香港人買樓目的主要分為兩類，一是自住，二是投資。而今時今日內地人買港樓以自住佔大多數，買作投資已經是極少數（辣招稅重)。內地人喜歡香港這個地方，旨在追求理想居住環境，即使接火棒也在所不辭。
香港人喜歡日本旅遊，同買當地樓宇，也有著微妙關係，首先要配合天時、地利、人和。港人買日本樓（百年一遇大好時機），絕大部分目的係投資，而投資首先考慮的是風險，那我們投資日本風險是什麼？之前提過匯價及地震，今次主要談人口老化，出生率不足，即係每天去世的人比每天出生的人多，遲些樓會多過人，空置率會上升，人口下降，那怎樣能作出準確判斷買到合適房產搏到升值呢？那就要作標靶投資，如果你衹有一筆現金，筆者建議投射紅心，一定要買東京核心區單身公寓，因為東京人口正在上升，尋事業及工作的人都跑到東京(需求上升)，用生産手機作比喻，市場需求幾多，就做幾多，三星小米蘋果手機, 可以因應市場需求大量製造，材料可以隨時買到；但一幢大厦一旦建立於地皮上，可能要—百年先可以重生（塊地皮），意思係東京核心區地皮，唔係話買少見少，而係冇供應！
全個地球各國首都情況都是一樣，所以一定要買多種人的聚居地，升幅可以幾何級數，東京有16萬中國人、9.6萬 韓國人、2.8萬 菲律賓人 聚居，大家看下内地升幅最勁係什麼地方，係外省人聚居地，就是深圳，深圳特區最多湖南人﹑湖北人﹑四川人﹑東北人…滲透各行各業，租務市場需求大，租空置率低。位置(location)與時機(timing)就係全世界投資大道理，缺一不可！作一個比喻，全個地球可以話香港九龍站數一數二靚位置，有兩條大血管泵血入來(人流)，港珠澳大橋同百億基建高鐵，但是目前香港樓價全球首三位高企，而日本也有兩條大血管輸血(人流)入去東京（奥運加賭場）目前東京樓價是香港三分一，非常吸引，大家會問點樣去捕捉低位（買入價）！當客觀事實數據顯示V型反彈，就要作決定！快拍板係先決條件，要作出快決定係要膽量！膽量從何來？就要大家衡量自身經濟狀況量力而為！ 三思而後行！一個正確投資取向嘅決定，可以改變退休生活，祝大家小投資，大回報。
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