〝少年得志、語無論次〞真實版！

我有一位80後同事，06年在將軍澳買樓結婚成功上車！08年又成功換出四小龍！10年話樓市見頂要賣咗層自已樓〝租樓住〞當然又成功賣走了自已層樓做租客，仲將賣樓得來的錢入市買股票！真是少年得志！還自認是樓神！四圍同人分享買樓心得！

 

我心念真係好勁喎，我在買你在賣！早d出聲我幫你買咗佢！

結果, 股票當然坐艇！ 12年靜靜雞追價上返車！佢真好野！不過從此就收口了！

自2008年起我已經完全打消賣樓的念頭! 因為怕賣左買唔番! 現在非常正確!

人生有幾多個一百萬? 好多賣自住人士大都抵受不了一百萬這個數字, 在他們人生中可能未見過一百萬, 因而沽出自住樓...誰不知一百萬以後, 還有好多個一百萬在後頭! 賣出了, 就錯過了接下來的一百萬!

老實說我沒有見過一百萬現金, 但眼見資產淨值不斷上升, 已經足以抵消看見一百萬現金的念頭, 也慶幸當年沒有因為想看一下一百萬現金而錯過了再後來的幾個一百萬

兩隻烏龜在田邊相對一動不動，老農對一旁的專家說：它們在比耐力，誰先動誰就輸了。專家指著一隻龜殼上有甲骨文的烏龜說：據我多年研究，這只烏龜已死五千多年了。另一隻烏龜伸出頭來說：死了也不說一聲，害得老子在這里幹等。裝死的烏龜大笑說：你輸了吧, 專家的話你都聽!

Many people think they can beat the system and beat the market. I actually know ONE person who had done it back in 1997, but I also know more than 100 who failed. Why would they think they are that 1 person?

To 2/F

C觀點-----近期，我雖然不斷看淡香港樓市，並提醒市民入市要審慎，投資宜保守；但不知道為甚麼，在很多公開場合，仍不時有人問我，某個樓盤是否買得過？現時入市是否一定會吃虧？樓換樓是否風險不大？他們對我之前的勸告，似乎都沒有聽入耳，或許他們另有一套自己的看法。有一點可肯定的是，他們的買樓意欲遠比我想像中強。

 

實情是，近日的新盤銷情真的出現了明顯的突破，荃灣的環宇海灣共推1,717個單位，在不到一個月的時間裏已賣了九成。在今天這種市道下，一個單位這麼多的大盤，能在這麼短的時間裏，接近一鋪清袋，實在有點意想不到。

 

在開盤前，行內都覺得這個樓盤訂價合理，銷情應該理想，但亦只是預期賣1,000個單位左右，能賣六至七成已算不錯。今次能賣得這麼快，顯示樓市已經升溫。

 

環宇海灣屬剛需盤，買家主要是不受辣招影響的本地用家，有較理想的反應，尚可以理解；但近期卻不只這類剛需盤賣得好，西九龍Grand Austin與白石角的逸龍灣都接近售罄。這些單位很多都過千萬元樓價，非一般首置者能負擔得起，可見不但上車盤有銷路，連換樓需求與投資需求也有增加的傾向。據地產代理估計，六月份的新盤銷量將創近年新高，肯定可以過二千宗，甚至有機會靠近三千宗。

 

一手市場的興旺，亦帶動了二手市場。在一手市場向隅的客人，唯有轉投二手市場。但在辣招扭曲下，業主大都不肯在這段時間放盤，擔心大部分客被辣招攔截下賣不好價。所以，二手市場可供選擇的盤口不多，業主的價位都企得很硬，短期裏樓價可能會有所反彈。

 

出現這種情況的原因，有多個方面：(一)美國經濟復甦緩慢，不但2015年不會加息，即使到2016年，亦不知道是否有條件加息，大家因而覺得低息的環境還會持續，這對樓市有利。(二)美國經濟復甦未如理想，令原本回流美國的資金又再流向新興市場，香港亦屬得益地區。(三)內地經濟數據有所改善，令人對中國經濟硬著陸的擔憂減少，冒風險的投資意欲增加。(四)內地銀行獲得中央定向降準，資金緊張的情況略為鬆弛，部分浸透出來香港。(五)在過去一年多的時間裏，香港樓市交投淡靜，積累了不少有實際需要的用家，他們等了很久，近期終於忍不住了。(六)近日新盤定價合理，銷情理想，對用家入市起著鼓舞作用。

 

在這種情況下，我預期樓市在六、七月期間會有一次較為顯著的反彈，價格有機會挑戰上次的高位。然而，我並不認為這次反彈意味著樓市又再進入牛市，政府的辣招對樓市仍起「緊箍咒」的作用，加上內地正進行深化改革，陣痛在所難免。因此，在這段時間入市，不宜太過進取，確有自用需要的，也要量力而為。

(轉載自2014年6月23日am730C觀點)

 

 

錢作怪

27/09/2012

 

昨文「金中之金」提出黃金有個黃金交叉，即50天綫升穿200天綫，理論上是要買黃金，因黃金牛市將屆，但筆者於昨天文末又提出要看完今天之文，始可決定是否買金，何故？皆因錢作怪。
投資者通常會有較多的直綫思維，美國啟動QE3，印銀紙量多了，自然有通脹，黃金價便升，在這個直綫思維中，我們不妨加多個檢查站，就是貨幣流速，此中涉及少許貨幣學論點。
錢是分有M1、M2、M3一直至M7，但我們一般計到M3便已可知道貨幣供應多了，對經濟的影響。以美國言M1是現鈔，M2是M1加銀行存款和支票戶，M3是M2加銀行間存款和機構存款，但不包美國政府在銀行體系存款。

借貸的活躍度

一般言，M1約為美國GDP 10％，M3約為美國GDP 90％，美儲局印出來的銀紙是M1，但要有人用，才會轉成M2、M3。所謂有錢使得鬼推磨，是由M1推至M2、M3。而這個推手是借貸，而借貸的活躍度，可以用貨幣流速（Money Velocity）來反映。
做生意的人，不怕利潤微，最重要是貨如輪轉，便可密食當三番，最怕有價冇市，三年唔發市，發市要當三年，賺埋唔夠皮費，銀行亦如是，銀行的貨是錢，有三種情況。
A.如果多人來借錢，銀行又肯多借錢，便是貨（錢）如輪轉，貨幣流速增，M2便大升。
B.如果多人要借錢，但銀行不肯借，不敢借，怕債仔破產，便是貨（錢）滯銷，貨未能如輪轉，M2便慢升。
C.如果無人來借錢，銀行又不肯借，便是貨（錢）鎖死，貨完全不轉、少轉，M2便不升。
向銀行借錢的人可分三類。
1.消費者；借錢來買車、買樓，這是借來花的，推動貨幣流速有限。
2.工業家、商家；借錢來發展業務，這是借來投資，只要做對頭，可以錢搵錢，例如蘋果iPhone 5，多一百個這類工業家、商家，來借錢，M2升速必快。
3.炒家，借錢去炒，這是借來博，博到可以一開十，博不到便冚旗，沒有人能說得準，所以就有謂，炒家是「三更窮五更富，天光可以輸清光」之說，在金融海嘯前，十個炒家九個贏，M2定急升。金融海嘯後，十個炒家八個輸（今年初至今，只有11％對冲基金跑贏大市），M2增長便滯停，QE初現，不少人擔心會帶來急通脹，筆者認為不是，因為銀行要收遮，人心不雄，反映出來的是成交萎縮，QE出來的錢未夠冚所蝕，未可做大花筒，又怎會有通脹？

未必能推動通脹

今天美儲局的QE3、QE FREE仍是在這種要制約的環境下，其對通脹的推動未必大，因為其對M2的推動仍未大，再加上一如筆者在周一《經濟日報》撰文所述。
•銀行要留錢應付巴塞爾III的更高資本需求的要求。
•環球央行都壓炒家，遏制高頻交易，檢控銀行，投機者縮手。
•一般投資者較保守，投資資金減少。
•對沖基金損手，執笠者多，市場轉靜，愈靜就愈見鬼。
•美國的財政懸崖日漸逼近。
凡此種種，都會使借貸減慢，亦即M2增速減少，要通脹急升，未必易，故黃金出現黃金交叉之後，跟進買金者，定要小心，一見出現死亡交叉便要離場，因為如市場如一旦認定通脹難來時，金價便易跌難升了。
講了這麼多M2，然則美國的M2走勢如何？看以下幾張圖。
從圖可見近年美國M2增長率是較低的，除非這個轉高，不然通脹未必易來，香港通脹要擔心的，不是美國QE，而是中國的M2。

博士﹐恕我再重申一遍﹐那批曾經賣掉自住樓的業主﹐事實上很少要求政府打擊樓價﹐反而怪自己蠢及揼心口的居多。最大力要求政府打擊樓價的並非這批人﹐梁振英亦不會聽這批人的說話﹐最多在心裡面笑佢地抵死而已。最要求政府打擊樓價的是那一批自己無錢置業又眼紅別人置業的人﹐及自稱窮人者。請不要再冤枉那些錯誤賣樓的人﹐他們已經好慘。

只有一套"過往的經驗",未必能在今天科技同資訊行先嘅世代揾到食,

我有位同事2010年賣了唯一的自住樓等樓價下跌，走去租堆填區旁，貪有大型會所又可住新D大D！而家未再上車，一家4口隔年搬家，越租越細。呢對70尾夫婦，持住有小聰明走精面，做事無主動性無責任心，最叻派自己的工作給其他人和​​下屬做，又每個月取病假，下班前10分鐘就洗定手，夠鐘走人唔緊要，放產假前又留低一堆原本平常可以清到的easy job 給其他人做，平時無野做扮忙、其實在上網炒股，唔知點教好D 2000 後仔女？個老公又無本事！

蔡楓華、陳百強也是少年得志，才受不了被Leslie追過他們。 Leslie 出道時有阻滯。 And the rest is history.

少年得志都算憾事 ? 唔通一定要 60 歲先發達 ?? 這點我不盡同意!

同意 8/f 所講，過去幾年錯賣自住樓的人已經好慘，他們沒有要求政府出招壓樓價，他們終日自責1.當初太信地代，以為地代真係幫佢找到水魚買家，高於巿價去接佢件貨，然後可以幫佢鋤业主價入番件筍貨或2.過早追求虛榮嘅生活(如賣自住樓變現去租豪宅，買靚車)

少年得志最大可能以為自己天縱英明，從此沒了謙遜，相反意見聽不入耳，做錯决定死不肯認，一錯到底自掘墳墓，即是項羽的剛愎自用，他的結局人盡皆了。

項羽同劉邦真係一個好例子

買賣樓宇千萬不要相信地代，他們祇為佣金而生存，最要緊的是客人不斷買賣，是否做錯決定是客人的事了，客死客還在嘛。中原c生的財富是靠買賣和租賃收取佣金，不是靠炒樓致富的，他08年至今長期睇錯市，跟他反向操作肯定有斬獲。

無錯 70 後﹐的確有很多地代很無良﹐為了賺取佣金而不擇手段。我識得一個地代朋友曾同我講過﹐有些行家甚至知道間屋係兇宅都唔同個客講﹐佢試過一單 case ﹐一個女買家問佢有乜好盤介紹﹐還跟他說剛剛由隔離間地產帶佢睇完某某座某室﹐但不太滿意。地代朋友問她知唔知那間是兇宅 ﹖她甚感驚訝說不知道﹐還說怪不得帶她睇樓的那個地代連房間都不敢入﹐只傻更更地站在客廳﹐叫她自己到房間及廁所參觀﹐現在才明白了。他對女買家道明原委﹐該單位約三年前由於業主兩公婆發生感情事件而鬧至女主人在房間中吊頸自殺。後來出租給一個印度人﹐印度人說不介意﹐現在印度搬出﹐業主打算出售。我這個地代朋友為人老實﹐他有兩個原則﹐就是若知道買家不清楚樓宇上會手續及沒能力上會者﹐他不會勉強欺騙其落票簽約﹐第二是兇宅唔做。我跟他說就算是兇宅都做也無妨呀﹐只要預先同個客講明而他又不介意的話。他回答說一來怕做壞招牌﹐二來怕如果真係出到麻煩自己都唔安樂﹐況且我淨係做手頭上租盤都夠開飯﹐錢係搵唔晒嘅。因此原因﹐我才和他做了十幾年朋友。

To 17 順民兄

要找一個好的地產代理真係要講彩數！我認識的代理中, 也有好多是好好人！好專業的！

我覺得買家都可做多一點功課, 希望能減低誤購入間問題單位的機會。

1. 盡量掌握一些間問題單位的位置。

2. 落訂前, 可利用各大銀行的網上估價除了想買的單位外, 同層, 樓上樓下的單位都作360估價, 睇下有無不尋常發現等等。

3. 正式銀行估價結果。

不過, 有時單野無報導就更難查證了！！

" 一定能夠在97年之前賣走所有物業，而在2003年的時候再回購"

so 勁...我also 無話可說

我98年尾見從高位跌了4成就進場, 利息11%, 2003年從我買價再跌4成=從高位跌了6成多, 風聲鶴淚,

但當時還用千零元/呎買了間辦公室, 丟空了幾個月, 結果用來當迷你倉用. 市場靜的不得了, 公司生意不好, 就怕被炒...

hindsight 看起來是容易的

講就天下無敵,實際上要真正面對，才知道困難在哪裡.

最慘是無法接受失敗，心理嚴重受創後自此一沉不起，無得翻身，甚至輕生...

很多都是初次置業者，在2004至5年的時候置業，.........點解在2009年的時候，那麼多人將他們的自住物業賣走，.........

是因為有很多香港大朋友/小朋友贏唔起,所以走咗貨去先,想唔到,捉咗蟲.........

(信報報導) 撰文：馮寶怡

當我們感覺到城市正在消失，就會明白為她留一些歷史，留下一幢賺不到錢但拆了又傷感情的建築物，既艱難卻又很重要。《香港檔案．X》燒味強曾說：「這個城市，變得太快。人都係一樣。」人的改變難以捉摸，微細內在，最終卻轟動所有人。我們驚嘆人可以變得那麼徹底，直到他/她離開我們之時，才發現什麼也留不住。

李小龍，一個大家熟識的名字，他在我城的歷史中絕對佔有一個重要位置。他在武術、電影甚至是服裝潮流方面至今仍影響著全世界，沒人會否認他是一個強者。因為他一句「中國人唔係東亞病夫！」他彷彿成了各地華人的連繫點，沒當兵沒參軍不做特務不參加奧運，李小龍仍是大家心中的民族英雄。

死因眾說紛紜
李小龍的死對大家來說是異常突然，但對他自己來說，是意外還是意料之內？關於他的死因，多年來流傳多個說法，猜測疑雲不斷，有牽強的有可信的，任何一個說法都有它的支持者。

有說李小龍練功過度，甚至是練功的方法出錯，過勞導致身體無法負荷，加上成名後的壓力令他崩潰。另說他濫用藥物，因為當年公布的檢驗報告指李小龍體內有大麻物質，但不少醫生於不同的書刊中都有提過，那微少成份的大麻不會是導致他死亡的原因。

李小龍一直以來與無數武術高手交手決戰，留下不少舊患，到後期更盛傳他有心臟病和關於腦部的疾病，拍攝時暈倒的傳聞更是不絕於耳，所以不少人認為他是突然病發而死亡。傳奇人物不少得一些戲劇性的死因，就像甘迺迪一樣。有人認為李小龍是遭人暗殺，其妻琳達亦曾指他與不少人結怨，包括日本黑幫，因為他戰勝了一場決戰，令該社團的賭博公司損失不少。到最後法庭公布他死於意外，原因是藥物敏感，多年來很多人質疑此說法，認為有人蓄意隱瞞真相。

李小龍是很多人的偶像，就算不是瘋狂粉絲，也會默默欣賞。偶像的形象於不同人心中大概是不一樣，我希望或我覺得李小龍是怎麼樣，他在我心中是怎麼樣，結果我們選擇性地相信了他的某個死因。

當年法庭公布的死因是藥物敏感，那為什麼那麼多人不相信或不肯相信？李小龍死後短時間內，有關人士向外公布他的死亡地點是他自己的寓所，後來記者翻箱倒櫃，找到資料證明他的死亡地點應該是丁珮家。這個謊言、誤會或技術出錯，絕對影響人們對後官方消息的可信程度。

藥物敏感，一個普通、簡單、一言以敝之的死因。在眾人心中，李小龍仍然保持著一個民族英雄或一個如他的電影角色、打遍天下的強者形象，一來是因為接受不了英雄的突然死亡，就算接受了，亦希望那是一個轟轟烈烈的離開，因為李小龍不是一個普通人。

歷史檔案館中，收藏了一份李小龍的死因報告，但檔案不能公開，只有家屬才可翻閱。死因報告好像就是答案，但白紙黑字寫下的，又是不是真相？如果當中再一次寫著「藥物敏感」，大家會真心相信並接受一代傳奇英雄以這麼簡單的方法殞落嗎？還是再一次認為有人隱瞞真相？隱瞞真相又有錯嗎？李小龍的死，是李家的事，還是全世界華人的事？公眾的知情權與他的私隱權可以用一個謎來取得平衡嗎？

私隱延續傳奇
圍繞這個死因之謎的討論，其實都是知情權與私隱權的角力。不是任何一個人死後都會引起那麼大的聲音，是不是因為李小龍背負了華人的形象、香港人的形象和武術家的形象等等，他就要向大家公布自己的死因，他就要向大家問責？某些私隱公開了會影響當事人，但當他的私隱又影響著社會時，若當事人死後，所謂的私隱可以被公開嗎？歷史檔案館中的的死因報告到那個時候才開放給公眾參閱？應不應該開放？知情權與私隱權應該用時間來決定，還是用人物身份來決定？這些都是一連串值得討論卻永遠得不到答案的問題。

傳奇人物死後會留在歷史，那平凡人呢？每個人都有留下自己歷史的權利，就算你下一代是你唯一的觀眾或支持者，你留下的是古怪老東西還是價值不菲的收藏品，都可以讓他們認識你之餘，更了解自已多一點。李小龍的死可能不是想像中的轟轟烈烈，但這個沒完沒了，一直得不到答案的死亡，令他的傳奇延續下去，這個歷史中的一大謎案，可能值得永遠被埋藏。

少年得志有也唔好！

李小龍的兒子叫做--李國豪

拍戲的時候被道具槍中的空包彈打死了---------------------------------------------------------------------------------------

李國豪(李小龍之子) 死因：拍戲時被道具槍裏的真子彈射殺


李小龍死後十一年，他的兒子李國豪也踏上銀幕，李國豪的第一部影片是香港片《龍在江湖》（1986），其後他回到美國，在《功夫大電影》（Kung Fu The Movie）中當第二男主角，他演出《Laser Mission》（1990）、《殺戮都市》（Showdown in LIttte Tokyo， 1991）後，在《龍霸天下》（Rapsa Fire，1992）中首次擔正主角。

1993年4月，他在拍攝《烏鴉》（The Crow）一場槍戰戲時中槍死亡，終年二十八歲。

 

李小龍死後十一年，他的兒子李國豪中槍死亡，終年二十八歲。

誰能解開李國豪中槍死亡之迷?????

我卖了，卖吾番！

我卖了，卖吾番！

我卖了，买吾番！

我不同意湯博士關於"不要賣走自住物業既意見", 我記得09年我賣了遠離城市自住村屋,3年內我重複賣走自住物業6次, 終於可以在旺角地鐵站旁邊擁有自己的無抵押貸款房子, 如果我不賣走自住物業,我不會擁有我現在所有的一切.

To 29樓 NT farmer兄

兄台，願聞其詳！！！！！

To: 30/F 引刀兄

沒什麼特別的, 因緣際會, 換樓六次而已, 窮人要向上爬, 好多時需要賭身家, 唔好話賣自住摟啦, 有靚女要就連賣身都有可能, 湯生來自富裕家庭, 我也理解為什麼他會這麼說.

To 32樓 人生伯樂，

人老了，最怕什麼？除了怕失去伴侶及健康惡化，最怕的應是「無瓦遮頭」和沒有足夠資金養老。中文大學商學院高級講師李兆波，在早前的國際房地產及財經博覽會上演講，指出在芸芸投資工具之中，「磚頭」除了可作自住外，因具長遠升值潛力和可以提供穩定的現金流，較適合作部署退休的投資工具。

李兆波說，人退休後，沒有工作收入，卻要繼續衣食住行，便需要有穩定的現金流，「以往不少人會選擇投資股票及一些金融工具，但在金融海嘯、雷曼事件後，會發覺若投資在不當的金融工具，原來可以蝕到渣都無，不少香港人便將資金改為押在『磚頭』上面，認為樓價縱有波動，但房產不會消失，也不會被騙」。

雖然現在一般的住宅租金淨回報往往不足3厘，不過李兆波指出，「美國30年期債券的孳息高過3厘，看似比買樓收租吸引，但要一般人願意以七位數字（100萬元以上）買入債券，心理關口不易過，他們寧願買入數百萬元的物業」。

他又表示，香港地少人多，住宅樓價長遠傾向上升，只要不是過度借貸令槓桿過高，大部分人發覺就算經歷過九七後的大跌市，只要捱得過，樓價總會返家鄉，由蝕變賺。「買物業的一個好處，是它既可透過按揭而具槓桿效果，只要工作穩定，準時供款，樓價跌了也很少會如做股票孖展的被追差價。」

李兆波指出，只要供完樓，退休後擁有收租物業，便等同有源源不絕的現金流，用來應付退休開支，「『本金』不會縮水，反而若可以加租，現金流會增加，兼具有抗通脹的效果」。他續說：「就算只有一層自住物業，因現在銀行已能提供逆按揭（或稱安老按揭），以300多萬元的樓價，做了逆按揭，每月便可有萬多元現金使用，而又同時有居所至終老。」

李指出，現時樓價高企，一些人或會覺得儲首期也困難，不如放棄買樓。「從長期而言，樓價總有周期起落，但一個人若不儲蓄，當樓價跌了的時候，一樣沒有首期買樓，人任何時候都應該有儲蓄概念，當機會來的時候，才有資金入市。當然，也有人說儲錢的速度追不上樓價的上升速度和幅度，那儲錢時，就算未夠首期，也可先投資如較穩健而高息的藍籌股或房託，待有關投資升值，便較容易儲得較大筆資金做首期……當然，儲錢便不可以亂花錢，不可頻頻換手機或經常旅行玩樂，所以買樓儲首期，本身已是理財的行為。」

「年輕人有的是時間，現時樓價高，等調整才入市也無可厚非，比如樓價是300萬元，若回落了一成，即等同省了30萬元，這隨時是一般人的一年人工，等也值得。但愈近退休或老年，如有足夠現金買樓，便不要亂等，人老了做按揭也較困難，租樓住，有一些業主也不喜歡租樓給老人家，所以能『現兜兜』買樓的話，還是早一點入市的好，至少買個『安心』！」

撰文：陸振球（明報地產版主管）