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1. 亮剑 2014-05-16 09:09:34
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一个地产笑话 昨日两幅地皮开标，一是位处港岛寿臣山道西豪宅地段，另一幅位於新界屯门，其中寿臣山地由英皇国际（0163）牵头，伙拍世茂（0813）董事长许荣茂私人持有公司Smart Launch Ltd，及内房商明发集团（0846）合组的财团，以约27.08亿元击退其他15个财团夺得，折合每尺楼面地价3.08万元，楼面尺价为历来官地第五高，但较市场估计上限价33亿元低18%，算是不过不失。 至於屯门井财街住宅地皮，有6个财团入标，终由俊和（0711）伙拍益兆兴业以2.33亿元夺得，成交价较市场下限2.74亿元低15%，每尺楼面地价低见1530元，再创区内12年新低之外。市场人士认为，由於井财街地皮位置只属一般，加上需提供地库停车场，日后亦需兴建日间护理中心及护老中心，估计会增加发展成本，因而令发展商出价审慎。 时间上，两幅地皮在政府宣布放宽双倍印花税（DSD）退税期限前截标，不过屯门地低价成交，始终反映发展商对新界楼前景相当审慎。当然，对楼市好友来说，总可以用建筑费高，发展商便要压缩地价来作解释，即任凭卖地价如何地低，他们总不认为可反映后市转差。 现时楼市好友的一种说法，乃是建筑费高，连同地价及其他开支，加上合理利润，日后楼价必有支持。这种说法有道理吗？ 友人狮子山学会行政总监王弼最近撰文指，其友人在日本的三四线城市买入一间千多尺的独立屋，只要12万余港元。当中有何启示？大家以为，一间千多尺的住宅，在日本的建筑费可低过12万余元吗？ 建筑费高便等同楼价不可跌？只是一个地产笑话！ 撰文：陆振球（明报地产版主管） 球哥----你都识写：「由於井财街地皮位置只属一般，加上需提供地库停车场，日后亦需兴建日间护理中心及护老中心，估计会增加发展成本，因而令发展商出价审慎。」 咁在扣除呢几个因素后，井财街地皮每尺楼面地价大约系 1,900 – 2,000 元，冇市场人仕讲到咁恐怖。 「建筑费高便等同楼价不可跌？只是一个地产笑话」-------本人有唔少次提出：「建筑费同楼价有互为因果，」但我无话楼价不会跌破发展商成本价甚至建筑成本价喎！ 在我作出回应前，我想贴出我同 PP兄一位共同朋友的观点，而呢位朋友在最近还用真金白银入紧货。 以下系 PP於 2月 7日的文章节录 工厦分析（上） -----本文的部份观点及工厦投资的大方向来自笔者其中一位朋友，首先要多谢朋友的分享，我十分认同他的看法，而我之前亦未曾考虑过这些观点，笔者只是利用数据去分析及论证他的观点，以及利用数据去详细分析各区工厦的情况。 对工厦的看法 <1> 工厦存量负增长 工厦存量负增长，尤其在市区，工厦不断活化至酒店、写字楼或者是零售项目，以致分层工厦存量不断下跌。在观塘区，受政府起动九龙东及游轮码头的刺激，有一定数量的工厦已慢慢活化，以致工厦存量不断下跌。例如，波叔用5亿元购入 V City 附近的屯门有成工业大厦，据闻将会活化至零售项目；新地将葵涌联泰工业大厦全幢改装至零售消闲项目，并命名为「活@KCC」；荔枝角 D2Place 已是完成工厦活化的零售项目。 <2> 二手尺价 ≦ 建筑成本 此外，目前二手传统工厦成交尺价由屯门最平的 $1,7xx（大单位）- 最贵的$2,xxx（细单位），至九龙东的$5,xxx，普遍成交价$3,xxx元都有交易。目前的普遍建筑成本要$3,000/尺的情况下，现在二手成交价连建筑成本都未够或者僅及建筑成本，基本上发展商没有很大誘因大规模去兴建全新工厦。 由於受工厦活化影嚮 <1>，以及目前在二手成交尺价与建筑成本差不多的情况下 <2>，工厦存量只会持续下跌，详细存量数据会在下文分析。 <3> 工厦用途多元化，需求正增长 据笔者的实地考察，目前工厦用途十分多元化，例如，货仓、半仓半写字楼、迷你仓、mini-office、酒窖、特卖场（夜服、鞋履、食品）、中西式私房菜、洗碗工场、包装工场、食品工场（砵仔糕、燒味）、教会、拳館、中式武館、大中小型物流中心、舞蹈室、补习社、粵曲唱戏、band 房、文化创作、化粧攝影 studio、机械工程工作室、住宅劏房等等，简直多不胜数。 供不应求，需求向下流 以今天香港的经济规模及社会需求来看，目前商业及零售物业正面临供不应求的情况，以致一般零售及商用物业整体租金持续大幅上升。但是，在市场上总会有些较低档次的行业无法承担如此高昂租金，而要搬至一些租金相宜的物业（例如：工厦等）继续经营，以致市场对租金相宜的物业会有较旺盛的需求。在众多种类的物业当中，工厦差不多已是最平的商用物业。 情况正如现今住宅的情况一样，今天住宅因供应不足而租金急速上升，租客面对有限的预算，租客只会流向较远、较细及较低档次的住宅物业，以致新界东、西细住宅单位不论租金及售价升幅都大幅跑赢港岛区大单位。 由於用途不断扩闊 <3> 且面对需求向下流的趨势下<4>，对工厦的需求持续上升，近十多年空置由高位的11% 跌至2012年末的5%，详细数据会在下文分析。 综合上述 <1> - <4> 点的因素，工厦存量负增长（众多物业种类中，我估计可能只有工厦的存量是负增长），且面对需求正增长，工厦的前景理应可以看高一线。
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2. 亮剑 2014-05-16 09:30:09
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友人狮子山学会行政总监王弼最近撰文指，其友人在日本的三四线城市买入一间千多尺的独立屋，只要12万余港元。当中有何启示？大家以为，一间千多尺的住宅，在日本的建筑费可低过12万余元吗？？
大多厂佬工厦收租佬都会知道，在 03年工厂大厦空置率十几%，有些面积大业主连捱管理费都唔掂，特别系屯门，葵荃等地，例如当时屯门租金$2.5／尺，管理费$0.5，管理费已占1／5.另外，当时就有工厦业主只是要你肯同佢交管理费，成层楼面就可俾你使用！ 而嗰阵还有其个奇怪的例子，据知屯门曾有工厦跌到$80／尺，但你当佢$200啦，你800尺即系$16万，但写字楼装修可以去到$20万（当时不是大陆制造，香港组的），系装修费贵过楼价的！ 球哥你话日本一千尺独立屋只要拾零万，但唔该讲埋呢间屋还要揼几多$装修才住得人；每年税费实收多少；在日本维持一间独立屋在合理状况要跌几多；有冇其他手尾要跟?
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3. 转軑博士 2014-05-16 09:47:41
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4. 山高云低 2014-05-16 10:45:16
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博士: 我认为有物业者，无论持有多少物业，现在应该如你所讲持盈保泰，不变应万变，而时移世易，现时亦无须逢三退一。除非财政问题又作别论。 相反，若财力许可，可尝试增持。 目的是做大做强。 同理，现时政府要做的也是做大个饼。建地下城，做人工岛，填海，撇3D重税，撤限奶令，大量输入外劳。(这些因由和好处，博士你一定知道，若心血来潮，小弟亦会略述)。只消看看星加坡和澳门，就知道) 而不是见逢插针，搶社区用地等的低智行为。昨日，与星加坡人提起政府见逢插针时，友人笑到面黄。前日和内地友人谈及限奶令时，友人拍案大罵XYZ(以下略走689个字)。 可惜，CY个人没有魄力，手下没有人材。为人又独断独行，民望插水。开局极大不利。剩下三年任期，已好难有所作为。 博士方当壮年，若念及蒼生，实宜为下屆特区出谋獻策。山高虽已风燭殘年，亦铭记博士恩惠。
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5. 亮剑 2014-05-16 10:45:21
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喺 1997年到 2000年初，8万 5之父一炮过将香港的土地库全面晒冷，用来『大』小业主、用来起晒楼！ 咁一方面那些发展商接货接到手软，无不食滯，加上经济唔好、失业率同空置率又升到爸爸声，楼价拾级而下，那有咁多人去接货？ 好多地产商因资金链断裂，焗住蚀大本卖楼以便抬钱还俾银行续命！ 你货尾一大堆，每个盘都亏蚀到入肉，卖一间就亏一间，咁你仲可能俾钱再入地皮去起楼吗？ 另一方面那阵时因为大批居屋货尾积压蚀到呕，要转做公屋和公务员宿舍，你房委干塘连商场都要卖，所以政府决定连居屋都唔再起！ 从呢两处可见到乜嘢系无形之手，你无钱赚会点影响楼宇供应！ 而且后遗症系，当你有大量现楼货尾积压，你政府会否有勇气去开发生地做储备，以供之后使用？ 呢七八年 8.5 万之父的出乱章，就系做成这几年土地供应不足之主因！
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6. 拒绝资本主义 2014-05-16 11:18:39
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7. to 6 2014-05-16 12:36:57
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原来此地有百二万人攞公援, 不如你俾埋大家果份 张 建 宗 称 拉 布 持 续 冲 击 120 万 综 援 受 助 人
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8. 亮剑 2014-05-16 12:53:56
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近呢一年楼市几乎全城看淡，睇佢只会跌一成者已经变成最牛人仕。 喺跌硬嘅情况下，乜水会入市？ 当然系交贵租交到儍嘅租客啦！ 咁呢啲准买家又作乜嘢计划部署？ 1 本来可以买6M楼嘅，现在买4M。 2 本来预计供万弍，现在实际供8仟零。 3 本来借7成，但现在外父外母、爸爸妈妈齐齐筹旗夹钱，以防佢哋成为负资产，变成只借银行一半。 4 本来预半年闲置资金供楼，现在预够年半以防不测。
你啲高官、财演及评论员越系唱淡，那些新入市者就越保守！搅到那些首置客（大部分白居2例外），人人好似叶问咁一个打七个！ 现在拾几年前买落嘅，就来或已经唔使供楼，无压力！ 几年前买嘅，供紧H＋0・X，咪再坐一会儿罗！ 呢两年入嘅，有SSD，压测及我上述讲佢哋都系叶Sir！
沽盘干塘咁借问2手楼市点回先？
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9. 亮剑 2014-05-16 13:07:52
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旧文重贴---王先生 2012-03-02 点解要系热火朝天嘅 97 年买楼？我绝对有发言权！
因我唔单止系 97 年买，仲要系 6 月底落细定，7 月头俾大定！！
我本来有间两房细楼，大约 400 尺左右，但结左婚后唔系几够住，我与太太在 96 年头已四出睇楼，想 G O D！！
心怡单位要近我外母，但嗰度嘅楼价就每个月都升十万八万俾我睇，劲过呢排多多声！！
我住开嗰层当然都有升，不过银码细啲，每月只系升几万啫，但已经足够俾人Call 爆机，叫你放盘！！
我咪同地产开个天价出来，话有人俾倒先再揾我，费事成日俾人烦住，点知只系静左个零月，真系有人俾到价呀！！
我同老婆商量，话呢个系接火棒嘅游戏，楼市根本系升到 Over 晒，有傻佬接货，咪俾拒罗，大不了搬去同外母住！
嗰阵系 97 年头，我同经记开出两成大訂，半年先交吉，成交期未完唔能够再翻睇，点知新买家二话不说立即答应！
原来接手嗰位仁兄系一个炒家，过多一个礼拜见倒附近地产贴我个盘出来，加弍拾万！！！
突然揸多成百万现金先知死，个市原来继续升俾我睇，重唔拿拿声走去揾楼？但每次去睇楼，地产连一个锁匙盘都无！
就算有人住紧嘅单位，每次都有其他客齐齐参与，都唔知系唔系「妹」黎嘅！！
到真系去到 King 价嗰阵，唔单止无价讲，十之八九仲反埋价潻，经过几次之后，我都学精左 ，唔讲价！！
你话几多就几多，并立即开票！但原来咁系唔得架，嗰阵啲业主好醒，联名持有嘅物业，一定有一个人唔系度！
通常个零鐘头就会收倒经纪电话，唔系另一方唔肯卖楼、就系再高啲卖左俾第二个，再唔系就系要你再加啲！！
到左 97 年中，有个经记话有个实到唔实嘅盘，只系比市价高少少，经记仲例牌「实盘难求，有买襯手，蘇州过后」
咁我就成为嗰幢楼嘅其中一个业主，直到前年先翻家鄉！
想当年深井楼卖一皮、嘉湖要 5 千，但半山楼只系叫紧 8 千，所以我咪鬼使神差咁落左「叠」！
依家回翻带看当年，深井浪翠及嘉湖最少有大半价格系泡沫，就算政府乜都唔做都爆硬！
97 年高峰仲敢入市嘅业主，十之八九曾几何时都执过钱，要呕少少出来应该无大问题！
但几年时间楼价跌一半，对整体香港经济绝对系伤筋动骨、入心入肺！
嗰阵失业率飇升，就算保著份工都会面对 CUT人工、扣花红、减福利及无償开 OT嘅情况！
收入少左唔代表可以做少啲嘢，反而加辛唔加薪就大把，如果唔系 98 - 03 年供楼利息系咁减，死得仲多人！
其实 98 年开始股票狂跌、楼价失控，政府应该检讨呢个 8 万 5 政策，而且当有新嘅房屋方向，就唔好收收埋埋！
好等 8 万 5 自然死亡，整死多啲人先收科！！
CY 话拒咁多年有乜嘢做错？请问 8 万 5 死咁多人够未？你唔好话呢单嘢系老董嘅「功劳」！你只系「观众」！！
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10. 山高云低 2014-05-16 13:28:41
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博士棟樑之材，比慱博士稍遜的贤能志士，香港也为数不少。为什么CY一个也得小到。麾下尽是惹笑料的星星，波波之流。连在港鐵一役犯下不可原諒的儒将丙丙，也不能棄。哀哉，何其憐也。山高氏风燭殘年，就算博士三年后出山，山高也受惠不多，但对全港百姓能共享安樂，山高自会蒼海一声笑。
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11. 金城之友 2014-05-16 13:30:00
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好地方永远使人着迷,英皇投地要27亿,屯门只要2.74亿,地价柤差10倍,location is loaction
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12. To 10 2014-05-16 13:54:00
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山兄, 良良面燶燶, 应该是因为俾人随传随到吧. 那些商賈成员也是唔识做的, title 都冇一个怎可把局长呼来唤去, 难道是官守或是旧电池才有此能耐? 电视上有人曰即使佢有小错都唔需辞職, 真是几难听都有, 佢又唔谂谂以前在任上不也是误了一代人. 现在的小组, 也没有国内高鐵专家, 国内建几万几千里高鐵, 就最后那几十里瞎胡闹, 都够喝一壺的, 仲讲竞争力, 本地被边缘化成鸡肋是不可避免的. 英国人好像也没有把新机场如期建成, 初期也混乱了一段日子, 正苦好像都没有甚么大工程准时过, 果时又罰过边个? 做人公道啲好.
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13. 小阳 2014-05-16 14:30:18
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法子兄,
我呢D m club师奶都系执人口水尾，识乜野，不过一讲脱勾，就影响到我啦！我一定杀左脱bra (勾）个儍仔。
D专业嘢我见其他师兄讲左，我讲现实嘢。
1， 任总话学星纸linked to不同货币，如果真系跟星＄，HK币一定升值，但是重点系星＄一个月 sibor 系0.3%，个条儍仔想利率大升，最多link 印尼幤，印尼纸好似有6-7厘
2，依家天津（唔系北京）GDP 2015年超越香港，香港几惨，而家港纸贬值，香港suppose 有竞争力，都就黎输俾小郷镇，低𣾀率帮旅游、饮食、消费，冇尼堆 labor intensive 行业，点帮我个D低教育人士就业，个位师兄好黑心，自己上左岸，想港纸升值，自己戶口升值，等冇人来香港买奶粉，想失业率8.5% 黑心鬼！！
3，我想话香港好多供楼无楼高人工低工人个个收紧港币人工，个个都贬紧值，唔系得穷人受苦。
4，陈德霖讲得岩，佢同尼度师兄讲一样供应短缺，你睇日本息口低，人口老，楼价?（其实政府一早知原因，屈阻D炒家）
5，最后讲任总退休后讲呢D，可能佢觉得陈总太得闲，冇风冇浪。
6，任总个女一畢业就系美国大鱷银行做经济师，做到2013就同佢老豆一齐退体，我估佢任女一定唔系幇D美国大鱼做嘢，佢身在曹营心在外，佢两父女用心良苦
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14. To 13 2014-05-16 14:50:37
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任金刚冇讲明, 就唔驶俾 benefit of doubt 佢, 唔通佢放住几千万唔收? 如果学啲官咁例牌话乜都可以研究一番, 仲驶乜搵佢做. 有啲厂家话人仔上升导致成本上涨应该脱勾, 那么, 佢地收入是否仍然多於支出 (aka 仲有钱赚)先? 如果是, 则成本和结余同人仔挂, 就当没有通胀, 但出口货收入仍然是美金, 人仔继续上, 虽然说挂一篮子但主力挂美金, 美金跌落去, 收入换番黎留下来不是更少了, 这不是自己坑自己? 不过港纸是不会挂人仔的, 有另一层次的问题.
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15. 小阳 2014-05-16 15:07:37
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To 14 . 老实讲，我D师奶唔明你讲乜。你可唔可以畫图或用数字表达，
任老板走左两年，佢做左二十年，依家先讲呢D？迟唔迟D？可能佢太闷，想有人访问下。你唔系信吗？
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16. 小阳 2014-05-16 15:14:43
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Sorry. 睇番维基，任老板年期错左，你自己维基下！
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17. 小阳 2014-05-16 15:18:28
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To14, hk$脱勾，関厂家收美金成本rmb乜事？ 你logic 错左
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18. 亮剑 2014-05-16 15:41:48
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小阳C妹…… 好多人包括我同我D屋企人，都帮襯保险公司及银行买咗唔少以美元做结算的保单及基金，如果港币真的同美元脱勾，咁唔驶问阿贵一定系港币爆升！ 例如你屋企人夹埋揸住1M美元资产，呢家应有7.8M港币，但脱勾后若果有6M港币要偷笑！
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19. lga908 2014-05-16 15:53:21
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讲到底, 就系要分清时间是你的朋友抑或是你的敌人.
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20. 自我陶醉 2014-05-16 16:02:29
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小阳，
原来法子兄口中嘅专家， 连monetary policy 嘅基本概念都无， 真系有啲失望！
其实既得利益者反对我一早预咗， 不过估唔到失去判断力到同印尼幤挂鈎都讲得出， 真系超乎想像， 不如你话同通胀到货币都消失埋嘅津巴布韋挂鈎喇， 通胀高到你唔信， 啱晒你胃口。
唔好成日小人之心， 我啲资产咩币都有， 港纸升值即系我啲嘢贬值， 有咩好处？ 好简单， 只要做人唔好咁自私， 只以自己利益出发， 已经足够。你话脱鈎就会8.5%失业率， labor intensive job 冇晒， 不如你补下课咩系monetary policy 先讲喇！
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21. To 20 2014-05-16 16:09:05
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22. 自我陶醉 2014-05-16 16:25:30
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21/f, 唔知喎， 佢13楼自己写， 唔知出自边位高人， 我净系知道佢咁鐘意港元贬值， 津巴布韋币至啱佢， 不过贬到冇埋唔知佢介语介意啫。
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23. 长线投资者 2014-05-16 16:28:41
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政府辣招其实同时把供应同需求压抑. 万一迟啲楼价真系跌, 需求一定缩, 政府如果到时撤招就会放宽返需求, 其实系推多楼市一把! 我其实十分希望辣招继续, 楼价平稳, 我啲楼长线收租, 只要一日有人租就可以生生不息了.
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24. 联汇下 港超低息料达10年 2014-05-16 16:42:34
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联汇下 港超低息料达10年
倘美国经济如日本迷失 陆振球 2011年08月20日 最近财政司长曾俊华和金管局总裁陈德霖，相继撰文力撑联系汇率制度，其中陈德霖更指现时香港楼价高企，与港元和弱美元挂鈎无关，因其说法是对或是错，会对投资物业市场的部署有重大影响，尤其市场主流看跌美元汇价，而美债息口近日屡创新低，如情况持续，更令联汇与香港楼价是否有密切关系，值得加以探讨。
陈德霖力陈联汇与楼市过热无关
陈德霖说：「有人认为港元与弱美元挂鈎是推高楼价的元凶，但我并不同意，因为这个说法的其中一个假设就是当出现弱美元/港元时，香港楼价就会上升。
大家要明白，楼价走势取决於多项因素，包括土地及楼宇供应、购买力、人口结构、按揭借贷成本、及投资者对楼价和以上因素的预期等。 现时环顾亚太区不同经济体系，看不见一个地方的汇率制度或汇率走势与当地的物业价格有必然的关系。例如内地和新加坡的汇率制度与本港的联系汇率制度截然不同，可是即使两地的货币兑美元在过去两年都明显升值，内地和新加坡仍需面对楼市过热的问题，须采取不同措施去为楼市降温。
另一个说法是港元与美元挂鈎以致香港跟随美国所实行的宽松货币政策，令利率低企，刺激楼价上升。然而，环顾其他主要发达国家，利率亦处於极低水平。就算港元与一篮子其他主要储备货币挂鈎，港元利率亦不会有多高。现时最高的3个月银行同业拆息是欧元，但亦只有大概1.5厘，而日圆则只有0.3厘。
此外，其他国家的经验亦显示，加息对遏抑楼价的作用不一定很大，原因是当『楼价升完可以再升』的心理预期形成后，除非加息力度极强，否则很难把这个预期轻易扭转。而另一方面，加息力度太强，对整体经济亦会有负面影响。所以国际间近年已逐步意识到宏观审慎监管政策的重要性。尽管可用利率政策，多个亚洲国家（如新加坡及马来西亚）亦与香港一样，推行多项针对楼市的宏观审慎监管措施，旨在遏抑炒卖活动及加强物业按揭贷款的风险管理。」 虽然陈德霖否认联汇与香港楼价具有关系的「理由」多多，但事实胜於雄辩，自1983年港元与美元挂鈎以来，香港楼价与美元汇价走势，大多时候是呈反向表现（见图1），即美元呈强时，香港楼价每多走弱，而美元偏软时，则香港楼价却是往往向好，真的只是巧合？至於陈德霖只以近2年如新加坡和内地楼价都是高企，而两地汇价制度与香港不同来作「反证」，与图1提供约四分之一个世纪的数据作比较，哪个说服力会更大？
联系汇率 加大港楼价波动
陈德霖说联汇并非推高楼价的「元凶」，并不全错，因联汇也可成为推跌楼价的理由，而更为准确的说法，是联汇在楼价上升时，容易加大楼价升幅，而在楼价下跌时，同样容易将跌幅扩大。前者最明显是92至94年时，香港经济受内地带动而呈通胀压力，却因联汇关系而要随美国减息，便令楼价升势如火上加油，到了97年亚洲金融风暴后，香港出现通缩，却未能自主减息，以至楼价大跌6年多，整体楼价跌幅接近七成，难道又是巧合？
早前评级机构标准普标将美国主权债项评级，由最高的无风险级别AAA，下调至AA+后，引来金融市场轩然大波，连日来全球股市大幅下挫，但有趣的是，美国10年期国债反而备受追捧，其孳息在周四美国市更一度跌至1.978厘的历史新低。
上周联储局的声明暗示，现时的超低利率，会维持到至少2013年中，由於联汇关系，香港未来2年相信也会维持超低息局面，但2年之后又如何？Arcus Research驻东京分析师彼得・塔斯克最近为英国《金融时报》撰写的一篇文章，或有一定的启示。
塔斯克指出，日本政府债券在2002年就失去了它的最高信用评级。今年年初，标普再次出手，将日本的主权信用评级下调至AA-。结果呢？在上周的市场混乱中，日本10年期国债收益率曾短暂跌破1厘，而日本目前的利率正处在自巴比伦时代以来人类社会的最低水平。
塔氏指出，不少评论指「日本面临著一场噩梦」，而事实是日本净负债与国内生产总值（GDP）的比值确已超过了100%，但日本经济长期衰退，令到国债投资反而相对「安全」，所以仍备受追捧，令到孳息不升反跌，从上世纪90年代末，日本国债孳息便一直维持在1厘至2厘之间，看不出任何泡沫的存在。
美利率与日本经济低迷期 走势相似
近期市场的一种说法是，美国极有机会再陷衰退，而美国果如像日本的经济表现长期低迷，则维持低息便可能不是一两年的事。野村早前将美国和日本10年期债券息率的走势合并观察（图2），发现若将日债息率往前推20年，两者在金融危机出现后的走势极为相似，如「前车可鉴」，美国真的走上如日本的长期低迷之路，则美债息率便可能在跌穿2厘以后，可以在10年或更长时间在1厘至2厘的水平徘徊。
如此，香港在联系汇率之下，超低息环境便有可能维持10年或以上？那对楼市会有何启示？值得大家细心思考。 明报2011年8月20日<<睇楼Guide>> 明报2011年8月20日<<睇楼Guide>>
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25. nobody 2014-05-16 16:46:49
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讲到尾提出呢D大手术既人，就系黑心同蠢，认为取消联汇有利佢地既淡仓，咁香港就可以加息。 正如支持共产主义既人，把口话为穷人，其实系想抓权／上位，为自己既利益（有时都唔系实利，只为自己心凉）去剥削其他人。 呢D自视过高，自我中心同损人不利己既典范，我见过到好多冇脑知识份子同凉粉（CY自己）都系呢种心态。 呢D人日日希望比佢好既人仆街，心裹成日谂：我喎！XXXX喎！（其实冇乜成就，由读书都工作都唔系叻过人）冇理由唔发达唔系社会领袖架！冇理由你地掂过我架！一定系个社会有错！ 但佢地又多数唔会真系走出来去改变D乜野，反而终日意淫自己一发表伟论就会有好多人信服，结果比人秒杀又要使出中国逻辑中既无限抗大，转移视线，再唔得就耍无赖。
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26. 自我陶醉 2014-05-16 16:52:33
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24楼陆先生写得有道理， 用返小阳嘅logic谂， 陈德霖唔想做， 做完又惊孭镬， 梗系话冇问题喇， 其实有小小econ concept 都知依家发生紧咩事。
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27. 长线投资者 2014-05-16 17:45:15
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更正, 之前留言打错字, 红字为更正... 政府辣招其实同时把供应同需求压抑. 万一迟啲楼价真系跌, 需求一定缩, 政府如果到时撤招就会放宽返供应, 其实系推多楼市一把! 我其实十分希望辣招继续, 楼价平稳, 我啲楼长线收租, 只要一日有人租就可以生生不息了.
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28. 不宜沾手 2014-05-16 17:59:01
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李嘉诚：若置业自住可入市 炒卖则不宜沾手
2014-05-16 16:27:26
长和系今举行周年股东会，有股东於长实(00001.HK) 股东会问主席李嘉诚如何看本港房地产市道，他回应指，目前市况为政策主导，加上建筑成本比4年前贵1倍，利润减少，料未来建筑费用持续上升。不过他指，集团有数个项目已於数年前完成，成本较低。
他向股东建议，若有自住需要可入市，惟用作投机则不宜沾手。(ka/a)
阿思达克财经新闻
网址: www.aastocks.com
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29. 自我陶醉 2014-05-16 18:00:02
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To 长线投资者
同意阁下睇法， 稳定其实系最重要， 尤其系银行体系。 Monetary policy 最终目的都系希望使国家通胀、 就业、 货币供应， 保持合理而稳定嘅水平， 长赚长有， 而唔系杀鸡取卵。 被人说成洪水猛兽， 真是奇怪。
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30. 小阳 2014-05-16 18:04:39
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自醉人,
1，有关脱勾讨论，和法子兄无关，你拉佢落水，好无聊同细路仔，再讲我系一个师奶。
2，你有无睇过任老板讲个脱勾报告，你知唔知星＄Link去那种货币？从你所言，你好似唔知佢suggested 既solution.睇多D新嘢先同D新潮师奶讲嘢。
3,以下系你讲既嘢： 我惊你唔记得
1. 美国滥发钞票， 穷人只可揽住港纸等到佢同美金一齐变废纸 2. 美国迫人民币升值， 变相引入更多通胀 3. 联储局及美国信贷系统受小撮人控制谋利日， 根本上不可靠 4. 香港无法有效使用利率政策，等同自废武功 , 利率不是过高便是过低， 而出现你所提嘅“负现金”， 正是做成经济过热， 楼价过高嘅主因， 亦系有钱人将穷人嘅购买力偷走的合法途径之一， 造成更大贫富悬殊问题， 社会分化。 所以我肯定废联滙可以为楼市降温， 亦相信必定有很多既得利益者反对
我讲既人工问题系话你知所有收HK＄人工都系受害者。不分贫富。
你以为脱勾可以解决问题，负现金（因为低息）可以解决，错错错！！任总叫我地抄星＄，但人地一个sibor系0.35% 。你想高息，哈哈哈！面对现实o 拉！儍仔 !
我警你唔明，先用印尼＄做比喻，点知你真系唔明。
剑兄讲左脱勾，港＄一定升值，你竟然讲D英文名词就耍我。升值影响你睇大陆就知，点解要D厂家那広惨，出口大减！ ！高收入一定冇影响， 因为佢地竞争者都系全世界。
你唔想通涨，就返大陛返工，赚人仔，Cy叫人上去，你系度做乜 ？
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31. 小阳 2014-05-16 18:18:00
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亮剑兄， 我当然知啦！但系尼个人乘日自以为帮穷人出声，我要话俾佢知佢D垃圾屎桥对我地D穷师奶惨，我地点走水货，D沙沙,七八九零食店点生存,个个国家争住贬值去焗经济，佢就为恐天下不乱。
佢用穷人做挡战牌,假仁假义，正系想息口上楼市㝝，俾佢买楼，黑心鬼。
To nobody 兄， 你讲得岩，一个穷师奶都秒杀佢，唔驶劳动D师兄。
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32. 自我陶醉 2014-05-16 18:31:16
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To 小阳
乜任总话 星$ link 乜， 我哋就要抄足100%， 定系佢话学人哋制度呀， 唔该睇清楚。 如果要学足， 直头 link 星$ 咪得罗傻女， 洗咩谂咁多呀？
原来你真系唔知咩系 monetary policy, 咁我真系答错线喇， 唔好意思。 至於番唔番大陆， 乜你唔知香港1997之后已经系大陆一部份喇咩， 完来你日日都喺大陆都唔知， 系咪好失望呢？
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33. 小阳 2014-05-16 18:43:55
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醉人
你讲嘅（4. 香港无法有效使用利率政策，等同自废武功 ,)
那么星style 可唔可以自定利率政策？Singapore 有冇利率政策。
用过哺乳脑谂下，唔好好似中五生答D考试题，答过monetary policy 就符碌过关。你尼D冇解释最多得0.5分。 Back to basic，睇点nobody 个YouTube 先讲
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34. 小阳 2014-05-16 18:47:08
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To 醉人，
任沙皇叫你学sing style ,你连个example 到唔清楚，讲尼D
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35. 自我陶醉 2014-05-16 18:48:35
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小阳
话你知呀唔识经济嘅穷师奶， 鈎咩货币要睇下你有咩最大贸易伙伴， 唔系你话鈎咩就鈎咩。咁唔钟意大陆就快啲走喇， 50年不变好快就过喇， 哈哈哈！
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36. 小阳 2014-05-16 18:51:36
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To 醉人，
还有，1997年，就系你老板为了维护挂勾制度，够到我地compare to 其他东南亚国家冇贬值，变相升值,结果点唔驶讲!!!!!! 你真系好黑心，
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37. 小阳 2014-05-16 18:55:08
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To醉人，
U are so funny . 讲唔点就话人唔爱国，赚人仔系抗通涨，全香港人都知，乜你觉得好贬低你。我惊你上去唔够人争，上面D人好醒目
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38. 丁不二 2014-05-16 18:55:50
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温故知新 三年后，
中原城市领先指数会否超越100点？
2011年6月9日
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| 有经济评论员大胆表示，香港三年后楼价将会比现在为低，而现在中原领先指数接近100点，换句话说，三年后中原领先指数会低於100点，乃见仁见智的预测，亦无须太执著。 评论员会因当时经济环境，再加上一些预测，而对楼市作出评估，但人会变，月会圆，经济环境亦会有变迁，评论员亦会在适当时候作出调整，如果以三年计算，调整相信是会有7次至8次，到最后的预测，离三年限期只不过是3个月至4个月，亦即是说预测只不过是3个月至4个月，准确程度当然是提升了很多，可以说虽不中亦不远矣。 三年后之股票如何？油价如何？粮油食品如何？相信绝大部份人的估价都会比现时高。而事实上，可能会比现在还会高很多。不过，有一样事物一定会比现时低，就是港币价值，物价升而币值低，如何能说三年后，楼价比现在还要低。有时，专家的意见令人摸不著头脑，正是如此，他们才叫做专家。 正因如此，在过去两、三年，有不少市民听从专家的说话，不但没有置业，甚至将自住物业出售，待市况回落时再回购，结果是别是容易见时难，甚多当时出售物业的人现在只是租住物业，伺机回购，於是「等」，直到夜深。 若三年后的楼价将低於现在的理论成立，是否又可以将物业出售？三年后购回，我相信现在没有多少人有此胆量，撇开楼价不谈，当市民再回购物业时，批核比现时会困难很多，利息亦会由现时的 H+1% 变成H + 2%或 P-2.5%，虽然只是1%，但是在漫长的供款路上，数目仍然是会不少，所以，大家在出售物业时，必会深思熟虑，不如过往时只有庞大利润便匆忙将物业出售，以致恨错难返。 施永青在接受杂志访问时亦强调「不要卖楼」，施生在物业代理界乃泰山北斗，说话当然有份量，但叫市民不要卖楼，会导致整体成交量下跌，施生的几千员工收入将会减少，他的言论，是否有倒自己米的嫌疑。
施生的公司扎根香港，毋须要听从总公司的指示，可根据香港的经济形势而发表言论，即使对自己公司的生意有不利的影响，亦在所不惜。两个评论，由两个重量级的人发出，你究竟会相信谁？
在过去一年，有不少楼市危险的评论报告，有说当沙田第一城395尺单位超过200万时，楼市必「冧」，又有说，当太古城超过1万元1平方尺时，楼市又必「冧」，林林总总，数不胜数，但过后发出评论的人又没有再提及，而他们又慌忙整理下一份楼市评论的文章，当楼市真的如他们所预测，反应当然不会一样，大事宣扬一番是免不了的事。 我只有一个问题，难道他们不知道现在楼市与1997年时期在结构上极不相同，当时楼市下滑时，不少楼宇仍未成交，楼价上升只是「摸」价上，有「摸上摸」，甚至「摸上摸摸」，楼价其实是一个幻象，如水中花，一笃便破。「摸」货不成交，楼价急速下滑，如兵败山倒，引致整体楼价下滑。 现在政府的招数不但灭绝炒家，亦使「摸」货减至只有每月的20宗至30宗，是一个极低的数字，能成交的个案都是真确，业主在无必要的情况亦不会将物业出售，无大量劈价成交何来楼市会大「冧」？ 楼房只是民生一部份，何需对它发敏感性报告，令业主作出一些不必要的错误决定，即是说，卖了自住的物业。 |
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39. Bid drop 2014-05-16 19:00:11
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40. 小阳 2014-05-16 19:03:21
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丁二兄， 你又系，做乜讲呢D。想哭也哭不出来，我尼D大陆师奶只系识唱国语歌
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41. 山高云低 2014-05-16 19:07:17
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To 35 人兄，据我所知，小阳绝非穷师奶。而是有学识，有见识的巾帼。
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42. 小阳 2014-05-16 19:08:58
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我真系醒，带贵价水货只系收人仔，抗通涨！如其埋怨个市唔就你，不如自己改变，顺势而行，唔好谂住改游戏规则你就会win, 你改到都会lose,因为你个哺乳脑又唔识玩。只系记住以前玩法，唔识改变
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43. 自我陶醉 2014-05-16 19:12:48
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To 41 山兄
唔系我话佢， 系佢31楼， 自己话自己。可能我叫佢做有几层楼嘅穷师奶会啱啲。
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44. 小阳 2014-05-16 19:16:40
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张惠妹(A-Mei)
哭不出来
作词：刘思铭
作曲：刘志宏
编曲：钟兴民
＊才知道 那都是真的 爱是真实存在
晴的天 雨的夜 平常的语言
＃怎么我 宁愿不要懂 你温暖的宽容
让爱来 让爱走 让你 让心都受痛
△我想哭 但是哭不出来
等到思念像海 淹没我而爱已不再
你绝望的离开 没有泪流下来
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★我哭了 爱再不会回来(爱不再回来)
我会这么等待 舍不得已春去秋来
在你的爱之外 我在那里存在
Repeat ＊,＃,△,★
喔.... 我爱就爱 错就错
为你爱 为爱等待 呜....
Repeat △,(★)
在你的爱之外 我该不该等待
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45. 亮剑 2014-05-16 19:19:05
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如果港元同美元脱勾，咁就算追翻中国汇改之后呢段时间的升幅，两成少不免！ 输家……持有外币资产者，例如政府外汇基金，港人寿险保单持有者，美元报价基金，港人外币存存款……
赢家……借重外汇的商业机构，买重港元的投机热钱……
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46. 山高云低 2014-05-16 19:38:57
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联这东西，因机缘巧合，小弟略知一二，。阿Jao，任总穷一生精力研究联，不断优化。最有资格出声的非任总莫属。在下不敢在此班门弄斧。但脱勾绝非儿嬉。影响之大，将深入至每一个层次。在任何一个角度来看，现在都不是时机。就算任总本人，也只说研究。据我所知，学术研究似都D。
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47. 自我陶醉 2014-05-16 19:58:26
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其实改变绝不急於一刻， 但必须有计划， 循序渐进， 五年或十年内将美元比例下调， 便可将影响减至最少， 问题是政府是否有决心， 是否有准。
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48. Oscar Lam 2014-05-16 20:28:53
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联汇的目的在於保持香港金融和货币稳定。香港属於很小的经济体系，很容易受到外部经济和投机者冲击，因此，联汇是必须的。但由於人民币目前不能自由流通，港币也只能挂勾美金或像星加坡一样挂勾一蓝子货币如欧币、日圆、英镑等。
以目前经济情况看，欧洲国家或日本的经济情况比美国更差，面对的问题也更多。因此，港币挂勾美金是目前最好的选择。当然将来等人民币可以自动流通后，可以考虑改挂勾美金、人民币、欧元、日元等一篮子货币，这样，就不会太受美国经济的影响，也更加稳定。
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49. 小阳 2014-05-16 20:30:30
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50. Oscar Lam 2014-05-16 20:41:44
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To 小阳，太夸奖了！大家都是吹水而已，还是讨论楼市更实际。
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51. 山高云低 2014-05-16 20:54:51
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联小弟没资格多言。但说起monetary policy，货币政策，小弟却可以搭上一咀。谨此一咀。
它是以货币供应来调控经济，以达到价格稳定。但有一点，港人时有误解的却是，美国并非以货币供应作为调控经济的工具，而是以利率作为货币政策来调控经济的。其具体操作是先定下一目标利息，再视乎经济情况加以调高或调低。
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52. 珍惜香港 2014-05-16 22:02:58
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【珍惜香港】
乜又讲 联汇？仲讲到咁复杂？今日又可以懒啲，搬番 两篇旧嘢出嚟。 | 60. 珍惜香港 2014-04-25 23:06:20 |
| 【珍惜香港】TO：59/F 自我陶醉 我咪话过， 合唔合理，唔可以用 应唔应该去睇？其实，97 前后香港都喺一个 独立嘅经济体，唔可以话回归后应该要点。睇番历史，香港 联汇制度嘅成立同演变，其实好 被动。 记得两年前 任志刚提出 检讨联汇，有人话佢打倒昨日的我。当日响 i-cable 嘅留言区度我亦讨论过呢个问题，可惜所有以前嘅留言记录已经响 i-cable 转用 facebook 留言之后 delete 哂。果阵我响 慨念上喺支持检讨联汇，仲话港币最终会同 人民币挂勾，不过，实行上，要睇香港 有冇条件。 几十年嚟，香港 经济体里面每一个环节嘅 运作模式，上至投资，下至各行各业，甚至喺民生，都已经同 联汇嘅演变 互相配合，融为一体。作为一个生意人，呢样嘢，感同身受。如果单喺为咗国际性量宽对 民生嘅冲击呢样嘢，就贸然改变联汇制度，喺好唔负责任。因为联汇已经唔只喺一个金融课题，而喺已经深化至 每一个个体嘅生存模式。所以改变联汇，招至嘅，唔会喺一个 震荡咁简单， 代价，会比依家嘅通胀同民生问题更大。 其实，可以改变联汇嘅 时机，已经过咗。香港嘅所谓经济好，只喺表面。自百业转营之后， 经济实体嘅力量已经大不如前，过度依重 内部消费之余，赚取 外汇嘅 主导能力更逐渐丧失。今时今日，已经唔再喺 应唔应该，而喺 有冇条件，去作出呢个咁 重大嘅改变。 |
| 62. 珍惜香港 2014-04-26 02:58:32 |
| 【珍惜香港】TO：61/F 自我陶醉兄 阁下其实已经道出咗个 关键，问题喺，值唔值得改。而我嘅答案喺， 唔值得。 所谓值唔值得，喺指付出嘅代价，比较得番嚟嘅嘢。阁下似乎 低估咗前者，高估咗后者。 依家香港面对嘅问题，我已经响 60/F 简述咗。呢啲问题，唔喺改变一个 货币政策就可以解决。 货币政策，喺要有 经济实体嘅支持，中、美、欧，都喺一样。冇经济实体嘅支持，QE 唔会搞得成。 欧债危机爆发果阵，我从未惊过，批死佢地唔会有问题，点解？三个字： 输唔起！佢地根本冇一个有 条件脱离欧盟，呢个唔喺决心问题，喺 能力问题，唔喺个领导者，而喺佢地个 经济体冇能力。又如 人民币国际化，亦唔喺一朝一夕，要到 条件成熟。 香港（唔喺个领导者）喺有能力消化国际性量宽带嚟嘅影响，但喺冇能力，去改变联汇制度。 唔去正视香港经济嘅 基础问题，而去搞个联汇，喺 本末倒置。 |
口口声声话 脱勾嘅人，讲就天下无敌。 脱勾，有几完美？啲嘢平咗？同时工资又会高咗？失业率又可以好低？乜 贫富悬殊，唔喺用 提升全民竞争力嚟解决架咩？玩下 财技就得架？ 仲有， 最错嘅喺，为咗脱勾而脱勾。货币政策，本身就喺一件 被动嘢，大如欧美都喺一样。一个货币政策，喺为咗 配合一个国家或地区嘅 生存模式去制定，而绝对唔喺为咗要达成一个乜嘢咁 完美嘅贷款政策，硬要成个 经济体系以至全民嘅生存模式作出彻底嘅改变。 决心，唔喺用嚟达至一个货币政策，呢个就喺我所讲嘅 本末倒置。 真正嘅决心，喺用响嚟缔造一个富竞争力嘅行业结构同优良嘅营商环境，呢样至喺主菜。而货币政策嘅制定同调节，只喺用嚟配合呢个主菜，去成就一个稳定增长嘅经济体系。
香港，冇条件脱勾，更加唔应该为咗脱勾而脱勾。呢度唔喺一个自给自足嘅城市， 首要做嘅，喺提升全民嘅竞争力， 重掌赚取外汇嘅主导能力。脱勾与否，根本就唔重要；到 条件成熟果阵，呢啲嘢，喺会 自然发生。搞唔成个 主菜嘅话，讲乜都喺假！
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53. 汤文亮 2014-05-16 22:16:32
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各位， 我和星架坡领导层讲关於联滙，他们说，最好能够与香港对换，即是星架坡与美元挂勾，香港与一篮子货币挂勾，他说我们身在福中不知福
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54. 小阳 2014-05-16 22:26:29
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珍港兄，
你早D出post, 唔驶我写到手软，我好憎有D人开口埋口话帮穷人，頼联𠥔，脱勾一天光唒，其实有私心，想楼价跌，黑心鬼
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55. 小阳 2014-05-16 22:35:44
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汤博士，
你呢句极有分量的说话，真系一天都光哂!!! Thank u
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56. 三Ｔ 2014-05-16 22:50:58
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香港系一个细小而开放的经济体，美国系大客，而当今贸易和金融又以美元为主，和美元挂鈎好像没太多考虑余地。当有一日人民币自由兑换了，香港人要考虑的可能也不是脱鈎挂鈎的事，而是香港还有没有明天！ 货币自主又能稳定，其中的一个条件是要有一个有能力或起码能效管治的政府团队（例如以前比我们落后得多的星加坡），如果由奴才小丑唱主角，我真心希望他们什么都不要碰！（最近财政司演了一出很久没看过的好戏，谢谢！）
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57. 自我陶醉 2014-05-16 22:51:43
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博士， 你话我阴谋论都系咁话， 我们是星架坡的最大劲敌 (以前）， 他们也是最希望见到我们不能自拔的地区， 如果我们真的那么好， 他们早就挂美元了。 其实佢哋嘅联滙系最灵活多变同有效适应市场变化。以下节录自他们的MAS(Monetary Authority of Singapore)
*** Singapore’s monetary policy has been centred on the management of the exchange rate since the early 1980s, with the primary objective of promoting medium term price stability as a sound basis for sustainable economic growth. The choice of our monetary policy regime is predicated on the small and open nature of the Singapore economy.
There are three main features of the exchange rate system in Singapore.
1. The Singapore dollar is managed against a basket of currencies of our major trading partners. 2. MAS operates a managed float regime for the Singapore dollar with the trade-weighted exchange rate allowed to fluctuate within a policy band. 3. The exchange rate policy band is periodically reviewed to ensure that it remains consistent with the underlying fundamentals of the economy.
珍惜兄， 我最佩服你的档案系统， 任何时间任何话题， 都随时可以找到出来。
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58. To 57 2014-05-17 00:01:45
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今天很热闹喎, 晚饭回来咁多留言. 醉兄, 博士说的是真话啦. 新加坡是一个国家, 首都在乌节路, 国民可以卖鸡饭和多士, 其他由国家一把抓, 其实工商业比本地更多元化, 要应对的对手是很多, 官员当然写到自己啲野英明神武啦, 点学得哩度有靠山, ABCDE官员优哉游哉搞吓无谓议题又一日, 这可真是他们梦寐以求的呀.
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59. 珍惜香港 2014-05-17 02:56:25
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【珍惜香港】
TO：54/F 小阳
平时我都喺 一早一晚用电脑，其他时间主要外出，但喺唔会上网；如果响外面都要 LOOK 住部手机上网，我会觉得好似 盲咗咁。呢个世界好多嘢睇，点解只喺睇住部手机 MON？所以我早上会写得好短，到晚上有 MOOD 至会覆长嘢；自己又长气，打中文又慢，有时会搞到好夜。 至於人地有冇私心，黑心与否，喺唔需要 CONSIDER，怪错人就唔好啦！只要喺 真心写事实就得，读者会自己分析， 明者自会明，唔使咁火嘅。 TO：57/F 自我陶醉
直觉话俾我知，星加坡领导层对博士讲嘅嘢，喺 肺腑之言。至於所谓档案系统，只不过喺我嘅 专页 PO 文，公开嘅，大家都睇到之余，又方便我自己搵番啲旧嘢啫。 TO：53/F 汤博士
星加坡领导层对阁下讲嘅嘢，相信喺 肺腑之言。 香港人，的确喺身在福中不知福。 一个国家或地区嘅 货币制度，喺基於 当地独特嘅行业同经济结构， 自然生成，香港同星加坡都喺一样。星加坡领导层羡慕香港嘅，唔喺一个联汇制度，而喺一个赋予香港自然生成联汇制度嘅 一切条件同环境。 我唔喺好钟意星加坡，但同时又好佩服佢。香港喺一处 福地，响天时地利方面，我地优越好多；星加坡要付出比香港 好多倍嘅努力，先可以达到 同等嘅成绩。人地嘅行业喺多元化，每一个行业，都会受到鼓励同尊重；而我地，就漠视行业，由得佢地逐一衰落，甚至为咗满足不思进取嘅素求一族，不惜打压各行各业。 如果要赋予一个有利嘅条件，先至有竞争力，咁呢啲，根本就唔算得上喺乜嘢竞争力。同样地，一个 煮到埋嚟慌死你唔食嘅教育制度，根本唔算得上喺乜嘢教育；一个咁嘅教育制度， 花几多钱都冇用。 香港人，唔好再讲埋哂啲乜乜 跨代贫穷、乜乜 痛苦指数果啲笑话啦！ 人地星加坡，之所以有竞争力，就喺因为佢地要面对竞争。 竞争力，喺来自竞争！
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60. 亮剑 2014-05-17 04:50:29
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旧年年底如果你去问任何一个财演、经济学家、砖家、地代、政府高官，在2014年以下呢两样嘢边样会升……
香港楼价vs美国十年期债息。
记得只能弍选一！
奇怪吗？8/2 投资定律又生效！
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61. 小阳 2014-05-17 07:43:24
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62. retired 2014-05-17 09:25:05
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"竞争力，喺来自竞争！ " - I like it !!
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63. 顺民 2014-05-17 09:28:38
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珍惜香港兄确系用真心去讲说话，从其言论亦可看出其非泛泛之辈。送上几句赞美说话，祈笑纳。 珍惜先贤种善因 香港维持有运行 玉宇琼楼连两岸 繁华灯火耀干坤
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64. 引刀一快 2014-05-17 09:31:01
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货币唔系我果瓣，本来我就无谓插嘴，不过我有个疑问睇睇有冇人可以分析下。 依家中国美国系阿大阿二，你强就我弱，此消就彼长，香港同美国联汇，即系同自己老大玩跷跷板，我赚人仔就梗系高兴啦，咁揾港银驶人仔嘅行业呢？仲有好多好多两地嘅关联，到底危多定机多？
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65. 引刀一快 2014-05-17 09:49:25
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小阳整整下学晒nobody，咩都话人黑心、人地有不同意见睇法就系因爲佢想人死，佢想害人，佢妒忌人.............唉，咁点得架！
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66. 引刀一快 2014-05-17 10:01:46
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To 57楼 自我陶醉兄
“最好能够与香港对换，即是星架坡与美元挂勾，香港与一篮子货币挂勾，他说我们身在福中不知福”
“如果我们真的那么好， 他们早就挂美元了。”
其实冇抵触！齐齐挂美元星加坡冇著数，要我地换埋挂一篮子，星加坡先有著数。
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67. 自我陶醉 2014-05-17 12:04:24
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引刀兄， 一般联滙与什么货币挂鈎， 有以下考虑：
1. 有那些主要贸易伙伴 2. 该国之货币流通量与国际认受性 3. 该国之政经稳定性等因素
按工贸处2013数据， 中国占香港贸易总额51.1%， 美国7.2%， 日本5.5%， 台湾4.5%， 新加坡 4%， 其他都少於3%。 论理上， 人民币明显系主要伙伴货币， 可惜佢未系国际流通， 相信还要5～10年才可成为国际货币。 到时联滙一定会改， 只系唔知我哋要衰多几耐啫！
近年， 人仔畀美国佬局佢升值几成， 搞到通胀又高、 楼又畀班友炒爆， 大陆啲厂佬好多都顶唔顺喇， 香港啲铺租仲大镬， 咪都做晒自由行， 小生意都冇晒。再咁搞落去， 唔好话大陆咩市叻过我哋， 就嚟我哋连一个镇都不如。 星加坡挂美元， 讲吓啫， 人哋得鬼闲同你挂美金咩， 人地唔系傻嘅， 所谓成功非侥幸。
至於小阳都唔洗咁认真， 系我误会咗法子兄意思， 以为佢系有啲料到嘅经济人， 至同佢讲monetary policy, 点知好似同着个德国佬闹交噤, 鸡同鸭讲嘥咗气。
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68. nobody 2014-05-17 12:42:34
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陶醉／引刀： 我想你地仆街，唔表示我黑心!答：咁人地都系有香港楼自住同收租je?犯法呀！ 陶醉／引刀：鬼叫你地好环境过我！ 陶醉／引刀：总有有香港楼就应仆街，有大陆楼就系爱国好人,我想你地仆街，唔表示我黑心,系你地低仆街，我唔信有杀错良民，总之你地有好日子穷人就唔会好过！你地仆街穷人生活就可以改善！
......
讲周期论你地会叻过未日博士？（人地真系博士学位），唔够讲，又变身讲联汇，人地咁多专家分析过，仲有执行细节同对中国既利币，要你地几件书都读唔多，英文都唔掂既物体大示天下？咪玩啦。我估只有一样系真，就系改联汇会多好大生意人同业主麻烦，但穷人生活多数唔会改善，任何投资，除左怕高实质利率外，就系uncertainty。
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69. 亮剑 2014-05-17 13:09:21
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旧文重贴-----亮剑 外资在港存款及固定资产投资应有上万亿，港元一旦同美元脱钩，外资肥仔罗，存款先杀你一浸，再卖物业杀多你一浸，席卷港人一二千亿，无难度！ 香港政府立即解决好多难题：- 楼价 - 跌硬 银行水浸 -变高息搶存款 自由行游客 - 失踪 水货客 - 无晒 贫富悬殊 - 变均贫 库房钱多唔知点派 - 变连年赤字，大家无交嘈
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70. 引刀一快 2014-05-17 13:11:22
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果然，nobody系精神分裂患者，自说自话仲帮埋人配对白，好恐怖呀......... 我谂我同自我陶醉兄环境好过你，你系咪著住紧青山？放心，我唔会去探你。
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71. 自我陶醉 2014-05-17 13:31:04
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亮剑兄， 唔知你啲估计系边度嚟？ 又有咩根据？ 好多反对嘅人， 都唔识经济学， 唔明白我哋依家只系温水煮蛙， 暖暖哋， 死得好舒服都唔知。
引刀兄： 唔洗理嗰条友， 人哋仲系喺青山读紧经济学基础第一课， 有排都未畢业。
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72. 引刀一快 2014-05-17 13:33:00
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做人有D品啦，nobody仔，咒人自己都唔会好咗嘅，明明系你成日有恶毒心，又调转话人地想你死，仲帮人地配音，呢D似乎系被迫害妄想，你要食藥架，乖啦，食咗藥先玩啦，乖啦...........
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73. 亮剑 2014-05-17 14:21:51
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最近几年外资热钱，泊咗数以千亿计的资金喺香港嘅银行体系，（其他衍生工具及场外对赌唔知几多） 真系贪港元嘅息够低吗？ 佢哋惊香港嘅小业主D H+0.X计划按息高过头吗？ 说穿咗咪又系睇你香港几时傻下傻下玩脱钩，咁佢哋就可玩席卷罗！ 日本振兴疲弱经济三支箭，其中一支乃弱日元，你香港现在有顺风车唔搭，系要行路，想起也觉搅笑。
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74. 小阳 2014-05-17 14:37:20
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剑兄， 讲到72个留言，连博士都讲埋，醉人仲叫你攞证据，你都无谓教精佢，等佢同老友自己幻想脱飽佢，佢只系识写monetary policy ,或者copy and past网上英文字拋博士，系资讯发达的社会，只系识找资料，不求什解，不分析，一定会被社会淘汰。
Nobody兄，
无藥可救，我点首歌俾佢地听------爱情＝香港楼。 让他们继续等待
哭不出来 作词：刘思铭 作曲：刘志宏 编曲：刘兴民
＊才知道 那都是真的 爱是真实存在 晴的天 雨的夜 平常的语言
＃怎么我 宁愿不要懂 你温暖的宽容 让爱来 让爱走 让你 让心都受痛
△我想哭 但是哭不出来 等到思念像海 淹没我而爱已不再 你绝望的离开 没有泪流下来
★我哭了 爱再不会回来(爱不再回来) 我会这么等待 舍不得已春去秋来
在你的爱之外 我在那里存在
Repeat ＊,＃,△,★
喔.... 我爱就爱 错就错 为你爱 为爱等待 呜....
Repeat △,(★)
在你的爱之外 我该不该等待
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75. 自我陶醉 2014-05-17 15:00:59
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货币政策目的就系在不同经济情况下， 利用金融货币政策， 去调节经济保持利率、通胀、就业都平稳发展， 就像天冷开暖气， 天热开冷气一样， 日本经历廿年通缩， 当然系开补藥食喇， 我地嘅情况同日本完全相反， 我哋依家系通胀， 唔系通缩， 请问你屋企夏天会唔会开暖气呢？ 如果你鄰居发冷开咗暖气， 你又会唔会入佢屋企坐顺风车呢？
炒家无时无处不在， 唔改就冇炒家咩？ 问题系点执行， 唔系执唔执行。 讲风险同复杂性， 有排唔及欧元一体化同人民币国际化， 唔通惊人炒， 人民币就唔洗搞国际化？
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76. 珍惜香港 2014-05-17 15:24:18
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【珍惜香港】TO：67/F 自我陶醉 亮剑兄讲嘅，喺比较具体嘅演说；脱勾，只会令投机者湧至，令投资者撤走，令行业崩潰。 我成日都话， 主宰命运嘅，喺人，唔喺数字；唔通呢様嘢，真喺咁难明？任何一个 数字，都只喺反映事实嘅一 小部份，而且好多时， 仲唔喺最关键果部份。单睇数字嘅表面，喺会俾数字呃咗。 数字话俾我地知，中国占香港 贸易总额 51.1%，即喺最大，咁 人民币当然喺我地嘅主要伙伴货币啦！咦？香港嘅 贸易，又占咗整体嘅 外汇收入几多先？ 外资同中资响香港 投资、请人，导致嘅外汇收入，应该唔算喺 贸易嘛？OK，呢啲嘢，我就全部当睇唔到（其实喺好唔应该）。咁我净喺问一条问题，如果香港唔喺拥有全中国至 得天独厚嘅 对外窗口呢个功能，你估中国占香港嘅贸易总额，仲有冇依家咁大？响窗口外面嘅 国际货币，唔通又喺人民币？ 香港唔喺一个自给自足嘅城市，又冇乜资源，又冇乜成功嘅自家品牌；所以，香港喺好需要吸纳 外面嘅投资者，响呢度作长线投资；要强调， 喺长线投资，唔喺短线投机！只有长线投资，先至会俾到呢度一个 稳定增长嘅外汇收入；短线投机者，只会大量抽走本地嘅资金，即喺赚埋都唔够蚀！ 只要 美元一日仲喺 国际货币，香港就一日都需要 联汇制度，以保障香港 金融体系嘅稳定，令投机者却步，令 中外投资者更加有信心响呢度作 长线投资。宏观嘅因素，喺一环扣一环，一个得天独厚嘅 对外窗口，成为社会各階层 赖以为生嘅优越条件，造就成香港 独有嘅 行业同 经济结构，亦 自然衍生咗今日嘅 联汇制度。联汇制度唔喺咩秘密，星加坡要行嘅，一样可以，只不过佢地冇咁嘅条件行；而佢地话，最好能够同香港对换，意思喺，佢地都好想好似香港咁， 有条件同埋资格，去拥有呢个联汇制度；所以，香港人，真喺身在福中不知福！ 讲乜嘢再咁搞落去，我地连一个镇都不如？ 此言差矣！楼价高，通胀又点？有几辛苦？辛苦得过以前？辛苦得过，当年等上公屋嘅日子？辛苦得过，公屋两戶一廁嘅日子？果阵边个会保障你嘅工资？边个会保贴你嘅交通费？边个会保贴你咁多课外嘢？唔好同我讲基层，依家香港嘅基层，根本唔知乜嘢先至算基层！ 如果可以继续拥有 实施联汇制度嘅条件，当然会喺 香港之福。到人民币全面国际化果阵，香港连呢个对外窗口嘅地位都冇埋；到时，联汇制度，要嚟都冇用，港币，亦会失去佢嘅存在价值，咁我地就真喺连一个镇都不如啦！ 香港人，真喺身在福中不知福！
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77. 引刀一快 2014-05-17 16:33:21
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78. 引刀一快 2014-05-17 17:01:20
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To 76 珍惜香港兄
亮剑兄讲嘅，喺比较具体嘅演说；脱勾，只会令投机者湧至，令投资者撤走，令行业崩潰。我成日都话，主宰命运嘅，喺人，唔喺数字；唔通呢様嘢，真喺咁难明？任何一个数字，都只喺反映事实嘅一小部份，而且好多时，仲唔喺最关键果部份。单睇数字嘅表面，喺会俾数字呃咗。数字话俾我地知，中国占香港贸易总额 51.1%，即喺最大，咁人民币当然喺我地嘅主要伙伴货币啦！咦？香港嘅贸易，又占咗整体嘅外汇收入几多先？外资同中资响香港投资、请人，导致嘅外汇收入，应该唔算喺贸易嘛？OK，呢啲嘢，我就全部当睇唔到（其实喺好唔应该）。咁我净喺问一条问题，如果香港唔喺拥有全中国至得天独厚嘅对外窗口呢个功能，你估中国占香港嘅贸易总额（呢样我够胆答你，系未知，港币同人民币嘅汇价变动，系长綫投资嘅变数），仲有冇依家咁大？响窗口外面嘅国际货币，唔通又喺人民币？香港唔喺一个自给自足嘅城市，（基本食物都系以大陆为主，水都要买大陆，迟D仲要买电）又冇乜资源，又冇乜成功嘅自家品牌（香港就系一个品牌，对大陆嚟讲）；所以，香港喺好需要吸纳外面嘅投资者，响呢度作长线投资；要强调，喺长线投资（香港咩系值得外面投钱入嚟长綫投资呢？），唔喺短线投机！只有长线投资，先至会俾到呢度一个稳定增长嘅外汇收入；短线投机者，只会大量抽走本地嘅资金（嬴硬咩？），即喺赚埋都唔够蚀！只要美元一日仲喺国际货币，香港就一日都需要联汇制度，以保障香港金融体系嘅稳定，令投机者却步（点解系要美元呢？唔明，成个东盟都系信RMB），令中外投资者更加有信心响呢度作长线投资。宏观嘅因素，喺一环扣一环，一个得天独厚嘅对外窗口，成为社会各階层赖以为生嘅优越条件，造就成香港独有嘅行业同经济结构，亦自然衍生咗今日嘅联汇制度。联汇制度唔喺咩秘密，星加坡要行嘅，一样可以，只不过佢地冇咁嘅条件行（呢样好想珍惜兄详解）；而佢地话，最好能够同香港对换，意思喺，佢地都好想好似香港咁，有条件同埋资格，去拥有呢个联汇制度（呢部分珍港兄绝对系误导，人地唔系咁意思， 想“有条件同埋资格，去拥有呢个联汇制度”同与对方对调，绝对的两码事！） ；所以，香港人，真喺身在福中不知福！讲乜嘢再咁搞落去，我地连一个镇都不如？此言差矣！楼价高，通胀又点？有几辛苦？辛苦得过以前？辛苦得过，当年等上公屋嘅日子？辛苦得过，公屋两戶一廁嘅日子？果阵边个会保障你嘅工资？（果阵唔系美元挂鈎咩？唔明）边个会保贴你嘅交通费？边个会保贴你咁多课外嘢？唔好同我讲基层，依家香港嘅基层，根本唔知乜嘢先至算基层！如果可以继续拥有实施联汇制度嘅条件，当然会喺香港之福。到人民币全面国际化果阵，香港连呢个对外窗口嘅地位都冇埋；到时，联汇制度，要嚟都冇用，港币，亦会失去佢嘅存在价值，咁我地就真喺连一个镇都不如啦！（错啦，一日未收番台湾，一日香港都会繁荣）香港人，真喺身在福中不知福！
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79. 丁不二 2014-05-17 17:30:15
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手上揸着㺯元 走遍天下都不怕 美元在国际上之流通惟无与轮比 港元与挂鈎 配合兑换承諾 当然享有相当认受性 和美元挂釣 透明度高 规则步骤清清楚 人人明白 不容易给人混水摸鱼 官方运作上流暢 市民也不用担心官员能力不济 和美元挂鈎总的来説利大於弊 港元能和美元挂鈎 是一个历史机缘 港(和澳)以外 其他中国地方都不能作出如此安排 説香港人宜惜缘是有道理的
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80. nobody 2014-05-17 21:05:46
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to 刀／醉 又比我讲中，你地既反射动作又系转移视线，我笑你地既地方，全部来自你地D post,有根有据。成日想人仆街都唔系黑心，你唔好当其他人白痴先得架。
我系对白中演繹既系一D政棍思维，我之前出席过一D政客做势会，有好深刻既体会，基本上一见小人物高谈大改革就系呢种心态，你估世上真系咁多伟人？
你D懒到连post search都唔做就认屎认屁既人，一个forum都睇唔通，唔好意淫联滙／高息重临啦，好多国企民国系香港用港元举左债，亚爷要完全控制一只美元代替品，咪同亚爷添烦添乱啦，唔改联汇，唔主动改变低息环境，一个理由就够，香港蚁民穷关大陆Q事，大陆穷的穷十倍都唔止。你唔系好爱国吗？
一攞穷人出来讲，攞爱国出来讲，就知边D人渣。
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81. CH 2014-05-17 22:41:15
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珍惜香港兄，我认为攞上一代嘅处境来对照现在系无得咁比，原因系你经历过当年嘅“苦“，而家“甜“左，所以觉得而家呢代都应该系“甜“。但苦同甜，系要自身感觉过，经历过，先能够对照同体会，而家嘅人无感受过系无办法想像到。等如，我阿公会同啲五六十后讲，你见过啲子彈周围飛未？你见过周街屍骸未？你试过由香港行上广州未？其实每一代面对嘅困难都唔会少，随时代改变，性质唔同左啫。天祐香港。
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82. 引刀一快 2014-05-17 22:53:02
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nobody，你凭咩笑人，你讲嚟听下，我发现你好钟意以高姿态高角度去謾駡，反映出你内心极不平衡，而且钟意凭空加插说话、对白喺人地身上，到底你点解会咁架？
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83. 珍惜香港 2014-05-18 01:13:10
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【珍惜香港】TO：81/F CH 兄 喺唔应该拉埋啲 基层嚟讲嘅；我叫小阳唔好咁火，自己又喺咁。唉！真喺！ 其实，每一代都有佢地嘅 苦与甜。我地呢一代，之所以能够 脱贫，皆因体会到自己上一代嘅苦；所以点解啲人话，以前细路比依家嘅生性。要佢地体会到呢啲嘢，的确喺难过以前。 我之所以咁火，喺因为我好讨厌啲人将今日嘅 通胀同楼价，拉埋啲 基层嚟讲。 冇经济，就冇民生；话要犧牲经济，扭曲经济体系嘅结构，用嚟改善民生，达致社会平衡嘅，一定喺世纪謊言。 经济政策，喺要用嚟改善经济，再从经济嘅改善，惠及民生。所以经济政策，喺唔可以直接咁针对啲民生嘢嚟制定；咁样做，只喺会适得其反。 以前嘅 福利制度，只喺会俾到你 啱啱生存到嘅嘢，要多啲就靠 自己努力争取；今时今日嘅福利制度，喺要将 未有能力者嘅生活质素， 拉到同有能力者一样。咁嘅话，点解仲要咁辛苦去做一个有能力嘅人？呢种福利概念，绝对唔喺一个社会嘅进步，而喺一个 倒退。
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84. 顺民 2014-05-18 02:04:48
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85. 顺民 2014-05-18 02:15:33
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as foolish . have good fun on sunday !
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86. 顺民 2014-05-18 02:22:59
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To 80 nobody
Some guys they're always intend to say something ridiculous to confusing people. then you no necessary get into an argument with them any longer .
just put them down as foolish .
have good fun on Sunday
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87. 珍惜香港 2014-05-18 03:51:31
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【珍惜香港】TO：78/F 引刀一快兄 我并冇误导啲乜嘢喎，博士喺咁写嘛：「最好能够与香港对换，即是星架坡与美元挂勾，香港与一篮子货币挂勾，他说我们身在福中不知福」。呢一段最关键嘅，就喺最后果句 「身在福中不知福」，呢一句就正正喺我所讲嘅 肺腑之言，你冇留意，我响 上面嘅留言，将佢重复咗两次咩？ 前面果三句嘅字面，就好似话，「不如对调双方嘅货币政策，睇下会点」，但喺加埋最后果句，意思就变得完全唔同。点解话我地 身在福中？呢个 「福」，当然唔喺指一个制度咁简啦，咁究竟喺乜嘢？单睇呢个对调，其实喺冇可能发生，因为大家嘅 货币政策，喺基於自己 独特嘅 行业同 经济结构， 自然衍生出嚟。正因为香港有呢个 福份，至可以实施一个同美元挂勾嘅联汇制度，以强化香港作为 国际金融中心嘅地位。 重点，喺响个 福份度，而唔喺响个制度果度。而呢个福份，就喺我所讲嘅 条件同埋资格。 至於星加坡点解冇条件行联汇，恐怕我冇呢个资格去解释。阁下一定会好唔满意，我又话人地冇条件，但喺又解唔出喎！其实， 宏观嘢，可以由因去推断果，亦可以由果去推断番个因，我呢个思维模式，你当然可以唔接受嘅。不过，你亦可以参考 79/F 丁不二嘅解说，所谓 条件，喺好广义， 历史机缘，都可以喺一个条件。 你话 香港就系一个品牌，呢句就最啱听，我之前都喺咁话， 香港，始终喺最自由嘅城市；除非，你唔再做中国人。呢样嘢，一日喺事实，一日香港都仲会好掂。 最后讲埋呢少少，喺关於人民币嘅。人民币汇价变动，虽然喺长綫投资嘅变数，但喺响人民币未完全开放之前， 你点样玩，呢个变数都喺存在。再者， 国内企业响香港嘅金融活动，例如发债之类，都喺以 美元做单位。你话成个东盟都系信 RMB，其实，边个唔喺对中国呢个 庞大市场虎视眈眈？强国嘛！唔信都冇计啦！
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88. 笑爆咀 2014-05-18 06:21:35
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楼市风云：错沽物业 买回非赌博 - 何熊辉■笔者认为，回购错沽的物业，可能仍是合适决定。 资料图片 第二季二手楼市不但跌不下，反而在不少区份有用家搵盘入市，加上政府在辣招上有小动作，延长换楼买家沽旧居的期限，虽是小恩小惠，但已给市场一个正面讯号，有助增加买家入市信心。
市场一直认为整个楼市会因发展商开盘策略而主导大市浮沉，但现时好像不同，原因是近期开售的大型新盘大多在偏远地区，就算加优惠减价开盘，市区大型二手屋苑楼价亦变动不大。
近期市区二手屋苑缺盘情况明显，用家不会要求业主大幅减价才入市，成交明显较快，对发展商而言，二手屋苑销情好转，反令即将开售的新盘减价压力纾缓，二手楼有市，一手楼亦应不会太差，楼价要跌一成以上机会已不高。 楼价大跌机会不高 笔者认识一位业主，两年前因看淡楼市，将自住楼沽出然后转租，他原先想法是希望楼价下调两成后，回购沽出的同屋苑同类型单位，但两年后今日，刚完成一个两年期租约，业主加租成半，但楼价仍企稳，他只好续租。而早前有一个投资界老手，以高价回购他早年沽出的一个物业，单看这单交易他亏了本，但他仍看好物业升值潜质，决定回购，因此除非看淡前景，否则回购错沽的物业，可能仍是合适决定。
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89. 引刀一快 2014-05-18 06:26:10
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【珍惜香港】TO：78/F 引刀一快兄我并冇误导啲乜嘢喎，博士喺咁写嘛：「最好能够与香港对换，即是星架坡与美元挂勾，香港与一篮子货币挂勾，他说我们身在福中不知福」。呢一段最关键嘅，就喺最后果句「身在福中不知福」（出于良善嘅估量，呢D叫你睇我好、我睇你好。出于同行敌国，世道险恶，呢招系麻痹对手。 「身在福中不知福」，我地呢邉嘅人一样可以讲，最好两边金融界有分量嘅人搞个研讨会，两边聼晒先系最实际。 ），呢一句就正正喺我所讲嘅肺腑之言，你冇留意，我响上面嘅留言，将佢重复咗两次咩？前面果三句嘅字面，就好似话，「不如对调双方嘅货币政策，睇下会点（我就系觉得呢个“睇下会点”可圈可点！）」，但喺加埋最后果句，意思就变得完全唔同。点解话我地身在福中？呢个「福」，当然唔喺指一个制度咁简啦，咁究竟喺乜嘢？单睇呢个对调，其实喺冇可能发生，因为大家嘅货币政策，喺基於自己独特嘅行业同经济结构，自然衍生出嚟。正因为香港有呢个福份，至可以实施一个同美元挂勾嘅联汇制度，以强化香港作为国际金融中心嘅地位。（港纸唔值钱，直接影响我地对大陆入口嘅消费能力，香港人起居饮食都受影响，或者有日美元大升，大陆人又唔嚟买嘢，自由行人数锐减，你又睇睇香港会点？）其实我地够可以话佢地星加坡 身在福中 喇，唔通佢地试过体会过同美元挂鈎？觉得系福都系一个美丽嘅期望啫！
重点，喺响个福份度，而唔喺响个制度果度。而呢个福份，就喺我所讲嘅条件同埋资格。至於星加坡点解冇条件行联汇，恐怕我冇呢个资格去解释。阁下一定会好唔满意，我又话人地冇条件，但喺又解唔出喎！其实，宏观嘢，可以由因去推断果，亦可以由果去推断番个因，我呢个思维模式，你当然可以唔接受嘅。不过，你亦可以参考 79/F 丁不二嘅解说，所谓条件，喺好广义，历史机缘，都可以喺一个条件。（所谓条件，好多时就系取舍问题，佢地有好多好嘢放唔低，所以冇条件罗！） 你话香港就系一个品牌，呢句就最啱听，我之前都喺咁话，香港，始终喺最自由嘅城市；除非，你唔再做中国人。呢样嘢，一日喺事实，一日香港都仲会好掂（此消彼长，大陆都进步紧，香港呢？越来越依赖大陆， 香港，始终喺最自由嘅城市 呢个“事实”，会喺台湾回归之后逐渐消失。）最后讲埋呢少少，喺关於人民币嘅。人民币汇价变动，虽然喺长綫投资嘅变数，但喺响人民币未完全开放之前，你点样玩，呢个变数都喺存在。再者，国内企业响香港嘅金融活动，例如发债之类，都喺以美元做单位。你话成个东盟都系信 RMB，其实，边个唔喺对中国呢个庞大市场虎视眈眈？强国嘛！唔信都冇计啦！（你唔似系直接赚人仔或者经常处理中港两地事务嘅人，呢几年我都好爽，有著数，但系好多计划，特别系长綫嘅，就要考虑多一样好决定性嘅嘢，中港汇价。）
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90. 小阳 2014-05-18 07:26:22
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珍港兄， 你真的有耐性和好脾气，对於D不面对现实丶有很多假设、如果丶可能的人，你都解释得那么清楚，他们为咬而咬，奈何佢地连其他地方的前途，哪一个是真正竞争对手都如果和分不清，在这些前提下，真理不能愈辩愈明。
你讲得岩，我不能感性地推断别人的动机，一切基於事实，我在你的文章学到嘢，谢谢
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91. 小阳 2014-05-18 07:50:54
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有见早前小肉参推刀跳车化险为夷
绑架恐慌 港深儿童争学自衞术
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92. 小阳 2014-05-18 07:52:40
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珍港兄， 香港除了最自由也是全球数一数二最安全的城市，细路仔行街都安全D
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93. 笑爆咀 2014-05-18 08:13:30
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回92，
香港还有一个好处，我暂时还未在其他国家找到。就是在香港受伤，会先送你去医院，先医好你。
其他，如日本、美国、欧洲也不是这样的。
你话香港几多加分之处。
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94. 自我陶醉 2014-05-18 09:16:45
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珍惜兄几时讲嘢都咁有威严， 唔知你公司有几多员工呢？ 你啲员工一定好惊你， 好彩我唔系你个仔啫， 如果日日都要听你训话， 相信做你个仔真系生不如死， 同样如果你有个仔似我， 都一样会畀佢激死。
你成日觉得我唔明， 主宰命运嘅， 喺人， 唔喺数字， 其实我好明， 只不过同你嘅理解方式唔同， 我觉得数字同埋计算分析都系人创造出嚟， 帮助佢哋做一啲合理同理性嘅决定， 所以我认为人永远都系数字嘅主人， 至於啲数同分析有几可靠， 有几合理就因人而异， 亦都永远有改善空间。 如果冇用， 点会所有国家都用咁多资源去做各式各样嘅统计呢？ 有钱都留番嚟还债喇。 仲有， 我从来都唔见你去同PP、法子、亮剑讲唔好攞住计数机做人嘅， 如果你公司有会计， 你又会唔会噤同佢讲， 呢啲咪系双重标准罗！
人嘅思维模式有好多种， 我同人讨论只讲两样嘢， 一、 数据， 二、 理据， 只系靠估或讲感觉， 冇咩好讨论， 因为每个人谂嘢、睇嘢方法都有分别， 唯有数字可以提供一啲较客观嘅讨论基础。 有啲网友话要攞证据， 就唔好教精人， 呢个鸵鸟策略有时几有用， 原因系大话就怕计数， 谂住唔计咪冇人知系大话罗！
唔系样样嘢多就一定好， 奇异果好有益， 食得多都会肚疴。 一个社会如果钱太多， 亦会带出一啲通胀、资源错配、民生嘅问题。 凡事适可而止先系最高境界。 老实讲， 我都同样好讨厌啲人日日讲为香港好， 喺要改善经济， 惠及民生， 讲来讲去咪又系想炒高啲楼价自肥， 呢啲咪就系自私自利， 杀鸡取卯罗！ 仲要掉返转话人黑心， 唔爱香港， 呢啲咪就系恶人先罗!
唔该大家搞清楚， 我反对嘅系现时联滙只鈎美元嘅方式， 而唔系赞成脱鈎， 我系话要加多几个鈎去鈎住啲比美元更稳阵嘅嘢， 一度出事就玩完。 虽然， 香港有大陆把撑腰， 点解连星加坡一个小国都比唔上， 咪就系多得一班目光短视， 固步自封嘅人罗！ 香港从来都咁好， 洗咩你哋讲啫， 唔系点解有从冇想过要移民呢！ 唔通好似有啲人咁， 日日吹嘘人哋点好点好， 谂住喺香港纳够就走头去益人咩。 见到佢畀啲咁嘅人搅到一日衰过一日真系痛心。
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95. Oscar Lam 2014-05-18 11:42:54
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To: 94/f 陶醉兄，虽然在经济和投资策略方面，我的看法和你不同。但是，我明白你的想法，你的分析也是客观和合理的。
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96. 自我陶醉 2014-05-18 12:28:29
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Oscar 兄，
希望有更多像你一样， 有学识有远见嘅人， 可以放开私利， 真心为香港长远利益想一想， 不然， 当大陆嘅自贸区概念同人民币国际化成形之日， 就必定喺香港未落之时。
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97. 珍惜香港 2014-05-18 15:35:09
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【珍惜香港】
TO：笑爆咀
虽然冇同你倾过，但总喺觉得，阁下唔似之前成日叫人做 三傻果个笑爆咀。 TO：小阳、引刀一快、自我陶醉
喺时候打完场啦！ 写嘢最紧要喺有 MOOD，有 题材就写；有时回覆人地，亦可以 借题发挥，带出一啲其他嘅分享同睇法。遇到争论， 分歧清晰化之后，冇资讯补充就可以停，再拗就会开始针对人。 香港喺一处好地方，呢一点，大家都冇分歧。 我又打过工，又做过老板。我呢个老板，其实好 NICE；哈！咁赞自己，真喺！ 做老板唔可以同啲员工咁长气嘅，阻住搵食嘛！讲到会计，曾经请咗个好唔掂嘅会计，搞到盘数一镬粥咁，仲好 URGENT 要两个礼拜内埋数；结果要亲自出手，将几年数由零开始重新计过，仲设计埋个系统俾佢照跟。我冇炒佢，结果都喺佢自己请辞。 一个 经济体，喺一环扣一环；我从来都认为， 中间嘅每一环，都应该要赚钱，多少都好，咁个 经济发展先至算喺 健康咁增长。所谓赚钱，最基本要 COVER 个 成本，如果你有条件，赚取暴利喺冇问题，不过千祈唔好谂住去赚 无良钱。好多人以为，价钱高就喺无良，呢个慨念喺大错特错。 有人俾得起，有乜问题？缺菜缺鸡果阵，啲菜价鸡价会急升，都俾人话无良，又唔谂下啲嘢平果阵，自己点禁人地价？ 真正嘅无良，喺要人地蚀俾你赚，呢啲先至喺炒家所为。如果呢个社会，人人赚钱都要基於人地蚀俾你嘅，咁个经济，只会委缩。 一件 产品，由原材料至成品，都喺经过好多环； 价钱，除咗每一环嘅 成本之外，仲要计埋佢地嘅 利润；去到消费者手上，就唔可以话赚蚀，只可以话 买唔买得起，或者 肯付出几多。其实， 第一个最无良嘅，通常都喺消费者，因为主流嘅消费者，只会睇价钱，唔会管你件产品背后 付出几多，养紧几多人。价格战由此而起，呢个 无良，会引发一个 连锁反应，渗透至每一环，为咗要生存，强夺上下环嘅利润，甚至要人家蚀俾你赚；一轮 淘汰之后，行业归边， 霸权掘起。好多行业，都见证咗呢样嘢，台湾电脑业风光一时，结果咪又喺咁，依家要揾出路，又俾啲废青阻住；唉！ 所以我地唔应该怪责所谓 霸权，要怪嘅就 怪咗自己先，人地只喺接你火棒，然后越做越大。今时今日，地价贵，建筑成本高；有人话，大财团喎，蚀得起啫！ 叫人蚀钱，就喺无良，叫边个都喺一样。人地 养紧几多人，又要保住个 股价，点解要蚀俾你？要蚀嘅话，最终又会响 边度开刀？所以话，唔好随便叫我地呢啲收租佬蚀钱，收租，都只喺一个 服务行业啫！ 呢个世界，好多嘢，喺 自然生成，呢啲就喺 因果关系。地产霸权、联系滙率等等嘅 现状，只喺历史演变嘅果，一定有佢地 必要存在嘅价值，要改变嘅，亦只喺会 跟住个大势走。千祈唔好只喺著眼住一啲 片面嘅社会现状，就去抹煞呢啲 宏观嘅价值。
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98. 笑爆咀 2014-05-18 16:39:40
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99. 亮剑 2014-05-18 16:40:56
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老实讲， 我都同样好讨厌啲人日日讲为香港好， 喺要改善经济， 惠及民生， 讲来讲去咪又系想炒高啲楼价自肥， 呢啲咪就系自私自利， 杀鸡取卵罗！ 仲要掉返转话人黑心， 唔爱香港， 呢啲咪就系恶人先罗…………
呢度摆明针对住我来讲，唔回应真是代表我默认…… 香港百多万个小业主，大家互不认识，又冇串通，各人都是本着自身需要，睇住自家嗰盘数去置业，在此过程中，有人只是想为家人安居，有人系想收下租，又有人因为睇倒后市有上升空间而坐一程顺风车。 炒高楼价自肥？呢条罪名极沉重，但各小业主可有能量去左右大市升跌？ 有咗SSD之后，那有人囤积居奇？ 你2手小业主或发展商开一个天价出来，有无人同你接货？ 你收租佬要租客交超越市场价几成嘅租金，有冇人俾你同So你？ 在香港唯一可炒高楼价自肥者，只有政府！ 其他持份者包括各大发展商，都只能顺势而行，后市真的要升，大孖沙最多执深D，后市真的要福佳含包散，佢哋亦只能减少损失，等而下之，小业主更无话语权，只能随波逐流！ 小业主持货不多，你每入一件货，当然要求地代同你将个价压到有咁低得咁低，有咁尽得咁尽！ 反观一旦到小业主呢次成为卖方，自不然要地代同你揾个肯俾高价的准买家…… 自利行为系资本主义的根基，如果你要玩共富请去古巴同北韩！
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100. 自我陶醉 2014-05-18 17:14:38
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原来珍惜兄在自己公司都系个宽容嘅老板， 小弟一时感触， 有所得罪， 唔好介意， 希望香港可以继续繁荣进步， 重新超越星加坡。
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101. 小师妹 2014-05-18 17:18:50
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各位师兄，我认为无需要理会那些自我及引刀的争论及恶言针对，由此至终佢地都系唔客气，唔中肯，喜欢针对及唔接受其他人意见！ 系呢个网站博士嘅分享以及各网友嘅意见，分析，议论均令我获益良多，希望以后可以有多d正面和建设性的回应，少d无谓的个人针对和争执！
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102. CH 2014-05-18 17:42:41
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我唔觉得要唔睬佢两位，佢两位系唔系好客气同有时会意气之争，但佢两位带出嘅话题唔系无思考同讨论价值，呢个场系汤生嘅，汤生都未话唔睬佢啦，汤生俾人X得少咩，我印象中都无叫人唔好睬佢地。
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103. 大宝二宝 2014-05-18 17:45:56
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回98
笑爆咀师兄， 你唔系以前嗰个笑爆咀，你扼到人扼吾到我。 不过点都好， 用咩嘢名系吾重要, 最紧要你讲嘢有冇point 啫。 不过你点解要用人D名？ 吾用自己名？
共勉之， 哈哈！
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104. 小阳 2014-05-18 17:47:48
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回珍港兄， 我又学到嘢！只著重眼前现状，因果不分, 看不到和不知宏观大势，结果会落后形势。
我记得以前上过一个课程，个鬼佬professor 话用选择题考试，D 美国 交流生话这样分不到高下，对佢地唔公平，要求用Essay考试，教授话规则已定，不能改，这样对其他巳选这课程同学不公平，班abc 死噪烂噪，最后教授问我地想点，我地班本地生好平静，话冇所谓，最后我地D成绩都系OK，冇因为游戏规则改变已被击倒。
所以有料就有料，去到边到可以生活好好，因为佢地适应力强，能改变自己适应大势。
亮剑兄 ，
你分析力极强，因势利导，令你走上生活安好之路，怨气都少很多，我同自己讲，要多些向强人学习，死怨愤世的人和等待自住社会走上末路的人，让他们不断等待................
笑咀兄， 你说得对，香港医疗系统完善，有规矩，不受贪污所害
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105. 小阳 2014-05-18 17:55:25
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自醉兄,
其实香港做紧野,不过起步过程迟左D,所以大家要努力,在自己岗位努力工作，我听我个装修师傅讲，依家好多工人被政府拉走左,全部都full time 。
我相信这些基建对香港基层和年轻人有很多机会。
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106. 汤文亮 2014-05-18 18:10:54
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笑兄， 你真的脱胎换骨，如三国东吴吕蒙，仕别三日，刮目相看，唔信，请比对以前回应。 各位， 一笑兄及陶醉兄乃高人，他们只不过是玩反方，大家抱著真理是愈辨愈明心态，必有得著
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107. 笑爆咀 2014-05-18 18:36:53
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汤博士，
得你一提我的名字，是在我面上贴金了。其实改变又有何奇。正所谓，若有人在博客里，他就是新做的人，旧事已过，都变成新的了。
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108. 自我陶醉 2014-05-18 20:13:54
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博士： 我边系咩高人呀， 呢度大把高人， 仲愈来愈多， 我只系乜都钟意同人拗一餐啫。
小阳： 我每次讲亲香港输比新加坡都会扯火， 以前明明赢佢哋几个马位， 点知香港咁唔争气， 而家仲比佢倒赢一条街， 激亲你， 唔好意思。
爆咀兄： 我同大宝兄一样， 都唔多信你系以前嗰个笑爆咀!？ 唔多真实。
亮剑兄： 我话你哋炒高楼价， 只系畀人话我黑心一时以气用事， 其实边有人咁叻呀， 我一直都认为系联滙激化嘅问题， 供求当然亦都有关喇。
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109. 引刀一快 2014-05-18 21:22:52
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乜我有恶言过咩？我说话直接，有疑问就提出，我觉得大家唔好扮高人，我其实提出过好多好多值得思考嘅问题，呢D问到人逥避嘅问题，咪就系“小师妹”所谓嘅恶言罗！ 其实，好多时问题嘅答案不一定系文字，“唔答”本身就系一个答案，顾左右而“言他”，言他言什麽也是一种答案。
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110. 引刀一快 2014-05-18 21:54:54
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或者我应 该讲 讲，我 引刀一快 呢个笔名系早就使用，并非针对楼市叫人引刀成一快卖屋，更加唔系针对亮剑兄，佢亮剑就我引刀，唔系呀。几年前我同某校区嘅人对垒，就已经起用呢个名。喺呢个主升嘅论场，我嘅名可能会挑动一些人的神经綫，在此我已经清晰地剖白名称由来。引刀一快此名会继续使用，换名也就太麻烦了。
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111. 亮剑 2014-05-18 22:10:43
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我话你哋炒高楼价， 只系畀人话我黑心一时以气用事， 其实边有人咁叻呀， 我一直都认为系联滙激化嘅问题， 供求当然亦都有关喇…… 今天明报有成版纸讲贫富悬殊，作者提到呢几佰年几乎所有嘅国家，国民生产总值的增幅，远远落后俾资产投资的增值幅度，富者良田千里， 贫无立足之地，1%的人拥有99%世界的财富，而且有钱呢只「病」仲要识遗传…… 那篇文章还有唔少要点，我不能尽录，但我个人认为，系世界各地政府做紧嘅事，系以滥印公仔纸方式，来合法稀释人家手上纸上资产就真！ 而香港政府就更加事无忌旦，将土地以唧牙膏方式， 逐步推出以获取最大利益！ 本来咁都无问题的， 你政府咪讲到明，「我行紧高地价政策呀！」咁一个愿打、一个愿挨。 但你政府又敢做唔敢认，成日话：「香港冇高地价政策！」 咁唔知头、唔知路嘅蚁民，咪将楼价升到Pk呢条数，入哂小业主、联汇、炒家、地产霸权嗰度。 你政府仲要戏假情真，真系一巴一巴车埋来，狂炳小业主不识时务，系要揸到个价咁硬……
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112. 自我陶醉 2014-05-19 09:14:51
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引刀兄， 其实唔关你事， 你唔洗改名咁严重喎， 激嬲人嗰个系我唔系你， 因为通常我回覆人都系会用返人哋用开嗰个tone, 即系有人xyz 我又会用 xyz 问候番佢， 人哋写诗闹我， 我又会送番几首畀佢， 人哋用英文问我， 我咪用英文答罗， 当然， 人地正正常常同我讲， 我都一样会正正常常答， 就系咁简单。 不过有啲人xyz 我， 谂住我会送首诗畀佢， 呢度有啲效果差异， 佢哋唔系好接受到啫。
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113. nobody 2014-05-19 11:16:17
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黄子华既"鱼蛋论"唔系来自佢精神分裂，而系来自对人既洞见。 升市跌市都可以赚钱，但总要期望跌市，又讲唔出有力既证据，loop来loop去又系希望高通胀（明明高利息高通胀都系穷人最惨，但又话系同穷人发声），美国PK呀，除左黑心真系好难有其他解释。 好多年前李天命同梁燕城打笔战，梁燕城比人数到无力还击就转头话对手"高高在上"，重同对方"道歉"话，我而家又见到相似既野。
返去经济问题，其实淡友来来去去又系高息周期会到，唔除左经济上冇呢个条件外， 有个传闻话伯蓝克系个贵价饭局咁讲 Bernanke Shocker: "No Rate Normalization During My Lifetime"http://www.zerohedge.com/news/2014-05-17/bernanke-shocker-no-rate-normalization-during-my-lifetime
讲到联汇，CY上台前话郁，上台后冇声，任总在位时唔出声，唐唐出局就指指点点，亚爷意思重驶问？
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114. 小阳 2014-05-19 13:03:39
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自醉兄， 师奶成曰发烂炸，有火花是好正常，你不用有歉意，这个台要互寸先有好意见，只有一面意见，系好闷。
其实除了monetary policy , 还有fiscal policy , 3d policies 是其中一项，老实讲自从USA 引银纸，英国、中国等国家相继跟随，易放难收，所以Nobody 兄引述BernaKe 有生之年会keep 低息率，唔出奇。
其实钱多有通涨，政府就用辣招，最近出本书21世记，话最好收资本增值税，我相信政府intervention 会越来越多，加诚哥都这样説-----政策市。
我睇英国都担心楼市，要收紧按揭。一个国家不能偏重楼市，英磅做左QE 都很强，影响出口，所以我地hk ppl 要enjoy 下低滙价的好处，虽然有D憎cy，但长远看DT就系之前乜都唔做，尤得market 自己走，Singapore 又起好多新发展，星加坡D男仔可以做engineer or 理科工作， 香港D男生在2003年后要做engineer 要返大陆做厂，香港好少呢D工，除非做sales 或金融，所以香港女仔难揾老公。
但是cy年代，好多engineer 仔可以留番香港做嘢，因为engineer 或建筑related 工作多左，所以发展大屿山，起高鉄，帮到GDP和香港。
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115. 顺民 2014-05-19 13:29:12
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在下上一段留言是用英文，全文如下： Some guys they're always intend to say something ridiculous to confusing people. then you no necessary get into an argument with them any longer .
just put them down as foolish .
have good fun on Sunday 意译为中文如下： 有些人总喜用一些可笑荒谬说话去企图混淆其他人视听。所以nobody兄无须与其继续争论下去。且作不予理会当他们是傻瓜便是。由於当时是星期日凌晨，所以在最后加上一句，好好享受星期天。 为何在下明知nobody兄懂中文但却要用英文发言 ？因在下知道某人是不懂英文，为避免其买鲩鱼尾「搭嘴」而故意的。在下看到某人擅自修改多位网友发言文章(他自己讲法是「执翻正」)，甚至更不自量力地对珍港兄的文章都如是，在我这旁观者的眼中，就等如看到一个学武三日的人竟然向一个久经战阵的武林高挑战。所以还有何话可说 ？还有何值得争论 ？
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116. 顺民2 to 115. 顺民 2014-05-19 14:18:29
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What are their intention to say something ridiculous to confusing people?In a freedom of speech like HK, people can freely express their ideas.
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117. 顺民3 to 116. 顺民2 2014-05-19 14:56:42
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"to say something ridiculous to confusing people" is 难仔一名
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118. 顺民 2014-05-19 16:42:08
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Sorry , I have not intention and also I didn't mean to against freedom speech . but if you treat discussion in the manner like them ,the discussion will become their own personal discussion(personal showing ).then will become as a consequence of no body else interesting to discuss with them anymore. then no body knows each other's opinion .the function of the discussion will be ruined . is that result anyone expects ? Anyway I apologize for what I have said . shall we leave it at that ?
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119. 自我陶醉 2014-05-19 19:00:52
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小阳
好同意你观点， 论坛冇晒反对派， 真系闷到呕㗎。 其实我都唔赞成3D, 因为呢啲措施针对唔到楼市上升嘅根本原因， 相信呢样野CY自己都好清楚。
至於你话伯蓝克话唔会加息到正常水平， 连讲嗰个nobody 自己都知系传闻， 就算系真， 你又信伯老嘅判断力几多成， 2005～6 嗰阵佢都话美国楼市健康， 冇泡沫， 结果呢？ 我睇过一段片介绍整个次按前因后果， 同埋对其他国家影响嘅纪录片， 非常详尽， 不过好长同冇中文， 如果你有兴趣迟几日可以搵返出嚟。
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120. 小阳 2014-05-19 19:26:47
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我信，因为印钱这件大事是佢老哥做出来和在大学研究出来，而家讲紧new normal 事代，佢先知点收科，或者可以等加息，但就算加，也加不了多少。
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121. 笑爆咀 2014-05-19 20:10:06
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都唔算系 new mormal，从汉朝邓通开始，已经想办法印银纸。
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122. 笑爆咀 2014-05-19 20:31:02
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回119：
"2005～6 嗰阵佢都话美国楼市健康， 冇泡沫， 结果呢？ 我睇过一段片介绍整个次按前因后果， "
非常同意你上述逻辑，真系泡泡的高位时是"无人会说有泡泡"的。所以现在8成人都说有泡沫，即系话现在不是泡沫。
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123. to 107 2014-05-19 20:37:25
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124. 引刀一快 2014-05-22 09:03:19
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有D人好傻，以爲人地唔识睇英文，其实中国人特登打英文，真系好无聊，除非作者系我觉得有料嘅人，否则，懒得睇。
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