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政府出招應該告一段落
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年3月5日
由金管局陳德霖發難，在收緊細價樓按揭成數之餘，再督促銀行自律監管財務公司，據聞官方文件義正嚴辭，銀行家應該感覺到陳總火氣頗大，亦應該不敢怠慢，將會收緊財務公司放貸，在無新水源下，財務公司亦會減少對物業市場放貸，細價樓樓價將會從高位回落，整體樓價亦會回復健康水平，到此，政府打擊樓市的辣招政策亦應該告一段落，在未來幾個月，待供應增加，樓價穩定之後，便應該考慮放寬一些逆週期措施，至於撤招，我想還未到時候，可能要多等兩三年才會考慮，甚至，永不撤招，大家亦不用奇怪，而事實上社會已經適應辣招，現在撤任何辣招，都唔知道會發生什麼效果，既然如此，不如不撤。
逆週期措施有點不同，例如現在買樓，準業主要付很多首期，對於豪宅準業主來說，這還不是一個難題，但對於換樓人士，那些打算由細價樓換中價樓的人就相當困難，假若一個小業主買了一個400萬物業，當時付3成首期，現在物業升致600萬，倘若將那物業賣走。總共可以有320萬元，但仍然未能夠支付一個價值1,000萬中型單位首期，因為要付500萬，再加上印花稅等，所以，他唯有仍然住在細價樓。但如果中型住宅單位放寛至6成按揭，他只需付4成首期，多付80萬元，他有機會賣走了細價樓換中型單位。所以，我認為，待供應充足，樓市穩定之後，首先應該放寛中型單位，豪宅的按揭成數，除此之外，就應該不變應萬變，逆週期措施可以慢慢取消，但一定要配合形勢發展。
我雖然熱衷政府放寛SSD，不過，政府一定要考慮現時有很多按在財務公司的物業，由於要付SSD，財務公司未敢向業主收樓，因為收樓後將物業售出，業主是要付SSD，假如業主未有能力支持，財務公司便有責任代業主預先繳付，再向業主追收，我相信，這是相當渺茫的事，所以，大多數財務公司按兵不動，任由利息重叠，但若果政府在這個時候放寛SSD，財務公司便無後顧之憂，放膽向那些三按，四按物業業主追數，若果他們冇錢還便會沒收物業，變成俗稱所謂銀主盤再放在市場出售，這將會會令供應量大增，樓價有機會急速下跌，這亦非官員們樂於見到的事，好彩，SSD比其他辣招甚至限奶令優勝，就是有一個期限，大家唔好以為我亂噏，三年，就是SSD的日落時間表。
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1. Oscar Lam 2015-03-05 10:24:04
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投資物業和買大、小
回56樓Joe 兄，
"刀兄，淡友唔易做... 在長長的樓市週期內只有短短的三數年是成功，其余時間只能在上升期中忍受，人生有幾多個十年可這樣等待?"
Joe兄說出了重點。能夠在長長的樓市週期內準確地找出那短短的三數年跌市，到底能有幾人？好像去澳門買大小，你將過去三十年的結果做了統計，發現開大的機會率是80%，而且目前連續好多次都是開大，你還敢買小嗎？
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2. Oscar Lam 2015-03-05 10:24:52
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續62樓，
這個故事還未完，客人終於決定買大，不幸地下一鋪開了小。但原來客人還沒有輸，他可以選擇等待、不計數，因為他知道歷史告訴他很快會開大，等開大後他才決定是否計數走人。
想想看，這樣的一個遊戲規則，買大的客人會輸嗎？
淡友偶爾可以做，但不能經常做！
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3. 細價樓樓價將會從高位回落 2015-03-05 10:40:21
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在收緊細價樓按揭成數後，留意這個周未新樓消情或近期新盤反應才作評估。再者，「細價樓樓價將會從高位回落」到幾多%，才合理呢？
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4. 亮劍 2015-03-05 10:52:09
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兩年前我老闆有楼交吉要揾人承租，他一如既往找我經手，他那層楼市值租金要 2X K，放咗幾天有個30出頭的準新郎想承租，但那個租客只揾得叁萬多元。
原來他本身在附近已有層FP的一房，但因為佢要结婚，未婚妻希望 GOD！
當時老闆呢層楼市值 800万以上，那名準租客就算當埋D 底横都不能夠畀首期。
所以他想用雙租方式，先租我老闆件嘢，然後將自住果層楼出租，收翻 10 零 K幫補交租。
但我同老闆講，咁搅我們無保障，因為如果呢個租客：
1 佢未來老婆要生B無嘢做
2 佢層楼租唔出或遇租霸
3 他是做銷售的，收入以佣金為主
咁要是他爆廠，我們怎樣收租？
所以我、地代、準租客同佢屋企人，商量出下列條款：
1 除兩個月按金及1個月上期外，要佢一次過出 12個月期票。
2 呢D支票要佢喺大集團做董事的家姐做擔保，弹票佢要上身。
原來呢幾年咁搅租约的人不但是我，小弟有不少「谷友」亦親身經歷如此情況，即連租屋都要找有實力的後台作担保。
原來呢度不但售價被人為扭曲，連租金亦给業主同租客反轉。
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5. 師奶仔 2015-03-05 10:59:38
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博士,
我不認为SSD 可以邦到借财仔的人,免被收樓. 利叠利,日復日,只会永不超生. 日后不但无楼住,仲要,没完没了的,時间不能BUY, 只会加重负债. 三几年后,可能有人赔上家庭,甚至性命.
政府对限X令的撤销,不敢動,並非出于真心搞好佢. 头痛医头,脚痛医脚,少做少錯,5做5錯才是根源问题.
好像工商物业,説什麽4成借贷,其实早在13年已经是如此. 甚至就有就,只要有$吾買楼就笨了. 入场券愈来愈难有之故.
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6. abc 2015-03-05 11:23:10
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7. 運輸工人 2015-03-05 11:25:42
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8. 路人 2015-03-05 12:13:27
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9. To 4F 2015-03-05 12:22:04
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The rental market must have changed to favour the landlord. Not sure this is now an acceptable normal practice, for it may be useful for me as a landlord.
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10. 亮劍 2015-03-05 12:45:11
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陳文鴻做咗「精英」，喺果面提議政府行租管！ 但如果政府真係聽佢老点的話，小弟亮劍立此存照，保證你私楼的供應更加不足！
喺未出打房政策前，好多大型楼花盤的銷售對象，除了實際最終用家外，那些圖則畫到三尖八角；坐向不佳； 景觀不良；楼層極低的「籮底橙」，都被一些投資者買入作出租用途！
因為呢D楼宇「騎呢得濟」，發展商要將價就貨賺頭蝕尾，投資者只看回報，又唔係自己住，話之你租客面壁西斜吸油烟味 ，你平買平租啫。
但有咗打房政策，如果我係一手楼最终用家，呢層楼又随時住上十年八年的話。
咁我一定不會求求其其亂督一間，否則住喺層唔合心水的楼當中，真係仲衰過做女個陣。
人同此心、心同此理，咁果 D 籮底橙在租管呢個打房政策實施後，賣畀阿水？
同单頭小業主唔同，發展商如果出現中下價小型單位有賣剩蔗情況，一定不會攞呢D貨出來出租，以免打亂以後的銷售安排。
加上地產商要是每個盤都有唔少货尾煲緊醋，你可以想像那班友會發力追趕進度同你去起楼嗎？
同樣係有大量空置單位，如果绝大部分係單头業主揸嘅，他們為了減輕財政压力，就會齊齊劈價減租益街坊！
反之若果呢D空置单位，係發展商貨尾的話，隨時放喺度養小強小黑。
陳文鴻你究竟知不知道人家發展商點圍数呢？
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11. 貴公子 2015-03-05 12:52:10
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To: 8. 路人
我老豆幾十前年買樓, 利息都10 至18厘, 當時供樓都一樣唔容易, 點解以前D人可以供得掂, 家陣D人一話借財仔就會講到實爆, 真係唔多明, 想請教一下, 謝謝!
我本人並無加按.
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12. 港人質素退化，一代不如一代 2015-03-05 13:17:15
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以前供樓嘅大多數係成熟又飽經憂患嘅成年人，依家供樓嘅大多數係啱啱從學校畢業嘅學生， 呢啲啱啱出嚟社會工作嘅青年有啲連工都未做過，攞咗父母按樓嘅錢就買啲佢哋能力之外嘅樓，當經濟有乜風吹草動，呢班唔成熟嘅社會新鮮人就會成為理所當然嘅炮灰，
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13. Peter Paker 2015-03-05 13:25:12
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今年最恐怖的是，就是2014年的落成比去年增加約一倍至15700伙，但空置卻由13年末的4.1%跌至14年末的3.8% 一般而言，2014年落成的15,700伙單位，於2014年末空置統計時，理論上這15,700伙新落成應是當為全部空置，因為根據過往慣例，今年的落成去到明年才可以入伙，由於14年落成上升約一倍，理論上，2014年空置單位數量 / 率應大幅上升。
現實係，當2014年落成量比2013年增加約9成幾的同時，但空置卻由4.1%跌至3.8%時，反映2014年住宅新增使用量 (吸收量)是何其驚人，市場有能力吸收多一倍的落成量，不特止，市場吸收量 > 落成量，因為上述還未計2014年有2000多伙拆卸量 而2014年3.8%空置率是1997年的19年新低，這應該代表冇盤掛? 當吸納量大且市場冇盤，then?? 上蓋施工量大跌，未來供應落成會增加嗎？
2012年 14,000伙
2013年 10,000伙
2014年 6,300伙
供不應求下面對供應再減少。冇施工，那有供應？冇供應又怎能解決供不應求呢？
如果明報冇報錯2014年3.8%空置率（差估署未公佈有關數字），今年較后時間住宅供應必會出現翻天覆地的巨變，因為2015年落成可能只有10,000 - 12,000 伙
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賣29地建1.9萬單位 樓市有需要時出招 文章日期：2015年2月26日 【明報專訊】..........................仍供不應求 空置率降 曾俊華又總結2014/15年土地供應，政府共推售20幅住宅用地，可興建6300個私宅，計及鐵路物業、市建局及私人項目，共可興建2萬單位。不過，政府展望樓市仍然供不應求，差餉署數字指2014年私人住宅總落成量15,700個，扣除拆卸量淨落成量為13,200個單位，遠低於入住量的16,500個單位，令住宅空置率由2013年底的4.1％跌至去年底的3.8%.........
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14. To 12/F 2015-03-05 13:28:40
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Are you 港人?? Do you have kids? Your kids 退化?? At least I don't think buy flat was a worng decision in the last few years.
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15. 路人 2015-03-05 13:34:55
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11樓貴公子，講起黎我直情係你老豆一樣，我都試過多年前買樓，利息一路加到20厘，高峰時每月供款只夠俾利息的50%，但係銀行HSBC無要我每月加碼供款，只不過將還款期延長，原本供15年變成要供20年，之後利息回落到常態的6-8%，又由供20年變返成只需供15年，所以整段時間對我的支出預算沒有絲毫影響，供樓一點也不吃力！ 而家銀行低息到只係兩三個%息，財仔已經要收你12%，即係話以後日子俾息俾財仔只有多沒有少，十幾個%已經係常態，係最低消費！自己計吓數喇。
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16. 路人丙 2015-03-05 13:59:25
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To: 14/F
你睇下佔中果班青年人嘅質素啦，人哋話『一代不如一代』已經係好客氣啦。
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17. Simon 2015-03-05 14:01:32
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To 13/F Paker 兄 小弟亦有看你的文章，知道你一直分析樓市的需求，以至建樓的成本，本人十分配服。
但小弟有一個問題一直無法解決，今日偶遇想請教。 請問住屋需要係咪等於買樓需要，例如現在供樓要10000，租金卻有12000，所以多人買。可是如果供樓變成20000呢?
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18. re Simon 2015-03-05 14:22:33
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that's basic economics. usually, the mortgage won't suddenly jump, it's the price of property that gradually rise, so your case is invalid. More likely, mortgage change from 10000 to 12000, then more people rent, less rental property available and rent goes up to, say $14000, making $12000 mortgage attractive again, then the process goes on until it's so expensive that people can't get married and just live with parent.
In fact, due to tightening lending requirement, the mortgage payment actually decreased.
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19. Peter Paker 2015-03-05 14:25:01
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To : 17/F
I NEVER intend to suggest anyone to buy or not in this blog. Buy or not is readers' decisions, not mine. I only like to disclose all OBJECTIVE facts to those who like to discuss the property market. It is important that you have to understand my standpoint when reading my words.
Yes.... People do not necessarily buy a flat for self-residence. But, before making any decisions (buy vs rent), it is important to know all facts. If the one choose NOT to buy, then he may need to face uncertainty of future rental movements.
On the other hand, he chooses to buy. He has to face the downturn of property prices and additional risks arising from big mortgage loans. But he does not face the uncertainty of future rentals.
If you think the future mortgage payments > future rental, you may choose not to buy. That's your decisions. But, did you consider the future rental trends carefully? Are you sure about the rental trends?? The most important is whether you have suffient information to make your decisions or not.
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20. 貴公子 2015-03-05 14:33:28
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21. 亮劍 2015-03-05 14:57:01
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PP兄…… 若是你我俩兄弟打賭未來一年楼價走勢，咁我認同湯博士話细價楼暫時見頂論。 但若果賭嘅係整體私楼租金升定跌，咁就算你揸住支黑星指實我個頭，我打死都要買升。
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22. To 16/F 路人丙 2015-03-05 14:57:43
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Yes your kids are retarded... haha... Anyway, I see many smart and promising kids these days. Just please don't do age discrimination. I remember there were many old men participated in the umbrella moement too. And nothing wrong for the parents subsidize their kids to buy flat as long as they have the abilities to do so.
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23. 市場見招拆招 3方案「解辣」 2015-03-05 15:31:39
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市場見招拆招 3方案「解辣」金管局再收緊按揭，惟市場亦見招拆招，綜合市場人士分析，可透過3招拆解，其中有財務公司提供9成按揭，首3年息率低至2.2至2.6厘，僅略高於一般銀行息率。 財務公司推一按 最高造9成 新措施令二手成交冰封，惟業界亦醞釀推出三個方向的新招拆解金管局的「金鐘罩」。第一，近日便有財務公司就新盤推出一按9成按揭，由於並非以按保形式向買家提供，故不受金管局新措施所影響。 據其中一間財務公司的資料顯示，該公司為個別新盤提供低息貸款，成數最高可造9成，首3年的息率低至2.2至2.6厘，第4至第5年為P（P=5.25）減2.5厘，其後則為P減1.5厘，還款期達30年。由於有關財務公司提供的按息，僅略高於現時普遍銀行一按實際息率約1.93厘，故這類財務公司對某部分未能提供收入證明，以致未能向銀行借貸的準買家來說，或有一定吸引力。 不過向財務公司借一按上車並非主流，主因在於公眾對財務公司借貸有一定「戒心」，而準買家亦須注意向財務公司借貸須涉行政費用，而且財務公司首幾年息口可能較低，但往後年期的息率或相當高，買家亦須小心計算及注意每月供款水平。 親屬可擔保 子女首置獲豁免 另一招是現時銀行亦接受業權人找按揭擔保人承造按揭，一般擔保人的數目為1至2個，最高3個。如果業權人本身收入不足以供樓，須找直系親屬作為擔保人彌保差額，可以是父母、子女、兄弟姊妹及夫婦等等，以通過銀行壓力測試，不過須注意的是，倘若擔保人日後置業，銀行計算其負擔能力時，亦會一併計算其按揭供款。再者，如果借款人斷供或欠款，擔保人亦會被銀行追收欠款。 最後，由於近年樓價高企，不少父母會幫助子女置業，為近年市場上相當普遍的現象，而且，由於子女未曾購置物業，可被視為首次置業買家，由於金管局上周公布的收緊樓按措施豁免首置買家，故找子女作為業權人，仍可做到較高成數按揭。假設購400萬元物業，首置買家連同按保仍可造9成按，槓桿比率較大，相信幫助子女置業或以子女名義買樓的做法，未來會更為盛行。（系列二之二‧完） 撰文:梁振鋒
系列名:加辣衝擊系列
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24. 友誼問 2015-03-05 15:48:47
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To: 11樓貴公子 小弟適逢其會, 或者有資格解答這個問題. 當時1984年, 樓價1000蚊一呎, 九成按揭, 銀行按息12厘至18厘, 什至試過24厘, 無錯, 係銀行, 正常14厘, 平常事. 人工幾千蚊, 記得唔夠3千. 咁點解咁多人可以供完樓, 今日可以穩坐釣魚船呢? 因為當時工作無限多, 小弟收工後去揸的士, 工廠定單多到做唔切, 絕不誇張, 有d人接d數番屋企做, 有d車衣, 有d在工廠取d小另件, 食完飯 , 一家大細圍住電視機, 一齊完成. 咁就一家打拼, 為咗間樓囉. E家d父母, 經歷過凄涼時期, 環境又好咗, 唔想d公主;公子好似自己的遭遇, 苦d嘅工作, 都叫佢唔好做. 這不關乎對或錯, 係環境促成, 係時勢做成, 不關乎公主;公子們, 請諒. E家應唔應該置業, 好睇個人嘅, 李先生一定話平, (佢嘅能力), 我就話貴. 好似前文提及, 一個打工仔, 唔食唔駛, 可以買3呎樓, E家打工仔, 唔食唔駛, 得一呎咋.
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25. TO: 10樓. 亮劍 ， 2015-03-05 16:09:18
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陳文鴻博士倡議的「租務管制」，無疑等同於政府實行計劃經濟，並強加應用於自由資本主義社會制度上，理論可行就如新加坡，私人公司規劃發展的私樓佔整體房屋供應量非常細少比例。
然而，陳博士是中國問題專家，應該深明計劃經濟所帶出的社會禍害及其長遠影響。董事長年代八萬五作為例子，政府施政重中之重只在乎公營房屋，年年負財赤預算而忽略整體社會發展所需，最終導致售賣立稅人資產由公轉私如：地鐵領匯五隧一橋，來填補政府及公共機構的日常開支。私有化所引起的問題，絕非單純一個「錢」字那麼簡單。例如港鐵專心經營地產，無心改善交通，加劇地產霸權。領匯通過加租將小商戶趕入絕路，等於打壓基層、瓦解社區，遺害極大。隧道私有化后，定價極不合理的年年加價收取高額「買路錢」。更可怕的是，國際金融大鰐針對政府入不敷支的傷口，再次追擊港元匯率，如是者將對香港的整體經濟帶來的震撼，將不比98年官鰐大戰為少！
只怕到時再不是曾、許、任出戰了，起碼曾爵士臨走前留下大筆財政儲蓄及十大工程發展，惠及香港未來發展需要。
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26. 亮劍 2015-03-05 16:32:45
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好似前文提及, 一個打工仔, 唔食唔駛, 可以買3呎樓, E家打工仔, 唔食唔駛, 得一呎咋………… 一個話梅兩個核，今時唔同住日呀。 想起打工仔一個月人工可買3呎楼的時代，通常一般楼按，因為係P加2以上關係，實際按息講緊拾幾弍十厘，而且年期最多只不過係10~15年，大話怕計數，當你借銀行 50 萬，計15 厘息分15年還，你每月供款講緊係 7K 咁濟，那時候你俩公婆供完楼後，都唔知夠唔夠買餸、搭巴士同畀细路去學嘢！
反之近幾年，就算你借足 3 球，如果你有幸仲用緊 H+0.6x 加 30年期供楼呢隻，你月供只不過係一万元有找，就算普通打工仔，只要勤力少少亦可供倒楼，閒時去下旅行都仲得！
雖然呢 30 多年因有學歷QE關係，普遍打工一族嘅人工可能追不上楼價升幅，但因銀行被迫取消利率協議；同業競爭加劇；供款年期加長；環球低息已成常態…………
打工仔每月人工只能買一呎，將持續下去。
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27. agree with PP 2015-03-05 17:15:56
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我早前賣出一個收租大單位.我一直以為不多人租,不容易出租. 當我1月賣出後.租客打俾我問新買家會不用來收租.我話他是用家. 我問他冇單位嗎,他說出面冇盤.佢4月底要交單位俾番我. 於是我上midland search.1200以上成區後3-5個放盤.叫價是我現在20%+. 原本真系盤荒!
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28. TO : 24樓. 友誼問 2015-03-05 17:21:24
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你是否還記得，當年買入樓宇後，律師樓收費是多少？印象中好似是樓價3%公價。
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29. CD ROM 2015-03-05 17:27:01
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既然政府連居屋借錢補地價出租呢招都出埋, 重開換樓楷梯來得更合情合理~~~
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30. 友誼問 2015-03-05 17:37:57
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To: 28樓 唔記得, 1988年收樓時, 的近收1,900.
順帶一提, 當時20%按息, 係打擊炒樓所引致.
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31. 亮劍 2015-03-05 17:52:07
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1988年收樓時, 的近收1,900.…………？？？ 是否寫少個零呀？？？
順帶一提, 當時20%按息, 係打擊炒樓所引致……………… 好似唔係喎，最大原因係當時環球通漲嚴重，各央行要狂加息去對付。
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32. to 16/f 2015-03-05 18:04:35
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佔中班學生理念偉大過班資本主義既走狗!需要勞改其實係上一代嗰班老而不!
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33. 港币购买力 2015-03-05 18:07:51
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黄尸歹最白痴的理论就是自由行带来通胀。 但是他们不知道，香港大部分的物品都是进口，通胀其实是由港币购买力决定。 自由行为港币带来购买力，所以其实是降低通胀。 过去一年，大部分国家货币贬值，他们的购买力大幅下跌，港人真系识福。 不要麻木的以为楼价会不断上升，事实是最近可 以感觉到中美暗斗的很厉害。在打败了俄罗斯，欧币，日元，美国佬现在对准中国。
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34. 友誼問 2015-03-05 18:32:19
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To : 亮劍兄 拜讀鴻文, 獲益良多, 低頭思索, 有d唔明. 首先聲明, 絕非払頸, 因為無益, 多多指教. 誠如閣下所言, 現在息率低, 人工高, 還款年期長, 可以解釋到E家嘅情形, 咁其中一個因素(factor)改變, 情形能否一樣, 如果還款期可以更遠, 誇張點如50年, 甚或兩培, 60年, 還款數字少咗, 樓價是否要再升? 我唔係望樓價跌, 樓價跌引申嘅問題, 會更嚴重, 1997年已經小試牛刀喇. 通縮仲慘過通漲呀. 好似曹先生講: 望樓價跌, 不如望自己發達. 我感覺自然界有定律嘅, 樹木唔會無止境地, 長到天高, 肥豬唔會長到大笨象. 我所認知, 有投資, 有投機. 投資者養豬咁, 種樹咁, 養得大, 拈去賣. 投機者, 係打大傻遊戲, 二傻高價搶來, 搵個大傻先. E家健唔健康, 自己分析, 自己負責. 問一個病態賭徒, 佢話過大海最易發達, 你払佢唔贏.
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35. 奇奧貓咪 2015-03-05 18:39:05
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22/F,
Agree with you. A considerably amount of people now in forums have serious age discrimination against our younger neighbours . It is funny that when the society is trying to fight discrimination against older aged people in terms of opportunities, this group of people is overly self respect.
Unfortunately, no matter the quality of our younger counterparts matches our preference or not, the world will be handled by the next age group. It's doing good for no one even ourselves or our own kids by keep complaining 一蟹不如一蟹。If we were born 10 years later, we may be the same 蟹 too.
Everyone should be more considering to other groups rather than disdaining all the time. Landlords vs tenants, post 60s vs post 80s, 黃絲 vs 藍絲...
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36. 請教 2015-03-05 20:54:33
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我看不明白博士請幾句話: 財務公司便無後顧之憂，放膽向那些三按，四按物業業主追數，若果他們冇錢還便會沒收物業，變成俗稱所謂銀主盤再放在市場出售 債仔向銀行首按後一再2,3,4按. 如果無力還款, 為何財務公司可以沒收物業，變成俗稱所謂銀主盤再放在市場出售? 屋契應該在銀行手上吧?
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37. 港币购买力 2015-03-06 00:10:08
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35楼，回归之前，没有香港人会打击港币购买力。但是今日我们的younger generation 却不断的自残，打击港币购买力。 打击港币购买力等于出卖香港。
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38. 港币购买力 2015-03-06 00:20:23
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35楼，香港60年代，也发生过银行危机，当时银行乱甘借贷，结果银行破产，存户血本无归，导致恒生被汇丰吃掉，by the way，如果不是殖民地政府，恒生是不会被汇丰兼并。当时大把星斗市民存在银行的钱，变成血本无归，政府不理市民，间接导致67暴动，英国政府发现问题，才派麦里浩对香港进行改革。同时也开始监管银行。 如果财务公司不理风险乱甘借贷，风险肯定不少。
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39. 亮劍 2015-03-06 10:42:24
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從1944年到1971年，環球央行行佈雷頓森林協議，規定每盎司黃金定價35美元。 但美國總統尼克遜在1971年12月，經10國重定史密森協議，每盎司黄金定價变成38美元。 直到1973年，呢個史密森協議，亦宣布拉柴，從此美國的貨幣政策可以自把自為。 美國成為無尾飛陀，可以運用增發銀纸方式来憑空變錢，以下係計計，如果自 1973 年開始，你每一美元每年畀你1~10厘，在 43 年後那一美元會變成幾多錢。 1厘……1.52 美元 2厘……2.30 美元 3厘……3.46 美元 4厘……5.19 美元 5厘……7.76 美元 6厘……11.56 美元 7厘……17.14 美元 8厘……25.34 美元 9厘……37.32 美元 10厘……54.76 美元
如果……我話如果咋，「某國」每年以固定印多1成銀纸出來支付財政缺口及還國债息，咁43年下來，最初持有一美元者，就算每年有息收，他呢一美元的購買力究竟折損多少？ 從小弟懂事開始，都以為通貨膨脹應該係常態，但自我識得乜嘢係經濟後，先知道原來背後係「有人」運用「五鬼運財」方式，每年逐少逐少地偷走全世界人的購買力！
以下純粹亂講…… 某甲在1973年有 10 萬，佢存入银行做定期存款，呢 43 年佢平均收 3 厘息，理論上在呢一年他喺銀行有 34.6 萬结存。 銀行再以平均 5 厘息借畀地產商。 地產商「執少少」起楼，以 10萬元賣層楼畀一個「On居仔」自住。 「On居仔」祖先積福，佢層楼每年升一成，現在呢層楼市值 547.6 萬！
唔少人問「On居仔」呢間楼點解會升咁多？ 但追源究始係「有人」每年印多 10 % 銀纸投入市場！ 請問點解無人問「某國」點解？
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40. to pp 2015-03-06 11:43:24
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pp, i now understand why you always said there are lack of supply for rent.I personally came across with this issue. I just sold my property which used to rent out. It is a 1300 size property and I always think it is very hard to find tenant to replace. However, my tenant told me recently he cannot find a place to rent after 2 months (after i told him he will need to handover the property later next month). I started to search on line and realized there is lack of supply for rent. I truly believe the rental will still go up for another 10% this year.
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41. 亮劍 2015-03-06 13:41:28
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我感覺自然界有定律嘅, 樹木唔會無止境地, 長到天高, 肥豬唔會長到大笨象…………
與自然界唔同，世界央行喺可見的將來，會不斷咁增發貨幣，就以每年「係咁2」印多十%計，由1973年到2022年，你一蚊會变成106.72 蚊，如折算喺 1973 年你以 10 萬買層楼，到 2022 年可能值1067.20 萬！！！！
可能有人立刻話，既然亮劍條友仔都話QE持續，咁我立即借財仔飛撲，咪執輸行頭！
但呢個世界仲有樣嘢叫「地心吸力」，在97~03 年有班兄弟，就係聽D唔聽D，引致爆廠收場。
我用翻 1973 年作起點計，每年以 1 成複利率計算， 到1997 年咪最多升 9.85 倍！ 折算在 1973 年以 10 萬蚊買層楼自住，即 1997 年，理論上計呢層楼，只值 98.50 萬大元！ 但你班大哥就喺當時，以溢價 3 倍，即 12 年後即 2009 年價的 309.10 萬掃貨，喺咁嘅情況下，你怎能不做羊古？？ 有人可能講，你亮劍唔通有天眼通，預知各國央行會印鈔不斷？ 呢下就要看各先進國家的人口結構，呢D國家大多数最多人口的年龄層，都處於40~49 歲，人口红利即將或已經耗盡，打後 20 年呢D國家，會面對人口老化問題將唔係乜嘢秘密。
這些先進國家，人民食慣用慣嘆慣，你D政客叫選民節衣縮食去解決政府財政問題，是否跌壞個腦？
但就業人口減少、退休人士攞福利的擔子日增加重，請問有何良策去解此死结？
不要给我亮劍批死，各國最终都是殊途同歸，就是開動印鈔機狂印鈔票，或政府於各銀行的结餘户口在尾尾果個数加一個零，除此之外别無方法！！！
每年增發多一成貨幣供應畀市場，已經係最低消費啦……
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42. 引刀一快 2015-03-09 01:30:47
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亮劍兄
你就只睇下游問題，源頭問題係世界資源嘅分配，如果印得銀紙多就可以掠奪更多資源，邊個唔印？ 自然資源、人力資源、兩者嘅變化，配合政治、經濟運作，就交織成今日局面，要預測後事如何，四者不能缺一，但係好多人都唔考慮自然資源嘅枯榮問題。
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43. 引刀一快 2015-03-09 04:49:06
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大陸搞房産稅，資金是否會來港？如果係，BSD要加到80％至得喇。
到時，我一定做大好友。
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