香港楼价距历史新高只尚差一小步，邻埠新加坡楼市已率先破顶，当地一个新楼盘尺价更达3万港元（约26.3万人民币/平米）。狮城疫情尚未完全平伏，每星期仍有逾百宗确诊，楼市却逆势坚挺，主要有三大启示。

首先，美元过去15个月兑坡元贬值近10%，在联系汇率机制下，从港元角度看，很多资产都显得愈来愈贵。其次，近两年香港局势动荡，不排除部分企业及区域富豪由港迁星，为当地楼市带来动力。最后，这亦反映就算星洲逾80%人居于组屋，也不一定会损害私楼价格。

自从去年3月份美国疫情大爆发，美国联储局推出“无限QE”救市，至今短短15个月间的放水规模（按M3及联储局资产负债表计算）更胜于2008年至2019年N轮QE总和，可见洪水有多汹涌。这亦促使美元节节贬值，美汇指数由去年3月份接近100点高位，到目前跌穿90点，累泻逾10%，意味美元兑世上大多数主流货币（包括欧元、英镑、日元、人民币）皆“水瓜打狗”。

港元随美金急贬

港元因应联汇机制紧盯美元，自也难免急贬。诚然，面对疫情重创香港外向型经济，这轮港元贬值未必是坏事（相当于全港“集体减薪”共渡时艰，但比起名义上减人工，对市民心理及社会稳定冲击较小）。不过从财富角度出发，以港元为单位看待很多资产（包括香港及海外物业），都会显得愈来愈贵。例如近月有家庭移民英国、加拿大，大家都抱怨港币“愈来愈缩水”，每晚一个月“换钱”或在当地买楼，便发现港元汇率再跌一截。

昨日（9日）有新闻指出，新加坡一个市区最新分层豪宅楼盘平均尺价逾3万港元，跟香港黄竹坑港铁站新盘相若（狮城该项物业位于汤林生路，属传统二线豪宅区，距离地铁站较远，驾车往中央区CBD约需15分钟，有点像港岛跑马地），令不少港人讶异“原来新加坡楼都这么贵”，其实部分原因关乎在过去15个月，港元兑坡元贬值了接近10%。

当然，就算撇除汇率因素，新加坡楼市本身也气势如虹。根据狮城地产代理联会每月公布的SRX私人住宅楼价指数（相当于香港中原指数），当地楼价于去年初新冠疫情爆发后一度受压，SRX指数2020年2月份跌至190.7点低位，但同年9月份开始急剧反弹，到今年5月份升至204.2点，连续8个月创新高。

新加坡楼价于去年九月开始急剧反弹，今年五月份更连续八个月创新高（法新社图片）

事实上，作为跟香港相似的小而外向型经济体，新加坡未能幸免于疫灾打击，去年GDP收缩5.8%，今年首季仅轻微反弹0.2%，某程度上比香港更疲弱（香港去年GDP倒退6.1%，今年首季反弹7.8%），主要由于星洲经济更依赖外贸。不过，近两年香港局势不稳定，从公开新闻可见，部分企业把总部或亚太区办事处从香港搬往新加坡，料可为该国楼市注入额外需求。毕竟外来企业雇员没资格住组屋，只能租楼或购买私楼。

同样值得留意，除了企业外，新加坡也受到一些富豪垂青。举例说，香港和新加坡向来是印度富豪喜爱的两个境外居住地点，单计香港就有接近4万印度人长期居留，属仅次于白人（约6万）的第二大外国族裔群体（撇除外佣）。随着中印关系紧张，不排除部分印度富豪考虑从香港迁居星洲。

与此同时，近来欧美地区“歧视亚裔”情况日益严重，华人更在政策和民间层面备受双重针对（例如当地政府对华人留学、就业和定居的审查愈来愈严格），部分人被迫考虑回归亚洲，除了香港外，新加坡亦是潜在“受惠”地点之一。

组屋占比大  无碍私宅旺

最后，新加坡组屋政策全球驰名，目前多达82%人口居于政府组屋（大约九成属自有业权），得以安居乐业。港府近年提出把公营和私营房屋供地比例由“六四”提升至“七三”，期望让居于公营房屋（包括公屋和居屋）的人口由45%增至六成以上，很明显是向狮城组屋政策取经。就连中央政府亦对星洲模式甚为推崇，各大小城市正在逐步增加公营房屋供应。

各地土壤有异，新加坡模式是否万灵丹尚存争议（例如有指公营房屋买卖不及私楼便利，不利于资源运用及人口流动效率），不过香港走向这条路似乎已成朝野共识。投资者及业主们最关注的，当然是这种转向对私楼楼价有何影响。

观乎“组屋祖师爷”新加坡情况，各环节很清晰，似乎不必太担心。毕竟有钱人肯定想住私楼豪宅，外来侨民则没资格住组屋，只要一个城市能继续吸引富豪及外来企业，私楼市场定有支撑，随着新增供应减少，还可能变得更加吃香。