业主反锄价五大杀技

「代理锄价(业主)8式」：

1. 加息不利楼市(减价两成)

2. 经济仍未复苏(大冧市来临)

3. 俄乌战争使到世界通货膨胀

4. 移民潮仍然持续(chuck爆市)

5. 中港未通关(五年内通不成)

6. 香港人才流失(每年走15万)

7. 楼市牛市已儿，熊市正来临

8. 疫情反弹9,000宗，打击消费

过去一年，约有121,500名港人离开香港，相当於人口减少1.6％，为连续第3年下降，创下60年来最大降幅。 《彭博》8月26日一篇报导分析香港人才大量外逃的严重性，威胁香港的金融中心地位，尤其是35岁以下的年轻香港居民中，约有20％希望奔赴海外，导致劳力减少至10年新低，并加速香港社会的老龄化。

投资物业的传统智慧，有一项是在同区同种类的资产之中，尽量买高级别资产。例如写字楼分甲、乙、丙几个等级，就应该先考虑买甲级。好景时，甲厦租金上升较快，加上受追捧，回报率可能较低，换成尺价就更高了。到了跌巿，甲厦的租户是大公司，信用度较高，衰退中破产机会远比小租户低。

另外，大企业预算都是以年计算，跌巿伊始之时，公司也许会放慢扩张步伐，却甚少即时大规模缩减开支。因此，如果跌巿仅几个月调整，大租户尚未通过来年预算情况就稳定下来，那么就不会改变长远的租赁策略。就算衰退期较长，大租户真的要削开支，业主也早应该心中有数，有几个月时间准备。

美国联储局接连大幅加息，对本港楼市的负面影响浮现。差饷物业估价署（下称差估署）昨天公布的整体私人住宅售价指数连跌两个月，7月最新报376.1，按月下降1.65%，较去年同期更加急挫5.5%，亦是2020年2月录得373.4后的接近两年半低位。业界人士估计，今年第三季楼价或按季跌4.1%。

差估署公布的最新楼价指数显示，整体私人住宅售价指数在6月下跌0.93%后，7月跌幅扩大至1.65%，一连两个月向下，合共跌2.56%。最新的7月楼价指数为376.1，较2021年同期的398，按年挫5.5%，亦创29个月、即接近两年半的新低。今年首7个月整体楼价已累跌4.52%，完全蒸发去年全年约3.69%的升幅。

新冠疫情困扰本港逾两年半，最受严重打击的酒店业亦重新洗牌，近70年历史的佐敦新乐酒店於两年前结业，之后一直丢空。据悉，原有10层酒店部分，近期获一家经营旅馆的集团租用，料月租逾100万元，令这座历史悠久的物业「重生」。

新乐酒店位於弥敦道223号，於上世纪五十年代开业，曾是香港老牌酒店之一，当年是不少粤语片明星出入的胜地，但2020年6月不敌疫情而结业。该楼高11层的酒店，原本提供160间客房，结业后房间一直丢空，而酒店地下铺位则仍有租户。

「粟米楼」是香港的特色，当年发展商为了赚取最大的利润，普遍都会在住宅楼宇兴建窗台。在又高又直的楼宇上，粒粒凸出来的窗台，远看就好似粟米一样。

「粟米楼」的起源，就要追溯到殖民时期的1980年代，当年屋宇署发出作业备考，容许发展商设置最深50cm的窗台，由於年代久远，原因亦无从䅲考。结果一向赚到尽的发展商当然不会放过机会，其后便将窗台所占面积，计算入卖楼时的建筑面积，置业人士就由当时开始需要真金白银购买窗台，发展商自然赚到盘满砵满，香港楼市由此展开「发水楼」的第一章。

美联集团今年上半年录得收益约17.15亿元，较去年同期的34.46亿元减少约五成。该集团指出，主要由於第五波疫情加上严厉的社交距离措施等，压抑买家的意欲和需求，令成交金额和成交量於首季大跌；疫情期间业主们只给予有限度的租金宽减，以及上半年一手市场极其淡静，导致中期业绩出现亏损。

美联集团主席黄建业表示，全面通关未有时间表，高昂租金令经营成本居高不下等，代理行业面临「生死存亡之秋。

银主盘趋势蔓延至全幢物业，深水埗大南街一幢商住大厦，由银主以3950万元售出，物业5年间贬值350万元。

上述大南街180号，地下为商铺，1及2楼为写字楼，3至5楼为住宅，总建筑面积约4411方尺，由银主以3950万元售出，平均尺价约8955元。

据了解，原业主於2017年斥资4300万元购入，去年疑因物业断供而沦为银主盘，现作价较5年前购入价账面跌350万元或8.1%。