FCI几乎每周都有免费讲座，吸引大批有意买楼的人士， Anthony（箭嘴示）及 Brian（揸咪者）变身专家，又会施以软硬招数鼓励在场人士俾钱报读课程。

大钱题

潜入投资学堂　揭炒楼「秘」招

2012年11月22日 ~~ 第1185期 香港《壹周刊》

近月在网上及报章，不时出现地产投资讲座的广告，宣称讲座免费，标榜「满身卡数打工仔，五年八层楼」、及「八十后，三层楼一间铺」等等，这些「成功人士」，更不时上电视、电台、杂志，甚至出书，大肆宣扬发达经过。
这 些成功例子，全都来自一间叫「 FCI」（投资策略研究有限公司）的投资学堂。为了解当中「出神入化」的财技，本刊记者潜入课堂听课，发现导师皆是行内知名的经纪及炒家，除了教授「走法 律罅」的炒楼招数，还落足嘴头要「团结散户力量」，游说学生夹钱组空壳公司炒楼，讲到明要齐齐「做世界」！

FCI每个月都有三、四堂 免费 讲座，一班主讲人「星光熠熠」，包括利嘉阁联席董事何明高、恒力商业地产（ 169）独立非执董叶景强等等，而担任课程总监的，是自称曾满身卡数、后来债务重组变出六层楼的钟学良（ Anthony），他经常上电视报纸甚至出书分享投资心得。堂上众人不断吹嘘，只要花钱报读他们的课堂，便能尽得炒楼精髓。
这时讲座上的听众已听 得如痴如醉， Anthony的拍档 Brian即趁机打蛇随棍上，「我哋要结集力量！报读课程只系第一步，重点系增大 FCI兵团，就好似美孚啲师奶兵团咁，只要手头嘅货多，就好容易控制到屋苑的楼价。堂上的星级导师，亦会成为你哋嘅 support！而我哋近八百个学员，仲会互通消息，边区有笋盘即时短讯同 whatsapp俾大家！……如果你咁都仲要谂吓嘅，唔紧要，我只同你讲：机会只留俾有准备嘅人！」当晚报读课堂，学费可大减一千至六千八百元；现场见有 三十多人即时报名。

Anthony不时接受电视报章访问，大讲其炒楼财技及策略。

记者未上堂前，已收到笋盘短讯（右），有银行估价外，还有同区市价作考虑，服务看似很贴心。六小时后又有短讯弹出（左），表示笋盘已被学员「瓜分」抢走。

一条龙赚钱

课程总监 Anthony及销售总监 Brian，在免费讲座上不断氹人落叠，付款上地产课程。

课堂上导师一味唱好楼市，其中财叔及 King Sir更鼓吹楼价升时，一定要加按变现买多层； Brian则叫学员夹钱买铺。

既是导师，又是铺位经纪的 Laura，一条龙「帮」空壳公司买卖铺位赚钱；声言只为顾问的 Anthony则瞓身入股最少两间空壳公司，买铺又买住宅。

落叠夹钱买楼的学员，以为自己赚硬，实质最发是赚完课程学费，又赚空壳公司管理费兼盈利分成的 Anthony、 Brian及 Laura。

第一堂　教你避税

本周一晚上，记者到佐敦 FCI课室找 Anthony回应，临走前他还叮嘱记者：「你一定要帮我 哋澄清呀！我知出面好多人非法集资呀，做埋 啲衰 嘢，但我 哋无 嘅！」（林志谦摄）

这 个名为「 FCI小本地产投资．财技实战课程」的课堂，包五个课堂加一个睇楼团，学员约七十人，当中以三十岁的年轻上班族及师奶为主。上堂前一众学员充满期盼；「我 想好似 Anthony咁，上到车之余仲有楼收吓租。」「我见有学员成功咗，话同人夹钱买铺，我都想试吓呀！」
课程的 「头炮」第一堂，由被形容为重量级投资者的「财叔」开始。财叔在网上的「财务自由同学会」群组，已突破一千人，被封为「宅男楼神」。上堂前 FCI负责人提醒学员：「千祈唔好打开财叔个税务月光宝盒，呢个宝盒打开咗，多一堂都讲唔晒！」爱吹水的财叔，不负众望，由廿年前以四万元置业开始讲起， 并教了一些炒楼蛊惑招，如：「如何摸到最好价？想卖楼，梗系扮买家探行情；想买楼，扮卖家放盘啦！」又如「唔好自认系真正用家，炒家唔怕认，笋盘先会益 你！」
说到凌晨十二点，部分学员离开，财叔才步入戏肉。他大爆曾有几层湾仔物业被税局追税，靠「出粮」予家人作公司开 支扣税，才得以解决，「咁我阿妈喺我公司做清洁，都要出份粮俾佢㗎！税局问我，点解清洁工咁高人工，系罗，我都想知点解佢成日话要加人工！」他还笑言，现 时朋友多了，可以「交换啲老豆老母用」。

第二、三堂　按揭走罅知多啲

讽刺的是，第二堂由利嘉阁联席董事何明高 讲解法律陷阱，他连买住宅「上车」，都讲到危机处处，学员都闷得呵欠连连。到第三堂， 由出任恒力商业地产（ 169）独立非执董、现为香港按揭转介公司董事总经理的「 King Sir」叶景强主讲，他教的蛊惑招最令人咋舌。现时手揸十七项物业的 King Sir，教学员以「直系亲属自住」一招，来拆解现时第二套房只借得五成的金管局紧箍咒， King Sir言之凿凿说：「你话唔系投资，只系买俾阿爸住嘅，就可借到七成。银行点知你有几多个爸爸？又点知你爸爸有无物业？我唔系教你哋犯法呀，只系你借贷嗰 刻，真系谂住买俾阿爸住㗎嘛！点知做晒按揭佢老人家先话唔住，咁点举证呢？」
King Sir还指点学员，为信贷资料库大洗底，「买楼造按揭有两份 consent（同意书）要签，第一份系同意披露物业按揭资料，第二份系同意查阅申请者的信贷报告，第一份可以选择唔签。如果已经有好多楼喺手，就唔好签 第一份喇，因为唔签，银行只会睇到你信贷资料库上首四个最新的通讯地址。咁点做呀？一个地址报四次罗！你哋知唔知同一个地址可以有好多唔同写法？第几座可 以写 block，又可以写 tower，电脑系统好蠢㗎咋。你亦可报阿妈阿婆等地址，咁银行就唔知你真正有几多物业。」

收几千蚊学费的 FCI，除了上堂听导师「吹水」教走法律罅外，每堂还有近百页的 notes（左），上图成立空壳公司流程的内容，最后一句更高呼「正式做世界」！

免费讲座上所指的实战睇楼团，在没有导师的指导下，由学员自己找地方进行，跟一般普通人睇楼无异。

第四、五堂　傍住你玩铺

第 四堂的 Dooby，是前中原工商铺东九龙区营业董事，他教授工厦投资，主力教大家争取长成交期摸货。最后一堂导师，是前中原工商铺经纪赵敏贤（ Laura），她讲古仔的技巧一流，抛出多个著名投资者的买卖逸事，「试过有西环业主想放盘，卖价四千五百万，话租金做到二十万。五厘回报睇落几好，但其 实无咁高，点解？业主每年要俾租客廿万水喉维修费，明唔明？又有无听过廿四小时营业嗰种便利店，无闸嘅，但业主每年要回俾租客几万蚊嘅铁闸维修费。边嚟维 修费呀，明唔明？铺就系咁玩！无人傍住你哋点玩？」这些招数可在表面上造高租金回报，吸引下一手投资者。
而最后的「实 战」睇楼团，原来只是分小组各自去搵盘睇楼，既无导师带领，又无「师兄师姐」指导，各队人都是没甚计划地在西环、佐敦、红磡及葵涌等一带觅食。完毕返回佐 敦课室，由 FCI负责人再讲解夹钱开空壳公司买铺的细节，并叮嘱夹钱的学员，「所有资金不经 FCI手，全部都系入落第时成立咗的空壳公司银行户口，你哋啲钱经 FCI手就变咗非法集资㗎啦！」 FCI自○九年成立至今，已有最少三间由投资者夹钱炒楼的公司成立，买入西环厚和街地铺及佐敦旧楼，并改成宾馆。
这些 成立的空壳公司，由 FCI的子公司 FCIPIS管理，向空壳公司每月收取管理费之余，他日卖出铺位，扣除使费后，利润还要分百分之八至十四予这家子公司作奖金；而以铺位经纪身份任导师的 Laura，原来是 FCIPIS股东，占股达三成，学员炒铺有赚 Laura即可袋袋平安。而那些星级课程，每个课程按人数估计可袋近五十万，平均一个月便办一次，负责人及导师都人人有得分。

FCI架构图

Anthony有份投资的空壳公司，今年内两度买入佐敦韶兴大厦单位，并正进行改装（棚架位置），打算与楼下的宾馆分一杯羮。（关永浩摄）

夹钱者难有保障

记 者将 FCI及 FCIPIS的公司资料、课程报名表、夹钱炒楼的「合作协议书内容重点」等文件，交给大律师陆伟雄细阅。陆伟雄指：「这是一份不平等的合约条款，保障嘅系 公司，投资者可谓完全无保障。」针对该份「合作协议书内容重点」，他指出，「呢度写明，每位股东都有责任成为按揭担保人，但就只提及担保人可以分多啲钱做 奖励，但完全无讲担保人的风险。公司被追数，第一个就告公司，第二个就是担保人！另外，流程中提到 FCIPIS找了律师帮助学员成立空壳公司，咁夹钱的投资者有无得拣其他独立律师呢？受委任的律师会以自己的委托人利益为最大考虑，对其他人有可能唔够公 平。」
眼见章程内一句：「齐集资金便正式做世界」，陆伟雄笑言：「从未见过正经嘅公司有呢类句子！」由於空壳公司的支票簿及公司印都由 FCIPIS「代为管理」，陆伟雄指：「咁即系空壳公司的管理权，已落咗喺 FCIPIS手上，咁就有可能变成非法集资。」
根 据《证券及期货条例》，任何人邀请公众将资金投入资产或生意，而投资者没有参与日常运作，可从生意取得回报，即属集体投资计划，除非事先取得证监会批准， 否则属违法，最高刑罚为监禁三年及罚款五十万元。至於课堂上导师所教的避税等走法律罅方法，较难入罪，「除非涉及虚报假地址、伪造文书等直接的证据，而且 要有受害人，才较有可能成立教唆欺诈这刑事罪。」

在网站上设有「财务自由同学会」的财叔（箭嘴示），是 FCI课程的王牌导师，讲课要按人头收费，但他喜欢四围吹水，堂上讲的内容十之八九可以在其部落格找到。（严宝权摄）

政府出双辣招后， FCI就以短讯报喜，指其中一间空壳公司卖出的厚和街街铺，已作价二千万卖出。（于港民摄）

否认非法集资

Anthony常挂在口边，指一伙人过去曾扫起金狮花园，据他本周一称，他本人只买卖了一伙。（关永浩摄）

本 周一晚记者找到 FCI负责人 Anthony，他否认有涉嫌违法，「（非法集资）梗系唔会啦，唔系我哋去集资，啲钱完全唔经我哋手，钱系入返同学开嘅合资公司。（你哋嘅角色呢？）我哋 只系 line up一班想做生意嘅人，做顾问，话俾佢哋听法律上、会计上点做，点先系合法，所有程序都跟足公司法。」对於「合作协议书内容重点」规定，要夹钱的学员先交 一万元诚意金， Anthony解释那是保证金（ Deposit），而「一齐做世界」他则辩称：「 Gimmick嚟㗎啫！」
至 於堂上导师涉教人走法律罅，他笑笑口谓：「教人避税？我哋课程内容完全无呢啲嘢，可以俾 note你睇！（ Note上无但导师口讲呢？）可能系有同学问问题，个导师分享番出面啲人点做啫，就好似电视台访问嘉宾，内容唔等於电视台立场。」身为 FCI负责人之一的 Anthony，卡片上写上自己是催眠治疗师，及亚洲青年企业家联盟的创办人等等；曾炒卖七个物业，赚近三百万。占 FCI百分百股权的大股东，是身份神秘、从未现身的雷愿桁， Anthony等一干人如此精明，要避过法律责任，应当无难度。