看事物必须两面看，当经济去到一个低迷状态的时候，可能随时出现反弹，就如大家认为楼价将要大跌4至5成时，港府宣布全面撤辣，楼市立即兴旺起来，不但成交量创出近年新高，楼价也开始止跌回稳。过去5年香港经历社会动乱和新冠疫情，楼价平均下跌两成半也是合理，笔者认为短期内如果能够保持这样的价格，成交又继续畅旺，将可带动相关产业链，帮助中小企业渡过难关。

　　我们常常认为地产商暴利，可是近年来开始出现利润摊薄情况。根据一项研究报告显示，香港主要地产商在2023年的毛利率相比2022年下跌一半，只有11%左右。笔者相信，去年的地产市道，中小型地产商并不可能赚到钱，不过因为他们没有卖楼，故也没有太多亏损情况报告。大家都在等待市道复常才推盘，等呀等终於等到了今年政府撤销楼市辣招，市场立刻出现抢购热潮，但是价格却仍然在向下调整，原因是累积几万个单位的存货，需要一段长时间和大量客户来消化。

地产商今年毛利率难保11%

　　香港的大型地产商新盘开价仍然低於之前的市价大约三成左右，代表他们现在只求量不求价，楼盘随时出现亏损情况。坊间觉得这样输钱不对，笔者反倒认为地产商的做法很聪明，这就是「明输实赢」的最佳例子。今天低价出货或许亏损一成半成，明日买地却可便宜4至5成，有甚么不对？难得资金可以大量回笼，目前市场到处缺钱，正是现金为王，随时都有便宜3成以上的项目可供选择。不过这种方式并非人人可以仿效，因为大型地产财团有很多注资金，他们输得起，其他人只有一两注钱，输完就难以翻身了。

　　香港经济开始进入转折点，金融股市和地产市场到了淘弱留强的阶段，历史潮流不可抵挡，如今地产暴利的年代已经过去，严重亏损的个案却天天在发生，地产商11%的毛利率今年可能也做不到了。作为地产投资者，务必做好风险管理，今明年仍然是一个大考验。如果你问我楼市何时才能真正企稳甚至反弹，我只能回答成也美息败也美息，利率何时回调，便是市场回暖之时。

6年是一个经济周期

　　笔者认为，美国利率难以长期维持在高息环境，全球都在减息刺激经济，唯美国以压低通胀为由坚持不减息，似乎想一直利用强美元收割全世界，但是庞大的外债必将拖垮其经济；而中国已开始在大量沽售美债，美国经济表面上好，其实中下阶层生活艰难，贫富悬殊产生治安极差，还有美股有机会在下半年大幅回调，加上美国大选在即，最终减息是不可阻挡的。

　　大家对后市不必过於悲观，如今的香港政府上下一心，全心全意在拼经济谋发展，希望将来有愈来愈多惠民政策出台。经济循环是有周期性的，在笔者的记忆里，最长的衰退期是从1997年到2003年，时间是6年左右，那么这一回需要多久才能复苏，从2019年到2025年刚刚也是6年，或许就是这样一个循环周期，开始为大家创造新的机遇。