港股步入大时代，财富效应带动下，楼市气氛同样炽热。法巴证券分析董事总经理李伟烈相信，「套股换楼」将刺激今年楼市再升，当中他最看好中高档物业（楼价 700万元或以上）的升值潜力，最大原因是内地买家卷土重来，估计该类物业楼价今年有10%，或更多上升空间。

近年港府大举增加住宅供应， 当局预测今年私楼落成量约1.3万伙，明年更达2万伙，创2004年以来的12年新高。潜在住宅供应量大增，加上加息阴霾愈来愈近，不少专家认为今年楼市 「气数已尽」，将转势倒跌。但过去数个月，多个新盘热卖，最近发展商也纷纷将新盘余货大幅加价，部分如南丰东涌升荟，加幅更高达两成。

楼市再升温，与股市大旺不无关系。受内地A股上扬带动，港股於4月初展开升浪，恒指由3月底的24900点，於三星期内升至28000点水平，不排除部分於股 海中赚钱的投资者将资金转投楼市，或刺激他们的置业意欲，带动新盘销情。李伟烈也认为，股市将带动楼市再向上，他指：「据过去历史，每次股市展开升浪，人 们在股市赚钱后变现到楼市，6至9个月后就会反映到楼市上。」

套A股来港买楼

对於今年楼价走势，普遍大行分析员也看淡，李伟 烈却唱反调，认为今年楼价会继续升，他去年11月时预测2015年中小型物业及中高档物业楼价将分别上升5%。最近他更上调楼价升幅预测，相信今年中小型 物业会升5%至10%，中高档物业更会有10%，甚至逾10%升幅。他指这一浪中高档物业的表现将跑赢大市，除了计入套股换楼因素外，来自内地买家的购买力，同样不容忽视。「内地A股已有明显升幅，我相信会有一批於股市赚到钱的内地客来港买物业。」

事实上，自港府於2012年10月推出买家印花税措施（BSD），曾活跃於本地楼市的内地买家数目锐减。今年涉足新盘市场的内地买家明显增加，近月市场录得多宗内地买家入市个案，如恒地 （00012）西半山天汇低层B室，单位实用面积2,192平方尺，月初时获内地买家以8,800万元承接，尺价4万元，即使发展商提供多方面的税项回赠，该买家仍需付约660万元的辣招税。另外，早前亦有内地买家一口气斥资1.8亿元购入3伙新地（00016）西九龙天玺单位。

内地「放水」陆续有来，人行上周日（9日）宣布减息0.25厘，李伟烈相信随着内地的资金愈来愈多，已在内地持有物业的人，大有可能走到国外投资，内地客来香港买入物业的情况会於下半年更明显，「为何内地客来港买楼呢？这由於现在全中国居民也要登记自己持有的住宅物业数目（自今年3月1日起《不动产登记暂行条例》 实施），相信未来几年将有更多物业税推出，内地客会倾向在外地买楼，第一选择将会是香港。」

加息影响属短期

不过，人民币持续贬值，港元相对处於强势，加上要缴交买家印花税，港楼对内地人而言仍吸引吗？李伟烈却有另一番看法：「从另一方面看，如内地人觉得人民币会贬值，购入海外物业反而可以对汇人民币贬值；若持有海外物业，变相是持有升值的货币，可分散风险。」他续称，即使内地人购入本港住宅虽然要缴交买家印花税，但对他们而言根本不是大问题，「有足够资金买入中高档物业的内地人，要缴付10%多的税项，对他们而言是『Small issue』，反而在内地买楼，每年要支付房产税，会更肉痛。」

除以上因素外，他认为中环写字楼租金回勇，也有助中高档物业楼价转强。他解 释，据过去历史数据，当中环写字楼租金开始上升，中高档物业的楼价也会同时上升。「股市向好，从事证券、金融行业的公司可能会扩充业务，带动中环写字楼租金上升，同时公司会招聘更多员工，这些员工对中高档物业需求将上升，过去10几年也有这个逻辑。」市场引颈以待的深港通，有望於未来数个月内开通，他相信将进一步刺激中环写字楼租金上升，同时带动中高档物业买卖交投。

李伟烈对楼市前景看法乐观，对於目前楼市最大的两个隐忧：美国加息及供应大增，他认为只属短期不利因素。「如美国经济突然大好，可能会提前加息，但我相信美国加息的不利因素，会被内地减息的因素冲淡。」据法巴经济师预期，美国加息期若展开，首次加幅约为0.25厘，并於半年至9个月后才慢慢调高。「当第一次加息时，原打算置业的买家会先观望，及至3至4个月后，他们发觉原来加息的速度不是很快，就会再入市。因此影响是短暂的，也只会令楼价持平，但不会下跌。」

港楼可升几十年

「另方面，就算本港物业未来供应会增加，每年单位供应约有1.8万至2万个，但上述供应大部分集中於新界地区，港岛及九龙区的供应量不算多，在一个供应不多的情况下，楼价点都会升上去。」他又道出另一个不能忽略的因素，是即使楼价下跌，政府可以随时放松楼市调控措施，「政府的原意不是令楼价跌，而是希望楼价不要升得太厉害。」

长綫而言，李伟烈相信本港楼价仍会上升数十年，他解释，据历史资料，全球所有的国际金融中心，如纽约、伦敦，楼市周期於过去40年都是平稳上升，香港也是一 样，楼价只有出现过两次明显下跌：分别於1987年（美股大跌引发全球股灾）及2008年（金融海啸）跌了20%至30%，但楼价於短短2、3年间恢复失地，重回以往升势。

「由此可见，国际金融中心是吸纳人才的地方，其实你在甚么时间买楼也是没问题的，因为持续上升40年也不出奇。」他更建议有意置业的人士应趁这个机会现在买入物业，并谓目前也是换楼的合适时机，「可以肯定的，是下半年的楼价一定会比现在高，升幅也一定比现在快，假如自住是没有问题的。」

【财来有方】背靠祖国面向未来（方润华）

作者 方润华 | iMoney – 2015年5月22日周五香港时间下午12:46

近年楼价不断升，升幅之大吓破不少业主的胆，而唱淡楼市的预测一直都有市场，言论更说出了业主心中的鬼，有些胆小业主经此一吓，加上受不住以百万元计的赚价利润引诱，毅然卖楼，但两三年后的今日，这举措恐已走上终生再无楼的不归路。
年初以来，就有不断睇淡楼市的预测，其中最出位是指第二季会大冧市，但结果刚好相反，早前笔者已说，沙田区第二季有屋苑尺价上升一成，再翻看资料，原来嘉湖山庄於今年首两季尺价亦累升逾两成，单从这些买楼动力看，楼价於第三季有力再上升一成。
倘预计准确，今年初卖出单位的业主，九个月的楼价损失已达三成，以一个细价单位计损失已达130万元，对这些中下阶层而言，这损失已是20年的储蓄。
但最令人惊讶的是，所谓冧市预测，是指楼价下跌一成半，若该预测准确，嘉湖的楼价亦只是回到年初水平。
基於楼价就算下跌一成半后，楼价仍会再回升，故就算预料现时楼价升跌机会各半，现时仍应入市，因日后回升，楼价一定不只再升一成半，至於下跌一成半的跌市只是小调整，毋须大惊小怪。如果楼价跌逾五成又怎办？这是黑天鹅事件，无人可预先预测，倘出现这情况，只要耐心等待，升市始终会回来。

何熊辉
楼评人