撰文：Smart ED编辑部  ｜ 图片：新传媒资料室、unsplash、photoAC

中美贸易战风云再起

楼市近几个月不但走出谷底，中原城市领先指数（CCL）最新报186.07点，进一步逼近188.64点的历史高位。

虽然中美贸易战风云再起，但汤文亮认为对本港楼市的冲击力及影响有限，即使谈判失败，卖家可能只会出现短暂性的观望情绪。

不过他相信现时美方和中方已有一定共识，短时间内相信会达成协议，他形容特朗普只是想更有「面子」，让其他人认为自己是在主导谈判。

不会出现插水式回调

汤文亮指出，这次突然宣布加徵关税，整体楼市并不会出现插水性回调，可能只会影响到少部分细价楼。

根据香港金融管理局的逆周期监管措施，大单位借贷上限为楼价的40%，当楼价下跌10至20%，银行毋须追数；相反，细单位可以借足楼价90%，而当

市况欠佳时业主容易胆颤心惊，一旦楼市下跌，便担心会否成为负资产。

面对这个情况，他认为可能是「上车」时机，因为会有人在这个时间减价沽出； 也有些业主手上拥有多个物业，因此可能对他们来说把一至两个物业卖出，可让自己更安心。

不过他提醒如果上车客现时「上车」，不要把「条数计尽」，如果楼市下跌几成，财务上亦需要有空间走动。

汤文亮指即使中美贸易战过去，私营房屋长远供应也是短缺，楼价也会上升，而最大原因就是政府於去年将公私营房屋比例由「六四比」变成「七三比」。

目前香港每年人口自然增长数目约10,000人，同期约47,000位单程证持有人移居香港，惟每年亦有24,300名香港居民移居海外。

若仔细计算下，香港在五年间， 人口增长可达15万人，虽然未来三至四年内会有93,000个单位供应， 可料中期供应会出现不足。

除自然人口增长外，他指投资者经常只留意每月150个单程证人士所带来的房屋需求，但事实上他们很多都未有能力置业。

反而市场应多加留意两类型人士对楼市的影响，一是公屋富户；二是透过「优才计划」来港人士。

根据入境处数据显示，去年透过「优秀人才计划」、「输入内地人才计划」等非单程证途径申请来港而获批的内地居民为24,999人，创下新高纪录。

同时调查发现，这群专业人士， 有30.9%的人月薪在40,000元以上；20,000至39,999元之间的人数占39.1%；20,000元以下的有30%。

汤文亮认为，每年内地人才来港人数上升，这才是强劲的购买力， 因为当他们在香港住满七年后，他们便有能力买楼。

公屋富户扫私楼

另一边厢，现时公屋有76万住宅，保守估计当中最少10%是富户，而超级富户最少达10,000个。

房委会在2017年10月实施新修订的「富户政策」，收紧公屋富户的入住条件，住户的家庭入息或总资产净值，若超出限额便须交还单位。

据最新统计数字，要额外租金的公屋富户数目达26,400户（见表四），意味未来私楼有相当需求。

据「富户政策」，房委会在今年2月底已向约560户发出迁出通知书，数字较过去平均每年收回的公屋数量多出一倍。

而过去五年，平均每年从缴交额外租金租户收回的单位约有280个。

政府近来开始处理这批公屋富户，如向一个拥有千多万资金公屋富户判罚社会服务令，并强迫公屋富户迁离。

但他认为政策虽然强逼那些不合资格的公屋居民搬离他们所住的公屋，腾出的单位可以给予有需要的人，加快上楼的速度。

但因现时居屋供应不多，导致他们选择私楼的机会上升，而这群拥有强劲购买力的买家，正正可以把楼价谷起。

他透露，这群公屋富户购买力十分强大，如会德丰地产旗下日出康城第VIIA期MONTARA加推了500个单位，当中就有很多都是由公屋住户所申请，其次就是内地人。

因此他认为如果政府可以兴建更多居屋，再把这些公屋富户迁到居屋，便可以腾出更多公屋予有需要的人士，同时楼价亦可能因供应上升而有所调整。