錯估賣地收入惹誤導

預測和實際數字有出入是正常，但與預測由正變負、由負變正或數十個百分點誤差，肯定出現邏輯性問題。香港政府過去10年沒有一次能在正負百分之二十以內，一六年度更相差76%，由預計賣地收入六百多億元而增至實際收入一千一百多億元，竟有如此大分別，為何會出錯呢？

財政司司長稱：「為令政府預測的賣地收入更貼市，一改以往沿用方法，賣地收入佔本地生產總值的百分比平均數，由30年縮至10年，即由2.8%升至3.3%。」用這方法估賣地收入，巨大落差是必然。看看超市賣橙例子，超市若以平均每年營業額的百分比去推算能賣多少個橙，看似合理，但每年橙的來價或客人口味變更和需求，都會令出售數量、售價和營業額有變。

估算方法恐不合時宜

同樣地，若政府就每塊地作評估，就算樂觀者和悲觀者去評估地價，估算也難相差百分之三十，測量師通常以「剩餘估值法」去計地價，即用市場樓價減去建築、銷售、利息成本和利潤而得之，要地價有百分之七十多的相差，即樓價有兩倍以上的分別才可得出，故有這麼大的地價估值落差並不易。

查實每年賣地收入只需把每幅土地作出估值，並把它相加便是，不需用甚麼按本地生產總值10年百分比去計，這和刻舟求劍分別不大。

以本地生產計算是認為地價一定和經濟掛鈎，誰知在量寬年代，資產和股價已演變出新常態，歐美和中國表現出樓價和經濟無必然關係，有的只是守舊官員墨守成規的硬套關係。


邵志堯　
資深測量師，江西財經大學客座教授