻我應該要提醒看官的就是要留意「時間」和「時機」,投資不應該是再看傳統的所謂入息比率、表面的地皮供求、更加不應該再愚昧迷信地追隨甚麼美國經濟走勢!投資最重要的是要知道時間成本、和失去時機的風險。

經過不斷的實踐,投資概念其實是不斷更新轉變的,如果在兩年前,人們會說香港近這數十年最大風險的投資決定是97年入市,但到了今天,97高價入市的已「返了家鄉」,香港近數十年來最大風險的投資決定,原來是在09年中「需要買樓而無入市」,這決定就是最大損失的投資決定了。當時如你掌握低潮買嘉湖山莊自住,最平試過1,964元一呎(以實用面積計算),到今日,嘉湖山莊的平均實用面積呎價是6,121元一呎,需要自住而無買的人輸了樓價,輸埋租。如09年最低潮時,如能掌握平盤以1,964元一呎去買嘉湖山莊的話,以三成首期即是平均每實呎付出589元的投資成本,但最後卻賺到4,157元,短短幾年間,買的回報率是7倍以上。

時間愈長 購買力愈減低

原來財富損失在時間中輕輕過去,我們再看看一些數字。

樓價升跌最大的因素有二,一是貨幣匯率,二是經濟狀況究竟是通脹、滯脹,還是通縮?通脹、滯脹,樓價都應該是升的,通縮因為貨幣價值高了,同樣的貨品已不需要那麼多的金錢去買,所以樓價就有下跌壓力,數十年來只有很少時間是在通縮,就是97金融風暴之後,人們便搶購美元避險,於是美元就神奇地在加印銀紙下升值,港元和美元掛鈎,自然也進入上升軌,樓價自然進入下跌軌道,但這階段是特別的,近年的環球貨幣戰爭,中國都佔上風,美元不能在量化下升值,於是,樓價亦難以下跌。

在金融海嘯後我都鼓勵人買樓,最主要原因是在「買不買也有風險」,這機會成本的真理法則下,買樓的風險容易管理,而不買樓的風險卻難以掌握。買樓的風險任何人也可以掌握到,量力而為,壓力測試,長綫投資。而且要有「一買即蝕」的心理準備,能做到以上各點算是掌握了買的風險。

但如你不買,你很難評估到樓價幾時跌。你一日未買入,你一日就承擔着未買樓的風險。你每一天就要承擔着銀紙貶值的消耗。

(本欄逢周四見報)
(轉載自etnet財經•生活網etnet.com.hk)

大家可否齐齐学湯博士同汪生咁,擺事實、講道理?
有緣相聚、無缘各自修行!
蜕变中嘅懶人好似要請我食一餐喎。


99. nobody 2014-07-17 17:13:49
>打工仔兄, “QE這粒糖衣毒藥” 形容得非常貼切。問題係幾時毒發。
QE個 limit 就產能足唔足夠令我地印銀紙都唔見大通脹,以現時既情況,唔易見到。
QE邪惡之處係佢印銀紙比有錢人,給果印比窮人,佢地即時買野,可能會多左通脹,但現實係相反,QE印錢比有資產既人,如李+X,佢地又投資,可能又會去左D令產能提升既公司,咁產能上左去又要再印多D錢先見通脹。
咁窮人如果明白會唔會革命呢?第一,佢地可能一直都唔明,第二,科技又令佢地好少會冇飯吃,又有新玩具野玩,冇革命既必要同力量。
100. PN 2014-07-17 17:20:35
Just check the correlation between annual change in government private domestic price index vs (mortgage rate - GDP deflator) between 1981 to 2013:
-0.6790
Which is pretty strong.


101. 打工仔 Andy 2014-07-17 17:20:38

To nobody兄,

言中有理!

 

 

102. 80 後求生隊長 2014-07-17 17:29:25

 


20121026


雙倍印花稅剛剛係立法會二讀通過,但樓市係最近一片搶盤潮下被大幅夾上,多多少少一定同各個辣招有關,而其中一個令人關注的肯L定就係20121026


20121026
係一個好特別的日子,因為當日政府宣佈SSD由兩年版進入三年版,對於一部份市民黎講見到加辣當然係好事,而對於代理黎講就反而係一件壞事,因為生意一定會又少左,而對於業主同長線投資者黎講,又好大機會係好事,因為盤源將會進一步收窄。


進一步收窄其實個作用並無正式浮現,因為係20101120開始的時候的兩年版SSD,其實都係20121120后的日子慢慢解封,提供新的盤源,換句話說如果你只針對SSD的貨黎講的話,可以預期20141026將會係最后一批SSD盤的解封之時,然后就會進入SSD3年版的區域,即係去到20151027先會再有SSD的盤源被放生。


當然唔係話D人一SSD完左就會賣,但只少你可以諗下係20141027 - 20151026D時間,都會係一個幾咁乾塘的時段,而如果你話呢家7月幾都無乜匙盤,我相信各大代理一定會睇實呢班SSD最后被解封的供應去做呢班業主,相信可能到今年年底時大部份想賣樓的SSD業主都應該賣得7788,而在飢渴的樓荒入面將會再乾多一點,而時間一拖到如明年新年后的小陽春,果一浪的升幅可能會嚇死你。


可能你又會話做咩只針對SSD的盤,香港個樓市咁大點會只係睇果幾萬伙被SSD綁住的樓?問題係一個城市總有人要住,而有人要住就總有一部份的樓係基本上咩價都唔會賣,而會賣的果D可以稱為自然的流通量,而呢D自然流通量的貨只係佔香港的小部份,舉個例係10萬伙黎計,咁你只有10萬伙會郁的樓,仲要可能有5-6萬伙受SSD綁住,即係得3-4萬伙會因為價而可能賣(或可能唔賣),而賣左就又受SSD繼續綁,咁唔升就有鬼啦。


一手樓方面相信發展相都會積極起樓賣樓花,而且新的樓發展商應會越切越細以滿足市場需要,亦要盡量禁低個lump sum以去受惠番個按揭政策,特別係呎價爆升的時間呢家就算實呎300呎都可以賣5球以上之時,如果再升上去要賣6,7,8球的一房肯定難走。可能你話咁切得細咪多D單位囉?問題又去番個lump sum度,你呢家賣九龍任何兩房新樓都應該7-8球起,入到元朗第時yoho 3 期都可能要呢D價,發展商又唔係咁多地,緊係要善價而沽,咁即係新的供應只會係食靚價先賣,即你要上車的話又未必係買一手樓,到最后又係夾番落二手的舊樓,繼續夾升個市。


故此當隊長想通左之后,都會睇到2015年小陽春后先諗會唔會散一兩間貨,但係呢D時間如果你睇跌,咁就自己諗清楚了.....

103. 80 後求生隊長 2014-07-17 17:34:29

 

 


假如我要上車?


由於而家上車盤由2.5M再往上推至3.2M左近,像样一點的仲要去到3.5M起計,比起半年前的市況可謂又是另一個世界。面對住樓價高昂的香港,如果你仲未上車,甚至係剛畢業剛起步的年青人,未來又應該如何自處呢?


配合隊長一實的理念,財務自由始終係一個最終的目標,但工具上即利用樓市去達到呢個目標的話,老實講而家個門檻又大左好多。舉個例如果你想買層3.2M的樓,九成按揭上會,當你要儲400K唔難先算,但借2.88M (90%),壓測要15814元,即你大約起碼要搵27K一個月先勉強入門。當然,你話供就只係月供10935@2.2% 30年,但係呢個只係一個入場版的東西,對比番半年前同样的野只係2.6-2.8M,已然又孭多300K


門檻提高了,即你要儲多D錢以及人工要有番咁上下。而家大學出黎當你搵12-13K,雖然賺三五年后應該如無意外可超過20K或更多,但要係頭3-5年儲夠似样的錢出黎都算好難,不過當然有D儲錢/慳錢達人會儲到300-400K出黎又係另一回事,不過如果隊長我唔係話特別揮霍但又唔係特別慳的話,我相信要剩番似样的錢都要係3-5年后開始先有。也就算你7-8年左右先有400-500K咁講,講真7-8年后個樓市係點,真係無人知,衰D講句如果再升多20-30%,真係追到都係D好鳩的樓,真係唔知追你做乜。


也許你會即刻話其實過去兩三年都係呢個情況,隊長你講咩7-8年后?老實講我唔係好認同,因為過去兩三年我不停叫人買2.5-2.8M左右的細樓,呢D樓其實都唔係最雞,而且我認為好多人都係有能力買,只不過係心魔想睇平D先買,但能力vs質素我認為係可以接受的。不過如果你攞今時今日的2.5-2.8M的樓,好大機會係雞到唔係普通人能接受,所以你再追上去到3.2-3.5M的時候,隊長又會認為個能力vs質素開始唔成正比,因此我認為你如果話樓價貴同開始唔值先係岩岩開始。


一講到樓價貴,我相信好多人都會跳出黎認同,而呢一點隊長會覺得個樓價唔算平,但同時亦係可能大約只係合理反應番過去無升過的部份升幅而已。問題係,去印證呢一個理論時,究竟大家只係口水戰,定係真金白銀落注,又係另一回事。


如果我呢家從沒有樓的話,講真要我儲8年后,可能都係掹掹緊咁去上一架已經開走左成一個站的車,追到我索晒氣最尾一步先跨到上去,我真係會好卻步。主觀願望,我亦會希望樓價跌,甚至唔合理同會感到不安,對前景更加係無乜希望。


去到呢一個樓價,再加上如果你要儲一段中長時間儲錢的話,老實講就算隊長自己玩都真係未必過到個心魔。但市場唔由到我一個人控制,要再升我都無計,但要跌時起碼都要準備好,如果唔係你無錢的話,跌7成你都係買唔到都係無用。所以隊長我認為未來呢段時間的青年人能做的,就是專心做好你能賺錢的工作,努力儲好一舊錢,之后只能見步行步。


又或者咁講,財務自由未必一定要用樓,當然隊長認為樓係最好的工具,但係未來呢段時間,可能新世代就要靠其他的財務工具去達至財務自由。灰D咁講,上車的門我認為已經關了90%,你可以勉強再塞入去,但可能會好辛苦,至於架車會唔會跌,呢样野就聽天由命了。

 

104. ccleung 2014-07-17 17:41:55

點學人投資啊?估個CCL數字都估半日,點做大買賣啊?聰明人。

105. 一聲佛號一聲心 . 2014-07-17 17:53:09
106. 打工仔 Andy 2014-07-17 18:11:37
107. to自醉兄 2014-07-17 18:28:21
請問您今年會否賣出自住的樓?
108. kkff 2014-07-17 19:34:34
亮劍,

你不單止學識見地了得, 更是和平之子呀....佩服
109. 自我陶醉 2014-07-17 19:40:12
亮劍兄,

懶人兄今日去旅行happy, 我諗你嗰餐都係要拖住喇!  有人問我賣唔賣樓, 我又想問問你, 你認為2017會跌, 你又會唔會賣自住樓?


打工仔兄,

沒錯通脹已見, 明年加息後, 我估2016會有通縮風險。

107樓,

請問你邊位? 我呢排對回答啲無名無姓嘅影子人有啲心理障礙。唔知做咩對我賣唔賣咁有興趣呢? 你問都問呢度啲高人喇!

110. Tom 2014-07-17 22:45:03
我對nobody以下的分析有疑問:
"人口老化同產能過剩會令利息長低企,資產價格平均每年都有幾個%升幅,調整唔會多過20%"

1) 有何理據資產價格平均每年都有幾個%的升幅?你指的是未來10年或20年?為何不會有多過20%的調整?
2)以人口老化分析利息走勢,未免太簡化。因在平均7至10年的一個的經濟周期中,有太多的因素影響利率,如本地及外地借貸水平的高低、通脹變化、移民政策、政治發展等。單以人口老化未能解釋利息會一路向下。
3)過剩的生產力可通過市場機制解決,而政府及銀行亦不會無止境地,人為地壓低利率,讓生產力過剩的企業借取資金,因最終會引致資金套窂,銀行亦收不回貸款,政府亦刺激不了經濟。

盼nobody回應!
111. Tom 2014-07-17 22:56:39
群眾造革命與否,就得看革命的機會成本(行為的代價)及回報。
對中產而言,革命的代價很高,因他們是現有制度下的既得利益者。
對年輕人而言,就截而不同,他們未建立起自己事業及資產,甚至在現有制度下缺乏向上流的機會,造反成本較低,造反的可能就較高了。
112. 引刀一快 2014-07-18 01:30:51
To 亮劍兄

唔好意思,咁夜先囬覆。我有事外出剛返到屋企,我接受呢個牙鉸戰,所以要研究一下呢個CCL嘅概念和構成,我睇大跌冇變,不過要研究下CCL先比較好訂出跌幅,早前嘅118較量只係買上買落,今次要定位,必須要認真睇睇,因爲我尊重呢個比賽。
以前睇恒生指數就係睇上落幾多點,點會背得出咁多隻成份股吖,依傢要較量就要睇睇中原嘅成份屋苑先。
113. 引刀一快 2014-07-18 02:07:52
To 111樓 Tom兄

呢度嘅人大部份都係溫室老草,喺香港生活到連危機意識都削弱晒。
點解大陸有食品危機,其實有一半情况屬于以摒弃道德為武器造反,富唔起身嘅人,置良心道德不顧,用”聰明“嘅辦法搵錢,就係爲咗追上大家眼中嘅消費能力標準。
至于香港,我真係好擔心,一大班人日日話買唔到樓嘅人完全係自己唔爭氣,咁就要有個心理準備,呢班做生做死都買唔到樓嘅人用咩嚟”報答“社會。
114. 引刀一快 2014-07-18 02:45:41
To 109樓 自我陶醉兄

問你嘅人,就係一直搞唔清,或者係刻意搞唔清:”賣自住樓嘅目的“

有幾間樓同得一間樓嘅人,賣自住樓嘅意義截然不同,呢點就係佢地想混淆視聽。

就好似我有D大陸樓,朋友都問點解唔出租,出租有錢收喔,果度租得起價喔,我就係唔

租,但係唔表示我唔認同出租有收入,租唔租,我有我打算。同樣,賣唔賣自住樓一件事

,唔賣唔表示覺得買唔番,賺唔賺,你有你打算!
115. 亮劍 2014-07-18 06:13:17
有人問我賣唔賣樓, 我又想問問你, 你認為2017會跌, 你又會唔會賣自住樓…………

自住或投資嘅物業我都会賣,睇價啫!但同一時間我会留下最少一間自用。因為……
1 我有机会計算錯誤,17年只是小調整。
2 你在香港冇持有任何物业,如同沽空,根據本人觀察,做淡風險大得驚人,例如80年代初,你有能力買但選擇租的話,咁你面對的是被人挾淡倉,仲要係升幾十倍呢隻!
116. Tom 2014-07-18 06:49:15
亮劍:
80年代初曾因投機過度及鄧小平強硬地公開表達要收回香港,令本地投資者擔憂前景,地價及樓價曾下跌3至4成,華資地產恆隆集團甚至差點倒閉。
與你所說有出入!
117. Oscar Lam 2014-07-18 07:54:54
115/f 亮劍兄,
請問你預測樓價17年明顯向下調整的原因是甚麼呢?
118. Oscar Lam 2014-07-18 07:57:32
同意110、111/f Tom兄的分析。
119. 自我陶醉 2014-07-18 08:00:12
亮劍兄

我認為樓市升跌係主要取決於經濟增長動力,雖然前途危機令樓價下跌, 但八十年代的香港增長動力, 當時我哋係亞洲四小龍, 現時係一條虫, 以前靠提升生產力賺錢, 現時靠大陸施捨,以前香港人奮發團結, 現時四分五裂, 以前歐美經濟如日方中,現時面臨崩潰, 以前租金工資低廉令百業興旺, 現時租金工資貴絕亞洲, 試問商機何在?
120. Tom 2014-07-18 08:06:15
Oscar 謝謝你!
希望大家繼續理性分析,求財不求氣!
121. 亮劍 2014-07-18 09:00:28
Tom兄……
在80年代初,我唔少長輩喺当時於港島首次置業,根據他們所講,佢哋嘅入市位大约係建呎400~800元左右,比對現價约一万,升幅只有约拾多倍,呢度你講得對。
但Tom兄不要忘記,我D長輩首期只是付出幾成,其餘税費加每月供款及其他差餉管理費等支出,喺呢幾拾年应與租金抵消。
例如你於80年代初以建呎600元入自住,付3成首期,咁即係你用每呎200元控制600元資產,在30多年後的今天此物業每建呎值1万,咁你呢个物業是否升值50倍?
122. 陳家強歡迎雙倍印花稅條例獲通過 2014-07-18 09:08:59
July 16, 2014 陳家強歡迎雙倍印花稅條例獲通過2014-07-1香港政府新聞網 
立法會趕及暑假休會前通過雙倍從價印花稅條例草案,財經事務及庫務局局長陳家強表示,此舉向市場發出正確信息,希望有助樓市平穩發展。 陳家強出席立法會會議後向傳媒說,他對議案獲通過感到高興,審議過程爭議之處屬預期之內。他感謝立法會用心審議條例草案,強調政府和立法會同樣重視樓市的需求管理。 他指出,目前本地以至外圍樓市都有很多不穩定因素,調整措施必須視乎樓市的情況發展。 陳家強表示,政府已承諾一年後向立法會檢討措施,其間會密切監察樓市,為市場帶來正確信息,促進健康發展。 對於較早前立法會通過租者置其屋計劃下租置單位的豁免,陳家強在動議三讀法案時再次強調有關修正只涉及個案,並不影響政府政策的大方向。

123. 小陽 2014-07-18 09:17:30
贊成自醉兄119意見。

我認為人工經濟增長,房屋供應量,外來人口和新移民數目影響大於息口。

息囗如果上一倍,由於借貸額被政府降低了,應該D人唔會因為加息而sell自住房。

我覺得香港好似博士話一(大維修), 要有新動力推動下一波升勢,而政治因素控制了大維修發展, 其實80年代,個個諗住賺埋十幾年就移民,我記得王菲話香港係賺錢地方,當時香港人有過客心態,對政治都不會理,依家個個知道香港先係好地方,冇人諗移民,於是個個落地山根,嘈政府要公屋/退休保障/福利等,嘈住不要紅色資本,總之嘈咗先算,結果香港發展慢了。

香港會死嗎?
不會


1,香港人工唔貴,因為香港人手腳快,叫香港人做同一個project, 成本不會貴過印度/大陸。

2,正如我D外國同事講,香港乜都平,除了租金。我同佢講,香港地小,cy間獨立屋同你家鄉差不多大,租金高面積小是全香港人都要承受。

3, 我個廣州阿姨話大陸最興肺癌。香港空氣好好多。好多大陸人都依然有香港好D想法。如果唔係,D雙非老母唔會話告教育處唔俾上水D學校佢,佢地嘈完又死死氣讀。

我覺得依家香港係政治問題煩擾,不過唔駛驚,最近看地產版,佔中律師湯家華家人都買逸躘灣,我諗佢都覺得佔中/普選D問題不會影響佢對香港的信心,正所謂虎毒不吃兒。

亮劍兄

我認為樓市升跌係主要取決於經濟增長動力,雖然前途危機令樓價下跌, 但八十年代的香港增長動力, 當時我哋係亞洲四小龍, 現時係一條虫, 以前靠提升生產力賺錢, 現時靠大陸施捨,以前香港人奮發團結, 現時四分五裂, 以前歐美經濟如日方中,現時面臨崩潰, 以前租金工資低廉令百業興旺, 現時租金工資貴絕亞洲, 試問商機何在?
124. 自我陶醉 2014-07-18 09:21:11
亮劍兄, 雖然你話用“每呎200元控制600元資產”, 但當時400元借貸要付多少利息?  最高相信達廿厘以上, 這已可令買樓總成本增加幾倍了。
125. 亮劍 2014-07-18 09:28:04
点解我估2017年楼市有重大調整呢?
1 呢兩年李嘉誠冇入地,咁合理估計,是否佢唔睇好後市?
2 我迷信囉,因為香港逢7字尾嘅年份,都有衰嘢發生。
3 近呢幾年被積壓的剛需,会漸漸發觉他們被揾笨,到佢哋终於唔再信人信自己之時,楼市就会出現井噴,最後買家於呢陣出來接火棒,大市仲唔爆?
不過在一輪大洗倉之後,本人認為港楼会再一次浴火重生,財富只是轉移而並無嚴重消失。
一切源於QE……
126. Tom 2014-07-18 09:33:45
你此前所指80年代初大升,對嗎?
而不是80年代至今!
127. 亮劍 2014-07-18 09:39:15
亮劍兄, 雖然你話用“每呎200元控制600元資產”, 但當時400元借貸要付多少利息?  最高相信達廿厘以上, 這已可令買樓總成本增加幾倍了……
30多年租金总支出VS首期及買楼嗰陣的各項支出之机会成本+期間每月供楼总支出(當十五年供甩)+差餉、地租及管理費+呢段時間嘅维修保養……
請問边條数比較多?
128. Oscar Lam 2014-07-18 09:40:57
各位,
同意自醉兄的意見,經濟發展對於樓價非常重要。個人對於樓價未來的發展是不悲觀,但也不樂觀,中間偏好一些。原因如下:
不悲觀:中國在未來一段時間內,將繼續以平穩的速度發展。雖然中間會有起落,但大方向不會改變。中國經濟平穩發展,香港經濟也會長期受惠。另外,中國人越來越富有,香港作為一個自由、法律制度完善的地方,對於國內人來香港定居、工作等還是有吸引力的。最後,目前政府弱勢,許多政策寸步難行,要在短期內增加土地、物業供應十分困難。

不樂觀:香港樓市在經過這十年黃金時期後,未來增長動力明顯不足。主要在於目前的樓價水平相當高,而經濟增長沒有新的支柱、亮點,經濟再次快速增長的機會不大。經濟無法快速增長就無法支持快速增長的樓價。

那現在是否投資樓市的好時機?我認為,從投資角度來看,如果未來樓價只是平穩,那未必是一個最好的投資。個人認為,如果大家資金較為充裕,可以考慮住宅以外的其他選擇,例如本人最喜歡的民生舖。
129. 亮劍 2014-07-18 09:46:11
Tom兄我好似係咁講喎……你在香港冇持有任何物业,如同沽空,根據本人觀察,做淡風險大得驚人,例如80年代初,你有能力買但選擇租的話,咁你面對的是被人挾淡倉,仲要係升幾十倍呢隻!


130. Tom 2014-07-18 09:49:23
李嘉誠接近兩年無買地,不可不留意!
要改變人們盲目相信樓價不跌的心態,需要好幾年時間。正如03沙士後,很多人至直到07,甚至09年才信樓價已不會再跌。
在大部分時間,群眾對樓市的看法都是對的。但在轉角市,群眾就往往看錯後市。
李嘉誠的眼光,過去亦很準確,他是一個很出色的企業家,值得大家尊重。
131. Tom 2014-07-18 10:02:44
亮劍:
你無寫80年"至今",令我誤會你的意思。
不過未來30年本港樓市會否重覆之前30年的情況,就無人能肯定了。
長期而言,我們只知自己會一命嗚呼!太長遠的經濟預測不可武斷,只能期間不斷修正。
132. 亮劍 2014-07-18 10:28:37

不過未來30年本港樓市會否重覆之前30年的情況,就無人能肯定了-----

請仔細看高手點睇之後三十年樓市。

買樓10大誤解 (好文重溫)
1.
我可以係跌市買樓
一再強調,大跌市時雖然樓價平,但買樓第一炮所需的資金唔會按比例大幅減少。大跌市為何會出現?因為有大量業主賤價割愛。為何賤價都要賣俾你?因為冇水。冇水點解唔問人借?因為銀行閂水喉。大家必須記住,大跌市的出現,一定配合銀行閂水喉。如果好似而家咁,打2個電話就借10萬,點解要賤賣層樓俾你?因此,在大跌市時買樓,你必須有心理準備估唔足價,同埋連7成都做唔到。例如200萬跌剩100萬,但銀行只肯估80萬,兼只肯做6成,那麼你就要嘔52萬。如果你係諗住用10萬經MC上呢個100萬盤,可以返屋企訓覺。
還有,要係大跌市時買平樓,你要有好多現金。我強調係現金,唔係股票或其他需要變賣既資產,因為你既股票係大跌市時一樣會下調。
估價8折做6成,係非常樂觀保守的估計數字,事實上,在08金融海潚時,部份銀行在簽按揭契前突然終止申請,1成會都唔俾上既個案真係發生過。另外,除非閣下係公務員,否則在大跌市時好難保証收入不會下跌。
結論:你需要持有目標樓價50%以上的現金。

2.
樓價一定會下跌
樓價在短期內有上落是事實,但另一個更重要既事實係,以30年為觀察期的話,樓價只會上升不會下跌!03沙士價是香港近十年最低價,美孚的03呎價約為1600,但1600這個賤價仍然係美孚入伙價的10多倍!事實上,某時期的低價,通常都會比上一個時期的高價還要高。等樓價爆破的朋友,要有心理準備爆破後的樓價和今日的價其實差不多。
因此,如果你係用家,諗住長住20~30年,只要供款係能力範圍內,就算97年買樓一樣冇問題,因為樓價升跌不會影響你一早已計劃好既供款,20年後樓價一定會超過買入價(請對比19832003的樓價)
結論:以20~30年長線睇,樓價一定升。短期升跌只係為炒家而設。

補充:
有人質疑為何要用過去30年的升幅去推論未來30年,並表示香港的經濟發展已到頂,沒有可能重覆過去30年的升幅。
首先要搞清楚一樣野,就係物價的上升和經濟的發展不一定有直接的關係,事實上香港今天的經濟規模雖然比1980年時大,但沒有大20倍那麼多(我指實際上,不是數字上)。「物價上升=經濟發展」背後,最重要的因素是「金錢的產量是按經濟發展的需要而增加」,例如10個人的勞動力產生了10件衫,社會就按這10件衫的價值(假設每件$10)製造$100的貨幣,分配給付出勞動力的10個人。社會因為有新增的價值(10件新衫)才去製造貨幣,因此「物價上升=經濟發展」。
但現實是殘酷的。自從上世紀70年代美國單方面脫離金本位後,全球的貨幣逐一跟隨,今時今日世界上所有的貨幣背後均沒有實物支持,純依靠政府的信用進行發行。貨幣脫離了黃金的約束後,製造貨幣可以和經濟發展完全脫勾,經濟好時固然可以加印貨幣,經濟差時更加要印。全世界現時在「沒有新增價值」的情況下,卻可以以火箭升空的速度加印貨幣,結果是經濟沒有大幅發展,物價卻大幅上升。製造貨幣的特權階級成為社會的大贏家,製造實物的勞動者卻被社會嚴懲,扭曲了世人的價值觀。衡量一個人的價值,不是看這個人能為社會作多大的貢獻,而是看這個人能夠從社會奪取的資源有多少。
貨幣脫離金本位30多年,因此過去30年的樓價走勢絕對有參考價值。坦白說,今後貨幣的貶值速度能保持30年只跌95%,已經是非常幸運。

3.
遲早會加息
講得呢句說話,即係話而家息平。係人都知遲早會加息,但重點係息口仲平既時候你還左幾多本金?房貸好公道,本金少左,息會按比例減少,係低息環境下你可以好輕易就還幾十萬本金。即使加息,對你的實際影響極微。
結論:趁息平多還本金,點會怕加息!

4.
30年樓係樓奴
我寫包單,講得出呢句說話既人學歷不會超過小學6年級。世界上所有銀紙現在均以每30年跌95%的速度貶值,簡單來說,30年後港幣的購買力,和現在的日圓差不多,即是說,今日我借港幣100萬,還到第30年就變左100yen。當然,中途你係有不斷供款,但你每期供款的購買力都會貶值,變相你可以用貶值後的貨幣購買未貶值的資產。幻想一下你可以用今日既身家,坐時光機回到1980年買當時既樓。因此,30年的供款期內,供款壓力係會越來越低,因為你的債項不斷貶值。頭10年是最艱苦困難的,中間10年可以有閒錢去下旅行,後10年供款比飲茶錢還要低。
結論:供樓係會越來越輕鬆

5.
唔買樓可以租
供樓壓力會隨時間減弱,因為你用未來貶值後的錢,去還今日未貶值的錢。但租金就相反,你一定要用當時的錢去還當時的錢,即是說,當供款金額固定下來,租金卻係會隨時間不斷上升,例如貨幣每30年下跌95%,租金就會同樣以每30年升20倍的速度上升。當然,這是假設沒有加息。但即使有加息,亦不見得租樓會有著數,因為業主會按成本加租,冇死錯人。
租樓的另一個問題係,你和業主的財富差距越拉越大,假設今天你和業主身家都係100萬,租了2年樓洗左20萬,你的身家變成80萬,業主就120萬,差距係40萬,亦即你現有身家的一半。當然,你投資有道,可以用呢80萬本金賺超過40萬,則另作別論。但假如你唔投資,純做租客,你會白白將日後入市上車既資金送俾業主。租金回報5厘知唔知即係點解?即係話你租20年的話,你就送左層樓俾業主。多謝夾承惠。
結論:年輕人應該同阿媽住,省回租金支出。要2人世界可以租時鐘。

6.
生活質素唔可以妥協
好多人唔接受舊樓、單幢樓、大西北,話唔會為上車而降低生活質素。請讓本人告訴你一個殘酷的事實,如果你的能力只能買舊樓、單幢樓、大西北,你冇資格講質素。如果你係打工仔,每日可以係屋企既清醒時間唔會超過6小時,有乜質唔質素?訓到朝早11點,然後先考慮今日返唔返公司打點一下,呢d就叫質素。
結論:先講資格,後談質素

7.
炒家炒高樓價
錯!實際係「買家買高樓價」。冇炒家唔代表用家會平賣俾你,有人肯接炒家貨,代表炒家有眼光,估計到未來樓價有水位,係先有購買力後有炒家。其實有買過樓都會知,買炒家貨好買過用家貨,議價空間比用家盤大,因為炒家係做生意,計好個ROI唔怕平少少賣俾你,但用家就皇帝女唔憂嫁,大不了住多2年先賣。再者,炒家買完一定賣,穩定供應,用家就有入冇出,炒家有時反而會有調低樓價的平衡功能。
結論:自願的價就係市價

8.
市區樓抗跌力強
抗跌力是大跌市時業主繼續供款的能力,因此,以下類別的物業抗跌力一定強:
一、        大部份業主已供斷的屋苑(沒有供樓壓力)
二、        大部份業主的買入價都很低(供樓壓力極低)
三、        業主真係好有錢(沒有收入壓力)
因此,老牌屋苑(1)、新界100萬上下的物業、半山豪宅的抗跌力一定高,其中半山豪宅最強。而老牌屋苑如太古城、美孚新村都位於市區,故產生抗跌力強的假象。
以下物業抗跌力最弱:
一、        被發展商食盡溢價的一手樓
二、        業主多數是高收入打工仔(一旦失業很難在短時間內找到同樣人工的工作)
三、        入伙日期接近爆破日期的物業
此三項條件可以同時出現。

9.
以外幣代替房地產作為儲蓄保值工具
QE
配合部份準備金制度,令美元的流通量大幅增加,其他貨幣相對美元因此出現顯著升值。身邊有不少朋友考慮將港元兌換成人民幣或澳元搏升值。
首先,我不反對將手頭持有的少量現金換成外幣對沖港幣貶值。但若果手頭持有數十萬至數百萬港幣,樓與外幣2擇其一,則一定是選擇磚頭實物。
QE
是聯儲局在帳簿上無中生有數以千萬億計的美元,其好處有四:
1.
刺激美國本土消費市場,改善失業,這個是官方解釋
2.
用貶值後的美元償還美國國債,借10蚊還7蚊,淨賺3
3.
削弱以美元作儲備的國家之國力,尤其是與美國有大額貿易順差的國家,如中國
4.
增強本國出口的競爭力,尤其農產品
顯而易見,美國以外的國家為保出口貿易與及國家的整体經濟,必須參與印銀紙遊戲令本國貨幣貶值。澳元、人民幣和美元一樣正在不斷印銀紙,盡可能維持現有的美元匯率,由於澳元、人民幣不斷增加貨幣流通量,令本土物價上漲,坊間因而指控美國「輸出通脹」。澳元、人民幣及其他貨幣正在不斷印銀紙,不斷貶值是鐵一般的事實,香港人之所以會產生澳元升、人民幣升值的感覺,是因為美元港元的貶值速度更快。任何一個中國、澳洲的老百姓,在這一刻都會感到自己的貨幣在本國內的購買力越來越低,通脹猛於虎!
澳元、人民幣等貨幣雖然在近期相對港幣有顯著大額升幅,但相對實物例如物業甚至日用品,澳元和人民幣同樣是不斷貶值。將身家投放在澳元和人民幣,只不過是由一條賊船跳去另一條,到最後即使外幣有所斬獲,對實物的購買力無可避免一定會下跌,因為貨幣的供應增加速度遠超實物的生產速度。因此,我是極其反對賣樓買外幣的投資方法。但我要強調一點,人在社會生存一定要有一點現金,購買貶值速度較低的外幣作對沖我是贊成的。我所反對的是以外幣作為主要投資/儲蓄工具。
香港使用人民幣作為儲蓄工具還有一個嚴重問題,就是日限提款2萬元的限制。即使你在滙豐、恆生、渣打、中銀、東亞……10間銀行各開一個人民幣戶口,提款或轉移100萬仍需時5個工作天。顯而易見,對香港人來說,以人民幣作為大額儲蓄貨幣現時仍然是不可行的。

10.
中國富豪的資金會徹離香港
要分析中國富豪為何在香港買樓買股,就一定要明白中國的國情。在中國要發財,一定要有人脈關係,所謂「關係」,說穿了其實是利益輸送,行賄送禮送女人。這些行為雖然是中國商界的基本功,但名義上其實是犯法的。在中國要發財而又出於污泥而不染,基本上是沒有可能,所有人都有犯法,甚至應說所有人都必須犯法。中國的富豪心知肚明中國是人治不是法治,都會怕有朝一日自己會變成第二個黃光裕或周正毅,突然有一天被人上門抄家,家財盡失,瑯璫入獄。財產只要仍在中國國內,都會有被完全充公的可能,為保獲家產,富豪必須將生意運作以外的錢偷運到境外(走資也是非法的),日後即是不幸在中國被抄家,仍然可以有資金行賄購買自由。否則一旦成為一無所有的階下囚,則一定永不超生。
因此,中國的富豪千山萬水把以千萬計的現金偷運到香港買樓買股,你要他把錢送回中國即是要他的命。香港是中國富豪的保險箱,只要香港的法制仍健全,行政司法仍獨立於中國大陸,中國富豪的資金是不會離開香港的。(國內同胞如欲轉載,請自行和諧)

補充:來香港買樓的大陸人,不限於億萬富豪。根據我所認識的國內朋友的親身經驗(100%真實冇吹水,我甚至有陪同睇樓),一些身家數百萬的小康之家,為求孩子能有香港身份證,又或者想追仔避開城管打胎,都會在大西北、北區購買低價物業作「生仔屋」給老婆養胎。這些生仔屋在完成任務後都會留在香港放租,不會變賣徹資,因為國內同胞不分貧富,都相信香港的法治精神能夠保障他們的財產擁有權。很多一日投訴到黑的香港人其實生在福中不知福。


後記:市場會嚴懲睇錯市既人,若果你覺得我的觀點係錯的話,就讓市場去懲罰我,同樣,閣下若果睇錯市,必須要有被市場嚴懲的心理準備。補充一點,沒有自住樓的租客,你們現時正在被市場懲罰,反不反省是你們的自由。

 

133. 珍惜香港 2014-07-18 10:31:15
珍惜香港

TO:3/F 法子兄

閣下幾時同順民兄結咗怨?定喺依家個順民,已經唔喺以前果個?哈哈!

TO:1/F nobody

好欣賞閣下寫呢篇好文,不過我建議睇嘅人先查一查尋租呢個學名嘅定義;呢度好多留言者唔知閣下寫乜,都喺因為誤解咗呢個學名,以為喺啲買樓收租之類嘅嘢。

成熟嘅經濟體裡面,資訊透明度高,競爭趨向公平,尋租空間自然就會好窄;一般企業難以通過壟斷謀取暴利,結果就會形成一個薄利多銷嘅行業結構。市場既然俾唔起息,利率自然就高唔得幾多,而香港嘅經濟,似乎就正正喺處於呢個階段。nobody 兄,喺唔喺咁意思?

好多人將金融領域嘅投資數字化之後,忽略咗金融體系嘅背面,其實喺由一個經濟實體去支持;而行業,就喺經濟實體嘅重要元素。一切金融產品,包括股票、債券、基金等等,都喺由行業組成嘅經濟實體衍生出嚟。唔深入了解本地嘅行業結構,就冇可能睇通本地嘅利率走勢。正如余偉文話,就算美國加息,香港嘅樓按利息都唔一定會跟住咁加;而就算真喺要加,香港嘅樓市都唔一定會跌嘅。
134. 亮劍 2014-07-18 10:43:24
利率協議就是尋租的好例子,在取消呢个協議後,本地的供楼利息支出,平均大降五厘以上。
135. Tom 2014-07-18 11:14:54
亮劍:
你分享的文章,其內容大部份我是同意的。
甚至我認為買樓有迫人儲蓄的功能。
但現時有不少利淡樓市因素,藉得停下來,計清楚才買。panic buying 要避免。
136. 引刀一快 2014-07-18 11:22:29
To 132樓 亮劍兄

憑咩話呢個係高手?不過係一篇不合時宜嘅文章啫。
137. 自我陶醉 2014-07-18 11:23:22
多謝113樓 珍惜兄提出尋租嘅定義, 不過睇完呢個定義更加令我覺得呢篇好文章係嘥大家時間討論:

尋租的種類

常見的尋租行為的分類:
1,政府的特許權。
2,政府規定,關稅與進出口的配額。
3,政府採購。

我出世已經知道政府政策支持有關嘅嘢係必賺喇, 1 樓話只有尋租同冒險, 即係話如果你開馬會就賺梗, 幫襯馬會就要冒險喇, 同話我知我阿媽係女人有咩分別? 嘥大家時間!


138. 自我陶醉 2014-07-18 11:34:10
"當經濟成熟到咁上下,尋租既空間自然小,要take risk先有機"

對唔住, 無論經濟成唔成熟, 對於我哋呢啲小市民嚟講, 無資格開銀行, 無資格開馬會, 尋租嘅空間都係“零”。
139. 打工仔 Andy 2014-07-18 12:38:14

To 132 亮劍兄

好文章!

140. nobody 2014-07-18 12:44:26
>對唔住, 無論經濟成唔成熟, 對於我哋呢啲小市民嚟講, 無資格開銀行, 無資格開馬會, 尋租嘅空間都係“零”
GDP升,有些發達唔等於要人人有份,只係有相關人士可以去尋租,己經可以今利息高於正常水平,呢D就係中國,印度等國家既快況,大陸既情況大家都知,國企尋租好易借錢,民企就好難,但錢都係一個pool,結果就係QE極都有錢荒。
又係果句,尋租嚴格定義唔影響個利息走勢分析,尋租代表大量既可以預期同易容月賺錢既活動,令到有特權人士(及其友好)可以訓身leverage令利息高。當經濟成熟,尋租活動佔經濟比例減小,迫人做其他野(不確定既冒險),利息就變低,客觀上,呢個真係全球發達國家既情況,就連加拿大澳洲呢D冇債務問題既國家都係咁。

用返pixar個例子,由一間百幾人既公司變成一個全球僱人人數以十萬計既行業,其實中間係燒銀紙燒左廿年,如果利息高,D有錢佬就會早D縮,本來睇20年變左只係睇10年,結果可能係乜都冇,岩氣fracking都係一條傻佬試左17年既經果,美國作為世界創造既中心,當然清楚呢D情況,可見幾年,都係會用唔同借口盡量慢慢加息,可能下年年中加0.25厘做樣再等一年先再加都唔定。

141. nobody 2014-07-18 13:03:32
1) 有何理據資產價格平均每年都有幾個%的升幅?你指的是未來10年或20年?為何不會有多過20%的調整?
2)以人口老化分析利息走勢,未免太簡化。因在平均7至10年的一個的經濟周期中,有太多的因素影響利率,如本地及外地借貸水平的高低、通脹變化、移民政策、政治發展等。單以人口老化未能解釋利息會一路向下。
3)過剩的生產力可通過市場機制解決,而政府及銀行亦不會無止境地,人為地壓低利率,讓生產力過剩的企業借取資金,因最終會引致資金套窂,銀行亦收不回貸款,政府亦刺激不了經濟。

我估到2020咁上下,到時睇大陸情況,調整小係因為借貸小同剛需。
亮劍話2017,CCI180係大頂,但我認為如果到時失業率都重係低,最低工資可能係50都重頂得住,都唔使放。
外地借貸水平-》因為見到大陸放1萬億
通脹-》香港係自由港,消費力強,全球sourcing都唔難,特別係BDI低到而家咁,通脹壓力會係樓同人工度,但咁其實係有利樓價。
移民政策-》我只見到利好,大陸變得更加唔好住,會有更多人來香港,香港人會走嗎?我自己都伸請緊外國PR,其實只係某D行業可以走,其他都好難,香港變成一個圍城。
政治-》甚實就算動亂到好似泰國咁,股指最多都係跌三成,而家比高位都只係低1成多D,樓市咁難買賣,調整一定小過股市,香港亦一定唔會比曼谷亂,就算大陸反枱最多都係變成星加坡咁既警察國家,一樣可以係金融中心。
銀行亦不會無止境地壓低利率-》利率唔到香港話事,香港自由同靈動又近大陸,資金好多時都會泊港;香港既企業,地產外,都要面對好多競爭(同借貸低可以話互為因果),好似大陸咁既產能過剩唔會係香港出現(事實上香港係服務業為主,冇得札貨)


142. nobody 2014-07-18 13:37:12
我既理論參考呢條片,基礎係:
1, 生產力長遠上升,基本上好難倒退。
2, 會有小週期,但調整會比想像中小,因為經濟規模大左,統計學上 law of large numbers, variance都會細左,當然前提係冇打仗核災呢D黑天鵝,加息甚至大陸債違約都已經係市場預期之內。
3, 會有一個大頂,以現時經濟數據就睇唔到,我估應該係關大陸人口急速老化既事,照計係2018-2020,但香港仍然可以吸納較年輕既移民頂住,正如日本人口老化,但東京人口十年增加30%,以3700萬人成為世上最多人口既城市。
1日有3D,我計樓會都升得太快,CCL一年升幾個%,2017年未必有180(其實係好事,都唔想有呢個賣唔賣樓呢個dilemma,升勢亦可以更長久), 租金回報可能升得快過樓價,但計埋稅如果冇免稅人頭又唔值買樓收租。 



143. 唔知啱唔啱 2014-07-18 14:35:21



依家美國佬QE咪玩緊尋租囉,班儍佬成手cash咪玩緊冒險囉,但個risk喺點就人人想法不同。


144. Tom 2014-07-18 14:36:27
多謝nobody回覆!
145. nobody 2014-07-18 15:35:07
呢單新聞反映幾樣野:
1, 大陸放水保增長/穩定去到唔怕醜既地步,違約問題應該可以解決,香港銀行本身都有較好既風險管理,借去大陸既錢可能變左又高息又保本既生意。
2, 呢D係明顯既尋租行為,銀行益自己友,結果都有第三者埋單(亞爺同其他老實既存戶)
3, 咁既產品都變左保本,放錢係銀行利息就太傻了,但有咁多呢D產品的話,市場利息又好點會低?


國策解碼:內銀理財產品風險如黑洞

中信銀行(998)發行的一款理財產品再創「神蹟」,在所投資的股票已經勁蝕四成情況下,投資者結算時,竟然不單可以收回本金,更可獲得在推廣時承諾的6.2%預期收益。為了維持銀行理財產品穩賺神話,內地銀行不惜一切代價維護所謂「剛性兌付」原則,卻令銀行的實質風險被掩蓋,並越滾越大。

該款神奇的理財產品,名為「中信理財之惠益計畫成長系列5號3期」,去年1月成立時已公告,產品不會保本,會將募集的8億元(人民幣.下同)資金,全部認購A股酒鋼宏興的定向增發股(即私人配售股份)。至上月底清盤時,酒鋼宏興的股價已較認購價跌41%,但中信銀行照樣向投資者派發本金,再加6.2%的承諾收益。

到底誰為這款理財產品買單,內地市場流傳多個版本。有消息指,中信銀行可能通過不同理財務產品相互交易來調節收益,「10個煲9個蓋」;亦有分析指,該款理財產品可能與其他私募基金合作,參與認購定向增發,銀行的固定收益獲私募基金優先保證,但就不能分享股價上漲收益。

對於這筆賬面大蝕,投資者反而賺錢的理財產品,中信銀行並無交代是如何「冚數」。事件揭露內銀的理財產品訊息極度不透明,投資者以為無風險,令其規模越滾越大,至今已超過13萬億元,其中隱藏的風險仿如黑洞,外界無從得知。
記者:黃尹華
146. 引刀一快 2014-07-18 15:41:13
自我陶醉兄

 D爛人之前撕破臉玩嘢衰晒,依傢咪勤力到好似抄書咁喺度打勸世文囉,想惡補形象啫,認真你就輸喇。

我都講,有D人會自認“辪定諤之貓”,佢就係最佳演繹。

寫“阿媽係女人”唔夠嘅,佢會寫“阿媽係  female Homo sapiens with breasts”   

邊個够胆异議吖?咪有人陪佢風雅下囉。



147. 自我陶醉 2014-07-18 17:24:45
引刀兄, 我該真都係因為我對經濟同投資嘅興趣啫, 諗諗下完來我阿媽一早就識尋租㗎, 佢知我冇本事開銀行、馬會、電力公司, 我幾歲佢就叫我畀心機讀書做律師、醫生、會師師, 原來咁解。
148. 安全駕驶 2014-07-18 17:56:27
【From : 幫港出聲 Silent Majority】
……………………………………
這是大聯盟今天給 335個簽名站的幾千個義工,希望大家在簽名時緊記:
*一個人只應簽一次名!
*只需填寫身份証英文字母及頭四個數字。
*一定要交出身份証供工作人員核實!
*工作人員不應更不會抄寫閣下身份証資料,或影印副本。
*請勿要求工作人員不查身份証,以免被誤會是惡傳媒或佔中間諜!

敬請大家合作,多謝!
……………………………………
【20旗艦站位置】
1)中環畢打街:
中環畢打街與皇后大道中交界匯豐銀行前

2)工聯會深水埗地區服務處: 
九龍深水埗青山道92號-94號豐裕閣2樓

3)工聯會工人俱樂部:
九龍土瓜灣馬頭涌道42號-50號地下

4)工聯會港島東地區服務處:
香港筲箕灣道234號-238號3字樓

5)工聯會勞工服務中心:
九龍觀塘馬蹄徑3號麗裕大廈1樓B座

6)工聯會沙田地區服務處:
沙田大圍村南道65號-69號永富樓地下

7)香港工會聯合會:
九龍深水欽洲街西九龍中心地下(扶手電梯側)

8)香港廣東社團:
香港干諾道西148號成基商業中心22樓

9)香港島各界聯合會:
香港干諾道西21號-24
號海景商業大廈1字樓B室

10)香港德輔道西 271號均益三期地下26號舖

11)九龍社團聯會:
九龍旺角彌敦道580號彌敦中心14樓G-K室

12)香港教育工作者聯會:
九龍旺角道33號凱途發展大廈17樓

13)沙田婦女會:
沙田新田村42號A地下

14)新界社團聯會:
荃灣青山道189號石萬行7字樓

15)香港廣西社團總會:
九龍長沙灣永康街77 號環薈中心23樓1-7室

16)香港中華廠商聯合會:
香港中環干諾道中64 號-66號廠商會大廈 5樓

17)裕華國貨公司:
九龍彌敦道 301號 -309號

18)香港各界婦女聯合協進會:
香港灣仔駱克道435號地下

19)灣仔區街坊福利會:
香港灣仔柯布連道2號修頓花園地下

20)香港華人革新協會:
香港灣仔蘭杜街2號麗都大廈2樓E室

【港島 145簽名街站】
……………………………………
天后地鐵站
銅鑼灣大坑勵德
丁江浩議員辦事處
(魚涌萬利廣場)
港島大佛口街口
灣仔交加街/太原街口
北角春秧街
漁灣街市門口
渣華道街市門口
香港仔街市門口
西環水街
小西灣居民協會
灣仔駱克道市政大廈
上環郵政局門口
皇后大道中與畢打街交界
德輔道中環球大廈門口
德輔道中無極限廣場門口
中環皇后大道中閣麟街口
中環皇后大道中29號
港島結志街、卑利街
上環地鐵站中國銀行門口
上環文化廣場
皇后大道西水坑口
西營盤豐樂閣門口
西營盤均益二期門口
西營盤均益三期門口
西營盤7號差館門口
石塘咀創業中心門口
皇后大道西石塘咀街市門口
石塘咀山道天橋底
港島士美菲路南洋商業銀行門口
堅尼地城中心
士美菲路街市門口
華貴巴士總站側
華貴大家樂側
華貴一天台
華貴一富貴橋
華貴二平台
華貴二商場出口
田灣麥當勞側
田灣商場連接屋天橋
香港仔佐丹奴側
香港仔成都道匯豐銀行側
香港仔培德小學側
香港仔南寧街匯豐銀行對出
香港仔巴士總站天橋底
鴨州大街文麗樓側
鴨洲市政大廈側
置富廣場側
鴨洲城誠信酒樓側
利東麥當勞側
利東百佳商場側
海怡半島御庭苑側
英皇集團中心向軒尼詩道
英皇集團中心向莊士敦道
軒尼詩道恒生銀行
駱克道街市
鵝頸橋底
跑鵝街坊福利會
灣仔地鐵站南洋商業銀行
嘉寧大廈
合和中心
港島渣甸坊
百德新街
浣沙街
電車總站南洋商業銀行
山村道恒生銀行
小西灣巴士總站
柴灣道宏德居商場門口
上環街市門口
柴灣地鐵站吉勝街出口
炮台山地鐵B出口
西灣河地鐵站B出口
筲箕灣地鐵站望隆街出口
北角新光戲院門口
灣仔軒尼詩道循道衛理大廈門口
灣仔柯布連道天橋
灣仔軒尼詩道官立小學門口
小西灣道富怡花園門口
柴灣道漁灣口
筲箕灣大街東威大廈門口
德輔道中中環街市門口
德輔道中恒生銀行總行門口
上環西港城門口
遮打道皇后像廣場門口
中環雪廠街口
中環永吉街口
卑路乍街寶翠園門口
英皇道魚涌地鐵站模範里C出口
英皇道港運城大廈對開
英皇道北角地鐵站B2出口
北角電車總站
北角道春秧街口
北角和富中心家居亭門口
英皇道炮台山地鐵站A出口
英皇道天后地鐵站A1出口
英皇道南方大廈地下
英皇道吉之島太古小學門口
英皇道惠苑中國銀行門口
英皇道新威園門口
魚涌地鐵站太古坊
魚涌太古城康山站A2出口
阿公岩電車總站
愛秩序灣地鐵出口
鯉景大快活門口側
西灣河地鐵站出口
天悅廣場地下側
上耀東巴士站側
興東商場門口側
峻峰花園地鐵站口側
小西灣圓形廣場
富怡中國銀行門口
富欣花園7-11門口
小西灣街市門口
漁灣郵政局側
宏德居街市側
八爪魚天橋、柴灣街市側
翠灣公園出入口
興民天橋
杏花麥當勞側
興華二豐興樓地下
康翠臺商場地下L1
灣仔地鐵站中旅社門口
銅鑼灣時代廣場(20日開放簽名)
太古城菁英會 (20日開放簽名)
培僑中學
漢華中學
北角港鐵站B出口
北角道恒生銀行對出
柴灣樂軒台出口
柴灣港鐵站A出口
筲箕灣電車總站
筲箕灣港鐵站望隆街出口
魚涌新威園出口
魚涌佑民街麥當勞側
小西灣街市門口
士美菲街市門口
石塘咀街士門口
上環水坑口
跑馬地電車總站
灣仔港鐵站A3出口
香港仔中心近佐丹奴
利東東昇樓地下
華富一商場平台
石排灣碧山樓地下
華貴大家樂附近

九龍 154簽名街站
九龍旺角道凱途發展大廈17樓
九龍東黃大仙上
九龍東黃大仙下
藍田地鐵站
九龍城馬頭圍道洋葵樓
九龍城馬頭角道北帝街交界
九龍城落山道長寧街交界
九龍城樂民H座惠康對出
九龍何文田街街口
九龍城五旬節堂對出匯豐銀行
九龍塘港鐵站F出口
九龍城街巿正門
九龍城馬頭角道北帝街交界
九龍城土瓜灣道貴州街交界
九龍城落山道土瓜灣道交界
九龍城土瓜灣漆馬大廈對出
九龍城土瓜灣啟明街
九龍城鶴園街紅磡廣場對出
九龍城船澳街交通銀行對出
湖光街聯成大廈
紅磡黃埔唐樓A座對出
九龍城紅磡街坊
九龍愛民德民樓對出隧道口
九龍城愛民廣場
九龍德朗正門巴士站旁
九龍啟晴往采頤花園天橋底
深水居民聯會 營盤街及元州街交界
荔枝角港鐵站長沙灣廣場出口
又一村達之路生產力促進局門口
白田運田樓對出
美孚港鐵站C1出口
長沙灣港鐵站A1出口
長沙灣港鐵站C2出口
富昌商場對出(近南昌站)
榮昌出入口
保安道李鄭屋郵局對開
元州街元州商場對出
石硤尾港鐵站B2出口
南昌街石硤尾多彩酒樓門口
石硤尾美亮樓對出
海麗海禧樓對出
澤安巴士總站側
白田巴士總站側
保安道街市門口(近順寧道)
南昌南昌社區會堂對出
北河街街市門口
基隆街近欽州街天橋
太子港鐵站C1出口
美孚港鐵站A1出口
深水港鐵站D1出口
深水港鐵站A1出口
深水港鐵站C2出口
大埔道東盧大廈
欽州街西九龍中心門口
泓景臺泓景匯1樓10A室
美孚葵涌道天橋底
彩虹港鐵站A出口
九龍灣港鐵站B出口
九龍灣港鐵站A出口
牛頭角港鐵站A出口
觀塘港鐵站A出口
觀塘港鐵D1出口
藍田港鐵A出口
藍田港鐵D1出口
藍田港鐵A1出口
藍田港鐵B1/康麗樓地下
麗晶花園惠康側
牛頭角市政大廈
順天巴士站
順利巴士站/順促會門口
順安酒樓門口
寶達
寶達/秀茂坪(橋底)
秀茂坪商場門口
秀茂坪(秀義樓側)
秀茂坪(麥富寧議員辦事處對出)
曉麗苑長廊
秀茂坪南
德田商場門口
高翔苑通道
高怡
翠屏職業訓練局門口
翠屏麥當勞門口
月華街基法小學樓梯
月華街口(和樂)
物華街(近金舖轉角位)
康寧道(馬軼超議員辦事處)
花園大廈第4座
淘大巴士總站
樂華巴士總站
大角咀晏架街
大角咀道/ 埃華街交界
佐敦道/渡船街行人隧道
西貢街/ 廣東道交界
佐敦寶靈街/白加士街交界
佐敦道交界行人路(裕華)
佐敦道/ 白加士街交界
北海街/ 新填地街交界
海泓道近富榮花園
旺角道與上海街交界
長旺道與塘尾道交界
通菜街與運動場道交界
水渠道靠近西洋菜街(近聯合廣場)
通菜街與弼街交界
通菜街與旺角道交界(近市政大廈)
油麻地彌敦道(油麻地站C出口)
廣華街與煙廠街交界
大角咀道中國銀行門口
旺角道與塘尾道交界
大角咀晏架街與鐵樹街交界
窩打老道與上海街交界
油麻地眾坊街駿發花園5座
西洋菜南街與登打士街交界
花園街與豉油街交界
山東街與洗衣街交界
西洋菜南街與亞皆老街交界
西洋菜南街與弼街交界
荔枝角道行人路(永隆對出)
彌敦道(尖沙咀A1出口)
彌敦道碧街(油麻地A出口)
油麻地駿發花園對出
奶路臣街(旺角銀行中心)
彌敦道與窩打老道交界
彌敦道與亞皆老街交界
佐敦港鐵站C2出口
長沙灣政府合署地下19-22號
坪石鑽石樓對出
牛頭角街市出口
啟業惠康對面
鳳德紫黛天橋
黃大仙大成街市外
樂富港鐵站對出
慈樂三期廣場
慈康康德樓對出
彩輝彩葉樓對出
彩雲聖安娜對出
黃大仙沙田坳道與龍翔道交界
九龍城洋葵樓對出
九龍城街市正門
貴州街與土瓜灣道交界
落山道72號廣同安對出
黃埔唐樓A座對出
德民樓對出隧道口
德朗正門巴士站
佐敦港鐵站C2出口
渡船街隧道口
埃華街麥當勞門外
深水海麗海禧樓對出
九龍大埔道東廬大廈對出
尖沙咀天星碼頭(20日開放簽名)
旺角行人專用區(20日開放簽名)
香島中學
福建中學
勞工子弟中學

新界 114簽名街站
大圍站A出口
大圍美田路近大圍站C出口
馬鞍山新港城街市對出
大埔墟新街市門口
大埔中心PCCW位置
坑口港鐵站A出口
將軍澳港鐵站A出口
景林景櫚樓地下4A室
西貢親民街(麥當勞)
坑口港鐵站B出口
粉嶺鐵路站行人天橋
上水鐵路站行人天橋
葵涌葵芳葵信樓2樓地下
葵芳地鐵站D出口對出
荃灣大河道麥當勞對出
悅來酒店
象山秀山樓路口
石圍角麥當勞對出巴士站
荃灣中心
愉景新城巴士總站
屯門置樂青河坊公園
屯門D4路
湖景湖光樓路口
蝴蝶噴水池
兆麟苑
蔡意橋
良景巴士總站側
友愛愛勇樓
悅湖商場對出
元朗朗屏西鐵站B出口
天水圍天耀商場對出空地
元朗鳳翔路行人過路處
元朗天水圍西鐵站B出口
荃灣大河道(20日開放簽名)
大埔墟綜合大樓(20日開放簽名)
大埔墟綜合大樓(20日開放簽名)
大埔墟綜合大樓
大埔中心
上水鐵路站
粉嶺鐵路站
雍盛苑路口
上水鐵路站
粉嶺鐵路站
景林景櫚樓地下4A室
港鐵將軍澳站A出口對出
港鐵坑口站A出口對出
港鐵坑口站B出口對出
西貢親民街麥當勞對出
港鐵寶林站C出口對出
沙田大圍新田村42A
大圍火車站B及C出口
馬鞍山新港城巴士站
馬鞍山惠康門口
葵芳港鐵站D出口
葵芳葵信樓地下
石蔭街市對出
葵盛東盛樂樓空地
青衣長安呂明才小學對出
荃灣沙咀道二七七號二樓
青衣楓樹窩路九號二樓
馬灣大街村中253號1樓
元朗洪水橋田廈路一號
元朗安寧路139號地段
元朗大馬路雞地
元朗八鄉上村
元朗錦田大馬路133號
元朗新田大馬路七號
屯門青賢街一號
沙田排頭村248號
大埔墟人和里二號
大埔墟崇德街9-11號
粉嶺聯和墟聯發街三號
上水寶運路3號地下
打鼓嶺坪輋路198號
沙頭角大馬路
西貢鄉事會里一號
坑口區坑口道一號
荃灣富華中心往青山公路天橋
荃灣大河道街市街交界
荃灣眾安街及街市街交界
荃灣悅來酒店
荃灣眾安街近南商銀行
荃灣沙咀道交通銀行
荃灣中心聖安娜麵包舖外
荃灣愉景新城巴士總站
荃灣地鐵站南豐中心出口
荃灣荃威花園
麗城花園二期四座對出
麗城花園三期商場門口
荃灣多層停車場大廈近荃豐中心天橋
荃灣梨木樹312小巴站
荃灣石圍角石蓮樓對出行人路
荃灣石圍角商場對出巴士站
荃灣象山綠色小巴站
荃灣荃新天地一期近馬莎出口
屯門蔡意橋
屯門良景輕鐵站側
屯門友愛愛勇樓地下
屯門蝴蝶噴水池
屯門蝴蝶社區中心(20日開放簽名)
屯門建生商場路口
屯門兆麟小巴站
屯門悅湖山莊商場門口
屯門市中心天橋(20日開放簽名)
屯門湖景湖光樓路口
屯門D四路
屯門置樂清河坊公園對出
屯門兆禧正門(20日開放簽名)
沙田新田村42號A
大埔泮涌公立學校
上水新祥街8號二樓
荃灣青山道百萬行商業大廈
天水圍天耀耀隆樓
元朗教育路快活樓

離島 15簽名街站
長洲東灣教堂路二號
東涌東涌道上嶺皮村一號
大嶼山大澳街市街二十九號
大嶼山貝澳羅屋村1號
南丫島索罟灣二街1號B二樓
南丫島南丫北榕樹灣大街21號
大嶼山梅窩鄉事會路四十五號
坪洲永安街69A坪洲鄉事委員會
長洲碼頭
逸東巴士站
東涌地鐵站
東涌逸東巴士總站對出
東涌港鐵站對開
黃楚標中學
黃楚標小學
149. 珍惜香港 2014-07-18 22:17:07
珍惜香港TO:137/F、138/F 自我陶醉兄

尋租嘅定義,其實好廣;閣下好似唔喺太明,但再睇你 147/F 嘅回應,又唔似唔明喎。咁都喺照寫啦!

一個經濟唔成熟嘅社會,尋租空間闊,即喺話,無論响政策、社會同經濟結構上,都比較容易搵到尋租嘅缺口,呢樣嘢,喺成個社會每一階層嘅事,下至小市民都可以受惠。

所以點解有啲人成日話,依家冇以前咁多機會,就喺呢個原因。今時今日,有人埋怨小店難以生存,亦喺因為唔明白呢個道理。比如話,店舖點解唔可以擺嘢出街,點解唔可以酌情?原因喺,酌情,會導致人為嘅「視乎情況」標準,衍生尋租嘅缺口,輕則私相授受,重則貪污賄賂;响一個經濟成熟同公平競爭嘅社會裡面,喺唔可以容許呢啲嘢。宏觀嚟講,經濟實體,會趨向制度化、規範化、企業化;小企業難以生存,大企業亦要薄利多銷;而市民亦會喪失好多低風險高回報嘅投資機會。

所以,經濟好,同高息,唔喺一個絕對嘅因果關係。一個薄利多銷嘅經濟實體,就算表現幾好,利率都唔會高幾多,因為借貸鍊市場,亦只能夠薄利多銷。呢樣嘢,我亦曾經提過,只喺冇 nobody 兄解釋得咁具體同詳細啫。我唔想加入你地嘅爭論,所以寫到呢度就算啦。

今次我認同 nobody 兄,唔喺因為啲乜嘢經濟理論,而喺因為,佢嘅解說,同我自己幾十年嚟响香港打工做生意、以致投資嘅整個演化歷程,完全配合,甚至可以話,感同身受,我搵唔到理由唔讚佢。如果閣下放唔低對 nobody 先入為主嘅心魔,可以先當佢喺引刀兄,然後深入啲再睇佢寫嘅嘢。只要喺理性討論,客觀分析,無論睇邊個寫嘢,都會得益。
150. 引刀一快 2014-07-18 23:41:36
To 珍惜香港兄

你唔係傻到會以爲“尋租”呢個詞會考起自我陶醉兄挂?自醉兄係老行尊嚟架,佢嘅冷嘲式回應好多人睇唔通就真。
我已經聲明唔再回應果D變形蟲,所以佢地先有機會盡情吹哋咑啫。
繼續停止回應小動物。。。繼續。。。繼續
151. 自我陶醉 2014-07-18 23:46:12
先要多謝珍惜兄嘅解說, 其實睇完珍惜兄嘅定義之後, 我先了解所謂尋租嘅基本概念, 不過個人覺得呢個概念只係新瓶舊酒, 似是而非。

1. 就算係政府特許都唔代表必賺, 每個行業都有自己嘅風險, 我講過就算銀行定期都同樣有風險, 講到必賺仲可以瞓身借錢去做, 更加不敢苟同, 舉例 福島同切爾諾梅爾核電廠都係呢類, 問下佢哋係唔係必賺, 中國開放後有多少國企虧本要重組甚至結業, 必賺之說何來?  

2. 我認為用呢個概念將低利率合理化, 更加離奇, 明顯地近年嘅利率低係由美國2008年起瘋狂QE人為壓低做成, 其實自70年代美國取消金本位制度開始美國就瘋狂印鈔, 導致各國的貨幣戰, 令過去數十年貨幣供應氾濫, 這才是利率愈來愈低的真正原因。 隨住金磚國開發銀行成立, 以及斯諾登事件令歐盟認識到歐美聯盟的真面目, 世界各國正準備減少對美國依賴, 另起爐灶, 未來5~10年, 美元將逐漸失去其國際貨幣的影響力, 利率亦會有正常化的一天, 絕不像nobody所說經濟成熟後利率永遠低下去, 問題是美債的泡沫會否因信心問題提早爆破, 令息口急速上升而已。

152. CH 2014-07-19 00:00:30
我係第一次接觸尋租呢個字眼,所以我即刻上網睇下有關嘅解釋,大概就係响非生產嘅情況下去尋找利益,正如珍惜香港兄講可以好廣闊。講到尋租嘅缺口,我第一時間諗起最近肥蟲單官司,唔知可唔以話係發展商管理層利用左尋租嘅缺口。。。
153. 自我陶醉 2014-07-19 00:11:43
引刀兄太客氣了, 其實呢啲咁嘅詞, 係人寫本書都可以作一個, 你都得㗎, 問題係有幾多人知, 同埋認唔認同啫!
154. 十吓十吓 2014-07-19 04:24:40

再次多謝149珍兄。

155. 引刀一快 2014-07-19 06:00:10
佢就係特登寫埋晒D背嘢,加埋D闌係權威嘅口吻,呢D用嚟水客嘅伎倆佢用咗係呢度。
156. Tom 2014-07-19 07:51:49
企業只能賺取微薄的利潤率,不代表利率會一路向下,因消費者會因低息借貸消費,企業會在現在的低息環境有較大誘因借貸擴充規模,利用槓桿將微薄的盈利倍大,這就是dalio所説的信貸周期過程,最後低息不再!
157. Tom 2014-07-19 07:53:45
盼nobody及珍惜回應
158. 唔知啱唔啱 2014-07-19 08:04:34


就黎抽 i-bond 啦,填張表就幾舊水,呢D都喺尋租行為,符合珍惜香港兄的尋租廣義定律,謝謝珍兄和Nobody两位,我又聰明咗喇  :)。


159. Oscar Lam 2014-07-19 08:24:32
151/f 自醉兄,
早晨!我也是看完珍港兄的解釋才知道尋租的定義。其實,經濟學是一門非常簡單的科目,因為它基本上跟我們日常生活都有關,我們很容易可以感受得到,很多理論可以說是common sense,只是許多經濟學家喜歡用很艱深的名詞、定義和理論去說明一些簡單的道理。

我同意你所說的,最近環球低息主要是由於全球鬥印銀紙的結果,與尋租無關。但個人認為,低息環境將依然保持一段較長時間,最主要原因是,美國和歐洲經濟目前還很差,還需要長期靠低息支撐。而最重要的是,正如博士所講,美國作為大債仔,既然它自己可以決定還多少利息,為何要多還呢?最好是零利息。你說對不對?
160. nobody 2014-07-19 08:44:57

麻雀唔駛學aerodynamics都識飛唔表示佢叻, 相反麻雀同佢既下代都只可以糊塗地過活。

科學家了解aerodynamics都唔會識飛,但係就可以整飛機整跑車。

了解何謂尋租之後,就可以了分析到底上一代叫你做既,而家重行唔行得通。

我地亦了解,社會上好多人去尊重專業人士,銀行家,有個律師牌頭出來選就多幾千票,其實呢班都係剝削消費者既尋租者,唔單只唔值得尊重,甚至應該卑視。

中國人幾千年都發展唔出科學精神,最多有D工藝,所謂四大發明都只係撞出來,發展唔出一D分析工具,唔能夠觸類旁通,用本身知識去分析其他事物,最多只係叻考試(中國學生唯人比鬼仔叻既野,結果都係去做專業人士尋租)。

161. nobody 2014-07-19 08:48:20
ibond可以話必賺,其實又係政府派錢既工具,表面派錢比市民,但其實派更多比金融界,但ibond 既 VAR (value at risk)好細,就好似你收到風買一塊政府會收地升價10倍既農地,但只係比你買半呎,埋單賺一千幾百。

162. nobody 2014-07-19 09:01:09
國際貨幣地位同利息冇關係,英碲一早唔係,都係低息。
丹麥既貨幣都冇人用,但亦曾經因為太多資金流入而令佢要出名義負利率。

其實一個分析,我地都要睇佢解唔解釋到現況,正如珍港咁講,我既講法至少同解釋到現状,現根據一D條件去分析未來,是否要修改係收睇果D條件是否存在。如果現況都解釋唔到,就只係幻想。

有人話政治問題會令樓價跌5成,但正如我另一個post既分析,用曼谷既例子,去到咁都係跌三成,而家都只係比高位低一成,咁話會跌5成既,其實都唔係分析,只係佢既希望(當然,佢地腦中亦冇足夠參考數據做分析)。

一味只係集中係一D細節既定義,其實唔係分析,係條氣唔順。
163. nobody 2014-07-19 09:06:34
一味集中講個尋租定義而唔去睇做利息分析甚實只係條氣唔順,唔係有心分析。
OK,咁我寫好小小:
尋租幾乎必賺
換ibond幾乎必賺
以前借錢讀書做會計/律師幾乎必賺
抽公屋幾乎必賺
164. 自我陶醉 2014-07-19 09:09:49
Oscar 兄,早晨!

小弟也相信5年內, 利率波動應該不太大, 但也得視乎當時的通脹情況, 很多網友都認為聯儲局可以單方面決定利率走向, 而我嘅看法有點不一樣,小弟認為美國利率升幅, 取決於:
1. 通脹率
2. 美國短債利率
3. 貨幣供應量

QE收水貨幣供只會偏緊, 通脹亦快接近兩厘了, 至於短債側看市場於美債還有多大信心了, 這也是最不確定的因素。 其實, 我也和Oscar兄一樣對國內經濟有信心, 除利率外香港經濟還有很多令人擔心的地方: 

1. 自由貿易區概念將在國內孕育更多像香港一樣甚至更勝香港的金融中心
2. 中國直接與國外互換貨幣, 也令香港的窗口解角色淡化及退色
3. 政治環境惡化加劇被邊緣化的速度
4. 租金及工資高企使工序轉移已在十多年前開始了, 如call 台, IT行業, 除了旅遊及金融行業, 香港其他產業已難有生存空間

這都是令人憂心的未來發展。


165. 自我陶醉 2014-07-19 09:32:48
To 163樓 nobody

係呀, 唔順氣係因為你經常以小聰明欺負其他人, 又喜歡分身做埋啲非君子行為。
166. Oscar Lam 2014-07-19 11:23:10
自醉兄,
十分明白你對香港前景的擔憂。這也是我為何從一個大好友變成一個小好友的原因。不過,擔心也好、不擔心也好,生活還是要積極去面對的。我寧願在做好風險管理的情況下,樂觀地去面對香港未來的挑戰。隨著外圍的變化,積極地調整自己的心態和投資策略。

至於無人兄的言論,單從這二天他的文章來看,他也是在理性地分析經濟學,你無須介意。
167. 珍惜香港 2014-07-19 12:20:54
珍惜香港

(Tom 兄,未得閒覆你住;再响度 SELL 下反佔中先,跟住就要出門簽名啦!)

保普選反佔中大聯盟簽名運動,今早十一時起就開始!

親身簽名:2014-07-19 至 2014-08-17
網上簽名:2014-08-02 至 2014-08-17

最新嘅詳情,請參閱主辦單位幫港出聲 Silent Majority(http://www.facebook.com/silentmajorityhk)嘅公佈;依家已經有十六處旗艦簽名站,同三百幾個街站旗艦站詳列如下:

香港島
.中環 畢打街 與 皇后大道中 交界 華人行對出
.德輔道西 271 號 均益三期 地下 26 號舖
.筲箕灣道 234 - 238 號 3 字樓(工聯會港島東地區服務處)
.干諾道西 148 號 成基商業中心 22 樓(香港廣東社團)
.干諾道西 21 - 24 號 海景商業大廈 1 字樓 B 室(香港島各界聯合會)
.中環 干諾道中 64 - 66 號 廠商會大廈 5 樓(香港中華廠商聯合會)

九龍區
.旺角 彌敦道 580 號 G - K 彌敦中心 14 樓(九龍社團聯會)
.深水埗 青山道 92 - 94 號 豐裕閣 2 樓(工聯會深水埗地區服務處)
.土瓜灣 馬頭涌道 42 - 50 號 地下(工聯會工人俱樂部)
.觀塘 馬蹄徑 3 號 麗裕大廈 1 樓 B 座(工聯會勞工服務中心)
.旺角道 33 號 凱途發展大廈 17 樓(香港教育工作者聯會)
.深水埗 欽洲街 西九龍中心 地下入口 扶手電梯則(香港工會聯合會)
.長沙灣 永康街 77 號 環薈中心 23 樓 1 - 7 室(香港廣西社團總會)
.彌敦道 301 - 309 號 裕華國貨公司

新界區
.大圍 村南道 65 - 69 號 永富樓 地下(工聯會沙田地區服務處)
.新田村 42 號 A 地下(沙田婦女會)

我修改咗旗艦第一站嘅描述,因為 ORIGINAL 嘅寫法會令到有啲人誤以為喺响匯豐總行前面。

仲有其他三百幾個街頭簽名站嘅位置同開放時間,可以參閱呢度

我同屋企人,都好重視呢個簽名運動;今日就會全家出動,親身簽名!一再重複都喺咁話啦,大家真喺要認真啲,一定要參與。沉默嘅一群,只要稍移玉步,出嚟簽一簽名,仲簡單過遊行;難道,連呢個最基本表達意見嘅機會,都要放過?千祈唔好俾果班鼓吹民綷,禍延港後,支持佔中嘅思歪主義者,騎劫咗我地嘅意願。

一定要呼籲埋啲親朋戚友,為咗自己嘅下一代,唔好再沉默,一齊出嚟簽名,反對佔中!

Remark:仲有,記住要揀指定果
十六處旗艦站,或三百幾個街站,千祈唔好求祈經過一個唔知乜街站,以防有詐!
168. 自我陶醉 2014-07-19 12:29:09
Oscar兄說得對, 調整個人心態及投資組合才是最重要, 世上亦沒有必賺心投資, 就算有也不會多, 問問聯儲局這兩年買的長債是賺是蝕便知了。其實, 開發銀行總部設在上海, 而不是最開放、自由、法制健全的香港, 中央對香港之定位, 已不言而喻。




169. Oscar Lam 2014-07-19 12:53:50
自醉兄,
香港的優勢並非必然,只有自強自息才是正道。

共勉之,哈哈哈!
170. Oscar Lam 2014-07-19 12:58:18
應該是自強不息。哈哈!
171. Tom 2014-07-19 13:03:54
本來我都係反佔中的,但昨天在戲院看完韓片《逆權大狀》後有些反思。該片改編自真人真事,以南韓80年代為背景,描述年輕人因反對軍政府而遭遇打壓,甚至遭警方非法起訴及囚禁,最後有一位律師為了幫這班年輕人而犠牲個人利益(包括$及受囚禁),從而喚醒身邊人,辨別事非。喚醒政府要如何處理政見的分歧。
172. Tom 2014-07-19 13:14:14
珍惜,唯有稍後再談吧,:D
173. Tom 2014-07-19 13:23:33
Nobody:
一較開放經濟體如美國,其利率必受國際需求高低所影響,不能目空一切!!
174. Oscar Lam 2014-07-19 14:19:31
飲完茶後,全家總動員去簽名,支持反占中!

為了香港的未來,請各位多多支持,馬上行動!
175. 引刀一快 2014-07-19 14:58:37
To 159樓 Oscar Lam 兄

原來你係一個明白人,我今日對你完全改觀了。
有D人寫嘢係想同人交流,使人明白,有D人寫嘢就特意要人睇到一舊雲。
張五常寫嘅嘢,我真係咁耐都未試過有睇得唔流暢嘅感覺。
湯生寫嘅嘢,幾時都係將道理鋪排得明明白白,我認爲識中文嘅人都一定睇得明。
李嘉誠先生,我夠膽講佢公開講過嘅所有嘢,冇一句虛炫話,全部言簡意賅。
人與人交流,應該平頭對視,既非俯亦非仰,刻意爲之,自以爲大師。

176. 引刀一快 2014-07-19 15:19:01
To 168樓 自我陶醉兄

香港始終有過殖民底,的確係中共忌諱嘅事,所以我對真普選都係有所保留,下届俾唐唐做算啦,清楚嘅香港底子,又有大陸關係,冇互信又邊有效率吖。
中央會盡情利用依傢嘅香港,當上海北京其一追上,臺灣統一,咁香港就完成歷史任務,會慢慢成爲一個旅游城市,到時好多阿叔阿伯係火車站兜售女皇頭硬幣、帆船明信片、電車上面有導游講嘢、廟街又有人打功夫賣大力丸。。。。。。。。。
三十年河東三十年河西。
177. Tom 2014-07-19 15:52:50
Nobody:
一較開放經濟體如美國,其利率必受"國際"對"其貨幣"需求高低所影響,不能目空一切(其他國對其貨幣需求)!!

Nobody,你所寫的回應,有時叫我較難理解,理據寫得唔夠明白。

178. 引刀一快 2014-07-19 16:25:20
你唔明白。。。。。咪啱囉
179. 引刀一快 2014-07-19 16:31:39
如果寫得咁明白,咁佢又點蒙混過關?
180. 引刀一快 2014-07-19 16:35:35
有時,搬字過紙,連自己明唔明白都顧唔上,咁又點照顧到你嘅明白呢?
181. 引刀一快 2014-07-19 16:39:00
唔好問得咁清楚,佢憎我,就係因爲我嘅反問令佢老羞成怒。。。。。
182. 引刀一快 2014-07-19 16:42:03
睇完,讚兩句話佢高深、有料,佢就會好鍾意你
183. 引刀一快 2014-07-19 16:43:02
不過。。。。。。。。。。
184. 引刀一快 2014-07-19 16:45:21
佢會寫更多更多令人一頭霧水嘅勸世文,
185. 自我陶醉 2014-07-19 20:56:47
引刀兄,

既然別人已忍讓了, 無謂再相逼, 最重要都係大家可以理性討論啫!

誰做特首: 雖然我唔知李十X話有能力嗰個唔做究竟係邊個, 但我只知道爭做嗰幾個都係冇能力嘅人, 包括唐唐。 所以我真係唔介意大陸搵個叻人嚟做, 最重要係幫到香港, 但真係咁, 可能即刻就有動亂, 太不可能了。

至於台灣, 呢個問題相信100年後都無法解決。


To 162樓 nobody,

“國際貨幣地位同利息冇關係”

只要美元一日係唯一儲備貨幣, 利率政策都會影響環球利率, 當美元失色, 有兩樣嘢會發生:
1. 美國對環球息口影響力亦將被新貨幣取代, 就好似二戰後的美元取代英鎊一樣
2. 港元的掛鈎制度會改變

所以在改變後他們的息口是高是低根本不重要, 當然這不會是這三兩年會發生的事了。 事實上, 歐洲及中國上年已開始降低美債在儲備中嘅比例, 而日本則剛通過了法案, 增加美債在退休基金的持貨比例去接貨, 的確難兄難弟, 同病相憐, 有義氣!

利率高低厘訂就好似Tom兄說的那麼簡單, 看的是對資金的供應和需求, 利率就是資金的市場價格。 現時美國用嘅手段係貨幣政策, 就係無限量製造貨幣供應令利率長期處於低水平。 實際上, 這些政策對就業幫助不大, 他們幾年前已應使用財政政策 (fiscal policy)去配合, 透過改善基建提升生產力去改善就業, 但是問題來了, 如果現時才這樣做, 必然引發通脹令利率急升, 美債問題更加無法解決, 所以他們正處於一個死胡同內, 進退兩難, 美債爆煲風險極大。 

事實上, 佢哋對基建嘅資金需求一直冇小過:
...certainly there’s a long list of infrastructure projects that need funding

http://www.businessweek.com/articles/2014-07-18/what-fiscal-policy


186. Oscar Lam 2014-07-19 21:58:36
175/f 引刀兄,
兄台見笑了!同意兄台說人與人之間的交流應抱著平等、坦誠的態度。不過,每個人的表達能力和方式均不同,只要大家抱著理性、認真的態度去討論就好了,兄台不須太介意。
187. 引刀十塊 2014-07-20 00:37:47
佔領中環都還未開始,這裡好像已被哼哈二怪佔領了喔!好不威風啊自宮兄,自慰兄,呵呵!

Nobody,代理仔,小陽,

我建議別再跟傻瓜炒架了,你們看三英都懶得理他們了,不才也不想浪費唾液教精他們,這裡已經沒法再理性討論,人家擺出的姿態是"老子說的就是硬道理"。就讓他們一個哼一個哈的繼續放屁放個夠,再回應他們就以為自己很厲害地,咱最擔心會誤導新來者以為他們很厲害,那就害人不淺了,
188. 引刀一快 2014-07-20 06:57:32
To 185樓 自我陶醉兄

其實邊個有能力搞好香港,中央都唔知,始終兩地思想同理念有鴻溝,佢地揀嘅,唔一定就係啱管治香港。不過只要大陸阿頭肯撐嘅人,都會有巨大助力加分。至于唐唐係咪有能力都好,起碼唔會明目張膽殺异己。
189. Tom 2014-07-20 07:58:02
十塊:
我是新來的。作為一個對自己負責任的成人,我會分辨別人的那些推論或分析合理,當自己分析有瑕疵時,便要修正,對自己甚至對別人承認有疏漏。唯有理性點,才對自己甚至相信自己的人的荷包有益。
190. 引刀一快 2014-07-20 08:11:29
有D人寫嘢係想同人交流,使人明白,有D人寫嘢就特意要人睇到一舊雲。
張五常寫嘅嘢,我真係咁耐都未試過有睇得唔流暢嘅感覺。
湯生寫嘅嘢,幾時都係將道理鋪排得明明白白,我認爲識中文嘅人都一定睇得明。
李嘉誠先生,我夠膽講佢公開講過嘅所有嘢,冇一句虛炫話,全部言簡意賅。
人與人交流,應該平頭對視,既非俯亦非仰,刻意爲之,自以爲大師。
191. 自我陶醉 2014-07-20 08:31:03
引刀兄,

“至于唐唐係咪有能力都好,起碼唔會明目張膽殺异己。”

咁又係, 仲起碼都多的叻人幫佢。


192. fully support 引刀一快 2014-07-20 08:34:52
大家可以睇返下面, 引刀一怏大哥當日如何被我叫佢"唔好得個講字, 不如show 啲料泥睇下, 估下年尾CCL係幾多", 點知引刀一怏大哥估CCL跌到113, 出哂陽相.

引刀一怏大哥真係好有料, 好準, 仲好經典.

引刀一怏大哥在6月5日(23:45:36) 時已經清楚講明, 2014年尾CCL會在113之下. 

當時CCL是118.37. 引刀一怏大哥唔講由自可, 一講樓市會跌到113, 樓市就馬上急升. "燈神刀" 當之無捋愧!

難得引刀一怏大哥還自稱是有料之人,很可信, 還經常發表鴻文. 真係無料的人特別厚面皮.


現在 (2014-07-13 14:20:52) 還提出"大陸資金因素", 更堅稱自己的樓市會跌到CCL113. 根據"燈神刀"定律, 樓市睇泥真係會升到好利害!


41. 引刀一快 2014-07-13 14:20:52
今日香港樓市嘅所有分析,如果冇加入大陸資金因素嘅話,都係唔全面。

“覆你實仆”仔,我嬴果時記得現真身呀。





http://m.property.hk/article_content.php?author=PHK_TML&com=&id=30784








60. ??中??人 2014-06-22 12:50:02
TO 58 大寶二寶 兄

樓市現況愈瘋狂,唔頂得幾耐就歸於平淡,咁年尾懶人買跌就會贏,不過都係小跌,CCL?116-117之間。

如果樓市現況無咁瘋狂,就會?持得耐?至歸於平淡,拖到年尾懶人買跌就會輸,不過都係小升,CCL?120-121之間


104. fully support 引刀大哥 2014-06-05 22:20:08
引刀大哥,

聽你講的,就很無敵喇。

不如唔好得個講字,show ? power ?睇下,好唔好?

?!你睇跌,今日6月5日,不如畀個數出?,2014年尾,最後一個 CCL 會跌幾多?

?,而家CCL?117到118咁耐,你話跌。敢唔敢話2014年最後一個CCL會低過113?

係睇跌?,就一個字「敢」。


唔敢就唔好長篇大論。

113咋喎,跌幾點都唔敢講,學咩人睇跌?要睇長篇大論無結論,我唔好去睇沈大師,人地講得動聽好多啦。
105. 自我陶醉 2014-06-05 22:20:49
To 87/F 引刀兄

你未睇到我44樓留言?, 我從不在意大行評語。
106. 引刀一快 2014-06-05 22:20:52
To 100樓 Oscar Lam兄

” 事實上,事情的結果往往取決於天意多於個人判斷。“
呢句說話係我睇兄台咁多言論中,堅?同意?一句,無論樓市、股市、情場以至人生,都相當合適。
107. 過路人 2014-06-05 22:25:07
咁?情況,小刀會用「你唔係註冊用戶」,唔接受你的挑戰。
108. 引刀一快 2014-06-05 22:32:07
To 自我陶醉兄 

大家對投資銀行?報告其實唔洗咁認真, 佢?只係通過呢?報告幫自己製造出市同入市機會。 最好就係令市場產生非理性悲觀或亢奮, 你估佢話跌五成就真係會跌五成, 話升三成就真係會升三成咩! 日日同你講樓市平穩, 佢食風咩!

我好同意,果D報告好多時就係技術性吹風,咁?應一次,咪??囉,唔應?自會又第個??自圓其說,而中標者中招者都會選擇性健忘,蓋因每日消息太多了。

小陽, 你睇?依家地產股價對資產值折讓, 新世界折讓6成, 恒地4成, 新地2成幾, 長實1成, 長實最多?陣折讓近三成, 唔同你講樓價跌五成, 何來平貨? 只要市場估值改變, 折讓少一成, 佢?已經賺錢落袋, 洗乜理個市真升定假升。知佢做緊乜, 有興趣咪跟少少, 冇興趣咪當笑話睇囉! 同知唔知恥有咩關係呢!

股市呢家?,我會私下請你指教一下。
109. 引刀一快 2014-06-05 22:35:48
我又唔怕陪你玩喔,你叫晒呢度常駐?人全部一齊玩,包括你自己,我怕咩玩?,好笑。
佢地有數字??,我就大把?講喇,你開局喇。
110. fully support 108 2014-06-05 22:39:13
"洗乜理個市真升定假升。知佢做緊乜, 有興趣咪跟少少, 冇興趣咪當笑話睇囉! 同知唔知恥有咩關係呢"

簡直係真理呀,學到?。引刀大哥的炒股方法,又準確,又科學,完全自動,不經大腦,唔怪得引刀大家咁發。
111. 小陽 2014-06-05 22:39:50
 from 大公網
  16.窮人覺得富人大都是勢力小人,眼高于頂;但富人們只是想和「志同道合」的人來往。
  窮人覺得是財富把人分成了三六九等。富人難以忍受悲觀、泄氣,而這正是很多窮人的特征。
  把有錢人與勢力自大劃等號,這會讓窮人心里好受一點,也為自己選擇了平庸這條路找到了很好的借口。
112. 引刀一快 2014-06-05 22:42:06
係咪開局??

113. fully support 引刀大哥 2014-06-05 22:44:50
"
109. 引刀一快 2014-06-05 22:35:48
我又唔怕陪你玩喔,你叫晒呢度常駐?人全部一齊玩,包括你自己,我怕咩玩?,好笑。
佢地有數字??,我就大把?講喇,你開局喇。"


全篇都無一個"敢"字。

引刀大哥高人呀,連自量你都識。明知一畀實數就衰硬。沈大師都係咁?,講完一大論,都無結論,第時個市升又係自己?,跌又係自己?。高呀!

邊有湯博士咁蠢,講到實牙實齒咁,萬一停跌咪好無面。
114. fully support 112 2014-06-05 22:50:46
梗係開!

你回一個"敢"字,就開局。

其他有膽的人也可押注上述其中一邊。

為了公平起見,我在此也邀請其他人押注,包括3傻。

由於法律關係,不能有利益涉及。只為牙較。

規則已於104寫好。
115. 引刀一快 2014-06-05 22:57:07
係開局你就去拉人入局喇,咁多?講做咩??點解個數係你定??到時我贏?,你咪又係改過個名??呱呱叫,我冇咩人回應我敢講係人地唔敢,你?冇我回應你,你連聲都冇得出喇。
116. fully support 2014-06-05 22:58:27

104. fully support 引刀大哥 2014-06-05 22:20:08
引刀大哥,

聽你講的,就很無敵喇。

不如唔好得個講字,show ? power ?睇下,好唔好?

?!你睇跌,今日6月5日,不如畀個數出?,2014年尾,最後一個 CCL 會跌幾多?

?,而家CCL?117到118咁耐,你話跌。敢唔敢話2014年最後一個CCL會低過113?

係睇跌?,就一個字「敢」。


唔敢就唔好長篇大論。

113咋喎,跌幾點都唔敢講,學咩人睇跌?要睇長篇大論無結論,我唔好去睇沈大師,人地講得動聽好多啦。



??????????????????



114. fully support 112 2014-06-05 22:50:46
梗係開!

你回一個"敢"字,就開局。

其他有膽的人也可押注上述其中一邊。

為了公平起見,我在此也邀請其他人押注,包括3傻。

由於法律關係,不能有利益涉及。只為牙較。

規則已於104寫好。


??????????????????

睇好:fully support

睇淡:引刀一快

(在此邀請其他網友,尤其PP、亮劍、法子參加)
117. 自我陶醉 2014-06-05 22:59:32
引刀兄, 好呀, 希望大家有機會交流?。

114 樓, 我答案一早寫?法子兄呢篇?:
2014年,CCL會否破頂123.66?

118. 回引刀兄 2014-06-05 23:00:34
人地有叫你自己定個數?喎。

而且,人地比現在定低幾點咋喎,再定得高?,就變睇好咯喎。
119. 過路 2014-06-05 23:02:10
好玩喎。

我參加!


我睇好
120. 過路 2014-06-05 23:07:29
?邊度睇度123.66篇文?
121. 引刀兄 2014-06-05 23:10:14
快?寫個"敢"字啦,就馬上開局,全人類一齊玩。

唔駛咁餚底喎,叫埋3傻?嘛。唔係得你一個,好公平。
122. 餚底 2014-06-05 23:12:42
打死都唔會寫個"敢"字
123. 餚底 2014-06-05 23:15:57
引刀兄,

記住兩個堅持

堅持唔畀個 CCL 出?
堅持唔講個"敢"字

124. 路人甲 2014-06-05 23:16:19
睇好!


125. 引刀一快 2014-06-05 23:18:08
To 懶人兄

所謂救,就係出口術加少少行政措施。拖住佢跌得冇咁急,之前?50%遺?稅依傢唔見影,咪就係跌勢已成,唔想一下打得太急,萬一有意外仲大力反彈?話,又留多一著可以壓樓市。
126. fully support 2014-06-05 23:19:43

104. fully support 引刀大哥 2014-06-05 22:20:08
引刀大哥,

聽你講的,就很無敵喇。

不如唔好得個講字,show ? power ?睇下,好唔好?

?!你睇跌,今日6月5日,不如畀個數出?,2014年尾,最後一個 CCL 會跌幾多?

?,而家CCL?117到118咁耐,你話跌。敢唔敢話2014年最後一個CCL會低過113?

係睇跌?,就一個字「敢」。


唔敢就唔好長篇大論。

113咋喎,跌幾點都唔敢講,學咩人睇跌?要睇長篇大論無結論,我唔好去睇沈大師,人地講得動聽好多啦。



??????????????????



114. fully support 112 2014-06-05 22:50:46
梗係開!

你回一個"敢"字,就開局。

其他有膽的人也可押注上述其中一邊。

為了公平起見,我在此也邀請其他人押注,包括3傻。

由於法律關係,不能有利益涉及。只為牙較。

規則已於104寫好。


??????????????????

睇好:fully support,路人甲

睇淡:引刀一快

(在此邀請其他網友,尤其PP、亮劍、法子參加)
127. 法子 2014-06-05 23:21:38

104. fully support 引刀大哥 2014-06-05 22:20:08
引刀大哥,

聽你講的,就很無敵喇。

不如唔好得個講字,show ? power ?睇下,好唔好?

?!你睇跌,今日6月5日,不如畀個數出?,2014年尾,最後一個 CCL 會跌幾多?

?,而家CCL?117到118咁耐,你話跌。敢唔敢話2014年最後一個CCL會低過113?

係睇跌?,就一個字「敢」。


唔敢就唔好長篇大論。

113咋喎,跌幾點都唔敢講,學咩人睇跌?要睇長篇大論無結論,我唔好去睇沈大師,人地講得動聽好多啦。



??????????????????



114. fully support 112 2014-06-05 22:50:46
梗係開!

你回一個"敢"字,就開局。

其他有膽的人也可押注上述其中一邊。

為了公平起見,我在此也邀請其他人押注,包括3傻。

由於法律關係,不能有利益涉及。只為牙較。

規則已於104寫好。


??????????????????

睇好:fully support,路人甲,法子(
但不代表亮劍等人)

睇淡:引刀一快

(在此邀請其他網友,尤其PP、亮劍、法子參加)
128. 法子 2014-06-05 23:24:12
自我兄,

在我123.66那邊找不到你的留言。

各位:

在下有個建議,不如搬過去 forum ?邊,咁樣幾時大家都睇到。好唔好?
129. 餚底 2014-06-05 23:27:35

引刀兄,

記住兩個堅持

堅持唔畀個 CCL 出?
堅持唔講個"敢"字


再唔係有個口訣:「我睇你唔到,你睇我唔到,我睇你唔到,你睇我唔到...

千奇唔好覆,一覆其他人就知道你餚底。

130. 自我陶醉 2014-06-05 23:27:36
法子兄, 我寫??12樓, 我估我?估計比好友更牛。
131. 引刀一快 2014-06-05 23:28:59
你開局咪開局囉,有人參加先?搵我喇。記住,勤力D,日日呼籲大家參與,同你呢種一時一個化名?玩,冇意思。仲有,係玩就正規D,2014年年尾,2015年年中,2015年年尾,2016年年中,各設一數,淨係2014年尾有乜用?
132. 法子 2014-06-05 23:29:13
自我兄,

收到,我去?邊 check 一 check。

anyway,你係睇好。
133. 回 90 fully support 引刀一快 2014-06-05 23:35:10

夜麻麻,咁嘈?……


http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20140605/52553795

【公屋租盤王】鳳德?445呎
$12800租出

18,384
建立時間: 0605 20:19
黃大仙公屋鳳德?,有兩房單位以近萬三蚊租出。(蘋果日報)
適中字型
較大字型
黃大仙公屋鳳德?,有兩房單位以近萬三蚊租出。(蘋果日報)
二手缺盤,公屋的樓價及租金亦被搶高。黃大仙鳳德?有租盤王誕生,3座高層兩房戶,建築面積581方呎,實用面積445方呎,放盤三天即以12,800元天價租出,貴過部份新盤租金,同價已夠租住將軍澳新盤峻瀅面積大多近250方呎的三房戶。業主於2009年僅以100萬元連地價購入單位,租金回報率高逾15厘。 


134. 引刀一快 2014-06-05 23:35:44
To 自我陶醉兄

呢篇?好反映大陸?實?,到時,聽到我話自由行該減半就嬲到跳起?亮劍兄,佢會睇到人家請到唔到,會係咩慘像。
135. 自我陶醉 2014-06-05 23:39:09
引刀兄, 你指邊一篇呢?
136. 法子 2014-06-05 23:39:10
引刀兄,

不要介懷,自由參加的。

不過已經有數個「藍色用戶」已經參加。這可以放在論壇那邊。絕對公開、公平。相信你是看淡你,只是怕不會跌到CCL113,是嗎?

不如為表公平,就以近幾次的大約數118.00為分界。

如果2014年最後一個CCL高於118.00,代表個市升?,算「好友」勝。

如果2014年最後一個CCL低於118.00,代表個市跌?,算「淡友」勝。

這樣公平、公開,好嗎?

為表這並不是針對引刀兄,我在此邀請亮劍、PP、甚至湯生參加遊戲。但絕對不可有賭注。

其他人也畀?意見。



137. 天空 2014-06-05 23:39:15
引刀兄料事如神,小弟今拜下風。本人想押注今年年底過CCL 過120,多謝引刀兄指點迷津




138. 引刀一快 2014-06-05 23:45:36
to 法子兄
113我都唔怕118就更冇問題,既然你以118作?基?,咁就118囉。
係玩就正規D,2014年年尾,2015年年中,2015年年尾,2016年年中,各設一數,淨係2014年尾有乜用?






139. 按居 2014-06-05 23:49:14
今晚睇新聞,歐洲央行首次實行負利率,舖路谷借貸。請問美國點加息?除非耶倫想美國經濟自剎?

法子兄,現在大家應該不是討論樓市會不會爆邊,而是怎樣爆邊!

或者好友們現在要收歛?,否則CY又發顛......






140. 引刀一快 2014-06-05 23:51:43
To 自我陶醉兄
我指的是12樓,那篇《信報財經月刊》。
另外,如果陶醉兄你看樓市會升到明年年中,不妨參加并在2014年尾投看升,不需?此感覺?難。




141. 惜緣 2014-06-05 23:54:10
同意按居兄.





142. 小陽 2014-06-05 23:57:08
我認為高過118 ,ck發電最多成交大落,D人唔會平賣



143. 引刀一快 2014-06-06 00:01:47
法子兄,2014年年尾,2015年年中,2015年年尾,2016年年中,各設一數。



144. 法子 2014-06-06 00:01:58
138. 引刀一快 2014-06-05 23:45:36
to 法子兄
113我都唔怕118就更冇問題,既然你以118作?基?,咁就118囉。

係玩就正規D,2014年年尾,2015年年中,2015年年尾,2016年年中,各設一數,淨係2014年尾有乜用?

---------

先多謝引刀兄的回覆,

我再細看所有留言,才發覺原來這 game 起源於有些不敬之意,我先行賠罪。

點解我會對這 game有興趣呢,因為有?網友都知,我較早前在這網也開了個。

當時CCL117,我用123.66作勝負界線。都係睇年尾。

如果係咁,我應否把今日這個 game 在 forum那邊開一個新的呢?

下注也要設一個期限,就下星期四,6月12日。

大家畀?意見。






145. 法子 2014-06-06 00:04:03
好!

我在 forum 那邊,開幾個 game。

但2015年中和2015年尾,定咩數好?

也是118?

大家畀?意見






143. 引刀一快 2014-06-06 00:01:47
法子兄,2014年年尾,2015年年中,2015年年尾,2016年年中,各設一數。






146. 自我陶醉 2014-06-06 00:05:20
法子兄, 好呀! 越多人玩越高興, 不過我認為應估點數才公平, 否則, 50以上咪贏梗。

引刀兄, 我覺得?篇文同你講??幾吻合。至於CCL, 我幾天前已寫下答案了。






147. 亮劍 2014-06-06 00:05:41
引刀兄……本人並冇舖位收租, 不涉及利益衝突 ,但我看到特區政府對自由行旅客呢度全無方向,?度藥石亂投,谷鬼氣咋!
另一方面 CCL在今年年底,?企穩於125?,而我估計CCL於下年及後年都看好,初步估15年係130、同16年係145,但17年?跌翻落去115甚至更低。







148. 法子 2014-06-06 00:08:19



139. 按居 2014-06-05 23:49:14
今晚睇新聞,歐洲央行首次實行負利率,舖路谷借貸。請問美國點加息?除非耶倫想美國經濟自剎?

法子兄,現在大家應該不是討論樓市會不會爆邊,而是怎樣爆邊!

或者好友們現在要收歛?,否則CY又發顛......
------
所言甚是。

但其實,這樣的利息走勢,真係唔算咩新聞。上過我地個網都知道呢?基本?。係外面?大眾媒體話加息話足5年。






149. 引刀一快 2014-06-06 00:10:28
好,咁玩就有意思。






150. 法子 2014-06-06 00:10:58









146. 自我陶醉 2014-06-06 00:05:20
法子兄, 好呀! 越多人玩越高興, 不過我認為應估點數才公平, 否則, 50以上咪贏梗。

引刀兄, 我覺得?篇文同你講??幾吻合。至於CCL, 我幾天前已寫下答案了。
--------
有道理,期貨都係咁運作。你真醒!









151. 天空 2014-06-06 00:11:02
其實擔心樓市向上爆升,CY餘下任期切招冇期。








152. 法子 2014-06-06 00:16:34
定下3個期

大家估「2014年最後一個CCL」


大家估「2015年6月最後一個CCL」


大家估「2015年6月最後一個CCL」



153. 法子 2014-06-06 00:17:19
定下3個期

大家估「2014年最後一個CCL」


大家估「2015年6月最後一個CCL」


大家估「2015年12月最後一個CCL」






154. ??中??人 2014-06-06 00:20:41
各位好似當CY透明,懶人諗如果樓市慢慢上,泛民唔炸形,CY就詐帝睇唔見,如果急升,泛民一嘈,CY焗住打?瓜,以118點計,咁可能買跌會贏,如果用113點計,買升贏梗。




155. 引刀一快 2014-06-06 00:21:56

To 法子兄 

其實定咩數都幾難有準則,如果係以亮劍兄所言?幾個數,我全部買跌兼讓兩分。




156. 引刀點解咁後知後覺呀! 現在才賣大陸樓? 2014-06-06 00:23:48


大陸樓市"?緊"及"報紙唱行晒", 通街都知時才開始賣你D大陸樓 ??? 咁後知後覺既?

不專家唔係先知先覺咩? 點解唔一早放晒咁失策呀, 跌市時才放很難放架, 真係陰公豬囉...



習總一早昭告天下要打貪, 你D線人無通知你咩???? ..........所謂既大陸專家......思之汗顏



唔好又估啦, 我係路人N呀.




157. 亮劍 2014-06-06 00:28:18
地?可加價、公屋可加租、公共事業年年加價更加係老奉!
咁?解CCL要跌??
泡沫若要爆破,一定要符合某些條件:
……嚴重供過於求,空置率升到?位?。
……銀行濫貸,業主槓桿?大,最後買家都出埋。
……?價「嚴重」超出「??」買家水平,我強調係嚴重及??兩詞!



158. 引刀一快 2014-06-06 00:29:11
To 自我陶醉兄 

陶醉兄你前幾日提及?CCL我搵唔到,係邊日呢?

近日大陸樓市風起雲涌,我開電單車去巡點,睇到好多?,其實我就係唔太確定大陸對香港影響?滯後性有幾大,按道理,呢度收風比大陸民?快D,但係幾時浮面有變數,否則,113我係夠膽買?。




159. ??中??人 2014-06-06 00:33:45
美國難加息 + 歐盟負利率 = 自由行跌watt + 內地經濟同樓市放?。咁諗法係估政策市,即係各位齊齊驗緊CY個腦。
160. 引刀一快 2014-06-06 00:35:14
To 亮劍兄

你要睇睇大陸人持貨比例,唔係話佢地唔知個市會跌,而係,譬如,你隔離間屋依傢打七折賣,你會唔會考慮放走一D貨套現,即刻買?佢?會?話,咁你放?可能都係七八折。




161. 引刀一快 2014-06-06 00:39:23
忍者

唔好意思,我件貨好靚,過多幾個月都唔會跌幾多,當然,我唔會話你知?邊度。
162. to 48/f 2014-06-06 00:51:29
甘多好友係度吹,甘睇好咪入市囉!到時政府加3倍辣!

其實呢個組來來去去都係得?3,4個阿湯d下屬同跟班,唔同網名?!唔唱好俾人"小"架!你冇睇人地美x物業咩?哈哈哈哈!




163. 亮劍 2014-06-06 00:56:34
譬如,你隔離間屋依傢打七折賣,你會唔會考慮放走一D貨套現,即刻買?佢?會?話,咁你放?可能都係七八折…………
如有此情況發生,我首先捉法子同我計計,呢??位是否低於衡平價 ,若果係「1」?下,我?買入來自製相連。
至於手上持有??位,如果衡平價係大約1,而我又FP?或有正現金流,咁?解要走去沽?
衣加重置成本好平嗎???



164. 引刀一快 2014-06-06 00:59:40
To 懶人兄 

呢幾個變數,超級電腦都計唔清,你可以試下加埋港珠澳大橋、高鐵入去,反而好諗D。

美國難加息 + 歐盟負利率 = 自由行跌watt + 內地經濟同樓市放?。咁諗法係估政策市,即係各位齊齊驗緊CY個腦。
165. 引刀一快 2014-06-06 01:05:22
譬如,你隔離間屋依傢打七折賣,你會唔會考慮放走一D貨套現,即刻買?佢?會?話,咁你放?可能都係七八折…………
如有此情況發生,我首先捉法子同我計計,呢??位是否低於衡平價 ,若果係「1」?下,我不?唔走,反而買入來自製相連。

我睇唔明。
我?意思係,隔離屋七折放盤,你唔夠錢買,你會唔會變賣其它物業籌錢買呢間雙連屋。
我要表達?係,大陸會出現大量折價貨,持香港貨?會班資回朝執貨,咁香港都會有折價貨出現。
166. TO162 2014-06-06 01:18:13
?淡還未睡呀?
我只是這個網的讀者,看到這網上的留言,覺得比較可學習,好過那些自2009 年開始說要加息的評論。信那些神棍,就錯過五年的低息期,如2009 買樓供二十年,現在都供完四分一啦。不望樓價升現在都安居樂業。2009 年樓價衡平值大約0.7,為什麼不買?最蠢的人就是信DT 樓價下跌三成。
167. 亮劍 2014-06-06 01:19:50
引刀兄……我在十年前開始,每?隔離?主招租,都問佢有冇?趣放賣,佢唔肯放咋!
我層?近乎FP,我自己同老婆外家仲有少少彈藥,FP?唔夠,但首期一半,勉為其難都可?倒!



168. 引刀一快 2014-06-06 01:27:54
亮劍兄

喂,我講大陸D”投資者“,你又講?去你情?,你有米梗係唔駛賣樓換貨喇,大陸果D唔同喔,如果佢地有件港樓500萬左右?,講真,隨時會450甚至420放,?急錢返去執荀?。



169. ??中??人 2014-06-06 01:54:09
TO 亮劍兄、引刀一快兄

如果無CY呢個?豹,懶人絕對係樓市大好友,唔係好咁簡單,而係非常勇猛?隻,如果唔係加按又加按斷?纜,我最少有8-9個單位在手,更加唔會?13年頭賣?君?港個單位,現在大大小小都有5個;由賣?君?港個單位個陣起,我估計樓市今年橫行上落5%,之後按年下跌到17年中,低於CCL歷史高位?25%-30%,明顯係睇淡皆因政策市及供應會增多但滯后影?市況,所謂剛性需求不可靠,03年沙士剛性需求會突然消失,當然過後復現會以?升形態?現,如何捕捉CY思?係重點,所以如果以118點睇到年尾,我會買跌,同引兄同一?,如果無政策市問?,懶人百分百認同三位心目中高人觀點。



170. 地產論壇 2014-06-06 03:28:22
他們未必知道那裡是 forum。forum 即是地產論壇,於頁頂地產博客下面一堆藍字之最後一個選擇。

懶人你還未註冊嗎?恐怕 Admin 遺漏了你的 email,可能要再 send 多一次 request 去 "admin@property.hk"。



171. 當你缺錢時 2014-06-06 06:23:47
       致富的秘訣並不是什麼秘密:你需要很好的儲蓄習慣。是的,確實有人繼承了大筆財富或建立了成功的企業。但是,大多數的美國富人都是通過一月又一月堅持不懈的儲蓄而致富的。
        一開始,金錢能買來很多快樂——但是自此以後,它能帶來的快樂就沒那麼多了。假如你能幫助別人脫離貧困,你就能大大提升他們的幸福感。但是,此後再要讓他們明顯變得更快樂似乎就需要大量金錢了。

        積累財富的動機就是讓你不用為錢發愁。這有點像健康問題。只有當你生病時,你才會意識到感覺健康是多麼美好。

        同樣地,只有當你缺錢時,你才會知道擁有穩健的財務基礎是多麼美妙。金錢的積累或許不會讓你幸福——但是沒有錢可能會讓你極其不幸福。你要達到的是無需為金錢煩憂的境界。



172. 引刀一快 2014-06-06 07:03:27
我始終都係建議玩4個期,玩埋2016年6月,兩年跨度,標準。



173. 法子 2014-06-06 07:05:40



174. 引刀一快 2014-06-06 07:14:39
To 懶人兄

我覺得香港?政策,一定係同大陸相連,密不可分,你如果判定香港樓市係政策市,咁?你就應該留意埋大陸,睇睇兩者?互為影響,大陸想做咩,會做咩,都係一個重要變數。我一直提問但係冇人理會?問題,就係到底依傢非自住樓有幾大比例係陸客物業,到高鐵通車,車費如何?如果果時大陸已經跌30%-40%,港樓?剛需係咪會變?


175. 小陽 2014-06-06 07:16:19
引刀兄,

其實我真係晤明,你講到大陸死梗,但是又唔賣大陸樓,又放唔到租,大市跌點靚都會跌,你睇97太古城。我D上海同事話二手樓好難做按揭,如果等錢$駛,其實好難出貨,要賣一定非常平賣。

我諗你大陸樓用法子兄計法,可能計唔到,都冇rental yield 

??????
176. 法子 2014-06-06 07:21:25
各位:

已建立論壇



177. 法子 2014-06-06 07:22:44

各位:


請估「2014年最後一個CCL會否高於118.00?」(如果exactly 118.00,算作打和)

各位請選擇「會」或「否」

最後投票日期:2014年6月12日

會:法子、自我陶醉、亮劍、小陽

否:脫變中個懶人、引刀一快

---------

已建立論壇,各位可以去睇睇。



178. 法子 2014-06-06 07:39:39
5乾、6缺、7爆邊
179. Will Hunting 2014-06-06 07:39:52
By end 2014, CCL will be above 120. Thanks
180. 自我陶醉 2014-06-06 07:54:00
引刀兄, ?篇?係170樓講?度, 你搵到嗎?
181. ??中??人 2014-06-06 08:48:01
TO引刀一快兄

懶人用個咁奇怪?筆名,係因為當時心諗樓市已經變成政策市,不能以傳?思?去估個樓市,要時刻改變思?去適應,至唔會?波濤洶湧?樓海?頂,但仍然會以高人傳?智慧作為樓市長遠上升基準線,去估個浪有幾高、去得有幾遠。

曾凸手?SSD1時造成樓價下跌一成,懶人仍然未驚過,到CY上場初期,以為背景極親中?CY競選時廢話連篇,上任後就做另一套,點知大跌眼鏡,懶人開始懷疑CY個腦似乎係同愛恩斯坦個腦同一型號?天馬行兇版,為?安全,懶人遵照湯博士?逢三退一妙計,係13年頭最高位賣?君?港單位套?造對沖救生圈,現有?金六百多萬分別以人仔收息、基金及放?投資相連?口將供樓利息減半,所以懶人1間fullpaid樓同4間供緊1厘息,除?自住全部創造緊現金流,以當年買入價計有7-8厘,如果以現時?初步諗法,樓市會?17年中加速跌前如亮劍兄所講,會有短暫急升期?話,咁?浪中至?期間如16年中賣多1或2間套?保命,等急跌後再戰江湖,目前?策略係照湯博士講波,穩守伺機突擊,懶人一定買報?捧湯博士場睇以波論樓,唔會執輸。

當然,懶人除?估到今年底樓市橫行上落5%偏淡外,之後就要摸住石頭過河,縱非政策市亦無實在把握可言,隨時以?變形態去適應變幻原是永恆?樓市,以上係懶人買跌?原因,同埋近幾年?樓市?心路歷程同眾網友前輩分享,多謝垂注。

182. PN 2014-06-06 09:11:39
"謹記農場主人永不宰殺瘦羊". Why?
183. TO 177/F 2014-06-06 11:20:50
Great fun. Thank you for choosing my birthday as the deadline. 
How to vote?
184. 小陽 2014-06-06 12:09:08
Totally agree with middle middle >
A lot of mainlanders want to stay in hk due to hk education system ,  civilised citizens and lowest crime rate.

高? only bring the rich to hk and the poor to china . 
193. fully support 引刀一快 2014-07-20 08:34:57
大家可以睇返下面, 引刀一怏大哥當日如何被我叫佢"唔好得個講字, 不如show 啲料泥睇下, 估下年尾CCL係幾多", 點知引刀一怏大哥估CCL跌到113, 出哂陽相.

引刀一怏大哥真係好有料, 好準, 仲好經典.

引刀一怏大哥在6月5日(23:45:36) 時已經清楚講明, 2014年尾CCL會在113之下. 

當時CCL是118.37. 引刀一怏大哥唔講由自可, 一講樓市會跌到113, 樓市就馬上急升. "燈神刀" 當之無捋愧!

難得引刀一怏大哥還自稱是有料之人,很可信, 還經常發表鴻文. 真係無料的人特別厚面皮.


現在 (2014-07-13 14:20:52) 還提出"大陸資金因素", 更堅稱自己的樓市會跌到CCL113. 根據"燈神刀"定律, 樓市睇泥真係會升到好利害!


41. 引刀一快 2014-07-13 14:20:52
今日香港樓市嘅所有分析,如果冇加入大陸資金因素嘅話,都係唔全面。

“覆你實仆”仔,我嬴果時記得現真身呀。





http://m.property.hk/article_content.php?author=PHK_TML&com=&id=30784








60. ??中??人 2014-06-22 12:50:02
TO 58 大寶二寶 兄

樓市現況愈瘋狂,唔頂得幾耐就歸於平淡,咁年尾懶人買跌就會贏,不過都係小跌,CCL?116-117之間。

如果樓市現況無咁瘋狂,就會?持得耐?至歸於平淡,拖到年尾懶人買跌就會輸,不過都係小升,CCL?120-121之間


104. fully support 引刀大哥 2014-06-05 22:20:08
引刀大哥,

聽你講的,就很無敵喇。

不如唔好得個講字,show ? power ?睇下,好唔好?

?!你睇跌,今日6月5日,不如畀個數出?,2014年尾,最後一個 CCL 會跌幾多?

?,而家CCL?117到118咁耐,你話跌。敢唔敢話2014年最後一個CCL會低過113?

係睇跌?,就一個字「敢」。


唔敢就唔好長篇大論。

113咋喎,跌幾點都唔敢講,學咩人睇跌?要睇長篇大論無結論,我唔好去睇沈大師,人地講得動聽好多啦。
105. 自我陶醉 2014-06-05 22:20:49
To 87/F 引刀兄

你未睇到我44樓留言?, 我從不在意大行評語。
106. 引刀一快 2014-06-05 22:20:52
To 100樓 Oscar Lam兄

” 事實上,事情的結果往往取決於天意多於個人判斷。“
呢句說話係我睇兄台咁多言論中,堅?同意?一句,無論樓市、股市、情場以至人生,都相當合適。
107. 過路人 2014-06-05 22:25:07
咁?情況,小刀會用「你唔係註冊用戶」,唔接受你的挑戰。
108. 引刀一快 2014-06-05 22:32:07
To 自我陶醉兄 

大家對投資銀行?報告其實唔洗咁認真, 佢?只係通過呢?報告幫自己製造出市同入市機會。 最好就係令市場產生非理性悲觀或亢奮, 你估佢話跌五成就真係會跌五成, 話升三成就真係會升三成咩! 日日同你講樓市平穩, 佢食風咩!

我好同意,果D報告好多時就係技術性吹風,咁?應一次,咪??囉,唔應?自會又第個??自圓其說,而中標者中招者都會選擇性健忘,蓋因每日消息太多了。

小陽, 你睇?依家地產股價對資產值折讓, 新世界折讓6成, 恒地4成, 新地2成幾, 長實1成, 長實最多?陣折讓近三成, 唔同你講樓價跌五成, 何來平貨? 只要市場估值改變, 折讓少一成, 佢?已經賺錢落袋, 洗乜理個市真升定假升。知佢做緊乜, 有興趣咪跟少少, 冇興趣咪當笑話睇囉! 同知唔知恥有咩關係呢!

股市呢家?,我會私下請你指教一下。
109. 引刀一快 2014-06-05 22:35:48
我又唔怕陪你玩喔,你叫晒呢度常駐?人全部一齊玩,包括你自己,我怕咩玩?,好笑。
佢地有數字??,我就大把?講喇,你開局喇。
110. fully support 108 2014-06-05 22:39:13
"洗乜理個市真升定假升。知佢做緊乜, 有興趣咪跟少少, 冇興趣咪當笑話睇囉! 同知唔知恥有咩關係呢"

簡直係真理呀,學到?。引刀大哥的炒股方法,又準確,又科學,完全自動,不經大腦,唔怪得引刀大家咁發。
111. 小陽 2014-06-05 22:39:50
 from 大公網
  16.窮人覺得富人大都是勢力小人,眼高于頂;但富人們只是想和「志同道合」的人來往。
  窮人覺得是財富把人分成了三六九等。富人難以忍受悲觀、泄氣,而這正是很多窮人的特征。
  把有錢人與勢力自大劃等號,這會讓窮人心里好受一點,也為自己選擇了平庸這條路找到了很好的借口。
112. 引刀一快 2014-06-05 22:42:06
係咪開局??

113. fully support 引刀大哥 2014-06-05 22:44:50
"
109. 引刀一快 2014-06-05 22:35:48
我又唔怕陪你玩喔,你叫晒呢度常駐?人全部一齊玩,包括你自己,我怕咩玩?,好笑。
佢地有數字??,我就大把?講喇,你開局喇。"


全篇都無一個"敢"字。

引刀大哥高人呀,連自量你都識。明知一畀實數就衰硬。沈大師都係咁?,講完一大論,都無結論,第時個市升又係自己?,跌又係自己?。高呀!

邊有湯博士咁蠢,講到實牙實齒咁,萬一停跌咪好無面。
114. fully support 112 2014-06-05 22:50:46
梗係開!

你回一個"敢"字,就開局。

其他有膽的人也可押注上述其中一邊。

為了公平起見,我在此也邀請其他人押注,包括3傻。

由於法律關係,不能有利益涉及。只為牙較。

規則已於104寫好。
115. 引刀一快 2014-06-05 22:57:07
係開局你就去拉人入局喇,咁多?講做咩??點解個數係你定??到時我贏?,你咪又係改過個名??呱呱叫,我冇咩人回應我敢講係人地唔敢,你?冇我回應你,你連聲都冇得出喇。
116. fully support 2014-06-05 22:58:27

104. fully support 引刀大哥 2014-06-05 22:20:08
引刀大哥,

聽你講的,就很無敵喇。

不如唔好得個講字,show ? power ?睇下,好唔好?

?!你睇跌,今日6月5日,不如畀個數出?,2014年尾,最後一個 CCL 會跌幾多?

?,而家CCL?117到118咁耐,你話跌。敢唔敢話2014年最後一個CCL會低過113?

係睇跌?,就一個字「敢」。


唔敢就唔好長篇大論。

113咋喎,跌幾點都唔敢講,學咩人睇跌?要睇長篇大論無結論,我唔好去睇沈大師,人地講得動聽好多啦。



??????????????????



114. fully support 112 2014-06-05 22:50:46
梗係開!

你回一個"敢"字,就開局。

其他有膽的人也可押注上述其中一邊。

為了公平起見,我在此也邀請其他人押注,包括3傻。

由於法律關係,不能有利益涉及。只為牙較。

規則已於104寫好。


??????????????????

睇好:fully support

睇淡:引刀一快

(在此邀請其他網友,尤其PP、亮劍、法子參加)
117. 自我陶醉 2014-06-05 22:59:32
引刀兄, 好呀, 希望大家有機會交流?。

114 樓, 我答案一早寫?法子兄呢篇?:
2014年,CCL會否破頂123.66?

118. 回引刀兄 2014-06-05 23:00:34
人地有叫你自己定個數?喎。

而且,人地比現在定低幾點咋喎,再定得高?,就變睇好咯喎。
119. 過路 2014-06-05 23:02:10
好玩喎。

我參加!


我睇好
120. 過路 2014-06-05 23:07:29
?邊度睇度123.66篇文?
121. 引刀兄 2014-06-05 23:10:14
快?寫個"敢"字啦,就馬上開局,全人類一齊玩。

唔駛咁餚底喎,叫埋3傻?嘛。唔係得你一個,好公平。
122. 餚底 2014-06-05 23:12:42
打死都唔會寫個"敢"字
123. 餚底 2014-06-05 23:15:57
引刀兄,

記住兩個堅持

堅持唔畀個 CCL 出?
堅持唔講個"敢"字

124. 路人甲 2014-06-05 23:16:19
睇好!


125. 引刀一快 2014-06-05 23:18:08
To 懶人兄

所謂救,就係出口術加少少行政措施。拖住佢跌得冇咁急,之前?50%遺?稅依傢唔見影,咪就係跌勢已成,唔想一下打得太急,萬一有意外仲大力反彈?話,又留多一著可以壓樓市。
126. fully support 2014-06-05 23:19:43

104. fully support 引刀大哥 2014-06-05 22:20:08
引刀大哥,

聽你講的,就很無敵喇。

不如唔好得個講字,show ? power ?睇下,好唔好?

?!你睇跌,今日6月5日,不如畀個數出?,2014年尾,最後一個 CCL 會跌幾多?

?,而家CCL?117到118咁耐,你話跌。敢唔敢話2014年最後一個CCL會低過113?

係睇跌?,就一個字「敢」。


唔敢就唔好長篇大論。

113咋喎,跌幾點都唔敢講,學咩人睇跌?要睇長篇大論無結論,我唔好去睇沈大師,人地講得動聽好多啦。



??????????????????



114. fully support 112 2014-06-05 22:50:46
梗係開!

你回一個"敢"字,就開局。

其他有膽的人也可押注上述其中一邊。

為了公平起見,我在此也邀請其他人押注,包括3傻。

由於法律關係,不能有利益涉及。只為牙較。

規則已於104寫好。


??????????????????

睇好:fully support,路人甲

睇淡:引刀一快

(在此邀請其他網友,尤其PP、亮劍、法子參加)
127. 法子 2014-06-05 23:21:38

104. fully support 引刀大哥 2014-06-05 22:20:08
引刀大哥,

聽你講的,就很無敵喇。

不如唔好得個講字,show ? power ?睇下,好唔好?

?!你睇跌,今日6月5日,不如畀個數出?,2014年尾,最後一個 CCL 會跌幾多?

?,而家CCL?117到118咁耐,你話跌。敢唔敢話2014年最後一個CCL會低過113?

係睇跌?,就一個字「敢」。


唔敢就唔好長篇大論。

113咋喎,跌幾點都唔敢講,學咩人睇跌?要睇長篇大論無結論,我唔好去睇沈大師,人地講得動聽好多啦。



??????????????????



114. fully support 112 2014-06-05 22:50:46
梗係開!

你回一個"敢"字,就開局。

其他有膽的人也可押注上述其中一邊。

為了公平起見,我在此也邀請其他人押注,包括3傻。

由於法律關係,不能有利益涉及。只為牙較。

規則已於104寫好。


??????????????????

睇好:fully support,路人甲,法子(
但不代表亮劍等人)

睇淡:引刀一快

(在此邀請其他網友,尤其PP、亮劍、法子參加)
128. 法子 2014-06-05 23:24:12
自我兄,

在我123.66那邊找不到你的留言。

各位:

在下有個建議,不如搬過去 forum ?邊,咁樣幾時大家都睇到。好唔好?
129. 餚底 2014-06-05 23:27:35

引刀兄,

記住兩個堅持

堅持唔畀個 CCL 出?
堅持唔講個"敢"字


再唔係有個口訣:「我睇你唔到,你睇我唔到,我睇你唔到,你睇我唔到...

千奇唔好覆,一覆其他人就知道你餚底。

130. 自我陶醉 2014-06-05 23:27:36
法子兄, 我寫??12樓, 我估我?估計比好友更牛。
131. 引刀一快 2014-06-05 23:28:59
你開局咪開局囉,有人參加先?搵我喇。記住,勤力D,日日呼籲大家參與,同你呢種一時一個化名?玩,冇意思。仲有,係玩就正規D,2014年年尾,2015年年中,2015年年尾,2016年年中,各設一數,淨係2014年尾有乜用?
132. 法子 2014-06-05 23:29:13
自我兄,

收到,我去?邊 check 一 check。

anyway,你係睇好。
133. 回 90 fully support 引刀一快 2014-06-05 23:35:10

夜麻麻,咁嘈?……


http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20140605/52553795

【公屋租盤王】鳳德?445呎
$12800租出

18,384
建立時間: 0605 20:19
黃大仙公屋鳳德?,有兩房單位以近萬三蚊租出。(蘋果日報)
適中字型
較大字型
黃大仙公屋鳳德?,有兩房單位以近萬三蚊租出。(蘋果日報)
二手缺盤,公屋的樓價及租金亦被搶高。黃大仙鳳德?有租盤王誕生,3座高層兩房戶,建築面積581方呎,實用面積445方呎,放盤三天即以12,800元天價租出,貴過部份新盤租金,同價已夠租住將軍澳新盤峻瀅面積大多近250方呎的三房戶。業主於2009年僅以100萬元連地價購入單位,租金回報率高逾15厘。 


134. 引刀一快 2014-06-05 23:35:44
To 自我陶醉兄

呢篇?好反映大陸?實?,到時,聽到我話自由行該減半就嬲到跳起?亮劍兄,佢會睇到人家請到唔到,會係咩慘像。
135. 自我陶醉 2014-06-05 23:39:09
引刀兄, 你指邊一篇呢?
136. 法子 2014-06-05 23:39:10
引刀兄,

不要介懷,自由參加的。

不過已經有數個「藍色用戶」已經參加。這可以放在論壇那邊。絕對公開、公平。相信你是看淡你,只是怕不會跌到CCL113,是嗎?

不如為表公平,就以近幾次的大約數118.00為分界。

如果2014年最後一個CCL高於118.00,代表個市升?,算「好友」勝。

如果2014年最後一個CCL低於118.00,代表個市跌?,算「淡友」勝。

這樣公平、公開,好嗎?

為表這並不是針對引刀兄,我在此邀請亮劍、PP、甚至湯生參加遊戲。但絕對不可有賭注。

其他人也畀?意見。



137. 天空 2014-06-05 23:39:15
引刀兄料事如神,小弟今拜下風。本人想押注今年年底過CCL 過120,多謝引刀兄指點迷津




138. 引刀一快 2014-06-05 23:45:36
to 法子兄
113我都唔怕118就更冇問題,既然你以118作?基?,咁就118囉。
係玩就正規D,2014年年尾,2015年年中,2015年年尾,2016年年中,各設一數,淨係2014年尾有乜用?






139. 按居 2014-06-05 23:49:14
今晚睇新聞,歐洲央行首次實行負利率,舖路谷借貸。請問美國點加息?除非耶倫想美國經濟自剎?

法子兄,現在大家應該不是討論樓市會不會爆邊,而是怎樣爆邊!

或者好友們現在要收歛?,否則CY又發顛......






140. 引刀一快 2014-06-05 23:51:43
To 自我陶醉兄
我指的是12樓,那篇《信報財經月刊》。
另外,如果陶醉兄你看樓市會升到明年年中,不妨參加并在2014年尾投看升,不需?此感覺?難。




141. 惜緣 2014-06-05 23:54:10
同意按居兄.





142. 小陽 2014-06-05 23:57:08
我認為高過118 ,ck發電最多成交大落,D人唔會平賣



143. 引刀一快 2014-06-06 00:01:47
法子兄,2014年年尾,2015年年中,2015年年尾,2016年年中,各設一數。



144. 法子 2014-06-06 00:01:58
138. 引刀一快 2014-06-05 23:45:36
to 法子兄
113我都唔怕118就更冇問題,既然你以118作?基?,咁就118囉。

係玩就正規D,2014年年尾,2015年年中,2015年年尾,2016年年中,各設一數,淨係2014年尾有乜用?

---------

先多謝引刀兄的回覆,

我再細看所有留言,才發覺原來這 game 起源於有些不敬之意,我先行賠罪。

點解我會對這 game有興趣呢,因為有?網友都知,我較早前在這網也開了個。

當時CCL117,我用123.66作勝負界線。都係睇年尾。

如果係咁,我應否把今日這個 game 在 forum那邊開一個新的呢?

下注也要設一個期限,就下星期四,6月12日。

大家畀?意見。






145. 法子 2014-06-06 00:04:03
好!

我在 forum 那邊,開幾個 game。

但2015年中和2015年尾,定咩數好?

也是118?

大家畀?意見






143. 引刀一快 2014-06-06 00:01:47
法子兄,2014年年尾,2015年年中,2015年年尾,2016年年中,各設一數。






146. 自我陶醉 2014-06-06 00:05:20
法子兄, 好呀! 越多人玩越高興, 不過我認為應估點數才公平, 否則, 50以上咪贏梗。

引刀兄, 我覺得?篇文同你講??幾吻合。至於CCL, 我幾天前已寫下答案了。






147. 亮劍 2014-06-06 00:05:41
引刀兄……本人並冇舖位收租, 不涉及利益衝突 ,但我看到特區政府對自由行旅客呢度全無方向,?度藥石亂投,谷鬼氣咋!
另一方面 CCL在今年年底,?企穩於125?,而我估計CCL於下年及後年都看好,初步估15年係130、同16年係145,但17年?跌翻落去115甚至更低。







148. 法子 2014-06-06 00:08:19



139. 按居 2014-06-05 23:49:14
今晚睇新聞,歐洲央行首次實行負利率,舖路谷借貸。請問美國點加息?除非耶倫想美國經濟自剎?

法子兄,現在大家應該不是討論樓市會不會爆邊,而是怎樣爆邊!

或者好友們現在要收歛?,否則CY又發顛......
------
所言甚是。

但其實,這樣的利息走勢,真係唔算咩新聞。上過我地個網都知道呢?基本?。係外面?大眾媒體話加息話足5年。






149. 引刀一快 2014-06-06 00:10:28
好,咁玩就有意思。






150. 法子 2014-06-06 00:10:58









146. 自我陶醉 2014-06-06 00:05:20
法子兄, 好呀! 越多人玩越高興, 不過我認為應估點數才公平, 否則, 50以上咪贏梗。

引刀兄, 我覺得?篇文同你講??幾吻合。至於CCL, 我幾天前已寫下答案了。
--------
有道理,期貨都係咁運作。你真醒!









151. 天空 2014-06-06 00:11:02
其實擔心樓市向上爆升,CY餘下任期切招冇期。








152. 法子 2014-06-06 00:16:34
定下3個期

大家估「2014年最後一個CCL」


大家估「2015年6月最後一個CCL」


大家估「2015年6月最後一個CCL」



153. 法子 2014-06-06 00:17:19
定下3個期

大家估「2014年最後一個CCL」


大家估「2015年6月最後一個CCL」


大家估「2015年12月最後一個CCL」






154. ??中??人 2014-06-06 00:20:41
各位好似當CY透明,懶人諗如果樓市慢慢上,泛民唔炸形,CY就詐帝睇唔見,如果急升,泛民一嘈,CY焗住打?瓜,以118點計,咁可能買跌會贏,如果用113點計,買升贏梗。




155. 引刀一快 2014-06-06 00:21:56

To 法子兄 

其實定咩數都幾難有準則,如果係以亮劍兄所言?幾個數,我全部買跌兼讓兩分。




156. 引刀點解咁後知後覺呀! 現在才賣大陸樓? 2014-06-06 00:23:48


大陸樓市"?緊"及"報紙唱行晒", 通街都知時才開始賣你D大陸樓 ??? 咁後知後覺既?

不專家唔係先知先覺咩? 點解唔一早放晒咁失策呀, 跌市時才放很難放架, 真係陰公豬囉...



習總一早昭告天下要打貪, 你D線人無通知你咩???? ..........所謂既大陸專家......思之汗顏



唔好又估啦, 我係路人N呀.




157. 亮劍 2014-06-06 00:28:18
地?可加價、公屋可加租、公共事業年年加價更加係老奉!
咁?解CCL要跌??
泡沫若要爆破,一定要符合某些條件:
……嚴重供過於求,空置率升到?位?。
……銀行濫貸,業主槓桿?大,最後買家都出埋。
……?價「嚴重」超出「??」買家水平,我強調係嚴重及??兩詞!



158. 引刀一快 2014-06-06 00:29:11
To 自我陶醉兄 

陶醉兄你前幾日提及?CCL我搵唔到,係邊日呢?

近日大陸樓市風起雲涌,我開電單車去巡點,睇到好多?,其實我就係唔太確定大陸對香港影響?滯後性有幾大,按道理,呢度收風比大陸民?快D,但係幾時浮面有變數,否則,113我係夠膽買?。




159. ??中??人 2014-06-06 00:33:45
美國難加息 + 歐盟負利率 = 自由行跌watt + 內地經濟同樓市放?。咁諗法係估政策市,即係各位齊齊驗緊CY個腦。
160. 引刀一快 2014-06-06 00:35:14
To 亮劍兄

你要睇睇大陸人持貨比例,唔係話佢地唔知個市會跌,而係,譬如,你隔離間屋依傢打七折賣,你會唔會考慮放走一D貨套現,即刻買?佢?會?話,咁你放?可能都係七八折。




161. 引刀一快 2014-06-06 00:39:23
忍者

唔好意思,我件貨好靚,過多幾個月都唔會跌幾多,當然,我唔會話你知?邊度。
162. to 48/f 2014-06-06 00:51:29
甘多好友係度吹,甘睇好咪入市囉!到時政府加3倍辣!

其實呢個組來來去去都係得?3,4個阿湯d下屬同跟班,唔同網名?!唔唱好俾人"小"架!你冇睇人地美x物業咩?哈哈哈哈!




163. 亮劍 2014-06-06 00:56:34
譬如,你隔離間屋依傢打七折賣,你會唔會考慮放走一D貨套現,即刻買?佢?會?話,咁你放?可能都係七八折…………
如有此情況發生,我首先捉法子同我計計,呢??位是否低於衡平價 ,若果係「1」?下,我?買入來自製相連。
至於手上持有??位,如果衡平價係大約1,而我又FP?或有正現金流,咁?解要走去沽?
衣加重置成本好平嗎???



164. 引刀一快 2014-06-06 00:59:40
To 懶人兄 

呢幾個變數,超級電腦都計唔清,你可以試下加埋港珠澳大橋、高鐵入去,反而好諗D。

美國難加息 + 歐盟負利率 = 自由行跌watt + 內地經濟同樓市放?。咁諗法係估政策市,即係各位齊齊驗緊CY個腦。
165. 引刀一快 2014-06-06 01:05:22
譬如,你隔離間屋依傢打七折賣,你會唔會考慮放走一D貨套現,即刻買?佢?會?話,咁你放?可能都係七八折…………
如有此情況發生,我首先捉法子同我計計,呢??位是否低於衡平價 ,若果係「1」?下,我不?唔走,反而買入來自製相連。

我睇唔明。
我?意思係,隔離屋七折放盤,你唔夠錢買,你會唔會變賣其它物業籌錢買呢間雙連屋。
我要表達?係,大陸會出現大量折價貨,持香港貨?會班資回朝執貨,咁香港都會有折價貨出現。
166. TO162 2014-06-06 01:18:13
?淡還未睡呀?
我只是這個網的讀者,看到這網上的留言,覺得比較可學習,好過那些自2009 年開始說要加息的評論。信那些神棍,就錯過五年的低息期,如2009 買樓供二十年,現在都供完四分一啦。不望樓價升現在都安居樂業。2009 年樓價衡平值大約0.7,為什麼不買?最蠢的人就是信DT 樓價下跌三成。
167. 亮劍 2014-06-06 01:19:50
引刀兄……我在十年前開始,每?隔離?主招租,都問佢有冇?趣放賣,佢唔肯放咋!
我層?近乎FP,我自己同老婆外家仲有少少彈藥,FP?唔夠,但首期一半,勉為其難都可?倒!



168. 引刀一快 2014-06-06 01:27:54
亮劍兄

喂,我講大陸D”投資者“,你又講?去你情?,你有米梗係唔駛賣樓換貨喇,大陸果D唔同喔,如果佢地有件港樓500萬左右?,講真,隨時會450甚至420放,?急錢返去執荀?。



169. ??中??人 2014-06-06 01:54:09
TO 亮劍兄、引刀一快兄

如果無CY呢個?豹,懶人絕對係樓市大好友,唔係好咁簡單,而係非常勇猛?隻,如果唔係加按又加按斷?纜,我最少有8-9個單位在手,更加唔會?13年頭賣?君?港個單位,現在大大小小都有5個;由賣?君?港個單位個陣起,我估計樓市今年橫行上落5%,之後按年下跌到17年中,低於CCL歷史高位?25%-30%,明顯係睇淡皆因政策市及供應會增多但滯后影?市況,所謂剛性需求不可靠,03年沙士剛性需求會突然消失,當然過後復現會以?升形態?現,如何捕捉CY思?係重點,所以如果以118點睇到年尾,我會買跌,同引兄同一?,如果無政策市問?,懶人百分百認同三位心目中高人觀點。



170. 地產論壇 2014-06-06 03:28:22
他們未必知道那裡是 forum。forum 即是地產論壇,於頁頂地產博客下面一堆藍字之最後一個選擇。

懶人你還未註冊嗎?恐怕 Admin 遺漏了你的 email,可能要再 send 多一次 request 去 "admin@property.hk"。



171. 當你缺錢時 2014-06-06 06:23:47
       致富的秘訣並不是什麼秘密:你需要很好的儲蓄習慣。是的,確實有人繼承了大筆財富或建立了成功的企業。但是,大多數的美國富人都是通過一月又一月堅持不懈的儲蓄而致富的。
        一開始,金錢能買來很多快樂——但是自此以後,它能帶來的快樂就沒那麼多了。假如你能幫助別人脫離貧困,你就能大大提升他們的幸福感。但是,此後再要讓他們明顯變得更快樂似乎就需要大量金錢了。

        積累財富的動機就是讓你不用為錢發愁。這有點像健康問題。只有當你生病時,你才會意識到感覺健康是多麼美好。

        同樣地,只有當你缺錢時,你才會知道擁有穩健的財務基礎是多麼美妙。金錢的積累或許不會讓你幸福——但是沒有錢可能會讓你極其不幸福。你要達到的是無需為金錢煩憂的境界。



172. 引刀一快 2014-06-06 07:03:27
我始終都係建議玩4個期,玩埋2016年6月,兩年跨度,標準。



173. 法子 2014-06-06 07:05:40



174. 引刀一快 2014-06-06 07:14:39
To 懶人兄

我覺得香港?政策,一定係同大陸相連,密不可分,你如果判定香港樓市係政策市,咁?你就應該留意埋大陸,睇睇兩者?互為影響,大陸想做咩,會做咩,都係一個重要變數。我一直提問但係冇人理會?問題,就係到底依傢非自住樓有幾大比例係陸客物業,到高鐵通車,車費如何?如果果時大陸已經跌30%-40%,港樓?剛需係咪會變?


175. 小陽 2014-06-06 07:16:19
引刀兄,

其實我真係晤明,你講到大陸死梗,但是又唔賣大陸樓,又放唔到租,大市跌點靚都會跌,你睇97太古城。我D上海同事話二手樓好難做按揭,如果等錢$駛,其實好難出貨,要賣一定非常平賣。

我諗你大陸樓用法子兄計法,可能計唔到,都冇rental yield 

??????
176. 法子 2014-06-06 07:21:25
各位:

已建立論壇



177. 法子 2014-06-06 07:22:44

各位:


請估「2014年最後一個CCL會否高於118.00?」(如果exactly 118.00,算作打和)

各位請選擇「會」或「否」

最後投票日期:2014年6月12日

會:法子、自我陶醉、亮劍、小陽

否:脫變中個懶人、引刀一快

---------

已建立論壇,各位可以去睇睇。



178. 法子 2014-06-06 07:39:39
5乾、6缺、7爆邊
179. Will Hunting 2014-06-06 07:39:52
By end 2014, CCL will be above 120. Thanks
180. 自我陶醉 2014-06-06 07:54:00
引刀兄, ?篇?係170樓講?度, 你搵到嗎?
181. ??中??人 2014-06-06 08:48:01
TO引刀一快兄

懶人用個咁奇怪?筆名,係因為當時心諗樓市已經變成政策市,不能以傳?思?去估個樓市,要時刻改變思?去適應,至唔會?波濤洶湧?樓海?頂,但仍然會以高人傳?智慧作為樓市長遠上升基準線,去估個浪有幾高、去得有幾遠。

曾凸手?SSD1時造成樓價下跌一成,懶人仍然未驚過,到CY上場初期,以為背景極親中?CY競選時廢話連篇,上任後就做另一套,點知大跌眼鏡,懶人開始懷疑CY個腦似乎係同愛恩斯坦個腦同一型號?天馬行兇版,為?安全,懶人遵照湯博士?逢三退一妙計,係13年頭最高位賣?君?港單位套?造對沖救生圈,現有?金六百多萬分別以人仔收息、基金及放?投資相連?口將供樓利息減半,所以懶人1間fullpaid樓同4間供緊1厘息,除?自住全部創造緊現金流,以當年買入價計有7-8厘,如果以現時?初步諗法,樓市會?17年中加速跌前如亮劍兄所講,會有短暫急升期?話,咁?浪中至?期間如16年中賣多1或2間套?保命,等急跌後再戰江湖,目前?策略係照湯博士講波,穩守伺機突擊,懶人一定買報?捧湯博士場睇以波論樓,唔會執輸。

當然,懶人除?估到今年底樓市橫行上落5%偏淡外,之後就要摸住石頭過河,縱非政策市亦無實在把握可言,隨時以?變形態去適應變幻原是永恆?樓市,以上係懶人買跌?原因,同埋近幾年?樓市?心路歷程同眾網友前輩分享,多謝垂注。

182. PN 2014-06-06 09:11:39
"謹記農場主人永不宰殺瘦羊". Why?
183. TO 177/F 2014-06-06 11:20:50
Great fun. Thank you for choosing my birthday as the deadline. 
How to vote?
184. 小陽 2014-06-06 12:09:08
Totally agree with middle middle >
A lot of mainlanders want to stay in hk due to hk education system ,  civilised citizens and lowest crime rate.

高? only bring the rich to hk and the poor to china . 
194. fully support 引刀一快 2014-07-20 08:36:10
引刀一快又自我制造分身
195. 引刀一快粉絲 2014-07-20 12:49:08
聽講引刀一快兄就係傳說中嘅東方不敗(子孫根已分離),六親又斷埋,仲有精神分裂症,真有其事?係就好可憐囉,駛唔駛介紹醫生?
196. Tom 2014-07-20 14:25:42
無奈!
197. 引刀一快 2014-07-20 15:00:05
乜依傢年尾喇咩?係咪你D屋企人攞日曆紙抹鼻涕搣多咗呀?依傢7月咋,年底118,睇住喇。
198. 引刀一快 2014-07-20 15:10:07
介紹你睇開果個比我識吖,我想同佢做訪問,瞭解下依傢D精神病醫生面對D神經病人有咩法寶。
199. 自我陶醉 2014-07-20 15:30:56
To nobody

唔服氣就用道理贏番人, 唔洗咁多小動作嘅, 你嘅論點問題多多先會畀人問到口啞, 本來我都唔想嘥時間寫晒出嚟, 依家唔該你自己睇吓你篇大作:

1. 你話 “冇資產,特別係冇樓既人會變成實質上既農奴為有資產既人服務”, 日本尋租機會夠低未? 你去問下佢地有樓係農奴定冇樓係農奴。  

2. 你話:“由於D後生仔重有junk food, internet, smartphone, AV等去令佢地精神弱化”, junk food會令人精神弱化咩, 我就真係唔明有咩關係喇, 如果係真咁最弱化應該係你最崇拜嘅美國喎! internet 同 smartphone, 我就話可以令革命嘅機動效率更高, 更強化喇! AV另人弱化, 唔通係話你自己?

3. 你話 “人類生活改善係主要來自後者,但銀行反而只會替平錢比人買樓,想創業好多時都係要有間樓先有credit,後生仔冇樓想創業都好難”, 你新嚟㗎? 樓係secured asset, 借到平錢有咩出奇? 今日先係咩?唔通1厘息借一百萬賣花生咩? 畀你做銀行你又會點?

4. 你話 "至少到2020前中國人口老化加速前都唔會有事", 2020距離依家5年半, 人口有幾大改變? 有事都唔係關呢樣嘢事喇, 唔講都知! 咁你又認為幾時至有問題呢, 到時嘅年齡分佈同依家又有幾大分別?

5. 你話 “未來幾年總有一個國家會接力QE,世界經濟己經唔會有太大既變化”, 呢個係係願望定預期, 如果係預測, 又有咩理據?

6. 你25樓話 “銀行利息=乜都唔做就有既回報。 如果太高的話,咁好多人就真係乜都唔做,對經濟係好大鑊的。” 有幾大鑊? 80年代廿厘息係唔係人人唔洗做等收息呢? 你去問下你啲長輩先講喇!

7. 你講嘅尋租唔係必賺, 你自己都同意喇。
200. 引刀一快 2014-07-20 16:00:59
自我陶醉兄,佢唔會理性回應你每條問題架。佢口啞就會回避,顧左右而言他,忽然扯咗去第二度,我同佢討論過好多次,無一例外。
201. 晒人時間 2014-07-20 17:09:39
以為咁多回應,有啲乜point討論激烈,原來又係兩個廢柴淡淡一唱一禍,晒9人時間,自己去whatsapp up 飽去啦, 一d功德都冇,正一攪事豬西麻x煩蠢西。
202. Tom 2014-07-20 18:42:32
上面不少對nobody的提問都是合理、有意思的。Nobody應該客觀地回應。
203. 珍惜香港 2014-07-20 18:59:41
珍惜香港TO:196/F Tom

Tom 兄唔使咁無奈嘅!只不過近期有部份留言者,為咗啲無謂嘢搞深咗個牙齒印,三句唔埋就開大片啫,見慣咗啦!其實佢地每一個都有自己嘅 POINT,只要睇內容就得;拗交嘢,SKIP 咗咪得囉!

呢個網站,從來都喺臥虎藏龍。响度長期留言嘅常客,好用心;有收集數據,做市場分析,亦有分享經驗,發表意見。當中最 HOT 嘅,就喺三傻,不過近期佢地對於留言,似乎低調咗;尤其喺法子兄,直頭好似消失咗咁,真喺有啲可惜。最近,PP 兄出咗一篇回應雷國怡嘅好文,值得深入去睇下。

其實我唔喺好多時間寫嘢,但喺一寫又好長氣喎。呢排冇乜講樓,喺花多咗時間寫反佔中,因為我覺得,此時此刻,呢個 TOPIC 對香港最重要。對於樓市,我一啲都唔擔心;需求,就好似一個長開嘅水喉咁,你喺要攞個 3D 大缸接住佢,就當睇佢唔到;但喺啲水流,從來都冇少過,只喺越儲越多啫;依家,已經開始滿瀉啦,咪爆邊囉!所以,3D 辣招已經失效,下面繼續流入,上面繼續瀉出,好快,啲乜招都唔再有能力擋得住個需求流量啦!有冇留意,最近 DSD 過咗,連呢個地產網都冇乜人去關心,點解?冇嘢好講囉!

至於利率呢個議題,喺好複雜,當中亦涉及好多因素;無論你從邊個角度去睇,都難免會忽略好多嘢。所以我會退一步,睇宏觀啲。總之,利率,只不過喺借貸鍊市場嘅一個利潤參數啫;重點喺,一切金融嘢,都喺由行業組成嘅經濟實體衍生出嚟,千祈唔好俾啲片面嘅數字或者圖表呃咗。雖然,閣下响 156/F 講嘅做法,喺可以 WORK,但喺咁,就即喺人為將利率拉高至唔合理水平,呢様嘢會好危險。因為從一個薄利多銷嘅經濟實體,以槓桿套取高息,只喺會造就一個以幾何級數無限增長嘅泡沫,除非响可見嘅未來,經濟結構有望會由薄利多銷轉返做高增值嘅實體,去消化呢個泡沫,否則,災難,只會喺遲早嘅問題。

好多人話,美國搞 QE,將利率推低至唔合理水平,呢個睇法,絕對喺錯嘅。人地喺因應市場需要,冇辦法唔搞 QE,點會咁傻仔逆天而行?不過,美國作為高科技嘅龍頭,經濟實體當然喺高增值果隻,搞到依家咁,只不過喺洗大咗,又唔想慳啫。所以,人地加息有望,只喺唔知等到幾時,dalio 嘅周期論,可以 APPLY。

反觀香港,有乜條件加息?有乜嘢跡象,見到呢度嘅經濟結構,响可見嘅未來,指望會由薄利多銷,轉返做高增值嘅實體?所以,雖然好多人認為,喺美國搞 QE,令到香港嘅利率唔合理咁低;但我就話,就算美國加息,香港都冇條件跟住加;所以點解我成日擺余偉文上枱,就喺想帶出呢樣嘢;正如 nobody 都提過,「香港利息本來就比美國低,美國減過 0.5 厘而香港冇跟」啦!每一個,都喺嚟自一個,邊會有唔合理架!
204. 引刀一快 2014-07-20 19:14:28
睇到未?又整隻假人出嚟謾駡,呢個動作都係一種回答方式,表示無言以對。
205. Tom 2014-07-20 21:33:30
珍惜:
多謝你回應。
我在156/F所述的,就是指消費者及企業會在低息下增加借貸誘因,令信貸需求擴張,及後推高利率,而非中央銀行"人為"地推高利率。
另外,在聯滙制度下,香港息口方向必須跟美國,我們可以不跟4分1厘或半厘,但太大的差距就沒有可能了。
至於買樓需求,是與本地人預期收入成正向關係,當普遍人們收入升幅受限,需求就會委縮。而當樓市回調,需求就會進一步委縮。所以,未來一兩年的本地人對收入的預期,是不可忽視的因素。


206. Tom 2014-07-20 21:39:21
請問PP對雷國怡的回應可在哪裡找到
207. Tom 2014-07-20 21:42:44
以槓桿套息是人的貪念所驅動,所以形成了Dalio所講的信貸周期。
208. 引刀一快 2014-07-20 21:58:20
掛住“微服出巡”咪少見咗囉,唔好當人唔知先得架。
209. 引刀一快 2014-07-20 22:03:58
今日係咁先,拜拜
210. To 206 2014-07-20 22:05:39

Click 珍港兄文中藍字就行,是他的習慣。

211. 惜緣 2014-07-20 22:06:32
212. Tom 2014-07-20 22:59:13
謝謝你們
213. 事實歸事實 2014-07-20 23:19:21
基於事實來看,

(1)引刀一快當時係自發説CCL113的,無人揸槍迫引刀一快說,CCL113應該是引刀一快自己真心的睇法。

(2)自從引刀一快發表CCL下跌之後,CCL就馬上急升。這㸃又確是事實,這樣,引刀一快又係幾“燈”嘅。

以上兩點都是咁多對眼睇住之下發生的事實。(雖然引刀一快自己極力轉移視線,不想提這兩㸃。)

從引刀一快一向的留言看得出,他是一個很想別人讚他叻的人。他就以帶㸃輕侮別人的方式不停在這裡留言,所謂踩低別人去抬高自己。

但讓我給予引刀一快一個忠告,「你睇市的能力遠遠追不上你的驕傲。你應該先謙卑一些,再學多幾年睇市。而不是再死撐CCL會見113。」
214. 引刀一快 2014-07-21 00:01:37
時間過得真係快,咁快又一日!

歪曲、斷章取義、屈人、分身、講大話,你咩都做齊。

113呢個數,邊個定出嚟嘅,邊個就衰三年,你敢唔敢?
就一句,敢唔敢!敢定唔敢?
215. 引刀一快 2014-07-21 00:05:55
118你都開始動搖嗱,冇信心咪提前喺度認輸囉。

113,邊個定嘅邊個衰三年,出嚟應一句喇。
216. 引刀一快 2014-07-21 00:11:12
唔好又推阿小陽出嚟同你頂呀
217. 引刀一快 2014-07-21 00:17:43
邊個定出113嘅,邊個衰三年,唔該出嚟應一句,應一句就靈架喇,出嚟喇。
218. 引刀一快 2014-07-21 02:49:30
唔使扮睇唔到喔,呢度個個都睇得出你講大話,唔敢出嚟人地都知道你做咗咩喇。
219. 引刀一快 2014-07-21 02:54:30
邊個定出113嘅,邊個衰三年,唔該出嚟應一句,應一句就靈架喇,出嚟喇。
220. 引刀一快 2014-07-21 03:09:25
做人何必做到自己咁難睇吖,自己攞嚟嘅。
221. 自我陶醉 2014-07-21 07:52:55
引刀兄, 213樓嗰個應該唔係原先嘅分身喎, 呢個係寫嘢比較有啲教養嗰個喎, 人哋有幾個正身加幾個分身嘛! 要鬥起碼你要搵多幾個老友嚟幫手喎, 人哋牙較戰通常係君子之爭, 呢度啲牙較戰, 原來只係小人之鬥, 咪由人叻吓囉!
222. 亮劍 2014-07-21 08:34:16
TOM-----除咗呢一篇回應雷國怡外, PP 兄還有其他文章,放於同一博客內,可讀性甚高,你俾半天時間細看之後,我再同你作理性討論。
223. 晒7人時間 2014-07-21 10:22:54
引言:
刀又爛又生銹,仲喺度扮高手
一粒老鼠屎,攪污遭晒成窩粥
快啲行L開,哩度唔歡迎你d廢柴
224. 引刀一快 2014-07-21 12:16:25
自我陶醉兄

佢睇見你話佢有教養,佢會高潮架。
225. nobody 2014-07-21 12:28:30
正如其他網友指出,從financial economics既角度,利率放供求決定,但什甚決定供求?我就試用尋租與冒險呢個microecon既角度去分析乜野情況會令到好多人想去借錢而令利率拉高。

1. 你話 “冇資產,特別係冇樓既人會變成實質上既農奴為有資產既人服務”, 日本尋租機會夠低未? 你去問下佢地有樓係農奴定冇樓係農奴。

》如果你睇樓市圖,日本情況似97,就爆破一年升左6成,但其實只要你早一年買,你己經冇乜大礙,真係出事既只係事實上來89-90既成交。果班早就破左產,其他remort之後利息唔使一厘,但租金回報5-8厘,只要銀行唔執,完全可以養家。
你可再去下日本旅行,同導遊吹下水,其實日本係有好多家庭因為父母早年買左樓先可以養住D宅男腐女,冇仔女果班甚至係可以成日去北海道/沖縄玩唔使做。由於工作機會集中係大成市,日本二線成市人其實係流入東京,大部份收入去交租,平時多數係食罐頭過活,所以東京其實真係好多農奴。我認為大陸一線樓市都會東京後期化,初期唔會急挫因為槓桿冇日本當時咁高,之後會由人口流入頂住,有機會再講。

2. 你話:“由於D後生仔重有junk food, internet, smartphone, AV等去令佢地精神弱化”, junk food會令人精神弱化咩, 我就真係唔明有咩關係喇, 如果係真咁最弱化應該係你最崇拜嘅美國喎! internet 同 smartphone, 我就話可以令革命嘅機動效率更高, 更強化喇! AV另人弱化, 唔通係話你自己?
》弱化意思係唔會武力革命,好多數字顯示多左色情資訊同暴力遊戲會令罪案減小,美國係,日本係,而家最多呢D罪案正正係缺乏呢D既國家,如中東,非洲,印度。政權最有機會倒台係社會剛開放時,新資訊流入,年輕人,特別係男人,(當年64都係咁)想要又得唔到,而家其實多數國家都過左呢個危險期。

3. 你話 “人類生活改善係主要來自後者,但銀行反而只會替平錢比人買樓,想創業好多時都係要有間樓先有credit,後生仔冇樓想創業都好難”, 你新嚟㗎? 樓係secured asset, 借到平錢有咩出奇? 今日先係咩?唔通1厘息借一百萬賣花生咩? 畀你做銀行你又會點?
》我當然知到,只係唔想叉咁遠,海嘯後既新常態正正就係傳統金融機構作為資金中界既功能大幅退化,中國就出現以尋租為市既影子銀行,外國則係VC, PE, angel同crowdfunding等去填補空缺,由於呢個銀行做唔到呢D生意,政府又唔想佢地出事,可以既將來都係用低息去變相保貼佢地。

4. 你話 "至少到2020前中國人口老化加速前都唔會有事", 2020距離依家5年半, 人口有幾大改變? 有事都唔係關呢樣嘢事喇, 唔講都知! 咁你又認為幾時至有問題呢, 到時嘅年齡分佈同依家又有幾大分別?
》大陸既數冇人知,但大陸由文革死好多人,到老毛話人多好辦事一家生5個以上,又變成一孩政策(冇客觀數字情況係點),呢個由人口紅利變成勞工短缺未富先老既情況會係地球史上古往令來最急既人口劇變,由家家都唔駛養老到一對夫妻可能要養4-8個老人家可以係好可怕。另外都要睇外國會唔會再收緊移民,上年一年中國走左9百萬移民,多數係年輕同有能力既人,如果繼續收咁多人,中國5年就走左一半叻人(但個勢係會收緊,中國自己亦打緊,不過係放佢地走定係直頭唔比走),會發展成點要睇下中國既汚染/食安/醫療問題可唔可以令人口老化速度減漫,等D後生仔同政府唔使養咁多。

5. 你話 “未來幾年總有一個國家會接力QE,世界經濟己經唔會有太大既變化”, 呢個係係願望定預期, 如果係預測, 又有咩理據?
接力QE係事實,亦有經濟誘因,先前講law of large numbers係統計學上既原因。
政治原因係世界多極化,西方弱左唔想理咁多,戰爭小形化,人口老化可以年輕人怕死難以武力革命等等。


6. 你25樓話 “銀行利息=乜都唔做就有既回報。 如果太高的話,咁好多人就真係乜都唔做,對經濟係好大鑊的。” 有幾大鑊? 80年代廿厘息係唔係人人唔洗做等收息呢? 你去問下你啲長輩先講喇!

事實上當年D人,夠膽買D股/樓,10年就唔使做,只係好少人真係有呢D錢,當時物質生活之缺乏係而家既人難以想像,而家唔同了,好多小投資者都大L把錢。當然,當時資金流通冇咁快,若真係有神奇力量可以令利息突升到咁高,全世界同香港人自己既資金就會流入香港銀行,存款係銀行既負債,如果銀行唔係自己缺錢的話,佢冇理由要送錢比存戶,佢自由亦冇必債仔會比咁高息佢,結果可能一兩個星期(甚至一兩日)就去返低息。
咁銀行會唔會缺錢?睇下大陸有冇放錢,再睇下PP之前D文。

226. 引刀一快 2014-07-21 12:32:35
佢即刻出嚟洗版喇,人在做,天在看,你做嘅,早就個個都在看喇,醜態畢露。
227. 回 225 2014-07-21 14:20:45



無謂浪費時間啦。