国际著名的楼价调查机构Demographia早前发表他们2018年调查报告，香港以21.5倍的楼价与家庭年收入中位数的比率「荣登」全球榜首，远远抛离全球第二温哥华的12.6倍；
《Demographia International》主要调研全球378个大城市的楼价负担水平，以各地住宅的平均价格，除以每年家庭入息中位数收入作负担标准。报告指出，若楼价负担在5.1倍以上，乃属於难以负担水平。21.5倍说明，香港楼价已是势如危卵。
极其偏高的楼价，易跌难升，而且不跌则已，一跌则跌幅惊人。君子不立危墙之下，此刻就算不想卖，亦不该买。
物业市盈率是一个衡量投资物业需要多少年才归本的比率，它等於1除以租金回报率。
现时的租金回报率，以中小型住宅单位来说，港九一般为2.5%至2.7%，新界为2.6%至3%；豪宅为1.1%至2%，超级豪宅不足1%。
中小型住宅单位市盈率约为33倍至40倍；豪宅市盈率约为50倍至91倍；超级豪宅市盈率超过100倍。
七十年代以来，香港物业市盈率10倍以下为偏低；10倍至15倍为合理；15倍以上至20倍为稍高，但可接受；20倍以上为偏高；30倍或以上为极其偏高。
现时各类物业的市盈率，特别是豪宅和超级豪宅，比率高得这么惊人，要50年至超过100年才归本，还值得投资吗？
经济有循环周期，物业亦然，衰退、萧条、复苏、繁荣，周而复始，循环不息。物业周期的衰退、萧条，一般历时三、四年，复苏、繁荣，一般历时五、六年。自2003年以来，今次的复苏繁荣期已达16年，历时之久远超一般，特别是当楼价此刻已升至极其偏高的水平，目前的楼市是处於四阶段中哪一阶段？如果它是处於繁荣期，这次的繁荣期还可以持续多久？
在甚么时候买楼，时机较能力更重要！最合算是在复苏期始初买，最要命是摸顶买。根据过去的纪录，每一个循环从复苏期始初至繁荣期顶峰，楼价至少升3、4倍；相反地，见顶回落至见底，楼价往往最低限度跌去40% (上次的下跌浪，由1997年10月至2003年8月，足足跌了67% )。我们此刻首先要弄清楚楼价是处於循环中哪一期，是复苏期当然好，是繁荣期初阶亦问题不大，但如果是繁荣期的尾声，你还入市，岂不是把自己置诸危墙之下？证诸本港过往60年的地产发展史，一个上升浪绝少超过13年，而今次迄今为期16年的上升浪，无论看楼价还是时间，该是接近甚至已达摸顶了。
～ 待续 ～
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