香港楼市现况面面观(4)
(原文发表於2017年6月2日)
11. 2012年底至2016年中，由於一连串的辣招，投机者及投资者几乎绝迹於楼市，但最近大半年投资者重现江湖，而且异常活跃，在不少热门的一、二手屋苑的买卖成交中，投资者所占份额由30%至70%不等，其中一手份额又普遍高於二手的。西环翰林峰这个近日火红一手新盘，投资者便占去买家的七成，是年初迄今投资者比例最高的新盘。
最近市场上有一种看法，认为楼价虽与用家的购买力脱节，但尚未与投资者的购买力脱节，因此楼价取决於投资者的负担能力，而非取决於用家的。
观乎市场近况，上述看法似乎有道理。但深究之下，其实不然：根据经济学原理，楼价取决於供求（即楼宇单位的供应和需求的互动，亦即卖方楼宇的供应和买家所需楼宇间的互动），说楼价仅取决於买家一方是不对的；楼价现时高至天边，如果取决於买家，买家一定不会容许这个不符合他们利益的高价，在供不应求（亦即卖家主导）下，楼价才会被挟高；价格取决於供求，但供不应求，市场成为卖家市场，价格最终由卖家主导，并取决於他们；在特定时间，用家和投资者以至投机者构成整个买方（需求）力量，需求愈少，对楼价遏制的作用愈大。用家的购买力不足，购买力足的投资者填补前者的真空对买家（特别是用家）不是一件好事，因为求过於供，楼价会保持偏高甚至进一步飙升。
归纳而言，在供不应求下，楼价取决於卖家，并由他们主导，投资者这些买家，不管有多强势，不可能改变这种局面。投资者愈多，投资的金额愈大，楼价的话语权就愈向卖家倾斜。
12. 在打遏炒楼政策下，中国政府禁止某些国内大城市的家庭购买第二个住宅单位或规定购买第二个单位时要借贷额度少些及支付较高利率。但上有政策，下有对策，某些夫妻搞假离婚来躲避有关政策。离了婚，两人就不是同属一个家庭，分出来的一方就可购置另一个住宅单位及享受较低的按揭利率和较高的借贷额度。为了多买一个物业，竟不惜假离婚，这在道德和法理都说不过去，被人告发及拿到真凭实据，可以弄到坐牢，身败名裂。在房地产泡沫爆破危机日重之下，冒高风险去抢夺蝇头小利（环球楼价最偏高之一，上升空间十分有限），何苦呢！？
无独有偶，香港买家在新辣之下，利用未有楼的家庭成员的名义去买楼去躲避新辣，特别是30%成交价的超高印花税：夫妇共有一个住宅单位的，就先转由其中一人独有，腾出另一个人再用首置名义去购买另一个物业；家中有满18岁以上子女或父母而他们是无壳蜗牛的，以至从未买楼的亲友，都被利用作为首置者，以便尽享首置的权利。
上述种种钻空子行为，本质上是一种欺骗，骗政府，骗纳税人。不惜冒楼市泡沫爆破、楼价大跌及犯法之险去抢购，买的不是超笋楼，而是天价楼。这样做，值得吗？
～ 待续 ～
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