今期我們利用中原地產網站裡提供的私人住宅樓盤呎價，資料由三年前二○○七年十月至今，包括港島、九龍和新界區八十多個屋苑，作了簡單運算，有以下發現：
一) 差不多全線均偏高，且有泡沫 = 說它們偏高有泡沫，是因技術上而言，其現今呎價皆高過期內的高(標準差)波幅的價位，當中只有兩個未過 – 會景閣及富豪花園 [見圖1]。
二) 部份屋苑之呎價表現相當波幅 = 大體來說，波幅最大之屋苑多位於新界 – 如河畔花園、大興花園等，其次是九龍，港島區比較少。波幅越大表示投資風險亦趨高，雖有機會賺高些利潤，但蝕本時亦可較多，「賺蝕比例」要算一算 [見圖2]。
三) 若能在各屋苑近三年內之低點入市，高點出市 = 發達咯，平均賺五成，假設能選中頭五個高低點差距最大之屋苑，就賺更多，機乎「打個開」(即一倍)。再細看這三年之走勢，根本不須三年前二○○七年末入貨，拖延至二○○八年尾才買亦可，因○七至○八年間的升幅到○八年尾已打回原形，亦即「遲來的更上岸」。
五個高低點差距最大之屋苑是a) 陽明山莊；b) 大興花園；c) 漾日居；d) 海逸豪園；e) 寶翠園。
四) 風險甚高屋苑？ = 我們計算中原地產CCL指數本身之現價位相對高波幅位、波幅度及高低點 (即上述三環節#)，且以此為平均，就可與各屋苑的比較，發現不少在這三環節上皆高於CCL的，若要一一列出，恐怕不够篇幅。
然而，值得留心的有大興花園、河畔花園、漾日居、陽明山莊等。
若分散投資在多個屋苑上，有減低風險作用嗎？基本上「沒有」，因我們以抽樣方式比對一些屋苑看其呎價走勢之數值關係，發覺不但同級數之屋苑數值關係大，比對一些不一樣之屋苑時，其數值關係亦不少，即整體傾向是「同心一致齊上落」*。
#註：三環節之間存在一些關連，如波幅度高可較容易出現較大之高低點。
*註：稍有少許例外是雍景臺，但並非全無數值關係，且配搭要如：雍景臺 + 上水中心，雍景臺 + 美孚新邨等才行。
作者電郵:contact@real-estate-tech.com
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