|
1. 非常出奇 2015-03-26 08:47:37
|
博士唔好钻牛角尖啦 今日居屋放榜，日前博士唱淡话无人买，甚至预测得三万人抽都嫌多，结果博士衰佐，十几万人申请 之后博士又话抽中的人都未必买，何必一而再唔认衰？
|
|
2. 蜕变中嘅懒人 2015-03-26 09:09:06
|
博士今日解释定义：1.银主盘。2.负资产。3.负资产者。
懒人理解为：
1. 银主盘，物，属银主全资拥有，并连同该因此物而可追讨债项。 2. 负资产，物，市值低於其借贷值。 3. 负资产者，人，其拥有资产总值低於其借贷总值。
如果理解正确则：负资产实质上就百分百系银主盘，只不过银主未行使权力而已。 今次懒人撑博士并非捉字虱，而系大众理解嘅通裕缪误而己。
|
|
3. omega 2015-03-26 09:20:36
|
咁讲不如话所有做有按揭既楼都是银主盘。 十万银主盘不是梦。
|
|
4. 蜕变中嘅懒人 2015-03-26 09:23:55
|
TO 3楼 OMEGA兄
当资能抵债时，银行无权收楼成银主盘，只可以CALL LOAN，请谂谂。
|
|
5. 蜕变中嘅懒人 2015-03-26 09:28:27
|
补充：就算系负资产都要1.追补差价、或2.CALL LOAN不果，然后俾够缓冲期至可以进行收楼程序。
|
|
6. HW 2015-03-26 09:31:34
|
林一呜是对的，负资産与银主盘绝不相同。银主盘的出现，是因为业主断供，而被银行收楼。
|
|
7. 低层租金破顶,GoGoGo! 2015-03-26 09:35:20
|
蓝湾两房户 尺租44元破顶【明报专讯】收紧按揭后，不少买家转买为租，令租赁市场转趋活跃。中原分行经理李伟宁指，小西湾蓝湾半岛3座低层F室，实用面积455方尺（建筑650方尺），2房间隔，因单位附有雅致装修，终以2万元租出，较屋苑同类单位约1.8万元月租高约一成，实用尺租44元（建筑尺租31元），尺租则创屋苑新高。原业主2015年1月以635万元购入，租金回报3.8厘。 加多近山月租高见6万 另外，中原分行经理黄小江指，入伙不足一年的坚尼地城加多近山高层A室，实用面积916方尺（建筑1184方尺）3房户，以6万元获承租，月租金额创屋苑新高，实用尺租66元（建筑尺租51元）。业主2012年以2529.5万元购入，租金回报2.8厘。
|
|
8. 金管局负资产定义 2015-03-26 09:37:17
|
http://www.hkma.gov.hk/gdbook/gb_chi/stroke09/negative_equity.shtml 负资产 (negative equity) | 形 容 欠 认 可 机 构 的 贷 款 额 高 于 抵 押 物 业 当 前 市 值 的 住 宅 按 揭 贷 款 的 用 语 。 这 个 定 义 并 未 计 及 借 款 人 向 其 他 机 构 ， 如 地 产 发 展 商 、 政 府 及 放 债 人 以 二 按 或 其 他 形 式 所 获 取 的 贷 款 。 | 负资产 (negative equity) | 形 容 欠 认 可 机 构 的 贷 款 额 高 于 抵 押 物 业 当 前 市 值 的 住 宅 按 揭 贷 款 的 用 语 。 这 个 定 义 并 未 计 及 借 款 人 向 其 他 机 构 ， 如 地 产 发 展 商 、 政 府 及 放 债 人 以 二 按 或 其 他 形 式 所 获 取 的 贷 款 。 | 负资产 (negative equity) | 形 容 欠 认 可 机 构 的 贷 款 额 高 于 抵 押 物 业 当 前 市 值 的 住 宅 按 揭 贷 款 的 用 语 。 这 个 定 义 并 未 计 及 借 款 人 向 其 他 机 构 ， 如 地 产 发 展 商 、 政 府 及 放 债 人 以 二 按 或 其 他 形 式 所 获 取 的 贷 款 。 | 负资产 (negative equity) 形 容 欠 认 可 机 构 的 贷 款 额 高 于 抵 押 物 业 当 前 市 值 的 住 宅 按 揭 贷 款 的 用 语 。 这 个 定 义 并 未 计 及 借 款 人 向 其 他 机 构 ， 如 地 产 发 展 商 、 政 府 及 放 债 人 以 二 按 或 其 他 形 式 所 获 取 的 贷 款 。 | 形 容 欠 认 可 机 构 的 贷 款 额 高 于 抵 押 物 业 当 前 市 值 的 住 宅 按 揭 贷 款 的 用 语 。 这 个 定 义 并 未 计 及 借 款 人 向 其 他 机 构 ， 如 地 产 发 展 商 、 政 府 及 放 债 人 以 二 按 或 其 他 形 式 所 获 取 的 贷 款 。 | 形 容 欠 认 可 机 构 的 贷 款 额 高 于 抵 押 物 业 当 前 市 值 的 住 宅 按 揭 贷 款 的 用 语 。 这 个 定 义 并 未 计 及 借 款 人 向 其 他 机 构 ， 如 地 产 发 展 商 、 政 府 及 放 债 人 以 二 按 或 其 他 形 式 所 获 取 的 贷 款 。
|
|
9. HW 2015-03-26 09:39:34
|
2003年的时候，我公司有大把同事是负资产，但是很多都有现金及股票，只是不攞出来填氹而已，因为准时供款，没有被银行Call Loan.
负资产绝不等於银主盘，请博士不要误导大家。
|
|
10. 打工仔 Andy 2015-03-26 09:39:59
|
博士 早晨, 写得好, 想起负资产都怕怕了, 所以现在小心好多了！
|
|
11. 物业＝盘？ 2015-03-26 09:49:43
|
如果负资产业物但唔系市场放售都叫盘，咁香港系唔系有几十万个业主盘？
|
|
12. 生汤 2015-03-26 09:56:44
|
如果你讲的是事实，三年内有一万个家庭要租细价楼住，而这一万个盘一旦归边到收租人手上，租金又大幅上升了
|
|
13. omega 2015-03-26 09:58:08
|
to: 蜕变中嘅懒人
以上面汤博士既定义, 几期冇供, 银行就可以CALL LOAN, 汤博士定义当中已经是银主盘. (未必是负资产). 咁讲香港任何一个有按揭既物业都有 "可能" 成为银主盘.
一百万银主盘 GO GO GO
|
|
14. 定义 2015-03-26 10:00:00
|
据我理解，银主盘就系要俾银主如银行收番先叫银主盘，一日未收番都只能叫负资产，条件唔同先会名词唔同嘛。正如一条蝌蚪，你夹硬话佢系青蛙，原因系青蛙一定系蝌蚪变喎。既然系想讲负资产，点解唔可以直接写？既然系想讲蝌蚪，何必写青蛙？
|
|
15. 小读者 2015-03-26 10:04:55
|
既然汤生写文章之时有认真考虑过负资产同银主盘既分别, 佢已经为自己既用词负责了. 而最终决定用银主盘, 我相信汤生系有特定立场要表达.
为避免读者过分钻研用词上既学术解释, 而失去文章想表达既主要讯息, 我建议以下句子更改为: "负资产者拥有的应该都是准银主盘"
我对文章既理解系: 1. 负资产 = 准银主盘 2. 银主盘 =/= 负资产 (某君有十个盘, 可以输一个, 但赢九个) 3. 十年前, 楼按市场主要由银行承接, 所以十万个准银主盘先得一万个银主盘 4. 今年, 楼按市场有大量财仔参与, 所以十万个准银主盘更大机会出现一万个银主盘
|
|
16. pp 2015-03-26 10:06:11
|
To 10/F Agree with you. There is a big different between 2003 & 2015. HK people is now much clever than 2003. Negative equity will very very difficult to happen. PP had given a report to us before. Let's see the result in the coming 3 years. I received message that some major Singarpore funding firms planned to shift the majority of investment from Singarpore to HK due to recent political reason. They will focus on the property market in HK. I guess the property value in HK will have at least 10% increase this year.
|
|
17. 好人兄 2015-03-26 10:08:05
|
唔知博士个女买红山半岛时有冇问银行或财仔借钱呢?如有咁以博士既理论已经系银主盘喎，因为豪宅巿埸经常有低於巿埸几个巴仙出售情况。
|
|
18. 银主盘 vs 负资产 2015-03-26 10:16:50
|
银主盘是指业主无力偿还按揭贷款，银行作为银主根据按揭契约往法庭申请强制收回作抵押的物业，或业主主动放弃作押物业业权，将物业交银行处理；银行在收回物业后会在市场放售/拍卖，这就叫银主盘；负资产定义在8楼已贴，是指作押物业市值低於未偿还按揭贷款余欠，即是指资不抵债的按揭贷款；如负资产的按揭贷款业主能继续还款，银行一般不会主动收回物业，因此负资产不等於银主盘；而银行要求收回物业的原因是业主未能偿还贷款，而收回物业的市值不一定低於未偿还的按揭贷款，因此银主盘又不一定系负资产。至於金管局公布10万个负资产是指有十万个按揭贷款资不抵债，不等於有十万个负资产者，因如博士说一个业主可有多於一个物业/按揭贷款，另当然亦有联名户的问题。 博士拟作补充或修正，以正视听，避免被指误导读者之嫌！
|
|
19. 流浪汉 2015-03-26 10:27:10
|
To 18,
你系咪想讲？
「至於金管局公布10万个负资产是指有十万个按揭贷款资不抵债，不等於有十万个银主盘，
|
|
20. ahchiu to 18 2015-03-26 10:34:11
|
同意
简单讲,
负资产盘不等於银主盘 (可准时还款, 银行不收楼)
银主盘也不等於负资产盘 (不能准时还款, 银行收楼, 现在好多n按盘, "物业出售后，竟然还有余款给前业主")
|
|
21. 风信子 2015-03-26 10:35:03
|
我由旧年三月卖左沙中细单位自住楼，赚左百一万谂住等跌。点知一卖就系咁升，日日比老婆鹅。睇住旧屋升左成八，九十万，自己白交租一城每月九千几…………最近见博士转軚，心生希望。开始重新留意博士post 文。其实我唔想爆煲，只要向下调整三成我就可以买大少少单位
|
|
22. omega 2015-03-26 10:40:16
|
可能，可能，可能
用汤博士既逻辑推断, 任何一个物业都有 "可能" 断供. 银行都有 "可能" CALL LOAN 收楼. 即是话, 香港所有做左按揭都有 "可能" 成为银主盘.
可能，可能，可能
100万银主盘 GO GO GO
|
|
23. i-banker 2015-03-26 10:45:26
|
Corporate clients of my company are planning to cut their investments in HK and shift their money to other regions. Main reasons are the high rental cost and low profit margin in the property market comparing with the unreasonably high risks. I guess the property value in HK will drop at least 20% this year.
|
|
24. 吹毛求痴 2015-03-26 10:47:19
|
资不抵债，已经是负资产。何必又负资产，又负资产者呢? 除了吹毛求痴，多余。
|
|
25. ahchiu 2015-03-26 10:55:08
|
Dr. 一万个银主盘的论点, 是建基於借财仔及财仔收数的行为, 及以下假设:
1. 财仔利息高, 所以还财仔贷款比还银行贷款难, 所以较容易发生不能按时供款情况
2. 财仔无银行咁好相语, 不能按时供款, 好快就收楼
3. 现在市场借财仔按揭的情况比2003时严重
所以出现银主盘的机会比2003时大
以上论点, 跟物业是否负资产盘没有很大的关系
但以上的假设是否正确, 我就唔知, 还望高人指点。
|
|
26. 同意留上23楼 2015-03-26 10:55:17
|
我公司 (欧资公司) 从上年年中200人已减至现在得50人, 续步将香港业务缩细，唔知几时轮到我 (担心中)... 行家也差不多... 好像有计划撤资中... 唉... 上年年尾刚买了自住楼, 如博士不幸言中而我又被裁，真是呜呼哀哉....
|
|
27. yy 2015-03-26 10:58:05
|
依汤生论述，2003汤数是十万，银主实数是一万。 现在汤数是一万，银主实数是一千罗！
|
|
28. 赞! 2015-03-26 11:08:35
|
姑勿论博士今天文章内容是否有争议,我觉得这些文章才有意思,引发大家思考同COMMENTS,比昨日篇好多了~赞!
|
|
29. 流浪汉 2015-03-26 11:09:03
|
唔知岩唔岩呢？ 
|
|
30. To 27 2015-03-26 11:11:54
|
错！
依汤生论述：零三年，十万个负资产 ＝ 10% 银主盘；
三年内，一万个财按盘 ＝ 100% 财主盘！
|
|
31. (cc) 2015-03-26 11:17:41
|
同意汤博士最后一段。 都是因借贷人周转或理财问题，这情况跟大细楼价无关系，正常人都会计好数及风险。 财仔见物业升值，而借贷人又未能按时还款，将物业放卖，财色兼收，又有现金流货如轮转。
|
|
32. 途人甲 2015-03-26 11:18:40
|
我正在准备一篇论文交俾学校，题目关於香港房地产市场。 如果我以负资产数目，来说明银主盘应该多少的话，我话负资产数目就等如银主盘数目，教授可以接受吗? 还请各位前辈及博士等赐教。
|
|
33. To 29/F 2015-03-26 11:23:54
|
银行Call loan与否不只是考虑是否资不抵债，最重要是借款人的还款能力；但即使客户真系还款能力转差，如两公婆其中一个失业，银行亦会先同借款人倾有无重组可能，因失业不一定好长期，或会尝试劝借款人自行卖楼解决；因银行处理收回物业涉及较多额外费用(如律师费、收楼过程涉及时间较长亦需多付利息)需借款人承担、拍卖价亦不一定高，加上须投入人员处理，亦因处理时间长涉及拨备等，当然亦有社会责任、商誉的考虑，因此银行是极不想收回银主盘的！
|
|
34. 流浪汉 2015-03-26 11:34:33
|
|
|
35. TO 32/F 2015-03-26 11:56:07
|
你说你写论文，应是硕士或甚至博士生了，独立分析能力应该非常高，在论文内作的假设及推论亦应有提供理据，那你觉得「负资产数目就等如银主盘数目」的立论理据在那？
|
|
36. 小职员 2015-03-26 12:01:50
|
负资产又好, 银主盘又好... 千祈唔好通叔就得喇, 咪我层楼就pkhgc喇!
|
|
37. 慎言预测(2)？ 2015-03-26 12:04:14
|
博士这篇是否慎言预测(2)？我看第一次觉得有无搅错！但后来以看你的慎言预测(1)的心情再看一次，咁就好似明了啦！
|
|
38. 行外人 2015-03-26 12:08:10
|
|
|
39. To 2 & 3 2015-03-26 12:23:55
|
|
|
40. To 35/F 2015-03-26 12:24:37
|
「负资产数目就等如银主盘数目」的立论理据在那？ 因为贵为博士的也作出以上推断及陈述。故此可引述此陈述作立论理据吗?
|
|
41. 不同意 2015-03-26 12:25:23
|
|
|
42. TO 40/F 2015-03-26 12:42:12
|
建议你参考下18楼先，另最好再参照下当年金管局所公布的资料作分析，亦建议找你的导师/Tutor倾下；如你仍认为博士的说法及推论合理，你可在论文内引述来支持你自己的论点，但记得写Reference；最后，祝你好运！
|
|
43. 无语 2015-03-26 12:43:32
|
|
|
44. 生汤 2015-03-26 13:40:57
|
其实即使你准时供楼，楼按只有市值百分之一，银行一样有权要求还款。即是説，所有楼按都有可能被call loan,而业主没有足够现金还款的话都有可能是银主盘。
博士话三年一万个肯定是低估了！
|
|
45. Predator 2015-03-26 13:42:41
|
博士，日日系度9 up 你闷唔闷架，其实我开始无兴趣再去追厘D文
|
|
46. 物业初哥 2015-03-26 14:00:48
|
大家无谓响定义上争拗银主般同负资产
「只要他不还款，财务公司是有权没收他的物业，这个情况与2003年绝对不同，如果将物业按在财务公司的业主不小心，他的物业很容易变成银主盘，三年内出现一万个银主盘又有什么出奇。」
重点系衰到贴地时银行供得起重有得倾，反而财仔就冇人性随时食左你层楼！
|
|
47. 十郎 2015-03-26 14:12:50
|
银主盘定系负资产? 拗来做乜吖? 不切实际. 不余谂吓有无咁多仲好喇.
银主盘即系斩仓盘, 跟以往股票斩仓情形睇, 斩完一蚊, 到九毫, 到咗九毫, 到八毫. 即系越斩越低, 越低越斩.
楼市一年可以升24%, 未见过, 骆驼最后一根稻草之后, 最迟上车的首当其冲, 跟住串烧落去, 赞成44楼, 低估咗.
|
|
48. 美元强兼加息 港楼市势调整 2015-03-26 14:22:27
|
|
|
49. 中银迎资本要求 明年或加按息 楼按龙头市占2成 恐掀加息潮 2015-03-26 14:23:38
|
|
|
50. 李+x 2015-03-26 14:27:09
|
|
|
51. 证人 2015-03-26 14:46:24
|
在这里用门外汉, 睇吓强美元的威力. 在这里我读过一个贴文, 数字和大概情形是, 他住纽西兰, 用咗50万纽元, 在香港买楼, 现在因为强美元及楼价升, 佢卖咗楼, 可以得番100万纽元.
|
|
52. 劏簿c 2015-03-26 14:50:04
|
点解你成日都要引申番之前的文章? 如你觉得自己系讲得对的何必要用新一篇文作解释?
|
|
53. 立即行动 2015-03-26 14:58:41
|
|
|
54. 王先生 2015-03-26 14:59:42
|
我有啲唔明，如果业主供唔起层楼，但又唔系负资产，佢点解唔系自己卖咗层楼，收番差价，反而要变成银主盘？
|
|
55. 因为 2015-03-26 15:04:26
|
|
|
56. 证人 2015-03-26 15:10:02
|
补充 : 对澳元有d认识, 2至3年前澳元做过8.60, 最近做过5.90. 50万澳元, 相差135万港元. 数字有出入, 无损原文大意.
日元大家都知喇.
|
|
57. Peter Paker 2015-03-26 15:29:02
|
Copied and pasted from 金管局 - 汇思 (阮国恒副总裁) 2015年3月20日
http://www.hkma.gov.hk/chi/key-information/insight/20150320.shtml 1. 金管局有否了解财务公司承造物业按揭贷款的情况? 有没有最新的数据? 对楼市和银行体系有何影响? 金管局不时要求银行提供它们贷款予财务公司的资料，以便了解银行与财务公司的信贷关系。根据金管局收到的资料，在2014年12月底，有45间银行1向59间财务公司提供融资。当中，29间财务公司有经营物业相关贷款业务，这包括大部分目前市面上比较活跃的财务公司，涉及以物业抵押的贷款（包括按揭和其他一般周转使用）总额约为92亿元（去年6月底为86亿元），跟本港银行业总体约9,900亿元未偿还住宅按揭贷款总额比较，仅约为百分之一。可见财务公司借出的置业贷款金额并不足以影响香港楼市的发展。 此外，香港银行向该59间财务公司提供融资的总额只有270亿元，占银行体系总贷款额不足0.4%，比例甚低。当中，有提供物业相关贷款的29间财务公司从银行取得的资金总额为200亿元。因此，这些财务公司是否稳健，并不会对银行体系带来系统性影响。
|
|
58. 请问 2015-03-26 15:49:57
|
香港财务公司是不是只可以向香港银行取得融资? 香港银行是香港财务公司唯一的资金来源吗?
|
|
59. Peter Paker 2015-03-26 15:52:50
|
|
|
60. to 57 PP 2015-03-26 15:54:27
|
92亿可以有几多件银主盘呢？
1. 按比财仔, 按几多成? 9成?8成?7成? 定1成,2成?
2. 我唔知通常/平均按比几多成, 就当借100万好唔好?
3. 92亿/ 100万 = 9200件
4. 啊, 又会咁近1万件?!
|
|
61. 打工仔 Andy 2015-03-26 16:08:17
|
|
|
62. To 61楼 2015-03-26 16:12:32
|
60楼已回应财仔向本地银行借的资金来源只占30%-40%财仔的资金来源, 所以财仔放的楼按贷款不止你说的那么多!
|
|
63. to 63 2015-03-26 16:15:01
|
|
|
64. to 64楼 2015-03-26 16:19:55
|
对啊... 要小心看清楚, 不要比SFC的语言伪术骗啊....
|
|
65. 续 64 2015-03-26 16:20:14
|
>>那么财仔银主盘就更多件了
当40%财仔的资金来源系银行的
按此比例:
92亿 / 40% = 230亿
230亿 / 100万 = 23000件
|
|
66. 更正: 65 楼 2015-03-26 16:23:45
|
|
|
67. 续 66 2015-03-26 16:27:06
|
就算改份子为200万都11500件呀.... => 230亿 / 200万 = 11500件
|
|
68. 续 66 2015-03-26 16:28:04
|
当平均借200万好唔好?
230亿 / 200万 = 11500件
讲真, 有几多业主问财仔借200万呢?
借100万又有几多?
如果系细价楼, 350万借2成= 70万
财仔按揭数目真系不得了!!!!!!
|
|
69. To 61/F 2015-03-26 16:29:43
|
All 9200 units became negative equity? I got 2nd mortgage too but my cash is enough to cover the principal of 2nd mortgage........... So, at least 1 unit can be deducted from 9200? For a very aggressive estimation, i think only 20% which is 1840 units have potential problem.
|
|
70. 博士智理名言 2015-03-26 16:35:08
|
|
|
71. 借财仔不一定系细价楼 2015-03-26 16:42:08
|
霭华押业（1359）公布，向一名客户借出为期九个月一按贷款，涉额8500万元贷款与估值比率（loan-to-value ratio）约为六成，年息为最优惠利率（P，现时为5.25厘）加6.75厘。
根据公布，是次贷款用途主要用作还清或部份清还现行贷款之本金，若借款人不用作还清或部份清还现行贷款之本金，此贷款则作废。该客户为一间在香港注册的公司，其主要业务是物业投资，为霭华押业新客户。
|
|
72. secondary mortgage 2015-03-26 16:42:16
|
I think many of the secondary mortgage are low interest rate plan offered by the financial subsidary of property developer to finance the frist hand property buyer.
|
|
73. Peter Paker 2015-03-26 16:47:39
|
汤博士，您好
根据金管局住宅按揭调查，2013年1月至2014年12月，24个月合共129,182宗新提取住宅按揭贷款，这24个月的新提取按揭贷款金额合共有$3,772亿。而该段期间的CCL 约在117 - 133点，应该算是历史高位的高楼价水平。
但是，根据住宅按揭调查，上述24个月的平均当月新批按揭之 loan-to-value 为55%（24个月内最高及最低的 LTV ratio 为53.6% - 57.2%）。即是说，这24个月内做 mortgage 的贷款人平均可以拎到45% 首期出来买楼
而在上述情况下，要出现10,000宗银主盘（或者负资产）的话，楼价必须要跌 > 45% 才可。况且根据金管局副总裁所说，在2014年12月底，涉及财务公司物业按揭的贷款只有92亿。
小弟问题有2个：
<1> 涉及财务公司92亿的物业抵押贷款如何使到有10,000个银主盘或者负资产出现呢？
<2> 若然$92 亿物业抵押贷款不足够10,000宗时，即是说，必须连银行一按物业按揭都要出现资不抵债的情况，才可 "围" 够 10,000 宗银主 / 负资产的宗数。在过去24个月， 在当月LTV ratio 平均只有55% 的情况下，要使到连一按都出现负资产或者为主，楼价从今天起必须要跌超过45% 才行。
第2个问题系，到底有什么因素使到未来3年楼价可以下跌45%呢？
老实说，我只是查知真相，若有冒犯，还请阁下多多包涵。
|
|
74. 老实讲 2015-03-26 16:53:23
|
金管局的数据只包涵它管核范围的情形，即银行，现加埋银行放比财仔造二按的贷款部份，根本就没有财仔借出二按或多按的数据及情况，只有财仔心中有数。
|
|
75. 随口噏 2015-03-26 17:02:13
|
随口噏, 当秘笈. 你话所有人都唔还钱, 变晒银主盘都得啦.
|
|
76. 占士 2015-03-26 17:13:44
|
PP提供的资料显示：根据金管局收到的资料，在2014年12月底，有45间银行向59间财务公司提供融资。 但博士在其文中说过：现在有大约一千间活跃的财务公司。 其实真的很想知道，香港财务公司的数目有多少？其资金来源当中有多少不是由银行提供融资？ 他们的总规模有多大？金管局是否已经掌握了所有的资料？
|
|
77. TO 证人 2015-03-26 17:17:36
|
小弟正是当日出文的NZ港人。
再补充D，就系因为我深信钱贬值而实质资产会升（就如过去香港情况，只不过现在不是在香港），所以对我来讲现在是班资回纽入当地货既好时机。。。。。。。
另外，小弟系NZ有一国内同包租客，已租3年近日通知已买楼要搬，系我眼中亦因为纽元贬值既关系，所以我相信好多好似我同我租客有得选择系其他地方入货既人，今时今日都会识计边度著边度唔著。。。。。。
|
|
78. 运输工人 2015-03-26 17:32:49
|
1000间财仔,每间50单按揭,每单按揭有1个担保人,每个担保人有10个物业加10个亲友,而每个亲友又有物业. 银主盘=1000 x 50 x 2 x 10 x 10 = 一千万宗 所以细价楼必爆,大价楼应该无影响,因为大价楼业主做担保人大把钱还……
|
|
79. Li 2015-03-26 17:49:22
|
博士前两日先谈及官渡之战，当时袁绍七十万大军，兵精粮足，谋士如云，点计都胜曹操的七万之衆！ 就算比曹操烧咗一个粮仓，都仲有其他㗎，七十万大军，损兵一半，都仲有三十五万㗎！ 咁点解袁绍要大败呢？仲要系一倒不起嗰只呢？
|
|
80. 小猪 2015-03-26 17:54:58
|
唔明点解金管局觉得财仔二按多按的情况占整体贷款率不多，只是微不足道，但又出招去搅佢地，为乜？没有特别风险，又没有银主盘，楼价又会继续升，搅佢地为乜？要回应边度边个呢？唔明！
|
|
81. 引刀一快 2015-03-26 17:58:58
|
一个简单过乜嘅道理，大前年政府派糖6000蚊，大家估下，合资格攞糖嘅人，有几大比率迟咗攞唔到？肯定冇几多喇！
同样道理，本来有150万嘅收益，迟咗唔攞就变50万，再唔攞就冇，而且有机会罚钱，大家系咪尽快去攞？
关键就系共识，只要市况够差，连对市况唔敏感嘅人、同埋陶醉喺数字盈利嘅人都觉得楼价系时候转向，敏感嘅人早就出逃，俾咗货人地接，亦即系会接货嘅“豪客”买少见少。
拐点啓动！
最好搵D交易嘅买家卖家现身说法，睇下佢地系咩心态，睇下有冇共通点，咁大家自然会更了解楼市嘅情况。
|
|
82. 回80楼 2015-03-26 18:02:58
|
金管就系听咗博士讲，故此出手搅财仔，等细价楼可3个月内爆煲，如果唔爆再出招，目标3年内要出1万个银主盘！博士这次win硬！
|
|
83. 引刀一快 2015-03-26 18:03:52
|
To 79楼 Li
强！如果要再加一个字，就系“高”！！我讲紧你。
兄台好嘢，精辟精辟！！！！！！
|
|
84. Peter Paker 2015-03-26 18:04:51
|
根据金管局，2003年6月有105,697宗负资产按揭，金额约$1650亿，以宗数计占未偿还贷款的22%，以金额计占未偿还贷款的31%，当时负资产的 LTV % 为128%。
当时未偿还按揭贷款约$5,235亿
|
|
85. 死鸡撑饭盖 2015-03-26 18:07:31
|
老豆系老豆，仔就系仔。你唔可以话个仔将来都一定会做老豆，所以现在可称佢为老豆。汤三国错了就应该承认，何必还要玩文字游戏？
|
|
86. 引刀一快 2015-03-26 18:15:23
|
我喺 81楼 所写嘅，看来实在系浅白咗。
有79楼 Li嘅提问，一个精辟提问几乎答晒各楼层全部问题，Li兄我忍唔住要再赞一次！
五个字“兵败如山倒”（驶乜你引刀讲吖，个个都知喇，哈哈哈）
|
|
87. 小猪唔同意82 2015-03-26 18:17:15
|
| 金管局就系要驳斥博士的预测论说，岂会听博士的话呢？这样去屈博士有欠公平！又要比人话无准，但又有负上累出招之名，那太荒谬了！ |
|
|
88. 引刀一快 2015-03-26 18:20:22
|
Li 兄强哉！
引刀快将消失，有Li兄，淡友可以延续，廖化交棒俾姜维，努力！
|
|
89. 元朗仔 2015-03-26 18:47:18
|
非常同意引刀一快 我认为梗系唔好买楼，一於租楼最安全，我个人觉得一买就大跌，大家忘记了97年吗？一买就负资产，租一世楼就最安全
|
|
90. 生汤 2015-03-26 18:55:57
|
如果三年无一万银主盘又如何？
又作故仔话有银主既盘就是银主盘？
|
|
92. 蜕变中嘅懒人 2015-03-26 19:50:22
|
懒人谂： 假如A君拥有一项资不抵债嘅物业，即系话实际A君不但无拥有该项物业，而且孭上差价债项，所以该项物业毫无疑问只属於银主，银主未放卖可以称为银主物业、如果银主放盘的话就系银主盘，至於A君在还清差价债项前，佢根本就唔系该项物业嘅业主，如果A君继续供楼，其实只系名义上供楼，真正供嘅系还差价债项，系真正亚Q供楼或者叫做美国白宫，银行唔会拒绝肯依法还债嘅债仔，A君要直至差价债项供完、或楼价反弹脱离负资产包袱，先有资格有部分业权，否则真系一啲都无。
结论系一项负资产对应一项银主物业，如果银主放卖就系银主盘，根据以上推论，懒人认为博士无夸张，各位点睇。
|
|
93. 蜕变中嘅懒人 2015-03-26 20:03:36
|
TO 32楼 途人甲兄
兄台应为懒人咁嘅推论是否可算合理，请提出研究吓。
|
|
94. 中女社社长 2015-03-26 20:06:02
|
To 73楼Peter Paker
我最有兴趣知道第二条的答案, 因为如果理由充份, 相信要立即沽售物业
|
|
95. To 92/F 2015-03-26 20:10:22
|
法律上是全错！物业业权是不会、亦不可能因物业市值低於贷款而转到银主身上！ 博士之前引用四按已是错误说法，并推说是其他人误解他，现时又再胡说负资产就系银主盘，重要重申他是已慎重考虑而写出来，真的是令人失望！
|
|
96. 运输工人 2015-03-26 20:27:14
|
如果某富豪系佢众多物业中有其中一个成为负资产,咁佢系唔系就等如一个负资产者呢?咁佢个负资产物业就一定成为银主盘?
|
|
97. To 73 PP 2015-03-26 20:54:35
|
LTV ratio 大关系吗？
为什么要楼价下跌45%? 银主盘唔需要负资产 楼价唔跌都有银主盘 你唔准时还款就财仔收楼
|
|
98. 证人 2015-03-26 21:14:17
|
To : 77楼兄台
恭喜, 恭喜. 英明选择!
我在一月, 从报章知道细楼价创新高达1万2千元/尺, 第一个闪过嘅念头是 "迥光返照" . 二月从谋体知道写 "爆煲论 " 的汤先生, 再从这留言版, 知道一个杨卫隆先生. 他1月31日有篇文章道 : 美国要加息, 但耶伦在等, 等咩野? 等希腊同欧盟决裂, 加息引爆, 诱使资金靠拢美元避险. 这个如意算盘, 响唔响, 唔知, 或者是荒诞不经之文章, 但是知道了, 要有防备, 否则落雨无带遮, 就惨喇.
香港楼价贵过曼克顿, 可以说冠绝全球, 请问何德何能? 还在驱赶财神, 真无奈.
|
|
99. 惜缘 2015-03-26 21:21:00
|
19岁年轻尼姑19句话，震撼人心！ 【第一句】被恨的人没有痛苦，恨人的人却终将遍体鳞伤，所以，绝不去恨人。 【第二句】缘分是本书，翻得不经意会错过，读得太认真会流泪。 【第三句】不同傻子争辩，否则就搞不清谁是傻子了。 【第四句】学历是铜牌，能力是银牌，人脉是金牌，思维是王牌。 【第五句】成功的人不是赢在起点，而是赢在转捩点。 【第六句】钱有两种：花掉的是钱，是财产；没花掉的是“纸”，是遗产。 【第七句】把脾气拿出来，那叫本能；把脾气压下去，那叫本事。 【第八句】简单的事重复做，你就是专家；重复的事用心做，你就是赢家。 【第九句】长得那么美那么帅气，自己却不知道，这就是气质；那么有钱那么有才华，别人却不知道，这就是修养。 【第十句】管好自的嘴，讲话不要图一时痛快、信口开河，“良言一句三冬暖，伤人一语六月寒”，说话要用脑子，敏事慎言，话多无益，不扬人恶，自然就能化敌为友。 【第十一句】没有爱的生活就象一片荒漠，赠人玫瑰，手有余香，要“学会爱别人其实就是爱自己”，让爱如同午后阳光温暖每个人的心房。 【第十二句】多去理解尊重别人，常怀宽容感激之心，宽容是一种美德是一种智慧，海纳百川是多么广阔，感激你的朋友，是他们给了你帮助；感激你的敌人，是他们让你变的坚强。 【第十三句】这个世界，有两件事我们不能不做：一是赶路，二是停下来看看自己是否拥有一份好心态，好心态是一生的好伴侣，让人愉悦健康。 【第十四句】人情，人情，人之常情，要乐善好施，长於交往，“平时不烧香，急时抱佛脚”是行不通的，所以，“人的情绪要储存”，就象银行存款，存的越多，时间越长，红利就越大。 【第十五句】遇事不要急躁。不要急於下结论，尤其生气时不要做决断，要学会换位思考，大事化小、小事化了，把复杂的事情尽量简单处理，千万不要把简单的事情复杂化。 【第十六句】学会知足，人生最大的烦恼是从最没有意义的比较开始，这世界总有不如你的人，也总有比你强的人，当我哭泣我没有鞋子穿的时候，我发现有人却没有了脚。 【第十七句】如果敌人让你生气，那说明你还没有胜他的把握，根本不必回头去看咒駡你的人是谁？如果有一条疯狗咬了你一口，难道你也要趴下去反咬他一口吗？不要太在乎别人的咒駡。 【第十八句】别把工作当负担，与其生气埋怨，不如积极快乐的去面对，当你把工作当作生活和艺术，你就会享受到工作的乐趣。 【第十九句】人活著一天，就是有福气，就应该珍惜，人生短短几十年，不要给自己留下更多的遗憾，日出东海落西山，愁也一天，喜也一天；遇事不钻牛角尖，人也舒坦，心也舒坦。
|
|
100. To 证人 2015-03-26 21:39:43
|
好一句何德何能，值得深思！
其实每每在此説跌都有好友围攻，我在想，如果淡友合力出来唱好，有得d好友死咗都唔知发生咩事，都真系好痛快！哈哈！
|
|
101. 证人 2015-03-26 21:51:50
|
To : 100 兄台
我唔系教徒, 小时候上圣经堂, 有一句 :
|
|
102. 引刀一快 2015-03-26 22:13:27
|
To 100、101两位兄台
好多好友会多谢你呢个建议，少部份好友会因爲走得慢咗恨你地一世，喺呢度讲乜都好，都系吹下水，呢个世界嘅人各有各心思，讲番正话就最实际。
|
|
103. TO: 23 Floor i-banker, 2015-03-26 22:20:18
|
Dearest I-Banker,
Return to your homeland rural place to go farming please ! HKers are really unwelcome Pauper Ghost anymore, thank you !!!!!!!!!!!!!!!!
|
|
104. 蜕变中嘅懒人 2015-03-26 22:33:48
|
TO 95楼兄台
在法律角度睇，无可否认兄台系绝对正确，但从实际角度睇A君拥有一个负业权，补完差额债项都系一无所有，比无更惨。
积聚一定数目呢种业权，对楼市影响应该系负面，懒人谂博士嘅重点应该系讲呢样，而唔系讲法律观点，懒人认同嘅都系以呢个角度睇，法律对懒人嚟讲太深奥，唔掂。
|
|
105. To 104楼 2015-03-26 22:43:11
|
抱歉！个人觉得博士今天所论述的及你认为博士的应该观点比所说的法律难明得多！
|
|
106. 蜕变中嘅懒人 2015-03-26 22:51:52
|
TO 102楼 引刀一快兄
非常同意。 其实懒人觉得睇好睇淡各自有盘算，楼价不会因少数人咒駡或吹嘘而转移，因楼市太多人参与，所以楼市系服从万友定律，同宇宙嘅万有定律一样，想赢只可顺势，否则一定闭翳。
|
|
107. Li 2015-03-26 22:52:33
|
1。请问引刀一快兄，是否以前的引刀大哥？ 2。引刀兄的拐点，或者惜缘兄文中妮姑的转捩点，小弟觉得博士是感受到了！而且比其他人更早感受到。所以博士才可成就大富！ 3。博士的想法有时很离经叛道，却又很有道理。例如强弩之末，其跌势....。 4。好耐之前的富爸爸，穷爸爸一书中，作者就説买入一个房子，是买入一项负债，并非买入一项资产。所以有按揭的楼宇，是一项负债，变成负资产有何奇怪？
|
|
108. Li 2015-03-26 23:01:35
|
现在买楼的年轻人，要父母帮忙首期，这根本就是一个拐点的讯号。 这即是説要两代人去完成一个买楼情序！ 八十年代日本试过，其他地方则未有所闻！ 奇怪的是居然有人视之为利好，夸説全港有几多供完或将近供完的楼，可以加按，再帮下一代入市！ 大佬，这样一跌下来，就不是一个负资产了，是两个！ 至於没有动工就没有供应一説，其实博士也説了，供应来自二手市场，试想在这个网站，有一百个收租佬，每人放一个收租物业，就是一百伙了！
|
|
109. 拜服 2015-03-26 23:06:33
|
|
|
110. 蜕变中嘅懒人 2015-03-26 23:11:14
|
TO 105楼兄
懒人觉得同一件事，唔同人用自已擅长嘅角度去睇，总会得出自家正确答案，其实都无所谓，正所谓各施各法，得失自有定论；不过懒人系市井思维，唔会用法律上业权不受负资产影响嘅角度去睇楼市走势，只会用实际利害去谂，所以系会与兄台有不同观点，但有回交流始终系开心事，谢谢。
|
|
111. 我可以代博士答你 to 73 PP 2015-03-26 23:15:34
|
to 73 PP, 我可以代博士答你. 你唔好乱quote数字, 当人傻先得架.一睇你开头, 便发现错处了. 你话"上述24个月的平均当月新批按揭之 loan-to-value 为55%（24个月内最高及最低的 LTV ratio 为53.6% - 57.2%）。即是说，这24个月内做 mortgage 的贷款人平均可以拎到45% 首期出来买楼" 你首先要查当中有几多系大码货先, 系人都知大码货个loan-to-value最多为50%, 而实际上几千万的 loan-to-value ratio可能更低. 於是一定拖低左平均loan-to-value ratio. 所以无可能推出贷款人平均可以拎到45% 首期出来买楼既结论. 仲唔明, 再讲白0的. 假设market得两个贷款人, 一个full pay, 一个要借到100%, 你就conclude mortgage 的贷款人平均可以拎到50%出来, 你都觉得呢个结论无问题? come on, you either foul others or you are foul.
|
|
112. 引刀一快 2015-03-26 23:18:58
|
懒人兄
就系罗，其实喺度发言嘅人，冇睇法嘅系少数，大部份都系心里早有主张，喺度透过辩证，去厘定内心更准确嘅定位，又有部份人系想获取认同感，当然，亦有部份系想透过呢个点击率高嘅平台，宣扬自己嘅主张，构成某种影响力。
总之，百花齐放就对嘞！
|
|
113. 蜕变中嘅懒人 2015-03-26 23:26:19
|
98年懒人想买楼，有朋友知道咗，佢对懒人讲：（懒人兄，你想买楼？咁啱嘞，我送咗层楼俾你，你斗零都唔使俾我，我出埋律师费转埋名送俾你，你承接嚟供就得嘞！）
当时对懒人好成咁嘅朋友通街都系，懒人真系咁劲？你知嘅！
|
|
114. 大宝二宝 2015-03-26 23:32:33
|
|
|
115. 引刀一快 2015-03-26 23:36:10
|
To 107楼 Li兄
1。请问引刀一快兄，是否以前的引刀大哥？
暂时还是我，之后不一定。趁引刀未蒸发，多多交流吧。
2。引刀兄的拐点，或者惜缘兄文中妮姑的转捩点，小弟觉得博士是感受到了！而且比其他人更早感受到。所以博士才可成就大富！ 这我们只能猜，至于答案，就看他们的出文吧，我们不应强加解释的，亦不需要，因爲好多嘢都写得好明。
3。博士的想法有时很离经叛道，却又很有道理。例如强弩之末，其跌势....。
4。好耐之前的富爸爸，穷爸爸一书中，作者就説买入一个房子，是买入一项负债，并非买入一项资产。所以有按揭的楼宇，是一项负债，变成负资产有何奇怪？
富爸爸我冇睇过，不过应该系一类新反省类观点，有啓发性嘅！ 年青人靠父母嘅积蓄付首期，除非有富爸爸，否则真系一条好大嘅债！
1，父母养老嘅钱，就算唔驶你还，咁你都要供养好佢地起居饮食，仲有要照顾佢地嘅安全感，因爲佢地嘅钱，已经俾个仔驶晒。 2，供楼、养父母、养仔女，万一俾人抄咗，一家愁云惨雾！如果唔借父母钱去交首期呢？仲有多少揸拿。所以就算有咁大个头，都要考虑会唔会甩头发。
|
|
116. 引刀一快 2015-03-26 23:45:55
|
To 114楼 大宝兄
我谂，引刀喺度嘅时候，有D人唔钟意卦，咁去掉引刀作爲对某些人嘅招徕，亦好合理吖，整体嚟讲，我唔敢确定系乜事，平常心面对罗。
|
|
117. 大宝二宝 2015-03-27 00:01:04
|
回刀兄
我都成日乱噏嘢。话唔定有朝一日都好似你咁……
共惜之，哈哈！
|
|
118. 引刀一快 2015-03-27 00:03:50
|
大宝兄
你放心喎，大宝兄绝对不倒翁，如果连你都出事，除非地球反转咗啫。
共惜之。
|
|
119. 生汤 2015-03-27 00:05:13
|
有机会借财仔，好多时是大豪客买豪宅，出名的有B哥。
佢买的好像是红X半X
92亿最多够买100个红X半X,可能最终出现只有100个银主盘。
所谓强弩之末，是射得越强跌得越快吧。细价楼只是澜弓一把，强极有限。恐怕大价楼才是真正重灾区吧
|
|
120. 本土主义 2015-03-27 00:33:33
|
|
|
121. 惜缘 2015-03-27 00:54:23
|
To 116楼 引刀一快兄
在下谂来谂去都唔觉得兄台系真引刀兄，可能真引刀兄呢几日唔得闲来呢度。
|
|
122. 引刀一快 2015-03-27 01:07:03
|
|
|
123. 惜缘 2015-03-27 01:47:08
|
引刀兄
我今年没返莆田过年，不过，清明就会返莆田扫墓。
师兄对呢件事表现出如此宽容、平常心的态度，令小弟非常佩服。
共惜之，阿弥陀佛！
|
|
124. 引刀一快 2015-03-27 02:09:16
|
惜缘兄
缘起缘散，花落有时，珍惜缘份，平常心处之，平日激辩，皆是耍乐，今日生变，自有新缘生。
|
|
125. 惜缘 2015-03-27 03:02:30
|
引刀兄
点解在下笔名由当初的“沈默人”改为“惜缘”，就是希望大家珍惜缘份，所以，希望引刀兄也惜缘。
共惜缘之！
|
|
126. Oscar Lam 2015-03-27 08:13:25
|
回刀兄，
早上好！小弟不太相信会ban咗你户口，不太合理。可否请admin了解一下？
|
|
127. 蜕变中嘅懒人 2015-03-27 08:16:28
|
TO 引刀一快兄、网主，早上好。
见到引刀一快兄注册名字变咗黑色，心底系有一丝伤感，事件起因及详情大家已明白，无须再提，不过懒人觉得呢次只系两方面一时过激反应，作为呢个论坛嘅拥护者，懒人亟望双方作出谅解包容，引刀一快兄嘅注册名字可以变番蓝色，而又不记前嫌继续发表兄台独特见地，懒人斗胆请求，祈为考虑，不胜感激。
|
|
128. hkcl88 2015-03-27 08:21:26
|
银主盘系死刑。负资产系终身监禁,可以更惨,可能有特赦。
|
|
129. Oscar Lam 2015-03-27 08:22:30
|
|
|
130. 经济社评/居屋无米炊 坐羡狮城不如拓地 2015-03-27 08:22:31
|
新居屋昨搅珠，惟在僧多粥少下向隅者众，十多万白表人士更感失落。但调整居屋绿白表比例势惹争拗，对满足白表亦杯水车薪。若缺地深层矛盾不解，港府房策亦难为无米之炊。 减绿表增白表 徒添房策争拗 今次是本港12年来再有新建居屋进行搅珠，惟首批新居屋仅提供2,160个单位，却收到近13万个申请，当中逾11万是白表申请者。在现时居屋分配绿表占6成、白表占4成下，供白表购买的居屋单位只有八百多个，意味十多万白表人士置业梦再成空，当局虽表示不排除调整绿白表比例，惟此势惹争议。 此因虽有意见认为，大部分绿表人士正在享用公屋福利，置业安居的迫切性相对较低，不如让白表人士先买居屋，以改善居住环境。惟亦有意见指公营房屋本应优先照顾中下阶层，尤其绿表人士。且一旦调高白表比例、降低绿表比例，势窒碍公屋户为买居屋而交出的公屋数量，恐连累逾27万公屋申请者的上楼机会。 更关键是，就算居屋绿白表比例由现时的6比4，调整至55开，但每期公屋搅珠的白表中签数，其实只能增加三数百个，对逾十万的白表申请者来说，根本是杯水车薪，对协助白表人士买居屋圆置业梦，作用实极有限。 归根究柢，本港住屋问题的深层矛盾，是可供建屋的土地不敷应用，无论开发新界乡郊建新市镇，又或拟填海造地，皆遇极大阻力。即使港府东挪西凑，如改划政府用地以挪腾土地，但能挤出的供应相当有限，要完成未来十年建48万个公营房屋，当中包括9万个居屋单位的计划，并不乐观。如昨有调查便指，逾半受访者不相信港府做得到。 住屋是一直困扰本港的老大难题，随着新加坡国父李光耀逝世，近期不少港人亦再将星港居住环境比较，慨叹港人愈住愈细、愈住愈贵，八成新加坡人却可自置组屋，不少组屋更动辄上千尺，较不少本港豪宅更「豪」。 新加坡居住环境令港人既羡且妒，除因新加坡政府房策具前瞻性外，更关键是整个新加坡社会愿意取舍，为解决住屋问题而大力开拓绿化地带、更大规模填海，填海面积达原国土的四分之一。在大刀阔斧开辟土地下，新加坡的居住环境才能不断改善。 拓地要知取舍 以解蜗居之困 香港与其在居屋绿白表比例等枝节问题打转，解蜗居之苦的根本办法实是以理性务实、愿意取舍的态度，加力开发更多土地以建房屋。若非如此，港府建屋蓝图再宏大，只怕是难以实现的空中楼阁。
|
|
131. Oscar Lam 2015-03-27 08:32:18
|
回117大宝兄，
师兄是本论坛的不倒翁，何须担心？看来慎言一些的是小弟。嘻嘻！
|
|
132. 雷鸣天下 2015-03-27 08:35:01
|
撰文:雷鼎鸣 香港科技大学经济学系主任、经济学家
栏名:雷鸣天下 李光耀逝世，盖棺论定，世人对他彻头彻尾的务实主义，赞誉还是远多於贬抑。从电视所见，新加坡人民对他缅怀之情，记忆所及，只有1976年周恩来与毛泽东离世时可相比拟。年轻人若不知道，找年纪大一些的一问可知。 我是十分佩服李光耀的，1998年他在港接受了一个文学团体颁发的杰出华人金龙奖，不知何故，我同年也获颁此奖，敬陪末座，与有荣焉，但当然他贡献之大，不是我辈可比拟。李显龙说得对，李光耀便是新加坡，要客观评价他，必须研判他在新加坡建立的功业。 50年间实质GDP扩充38倍 新加坡的经济的确有亮丽成绩。从1965年至去年，当地实质GDP扩充了38倍，去年的人均GDP比起香港，用官方滙率计算，高出了41.6％，用购买力平价计算，则只高出18.4％。不过，港人也不用就此便认低威，我们也要搞清新加坡付出了甚么代价才达此成绩。 李光耀经济政策的第一特点，便是通过中央公积金等手段推高储蓄率。 去年新加坡的国民总储蓄占GDP的48.2％，在世界上与中国是叮当马头。如此高储蓄意味着资本积累可以十分迅速，日子有功，人民可变得十分富裕，经济水平也可被有力推高，但高储蓄也等同人民没有多少钱可用作消费。2014年新加坡人民收入虽比香港高，但人均私人消费只有20,684美元，比香港的26,281美元低了21.3％，两地人民生活水平谁好谁坏，见仁见智。 不过，有一点却是明显的，新加坡90.3％的人口住在自置物业，而且楼价比港低得多，其成功之处，是过去几十年来，该地用在建筑房屋的投资按人均计算，几乎是香港的两倍。 反观香港，建成的楼宇总楼面面积，人均计算远低於新加坡，缺乏供应才是香港楼价高的原因。 过度补贴新兴产业 揠苗助长 新加坡与港的工业政策亦颇有不同。李光耀一直强行推动产业升级，政府补贴某些它认为有领先意义的新兴或高科技工业，但在颇长的时期内，这些行业过於超前，政策变成揠苗助长，不少经济学研究便发现，新加坡生产效率的进步十分缓慢，连香港也比不上。 重视教育 积极吸纳海外人才 不过，李光耀并非省油灯，他极重视教育，在他的认可下，近年新加坡在海外大规模招揽人才，对内地学生尤其积极吸纳，并鼓励他们留在当地工作。此等主动出击的积极人才政策，倒过来又逐渐使到它本来可能过於超前的高科技工业政策得到较坚实基础。当然，它的人才政策也是它能成为金融中心的重要原因。 李光耀用铁腕治国是人所共知之事。有位前港府极高层人士告诉我，李曾半开玩笑的建议他，要把香港的媒体全部国有化，否则他将后悔莫及。在新加坡，谁要批评他，大有机会被送上法庭，而且必输无疑。政府的有形之手随处可见，香口胶被禁吃；政府相信「优生」，有政策鼓励大学毕业的男女早日结婚生子，政府要管到家里来。但我们却不能简单的说新加坡没有民主自由。 李光耀在60年代时深受敌对政党的威胁，但他知道大多数人民支持中间稳定路綫，所以设立强制性选举投票制度，人人皆要投票，你能说他不民主？既然大多数人民都支持他，亦必要出来投票，他的认受性便十分强，足以击退反对他的政敌。 信奉自由市场 亦运用有形之手 李光耀相信自由市场，在这方面的国际排名，新加坡一直颇为领先。但他的「自由」市场也是政府的有形之手强加的，他对外资有不少补贴，致使外国人的投资回报率高於本地人的回报率。新加坡自己不缺资金，甚至资金过多，他这样做，无非是要把国际投资者变成新加坡的持份者，以后便不得不乖乖的在国际事务上保障新加坡的安全与利益。 经济学的定义是在於研究在真实世界的各种制约局限中如何寻出最优的方案。若不理会新加坡所要面对的严酷环境与生存条件，李光耀的政策实有不少缺失。 但李光耀对乌托邦只会嗤之以鼻，他完全明白实际的制约一定不能忽视，并在此基础上寻求做得最好。在此意义上，他也是位杰出经济学家，与香港的政客不可同日而语。
|
|
133. 打工仔 Andy 2015-03-27 09:26:16
|
|
|
134. 大宝二宝 2015-03-27 09:37:23
|
To : 网主
早晨。记得去年占中期间，由於出现咗一D不雅照片，我们网友间曾讨论过，而我也提议过下列情况应该删除留言:
1. 发布暴力或包情图片 2. 粗言秽语 3. 作人身功击的言论
观乎网站暂时都未有明确版规，所以对於引刀一快兄的遭遇，真的大惑不解。是否一切出於误会？网主何不顺势建立明确规条，好让各网友遵守，同时可避免引刀一快事件重演?
|
|
135. 惜缘 2015-03-27 09:41:55
|
To 129楼 Oscar兄
噢，唔怪得同师兄这麽有缘，在呢度相聚。原来，每个人系你身边出现都有原因，大家好好珍惜。阿弥陀佛！
|
|
136. Peter Paker 2015-03-27 11:25:30
|
一直以来，宣称因美汇上升而楼价下跌的传媒及评论员，他们一直坚持的论点是美元上升、资金外流、利率上升、楼价下跌。 从图2看，美汇由2014年中起上升，但是香港银行的综合利率及加权存款利率反而下跌，以及 1 - 3个月 HIBOR都保持稳定。再者，从2014年中起，银行总结余更由约 HK$1,600 – 1,700亿升至2014年末的HK$2,400亿。以上述利率走势及银行总结余水平去看，反映香港市场资金情况十分充裕，并无明显资金外流的迹象，即使美汇持续上升。
今次强美元之下根本并无出现传媒口中的资金外流及利息上升的情况。我们不能好似报章评论员般「一本通书睇到老」，不能每次单凭过去的经验，就夹硬话今次美元强、港息要升、楼价就要跌，历史虽有参考价值，但仍要与现实情况及当时的基本因素作比对，这样的预测才有价值。至於今次出现强美元的原因并非来自美国经济过热、有高通胀压力、联储局须要从市场抽走资金以调控过热经济（2005 - 2007年的情况），而今次的强美元是来自其他国家减息及增加QE所致，所以今次即使是强美元，市场资金仍是十分充裕。
|
|
137. 引刀一快 2015-03-28 06:40:39
|
To 133楼 打工仔兄
多谢打工仔兄关心，呢几日无法正常打开论坛网页，试好多好多次先可以发一篇文，所以用咗D迂回嘅方法发文，“被拒绝”系估估下啫，希望快D恢复正常喇。
|
|
138. 引刀一快 2015-03-28 07:04:36
|
To 134楼 大宝兄
引刀不单冇搞人身攻击，而且尽量规避，今次嘅情况，随缘罗。
|
|
139. 引刀一快 2015-03-28 09:00:32
|
懒人兄
多谢关心，毋庸伤感，既来之则安之，依家进入奇妙状态，一时得十时唔得，都系叫得！ 如果真系时辰到，到时咪电邮、QQ、whatsapp、微信、line、微博...........等等，引刀和尚跑了，汤生呢个庙唔会跑嘅！
不过，话时话，你话“事件起因及详情大家已明白，无须再提”，咁就系你心水清D，引刀唔系咁谂。
|
|
140. 老虎 2016-03-28 08:43:15
|
若供不起己按谒之居屋,直接将锁鍉寄回银行及离境,这是否己变作银主盘
|
|
App下载
