团结基金：远期熟地腾前 催热半熟地
本港贫穷人口165.3万创新高，公屋轮候时间5.9年又创新高，基层人士亟待政府加快房屋供应。新施政报告描绘「北部都会区」宏图，未来会有近100万伙公私营房屋供应，但特首又坦言房屋供应正面对「头轻尾重」问题，这个愿景要十多廿年后才能成事。钱又冇、楼又冇，小市民焦躁难安。香港文汇报记者邀请团结香港基金土地及房屋研究主管叶文祺，为政府如何加快拆墙松绑、增加额外供应提出建议。他指，团结基金发现有接近12万伙处於发展阶段较后期的土地供应，可由十年提前至五年内完成，最快2024年就可以见到额外供应。●香港文汇报记者 黎梓田
叶文祺在接受香港文汇报记者访问时表示，虽然特首坦承未来十年房屋供应有「头轻尾重」的现实，但政府未有放弃进一步精简造地建屋的程序，而施政报告中亦提出政府将在几个方向精简程序，例如环境评估、城规程序、收回土地及公众谘询。然而，即使政府完成以上种种程序精简，但目前仍欠缺目标或KPI（关键绩效指标），对於未来五年房屋供应着墨甚少，短期内看不见成效，所以不少市民会觉得政府只是「用把口增加供应」，会影响大家对实现「北部都会区」愿景的信心。
累计欠13.5个彩虹邨
他又指，政府预计在2021至2025年的公私营房屋供应为18万伙，不过自2013年「长远房屋策略」首次提出以来，过去8年房屋落成量一直未试过达标，累计拖欠相当1.6个太古城的私人住宅单位及13.5个彩虹邨公营房屋单位，涉及合共12万伙的短缺，他形容政府的「楼债」已经「积压如山」。
政府可以如何「还清」这12万伙的「楼债」？叶文祺强调，非常时期需要非常手段，政府应从正发展的「熟地」或者「半熟地」入手，通过大力精简发展流程、促进建设效率加快相关项目的房屋落成。
叶文祺又表示，如何针对不同发展阶段的项目拆墙松绑，将是政府能否加快及追回过去房屋供应短缺的关键。他称，可加快的土地项目大致有三种：第一种是处於「土地平整、设计或建筑工程」阶段的公营房屋项目，第二种是「收地 / 重置或申请规划许可」阶段，第三是处於土地平整及建筑中的私人住宅项目。
因应三种情况拆墙松绑
针对第一种阶段项目，可以透过引入「私人参建」模式提升建筑效率，其中港大邹广荣教授团队的研究显示通过市场竞争参建公营房屋，分别可以节省两成的建造时间以及四成的成本支出；至於第二种阶段的项目，则可以将设计以及土地清理的工作精简并同步进行。
而第三种阶段的项目，他建议政府放宽引入外地劳工，及以「专业自查」原则简化建筑图则审批，即政府审查主要项目，其余则交由业界自行审批。至於以上种种可节省多少时间？叶文祺认为应反过来思考，政府要追回多少时间，以此作为节省时间的目标。
特别是「还清」12万伙的「楼债」，连同本来预计的18万伙供应，即未来几年若合共兴建30万个单位，政府就要在未来几年内每年平均兴建6万个单位。
最快2024年有额外供应
叶文祺指出，基金估计在2026至2030年间，将有约6万伙私人住宅单位及17万伙公营房屋单位落成，合共供应约23万伙。而基金发现有接近12万伙处於发展阶段较后期的「土地平整、设计或建筑工程」阶段，以及「收地 / 重置或申请规划许可」阶段，这些项目有望通过拆墙松绑推前到未来几年内落成。
他透露，在这12万伙之中，其中10万伙属於公营房屋项目，2万伙属於私营项目，而整体有一半来自洪水桥、古洞北及粉岭北等，四成来自改划项目，余下一成则来自重建项目。如果单计处於「土地平整、设计或建筑工程」阶段的项目，连同两至三年兴建时间，即最快2024年就可以见到额外供应出现。（另有相关报道见A2）
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