樓價年中前跌10%

本港樓市未見明顯反彈跡象，市場估計即使政府進一步「減辣」亦無法扭轉樓價跌勢。摩根大通發表報告稱，該行短期內對地產市場維持謹慎立場，相信樓價下跌趨勢持續，零售和寫字樓市場將充滿挑戰，即使政府取消住宅物業「辣招稅」，疲軟的宏觀經濟仍可能蓋過政策寬鬆的作用。根據歷史往績，寬鬆政策無論如何都不能推動有意義的反彈。

摩通發表的投資情緒調查報告顯示，整體而言，大部分專業投資者對本港樓市抱持悲觀態度，但未至於恐慌，不太擔心出現債務違約風險或爆發系統性風險。大多數預測今年樓價跌幅小於10%，並展望明年上半年開始復甦。

2024年元月，日本股市大漲8.43%，美國股市也小漲1.22%，但深圳A股大跌15.95%，上海A股跌6.27%，香港國企指數下跌9.96%，恆生指數再跌9.16%⋯⋯

從2018年以來，港股的下跌，大家都很熟悉，但很多重量級企業股價的下跌，已經到令人頭皮發麻的地步。例如，快手從417.8跌到31.75港元，嗶哩從1052跌到66.1港元，半導體的中芯國際從40.25跌到13.92，華虹半導體從64.65跌到14.1(以下皆港元)。

荃灣中心12座低層A室，實用面積約324方呎，兩房間隔。原業主於去年4月開價390萬元放售單位，至去年12月降價至320萬元，今年1月再下調至300萬元，近日經買家議價後，終以295萬元沽出，為屋苑今年首宗低於300萬元成交個案，放盤9個月累減95萬元或約24.4%；呎價約9,105元。

買家為同區上車客，見近日股市回穩、內地放水、年內將會減息，基於消息普遍利好，對樓市有信心，見上址價錢相宜又附帶裝修，即睇即買。原業主於2014年7月以290萬元買入單位，持貨超過9年，現轉手帳面僅獲利5萬元或約1.7%，惟計及使費，恐倒蝕離場。

一位同輩金融朋友，年少得志，左Maserati，右Ferrari，平時約我，總會挑選黃金商業地段的酒店咖啡廳。最近一次碰面，我們相約在駱克道某間名不經傳的樓上sport bar，他特別叮囑我一定要點啤酒，因為happy hour有買一送一優惠。我問他，駱克道很難泊車，車子泊在哪？他左支右吾，說兩架車都拿了去維修。我識相，不點破。實情是，兩架車都被賣掉周轉套現了。

我沒有資格說他。朋友隱瞞了賣車真相，我也沒有告訴他，我是用H銀行的信用卡搭巴士和他見面，貪其車費抵之餘，還可以儲里數。

若政府慢慢取消各種「辣招」及稅項，不再限制內地人買樓，甚至放寬種種配額，吸取內地移民，甚至將物業納入「投資移民」範圍（之前就是因為樓價勁升而剔走），相信很可能可以刺激樓市。有人或會反駁，內地的經濟都不如以往，何來有購買力？不過，香港只是彈丸之地，內地人口之多，只需要很小撮人來香港置業，已經足夠刺激樓市。

真正問題，可能是若樓價回升，一切又回到十幾年前的情況，港人又會抱怨買不起樓。但樓價不振，卻又影響政府收入。兩者如何取捨？就考官員的功力了。

恒隆地產董事長陳啟宗早前於業績記者會上宣佈交棒，由副董事長兼兒子陳文博接任集團董事長。臨別在即，陳啟宗提醒現時做生意的最重要是保命保本，告誡全港95%的發展商小心為上。我認為，投資者都值得細嚼當中意義。

陳啟宗提到，世界在改變，但近幾年變得特別快，方向也不令人鼓舞，強調在今日較為困難的環境下，應當注重保命保本，而非尋求大發展，避免犯下大的資本支出錯誤。

他所指的「保命保本」亦適用股票市場，踏入2024年，港股升的日數兩隻手都數得哂，外圍的有多國的戰爭，距離較近的有中植系爆雷、恒大（3333）破產，即使阿爺「暴力」救市也未見起色，如此市況下，「保命保本」確是王道，畢竟，人無事先可以做世界冠軍。

陳啟宗又提醒，保持資金在手很重要，即使恒隆的負債低（淨債項股權比率為 31.9%），都要小心為上。他更直言，現今本港只有兩、三間地產商現金水平極高，其餘約95%都應該要小心為上。